房地產土地司法鑒定評估 演示文稿

1、司 法 評 估 第一部分 司法評估依據1、司法鑒定程序通則（司法部令第107號，2007年10月1日施行）2、最高人民法院關于人民法院委托評估拍賣和變賣工作的若干規(guī)定（法釋200916號，2009年11月20日施行）3、湖南省人民法院對外委托工作實施細則（試行）（2011年7月1日）4、 長沙市中級人民法院對外委托工作規(guī)程（2013年9月1日）5、湖南省高級人民法院關于印發(fā)湖南省高級人民法院關于全省法院司法拍賣變賣工作的實施細則（試行）的通知（2013年1月1日）6、最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規(guī)定（2017年1月1號施行）1、司法鑒定程序通則-2007年10月1日施行保密義

2、務：保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密，不得泄露個人隱私?；乇芰x務：司法鑒定人本人或近親屬與委托人、委托的鑒定事項或鑒定事項涉及的案件有厲害關系，可能影響其獨立、客觀、公正進行鑒定的，應當回避。未經委托人同意，不得向其他人或組織提供與鑒定事項有關的信息。出庭作證義務：經人民法院依法通知，應當出庭作證，回答與鑒定事項有關的問題。人員規(guī)定：同一鑒定事項應當指定或選擇二名司法鑒定人共同進行鑒定，對疑難、復雜或者特殊的鑒定事項，可以指定或選擇多名司法鑒定人進行鑒定。時限規(guī)定：接受委托后應當在三十個工作日內完成委托事項的鑒定，經批準可以延長，延長時間一般不得超過三十個工作日。2、最高人民法院關于人

3、民法院委托評估拍賣和變賣工作的若干規(guī)定- 2009年11月20日施行人民法院司法技術管理部門負責委托評估、拍賣和流拍財產的變賣工作，依法對委托評估、拍賣機構的評估、拍賣活動進行監(jiān)督。建立評估、拍賣機構名冊，對名冊進行動態(tài)管理。編制委托評估、拍賣名冊時，由司法技術管理部門、審判部門、執(zhí)行部門組成評審委員會，必要時可邀請評估、拍賣行業(yè)的專家參加評審。人民法院選擇評估機構，在名冊范圍內公開隨機選定?，F場勘驗要求通知審判、執(zhí)行人和當事人到場。當事人不到場的，不影響勘驗的進行，但應當有見證人見證?？彬灛F場人員、當事人或見證人應當在勘驗筆錄上簽字或蓋章確認。3、湖南省人民法院對外委托工作實施細則（試行）-

4、2011年7月1日試行評估機構選定方式：a、審判過程中的案件，當事人可以協(xié)商一致選定評估機構（發(fā)現雙方當事人的協(xié)商選擇有可能損害國家利益、集體利益或他人合法權益的除外）；當事人不能協(xié)商一致選定評估機構以及執(zhí)行過程中的案件，均應移送中級人民法院司法技術部門以公開隨機的方式選擇專業(yè)機構。b、人民法院司法技術專業(yè)機構、專家名冊中沒有編入的專業(yè)項目，可以在名冊外選擇。名冊中某類專業(yè)機構僅有一家時，在不違反回避規(guī)定的前提下，即為案件的專業(yè)機構。c、雙方當事人分別書面申請要求選擇省外專業(yè)機構的，每方當事人可提交三家經法院審查符合委托條件的專業(yè)機構名單，在主辦人的主持下協(xié)商選擇。人民法院依職權指定原則上采用

5、隨機方式指定。 對受托機構的監(jiān)督管理：承辦人應當審查受委托機構專業(yè)人民的執(zhí)業(yè)資格、執(zhí)業(yè)證書是否與委托事項專業(yè)相符，不相符的要求換人；專業(yè)機構經審查不符合要求的，應另行委托。 材料收集：委托方提供。主辦人可以申請或者協(xié)助審判人員、執(zhí)行人員補充所需材料，對補充的材料要進行登記，并及時告知當事人補充材料內容，補充材料的期限不計算在鑒定時間內，但最長不得超過十個工作日；補充的材料須經法庭質證才能作為鑒定依據，當事人私自向受委托機構移送的材料不得作為鑒定依據。 處罰情形：受托機構或其專業(yè)人員有下列情形之一的，承辦人向司法技術鋪助部門負責人報告批準后，可暫停受托機構的委托業(yè)務，情節(jié)嚴重的按程序報評審委員會

