房地產(chǎn)會計業(yè)務(wù)的一些處理分錄

1、房地產(chǎn)會計業(yè)務(wù)的一些處理分錄1、資產(chǎn)類主要會計科目核算：（1）現(xiàn)金從銀行提取現(xiàn)金借：現(xiàn)金貸：銀行存款支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金借：其他應(yīng)收賬一一XX 成本類或材料類科目貸：現(xiàn)金（2）銀行存款（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā) 產(chǎn)品，提供岀租房屋和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或 個人收取的款項(xiàng)。 出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購 方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）借：應(yīng)收賬款一一XX公司或個人貸：主營業(yè)務(wù)收入 出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng) 借：應(yīng)收賬款一一XX公司貸：其他業(yè)務(wù)收入收回款項(xiàng)時：借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的

2、壞賬損失，主 要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法提取壞賬準(zhǔn)備金借：管理費(fèi)用 貸：壞賬準(zhǔn)備 發(fā)生壞賬時借：壞賬準(zhǔn)備 貸：應(yīng)收賬款 收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款借：應(yīng)收賬款貸：壞賬準(zhǔn)備借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到 的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應(yīng)收票據(jù)一一XX公司貸：主營業(yè)務(wù)收入商業(yè)匯票到期：若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議） 借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款貸：應(yīng)收票據(jù)一一XX公司財務(wù)費(fèi)用（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的 工程款和備料款，分別設(shè)置 預(yù)付承包單位款”和

3、預(yù)付供應(yīng)單位款 兩個明細(xì)科目。 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、 付款單）借：預(yù)付賬款一一預(yù)付承包單位款貸：銀行存款拔付承包單位抵作備料款的材料借：預(yù)付賬款一一預(yù)付承包單位款貸：庫存材料 企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時（所附單據(jù)：工程 價款結(jié)算單）借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款 同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款貸：預(yù)付賬款一一預(yù)付承包單位款用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款貸：銀行存款 預(yù)付給供應(yīng)商的材料價款借：預(yù)付賬款一一預(yù)付供應(yīng)單位款貸：銀行存款材料驗(yàn)收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款 借：應(yīng)付賬款一一應(yīng)

4、付購貨款貸：預(yù)付賬款一一預(yù)付供應(yīng)單位款用銀行存款補(bǔ)付余額 借：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付購貨款 貸：銀行存款（7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括 購入材料設(shè)備的買價、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采 購保管費(fèi)和材料成本差異。（8 ）采購保管費(fèi)：主要核算采購保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公 費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動保護(hù) 費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等（9）材料成本差異：主要用來核算實(shí)際成本與計劃成本之間的差 異。（10 ）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成 本（11 ）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的 實(shí)際成本 購入設(shè)備，支付買價、代墊

5、的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代 墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單）借：物資采購一一設(shè)備采購貸：銀行存款計算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計算的采保費(fèi)用固定表格） 借：物資采購一一設(shè)備采購貸：采購保管費(fèi)采購保管費(fèi)的計算公式如下：采購保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購入材料 實(shí)際發(fā)生的買價和運(yùn)雜費(fèi)某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M(fèi)=實(shí)際買價和運(yùn)雜費(fèi)*分配率 材料驗(yàn)收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）借：庫存設(shè)備貸：物資米購 訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)： 購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）借：預(yù)付賬款貸：銀行存款設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫借：物資采購一一設(shè)備采購貸：應(yīng)付賬款一

6、一應(yīng)付購貨款沖減預(yù)付的設(shè)備貨款 借：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付供貨款 貸：預(yù)付賬款支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款 設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑 據(jù)：發(fā)岀材料匯總表、設(shè)備岀庫單）借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：庫存設(shè)備銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備岀庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票） 借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本借：其他業(yè)務(wù)支岀貸：庫存設(shè)備（12 ）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的 實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料貸：庫存材料材料成本差異加工完后驗(yàn)收入庫 借：委托加工材料貸：銀行存款借：庫存材料 一一

7、XX材料貸：委托加工材料（13 ）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料。如： 工具、器具、玻璃器皿等自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計入成本費(fèi)用 借：開發(fā)間接費(fèi)用貸：低值易耗品倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費(fèi)用貸：低值易耗品借：采購保管費(fèi)貸：待攤費(fèi)用（14 ）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格， 可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售 的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程 等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時借：開發(fā)產(chǎn)品 貸：開發(fā)成本 對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品（15）分期開發(fā)

