《房地產(chǎn)評(píng)估》試卷A及參考問題詳解

1、1、2、3、4、5、III訂6、IIIII7、I基本完好房的成新度一般為（）A、七成新B、六到七成新C七到八成新D、八到十成新其他條件相同，期房價(jià)格一般（）現(xiàn)房價(jià)格。A、咼于B、低于C等于D、不可比'華中師范大學(xué)成人本科學(xué)年第二學(xué)期* 'I:房地產(chǎn)評(píng)估試卷（A卷）II考試時(shí)間：90分鐘閉卷任課老師：I裝班級(jí)：學(xué)號(hào)：姓名：成績:、單項(xiàng)選擇題（每小題1分，共20分）下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好的反映地價(jià)水平高低的是（）A、土地總價(jià)B、土地單價(jià)C、樓面地價(jià)D商品房價(jià)格對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正時(shí)，最適宜采用的是（）A、一般物價(jià)指數(shù)B建筑材料價(jià)格指數(shù)C、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D定額調(diào)整系數(shù)

2、土地價(jià)格=（房地凈收益-）/ 土地資本化率。（）A、土地凈收益B、建筑物價(jià)格X建筑物資本化率C、房地費(fèi)用D建筑物凈收益從理論上講，選用的資本化率越低，求出的價(jià)格（）A、越高B、越低C、不變D越可靠用成本法估價(jià)時(shí)，房屋現(xiàn)值等于（）A、房屋重置價(jià)格-年折舊額X尚可使用年限B、房屋重置價(jià)格-年折舊額X耐用年限C、房屋重置價(jià)格X成新度D、房屋重置價(jià)格-年折舊額8、 假設(shè)開發(fā)法計(jì)算時(shí)，應(yīng)扣除的項(xiàng)目部包括（）A、毛地的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)B、已投入的費(fèi)用C、投資利息D銷售稅費(fèi)9、 一宗房地產(chǎn)交易能夠達(dá)成的充分條件是（）A、買房愿意付出的最低價(jià)格小于賣方愿意接受的最高價(jià)格B、買房愿意付出的最高價(jià)格小于賣方愿意接受

3、的最低價(jià)格C、買房愿意付出的最低價(jià)格小于賣方愿意接受的最低價(jià)格D、買房愿意付出的最高價(jià)格大于賣方愿意接受的最低價(jià)格10、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的易，買方付給賣方2325元/怦，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）A、2300 元 / m2B、2495 元 / mC、2500 元 / mD 3000 元 / m211、若估價(jià)目的為買賣，則選取的可比實(shí)例交易類型也應(yīng)該是（A、抵押B、買賣C、租賃12、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為 估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為（建筑面積A、B、建筑面積1800平

4、方米，兩年前租出，年租1100平方米，近期租出，年租10000平方米，近期租出，年租D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租13、在貸款合同中約定，某項(xiàng)貸款年利率為6%A、1.5%B、1.51%C14、經(jīng)濟(jì)折舊也叫（）A、功能折舊B物質(zhì)折舊C建筑面積6.14%外部折舊1200平方米，現(xiàn)空置。）35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)150元/平方米，位于 20公里外180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)以季度為計(jì)息周期，則實(shí)際利率是（D、6%D、精神折舊15、某宗土地50年使用權(quán)的價(jià)格為1000萬元，其地上建筑物目前的市價(jià)為500萬元，現(xiàn)探測(cè)其地下有鐵礦資源，價(jià)值高達(dá)500萬元，則該房地產(chǎn)的價(jià)格

5、為（）A、1000萬元B、1500萬元C、2000萬元D 1500萬元至2000萬元之間16、 對(duì)建筑物與土地的組合來講，假設(shè)有兩塊位置相當(dāng)，面積相等的土地，其他各方面條件也均相同，其中一塊土地上有一破舊建筑物，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用會(huì)大于殘值，因此，有可能空地的價(jià)格會(huì)大于有建筑的土地的價(jià)格，這種情況是基于 原理造成。（）A、收益遞減原理B、適合原理C均衡原理D預(yù)期原理17、 甲土地的當(dāng)家2100元/平方米，建筑容積率為 7,乙土地的單價(jià)1500元/平方米，建筑容積率 為5，該兩塊土地的總價(jià)相比有（）A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的C、甲的低于乙的D難以判斷18、 某寫字樓剛建成，其建筑造價(jià)實(shí)際為100