6、予以除名，在三年內不得編入名冊，造成嚴重后果的，應報有關部門追究法律責任（共十二條）。征求意見稿：七個工作日。收到書面異議七個工作日后出正式報告，未提出書面異議的，視為無異議。 中止：暫時無法獲取必要的鑒定資料、暫時無法現勘的；終止、終結：無法獲取必要的鑒定資料、現勘，當事人撤訴或調解結案的。4、 長沙市中級人民法院對外委托工作規(guī)程（2013年9月1日） -2013年9月1日實施對外委托工作是指人民法院在案件審理和執(zhí)行過程中委托社會機構進行鑒定、評估、拍賣、變賣及指定破產案件管理人，并予以監(jiān)督協(xié)調的司法活動。 本規(guī)程中的鑒定指法醫(yī)類鑒定、物證類鑒定、聲像資料鑒定、產品質量鑒定、工程質量鑒定、會

7、計審計、工程造價咨詢及案件審理中的評估等。 當事人對征求意見稿異議較大的，鑒定機構應當書面答復。必要時，審判管理辦公室（司法技術輔助部門）可以組織當事人、鑒定機構及相關人員聽證或交換意見，并要求鑒定機構答復后再出具鑒定意見。審判、執(zhí)行部門應當參加并主持聽證或交換意見。擬拍賣財產的評估報告不發(fā)征求意見稿，當事人對報告提出異議的，由審判、執(zhí)行部門依照有關規(guī)定處理。 第一次拍賣的保留價為評估價，未作評估的，保留價為審判、執(zhí)行部門認定的價值；第二次、第三次拍賣的保留價由審判、執(zhí)行部門確定。第二次拍賣的保留價不得低于評估價或認定價值的80%，第三次拍賣的保留價不得低于評估價或認定價值的64%。需要補充鑒

8、定的，應當委托原機構進行；因評估報告過期需要重新評估的，可以委托原機構。補充鑒定或重新評估的費用，由當事人與原機構參照成本價格協(xié)商確定。 第二部分 司法評估程序與實踐司法評估最重要的一點，就是合法性，程序合法、主體合法。 1、接受委托 2、收集資料 3、實地查勘 4、市場調查、案例收集、價格測算 5、征求意見稿 6、收費 7、出具評估報告 8、反饋鑒定、審計、評估情況登記表1、接受委托大部分的法院評估業(yè)務的來源是哪里？ 中級人民法院。 聯絡的部門：司法技術監(jiān)督室或審管辦。 進入人民法院的人民法院司法技術專業(yè)機構、專家名冊以后，就等待中簽了。中簽以后就會通知你去法院領取委托書。小部分的法院評估業(yè)

9、務的來源是哪里？ 基層人民法院。 基本上就是些審判階段雙方當事人能達成一致選擇評估機構的情形，這部分業(yè)務比較少了。 長沙的情況是這樣的，你們下面各地區(qū)法院評估業(yè)務來源是不是這樣的格局？ 益陽、衡陽、株洲？ 2、收集資料一般情況下，法院出具委托書的同時，會把評估需要的資料一并提供給評估機構。沒有提供或提供不全的，就需要補充收集資料。最高人民法院發(fā)布湖南省人民法院對外委托工作實施細則（試行）講了：主辦人可以申請或者協(xié)助審判人員、執(zhí)行人員補充所需材料，對補充的材料要進行登記，并及時告知當事人補充材料內容，補充材料的期限不計算在鑒定時間內，但最長不得超過十個工作日；補充的材料須經法庭質證才能作為鑒定依

