汽車配件商貿(mào)城項目

1、承德福貿(mào)盛緣汽車配件商貿(mào)城項目可行性研究報告第一章總論第一節(jié)概述第二節(jié) 項目建設(shè)必要性及意義第三節(jié)研究結(jié)論第二章投資環(huán)境及市場環(huán)境分析第一節(jié)承德市汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)研分析第二節(jié)市場情況分析第三節(jié)承德汽車配件市場的市場特點分析 第三章 建設(shè)目標(biāo)及商業(yè)業(yè)態(tài)定位第一節(jié)建設(shè)目標(biāo)第二節(jié)商貿(mào)城商業(yè)業(yè)態(tài)定位第四章項目經(jīng)營方案第一節(jié)其他汽車市場的新興模式第二節(jié)商貿(mào)城經(jīng)營預(yù)案第五章工程技術(shù)方案第一節(jié)總體設(shè)計概況第二節(jié)總平面布置第六章環(huán)境保護(hù)與安全第七章組織機(jī)構(gòu)及勞動成員第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)第二節(jié)勞動定員及培訓(xùn)第八章投資估算及資金籌措第一節(jié)投資估算第二節(jié)資金籌措第九章財務(wù)評價第一節(jié)營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算第二節(jié)營運成本估算

2、第三節(jié)項目盈利能力分析第四節(jié) 項目不確定性分析第十章政策需求項目可行性研究報告第一章 總論第一節(jié) 概述項目名稱： 承德福貿(mào)盛緣汽車配件商貿(mào)城項目項目名稱 投資總額 : 5000 萬元人民幣建設(shè)單位 : 北京北四環(huán)燈具城項目選址：河北省承德市項目簡介 :擬建設(shè)的承德福貿(mào)盛緣汽車配件商貿(mào)城項目占地 200 畝 ,總投資額為 5000 萬元人民幣，由北京北四環(huán)燈具城出資興建。該項目將建設(shè)完成以整車銷售 , 汽車配件批發(fā)零售 ,汽車銷售增殖服務(wù)，餐飲娛樂服務(wù)為一體的大型商貿(mào)基地 .建設(shè)目標(biāo)：預(yù)計到 2015 年銷售網(wǎng)絡(luò)將覆蓋承德大部分地區(qū)，并成為該地區(qū)汽車整 車,配件銷售的集散地 ;, 為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)

3、展提供銷售網(wǎng)絡(luò)和平臺，造福百姓和社會。一，項目建設(shè)單位基本情況北京北四環(huán)燈具城總部設(shè)在北京市朝陽區(qū),是一家以低溫倉 儲為特色 , 以食品物流為主營業(yè)務(wù) ,兼營配送，加工業(yè)務(wù)的現(xiàn)代化股份制企業(yè).公司注冊資本 5000 萬人民幣 ,具有強(qiáng)大的資金背景和技術(shù)優(yōu)勢 .1，項目建總設(shè)目標(biāo)擬建設(shè)的項目將是一座面向承德地區(qū)采購,以批發(fā)為主的新型汽配貿(mào)易中心 . ,建筑面積達(dá)到 20萬平方米；汽配專賣店營業(yè)房 800套，汽車4S專營店 15萬 平方米，倉儲1.5 萬平方米 . 集金融 ,信息,現(xiàn)代物流 ,倉儲配送 ,連鎖經(jīng)營 ,電子商務(wù)與大型會展等多種優(yōu)勢于一身，引進(jìn)國際化規(guī)范運作 ，打造中國現(xiàn)代汽配貿(mào)易市場

4、品牌 .2，項目發(fā)展規(guī)劃(1) 發(fā)展戰(zhàn)略項目完成后，將吸引國內(nèi)外知名汽車品牌入駐，建立成為涵蓋國內(nèi)外主要汽車生產(chǎn)廠家的各種系列汽車的配件基地 .并提供工商 ，稅務(wù)，銀行 ， 保安，物業(yè) ，配送 ，商務(wù)等一條龍服 務(wù)。將整車銷售，零部件供應(yīng)，汽車 用品，裝飾美容，快修等汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)聯(lián)動，彼并通過建立集聚效應(yīng)和規(guī)模4S 功能在集約 化的大型市到 2015 年將覆蓋承德大部分此發(fā)揮互動效應(yīng) ,形成一條多元化經(jīng)營的汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈， 優(yōu)勢提高企業(yè)的競爭力 ,并大大降低經(jīng)營成本，使成本昂貴的 場里輕松實現(xiàn) .（2）經(jīng)營目標(biāo)擬建設(shè)的承德福貿(mào)盛緣 汽車配件商貿(mào)城項目的規(guī)劃為： 地區(qū)，并成為該地區(qū)汽車整

5、車 ,配件銷售的集散地 ;建成完善的汽車銷售配送網(wǎng)絡(luò)二,項目背景公司通過產(chǎn)權(quán)多元化，運作規(guī)范化，功能完善化，規(guī)模最大化的戰(zhàn)略 目標(biāo)為先導(dǎo)，并 在公司管理 ,市場占有 ,管理流程 ,員工業(yè)務(wù)水平 ,技術(shù)裝備更新速度 ,行業(yè)影響力以及長期發(fā) 展能力等多方面迅速提升 .第二節(jié)項目建設(shè)必要性及意義一, 中國汽車市場發(fā)展態(tài)勢經(jīng)過最近幾年我國汽車產(chǎn)銷量的高速增長,我國汽車保有量也在高速增長。我國龐大的汽車保有量 ,為我國汽車配件企業(yè)提供了一個廣闊的汽車售后維修和保養(yǎng)市場 .2001 年我國民用汽車保有量為 1802 萬輛， 2002 年民用汽車保有量增長至 2053 萬輛,2007 年民用 汽車保有量增長

6、至 4234 萬輛 ,同比增長 15%.據(jù)公安部交管局消息，截止至 2008 年 6 月底，全國 機(jī)動車保有量為 1.66 億輛，其中汽車保有量達(dá) 6122.18 萬輛,與 2007 年相 比增加 425.40 萬輛 ,增長 7。47；摩托車 8886。64 萬輛,與 2007 年比, 增加 176.98 萬 輛，增長 2.03。在未來幾年 ,我國汽車以及機(jī)動車的保有量將繼續(xù)保持快速增長勢頭 ,年均增長率將超過 10%。未來 20 年，中國經(jīng)濟(jì)增長將保持年均7%以上 ,人均 GDP 將由 1000 美元增長到4000 美元 ,預(yù)計在這期間居民汽車消費將保持兩位數(shù)增長。即如果每年遞增 10, 年

