銀行2005年個(gè)人信貸業(yè)務(wù)指引

1、中國民生銀行2005年個(gè)人信貸業(yè)務(wù)指引根據(jù)各地區(qū)個(gè)人資產(chǎn)業(yè)務(wù)市場發(fā)展情況，結(jié)合我行零售銀行業(yè)務(wù)工作總體思路，制定2005年個(gè)人信貸業(yè)務(wù)指引。一、個(gè)人信貸業(yè)務(wù)總體定位2005年個(gè)人信貸業(yè)務(wù)在保持規(guī)模適度增長的同時(shí)，要以“三性”為原則，優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，注重提高貸款質(zhì)量及綜合收益。因此2005年個(gè)人貸款堅(jiān)持客戶、產(chǎn)品、區(qū)域相結(jié)合的市場發(fā)展策略，以中高檔大型樓盤住宅按揭貸款為主體，以商用房按揭、小業(yè)主經(jīng)營貸款以及其它個(gè)貸產(chǎn)品為必要補(bǔ)充，實(shí)行分類指導(dǎo)，比例管理。1、授信客戶定位：積極支持中高端客戶的信貸需求，由單純的產(chǎn)品策略逐步向客戶產(chǎn)品策略轉(zhuǎn)變，提升授信客戶整體素質(zhì)，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)；2、區(qū)域政策定位：

2、根據(jù)區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)特征，對各區(qū)域分行實(shí)行差別對待，采取不同的產(chǎn)品組合策略，同時(shí)積極推進(jìn)大中型二線省會城市的業(yè)務(wù)發(fā)展，分散區(qū)域性市場風(fēng)險(xiǎn)；3、貸款產(chǎn)品定位：優(yōu)先發(fā)展一手房住宅按揭貸款，適度發(fā)展有較好商業(yè)氛圍及增值潛力的商用房按揭；在民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、個(gè)人信用環(huán)境較好的地區(qū)，試作以個(gè)人房產(chǎn)抵押為主的小業(yè)主經(jīng)營貸款；以“一對一的直客方式”營銷目標(biāo)客戶的汽車消費(fèi)貸款；進(jìn)一步優(yōu)化本行理財(cái)產(chǎn)品相聯(lián)系的質(zhì)押貸款以及與儲蓄存款連接的等其它個(gè)貸產(chǎn)品；4、風(fēng)險(xiǎn)管理定位：以考量客戶綜合還款能力為基礎(chǔ)，結(jié)合貸款用途、貸款擔(dān)保，綜合評價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)和收益的相對平衡。二、區(qū)域產(chǎn)品策略由于各地經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場的發(fā)展程

3、度不同，其貸款的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)和管理成本存在較大差異，因此總行采取有差別的區(qū)域-產(chǎn)品政策，逐步調(diào)整信貸產(chǎn)品組合。1、北京市場特征：市場容量巨大，房價(jià)基本平穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)樓盤供不應(yīng)求。授信策略：我行可主要發(fā)展中高層次客戶的住房按揭貸款，適當(dāng)涉及核心商業(yè)（務(wù)）區(qū)的投資型物業(yè)。2、上海市場特征：房價(jià)連續(xù)出現(xiàn)大幅度上漲，外來資金購房比例偏大，新房二手交易活躍，供求關(guān)系不確定因素較多，存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。授信策略：加快個(gè)人信貸資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，對住房貸款總體實(shí)行適度從緊的授信政策，嚴(yán)格控制貸款成數(shù)，發(fā)展有較高性價(jià)比和流動性的大中型、中高檔高品房住宅樓盤，禁止向投機(jī)性購房客戶發(fā)放貸款；適度發(fā)展核心商業(yè)（務(wù)）區(qū)的商用房按

