房地產(chǎn)公司成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南(1p)

1、成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南(試用本)編者按我們將公司成本控制專(zhuān)題的討論成果匯集起來(lái)，編纂成這本公司成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南。其中有三點(diǎn)需要說(shuō)明：第一：控制要點(diǎn)是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗(yàn)，按權(quán)重篩選出來(lái)的，不可能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。第二：成本控制的詳細(xì)方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里，我們以 控制什么What、怎樣控制How和誰(shuí)來(lái)控制Who的編寫(xiě)形式，僅提供一本應(yīng)用指南。第三：由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實(shí)踐中不斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)?lái)便利?？偛咳耸虏颗嘤?xùn)基地、2000、6第一項(xiàng).第二項(xiàng).第三項(xiàng).第四項(xiàng).第五項(xiàng).第六項(xiàng).第七項(xiàng).第八項(xiàng).第九項(xiàng).目 錄立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制

2、要點(diǎn)應(yīng)用指南招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南銷(xiāo)售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南目錄附件.北京公司規(guī)范化管理系列文件立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第一項(xiàng)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來(lái)承擔(dān)?？刂埔趺纯刂普l(shuí)來(lái)控制控制什么點(diǎn)征地費(fèi)用少交或晚項(xiàng)目部負(fù)責(zé)交，力爭(zhēng)減

3、免拆遷安置房產(chǎn)確權(quán)后辦項(xiàng)目部負(fù)責(zé)費(fèi)用理拆遷安置費(fèi)用備查文件詳見(jiàn) 項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)1、 新開(kāi) 征土發(fā)地形式自建部分按工程部、設(shè)計(jì)照公司工程體部和審算部負(fù)責(zé)大市政費(fèi)系走；交政府自建部分；工程用部分按有關(guān)規(guī)部負(fù)責(zé)交政府部定辦理分。滿(mǎn)足公司利益說(shuō)明 中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二。規(guī)劃條件最大化，合理項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)提高容積率，部負(fù)責(zé)降低土地成本2、 買(mǎi)買(mǎi)斷內(nèi)容明確買(mǎi)斷內(nèi)詳見(jiàn) 項(xiàng)目立項(xiàng)斷 項(xiàng)容明細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)成本控制要點(diǎn)目付款總額為公司爭(zhēng)取最項(xiàng)目部負(fù)責(zé)大利益付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次項(xiàng)目部負(fù)責(zé)數(shù)多三通或七明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)工程部、項(xiàng)目通一平的標(biāo) 明細(xì)部負(fù)責(zé)準(zhǔn)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)間直接掛鉤。合作方式符合

4、集團(tuán)要項(xiàng)目部負(fù)責(zé)求，有利于北京公司；分成比例雙贏原則；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)3、 合交房時(shí)間盡可能地延工程部負(fù)責(zé)作 開(kāi)后交房，發(fā)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同項(xiàng)目部負(fù)責(zé)中交房標(biāo)準(zhǔn)付款總額選擇有利于項(xiàng)目部負(fù)責(zé)公司利益的方付款時(shí)間項(xiàng)目部負(fù)責(zé)式說(shuō)明 中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及買(mǎi)斷方式的成本構(gòu)成詳見(jiàn) 項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及合作開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討

5、論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類(lèi)評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)第二項(xiàng)節(jié)承擔(dān)主要的職能?？刂埔c(diǎn)控制什么（1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)1、規(guī)劃（2）方案評(píng)審方案（3）設(shè)計(jì)成果2、報(bào)批設(shè)怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件市場(chǎng)信息搜集和分析市政狀況信息分設(shè)計(jì)部負(fù)暫缺相應(yīng)可析責(zé)，項(xiàng)目、操作參考文規(guī)劃要點(diǎn)確立審算、銷(xiāo)售件，以下同可行性研究設(shè)計(jì)部配合任務(wù)書(shū) 可行性設(shè)計(jì)變更組成可行性規(guī) 由項(xiàng)目、設(shè)劃評(píng)審委員會(huì)， 計(jì)、工程、對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審算、財(cái)審、確定。務(wù)、銷(xiāo)售等未通過(guò)的方案進(jìn)各部門(mén)組成入可行性設(shè)計(jì)變 評(píng)審委員更環(huán)節(jié)，再重新 會(huì)，總經(jīng)理評(píng)審。負(fù)責(zé)對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情 設(shè)計(jì)部負(fù)況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整責(zé)，工程部設(shè)備選型方案提配合前確定根據(jù)提交的設(shè) 審算部