10、據，當事人私自向受委托機構移送的材料不得作為鑒定依據。在實踐中注意，需要的資料問司法技術監(jiān)督室或是法官要，法院讓你跟當事人收集的時候，你再去跟當事人要，時刻記得合法合規(guī)，免得不小心犯錯。3、實地查勘 最高人民法院關于人民法院委托評估拍賣和變賣工作的若干規(guī)定、長沙市中級人民法院對外委托工作規(guī)程里面都講了，由司法技術管理部門通知審判、執(zhí)行人員，當事人到場，制作勘驗筆錄并簽字。經通知不到場的，不影響勘驗的進行。 實踐工作中，法官、司法技術管理部門人員是沒有那么多時間每個案子的房地產評估現場都去的，一般比較大的案子他們會去。因為執(zhí)行程序中的評估案子比較多，一般被執(zhí)行人也是不會配合去現場的，多數情況下，

11、就是申請人跟評估人員去現場查勘。這一點你們下面的法院可能做得好些，因為案子沒有長沙這么多。記得，一定制作現場查勘記錄并請在場人員簽字。評估機構需要派幾個人進行實地查勘？司法鑒定程序通則規(guī)定，同一鑒定事項應當指定或選擇二名司法鑒定人共同進行鑒定，對疑難、復雜或者特殊的鑒定事項，可以指定或選擇多名司法鑒定人進行鑒定。中華人民共和國城市房地產管理法 第五十九條：國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。從法律上講，房地產價格評估人員都必須是通過資格認證的專業(yè)估價人員，即注冊房地產估價師。所以，司法評估需要派兩名注冊房地產估價師進行實地查勘。評估機構也必須是取得房地產估價資質證書的評估機構。4、市場調查

12、、案例收集、價格測算在做抵押評估的時候，經常會根據客戶的貸款需求、物業(yè)類別的大概價格，粗略地直接確定評估結果。比如客戶貸款70萬，七成，拿125平高層住宅抵押。則需要的評估值為100萬，折合單價8000元/平方米。依據自己積累的價格信息，該小區(qū)精裝房價7500-7800。嗯，差不多，也不能剛好做到100萬，太現行了，定個8120吧，總價101.5萬元。一個評估做完了。但是，法院評估絕對不能這么草率和粗略。因為你的評估結果直接涉及到當事人雙方的利益，通常他們的利益的相對立的。依據收集的資料及實地查勘獲得的估價對象實物狀況信息，由始至終，你都得問這幾個問題：這個價格公正嗎合理？這個價格有市場數據支

13、撐嗎？當事人雙方質疑的時候，這個價格我能夠解釋嗎？圍繞這幾個問題，進行市場調查、案例收集、價格測算及進行評估結果的確定。這是體現你的專業(yè)性的時候。5、征求意見稿湖南省人民法院對外委托工作實施細則（試行）規(guī)定出具鑒定結果前，必須先出具征求意見稿，征求時限為當事人收到征求意見稿后七個工作日。當事人提出書面異議的，收到書面異議七個工作日后才能出具鑒定結論。長沙市中級人民法院對外委托工作規(guī)程第30條：擬拍賣財產的評估報告不發(fā)征求意見稿，當事人對報告提出異議的，由審判、執(zhí)行部門依照有關規(guī)定處理。除長沙市范圍內 的擬拍賣財產的評估不發(fā)征求意見稿以外，其他評估都必須發(fā)征求意見稿，否則，你的評估程序就不完整，

14、存在瑕疵。6、收費 湖南省司法鑒定收費項目和收費標準（湘價服2009161號）10、“其他類”司法鑒定涉及財產案件按標的實行差額定率進行收費，收費標準為:10萬元-50萬元（含50萬元） 1.50% 50萬元-100萬元（含100萬元） 1% 100萬元-500萬元（含500萬元） 0.80% 500萬元-1000萬元（含1000萬元） 0.60% 1000萬元-5000萬元（含5000萬元） 0.30% 5000萬元-1億元（含1億元） 0.20% 1億元以上 0.10% 。湘價服（2003）179號7、出具評估報告按照房地產估價規(guī)范 的要求出具房地產評估報告。附件中必須附房地產估價師實地查勘照片。制作鑒定、審計、評估情況登記表，送評估報告時委托法院蓋章確認返回。長沙市司法評估報告的額外要求：致估價委托人函要求書寫估價師姓名。要求裝訂發(fā)