4、揭貸款、小業(yè)主經(jīng)營貸款和汽車按揭貸款；圍繞我行理財(cái)客戶發(fā)展理財(cái)產(chǎn)品質(zhì)押貸款和其他消費(fèi)貸款。3、杭州、寧波、蘇州市場特征：人均收入較高，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場在高位盤整，與上海市場走向聯(lián)系緊密。授信策略：對住房貸款總體實(shí)行適度從緊的授信策略，嚴(yán)格控制住房貸款成數(shù)；可針對成長性較好的小業(yè)主適當(dāng)發(fā)展以個(gè)人家產(chǎn)（如房產(chǎn)）做抵押的融資貸款。4、深圳、廣州市場特征：房地產(chǎn)市場發(fā)育較早，目前市場較為理性，房價(jià)基本平穩(wěn)，有實(shí)力的開發(fā)商較多。產(chǎn)品策略：積極與優(yōu)質(zhì)開發(fā)商建立合作關(guān)系，開拓持續(xù)穩(wěn)定的一手樓按揭貸款市場；適當(dāng)發(fā)展二手樓按揭貸款業(yè)務(wù)；發(fā)展一定比例的商業(yè)用房貸款和成熟專業(yè)市場的經(jīng)營戶的財(cái)產(chǎn)抵押貸款。 5

5、、南京、武漢、重慶、成都市場特征：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場正處在上升通道當(dāng)中，市場活躍，交易金額逐年放大。產(chǎn)品策略：主要發(fā)展小康型住宅按揭貸款，謹(jǐn)慎對待二手樓和商業(yè)用房，原則上不介入寫字樓項(xiàng)目。6、其他分行主要發(fā)展小康住宅貸款，謹(jǐn)慎對待商用房貸款，原則上不介入二手樓貸款、寫字樓貸款。三、授信客戶策略我行零售業(yè)務(wù)客戶定位于中高端客戶，但對于貸款而言，除了單純考慮個(gè)人收入高低以外，還要考慮其獲得收入能力的穩(wěn)定性，貸款用途和目的，綜合評價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)。（一）我行個(gè)人授信業(yè)務(wù)目標(biāo)客戶主要群體范圍是：1、國內(nèi)優(yōu)質(zhì)的大中型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、三資企業(yè)的中高層管理者和穩(wěn)定在崗的員工；2、政府官員和政府公務(wù)人員；3、科、教、文

6、、衛(wèi)等企事業(yè)單位中的中高職稱人員；4、專業(yè)人士或?qū)I(yè)技術(shù)人士，如律師、設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家、IT工程師等；5、有一定行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營規(guī)模的民營經(jīng)濟(jì)經(jīng)營者，包括成功的個(gè)體工商戶和私營企業(yè)主；6、其他比較成功的自由職業(yè)者等。（二）對于下列客戶應(yīng)予以謹(jǐn)慎對待：1、只是階段性在當(dāng)?shù)毓ぷ鳎粶?zhǔn)備長期居住的港澳臺人員和國外公司派駐中國工作人員；2、不在當(dāng)?shù)厣詈凸ぷ鳎圆┤》课莶顑r(jià)為目的的借款人；3、一年之內(nèi)，多次（兩次或以上）出現(xiàn)買賣行為的炒樓客戶；4、歌舞娛樂、網(wǎng)吧酒吧等易受政策影響的行業(yè)從業(yè)人員；5、還處于創(chuàng)業(yè)初期（一般經(jīng)營沒超過3年的中小公司），缺乏行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的個(gè)體工商戶和私營業(yè)主。四、貸款產(chǎn)品指引（一）

7、住房按揭貸款鑒于目前的房地產(chǎn)市場狀況，我行住房按揭貸款原則上實(shí)行最高70的抵押率，主要與優(yōu)秀開發(fā)商合作開拓中高品質(zhì)樓盤；對于二手樓，樓齡最長不超過10年。1、積極發(fā)展地理位置較好、配套設(shè)施完善的大中型社區(qū)住宅，性價(jià)比合理的小康住宅；具備較好環(huán)境優(yōu)勢且交通配套比較齊全的低密度住宅、花園住宅、普通別墅等高品質(zhì)住宅；與當(dāng)?shù)鼗蛉珖_發(fā)商合作的住宅項(xiàng)目；主流樓盤價(jià)格為當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r(jià)的1.52倍之間。2、限制授信異地按揭貸款；價(jià)格虛高，不具備穩(wěn)定實(shí)際價(jià)值支撐的項(xiàng)目，如裝修價(jià)格超過30的“精裝修”樓盤等；超過當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r(jià)3倍以上的高價(jià)樓盤、豪宅，產(chǎn)權(quán)式旅游地產(chǎn)項(xiàng)目等；酒店式公寓、小戶型（主要面積在60