7、后的汽車銷售量將達(dá)到 830 萬輛; 10 如果每年遞增 15, 將超過 1290 萬輛。那時，中國的汽 車保有量還遠(yuǎn)未達(dá)到世界水平，也未達(dá) 到同等人均 GDP 國家的水平 .1, 自從 2000 年以來 ,我國汽車產(chǎn)量快速增長， 00 年產(chǎn)量 207 萬輛， 08 年 888 萬 輛，在 8 年期間，增長了 4。28 倍.特別是最近 兩年，產(chǎn)量增長速度均超過20，由此我國汽車行業(yè)已進(jìn)入了起飛階段。汽 車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 , 跟國民經(jīng)濟(jì)收入基礎(chǔ)有著密切的聯(lián)系 , 當(dāng)人均 GDP 達(dá)到 1000 美元時 ,汽車將進(jìn)入轉(zhuǎn)型期 ,私家購車的比重增大 .進(jìn)入 2009 年，雖然金融危機(jī)的加劇對實體經(jīng)濟(jì)造成的

8、一定的影響， 而且汽車業(yè)也深 受其害 .但是從世界的格局看， 中國的汽車市場還遠(yuǎn)沒有達(dá)到飽和 .同時，對汽車配件影響較大的是汽車的保有量和人均收入 .2007 年汽車銷售 879。15 萬輛，中國汽車保有量將超過 4679 萬輛，承德的汽車保有量將達(dá)到 500 萬輛 .2008 年城市居民人均可支配收入實 現(xiàn) 22110元,GDP超5。6萬億元，占全國的 1/5，同時還有眾多的汽車生產(chǎn)企業(yè)。因此，在承德發(fā)展汽車零配件項目 ,可以稱得上是具備 ”天時, 地利 ,人和” 。2，2008 年末，全國民用汽車保有量達(dá)到6467 萬輛（包括三輪汽車和低速貨車 1492萬輛） ，比上年末增長 13。 5，

9、其中私人汽車保有量4173 萬輛,增長 18。1.民用轎車保有量 2438 萬輛，增長 24。 5;其中私 人轎車 1947 萬輛,增長 28.0。私人轎車占民 用轎車保有量的 80.汽車業(yè)專家認(rèn)為 ,這標(biāo)志著我國渡過公務(wù)購車 ,商務(wù)購車階段 ,邁入私 人購車的新時期。二項目建設(shè)的意義擬投資建設(shè)項目是一座面向承德地區(qū)采購， 以批發(fā)為主的新型汽配貿(mào)易中心。 對促進(jìn) 承德市乃至河北省的汽車產(chǎn)業(yè)形成一條多元化經(jīng)營的汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，并將整車銷售， 零部件供應(yīng) ,汽車用品， 裝飾美容， 快修等汽車相關(guān) 產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)聯(lián)動 ,彼此發(fā)揮互動效應(yīng)具有積 極作用 .同時 ,也在解決就業(yè)壓 力，帶來稅收等方面為當(dāng)?shù)?/p>

10、作出貢獻(xiàn) .1，緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力（1）直接崗位的增加 ,項目投入營業(yè)后預(yù)計定員 150 人,其中行政管理人員 20 人 ,展示中心 職工為 15 人 ,店鋪管理員 10 人，配送中心員工 40 人，其他為普通工作員 工 （如 :一般工人， 清潔工，保安等 ）（2）店鋪崗位的增加項目內(nèi)店鋪預(yù)計有 800 套， 按照每套額定工作人員 3 人 , 將會增加 2400 個崗 位.（3）產(chǎn)業(yè)鏈上崗位的增加由于擴(kuò)大需求， 帶動當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的增長 ,包括工商 ,稅務(wù) ,銀行， 物業(yè),配送， 商 務(wù),以及餐飲，娛樂等服務(wù)設(shè)施的增加，按照1：1 的比例 計算 ,在整個產(chǎn)業(yè)鏈上將會2400 個崗位。整個項目預(yù)計

11、會新增加崗位 4950 人。2, 增加當(dāng)?shù)氐亩愂枕椖拷ǔ珊螅ㄟ^一系列的產(chǎn)業(yè)帶動,商業(yè)活動的繁榮必將帶來大量的稅收，這是一個龐大的稅收回報項目 ,預(yù)計五年后我們的經(jīng)營規(guī)?？蛇_(dá)到主營業(yè)務(wù)年銷售收入為 2166。 01 萬元 ,帶來年稅收近 5169.43 萬元。 正常運營年汽配城城交易額達(dá)到 89.98 億元 ,將為當(dāng)?shù)貛矶愂?02 億 元 .3, 形成新型產(chǎn)業(yè)鏈項目完成后， 將吸引國內(nèi)外知名汽車品牌入駐， 建立成為涵蓋國內(nèi)外 主要汽車生 產(chǎn)廠家的各種系列汽車的配件基地 .并提供工商， 稅務(wù)， 銀行, 保安,物業(yè)， 配送,商務(wù)等 一條龍服務(wù)。將整車銷售 ,零部件供應(yīng) ,汽車 用品，裝飾美容 ,

12、快修等汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié) 聯(lián)動 ,彼此發(fā)揮互動效應(yīng) ,形成一條多元化經(jīng)營的汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈,并通過建立集聚效應(yīng)和規(guī)模優(yōu) 勢提高企業(yè)的競爭力 ,并大大降低經(jīng)營成本，使成本昂貴的4S 功能在集約 化的大型市場里輕松實現(xiàn)。4, 帶動汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展眾所周知 ,汽車工業(yè)是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高的行業(yè)，涉及電子，化工,鋼 鐵等產(chǎn)業(yè) .據(jù)有關(guān)資料反映 ,經(jīng)權(quán)威人士測算，汽車工業(yè)產(chǎn)值與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的直接關(guān)聯(lián)度是 1:2,間接關(guān)聯(lián)度則達(dá)到 1：5,這就說明汽車工業(yè)的大發(fā) 展對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)有很大的推動作用。因 此 ,建立高質(zhì)量的汽車配件商貿(mào)城對于承德的汽車企業(yè)有重大的意義,附加值大的汽車零部件產(chǎn)品， 打出承德的品牌零部件 ,加

13、大對汽車修理行業(yè)的整治，規(guī)范汽車修理市 場， 從而在根本上 以汽車銷售業(yè)為核心輻射并帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展。促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 帶動了省市內(nèi)外相關(guān)產(chǎn)業(yè)的良性飛速發(fā)展,特別是帶動人員就業(yè)等方面發(fā)揮很大的作用 .第三節(jié)研究結(jié)論1, ”汽車配件商貿(mào)城 " 是行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果，是提高服務(wù)質(zhì)量和規(guī) 范行業(yè)發(fā)展的必經(jīng) 之路 .該項目符合當(dāng)前省市重點 ，鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策 ,因此本項目投資方向是正確的 .2，承德有，汽車零部件基礎(chǔ)， 又有靈活的經(jīng)營方式和便捷的交通 ,既有搞 ”汽車產(chǎn)業(yè)集群 ” 動力，又有搞 ”汽車產(chǎn)業(yè)集群 "的條 件， 因此， 它能出現(xiàn)真正意義上的 "

