物業(yè)管理方案及各種手冊范本

1、第一章物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案目錄GLFA001.目錄GLFA002.前言GLFA003.物業(yè)管理要點(1)一種模式(2)二項承諾(3)三個重點(4)四項措施GLFA004.擬采用的管理模式(1)物業(yè)管理架構(gòu)(2)物業(yè)管理崗位編制GLFA005.員工招聘(1)高層物業(yè)管理人員(2)物業(yè)管理部(3)工程管理部(4)安全管理部(5)財務管理部GLFA006.物業(yè)管理人員培訓(1)新員工上崗培訓(2)在崗員工循環(huán)培訓GLFA007.物業(yè)管理所需物質(zhì)條件(1)辦公及員工住宿用房計劃(2)物業(yè)管理工具與裝備價格參照表GLFA008.物業(yè)管理工作崗位職責(1)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(2)物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(3

2、)物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(4)物業(yè)管理文員崗位職責(5)物業(yè)管理員崗位職責(6)物業(yè)商務管理員崗位職責(7)物業(yè)清潔員崗位職責(8)工程管理部經(jīng)理崗位職責(9)工程技術員崗位職責(10)強電技工崗位職責(11)弱電技工崗位職責(12)暖通技工崗位職責(13)維修工崗位職責(14)工程文員、資料員、倉管員崗位職責(15)安全經(jīng)理崗位職責(16)安全管理員崗位職責(17)財務經(jīng)理崗位職責(18)財務會計崗位職責(19)財務出納崗位職責(20)財務收費員崗位職責GLFA009.物業(yè)管理預算(1)物業(yè)管理開支分類預算表(2)物業(yè)管理處開支預算明細表GLFA010.物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理(1

3、)管理規(guī)章制度(2)物業(yè)檔案建立與管理GLFA011.各項專業(yè)管理工作方案(1)公共設施設備管理(2)安全管理(3)裝修管理(4)消防管理(5)車輛管理(6)清潔管理電子文檔：GLFA002前言一、物業(yè)簡介（略）二、服務宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。三、追求目標以公司經(jīng)營為主導，為業(yè)戶推出完善的管理服務，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。電子文檔：GLFA003物業(yè)管理要點運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀

4、念，全心全意為業(yè)戶服務。為實現(xiàn)以上設想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。一、一種模式針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務業(yè)戶、打造管理精品。追求目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。二、二項承諾1.在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。2.

5、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。三、三個重點1.完善服務、誠信待人物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環(huán)境。2.環(huán)境管理責任到人大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住(工作)環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們保潔工作責任

6、到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，認真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識，使大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。3.安全、消防真抓實干為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，以本物業(yè)先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，如發(fā)生特殊事件時力爭將損失降

7、至最小程度。四、四項措施1.根據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到 物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。2.制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如管理規(guī)章制度及操作規(guī)程、員工手冊等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務業(yè)戶的目的。3.我們時刻有著多方面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出中肯意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。4.我們將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓上崗再培訓再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能

8、與素質(zhì)。電子文檔：GLFA004擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務的目的。本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設定管理架構(gòu)。中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。1.綜合管理部(1)負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。(2)負責員工工作考勤。(3)負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料

9、及人事檔案管理。(4)負責處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。(5)負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。(6)負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。(7)負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。(8)組織、開展企業(yè)文化活動。2.物業(yè)管理部(1)負責籌建管理員工餐廳工作。(2)負責會所及會議中心的管理。(3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。(4)負責物業(yè)的日常清潔工作。(5)負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。(6)負責物業(yè)的除蟲滅害工作。(7)協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。(8)負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。(9)建立業(yè)戶檔案管理工作。(10)負責物業(yè)的一切慶典

