項(xiàng)目商鋪以租代售建議方案

1、項(xiàng)目商鋪下一步銷售建議方案一、方案背景情況按營(yíng)銷部制定的商鋪銷售方案安排，項(xiàng)目自2015年4月18日起開(kāi)始釋放沿街商 鋪銷售信息，5月2日起進(jìn)行商鋪?zhàn)o(hù)照免費(fèi)辦理，8月1日進(jìn)行護(hù)照集中升級(jí)，8 月15日正式開(kāi)盤(pán)，但截止8月15日，共計(jì)辦理護(hù)照46組，護(hù)照升級(jí)2組，實(shí) 現(xiàn)解籌0組，商鋪銷售結(jié)果未達(dá)預(yù)期要求。二、商鋪銷售結(jié)果未達(dá)預(yù)期的原因分析（一）項(xiàng)目住宅2015年6月30日才開(kāi)始交房，目前項(xiàng)目尚無(wú)業(yè)主入住，消費(fèi)需 求尚未顯現(xiàn)，商鋪價(jià)值得不到體現(xiàn)；（二）項(xiàng)目地段距離縣城中心較遠(yuǎn)，站前商貿(mào)中心規(guī)劃尚未成熟，周邊缺乏居住 及市政配套，地偏人少不利于商鋪銷售；（三）未對(duì)商鋪進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)包裝，銷售前期蓄客期較短

2、且缺乏相應(yīng)推廣活動(dòng)配合，入市定價(jià)不低等因素均導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)商鋪接受度不高；（四）項(xiàng)目商鋪目前主要目標(biāo)客戶群體的購(gòu)買(mǎi)商鋪動(dòng)機(jī)主要為小區(qū)業(yè)主投資性需求及為業(yè)主提供居民消費(fèi)類經(jīng)營(yíng)行為， 但其經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，對(duì)商鋪目前價(jià)格接受 性低。（五）綜上所述，受“天時(shí)、地利、人和”三方不利影響，項(xiàng)目商鋪銷售失利并 非偶然，但如能待項(xiàng)目業(yè)主陸續(xù)入住，在高入住率的支撐下使商鋪價(jià)值得以沉淀， 未來(lái)前景依舊樂(lè)觀。三、對(duì)商鋪下一步銷售建議商鋪下一步銷售有兩種選擇，第一被動(dòng)的以時(shí)間換空間，待商鋪價(jià)值顯現(xiàn)足以支 撐起商鋪價(jià)格，第二主動(dòng)通過(guò)開(kāi)展相應(yīng)銷售策略活動(dòng)（如以租代售，帶租出售） 對(duì)客戶購(gòu)買(mǎi)商鋪行為進(jìn)行引導(dǎo)。（一）活動(dòng)目的（1）

3、通過(guò)對(duì)意向客戶問(wèn)訪得知，客戶對(duì)項(xiàng)目商鋪存在購(gòu)買(mǎi)興趣，且購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)多 出于自營(yíng)，但普遍感覺(jué)項(xiàng)目定價(jià)過(guò)高，在高成本投入下必然對(duì)未來(lái)預(yù)期存在疑慮， 如能將其購(gòu)買(mǎi)行為分解引導(dǎo)，通過(guò)先租后售的方式，可以降低客戶疑慮。(2)如商鋪長(zhǎng)期空置滯銷，必然影響到項(xiàng)目整體商業(yè)配套的完善，不利于項(xiàng)目整體形象提升，從而影響到項(xiàng)目住宅產(chǎn)品銷售。通過(guò)帶租出售及以租代售相結(jié)合的方式可以避免此情況發(fā)生。(3)通過(guò)以租代售的方式，通過(guò)租金收取在一定程度上有利于公司資金回籠。(二)活動(dòng)期從租戶簽訂租賃合同之日起兩年，自 2015年10月1日-2017年9月30日(三)租金水平通過(guò)市場(chǎng)類比及項(xiàng)目售價(jià)結(jié)合租金回報(bào)率反算確定(暫定西面1F