8、平方以下的項(xiàng)目）、產(chǎn)權(quán)式酒店等主要用于投資型的物業(yè)；經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房（優(yōu)質(zhì)企業(yè)的員工集資建房除外）；小型單體樓盤（指整體開發(fā)規(guī)模在3萬平方米以下的樓盤）；重新包裝上市的爛尾樓盤等。（二）商用房按揭貸款商用房是與地域經(jīng)濟(jì)狀況緊密聯(lián)系的物業(yè)類型，鑒于目前市場總體出現(xiàn)的供過于求和租金下滑的情況，對商用房我行應(yīng)謹(jǐn)慎介入，一般支持已有成型商業(yè)氛圍的核心商業(yè)（務(wù)）區(qū)的，且租售比相對較高的項(xiàng)目。1、臨街商鋪：位于主要商業(yè)街區(qū)，人流旺盛、有成型商業(yè)氛圍，且大小、朝向具有招租的優(yōu)勢；2、寫字樓（含商住兩用樓、綜合樓項(xiàng)目等）：寫字樓按揭項(xiàng)目屬限制類授信，我行不主動營銷，可僅滿足我行優(yōu)質(zhì)客戶的投資需求。樓盤項(xiàng)目

9、應(yīng)位于核心商務(wù)區(qū)，承租對象一般為全國或當(dāng)?shù)刂墓?，有穩(wěn)定安全的收益來源，對于中小企業(yè)自用性寫字樓原則上不介入；3、社區(qū)底商：一般位于大中型社區(qū)之內(nèi)，面積適中（一般300平方以下），符合人流走向，靠近社區(qū)的核心公共區(qū)域。新開盤的社區(qū)底商屬限制類授信，主要用于配合住宅按揭項(xiàng)目的整體營銷；4、專業(yè)市場、大型綜合性商（市）場：支持經(jīng)營時(shí)間較長、已形成穩(wěn)定客流量、在國內(nèi)有一定知名度的專業(yè)市場。對新建的大中型商業(yè)用房項(xiàng)目，除由著名開發(fā)企業(yè)和零售企業(yè)聯(lián)手定制開發(fā)，具有良好發(fā)展預(yù)期的，其他的商場一般不介入；對于售后包租，或者僅在地坪線上劃線示意分割權(quán)屬單元，在物理形態(tài)上不構(gòu)成獨(dú)立、封閉的空間，不符合房屋基

10、本特征的攤位等嚴(yán)禁介入；5、其他商業(yè)用房：其他商業(yè)用房如廠房、展館、賓館、酒店等，由于專用性強(qiáng)，不易處理和流通，一般不介入。說明：簡易的租售比計(jì)算公式（月租金相關(guān)稅費(fèi)）×12/房屋總價(jià)。我行接受的租售比不低于7%。（三）小業(yè)主經(jīng)營貸款我行對小業(yè)主的經(jīng)營貸款以個(gè)人財(cái)產(chǎn)（主要為個(gè)人房產(chǎn)和可受理的存款、理財(cái)產(chǎn)品，以及我行認(rèn)可的其他權(quán)利）抵押為主，并根據(jù)地域經(jīng)濟(jì)特征在有關(guān)分行試行。該貸款風(fēng)險(xiǎn)和管理成本相對較高，因此要摒棄傳統(tǒng)的、簡單的被動受理方式，積極主動尋找客戶，組織專門的團(tuán)隊(duì)對細(xì)分目標(biāo)市場進(jìn)行整體營銷，而不是單單局限于單個(gè)客戶的貸款收益上。該業(yè)務(wù)指引如下：1、細(xì)分目標(biāo)市場總行建議該類業(yè)務(wù)