6、0萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格為600萬元，附近類似寫字樓（包括土地和建筑物）的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格為2800元/平方米,則該寫字樓中建筑物的合理市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)為A、800B、900萬元。（）C、1000D大于100019、設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使（）A、供役地的價(jià)值下降B需役地的價(jià)值下降C、供役地與需役地的價(jià)值都下降D供役地與需役地的價(jià)值都上升20、下列土地狀況中，不屬于土地權(quán)益狀況的是（: )A、土地使用期限B、土地使用管制C、土地面積大小D土地權(quán)利性質(zhì)二、多項(xiàng)選擇題（每小題 1分，共10分）1、房屋完損等級(jí)劃分的依據(jù)包括（）A、功能B、成新C裝修D(zhuǎn)結(jié)構(gòu)E、設(shè)備2、下面關(guān)于現(xiàn)金流量折

7、現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的說法正確的是（）A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分又包含風(fēng)險(xiǎn)部分B、傳統(tǒng)方法要計(jì)算利息，確定計(jì)息期時(shí)應(yīng)考慮預(yù)售及延遲銷售C、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從理論上講估算結(jié)果較精確D、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法不單獨(dú)計(jì)算利息和開發(fā)利潤E、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法比傳統(tǒng)方法好3、下列敘述正確的是（）A、估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合B理論、方法和經(jīng)驗(yàn)對(duì)估價(jià)同等重要C、估價(jià)是一種主觀活動(dòng)D、估價(jià)不同于定價(jià)，而是將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格表達(dá)出來E、買賣雙方應(yīng)按估價(jià)結(jié)果交易4、下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有（）A、居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升B、如果居民收入的增加是衣食較困難的收

8、入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上升D、入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，對(duì)房地產(chǎn)價(jià) 格影響不大E、居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大5、房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估（）A、你買賣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值B、買房愿意支付的最低價(jià)格C、買方可承受的最高價(jià)D、賣方可接受的最低價(jià)E、賣方愿意接受的最高價(jià)6、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的有（）A、房地產(chǎn)開發(fā)用地B學(xué)校C、在建工程D、 別墅E、特殊廠房）B、是物品本身的價(jià)格D、價(jià)格形成時(shí)間長7、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格的不同之處包括（A、

9、受區(qū)位因素影響大C、不太容易受交易者個(gè)別情況影響和左右E、同時(shí)存在租賃價(jià)格和買賣價(jià)格8、下列情況，會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的是（）A、相鄰房地產(chǎn)合并交易B、交易雙方成交前進(jìn)行了超長時(shí)間的協(xié)議磋商C、交易雙方存在利害關(guān)系D交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)E、交易中的某一方特別熟悉和了解市場(chǎng)行情9、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括（ ）A、電費(fèi)B、物業(yè)管理費(fèi)C、水費(fèi)D、供暖費(fèi)E、房地產(chǎn)稅10、適合采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況包括（）A、在建工程B、有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的

10、待開發(fā)房地產(chǎn)C、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)D、可供開發(fā)建設(shè)的土地E、市場(chǎng)交易活躍的房地產(chǎn)三、判斷題（每小題 1分，共15分）1、 距離有空間直線距離和交通路線距離，現(xiàn)在人們?cè)絹碓街匾暯煌肪€距離。（）2、在收集實(shí)例資料時(shí)，應(yīng)考察他們是否收到不正常或人為因素的影響。受到這些因素影響的實(shí)例資料在估價(jià)時(shí)不可以采用。（）3、 國有土地使用權(quán)即為出讓土地使用權(quán)。（）4、 交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例。（）5、報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率。（）6、 周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。（）7、若估價(jià)報(bào)告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則股價(jià)責(zé)任隨之終止。（）

11、8、每種估價(jià)方都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。（）9、一種房地產(chǎn)商品價(jià)格上升導(dǎo)致另一種房地產(chǎn)商品需求增加，則這兩種房地產(chǎn)商品是互補(bǔ)品（）10、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用。（）11、 成本法中的折舊不同于會(huì)計(jì)中的折舊。（）12、路線價(jià)法，實(shí)際上是一種市場(chǎng)法。（）13、在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害關(guān)系人。（）14、 在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其花費(fèi)的成本，成本增加則房地產(chǎn)價(jià)格就相應(yīng)增高。（ ）15、 在路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市