6、負(fù)計(jì)成果進(jìn)行投資 責(zé)，設(shè)計(jì)部估算配合根據(jù)項(xiàng)目前期 設(shè)計(jì)部負(fù)運(yùn)營(yíng)的情況和市 責(zé)，項(xiàng)目場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì) 部、銷(xiāo)售部計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案任務(wù)書(shū)協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)注意市政設(shè)計(jì)項(xiàng)目部負(fù)注意相關(guān)法規(guī)，（2）報(bào)批責(zé)，設(shè)計(jì)部完善自身報(bào)批規(guī)配合范性，材料完整控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)設(shè)計(jì)部負(fù)（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)一步調(diào)整責(zé)，知會(huì)各要求設(shè)計(jì)要求部門(mén)內(nèi)部審核根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研 設(shè)計(jì)部與工3、擴(kuò)初設(shè)（2）成本概算究、環(huán)境方案等 程部負(fù)責(zé)計(jì)因素對(duì)總成本作出概算制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)審算部負(fù)責(zé)根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審專(zhuān)家評(píng)審委員會(huì)圖內(nèi)部評(píng)審設(shè)

7、計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)搜集權(quán)威地質(zhì)（1）地質(zhì)勘察資料自己專(zhuān)業(yè)人員勘察4、樁基設(shè)樁基設(shè)計(jì) 2種設(shè)計(jì)部負(fù)以上形式責(zé)，工程部計(jì)（2）設(shè)計(jì)方案由專(zhuān)家進(jìn)行樁基協(xié)助評(píng)審形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審（3）樁基施工設(shè)計(jì)調(diào)整圖5、施工圖設(shè)計(jì)根據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基（1）礎(chǔ)上確立施工圖 設(shè)計(jì)部和工施工程部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)要求圖設(shè)計(jì)要其他部門(mén)協(xié)求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造 助價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。政府部門(mén)報(bào)批（ 2）報(bào)建 費(fèi)，按政府有關(guān) 項(xiàng)目部政策交納。（3）報(bào)施圖（4）審圖 互審互簽，明確設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程協(xié)（5）施工 修改意見(jiàn)，設(shè)計(jì)助，知會(huì)銷(xiāo)配合

8、洽商售部（6）設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與 設(shè)計(jì)部負(fù)面積測(cè)算實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn) 責(zé)，工程部相結(jié)合協(xié)助6、銷(xiāo)售包結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制裝設(shè)計(jì)施工招投標(biāo)根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)7、裝修方（1）圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū) 設(shè)計(jì)部負(fù)方案案設(shè)計(jì)和實(shí)體研究的結(jié) 責(zé)，銷(xiāo)售部設(shè)計(jì)要求果確定方案設(shè)計(jì) 協(xié)助要求市場(chǎng)信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)（2）材料備設(shè)備選型制訂裝修設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)成本方案目標(biāo)成本計(jì)劃明參見(jiàn)深圳公細(xì)表司文件裝飾綜合價(jià)格拆分分析設(shè)計(jì)部負(fù)（3）招投制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)責(zé)，銷(xiāo)售部協(xié)助標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審評(píng)審委員會(huì)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件（1）小區(qū)建筑市場(chǎng)調(diào)研銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)部負(fù)物功能的經(jīng)濟(jì)有針對(duì)性擴(kuò)充建責(zé)，銷(xiāo)售、評(píng)估筑物功能工程部協(xié)助（2

9、）市政配套市政狀況調(diào)研爭(zhēng)取政府有利條項(xiàng)目部負(fù)責(zé)方案件8、功能設(shè)根據(jù)投資估算設(shè)計(jì)部負(fù)和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立計(jì)責(zé)，項(xiàng)目部（3）環(huán)境方案環(huán)境設(shè)計(jì)方案目協(xié)助設(shè)計(jì)標(biāo)成本總額招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分（4）智能化設(shè)析，智能化必要銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)計(jì)性分析智能化內(nèi)容控制招投標(biāo)，尋找招投標(biāo)小組外部合作，爭(zhēng)取組織，總經(jīng)雙贏理負(fù)責(zé)保持各部門(mén)與銷(xiāo)售部的信息暢設(shè)計(jì)部負(fù)（5）銷(xiāo)售承諾通，保障銷(xiāo)售承 責(zé)，工程部諾與實(shí)際功能的 協(xié)助一致性（1）設(shè)計(jì)調(diào)整9、設(shè)計(jì)變費(fèi)用設(shè)計(jì)部負(fù)詳見(jiàn) 工程更（2）設(shè)計(jì)變更嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變責(zé)，工程、現(xiàn)場(chǎng)變更管洽商更洽商流程進(jìn)行銷(xiāo)售部協(xié)助理規(guī)范 在擴(kuò)初圖確定前（1）選型確定材料設(shè)備， 設(shè)計(jì)部負(fù)（2）方案確定使設(shè)