14、汽車產(chǎn)業(yè)集群 '3 經(jīng)初步測算， 本項目在投入運營達(dá)到預(yù)期收支情況下, 全部投資財 務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)率， 符合投資回收期限要求 ,能夠按時收回投資 . 結(jié)果表明， 該項目在財務(wù)上可行， 有較好 的經(jīng)濟(jì)效益。第二章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析第一節(jié) 承德市汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)研分析承德，是著名的旅游勝地 , 因優(yōu)美的避暑山莊而聞名 .可謂人才濟(jì)濟(jì)， 群賢畢至 . 與 汽車相關(guān)的道路建設(shè) ,人均公路里程不斷加快 ,與此同時人均汽車保有量也在不斷持續(xù)增長 承德工業(yè)經(jīng)過 50 多年的建設(shè)和發(fā)展 ,總量規(guī)模不斷擴(kuò)大， 經(jīng)濟(jì)實 力顯著增強(qiáng) ,初步形成 了以輕型 ,中型,重型，微型載貨車 ;微，輕，大 , 中

15、型客車；轎車 ,專用車和改裝車 ,農(nóng)用運輸車 與摩托車及零部件為主體， 汽車企業(yè)十分重視人力資源的引進(jìn)及開發(fā)， 不斷加強(qiáng)人員結(jié)構(gòu)的 優(yōu)化調(diào)整 ,注重強(qiáng)化各類人員的繼續(xù)教育和專業(yè)技能培訓(xùn)工作，培養(yǎng)并造 就一大批具有一定技術(shù)和管理水平的結(jié)構(gòu)合理的高素質(zhì)人才,因此具有強(qiáng) 大的人才及科研優(yōu)勢以及較強(qiáng)的基礎(chǔ)研究及開發(fā)手段。第二節(jié) 市場情況分析1,政策環(huán)境分析市政府關(guān)于加快推進(jìn)電子汽車 ,石化，鋼鐵 , 市政府關(guān)于加快推進(jìn)電子 , 展的意見在文件中明確指出 :汽車產(chǎn)業(yè) 2002 年實現(xiàn)銷售收入 151 億元 ,占全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的 7%，全 市已擁有完整的汽車工業(yè)體系和規(guī)模生產(chǎn)格局，已 形成轎車 ,輕型車

16、，中重型車，微型車等 系列完整 ,品種齊全的產(chǎn)品格局 .并要求 : （1）到 2010 年,全市五大產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn) "五五"目標(biāo)，即電子 , 汽車 ,石化，鋼鐵， 電力五大產(chǎn)業(yè)銷售收入達(dá)到 5000 億元左右 ,占全市工 業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的 75左右； 電子 ,汽車 , 石化 ,鋼鐵產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模分別進(jìn)入全國同行業(yè)前五名。 其中鋼鐵產(chǎn)業(yè)銷售收入突破 1000 億元; （2）以開發(fā)園區(qū) 為載體，加快產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整 ,提高集中度。 汽車產(chǎn)業(yè)： 通過污染搬遷 , 合 資合作，資產(chǎn)重組 ,實施汽車工業(yè)布局調(diào)整，帶動發(fā)動機(jī)，底盤，車橋，內(nèi)飾件等一批零部 件配套企業(yè)和相 關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 （3）充分發(fā)

17、揮重點產(chǎn)品的帶動和輻射作用， 形成新的產(chǎn)業(yè) 鏈。 集中力量扶持五大產(chǎn)業(yè)中帶動性強(qiáng) ,產(chǎn)品鏈長的龍頭產(chǎn)品和企業(yè)。2，國務(wù)院關(guān)于加快振興裝備制造業(yè)的若干意見文件要求各地政府以裝備制造業(yè)振興為契機(jī) ,帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。 鼓勵重大裝備制造企業(yè)集團(tuán)在集中力量加強(qiáng)關(guān)鍵技術(shù)開發(fā)和 系統(tǒng)集成的同 時 ,通過市場化的外包分工和社會化協(xié)作 ,帶動配套及零部件生產(chǎn)的中小企業(yè)向”專，精 ,特"方向發(fā)展 ,形成若干各有特色 ,重點突出的產(chǎn)業(yè)鏈 3 國內(nèi)周邊業(yè)態(tài)汽車配件市場情況（1）,上海（嘉定）汽配科技城上海（嘉定）汽配科技城占地 400 畝，總投資 5.8 億元，建筑面積 28 萬平方米；汽配專賣店營業(yè)

18、房1200 套,商務(wù)中心大樓 4600 平方米，展貿(mào)物流綜合大樓 3.7 萬平方米，倉儲 60000 平方米 .集金融，信息，現(xiàn)代物流 , 倉儲配送， 連鎖經(jīng)營 ,電子商務(wù)與大型會展等多種優(yōu)勢于一身。（2）上海吳中汽配城 上海吳中汽配城位于航中路 8818 號（吳中路口 ）, 營業(yè)面積達(dá) 5 萬平米。是專營國內(nèi)外配件 ,汽保,汽車用品 ,汽車裝璜美容及相關(guān)產(chǎn)品的專業(yè)市場.除吳中汽配城外， 2004 年 4 月 28 日，吳中汽配 （楊浦 ）城也已經(jīng)開始 運營 （周家嘴路 4230 號）（3）航華進(jìn)口汽配城 航華進(jìn)口汽配城坐落于吳中路 ,占地 300000 平方米 .航華進(jìn)口汽配 城以經(jīng)營進(jìn)口汽

19、車配件為主 ,兼有汽車裝潢，美容 ,快修等一系列服務(wù)。（4）連云港振興汽車城 連云港國際汽車城總占地面積 500 畝，總投資 4.8 億元.整體 分為: 4S 店區(qū),整車銷售區(qū)，輕型汽配區(qū) ,重型汽配區(qū)，快修改裝區(qū) ,輪胎汽保 車飾美容區(qū) ,二 手車交易區(qū) ,綜合配套服務(wù)大樓，汽車俱樂部，辦證中心, 銀行,試車道，物流倉儲配送區(qū) ,總建筑面積達(dá) 30 多萬平方米 ,其連云港 振興汽車城中一期占地 288 畝,總建筑面積約 15 萬 平方米 .第三節(jié)南京汽車配件市場的市場特點分析一, 政府職能部門對汽車配件市場布局的政策引導(dǎo)力度較弱 資料顯示，目前全國正在興建或者計劃興建的汽車交易市場有上百個，