8、產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù) 需要設(shè)置分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。借：主營業(yè)務(wù)成本貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品（16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商 業(yè)性岀租的一種經(jīng)營活動。主要是通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。 應(yīng)下設(shè)出租產(chǎn)品” “租產(chǎn)品攤銷”兩個明細(xì)科目岀租土地或是房屋時借：出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品租金收入：借：銀行存款或應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入（17） 周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)在用 周轉(zhuǎn)房”和周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個明細(xì)科目開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本 借：周轉(zhuǎn)房一一在用周轉(zhuǎn)房貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷借：開發(fā)成本或

9、開發(fā)間接費(fèi)用貸：周轉(zhuǎn)房一一周轉(zhuǎn)房攤銷 其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用貸：銀行存款如果金額較大的 借：待攤費(fèi)用或長期待攤費(fèi)用貸：銀行存款最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目（18 ）固定資產(chǎn) 購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支岀 憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）借：固定資產(chǎn)貸：銀行存款購入需要安裝的固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)購建支岀貸：銀行存款支付安裝費(fèi)用借：固定資產(chǎn)購建支岀貸：銀行存款安裝完畢交付使用時借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支岀 自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單） 支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計費(fèi)借：固定資產(chǎn)購建支岀貸：銀行存款領(lǐng)用材料時借

10、：固定資產(chǎn)購建支岀貸：庫存材料分配建筑工人工資和福利費(fèi)借：固定資產(chǎn)購建支岀貸：應(yīng)付工資 應(yīng)付福利費(fèi)完畢建筑交付使用 借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支岀 其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同） 借：固定資產(chǎn)貸：實(shí)收資本累計折舊 改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單） 借：固定資產(chǎn)一一未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)一一生產(chǎn)生用固定資產(chǎn) 殘料變賣時借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)購建支岀 支付擴(kuò)建工程款時借：固定資產(chǎn)購建支岀貸：銀行存款工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單） 借：固定資產(chǎn)一一未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支岀交付使用時借：固定資產(chǎn)一一生產(chǎn)用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)一一未使用固定資產(chǎn)（

11、19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專 利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。2、負(fù)債的主要會計科目的核算（1）應(yīng)付賬款：因購買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款 項(xiàng)支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結(jié)算預(yù)支單借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時借：應(yīng)付賬款貸：預(yù)付賬款補(bǔ)付其余款時借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購 房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到預(yù)付款時借：銀行存款貸：預(yù)收賬款一一預(yù)收代建工程款提交工程價款結(jié)算單時借：應(yīng)收賬款貸；主營業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款一一預(yù)收代建工程款貸：應(yīng)收賬款收回全部余款借：銀行存款貸：應(yīng)收

12、賬款（3）應(yīng)付工資開岀現(xiàn)金支票，發(fā)放工資借：現(xiàn)金貸：銀行存款借：應(yīng)付工資貸：現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng)借：應(yīng)付工資貸：其他應(yīng)收款一一代扣水電費(fèi)代扣房租月末分配工資費(fèi)用借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場）銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）管理費(fèi)用（行政管理部門）采購保管費(fèi)（采購部門）管理費(fèi)用一一勞動保險費(fèi)（長期放假員工）應(yīng)付福利費(fèi)（醫(yī)務(wù)人員）（4）應(yīng)付福利費(fèi)（按工資總額的 14%計提）借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場）銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）管理費(fèi)用（行政管理部門）采購保管費(fèi)（采購部門）貸：應(yīng)付福利費(fèi)用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時借：應(yīng)付福利費(fèi)貸：現(xiàn)金（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營業(yè)

13、 稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船 使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應(yīng)交稅金借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算岀應(yīng)交納的稅金借：其他業(yè)務(wù)支岀貸：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅月末如按規(guī)定計算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅借：管理費(fèi)用貸：應(yīng)交稅金房產(chǎn)稅車船使用稅土地使用稅月末計算的所得稅借：所得稅貸：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交所得稅實(shí)際交納的稅金借：應(yīng)交稅金XX稅貸：銀行存款（6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款月末按規(guī)定提取教育附加借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：其他應(yīng)交款

14、 一一教育費(fèi)附加3、成本、費(fèi)用主要會計科目核算（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置 費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、 測繪、三通一平”）;基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、 供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會、派岀所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支岀），分別設(shè)置 土地開發(fā)”與配套設(shè)施開發(fā)”房屋開 發(fā)”設(shè)置二級明細(xì)?？筛鶕?jù)上 述六項(xiàng)來設(shè)置三級明細(xì)科目 開發(fā)土地成本費(fèi)用：借：開

