《房地產(chǎn)經(jīng)營管理》部分復習題答案

1、房地產(chǎn)經(jīng)營管理復習題答案一.填空題1 .房地產(chǎn)是 為產(chǎn)? 口獨產(chǎn) 的合稱。2 .房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn) 開發(fā)組織 ，經(jīng)營管理,買賣和租賃經(jīng)營 以及中介、咨詢、評介_等服務的產(chǎn)業(yè)。3 .市場調(diào)查是企業(yè)經(jīng)營活動 的基礎,貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的全過程。4 .寫字樓項目的規(guī)劃設計方案要實現(xiàn) 經(jīng)濟效益二 環(huán)境效益 和社會效益 三方面的全面發(fā)展，其中經(jīng)濟效益是優(yōu)先考慮的問題。5 .我國住宅層高普遍為3 米，凈高為2 . 8米,與國外住宅層高相比相對較高。6 .可行性分析是在投資決策前，對項目在一 技術(shù)上 、 經(jīng)濟上 和 工程上 的可行性 進行論證_、研究和評價的分析過程。7 .房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容包括 所有權(quán)、

2、使用權(quán)不口他項權(quán)利等。8 .房地產(chǎn)項目投資的財務評價報表包括基本報表 和 輔助報表。9 .投資項目的資金由兩大部分組成：股本資金口債務資金二者的比例形成了一個項目的資金結(jié)構(gòu)。10 .籌資決策就是籌資方案的評價 與選擇。11 .因涉及因素不同，杠桿效應可分為 一營業(yè)杠木應禾口_財務杠木應兩類進行研究。12 .項目建設進度控制的任務包括 _方案的科學決策_ _計劃的合理編制_和_實施 的有效控制等方面。13 .項目建設質(zhì)量的組織機構(gòu)保證體系包括 _囪在監(jiān)瓦_、_監(jiān)理監(jiān)任_和 自檢三個層次。14 .土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般采取 一出售_、_交換_、J曾與口_變賣_等方式。15 .房地產(chǎn)項目建設管理包含極其

3、豐富的內(nèi)容，其核心是項目管理模式的選擇和“三控 制，兩管理，一協(xié)調(diào)”即進度控制 、 成本控制 、 質(zhì)量控制 、 合同管理 、 安全管理和組織協(xié)調(diào) 。16 .房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的 產(chǎn)權(quán)人.以房地產(chǎn)為商品,將_以轉(zhuǎn)讓、租賃、 抵押等方式有償轉(zhuǎn)移給購買者的各種經(jīng)營活動的總稱。17 .房地產(chǎn)交易根據(jù)其標的物性質(zhì)的不同，可分為地產(chǎn)交易與房產(chǎn)交易兩類。18 .在房地產(chǎn)買賣交易中，買賣的是房產(chǎn)的 _所有權(quán)和地產(chǎn)的一使用權(quán)_。19 .目前，我國房地產(chǎn)市場的交易方式主要有 地轉(zhuǎn)讓_、_房屋出售_、_房屋 租賃_、_房地產(chǎn)抵押二_房地產(chǎn)拍賣_和_房地產(chǎn)互換等.20 .按揭業(yè)務是一項一舉多得的房地產(chǎn)交易方式,

4、它對_購買者一、_售房者_及_ 金融機構(gòu)_均有利.二.單項選擇題1 .房地產(chǎn)最重要的一個特性是 （A ）。A、位置的固定性或不可移動性B、依賴性 C、相互影響性 D、不一致性2 .為了保持人口與土地，特別是人口與（B ）的平衡關(guān)系。國家必須通過土地利用規(guī)劃、控制部門、行業(yè)的用地結(jié)構(gòu)和規(guī)模，對土地利用實行有效控制。A:農(nóng)業(yè)用地；B:耕地；C:非建筑用地；D:特殊用地。3 .在房地產(chǎn)需求市場上普遍存在“買漲不買跌”的現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是（ D ）。A：消費者的感覺； B：消費者的生活方式； C:消費者的經(jīng)濟狀況； D:消費者的預 期。4 .房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測