20、 而且動輒就是 幾千畝地，上億元的投入 .上海耗資 500 億元打造”亞洲第一國際汽車城” ；北京投資超過 百億元的汽車城將拔地而起； 廣州宣稱要打 造"中國底特律”；浙江金華正在打造一個總體 規(guī)劃面積 3000 畝的金華汽 車城。雖然在整體上有市場過熱的嫌疑 ,但對汽車產(chǎn)業(yè)在市場建 設(shè)方面較 為前瞻性的政策引導(dǎo)措施，承德相比而言相形見絀。承德地方政府在產(chǎn)業(yè)政策，稅收政策,市場宏觀規(guī)劃 ,土地轉(zhuǎn)讓政策 , 工商管理等諸多方面對汽車市場的建設(shè)并未采取有效的政策扶持措施， 承德汽車配件市場整體而言的各自為政 低水平的市場競爭態(tài)勢呈愈演愈烈之勢 .二, 硬件落后是承德汽車市場的通病 目前，

21、現(xiàn)有的大多數(shù)汽車市場因土地使用年限的限制,導(dǎo)致投資者和經(jīng)銷商都不愿也不能作長遠(yuǎn)規(guī)劃。承德市各老牌汽車市場同樣面臨這一重新 規(guī)劃的”后遺癥 " 。新建的汽車 市場因起點較低，實力不強(qiáng)，在規(guī)模效益和 硬件建設(shè)等方面均顯落后。部分汽配商城在開 發(fā)及經(jīng)營理念方面雖然借鑒 了發(fā)達(dá)地區(qū)的做法，但仍擺脫不了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通常思維， 通過”物業(yè)銷售”回收投資成本 , "分零銷售 "式的做法導(dǎo)致在市場硬件建設(shè)方面無特色和前瞻性.三,汽車市場經(jīng)營理念與市場消費特點不一致 汽車市場形式多樣 ,有多種品牌 ,不同經(jīng)銷商集中在一起的 ”集貿(mào)式” 市場;有三位一體 , 四位一體的汽車專賣店

22、 ;有多種汽車專賣店集中的汽車大道 ;有單一廠家的多種品牌 ,多種車型集為一體的汽車展示廳 ;有集各種汽車品牌于一體的汽車超市等。目前，南京市以3S,4S專賣店形式推 出的汽車銷售網(wǎng)點越來越多 ,但真正意義上的集整車 ,零部件銷售，服務(wù)， 信 息提供四位一體的專賣店并未出現(xiàn) ,由于 4S 專賣店經(jīng)銷商必須向廠商購 買特許權(quán) ,服務(wù)商標(biāo)使用權(quán)等，日后接受銷售培訓(xùn)也要交費。由于專賣店 的運營成本非常高，為此專賣店為 客戶提供維修和其他服務(wù)的費用也會很高.對于消費者來說，雖然付出了高額的維修費用但有時得到的服務(wù)卻 不一定比非專賣店更好 .由于消費者在買車之前沒有確定的品牌概念， 常常是明確了希望購買

23、的 汽車的價位 后，還不知道各價位有多少不同品牌的車型。在這當(dāng)中,他必須要經(jīng)過一個選擇的過程，而汽車交易市場最適合消費者進(jìn)行比較和挑選。 所以，一個龐大的市場 ,多個品牌集中經(jīng)營， 會為汽車消費者提供一個更 有利的消費環(huán)境。四，業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)業(yè)態(tài)未能協(xié)調(diào)發(fā)展據(jù)美國汽車后市場協(xié)會的調(diào)查， 在美國，有 1 美元的汽車在路上跑，便伴隨有 8 美 元的相關(guān)服務(wù) .美國是世界上頭號汽車大國 ,其直接和間接為 汽車，為駕車人的服務(wù)十分完 善，使得汽車后市場的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于汽車市場的空間 ,所以汽車后市場要比汽車市場更為火爆。汽車后市場是一個提供服務(wù)的市場 , 關(guān)鍵是要樹立現(xiàn)代汽車后市場新的 服務(wù)觀念 . 一

24、是"大服務(wù)的觀念”。從提供服務(wù)的主體來講 ,不僅有廠家的售后服 務(wù),也有政府部門 的管理服務(wù)和各種社會機(jī)構(gòu)的服務(wù)； 從服務(wù)的內(nèi)容上講 , 不是單一汽車維修，諸如汽車資訊 , 消費信貸 ,技術(shù)培訓(xùn)，辦證年檢 ,加油換件，養(yǎng)護(hù)美容 ,繳納稅費，保險理賠 ,搶救援助 ,汽車文 化娛樂等等 , 凡是人們圍繞著汽車的需求 ,都應(yīng)包括在內(nèi) .二是”人性化服務(wù)的觀念 " 。服務(wù)的對象是人而不單是車。一切要從有 車人的需要出 發(fā),替他們著想，給他們提供方便 ,為他們排憂解難 ,幫助他們實現(xiàn)人與車的完美結(jié)合。其他地區(qū)在汽車后市場的建設(shè)方面正在進(jìn)行積極的探索 , 承德在汽車后 市場的建設(shè) 方面

25、還尚未確立清晰的思路，各汽車銷售服務(wù)企業(yè)的主要利潤 源還是通過對有形商品和有 形服務(wù)來實現(xiàn)的 .五,業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場 （或企業(yè)）的領(lǐng)航員角色 龍頭性或指標(biāo)性汽車交易市場的核心是必須提供完善的配套服務(wù)設(shè)施。 首先，要選擇較好的地理位置；其次,建立和鞏固新市場的經(jīng)營理念 ,并在廣告宣傳上加大投入 ;第三，從設(shè)計 ,布局，業(yè)務(wù)流程方面改善購車環(huán)境 ;第四,市場要完善服務(wù)功能 .將整個市場規(guī)劃為一個大4S 店,不僅僅 賣整車，還包括保養(yǎng)，維修服務(wù)和信息反饋等 .對駐場經(jīng)銷商而言，一個好的汽車市場應(yīng)為他們提供良好的商務(wù)，生活條件,比如辦公，通信 ,倉儲,物流等；對消費者而言，一個成功的汽車市場

