房地產(chǎn)法論述題

1、論述題1 1、建設(shè)用地使用權(quán)期滿前收回參考答案：在建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同確定的土地使用權(quán)期限內(nèi)，國家不能隨意提前收回土地的權(quán)利。但是，土地使用權(quán)不是絕對不可以提前收回。有兩種情形可以提前收回土地使用權(quán)： 其一，因公共利益需要；其二，閑置土地達一定年限以上。1 1 .因公共利益收回。城市房地產(chǎn)管理法第 2020 條規(guī)定，國家對土地使用者依法取得的土 地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不得收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益（可以理解為國家或政府興辦的以公共利益為目的的事業(yè)，包括國防、交通、水利、教育、科研、公 共衛(wèi)生以及其他公共、公益事業(yè)）的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者

2、使用 土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。物權(quán)法第 148148 條：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條（第三款）的規(guī)定對 該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償（征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆 遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。），），并退還相應(yīng)的出讓金?！币灰蛔⒁猓@里僅補償建設(shè)用地上的房屋和其他不動產(chǎn)， 而非該建設(shè)用地。 后者歸國家所有，不適用有償征收的規(guī)定，但應(yīng)退還相應(yīng)的出讓金。2.2. 因閑置而收回。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第 2626 條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)

3、進 行房地產(chǎn)開發(fā)，滿 2 2 年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力，政府有關(guān) 部門的行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。另外，土地管理法第 5858 條第一款第二項還將“為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào) 整使用土地的”作為提前收回的理由。這種情形，同樣應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。2 2、論述我國房屋所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)一致原則我國奉行房地產(chǎn)權(quán)一致原則。房地產(chǎn)權(quán)一致原則由兩個相互聯(lián)系的內(nèi)容組成。1.1. 主體一致。在我國，法律要求房屋所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人一致。如城市房屋產(chǎn) 權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法（20002000 年）規(guī)定城市房屋產(chǎn)權(quán)人與該

4、房屋占用土地的使用權(quán)人一致的原則：“除法律、法規(guī)另有規(guī)定，不得分離?！?；暫行條例規(guī)定：地上建筑物、其他附著物的所有人 或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；物權(quán)法規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屆設(shè)施的所有權(quán)屆于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。”2.2. 一同處分。房屋所有權(quán)人與建設(shè)用地使用權(quán)人一致的原則必然要求房屋所有權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。城市房地產(chǎn)管理法確立了房地一同轉(zhuǎn)讓的原則：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房 屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。暫行條例也規(guī)定了該原則，其中第 2323 條規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、

5、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。第2424 條規(guī)定建筑物所有權(quán)人享有建設(shè)用地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓建筑物，其使用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。擔(dān)保法規(guī)定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用 權(quán)，應(yīng)當(dāng)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的， 應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房 屋同時抵押，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。” 簡言之，我國創(chuàng)立了房屋隨建設(shè)用地使用權(quán)的處分而處分（物權(quán)法第 146146 條確定“房隨 地走”）和建設(shè)用地使用權(quán)隨房屋的處分而處分（147147 條確定“地隨房走”）兩個原則。3 3、一同處分原則的兩個例外：一是

6、地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外；二是經(jīng) 市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準的例外。（暫行規(guī)定第二十四條 土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地 上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。第二十五條 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準， 并依照規(guī)定辦理過戶登記。對已購公房、安居房、經(jīng)濟適用住房等，其房屋所有人無權(quán)處分建設(shè)用地使用權(quán)，因為是劃 撥土地。3 3、論述異議登記1.1. 異議登記的意義。異議登記：是指事實上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對房地產(chǎn)物權(quán)登記的正確性存有異議

7、而提出的 登記。異議登記旨在對登記錯誤狀態(tài)下的事實權(quán)利人或者利害關(guān)系人提供救濟的手段。異議登記申請人并非因為異議登記就取得任何權(quán)利， 異議登記申請人，通過臨時在房地產(chǎn)登記簿上記載對 該房地產(chǎn)物權(quán)異議內(nèi)容，排除登記的公信力，排斥第三人的信賴，從而達到維護和救濟己身權(quán)利 的目的。異議登記不是對錯誤登記的最終修正，對登記錯誤徹底改正的登記為更正登記。我國物權(quán) 法規(guī)定：房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。土地登記辦法和房屋登記辦法也規(guī)定，在當(dāng)事人不同意更正登記時，利害關(guān)系人可以提請異議登 記。2.2. 異議登記的要件其一，權(quán)利人或利害關(guān)系人的申請。其二，異議登記不需要經(jīng)原