15、發(fā)成本一一土地開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款一一XX公司分配開發(fā)的間接費(fèi)用借：開發(fā)成本一一土地開發(fā)貸：開發(fā)間接費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費(fèi)用借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本一一土地開發(fā)。 配套設(shè)施開發(fā)計算公式：某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或 計劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該 設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*100%發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場地的開發(fā)）借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)產(chǎn)品支付的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)貸：銀行存款同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)貸

16、：庫存設(shè)備或庫存材料分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)間接費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對象的）借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：銀行存款 開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有出包”、自營”兩種岀包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提岀的已完工程月報或是價款 結(jié)算單）借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款 自已組織施工的借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款 應(yīng)付工資庫存材料或設(shè)備 代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建 設(shè)的工程項(xiàng)目企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代

17、建工程費(fèi)用支岀借：開發(fā)成本一一代建工程開發(fā)貸：銀行存款或庫存材料或現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用借：開發(fā)成本一一代建工程開發(fā)貸：開發(fā)間接費(fèi)用工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本借：開發(fā)成本一一代建工程貸：開發(fā)成本一一代建工程開發(fā) 移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù) 借：主營業(yè)務(wù)成本 代建工程結(jié)算成本貸：開發(fā)成本一一代建工程(2) 開發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括: 管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、 水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷發(fā)生的間接費(fèi)用時 借：開發(fā)間接費(fèi)用貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款或應(yīng)付工資 分配開發(fā)的間接費(fèi)用 借：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)貸：開發(fā)間接費(fèi)用 竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

18、借：開發(fā)產(chǎn)品一一房屋貸：開發(fā)成本一一房屋開發(fā)(3) 管理費(fèi)用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用(4) 財務(wù)費(fèi)用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支岀、匯兌損益、調(diào) 劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用(5) 銷售費(fèi)用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為 銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù) 費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用 發(fā)生的銷售費(fèi)用 借：銷售費(fèi)用 貸：銀行存款或應(yīng)付賬款4、收入、利潤的主要會計科目核算(1) 主營業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入

19、、商品銷售收入、配套設(shè) 施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、岀租房租金收入。由于營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)與價款結(jié)算時間上的不一致，我們應(yīng)該分開 計算 在實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同時收到價款時 借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入 營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)前，價款收取后的。借：應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入 預(yù)收價款時，待開發(fā)完工后再移交使用的 借：銀行存款貸：預(yù)收賬款 移交使用時 借：應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：預(yù)收賬款銀行存款貸：應(yīng)收賬款 以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額 確認(rèn)為收入借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入(2) 其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固 定資產(chǎn)岀租收入、開形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入借：銀行存款 或應(yīng)

20、收賬款 貸：其他業(yè)務(wù)收入(3) 主營業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無余額 轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品(4) 其他業(yè)務(wù)支出(5) 主營業(yè)務(wù)稅金及附加計提本月份主營業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi) 附加及土地增值稅借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)交土地增值稅其他應(yīng)交款一一應(yīng)交教育費(fèi)附加月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算岀應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支岀貸：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅其他應(yīng)交款一一應(yīng)交教育費(fèi)附加

21、 如果同時有兩個項(xiàng)目開工的，就要計入到開發(fā)間接費(fèi)用， 一般兩種分配方法：1、按各項(xiàng)工程的預(yù)算(或計劃)進(jìn)行分配.分配率=本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用 /各項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算開發(fā)間 接費(fèi)用之和*100%單獨(dú)某項(xiàng)目應(yīng)分配的間接費(fèi) =該開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算開發(fā)間接費(fèi)用 *分配 率2、直接費(fèi)比例法分配率=本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用 /本月各開發(fā)項(xiàng)目直接費(fèi)用 總和*100%單獨(dú)某項(xiàng)目應(yīng)分配的間接費(fèi) =該開發(fā)項(xiàng)目直接費(fèi)用*分配率所附的原始憑據(jù)可以是你們自制的開發(fā)間接費(fèi)用分配表分錄：借：開發(fā)間接費(fèi)用貸：應(yīng)付工資 如果你不想增加工作量，并不是發(fā)生一筆間接費(fèi)用，你就要進(jìn)行 分配，你可以按月或是按季匯總期間所發(fā)生的間接費(fèi)用，再