11、主要投放于下列現(xiàn)金流量較大，單戶借款規(guī)模適中，適合以個(gè)人房產(chǎn)抵押的細(xì)分市場，以貿(mào)易、服務(wù)行業(yè)為主：具有全國或區(qū)域影響的小商品市場、批發(fā)市場、批發(fā)性商業(yè)一條街等專業(yè)性的交易市場，主要支持市場內(nèi)品牌經(jīng)銷商，連鎖經(jīng)銷商等有一定規(guī)模的私營業(yè)主；小型出口導(dǎo)向型企業(yè)和小型外貿(mào)公司，在我行辦理押匯、打包、開證、提貨擔(dān)保、招投標(biāo)等國際業(yè)務(wù)，我行能夠控制交易過程和現(xiàn)金流量，授信方式主要以短期授信額度為主，強(qiáng)調(diào)貸款與貿(mào)易關(guān)系的一一對應(yīng)性；為大中型企業(yè)提供配套產(chǎn)品或服務(wù)的企業(yè)集群，特別是為我行公司客戶配套的中小企業(yè)主，該類企業(yè)的授信以用于應(yīng)收賬款的融資為主，我行通過發(fā)票融資、發(fā)票貼現(xiàn)實(shí)現(xiàn)對小業(yè)主貸款還款來源的控制；

12、已在我行長期往來，合作較好的其他個(gè)人客戶等。2、關(guān)于借款人基本條件我行貸款對象應(yīng)為企業(yè)實(shí)際擁有者和控制人，個(gè)人及企業(yè)信用良好，遵紀(jì)守法，無不良記錄；個(gè)人（家庭）資產(chǎn)規(guī)模不低于200萬元以上，其中實(shí)物資產(chǎn)不低于50萬元等；借款人所擁有的企業(yè)一般成立3年以上，有一定的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)權(quán)清晰，主營業(yè)務(wù)突出，有穩(wěn)定的產(chǎn)購銷渠道，盈利能力較強(qiáng)；3、抵押擔(dān)保小業(yè)主經(jīng)營貸款以房產(chǎn)抵押為主，一般為價(jià)值充足，流通性強(qiáng)的住宅、商鋪、寫字樓等，對于其他擔(dān)保方式應(yīng)報(bào)總行審批后實(shí)施。4、為了進(jìn)一步提高客戶資金歸行率，可結(jié)合客戶的日均存款，在利率、抵押率等方面給予一定的優(yōu)惠；（辦法另訂）5、若有意規(guī)模進(jìn)入該細(xì)分市場的分行應(yīng)建

13、立專門面向中小業(yè)主服務(wù)的團(tuán)隊(duì)，否則只能限于對本行已有的優(yōu)質(zhì)客戶提供配套服務(wù)。目前建議深圳、廣州、杭州、寧波做為第一批試點(diǎn)分行，其他分行視條件發(fā)展。（四）汽車消費(fèi)貸款就全國銀行系統(tǒng)來看，汽車按揭總體風(fēng)險(xiǎn)較大，不良資產(chǎn)較高，主要問題在于缺乏合適的信用調(diào)查手段、貸款擔(dān)保不足以及銀行管理的粗放。目前汽車價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)較大，貸款市場規(guī)模逐漸縮小，銀行投入產(chǎn)出較低，因此我行目前的汽車按揭定位于“滿足目標(biāo)客戶多樣化的貸款需求”，各分行可通過客服中心、電子銀行、直郵等低成本渠道進(jìn)行主動營銷。汽車按揭原則上應(yīng)符合以下條件：1、經(jīng)銷商：品質(zhì)有保障的“三位一體”的品牌經(jīng)銷商；2、汽車種類：市場主要暢銷車型，以轎車為主，一般不受理工程車、貨車、客運(yùn)車、攪拌車等用于經(jīng)營的車輛；3、汽車價(jià)格：銷售價(jià)格（凈車價(jià)）一般不低于10萬元，不高于50萬元；4、貸款要素：貸款金額不高于凈車價(jià)的70，期限最長3年（以房產(chǎn)抵押的除外），分行可視客戶與我行的往來情況給予利率、費(fèi)用等方面的優(yōu)惠；5、購車用途：家庭自用；6、客戶：以我行信用記錄良好的老客戶為主，或批量營銷收入穩(wěn)定的知名大中型企事業(yè)單位的職工；7、擔(dān)保：擔(dān)保方面支持房產(chǎn)抵押、汽車抵押加專業(yè)擔(dān)保公司（或經(jīng)銷商）擔(dān)保。對于優(yōu)秀客戶也可在控制成數(shù)的基礎(chǔ)上放寬