8、權(quán)利人同意。其三，登記機關(guān)只要做形式審查，當(dāng)事人提供的證據(jù)只要形式上成立即可。 異議登記申請人 或真正權(quán)利人就要提交房地產(chǎn)登記簿記載錯誤、 自己是真正的權(quán)利人、登記名義人無權(quán)利等證明 材料。異議登記一旦成立，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項記載丁房地產(chǎn)登記簿，并向申請人頒發(fā)異議登記證明，同時書面通知房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人。3.3. 異議登記的注銷。土地登記辦法第 6161 條規(guī)定，有下列情形之一的，異議登記申請人或者房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人可以持相關(guān)材料申請注銷異議登記：（1 1）異議登記申請人在異議登記之日起 1515 日內(nèi)沒有起訴的； （2 2）人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的； （

9、3 3）人民法院對 異議登記申請人的訴訟請求不予支持的。4.4.異議登記不當(dāng)?shù)呢?zé)任。 物權(quán)法規(guī)定：“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以 向申請人請求損害賠償。”4 4、工程款優(yōu)先受償權(quán)合同法第 286286 條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理 期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人 可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。 建設(shè)工程的價款就該 工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！币罁?jù)合同法第 286286 條和最高人民法院對其的司法解釋， 工程款優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)則可以歸納如下：1.1. 工

10、程款優(yōu)先受償權(quán)是一種法定優(yōu)先受償權(quán)，有學(xué)者稱之為法定抵押權(quán)。2.2. 承包人的工程款活償不僅優(yōu)先于普通債權(quán)，而且優(yōu)先于以該工程設(shè)定的抵押權(quán)，但是，工程款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗已交付購買商品房全部或者大部分款項的商品房買受人（優(yōu)先取得房屋所有權(quán)的優(yōu)先權(quán)）。3.3. 優(yōu)先受償?shù)墓こ炭畎üと斯べY、材料款 等在工程建設(shè)中實際支出的款項，不包括發(fā)包 人違約所造成的承包人的利息損失或違約金。4.4. 優(yōu)先權(quán)行使的期限為 6 6 個月，自工程竣工之日或合同約定的竣工之日起計算。工程進度款 可通過其他民事訴請的辦法來解決，但只要到了竣工之日或約定竣工之日，進度款就成了結(jié)算款， 仍可得到優(yōu)先權(quán)的保護。5.5. 行

11、使優(yōu)先受償權(quán)時，承包人需以催告發(fā)包人支付工程款并給予發(fā)包人合理履行期限為前 提。5 5、分析常見的房屋質(zhì)量問題及其解決方式1.1. 常見的房屋質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量問題大致可以分為兩類：一類是房屋質(zhì)量不合標(biāo)準，影 響居住和使用，但可以通過修復(fù)或賠償損失加以彌補； 另一類是房屋質(zhì)量嚴重影響居住使用， 因 而需要解除合同。常見的房屋質(zhì)量問題主要有：（1 1）裂縫問題。主要因為材料強度不夠，結(jié)構(gòu)、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強度不足，樓 體不均勻沉降，建筑材料質(zhì)次，砌筑后十燥不充分等原因造成。（2 2）滲漏問題。由于防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過關(guān)等原因?qū)е挛菝鏉B漏， 多見于各種管線與樓板接合處。在雨季

12、及廚房、 衛(wèi)生問用水量大時，滲漏嚴重，影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，影響鄰里關(guān)系。（3 3） 墻體空、墻皮脫落問題。墻體內(nèi)部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空， 致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時在沒有形成空鼓的情況下，由于墻表面 粉刷材料質(zhì)次，粉刷工藝不合要求，也會造成墻皮大面積脫落。（4 4）門窗密閉性差、變形問題。這主要是因為選用材料質(zhì)量不好，木材十燥程度不夠，或在安裝后受到潮濕侵蝕，做工粗糙。（5 5） 公用設(shè)施設(shè)計不合理、質(zhì)量不過關(guān)問題。如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過小，電梯運行質(zhì)量不 穩(wěn)定，公用照明設(shè)施不完善，消防安全設(shè)施缺乏等。2.2.