10、服務的布置，及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。(11)開展業(yè)戶文化交流，接待、介紹物業(yè)工作。(12)配合綜合管理部開展員工培訓工作。(13)總經(jīng)理指派的其他工作。3.安全管理部(1)負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。(2)與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。(3)成立義務消防隊，定期舉行消防演習。(4)建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。(5)與業(yè)主簽訂“消防安全責任書”。(6)負責物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。(7)負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。(8)負責地下停車場的安全秩序管理工作。(9)負責監(jiān)控室管理工作。(10)負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。(11)總經(jīng)理指

11、派的其他工作。4.工程管理部(1)負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉(zhuǎn)。(2)負責物業(yè)機電設備的日常維護保養(yǎng)工作。(3)制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。(4)負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。(5)負責物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。(6)負責物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關的服務要求。(7)協(xié)助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。(8)負責工程人員的管理、培訓、考核工作。(9)負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作

12、。(10)總經(jīng)理指派的其他工作。5.財務管理部(1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。(2)建立財務管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。(3)征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。(4)征收和支付管理公司各類合同費用。(5)制作財務報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其他各種財務報表。(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。(7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。(8)負責物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關的服務要求。(9)總經(jīng)理指派的其他工作。二、物業(yè)管理崗位編制暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務、培養(yǎng)人才、科學管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制定以下用人

13、方案。1.綜合管理部(1)由1名綜合管理部經(jīng)理和 名員工組成。(2)綜合管理部經(jīng)理 名，要求具有多年豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強。(3)文員兼?zhèn)}庫管理員 名，負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領用工作。(4)資料管理員 名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。(5)業(yè)戶接待員 名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務窗口。2.物業(yè)管理部(1)由1名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負責大廈清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。(2)清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。白班 人負責維護所轄物業(yè)內(nèi)外的公共

14、場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質(zhì)較好；夜班 人，負責全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質(zhì)要求可適量放低些。(3)員工餐廳服務由 名廚師及 名工作人員組成，上班時間為 ，要求員工個人素質(zhì)較高。(4)業(yè)戶服務員 名，開展業(yè)戶文化交流，接待介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。(5)會所服務人員 名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作，要求形象、素質(zhì)較好。3.安全管理部(1)由1名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成，24小時負責大廈的安全管理工作。(2)安全管理經(jīng)理 名，要求有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔任，具有帶領全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工

15、作的能力。(3)文員兼資料員 名，負責部門文字處理和檔案管理工作。(4)主管 名，分三班，全面負責所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。(5)監(jiān)控值班由 名員工組成，分三班，負責監(jiān)控中心值班工作。(6)大堂值班由 名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。(7)外圍值班由 名員工組成，分三班，負責外圍值班工作。(8)商場值班由 名員工組成，分二班，負責商場值班工作。(9)停車場值班由 名員工組成，分三班，負責地下停車場出入口的值班工作。(10)巡邏值班由 名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。4.工程管理部(1)由1名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。(2)工程管理部經(jīng)理 名，要求多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗

16、的工程師擔任，具有較強的管理能力。(3)文員兼資料管理員 名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。(4)強電值班由 名強電技工組成，全天24小時值班，負責大廈強電設備的使用與維護，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。(5)空調(diào)值班由 名空調(diào)技工組成，全天24小時值班，負責空調(diào)設備的正常運作與管理、維護。(6)消防值班由 名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負責消防設備的正常運作與管理、維護。(7)電梯值班 名，負責電梯設備的正常運作與維護。5.財務管理部(1)由1名財務主管和 名員工組成，負責物業(yè)管理收繳各項費用。(2)會計由主管兼任。(3)出納員 名。(4

17、)停車場收費員 名。電子文檔：GLFA005員工招聘一、高層物業(yè)管理人員1.物業(yè)經(jīng)理大學本科以上學歷,持有物業(yè)管理上崗證,具有5年以上大型物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗,熟悉物業(yè)管理有關法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作,有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。2.物業(yè)經(jīng)理助理大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上的物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，有一定的管理、協(xié)調(diào)能力，對工作管理、運作有較強的、系統(tǒng)的認識，能熟練操作電腦，文字功底強，具有較強的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計能力，熟悉公關業(yè)務。勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。二、物業(yè)管理部1.物業(yè)管理部經(jīng)理大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以