26、里最好要提供 "一站式 "服務(wù)，買車,貸款,上牌，繳費全部可以就 地解決 ,這樣就需要車管所，公安檢測 ,購置稅辦 ,銀行，保 險等各個單 位全部駐地辦公 .此外，市場還要提供一些特色服務(wù)，比如修一條試車道, 讓消費者買車時可以親自試車； 定期舉行新車發(fā)布，車展等汽車文化活動 , 全場讓利促銷活動等 顯然,承德汽車市場業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場（或企業(yè) ）的領(lǐng)航員角色第三章建設(shè)目標(biāo)及商業(yè)業(yè)態(tài)定位第一節(jié)建設(shè)目標(biāo),建設(shè)目標(biāo)的提出面對日趨變化的經(jīng)濟(jì)形勢 ,將在機(jī)制， 規(guī) 模，技術(shù) ,管理等方面與行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)展開激 烈競爭 .為此公司提出要 打破傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，確立 "

27、 大市場，大貿(mào)易 ,大流通 ”的戰(zhàn)略思想 建 設(shè)覆蓋承德周邊大部分地區(qū)的汽車整車 ,配件銷售的集散地。本項目建設(shè)地點為承德 ,在充分江蘇潤恒物流發(fā)展有限公司現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上， 根據(jù)南京市及周邊地區(qū)市場分析與需示預(yù)測，結(jié)合公司現(xiàn)有情 況，提出以下建設(shè)目標(biāo) .二, 建設(shè)目標(biāo)1,總體規(guī)劃根據(jù)項目定位方案和初步設(shè)計，建設(shè)規(guī)模為133400 平方米150000 平方米3000 平方米6800 平方米7300 平方米6900 平方米（1）總占地面積：（ 2）總建筑面積 :（3）主入口廣場：（ 4）停車場：（ 5）道路 :（6）綠化及環(huán)境 :2，使用年限預(yù)計使用年限 40 年3,規(guī)模項目占地面積 200 畝

28、 ,建設(shè)成為承德地區(qū)汽車整車，配件銷售的集散地，并建立承德地區(qū)完善的銷售配送網(wǎng)絡(luò) .第二節(jié) 商貿(mào)城商業(yè)業(yè)態(tài)定位一, 商業(yè)業(yè)態(tài)定位汽車配件商貿(mào)城項目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位將立足于汽車銷售與服務(wù)產(chǎn) 業(yè)多元化的做法 建立以集整車銷售，零部件銷售，服務(wù)，信息提供四位一體的（4S）大市場為主體，集品牌特色餐飲，汽車娛樂與文化產(chǎn)業(yè)為一 體的大型服務(wù)中心 .二，初步規(guī)劃設(shè)置在規(guī)劃設(shè)計時，要充分考慮如下方面 :1，土地平整 ,宜消除土地自然高差 ;2, 層高設(shè)置：不低于4.2m; 層層高不低于 4。5m ;3, （4S）汽車專賣中心是本項目賣場規(guī)劃的重中之重，要求考慮設(shè)置 中庭，至少跨二層層高，中庭區(qū)域可不考慮作第三

29、層 ;4, 考慮從主樓兩翼開辟車道直達(dá)第二層；5，考慮設(shè)置載重貨運電梯二部；6,第一層設(shè)主入口通道 （中庭位置）和兩個次入口 （兩翼 ） ; 7，試車場地設(shè)置于主樓背面；8,汽車維修服務(wù)中心設(shè)置于第一層賣場附廳一側(cè)； 9，汽車裝飾美容中心設(shè)置于第一層賣場附廳靠臨街面； 10,設(shè)置地面停車場 （臨街沿線廣場內(nèi)），可同時考慮利用地塊自然高 差做局部地下停車場；11，為有利于規(guī)劃好賣場 ,可考慮不做沿街獨立門面； 12,加油站設(shè)置考慮獨立于主樓的臨街地塊位置,可同時對外營業(yè)。三, 商業(yè)服務(wù)與商業(yè)文化軟件建設(shè)1 ,二十四小時電話咨詢服務(wù) ;2，設(shè)立舊車拍賣中心 （附屬業(yè)務(wù) ） ,聘請汽車評估師委托估價

30、 ,以利于以舊換新業(yè)務(wù)，暫 不考慮規(guī)?；亩周嚱?jīng)營業(yè)務(wù) ;3, 邀請知名駕駛培訓(xùn)中心進(jìn)駐，開設(shè)駕駛,維修，保養(yǎng)等培訓(xùn)業(yè)務(wù)；4，定期舉行新車發(fā)布，車展等汽車文化活動，全場讓利促銷活動等； 5，委托有相關(guān)經(jīng)驗和影響力的人士成立”車友俱樂部”，定期組織活 動，舉辦車會交流會,適當(dāng)時機(jī)創(chuàng)辦市場?？?,促進(jìn)本商貿(mào)城市場影響力；6，定期在某固定版面創(chuàng)辦 ”汽車沙龍 ""汽車之窗”等欄目 ,及時反饋市場信息和刊登廣 告，為經(jīng) , 營商家創(chuàng)造一個高性價比的信息傳播平臺；7，建立網(wǎng)站，相對費用較低。其目的主要不是為了網(wǎng)上銷售,因為網(wǎng) 上成交率極低，這跟中國傳統(tǒng)的消費習(xí)慣有關(guān) .關(guān)鍵是為了傳

31、遞反饋信息，提升項目品質(zhì)，同時，利于招商 ,引進(jìn)新的汽車品牌；8，以打造 "汽車公園 "為主題，突出項目所在地的環(huán)境優(yōu)勢，從而與承德大力發(fā)展汽 車工業(yè)的要求相符合 ,塑造口碑宣傳和樹立自身形象；第四章項目經(jīng)營方案 第一節(jié)其他汽車市場的新興模式 一，廣東汽車市場 -廣物汽貿(mào)的加盟連鎖模式廣東汽車市場是廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司在廣州市投資建設(shè)的現(xiàn)代化大型機(jī)動車交易市場 ,是目前廣東省乃至華南地區(qū)首屈一指的機(jī)動車集散交易中心 .廣東汽車市場占地七萬平方米 ,代理經(jīng)銷 150 多個型號的進(jìn)口，國產(chǎn) 名車，常年備有 3000 多輛展車供客戶選擇。自 1997 年開業(yè)以來，汽車交 易每

32、年穩(wěn)步增長 ,總交易量已突 破 25 萬輛,銷售總收入 270 億元。從 1999 年開始引入汽車連鎖經(jīng)營模式，目前連鎖網(wǎng)絡(luò) 已達(dá) 80 多家,覆蓋全省和省 外部分地區(qū)。銷售額在廣東市場占有率約為25%，在廣州地區(qū)市場占有率為 43.2.廣東汽車市場建有汽車多功能展銷大廳,大型自選車場 ,名優(yōu)品牌專 賣店,進(jìn)口汽車展銷大廳，汽車消費貸款服務(wù)中心 ,檢測維修服務(wù)大樓 . 主要功能包括 :新車銷售 ,舊車交易 ,汽車租 賃,信貸消費 ,檢測維修，配件供應(yīng)，集散配送 ,專業(yè)服務(wù) .可以從 "看車,買車,租車，供車，換車, 修車"等不同角度滿足消費者的不同需求。公安車管部門,刑偵部