4、50元/"起，二F25元/ itf起，南面35元/褶起)(三)活動(dòng)方式1、租金收取客戶與公司簽訂兩年商鋪?zhàn)赓U合同后，一次性將兩年租金交于開(kāi)發(fā)商；2、以租代售(1)客戶與公司簽訂商鋪?zhàn)赓U合同一年以內(nèi)，租戶愿意購(gòu)買(mǎi)所租賃商鋪，公司將收取租戶的兩年租金轉(zhuǎn)為客戶購(gòu)鋪定價(jià)并沖抵購(gòu)鋪款；(2)客戶與公司簽訂商鋪?zhàn)赓U合同滿一年不足兩年內(nèi)，租戶愿意購(gòu)買(mǎi)所租賃商鋪，公司將收取租戶一年租金，剩余租金轉(zhuǎn)為客戶購(gòu)鋪定價(jià)并沖抵購(gòu)鋪款；(3)客戶與公司簽訂商鋪?zhàn)赓U滿 2年且不愿購(gòu)買(mǎi)所租賃商鋪，公司所收取的租 金不予退還，續(xù)租或收回商鋪公司屆時(shí)視情況另行決定。3、帶租出售由于租期較長(zhǎng)，為避免公司商鋪銷售受到干擾，

5、如在租期內(nèi)，有其他客戶愿購(gòu)買(mǎi) 以租賃商鋪的(租戶享受知情權(quán)，優(yōu)先購(gòu)鋪權(quán))，可以通過(guò)簽訂三方協(xié)議的方式， 帶租出售給客戶，租戶租期內(nèi)經(jīng)營(yíng)不受影響，以簽訂購(gòu)鋪合同之日計(jì)算，之前租 金歸公司所有，余下租金歸購(gòu)鋪者所有；4、招租業(yè)態(tài)建議西面1F, 2F分開(kāi)出租，但必須保證以一托三，業(yè)態(tài)選擇：銀行、超市、藥店、茶樓娛樂(lè)、家居建材、家電、高檔餐飲、電信、IT、網(wǎng)吧等。南面業(yè)態(tài)：低端餐飲(早餐店、夜宵攤，快遞，維修等)(四)活動(dòng)影響1、有利影響(1)有助于公司資金回籠；(2)有助于完善項(xiàng)目居住配套，避免商鋪空置對(duì)項(xiàng)目想象產(chǎn)生的負(fù)面影響；(3)先租后買(mǎi)有助于打消客戶對(duì)購(gòu)買(mǎi)商鋪的風(fēng)險(xiǎn)顧慮，提升其對(duì)商鋪的接受度；

6、(4)有利于商鋪業(yè)態(tài)引導(dǎo)，提升整體形象。2、不利影響(1)帶租出售為其他客戶購(gòu)買(mǎi)商鋪增加了附加條款，可能會(huì)影響其接受度；(2)如項(xiàng)目后期需將商鋪?zhàn)龅盅喝谫Y等行為，將會(huì)受到一定限制。四、商鋪預(yù)租價(jià)格表計(jì)算方式：每平方租金=商鋪總價(jià)* (一年期銀行定期存款利率 +!貨膨脹率3%=% /12個(gè)月/商鋪建筑面積。商鋪1#樓樓棟房號(hào)建筑面積套內(nèi)面積單價(jià)總價(jià)每平米月租金111844111744111643111543111443111343111243111143111043110943110843110743110643110543110443110343110243110143商鋪2#樓樓棟房號(hào)建筑面

7、積套內(nèi)面積單價(jià)總價(jià)每平米月租金210645210545210444210344210245210146商鋪3#樓樓棟房號(hào)建筑面積套內(nèi)面積單價(jià)總價(jià)每平米月租金311745311643311541311441311341311241311141311041310941310840310740310640310540310440310340310239商鋪7#樓樓棟房號(hào)建筑面積套內(nèi)面積單價(jià)總價(jià)每平米月租金710158720124710258720224710358720324710458720424710558720524710659720624710759720724710859720824710

8、958720924商鋪11#樓樓棟房號(hào)實(shí)測(cè)建面套內(nèi)面積單價(jià)總價(jià)每平米月租金111015811201241110258112022411103581120324111045811204241110558112052411106581120624111075711207231110858112082411109581120924商鋪12#樓樓棟房號(hào)實(shí)測(cè)建面套內(nèi)面積單價(jià)總價(jià)每平米月租金121015712201231210258122022412103581220324商鋪17#樓樓棟房號(hào)實(shí)測(cè)建面套內(nèi)面積單價(jià)總價(jià)每平米月租金1710158172012417102581720224171035817203241710458172042417105581720524171065817206241710758172072417108581720824171095717209231711057172102317111581721124171125458172125424171135458172135424171145458172145424商鋪18#樓樓棟房號(hào)實(shí)