18、上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力及大型會議接待能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，對大廈清潔、綠化、養(yǎng)護知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。2.物業(yè)管理文員大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公關業(yè)務、各勞動法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度，具有較強的調(diào)查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。3.保潔員高中以上學歷，身體健康、品行端正，工作認真負責，能吃苦耐勞。4.寫字樓接待員大專以上學歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗，性格溫順，自身

19、素質(zhì)較好，語言表達能力較強，英語達到國家四級水平。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。5.收發(fā)員中專以上文化，有2年以上工作經(jīng)驗，懂電腦操作，工作作風嚴謹，具有較強的責任心和積極的工作態(tài)度。三、工程管理部1.工程管理部經(jīng)理大學本科以上學歷(工科專業(yè))，工程師職稱，有6年以上工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上本職工作經(jīng)驗，具有扎實的專業(yè)知識基礎，豐富的實際工作經(jīng)驗，極強的動手操作能力以及較強的資源運用能力、組織管理能力和綜合事務管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。2.資料員兼文員、倉庫管理員大專以上學歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強的文字功底，2年以上工作經(jīng)

20、驗。3.弱電技工大專以上學歷，電子技術，計算機或相關專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。4.強電技工身體健康，大專以上學歷，電力系統(tǒng)或相關專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型企業(yè)設備管理經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。5.空調(diào)技工大專以上學歷，制冷專業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型設備管理經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。6.維修工高中以上學歷(水電專業(yè))，持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責，有一定的口頭表達能力。四、安全管理部1.安全管理經(jīng)理大專(或同等學歷

21、)，熟悉國家有關法律、法規(guī)和保安的有關知識，具有較強的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊復轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。2.安全管理員高中以上學歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175厘米以上，身體健康、品行端正，工作認真負責，須有本地戶口擔保人。3.監(jiān)控管理員高中以上學歷，男175厘米以上,女165厘米以上,身體健康,不矯正視力為1.5,品行端正,工作認真,需有本地戶口。五、財務管理部1.財務管理部經(jīng)理財經(jīng)類專業(yè)本科學歷，具有3年以上大型企業(yè)財務主管工作經(jīng)驗，有較強的法律、法規(guī)

22、意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守紀律，熟悉會計核算和財務管理的全過程，熟悉稅法。對物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關法規(guī)、財務法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。2.會計大專以上學歷(會計專業(yè))，有3年大型企業(yè)工作經(jīng)驗，懂電腦操作，有較強的法律意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守財經(jīng)紀律，熟悉會計核算的全過程，熟悉稅法。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。3.出納大專以上學歷(會計專業(yè))，2年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗，熟悉結(jié)算業(yè)務，具有較強的法律意識，對物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。4.車場收費員有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達能力、較強的服務意

23、識和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。電子文檔：GLFA006物業(yè)管理人員培訓一、新員工上崗培訓根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。1.員工上崗培訓期15天為有薪培訓。2.培訓內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務理念，投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等項內(nèi)容。二、在崗員工循環(huán)培訓1.通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當事人(指員工)參加班后的專題培訓。2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技藝及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。3.上崗循環(huán)培訓的考核辦法。(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握

24、的培訓內(nèi)容。(2)在實踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價員工工作成績的基礎。(3)通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。4.培訓計劃及培訓內(nèi)容提綱(略)。電子文檔：GLFA007物業(yè)管理所需物質(zhì)條件在投入物力方面建議如下：一、辦公及員工住宿用房計劃1.辦公用房物業(yè)經(jīng)理辦公室m2會客室1m2物業(yè)經(jīng)理助理辦公室m2會客室2m2物業(yè)管理部m2倉庫2（工程）m2安全管理部m2儲物間1（物業(yè)清潔）m2男女更衣室各一間m2工程管理部工作間m22.住宿用房由于大廈應急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)(跑步5分鐘內(nèi)到達)安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍

25、。二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表內(nèi)容見下表。物業(yè)管理工具與裝備價格參照表序 號名稱及規(guī)格單 價1萬用電表2電流流量度：300A3電流鉗式800A3000A4對地阻值測試表5絕緣值測試表（500V1000V）6溫度計：電子數(shù)字式酒精式7手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測量器8手提式風量和風速計9電源測試電筆10卷尺：1m5m11鋼尺：3m1m12水平尺：600mm13角尺：300mm14高空工作安全帶：降傘式1550/500反光衣16耳塞100db17耳筒500db18安全過濾口罩：100CDN19護眼罩：眼鏡式全護式焊接用20護鏡（焊接用1000GDA）21手套：綿布皮革22鋁梯：1m鋁梯：1.5m

26、鋁梯：4m23高空工作臺:10m全護式24高壓電工全護裝25運輸工具:軸流板式車26手推車27木鋤28扳手:活動150mm活動200mm活動300mm活動450mm29菊花板身:3mm36mm30組合式:4mm45mm31夾具:大力鉗(平口)32C形夾:100mm150mm200mm300mm33虎鉗150mm34鋼管工具連彎頭35切割工具:水管用切刀36鐵皮用剪刀37界刀38剪刀39緊急爆破工具:大手錘40斧頭(消防隊用)41鐵筆42壓力鉗43潤滑油加油槍44六角起子(0.5mm16mm)45管子鉗:200mm300mm450mm600mm46拉釘鉗47螺絲起子:平咀形100mm 4mm15

27、0mm 6mm200mm 8mm250mm 8mm400mm 10mm48十字形:100mm 3mm175mm 4.5mm250mm 6mm350mm 7.5mm49電子部件專用:平咀50十字咀51平咀鉗52尖咀鉗53斜口鉗54導線開口鉗55剪線鉗56鯉魚鉗57水泵鉗58彈簧專用尖咀鉗:平咀59弓咀60電線護套管鉗：100A以上800A以上61手鋸：金屬450mm150mm木工600mm250mm62手錘：電工球形1kg球形1.5kg63鐵鉆64木工專用工具65泥水工專用工具66手電鉆電池式10mm12mm67油壓式手電鉆：小大68油壓式手電錘：小69鋸條式切割機70葉片式切割機：小大71金屬

28、磨輪式切割機：手提小手提大72磨輪床7360A電焊機74小型電焊機75氣體焊槍：氧氣式76高壓氣泵（手提式）77高壓吸塵機（手提式）78手提射燈79氣動打釘槍81值班工作臺、椅82工具臺83工具柜84物料架85工具箱86文件架87警械88值班電筒（充電式）89雨具90防火服91戰(zhàn)斗服92空氣呼吸器93頭盔94防毒面具95洗地機96高速拋光機97高壓沖冼槍98吸塵器99清潔小車及配件100水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等101清潔消耗品102吸塵吸水機103大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（樓層及大堂用）105告示牌（大堂用）106指示牌107大堂廣告欄/廣告牌108大堂用吸水/吸塵墊109地氈（電

29、梯用）110辦公桌椅111文件柜112打卡鐘及卡板113對講機(含備件)114電腦115打印機(激光/針打各一臺)116復印機117傳真機118保險箱1196人更衣柜120飲水機121裝訂機122照相機注：物業(yè)管理工具與裝備價格表，所列項目根據(jù)物業(yè)管理實際開展工作所需為準。電子文檔：GLFA008物業(yè)管理工作崗位職責一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責1.全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO9000質(zhì)量管理體系及ISO14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標和經(jīng)濟指標。2.制訂管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務上接受總公司和上級部門的指導和監(jiān)督。3.負責檢查、監(jiān)督各項制度