33、門 , 購置稅征收辦公室 ,工商行政管理局 ,銀行 ,保險公司等單位駐場聯(lián)席辦公,實現(xiàn)了購車一條龍，讓車主不出市場，就可方便快捷地辦妥各種手續(xù) . 并且”一次購車 " ,即可享受”終身服務(wù) "廣東汽車市場設(shè)有奔馳，豐田 ,日產(chǎn)，本田 ,寶馬,歐寶，歐雅 ,凌志,富豪，大宇 ,別克，奧 迪,捷達(dá)，帕薩特 ,桑塔納,金杯海獅，夏利 , 紅旗，解放，五菱 ,松花江 ,昌河，長安，慶鈴等國 內(nèi)外名牌專賣店和銷 售中心 . 目前，廣物汽貿(mào)正在珠三角，福州，廈門，南寧，武漢,南京,重慶, 成都等汽車消費重點城市選擇合適企業(yè)進(jìn)行收購，擴(kuò)充全資或控股連鎖店 , 今年底直 營連鎖店將超過 3

34、5 家； 另一方面， 積極吸收條件具備的企業(yè)加盟， 通過低成本策略加快擴(kuò)張。 同時，還計劃今年 在香港設(shè)立第一家直營連鎖 , 并陸續(xù)完成在澳門 ,東南亞國家的布點，而且將逐步引入國際著 名汽車經(jīng) 銷商或汽車生產(chǎn)商入資連鎖企業(yè) ,加快企業(yè)的國際化進(jìn)程 .目前,廣物汽貿(mào)配送中心擁有汽車中轉(zhuǎn)庫2 萬平方米 ,向連鎖分店配 送的大型載運車8 輛，其它各類載貨車 100 多輛。前年向各分店年配送總 量已達(dá) 4 萬輛,金額 60 多億元 . 到今年底 ,整個廣物汽貿(mào)連鎖店將達(dá)150 家左右，屆時每年銷售，配送汽車可達(dá) 110 萬輛。今年底 ,廣物汽貿(mào)還要 把所有連鎖店統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng) ,明年擴(kuò)展到整個供應(yīng)鏈和服務(wù)

35、鏈管理， 將上下 游企業(yè)有機(jī)連接，建起一個 "網(wǎng)上汽車商城” .二, 北京亞運村車市的 "一站式”服務(wù)模式北京市亞運村車市推出 ”一站式”服務(wù),即購車后 ,上牌照 ,繳納養(yǎng) 路費，辦環(huán)保綠標(biāo)等所 有手續(xù)，均可在車市內(nèi)辦妥 ,驗車可由經(jīng)銷商在售 車前先行辦理 .這是北京市為優(yōu)化購車環(huán)境 而推出的一項重要舉措 .在現(xiàn)有條件下 ,由于北京沒有一家車市具備 ”一站式”服務(wù)的條件， 因此，消費者購車后 只能先申請”移動證 " ，然后開著新車往返多個部門辦理相關(guān)手續(xù)后才能上牌，而"移動證 "是限制有效期的 ,消費者要么得在 一定期限內(nèi)自己開車往返奔波， 要

36、么花錢請別人代辦， 十分不便 . "一站式” 服務(wù)無疑最大限度地方便了購車者， 讓交管，國稅，地稅 ,環(huán)保,養(yǎng)路費征 稽部門全部進(jìn)駐車市， 機(jī)動車檢測場雖不能進(jìn)駐 ,但驗車手續(xù)可由信譽(yù) 好的經(jīng)銷商先行辦理 再到市場銷售。"一站式”服務(wù)將先在北京市交易量最大的亞運村車市試點.去年 , 亞運村車市共銷售轎車 6 萬多輛 ,占全市轎車銷售總量的 45.如果試點 順利，將很快在北京其他汽車交易市場 推廣。三, 北京亞運村車市的大"4S”服務(wù)模式北京亞運村車市的大 "4S" 亞運村汽車交易市場現(xiàn)處位置是奧運場館預(yù)留地,根據(jù)2008 年北京奧 運會場館建設(shè)

37、的要求， 亞市將在 2003 年年底前遷址。新亞市在政府部門的 規(guī)劃和支持下正加快籌建 . 新市場位于 2008 年北京奧運公園北側(cè)， 占地 300 畝 ,建筑面積 10 萬余平方米。其中一期 146 畝。搬遷后的新亞運村汽車交易市場除繼續(xù)保持現(xiàn)在市場的優(yōu)勢， 地位和 作用外， 還將是 一個不同于一般有形市場的大汽車超市，整體是一個大 4S 概念，即銷售（ SALES） ，服務(wù) （SERVICE ） ,零配件供應(yīng)（ SPARE PARTS） ， 信息反饋 （SATISFACTION ） 。新市場的 最大特點就是最大限度地滿足消費者 的需求。為實現(xiàn)與國際汽車市場接軌，在開設(shè)整車銷 售，品牌專賣店

38、服務(wù) 外,還設(shè)置諸多服務(wù)功能， 如汽車檢測 ,汽車裝飾 ,維修,配件， 金融保 險 服務(wù)，汽車儲運等 .目前，入駐亞運村汽車交易市場的經(jīng)銷商有 160 多戶，搬遷后經(jīng)銷商， 配件商，售 后服務(wù)商將達(dá)到 300 余家。屆時，新市場匯集國內(nèi)外 90 多個品牌， 500 多個車型，成為 更全面， 更廣泛的汽車銷售， 服務(wù) ,展示中心。 品 牌和車型的極大豐富使新亞市更具吸引力 .亞運村汽車交易市場每年銷售轎車占北京市新增機(jī)動車總量的40， 進(jìn) 口轎車銷量占全國的 1/5,在汽車市場作用舉足輕重 ,被譽(yù)為中國汽車市場 的 ”晴雨表 ” .新亞運村汽車交易市場針對外地購車者不熟道路的" 出京難