13、商品房屋質(zhì)量問題的解決。最高人民法院在關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律 若十問題的解釋（本書以下簡稱商品房解釋）中對交房時的質(zhì)量糾紛的解決作了較為明確的 規(guī)定。該解釋將交房時的質(zhì)量后果分為兩種情形：第一，購房人可以解除房屋買賣合同的情形。（1 1）該司法解釋第 1212 條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu) 質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屆不合格， 買受人 請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。（2 2）該司法解釋第 1313 條第 1 1 款規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴 重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第二，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)修復(fù)費用的情形。該司

14、法解釋第 1313 條第 2 2 款規(guī)定：交付使用的房屋存 在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修 復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。3.3.因房屋質(zhì)量發(fā)生責(zé)任事故，造成人身和財產(chǎn)損失。受損失的人可選擇提起侵權(quán)之訴，嚴重 時可能還涉及刑事責(zé)任問題。6 6、試述認購書中定金的性質(zhì)及適用。認購書中的定金對認購書而言屆于解約定金，同。（1 1 ）如果認購協(xié)議并未明確約定商品房的價格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件 完全即當(dāng)事人可以適用定金罰則為代價而解除主合留待將來去協(xié)商，但后來開發(fā)商與購房人乂未能

15、就商品房價格、 面積和朝向等條件協(xié)商一致， 從而未能簽訂商品房預(yù)售或出售合同的， 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還給購房人。因為商品房預(yù)售或出 售合同之所以沒能簽訂，是因為雙方未能就合同的內(nèi)容達成一致意見， 而不是購房人單方存在某 種違約行為。如果認購協(xié)議己經(jīng)把將來要簽訂的本合同的條件已經(jīng)作了明確的約定，而購房人不同意 依預(yù)約合同的條件去簽訂本合同，則購房人應(yīng)承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任， 開發(fā)商有權(quán)拒絕向購房 人返還定金。如果雙方當(dāng)事人就認購協(xié)議約定的條件之外的事項未能達成一致，從而未能簽訂商品房預(yù)售或出售合同的，購房人和開發(fā)商都不存在違約行為，亦不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；此時，開發(fā) 商應(yīng)將定金返還給購房人。（3 3

16、）如果開發(fā)商在簽訂預(yù)售或出售合同時，提出了與認購協(xié)議約定不同的條件而導(dǎo)致商品房 預(yù)售或出售合同無法簽訂的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)認購協(xié)議的違約責(zé)任。依據(jù)我國擔(dān)保法的規(guī)定， 開發(fā)商應(yīng)向購房人雙倍返還定金。認購協(xié)議中的定金，在簽訂預(yù)售或出售合同以后如不退回則轉(zhuǎn)化為購房款；也可依當(dāng)事人雙方約定轉(zhuǎn)化為預(yù)售或出售合同的定金，但并非當(dāng)然地轉(zhuǎn)化。7 7、試述商品房買賣中合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的：當(dāng)事人在合同中載明了合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積 發(fā)生誤差的處理方式的，依其約定。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在 3 3 恕內(nèi)（含 3%3%的，據(jù)實結(jié)算

17、房價款；（二）面積誤差比絕對值超出 3%3%寸，買受人有權(quán) 退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起3030 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的（買受人會獲得一些好處），產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在 3 3 姒內(nèi)（含 3%3%部分的房價款由買受人補足；超 出 3%?3%?分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時， 面積誤差比絕對值在 3 3 咖內(nèi)（含 3%3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出 3%?3%?分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人（102/105102

18、/105、100100） （ 100100、102/105102/105）產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積 面積誤差比= =X X 100%100%合同約定面積8 8、開發(fā)商什么情況下違反售樓廣告與宣傳資料的說明和允諾，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？房地產(chǎn)開發(fā)商為了推銷自己的商品房， 會利用各種宣傳媒介做商品 房預(yù)售廣告。廣告中可能 作出有關(guān)商品房質(zhì)量、購房優(yōu)惠條件、商品房所在小區(qū)設(shè)施環(huán)境等方面的承諾。然而，交付房屋 時購房人卻發(fā)現(xiàn)原先廣告中的許諾都成了泡影。 此時，可依以下規(guī)定確定開發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)違約 責(zé)任。（一）合同法合同法第 1515 條規(guī)定：“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。商業(yè)廣 告等為要

19、約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。 ”如果商品房銷售廣告中所承諾的關(guān)于商品房及其物業(yè)小區(qū)的內(nèi)容已經(jīng)明確具體， 而不是采用 難以量化的模糊語言的，如采用綠化率不低于 50%50%、小區(qū)有游泳池、小學(xué)等表達方式的，應(yīng)當(dāng)將 其視為要約。除非預(yù)售合同明確將其排除作為合同條款， 否則開發(fā)商均應(yīng)兌現(xiàn)廣告中的許諾； 未 兌現(xiàn)廣告中的具體內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。（二）最高人民法院的司法解釋最高人民法院商品房解釋第 3 3 條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但 是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！? 9、論述開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中實施欺詐行為的責(zé)任承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)商為吸引購房人，常故意在商品房預(yù)售宣傳、廣告中，作出一些難以實現(xiàn)的承諾，如，許諾解決當(dāng)?shù)貞?/p>