30、的執(zhí)行情況。4.合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關心員工生活，確保管理處員工有良好精神面貌和積極的工作態(tài)度。5.負責所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。6.協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關部門的關系，便于開展各項工作。7.認真完成管理處其他工作職責內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務。二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責1.協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項工作。2.認真完成所分管的各項工作。3.當經(jīng)理不在時，代理經(jīng)理進行工作。4.有權向經(jīng)理提出建議對下屬人員進行獎懲。5.遵照勞動部門人事有關規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務工作，對

31、部門中的私招濫雇行為進行處理。6.有權處理顧客對其分管工作范圍內(nèi)的投訴。7.有權處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。8.有權自行安排下屬工作人員的各項工作。三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責1.以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項工作。2.檢查、監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路，綠化等公共區(qū)域地面清潔。3.熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務的投訴，并做好記錄。4.定期對本部門員工進行培訓和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務水平和服務質(zhì)量。5.協(xié)調(diào)本部門與各部門的關系，合理調(diào)配人力和物力資源。6.負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用保管。7.負責業(yè)戶的租金

32、及物業(yè)管理費用的催收工作。8.上級領導交辦的其他臨時任務。四、物業(yè)管理文員崗位職責1.向部門經(jīng)理負責，主持辦公室全面工作，嚴格執(zhí)行經(jīng)理各項指令，有權詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。2.負責安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權檢查、督促崗位責任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實獎懲制度。3.加強與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權協(xié)調(diào)各部門工作運作和人際關系。4.加強業(yè)務學習，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學化、現(xiàn)代化，有權向公司領導提出創(chuàng)新改革的意見和建議。5.恪守保密原則，督促有關部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會議制度，增強保密觀

33、念，凡屬公司尚未正公式布的決定、決議、指導等，無權傳播。6.從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。五、物業(yè)管理員崗位職責1.在物業(yè)管理部經(jīng)理領導下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務的職能。2.負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。3.全面掌握大廈物業(yè)公共設施、設備的使用過程。4.協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。5.參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當月工作，制訂下月計劃。6.負責發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。7.收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。8.完成經(jīng)理交辦的各項任務。六、物業(yè)商務管理員崗位職責1.負責大廈業(yè)戶接待工

34、作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應敏捷、處事穩(wěn)健。2.負責為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。3.按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或部門，對突然來訪者，要報告有關領導或部門后，再約時間接待。4.負責接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪。5.負責為大廈業(yè)戶商務、票務收發(fā)等項服務工作。6.完成辦公室臨時交辦的工作。七、物業(yè)清潔員崗位職責1.負責本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。2.負責公司及管理處業(yè)戶的服務工作。3.負責大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。4.完成領導交辦的其他工作。八、工程管理部經(jīng)理崗位職責1.在經(jīng)理助理的直接領導下，負責機電安裝維修工程的全面管理工作。2.

35、負責大廈設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實。3.履行管理處簽訂的設備管理合同，完成下達的各項管理指標和經(jīng)濟指標。4.貫徹執(zhí)行公司制定的機電設備管理工作手冊，確保機電安裝維修工程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。5.執(zhí)行政府部門的有關行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。6.對設施、設備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。7.負責員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。8.負責組織對公司接管的機電設施、設備進行驗收及其配套設施完善工作。9.負責組織技術文件和設備檔案的接管

36、、建立和管理工作。10.負責業(yè)戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施、跟蹤、檢查。11.定期向經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務。九、工程技術員崗位職責1.負責對大廈機電設備的運行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設施、設備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向上級領導或管理處匯報。2.值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、智能設施、設備的情況，掌握相關設備的操作程序和應急處理措施。禁止與本部門無關人員進入機房。3.定時巡視設施、設備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。4.配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關系，記錄維修投訴情況，并及時處理。5

37、.保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設備房的清潔及物品的有序擺放。6.負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設備房管理規(guī)定的行為。7.遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知相關人員處理。8.加強防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。9.協(xié)助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。10.完成上級交辦的其他臨時任務。十、強電技工崗位職責1.協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。2.制定供電系統(tǒng)的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設備24小