10、計(jì)在圖紙階 責(zé)，工程部10、材料時(shí)間段就考慮了材料 協(xié)助設(shè)備設(shè)備的安裝招投標(biāo)評(píng)審詳見(jiàn)設(shè)備（3）采購(gòu)招投標(biāo)材料采購(gòu)規(guī)委員會(huì)范其他費(fèi)用物業(yè)管理完善限額設(shè)計(jì)審算部費(fèi)招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第三項(xiàng)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷(xiāo)售等多個(gè)部門(mén)的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū)制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)?？刂埔刂剖裁丛趺纯刂普l(shuí)來(lái)控制參考文件點(diǎn)工程部負(fù)責(zé)建立承建商、工程監(jiān)理招工程監(jiān)理、材料投標(biāo)合同；及設(shè)備供貨商名設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)（ 1）資質(zhì)冊(cè)及資料庫(kù)。設(shè)計(jì)、環(huán)詳見(jiàn)招投1、投標(biāo)（ 2）管理水平從公司認(rèn)可名 境、裝修招

11、 標(biāo)管理規(guī)（ 3）技術(shù)力量?jī)?cè)中的承建商、投標(biāo)合同。范第8 條單位的（ 4）歷史記錄供貨商、監(jiān)理公審算部負(fù)責(zé) 至15條和選擇（ 5）資金實(shí)力司中選擇投標(biāo)單材料設(shè)備招 招投標(biāo)管（ 6）合作經(jīng)歷位。投標(biāo)合同。理程序主辦部門(mén)推薦銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)五家投標(biāo)單位報(bào)營(yíng)銷(xiāo)、包裝招投標(biāo)工作組。招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作小詳見(jiàn)招投組審核、考察、招投標(biāo)評(píng)審 標(biāo)管理規(guī)評(píng)估、篩選三家委員會(huì)審核范第 8條以上投標(biāo)單位報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批至15條和招投標(biāo)評(píng)審委員準(zhǔn)。招投標(biāo)管會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)理程序1、工程部負(fù)各類(lèi)合同的招投標(biāo)責(zé)工程監(jiān)理書(shū)內(nèi)容應(yīng)包含：招投標(biāo)合（ 1）工期；同；（2）工程造價(jià)或2、設(shè)計(jì)部負(fù)詳見(jiàn)招投取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán) 標(biāo)管理規(guī)（ 3）質(zhì)

12、量要求；主辦部門(mén)起草、境、裝修招 范 第6（ 4）付款方式；投標(biāo)合同。條、第 16制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（ 5）招標(biāo)范圍；3、審算部負(fù)條 至20文本（ 6）結(jié)算方式；責(zé)材料設(shè)備 條、和招（ 7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；招投標(biāo)合投標(biāo)管理（8）投標(biāo)注意事同。程序2、招投項(xiàng)；4、銷(xiāo)售部負(fù)（9）廢標(biāo)條件責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、包標(biāo)文件（投標(biāo)書(shū)必須加蓋裝招投標(biāo)合投標(biāo)單位法人印同。章）；（ 10 ）接標(biāo)時(shí)間；詳見(jiàn)招投（ 11 ）開(kāi)標(biāo)時(shí)間；標(biāo)管理規(guī)（ 12 ）定標(biāo)方法；招投標(biāo)評(píng)審范 第6（ 13 ）投標(biāo)單位補(bǔ)委員會(huì)審招投標(biāo)工作組審條、第 16充意見(jiàn)；核；核條 至20（ 14 ）標(biāo)準(zhǔn)合同條主管領(lǐng)導(dǎo)批條、和招文；準(zhǔn)；投標(biāo)管理（ 15 ）圖紙、其他程