5、算“亮燈率”的方法來分折入住率，這種調(diào)查方法屬于（A ）A:觀察法；B:實驗法； C:討論法；D:問卷調(diào)查法。5 .租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應用模式主要是（C ）。A :置業(yè)投資；B:設備租賃；C:售后回租；D:權(quán)益融資。6 .銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（D ）。A:操作風險；B:法律風險；C:信用風險；D:管理風險。7 .房地產(chǎn)商品的（ B ）決定了房地產(chǎn)營銷對象的獨特性。A:物理特征；B:經(jīng)濟特征；C:社會特征；D:法律特征。8 .在房地產(chǎn)市場營銷活動中（ C ）是第一環(huán)節(jié)。A :市場預測；B:市場定位；C:市場調(diào)查；D:市場分析選擇

6、。9 . S型曲線比較法用于項目建設階段的（ B ）。A:質(zhì)量控制；B:進度控制；C:成本控制；D:合同管理。10 .物業(yè)出租過程中的租金一般是指（ C ）的租金。A:建筑面積；B:使用面積；C:可出租面積；D:居住面積。11 .房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設過程是指（ C ）的持續(xù)時間。A.房地產(chǎn)開發(fā)全過程 ；B.獲得土地后到全部工程竣工；C.從工程開工到全部工程竣工； D.從工程開工到項目租售完畢 .12 .對商業(yè)繁華程度的依賴性最大的是（D ）。A、寫字樓 B、高爾夫球場C、住宅D、商場13、居住用地最高出讓年限為（D ）。A、 40 年 B、 45 年 C、 50 年 D、 70年14、工業(yè)用地

7、最高出讓年限為（C ）。A、 40 年 B、 45 年 C、 50 年 D、 70年15、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為（C ）。A、 40 年 B、 45 年 C、 50 年 D、 70年16 .按房地產(chǎn)的類型，可以把房地產(chǎn)市場分類（C ）。A 、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場B 、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場D 、銷售市場、抵押市場、保險市場和租賃市場17 以下（ D）不屬于分析消費者的基本步驟。A；市場細分；B；目標市場選擇；C；市場定位；D;心理分析。18

8、在房地產(chǎn)市場營銷活動中, （ C ）是第一環(huán)節(jié)。A; 市場預測 ; B; 市場定位 ; C; 市場調(diào)查 ; D; 市場分析選擇。19業(yè)主的物業(yè)管理主體地位是以（ B ）為基礎的。A:物業(yè)的支配權(quán)；B;業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)；C;物業(yè)公司管理水平；D;全體業(yè)主的投票決定。20從事物業(yè)管理的人員應按照國家有關(guān)規(guī)定,取得 （ D ）證書。A;資質(zhì)等級； B；健康；C;經(jīng)紀人； D;職業(yè)資格。.多項選擇題1 .下列風險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有（ ABC）。A:市場供求風險；B:變現(xiàn)風險；C:利率風險；D:時間風險；E:資本價值風險。2 .房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有（BCE ）。A:競爭性；B

9、:壟斷性；C:外部性；D:均衡性；E:信息不對稱性。3 . 土地“三通一平”是指（ AB CD ）。A:通水； B:通路； C: 土地平整；D:通電；E:通熱。4隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有（ABCD）等方面的知識。A:城市規(guī)劃；B:建筑設計；C:建造技術(shù)；D:風險控制與時間管理；E:項目管理。5 .房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作的主要內(nèi)容包括（ ABCD）。A:獲取土地使用權(quán)；B:確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可；C:建設工程招標；D:開工審請與審批；E:建造安裝施工。6 .房地產(chǎn)市場營銷的意義是（ ABD ）。A ：有

10、利于房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善；B ：有利于消費者需求的滿足；C ：有利于提供廣泛的就業(yè)機會；D ：有利于企業(yè)更好地發(fā)展。7 .房地產(chǎn)市場營銷流程包括（ AB CD ）。A ：設計市場營銷組合；B ：市場營銷環(huán)境分析；C ：市場營銷控制；D ：目標消費者分析。8 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、 20% 時按市場承租面積的變化。該項調(diào)查屬于（ AD ）。A ：試探性調(diào)查； B ：描述性調(diào)查； C ：創(chuàng)新性調(diào)查； D ：因果性調(diào)查。9 .物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括（ AB C E）。A:物業(yè)管理；B:設施管理；C:房地產(chǎn)資產(chǎn)管理；D:運營管理。E:房地產(chǎn)組合投資管理。10 .在物業(yè)管