38、時正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應能隨時啟動柴油發(fā)電機，在5分鐘內(nèi)將發(fā)電機電源送至用電設備。3.負責供電系統(tǒng)的維保操作及制訂供電設備的大、中、小修計劃。4.根據(jù)系統(tǒng)運行情況進行必要的技術改造，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。5.負責大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。6.完成上級交辦的其他工作。十一、弱電技工崗位職責1.協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。2.負責消防自動報警系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行，維護管理工作。3.根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。4.完成上級交辦的其他工作。十

39、二、暖通技工崗位職責1.協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。2.負責空調(diào)系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)的運行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運行，保證各類末端空調(diào)設備的完好，無超標噪音和嚴重滴漏現(xiàn)象，各類管道、閥門無嚴重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢。3.負責按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及制訂設備的大、中、小修計劃。4.根據(jù)運行實際情況，提出設備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)。5.完成上級交辦的工作任務。十三、維修工崗位職責1.執(zhí)行管理處制定的機電設備管理手冊和有關技術規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設施、設備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人

40、員。2.定期清潔所管理設備和設備房，確保設備、設施、設備機房的整潔。3.嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。4.發(fā)生突發(fā)情況，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常、完好。5.定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6.積極完成上級交辦的各項臨時任務。十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責1.負責本部門文件、圖紙及技術資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。2.負責收發(fā)各種通知、文件以及設備運行記錄的管理。3.負責部門考勤統(tǒng)計工作。4.負責維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作。5.負責本部門文件打印、校對及傳真工作。6.負責管理處工程、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。7.完成上級交

41、辦的其他工作。十五、安全經(jīng)理崗位職責1.接受經(jīng)理助理的工作安排，認真完成各項工作。2.對治安、車輛管理員日常工作進行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務。3.協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作計劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。4.檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。5.負責處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報。6.定時、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位執(zhí)勤人員的工作進行巡查、督導。7.對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規(guī)定，導致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負領導責任。8.做好安全管理員的培訓、考核工作

42、。9.熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。10.熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應立即采取應急措施。十六、安全管理員崗位職責1.服從領導，聽從指揮，以軍人的風度處事。2.負責本轄區(qū)車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。3.負責本轄區(qū)人員的進出管理。4.模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。5.熟悉本崗位職責和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個角落，圓滿完成工作任務。6.熟悉消防有關器械的使用。7.負責大廈安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。8.負責大廈應急處理的搶救工作。9.負責大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項服務工作。10.完成上級交辦的各項任務。十七、財務經(jīng)理崗位職責1.根據(jù)國

43、家財務制度和財經(jīng)法規(guī)，結(jié)合公司實際情況，制定適用的財務管理辦法。2.按照國家統(tǒng)一的會計制度設置和使用會計科目。除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。3.圍繞公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作計劃，負責編制公司財務計劃和費用預算，有效地籌劃和運用公司資金。4.做好公司各項資金的收取與支出管理。5.定期匯總管理處的經(jīng)濟運作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。6.做好財務統(tǒng)計和會計賬目、報表及年終結(jié)算工作，并妥善保管會計憑證，賬簿、報表和其他檔案資料。7.定期檢查財務計劃、費用預算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。8.統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和賬

44、目，杜絕管理處資金流失。9.負責財務人員的業(yè)務培訓和考核監(jiān)督工作。10.保守公司管理處機密，維護公司利益。11.負責向公司領導及政府部門作出財務報表。十八、財務會計崗位職責1.對規(guī)定的會計科目名稱、編號、核算內(nèi)容和對應關系，不得任意改變。2.對發(fā)生的每一項經(jīng)濟業(yè)務須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。3.要嚴格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經(jīng)濟業(yè)務不合法的憑證，應拒絕受理，并及時報告領導處理。4.按照規(guī)定設置總賬，明細賬。啟用會計賬簿時，應在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應附“啟用表”。5.根據(jù)審核無誤的會計憑證登記賬簿。賬簿記錄發(fā)生錯誤時，不準涂改