13、序要求等?？刂埔刂剖裁丛趺纯刂普l(shuí)來(lái)控制參考文件點(diǎn)1、技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)詳見(jiàn)招投標(biāo)優(yōu)先順序標(biāo)管理規(guī)2、審算部負(fù)1、技術(shù)評(píng)標(biāo)范第21條責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)至33條、的評(píng)標(biāo)(1)技術(shù)性評(píng)標(biāo)和3、合作經(jīng)歷和招投標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)3、評(píng)標(biāo)定標(biāo)管理程序責(zé)審核廣告和定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定包裝費(fèi)標(biāo)詳見(jiàn)招投招投標(biāo)評(píng)審標(biāo)管理規(guī)綜合審核投標(biāo)單委員會(huì)審范第21條位；評(píng)定中標(biāo)單核、評(píng)定。至33條、位主管領(lǐng)導(dǎo)批和招投標(biāo)準(zhǔn)管理程序施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第四項(xiàng)施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工

14、計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門(mén)的及時(shí)溝通和良好合作?？刂埔刂剖裁丛趺纯刂普l(shuí)來(lái)控制參考文件點(diǎn)項(xiàng)目前期規(guī)1、設(shè)計(jì)（ 1變 更 環(huán)評(píng)估節(jié)劃、定位要全審算部負(fù)面、準(zhǔn)確，盡量責(zé)計(jì)算變更避免在施工中的費(fèi)用（含可重大設(shè)計(jì)調(diào)整。能引起的索加強(qiáng)施工前的審賠）。詳見(jiàn)工程變更核工作。全面考甲方項(xiàng)目代管理辦法）變更慮工程造價(jià)，對(duì)表執(zhí)行修改“工程變更的控可能發(fā)生變更的的工期評(píng)地方有預(yù)見(jiàn)性，估。制辦法”？并予以事先約審算部成定。本管理員負(fù)各部門(mén)全面評(píng)責(zé)計(jì)算變更估變更帶來(lái)的各后的成本現(xiàn)種變化，為審批狀。提供參考依據(jù)。施 工 現(xiàn)場(chǎng)簽證控制要點(diǎn)根據(jù)變更原因詳見(jiàn)工

15、程現(xiàn)場(chǎng)將設(shè)計(jì)變更分成簽證管理規(guī)范四類(lèi)，不同類(lèi)別經(jīng)辦部門(mén)？第二條、第十三按相應(yīng)的審核簽條。認(rèn)流程進(jìn)行。設(shè)計(jì)變更通知發(fā)生變更項(xiàng)詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)（2）變更簽證管理規(guī)范單。目的負(fù)責(zé)人的審核簽認(rèn)第 5到第 8條。變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)部、工程部、監(jiān)經(jīng)辦部門(mén)簽證管理規(guī)范理單位和施工單第九到第十二位共同簽字后，條。才能有效。（3）變更主管總經(jīng)理審詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)批后方可進(jìn)行變主管總經(jīng)理簽證管理規(guī)范的審批更。第十三條?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的確（1）簽證 認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合的必要性同中所約定的條經(jīng)辦部門(mén)款執(zhí)行。（設(shè)計(jì)部或現(xiàn)場(chǎng)簽證確需工程部）詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)（2）簽證 發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)簽證管理規(guī)范的時(shí)限時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證第十條。的原

16、則?？刂剖裁丛趺纯刂普l(shuí)來(lái)控制參考文件認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原詳見(jiàn)工程變更（1）簽證因、工程量應(yīng)清經(jīng)辦部門(mén)管理辦法楚準(zhǔn)確、無(wú)涂（設(shè)計(jì)部或“工程變更的控的工程量改、編號(hào)準(zhǔn)、工程部）制辦全，并有監(jiān)理工法”？程師的簽字確認(rèn)。施工洽商通知發(fā)生變更項(xiàng)詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)（ 續(xù) ）簽證管理規(guī)范單目的負(fù)責(zé)人2、施工第 5到第 8條?，F(xiàn) 場(chǎng) 簽必須遵循“先洽（2）簽證后干”的原則。證詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)的審批在確認(rèn)簽證前，主管總經(jīng)理簽證管理規(guī)范應(yīng)按相應(yīng)審批程第十四條。序報(bào)審，通過(guò)后方可正式簽證。對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類(lèi)匯詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)（3）簽證 總統(tǒng)計(jì)分析，并資料工程師簽證管理規(guī)范的反饋根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)第十八、十九