12、場(chǎng)法中的“可比實(shí)例”。（）四、簡(jiǎn)答題（每小題6分，共30分）1、按照房地產(chǎn)估價(jià)上的定義，房地產(chǎn)是那三個(gè)方面的結(jié)合體？2、按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，房地產(chǎn)可以分為哪些種類?3、房地產(chǎn)需求量的決定因素有哪些?4、房地產(chǎn)估價(jià)的原則有哪些?5、房地產(chǎn)的特性有哪些?五、計(jì)算題（共25分）1、某房地產(chǎn)建成于2007年底，伺候收益年限為48年，2008年底至2011年底分別獲得凈收益83萬、85萬、90萬元、94萬元；預(yù)計(jì)2012年底至2013年底可分別獲得凈收益 94萬元、93萬元、96萬 元，從2015年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在 95萬元；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率有 9%試用上述 資料估算該房地產(chǎn)2011年

13、底的收益價(jià)格。（10分）2、需要評(píng)估一宗“七通一平”熟地于 2012年9月的價(jià)格。獲知該宗土地的面積為 5000平方米，土地 剩余使用年限為65年，容積率為2,適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計(jì)取該土地后建造該類商 品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積 800元，勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用及管理 費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的12%第一年需要投入60%1勺建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)；第二年 需要投入40%1勺建造安裝工程費(fèi)、轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)；銷售商品住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價(jià)的 2%房地產(chǎn)交易中賣方需要交納的營業(yè)稅等為交易價(jià)格的6%買方需要繳納的契稅等為交易價(jià)格的3%預(yù)計(jì)該商品住宅在建成

14、時(shí)間可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為建筑面積2000元/怦。試?yán)盟o資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該宗土地2012年9月的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)（折現(xiàn)率為12%。（15 分）以下為本試卷的參考答案一、單選題（20&XI分=20分）LC2,C3 B4.B5. D6+ A7+CS.B9.Dto.cIhBIZD13.C14. C15. B16, B17 D18.A19. A20, C、參選題分叫0分）1, CDEZACD玄 ABCD4. ABCD5, ACD6. BCE7.ADE8.ACD9. CDE10. ACD三、判斷題C15 0X1分可5分h V2. XX X4. VS* X6. X7. VS

15、. V.XIQ.XIt. V12. Vll XM. Xljr J四、簡(jiǎn)答題C5fiX>=30分】.按照房地產(chǎn)怙價(jià)上的定義.房地產(chǎn)是哪三個(gè)方面的結(jié)合體?C1）實(shí)物，12分）<2?權(quán)益（2）（3）區(qū)血 <2）2.按照筋地產(chǎn)的幵發(fā)釋度.房地產(chǎn)可以分為哪些種類？生地“分扎毛范（1分人勘地（T分人在建工程門分h現(xiàn)疥仃分）3 房地產(chǎn)需求宜的決定因貴有哪些？（I）該種房地產(chǎn)的揃格水平，門分<2）消費(fèi)者枚入水平""分、（3）梢費(fèi)者帕好.C1分）（4）相美物品的怖格水平 <1分）<5>消費(fèi)者對(duì)來來的預(yù)KU d分）4. 丿另地產(chǎn)怙價(jià)的原則有卿些？（1）

16、獨(dú)立、客觀*公正原則；（1分）合（1分哥高垠佳便用原則；（»）（4）W時(shí)點(diǎn)阪則；"分“瞽世廉則;U分!&謹(jǐn)爐療則"分）5. 房地產(chǎn)的特性育哪些7 （寫滿百個(gè)即可得6分）（1）不可移動(dòng)* H分）（2）獨(dú)一無二* C1分）<3）壽命長久*（1分（4）供洽有限；（1分）（5）階値董大i仃分）（6）流動(dòng)性羞l門分）（7?用途多樣：C8）相互影響；C9）揚(yáng)受隈制C1Q）保值堆值五、計(jì)算題（共2那題* 10分+15分-23分）!” ! 該題主要是注意過去牧益與未來的收益的河an愉格堆站在拈時(shí)點(diǎn)來看的未來掙收益的現(xiàn)值 z和.在養(yǎng)消此問題的亙礎(chǔ)上*該房地產(chǎn)動(dòng)0】年底的收益價(jià)格估算如N（I）計(jì)算公式為：（2）(2>Ai = 94> A2 = 93, A3 = 96, A=95 (1 分)(3)R=9%門分）(4)N=484 = 44<年)(2 分)(5)T=3（年）（1 分將上述蚊據(jù)代入公式v=y +1 :tr(l+ry 嗆")八(1 +尸嚴(yán)9493.96(1 + 9%) + (1 + 9%)2 + (U9%)J+rf19%(1 + 9%)51(1 + 9%)"“029.92(萬元)（3分2.解;（I）設(shè)該宗土地的總價(jià)為（1分 幵發(fā)完成后的總價(jià)值分）開發(fā)完成后的總價(jià)值=2000x5000x2Q+12X=15