45、、刮擦，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記賬人員蓋章（簽字）。6.按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對賬目、結(jié)賬、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算準確、內(nèi)容完整、說明清楚。任何人都不得竄改或授意、指使他人竄改會計報表數(shù)字。7.按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。十九、財務出納崗位職責1.負責登記現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結(jié)。2.負責保管現(xiàn)金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。3.負責管理銀行賬戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務，月終及時對賬，并根據(jù)需要編制銀行存款

46、余額調(diào)節(jié)表。4.負責統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)，做好各下屬部門領用和核銷工作。5.加強貨幣資金的管理，嚴格執(zhí)行國家有關現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司賬戶。二十、財務收費員崗位職責1.協(xié)助會計、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務上接受公司財務管理部的指導和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，賬表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達98%。2.根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費服務，在預約時間內(nèi)準時到達。3.對拖欠費用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。4.完成管理處經(jīng)理交辦的其他任務。電子文檔：GLFA009物業(yè)管理預算一、

47、物業(yè)管理開支分類預算物業(yè)管理開支分類預算表序 號支出項目名稱月支出年支出備 注一寫字樓支出1員工薪金2公共設施、設備保養(yǎng)費3綠化租用、管理費4物業(yè)管理清潔費5物業(yè)管理辦公費6公共區(qū)域保險費7固定資產(chǎn)折舊費8公共水電費9管理公司合理利潤10法定稅金11每月管理費支出合計元/平方米二商場支出1員工薪金2中央空調(diào)費3商場專用貨梯費4商場專用手扶梯費5商場公共用水費6員工制服費7設施維修、保養(yǎng)費8綠化設施管理費9節(jié)假日活動宣傳費10管理公司合理利潤11法定稅金12每月管理費支出合計元/平方米三車場費用1員工薪金2照明電費3公共用水費4每月管理費支出合計元/平方米四商務會所費用1員工薪金2會所用電費3會

48、所用水費4每月管理費支出合計元/平方米五員工餐廳費用1餐廳用水費2餐廳用電費3餐廳用煤氣費4每月管理費支出合計元/平方米二、物業(yè)管理處開支明細預算物業(yè)管理處開支預算明細表序號支出項目名稱算 式支出金額（人民幣元）月 支 出年 支 出一管理處員工薪金經(jīng)理辦公室1物業(yè)總經(jīng)理2總經(jīng)理助理工程管理部4工程經(jīng)理5工程主管6強電技工7弱電技工8空調(diào)水電工9萬能工10文員兼?zhèn)}管物業(yè)管理部11物業(yè)經(jīng)理12商務咨詢管理13信報收發(fā)員14會所管理員15物業(yè)清潔員16物業(yè)管理文員安全管理部17安全經(jīng)理18安全主管19安全管理員20車場管理員21監(jiān)控管理員財務管理部22財務經(jīng)理/會計23財務出納員24車場收費員二物業(yè)

49、管理辦公費1辦公低耗品2辦公交通費3節(jié)日布置費4辦公電話費5辦公水電費三公共設備維護費1消防設備維護費2扶梯設備維護費3貨梯設備維護費4消防梯設備維護費5客梯設備維護費6空調(diào)設備維護費7吊船設備維護費8電器設備維護費9技防設備維護費10通訊廣播設備維護費11給排水設備維護費12設備維修備用金四物業(yè)管理清潔費1寫字樓廁所衛(wèi)生紙2清潔劑類費用3清潔毛巾、工具類4垃圾清運袋5垃圾桶用干沙6垃圾清運費7水池清潔費8“四害”消殺費9清潔工具維修費10清潔管理備用金五綠化租用、管理費1外圍綠化租用費2物業(yè)綠化水電費3室內(nèi)綠化布置費六固定資產(chǎn)折舊費1電腦2復印機3打印機4傳真機七物業(yè)公用電費1寫字樓客梯2寫字樓消防梯3生活水泵、排污泵4樓梯間公共照明5泛光、霓虹照明6車庫照明