17、控制工程變更提條。出改進(jìn)意見(jiàn)。（1）擴(kuò)初圖會(huì)審圖紙多層次會(huì)（2）施工 審會(huì)簽及審批制圖會(huì)審度。詳見(jiàn)施工環(huán)節(jié)（3）分各專(zhuān)業(yè)互審互簽甲方技術(shù)負(fù)成本控制要點(diǎn)3、審圖制度。責(zé)人項(xiàng)、分部圖三、“審圖”會(huì)審力爭(zhēng)在開(kāi)工前（4）各專(zhuān) 把圖紙中的問(wèn)題業(yè)技術(shù)圖紙修改完。會(huì)審（1）分包通過(guò)投標(biāo)確定配合費(fèi)。方式4、總分應(yīng)避免在施工過(guò)（ 2） 分 包包 配 合程中修改分包方甲方代表內(nèi)容費(fèi)式、分包內(nèi)容、（ 3） 分 包范圍而增加工程的責(zé)任界定成本。施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)設(shè)計(jì)部在材料招標(biāo)前確（ 1）選型定。（2）材料先確定材料供應(yīng)審算部組織供應(yīng)方式方式，通過(guò)招標(biāo)5、材料工程部參加（ 3） 材 料確定相關(guān)費(fèi)用。供應(yīng)計(jì)劃限

18、時(shí)編制材料（4）預(yù)留計(jì)劃。甲方代表時(shí)間材料計(jì)劃簽認(rèn)。要考慮可能出現(xiàn)的問(wèn)題，留出相經(jīng)辦部門(mén)應(yīng)的時(shí)間。詳見(jiàn)施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)四、“總分包配合費(fèi)”主要解決的是材料供應(yīng)對(duì)施工環(huán)節(jié)成本的影響，詳見(jiàn)施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)五、“材料供應(yīng)”甲方代表（5）付款按合同約定執(zhí) 與監(jiān)理工程行付款。師審核完成進(jìn)度按進(jìn)度付款。的形象部位詳見(jiàn)付款審批6、工程（6）工程多層次多角度預(yù) 算 人 員 程序規(guī)范附件款的支進(jìn)度審核工程進(jìn)度。審核工程價(jià)2：“工程款付付值量款流程”（1）付款根據(jù)情況由不同主管副總或級(jí)別人員最終審的審批總經(jīng)理批。材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過(guò)明

19、確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。第五項(xiàng)控制要點(diǎn)1、材料進(jìn) 場(chǎng) 計(jì)劃2、材料的 性 能價(jià)格比控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件采購(gòu)招投招投標(biāo)規(guī)范中標(biāo)及訂立合暫缺未提及同時(shí)間生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合運(yùn)輸周期具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)工程部近相對(duì)應(yīng)具體參照標(biāo)準(zhǔn)安裝、驗(yàn)收與工程進(jìn)度相配暫缺周期合交叉作業(yè)時(shí)與工序安排相聯(lián)間系日常搜集市場(chǎng)信市場(chǎng)信息息，建立材料市審算部場(chǎng)信息庫(kù)。材料設(shè)備的技術(shù)技術(shù)參數(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確設(shè)計(jì)部定或封樣。3、材料款支付4、材料驗(yàn)收5、材料保 管 與保修必須招投標(biāo)的材詳見(jiàn)招投標(biāo)料設(shè)備要制定招管理規(guī)范第投標(biāo)計(jì)劃。不需六、七條和招投標(biāo)招投標(biāo)的材料設(shè)審算部

20、設(shè)備材料采備，采用三家以購(gòu)規(guī)范第四上廠家報(bào)價(jià)選條擇。預(yù)付款限額控制詳見(jiàn)付款審首次驗(yàn)收后付材料款支批程序規(guī)范款總額進(jìn)度控付方式經(jīng)辦部門(mén)（工附件 3 “甲供制。材料款支付程部或設(shè)計(jì)材料付款流保修款一般不進(jìn)度部）程”和附件 7低于合同總價(jià)的保修款“采購(gòu)類(lèi)付款5%。流程”依據(jù)合同中約定付款。幾方共同確認(rèn)甲方工地代表數(shù)量驗(yàn)收或?qū)I(yè)工程師貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收外觀質(zhì)量的驗(yàn)詳見(jiàn)設(shè)備材收工程部料采購(gòu)規(guī)范安裝后質(zhì)量的第八條質(zhì)量驗(yàn)收驗(yàn)收投入使用后的物業(yè)公司質(zhì)量驗(yàn)收在合同中明確材料保管貨物的卸貨和保詳見(jiàn)設(shè)備材管的責(zé)任承擔(dān)者工程部料采購(gòu)規(guī)范用合同的方式第九條、第十材料保修明確保修責(zé)任和三到十六條保修期銷(xiāo)售環(huán)節(jié)成本控