11、理中經(jīng)常用到的預算形式主要有（ ACD）。A:年度運營預算；B:資本流預算；C:資本支出預算；D:長期預算； E:資本收入預算。1 1 .土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場的主要形式有（ACDE ）A.出售；B.拍賣；C.交換； D.贈予；E.出租.1 2 .除房地產(chǎn)在生產(chǎn)和流通中的因素外，影響房地產(chǎn)價格的主要因素有（BCDE）A.個別因素；B.區(qū)域因素；C.社會因素；D.經(jīng)濟因素；E.法制因素1 3、按照工作的時間順序和工作內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)開發(fā)的建設過程可分為（ACD ）A、項目建設準備階段；B、招投標階段；C、施工階段； D、竣工驗收階段.1 4 .對房地產(chǎn)投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發(fā)建設，有

12、（ ABD ）特點。A 土地費用高； B 投資風險減少； C 投資風險增加D 開發(fā)周期縮短；E 開發(fā)周期延長。1 5 .權(quán)利人對土地的直接支配，體現(xiàn)為土地權(quán)利的四項基本權(quán)能，它們是（B, C, D,E）.A;地役權(quán)； B;占有； C;使用； D;收益； E;處分.1 6.物業(yè)管理中的保安工作一般包括區(qū)域內(nèi)的（ A, B, D）等諸多內(nèi)容.A ;治安管理； B;消防管理；C;環(huán)境管理；D；車輛道路管理.1 7.物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括：（A, B, C）.A;常規(guī)性公共服務；B;委托性特約服務；C;針對性專項服務；D;特殊性重點服務.1 8 .以下（A, B, C, D）屬于住宅的共用部位.A;門

13、廳； B;屋面； C;垃圾通道； D;內(nèi)天井.1 9.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)能力包括：(ABCD).A ;信息收集和整理能力；B;市場分析的能力；C;尋求供需合理搭配的能力；C;人際交往及把握機會的能力.2 0.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員心理素質(zhì)的基本要求包括：(ABC).A;樂觀、開朗； B;自知、自信； C;堅韌、奮進； D;競爭、合作.三.名詞解釋房地產(chǎn)產(chǎn)品定位：就意義而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品定位是站在發(fā)展商或土地使用人的立場，針對特定目標市場的潛在客戶， 決定其所持有的土地，應在何時，以何種方式，提供何種產(chǎn)品及用途，以滿足潛在客戶的需求，并符合投資開發(fā)商或土地所有人的利益。房地產(chǎn)抵押貸款：房地產(chǎn)抵押貸款是銀行

14、或其他金融機構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款。房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。房地產(chǎn)價格評估：房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算， 評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動四.問答題1 .房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容是什么？ P 2 6 2 7頁.2 .房地產(chǎn)開發(fā)資金來源通常有哪些？ P 1 2 1頁.3 .房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。4 .住宅規(guī)劃設計的主要內(nèi)容是什么？ P4 9頁5 .物業(yè)代理的作用有哪些？答題要點：(1)通過市場調(diào)查，了解潛在的市場需求，準確地預測消費者行為偏好、潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行準確的市場定位。(2)通

15、過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業(yè)人士進行有效的引導。(3)從房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃到項目租售完畢，物業(yè)代理參與整個開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實現(xiàn)投資收益目標。(4)、按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購樓手續(xù)服務。(5)、幫助買賣雙方進行有關(guān)融資安排。6 ） 、提高市場運行效率 五論述題1 .可行性研究的作用.答題要點： （ 1）可行性研究是項目投資決策的依據(jù)；（ 2）是籌集建設資金的依據(jù)；（ 3）是開發(fā)商與各有關(guān)部門簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)；（ 4）是編制下階段規(guī)劃設計方案的依據(jù)；2 .結(jié)合實際說明房地產(chǎn)開發(fā)之利.答題要點：（ 1 ） 、相對較高的收益水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿原理的情況下，該收益率甚至會超過100%。喜愛房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在壽命周期內(nèi)獲得每年15% 20%的股本收益率也是很平常的事。（ 2） 、 能夠獲得稅收方面的好處。 置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營成本、 貸款利息和建筑物折舊后的經(jīng)營收入為基數(shù)并以固定稅率征收的。 并且如果置業(yè)投資者投資的經(jīng)經(jīng)營收入為負值， 能以虧損來充抵其它投資的經(jīng)營收入， 從而在總體上獲得減少繳納所得稅的好處。（ 3 ） 、 易于獲得金融機構(gòu)的支持。 由于