39、 ”特點， 提供代儲 ,代運服務(wù)，最大限度地方便消費者 .此外，試乘試駕場地 ,新 車加油站，汽車快修店 ,汽車租賃等服 務(wù)都將列入市場服務(wù)功能。第二節(jié)商貿(mào)城經(jīng)營預(yù)案一方案一 : 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的招商引資思路”地段，品牌 ,服務(wù) ”是經(jīng)營汽車的核心要素。 南京汽車市場服務(wù)較弱 , 認(rèn)為只要將車賣出 去就百事大吉，缺乏品牌經(jīng)營理念。從其它行業(yè)可以 發(fā)現(xiàn)， 以沃爾瑪， 歐尚進(jìn)駐南京為 代表, 已尋找到了生存與發(fā)展的空間 , 成為兩大重量級超市，人氣十足 ,場面火爆 .同理,南京 汽車市場亦需 要大型品牌來參與競爭，有競爭 ,才會有優(yōu)秀的經(jīng)銷商 ,才能有效降低 經(jīng)營成 本.廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司（廣物汽

40、貿(mào)）代理經(jīng)銷 150 多個型號的進(jìn) 口 ,國產(chǎn)名車 ,常年備有 3000 多輛展車供客戶選擇。自 1997 年開業(yè)以來， 汽車交易每年穩(wěn)步增長 ,總交易 量已突破 18 萬輛 ,高居廣東省首位。1，廣物汽貿(mào)的客戶網(wǎng)絡(luò) 進(jìn)口展廳奔馳系列 富豪系列 本田系列 紳寶系列 凱迪拉克 大眾系列 國產(chǎn)展廳： 奧迪系列 寶來系列 富康系列 奇瑞系列 昌河系列 五菱系列 瑞風(fēng)系 列 中興系列 依 維 柯寶馬系列 豐田系列 三菱系列 歐雅系列 現(xiàn)代系列 吉普系列 奧迪 系列 日產(chǎn)系列 歐寶系列 大宇系列 法國標(biāo)致 別克系列 捷達(dá)系列 夏利系列 威姿系列 長 安系列 五 十 鈴 松 花 江 雪 佛 蘭 東風(fēng)系列

41、桑 塔 納 帕 薩 特 波羅系列 紅旗系列 金杯系列 悅達(dá)起亞 福達(dá)系列 塔 菲 克 解放系列2，引進(jìn)廣物汽貿(mào)的優(yōu)勢運用品牌效益，增強(qiáng)市場影響力；規(guī)范管理汽車市場，容易制造新聞熱點； 可以減少招商費用與廣告投入 ; 可以降低操作難度和提高品牌進(jìn) 駐率； 將帶動南京其它汽車公司的進(jìn)場; 33 項目可行性研究報告 第四章 項目經(jīng)營方案能真正做到 4S 店，給后市場做大； 由于全國有連鎖店 ,鄰省特殊情況下，可以隨時調(diào) 貨，彌補(bǔ)了南京 定貨需1個星期，甚至20多天的市場空白；由于自己有配送隊伍，可減輕運輸成本 ,在銷售價格上，占優(yōu)勢；引進(jìn)廣物汽貿(mào) ,連鎖店 ,可以降低社會流通成本 ,提高流通效率；

42、對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整與重組起到了分解，催化作用 .二，方案二：招商計劃 精美的宣傳冊 :引進(jìn) 20 家左右大型品牌汽車專賣店 為生產(chǎn)商提供一份關(guān)于拓展承德汽車經(jīng)營市場的可行性方案 ; 建立汽配商城網(wǎng)站 免三個月 -六個月年租金，免 1-2 年物業(yè)管理費； 報紙廣告及新聞操作 :引進(jìn)已（或待）進(jìn)駐承德經(jīng)營的普通品牌和經(jīng)銷商。招商計劃大致分兩步進(jìn)行：第一步 : 按 1 4 點的要求，直接與廠商或代理商家洽談，引進(jìn)品牌汽 車專賣店 ; 第二步 : 結(jié)合 4,5 點和大型品牌的號召力 ,來帶動普通品牌汽車和經(jīng)銷商。其中第二步又可分為兩個階段 , 第一階段是讓南京普通品牌汽車和經(jīng)銷商了解 ,本項目已有大

43、型品牌進(jìn)駐和給予一系列優(yōu)惠措施的同時，他們 不得不進(jìn)場，否則顯得沒有實力 ,但此時此地只是設(shè)一個分店而 已;第二階段是當(dāng)本案操作到位時，讓承德普通品牌汽車和經(jīng)銷商把重心放在本項項目上來 原來其他主力店反而成為小分店 ,甚至撤消 .綜合結(jié)論 方案一的所帶來的整體利益應(yīng)大于方案二，但洽談難度較大，現(xiàn)沒有完 整的可行性方 案很難說服對方 ;方案二的招商形式受外環(huán)境影響較大，關(guān) 系到國際市場，中國市場和當(dāng)?shù)?消費等因素。再說大多數(shù)品牌在南京設(shè)有 銷售或服務(wù)點 ,如果其經(jīng)營狀況不理想 ,很難開分 店，總體難把控。但由 于 WTO 的加入，有諸多新品牌將要打入中國市場， 他們在選店時 除了位 置外 ,對規(guī)

44、模，配套設(shè)施及企業(yè)形象有嚴(yán)格要求,本項目占有一定優(yōu)勢。本案規(guī)劃建設(shè)速度要快 ,搶先機(jī) ,使得別的競爭者主動退出市場，改做其它的項目 ,或我們努力爭取方案一能得到順利實施。當(dāng)今市場，不僅是" 大魚吃小魚 " ,同時亦是 "快魚吃慢魚" .第五章 工程技術(shù)方案第一節(jié) 總體設(shè)計概況本項目是建設(shè)功能齊全，結(jié)構(gòu)合理，設(shè)施配套的汽車配件商貿(mào)城.考 慮到該項目的建設(shè)目標(biāo) ,功能，用途及建設(shè)基地的地形地勢,周邊環(huán)境等 因素 ,結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的建設(shè)要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計方案的總體設(shè)計有 原則是 :1，充分考慮汽車業(yè)的特點和發(fā)展需要 ,建設(shè)成為集整車銷售， 汽車配 件批發(fā)零

45、售 ,汽車 銷售增殖服務(wù) ,餐飲娛樂服務(wù)為一體的大型商貿(mào)基地；2，建筑造型新穎，具有時代特色 ,體現(xiàn)出深刻的內(nèi)涵及鮮明個性； 3,總體科學(xué)規(guī)劃 ,布局合理， 功能齊全 ,最大限度的提高土地利用率 , 考慮適當(dāng)?shù)幕顒涌臻g 創(chuàng)造優(yōu)美怡人，與周邊協(xié)調(diào)的環(huán)境 ;4，各功能用房設(shè)計既具科學(xué)性和合理性，又要注意實際效益;5，結(jié)構(gòu) ,給排水 ,消防 ,強(qiáng)弱電，暖通等專業(yè)功能設(shè)計具有技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性 ;第二節(jié) 總平面布置總平面設(shè)計原則 :1，功能分區(qū)明確 ,合理 ,得當(dāng)，布局緊湊， 節(jié)約用地 ,管理維修方便 , 留有一定發(fā)展余地2,基地與外界保持良好的交通和運輸聯(lián)系,出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流的集散