21、制要點(diǎn)應(yīng)用指南銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷(xiāo)售涉及的部門(mén)比較多，所以各部門(mén)乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮。第六項(xiàng)控制要怎么控制誰(shuí)來(lái)控備查文件控制什么制點(diǎn)（ 1）費(fèi)用總額確定費(fèi)用目項(xiàng)目部標(biāo)總額（2）市場(chǎng)信息根據(jù)各種相詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管收集理規(guī)范關(guān)因素確定具 銷(xiāo)售部1 、 營(yíng)（ 3）營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃體計(jì)劃和費(fèi)用銷(xiāo)方案（ 4）營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算（5）營(yíng)銷(xiāo)方案征求各方面主 管 總 詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)操作流意見(jiàn)，按審批審批經(jīng)理程規(guī)范流程操作銷(xiāo)售人數(shù)控2 、 營(yíng)制

22、銷(xiāo) 售 部銷(xiāo)售工作進(jìn)度（1）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售部 門(mén) 經(jīng)銷(xiāo) 現(xiàn) 場(chǎng)控制人工費(fèi)用理費(fèi)用獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制3 、 媒體選擇（2）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi)（3）賣(mài)場(chǎng)、現(xiàn)銷(xiāo) 售 部場(chǎng)包裝費(fèi)專(zhuān) 業(yè) 經(jīng)（4）銷(xiāo)售模型詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操理 和 部費(fèi)用作規(guī)范門(mén)經(jīng)理（5）宣傳資料及禮品費(fèi)（ 6）展銷(xiāo)費(fèi)（7）計(jì)劃額度額度內(nèi)調(diào)劑主 管 總 詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管和超額審批制控制經(jīng)理理規(guī)范度（1）媒體及廣詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操告代理公司信息專(zhuān)人負(fù)責(zé)銷(xiāo)售部作規(guī)范收集和分析先評(píng)后選的銷(xiāo)售部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操原則作規(guī)范（ 2）招投標(biāo)內(nèi)部評(píng)審銷(xiāo)售部詳見(jiàn)招投標(biāo)管理評(píng) 審 委招投標(biāo)規(guī)范員會(huì)市場(chǎng)信息收設(shè)計(jì) 詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操（1）設(shè)計(jì)、裝 集部 、 銷(xiāo) 作規(guī)范和設(shè)計(jì)修制訂裝修目標(biāo)售部

23、規(guī)劃管理規(guī)范成本總額信息搜集詳見(jiàn)設(shè)備、材料4 、 樣 （ 2）材料采購(gòu)材料、設(shè)備選設(shè)計(jì)部采購(gòu)規(guī)范板 房 裝型修招 投 標(biāo)（3）信息采集招投標(biāo)詳見(jiàn)招投標(biāo)管理及招投標(biāo)評(píng) 審 小組規(guī)范（4）樣板房維委托物業(yè)代管物 業(yè) 公司 、祥見(jiàn)物業(yè)管理規(guī)護(hù)協(xié)議銷(xiāo)售部范建立材料設(shè)設(shè)計(jì) 部（5）材料回備清單負(fù) 責(zé) ，收、保管和再利使用登記詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操物 業(yè) 、用作規(guī)范閑置品評(píng)估銷(xiāo)售部和處理配合控制要控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控點(diǎn)制備查文件（1）銷(xiāo)售折扣待定銷(xiāo) 售 前 待制訂相關(guān)管理辦點(diǎn)臺(tái)負(fù)責(zé)法5 、 銷(xiāo)銷(xiāo) 售前售回款（ 2）回款周期待定臺(tái)負(fù) 詳見(jiàn)回款管理規(guī)責(zé)，財(cái)范務(wù)監(jiān)督營(yíng) 銷(xiāo) 部（ 1）承諾制作樓書(shū)負(fù) 責(zé) ，設(shè) 計(jì) 、的

24、給出承諾分類(lèi)6 、 銷(xiāo)工 程 監(jiān)售 補(bǔ) 充督待制訂相關(guān)管理辦條 款 及設(shè)計(jì)部法承諾（2）設(shè)計(jì)變更變更審批與負(fù)責(zé)，知會(huì)制度銷(xiāo) 售 、與承諾承諾變更工 程 協(xié)助晚交房原因客 戶(hù) 服務(wù) 中 心分類(lèi)處理（ 1）交房日期負(fù) 責(zé) ，7 、 客與施工隊(duì)洽商（ 2）保修期詳見(jiàn)補(bǔ)償管理規(guī)戶(hù)交房延長(zhǎng)保修期銷(xiāo) 售 前（ 3）質(zhì)量補(bǔ)償范交房驗(yàn)收協(xié)臺(tái) 、 物業(yè) 公 司議協(xié)作8 、 其 （1）中介費(fèi)待定銷(xiāo)售部他（2）與銷(xiāo)售相關(guān)的其他費(fèi)用嚴(yán)格按相關(guān)主 管 副 詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)變（如因銷(xiāo)售要求流程進(jìn)行總更管理規(guī)范等而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)）工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性

25、。這些信息可以來(lái)自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。第七項(xiàng)控制要怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件控制什么點(diǎn)先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分（ 1）乙方預(yù)家具），縮小及調(diào)整面積。審算部負(fù)責(zé)， 參見(jiàn)深圳公1、乙方算內(nèi)容的審注意報(bào)價(jià)拆分、設(shè)計(jì)部協(xié)助司有關(guān)文件預(yù)算查施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的問(wèn)題（ 1）施工圖選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐財(cái)務(wù)部、審算中的鋼筋用詳見(jiàn)正在草富、職業(yè)道德良 部與主管副總2、鋼筋擬中工程預(yù)量好、工作認(rèn)真負(fù) 負(fù)責(zé)確定工程用 量 的決算管理規(guī)（ 2）洽商、責(zé)工程造價(jià)咨詢(xún) 造價(jià)咨詢(xún)公核實(shí)范變更的鋼筋公司進(jìn)行鋼

26、筋量 司。用量計(jì)算工作審算部專(zhuān)人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢(xún)公司的鋼筋用量計(jì)算工作審算部經(jīng)理監(jiān)工程造價(jià)咨詢(xún) 督公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場(chǎng)了解乙方綁扎鋼筋情況嚴(yán)格執(zhí)行合同（ 1）材料價(jià)中價(jià)差調(diào)整辦法及時(shí)跟蹤價(jià)格差詳見(jiàn)正在草3、價(jià)差 （2）人工價(jià)（材料、人工、 審算部材料組費(fèi)用）變化情況擬中工程預(yù)的調(diào)整差與預(yù)算工程師當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異決算管理規(guī)（ 3）費(fèi)用價(jià)負(fù)責(zé)常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立范差即與相關(guān)單位商量對(duì)策1、設(shè)計(jì)部負(fù)工程部項(xiàng)目部責(zé)建筑專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)組織各專(zhuān)業(yè)圖紙質(zhì)量的共同審圖，實(shí)行審核（ 1）圖紙審專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)制2、工程部負(fù)4 、 洽核監(jiān)理公司審圖責(zé)其他專(zhuān)業(yè)（ 2）因市場(chǎng)施工單位審圖詳見(jiàn)正在草商 、 變圖紙的審核因素甲方對(duì)甲方對(duì)圖紙做出擬中工程預(yù)更 的 費(fèi)3、工程項(xiàng)目圖紙的修改重大修改之前，決算管理規(guī)用控制部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)（ 3）現(xiàn)場(chǎng)簽應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)范簽證的監(jiān)控證比較4、審算部負(fù)現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)責(zé)審核洽明確發(fā)生費(fèi)用的商、變更的原因和責(zé)任合理性、完整性（負(fù)洽商）及經(jīng)濟(jì)性控制要控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件點(diǎn)1、工程項(xiàng)目甲方履行自己部負(fù)責(zé)施工合同中技術(shù)的合同義務(wù)條款的監(jiān)控（1）工期甲方督促乙方履2、審算部負(fù)（2）質(zhì)量行合同義務(wù)責(zé)施工合同工期與質(zhì)量重中合同條款視過(guò)程中控制經(jīng)濟(jì)部分的詳見(jiàn)正在草