46、要求 ,各運動流線保持順暢 ,短捷；3,建筑物布置應(yīng)考慮當(dāng)?shù)乜傮w景觀 ,與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào) ; 4，便于利用當(dāng)?shù)匾延械纳舷滤?，供電，通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。第六章 環(huán)境保護(hù)與安全根據(jù)中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法等有關(guān)法規(guī),在項目實施過程中 對排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。本項目中 環(huán)境保護(hù)工作接受南京市環(huán)保部 門的監(jiān)督 ,采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)為：1, 建筑項目環(huán)境保護(hù)管理條例【國務(wù)院（ 98 ）253 號令】2， 大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)【 GB16297-1996 】3， 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) 【 GB89781996】4, 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 【 GB3095-1996 】5, 地表水環(huán)境

47、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 【GBZB1 1999】6， 城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) 【GB3096 93】本項目屬一般公用民用建筑 ,集物流和辦公于一體，建設(shè)基地位于南京市區(qū)，項目建設(shè)及啟用后，主要涉及到噪聲，生活污水，固體廢棄物及 室內(nèi)空氣質(zhì)量等環(huán)境問題，只要加 強(qiáng)管理 ,嚴(yán)格按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行環(huán)保措施 ,基本上不會產(chǎn)生環(huán)境污染 .第七章 組織機(jī)構(gòu)及勞動成員第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu) 本著機(jī)構(gòu)簡潔，人員精干 ,注意效率的原則確定本項目組織機(jī)構(gòu) . 本項目建設(shè)單位為江蘇潤恒物流發(fā)展有限公司,項目籌建和建設(shè)由公 司辦公室具體負(fù)責(zé),采取國內(nèi)外招標(biāo)方式落實設(shè)計，施工，監(jiān)理單位及主要設(shè)備材料采購等工作，與承包單位簽定合同，制定施工進(jìn)度

48、計劃 ,全程 嚴(yán)格控制工程質(zhì)量，工期，造價。公司實行公司董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé).董事會決定分公司的重大 事宜，總經(jīng)理 ,副總經(jīng)理由董事會確定聘任 ,負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會的各項決議 和日常經(jīng)營管理工作。第二節(jié) 勞動定員及培訓(xùn) 項目計劃勞動定員為 150 人。所需人員除部分中高級管理人員由公 司內(nèi)部選用外 其余將從社會上公開招聘 ,通過考核擇優(yōu)錄取，并一律實行勞動合同制 .第八章 投資估算及資金籌措第一節(jié) 投資估算根據(jù)國家概算指標(biāo)及承德市有關(guān)部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn),對本項目進(jìn)行 了初步估算,投資估算編制依據(jù)1, 河北省建筑工程概算定額2, 承德市對建筑安裝工程的有關(guān)規(guī)定 ;3。北京北四環(huán)燈具城提供的項目相

49、關(guān)資料。二,項目總投資本項目總投資 5000 萬元人民幣 ,本項目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為27821 。01 萬元，包括工程及設(shè)備費用， 工程建設(shè)其它費用 ,不可預(yù)見費 . 本項目流動資金按物流配送中心 運轉(zhuǎn)需求情況進(jìn)行估算 ,正常年流動資金 需求量為 678。99 萬元。三, 投資估算說明1，根據(jù)工程建設(shè)方案，本項目需新建土建面積約15萬m。建筑工程 費根據(jù)南京市的實際情況，土建工程按每平方米建筑面積900 元造價估算； 廣場按每平方米建筑面積800 元造價估算 ;道路按每平方米建筑面積150 元造價估算 ;停車場按每平方米建筑面積80 元造價估算 .2, 本項目所需設(shè)備包括運輸車輛 ,

50、計算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備系統(tǒng)， 自動扶梯， 電梯， 辦公用 具等有關(guān)設(shè)備設(shè)施，設(shè)備購置費需 428 萬元。3，土地費用的構(gòu)成包括收購或租賃興建商貿(mào)城所占用的土地及其附屬建筑設(shè)備 ,總面積 200 畝 ,本項目土地費用按 2000 萬元計。4，白蟻防治費按2.8 元 /平方米計算5, 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費按90 元/平方米計算6，新型墻體材料發(fā)展基金按18 元/平方米計算 .7,消防設(shè)施建設(shè)費按5 元/ 平方米計算。8，結(jié)建人防費按 40 元/平方米計算 .9, 教育地方附加費按 30 元 /平方米計算 .10, 建設(shè)單位管理費按工程費用的1。 9%估算.資金籌措11，咨詢費按工程費用的0.5%估算

51、.12,工程監(jiān)理，質(zhì)監(jiān)，安監(jiān)費按工程費用的1 。 7估算。13，勘察設(shè)計費按工程費用的1 .7估算。14，不可預(yù)見費按工程費用和工程建設(shè)其它費用之和的5%估算。第二節(jié) 資金籌措 一,固定資產(chǎn)投資來源2。 85 億元人民幣。 本項目 投12。 6 ,可見項目盈利能力較1,資金籌措 根據(jù)投資估算， 本項目固定資產(chǎn)投資總額為 資的資金來源有：公司自有資金 5000 萬元， .2,盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)全部投資內(nèi)部收益率為強(qiáng) 第九章 財務(wù)評價本項目財務(wù)評價確定計算期為 20 年，其中 :建設(shè)期 1 年,經(jīng)營期 19 年。第一節(jié) 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算本項目的營業(yè)收入根據(jù)現(xiàn)有商貿(mào)城中心的實際運轉(zhuǎn)情況并結(jié)合項目的具體情況進(jìn)行估算。 為了提高市場競爭力，吸引商家入場，盡快使商城形成氣候，不計建設(shè)期租金收益 , 第二，三年以極低的租金出租，然后從第四年開始逐步提高租金。汽車銷售中心 （4S）汽車專賣中心 汽配中心 汽車維修服務(wù)中心 汽車裝飾美容中心 倉儲物流中心 服務(wù)中心 辦 公商務(wù)中心 舊車拍賣中心 物業(yè)管理中心 物業(yè)租賃中心 汽車俱樂部 新車加油站 品牌餐 飲 員工宿舍區(qū) 其它 其它收益 第二節(jié) 營運成本估