22、來分?jǐn)偟介_發(fā)成本科目中。1、房產(chǎn)公司銷售房產(chǎn)應(yīng)按 銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅、城建稅、教 育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、堤圍防護(hù)費(fèi)。營業(yè)稅=營業(yè)收入5% ；城建稅=營業(yè)稅稅額X7% ;教育費(fèi) 附加=營業(yè)稅稅額X3%;若屬于有限公司，企業(yè)所得稅屬于地稅 征收且采取帶征的方式，企業(yè)所得稅=營業(yè)收入 帶征率（現(xiàn)時銷售不動產(chǎn)的帶征率為 2%）。若屬于查征企業(yè)的，取得的收入并入 企業(yè)經(jīng)營所得征收企業(yè)所得稅。如在2002年1月1日后新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅，由國稅局負(fù)責(zé)征收管理，具體政策請咨詢國稅。 土地增值稅=銷售額X預(yù)征率（普通住宅的按1%、舊房交易0.5%、 其他住宅包括 豪華住宅、別墅 3%）。堤圍防

23、護(hù)費(fèi)=營業(yè)收入 X 1.2 %o2、根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī) 定的通知（國稅發(fā)200389號）第二條規(guī)定：“（一）購置新建商 品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地 產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）岀租、岀借房產(chǎn)，自交付岀租、岀借房產(chǎn)之次 月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（四）房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)自用、岀租、岀借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計 征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！?對于預(yù)收房款，各地方的政策可能會有一些不一樣 .對于房地產(chǎn)公司所收取的預(yù)

24、收款的稅收確認(rèn)：如果采取預(yù)售方式銷售開發(fā)房屋的的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入應(yīng)該先按規(guī)定的利潤率 計算岀預(yù)計營業(yè)利潤額，再根據(jù)計算的納稅所得額進(jìn)行交納稅款， 等到產(chǎn)品完工結(jié)算時能準(zhǔn)備確認(rèn)收入以及結(jié)轉(zhuǎn)成本后再進(jìn)行結(jié)算 調(diào)整。配套設(shè)施開發(fā)成本的核算一、配套設(shè)施的種類及其支岀歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開 發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、 居委會、派岀所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)

25、院等；（3）開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。 這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目， 不得計入商品房成本。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門岀資。 但在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證 與城市建 設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往 往在客觀上拿不岀資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。 因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。為了正確

26、核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支 岀，并準(zhǔn)確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本， 對配套設(shè)施支岀的歸集，可分為如下三種：1 對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支 岀，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支岀；2對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支岀，應(yīng) 先在開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成 后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；3 對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支岀，應(yīng)在開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支岀，只包括 不能

27、直接計入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支岀和 第二類大配套設(shè)施支岀。二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng) 目作為成本核算對象，借以正確計算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對這 些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本項(xiàng)目：（1 ）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4） 建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其 中配套 設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施 投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分 配為其服務(wù) 的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。對不能有償轉(zhuǎn)讓、

28、不能直接計入各成本核算對象的各項(xiàng)公共配套 設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。 如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個 成本核算對象，于工程完工算岀開發(fā)總成本后，按照各該項(xiàng)目的 預(yù)算成本 或計劃成本的比例，算岀各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按 一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。 至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個成本項(xiàng)目：（1） 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè) 施的支 岀需由房屋等開發(fā)成

29、本負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對這些配 套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支岀。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間 接費(fèi)用，也可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩個 成本項(xiàng)目。三、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套 設(shè)施支岀，應(yīng)在 開發(fā)成本一一配套設(shè)施開 發(fā)成本"賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分 類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支岀，可直接記入各配套設(shè) 施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和銀行存款"、應(yīng)付賬款一一

30、應(yīng)付 工程款”等賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè) 施支岀，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入 開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本 一一X X”賬戶 的借方和開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本 一一XX'賬戶的貸方。 對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè) 施開發(fā)成本明細(xì)分類賬 的開發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目，并記入 開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和 開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸 方。對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待岀售或?qū)缱?，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套 設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入

31、房屋等 開發(fā)成本明 細(xì)分類賬的 配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入 開發(fā)成本一一 房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和 預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。因?yàn)橐粋€ 開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度 安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng) 建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而 幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建 設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已岀售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的 配套設(shè)施費(fèi)，無法接配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本為基數(shù)，計算岀已 岀售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入岀售房屋等的開發(fā)成本。

32、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計算，一般可按以下公式進(jìn)行：某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本）X配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）合計00%式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償 轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。 由于幼托設(shè)施在商 品房等完工岀售、岀租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成 本。假定各項(xiàng)開

33、發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：101商品房1000 000元102商品房 900 000元151出租房 800 000元181周轉(zhuǎn)房 800 000元201大配套設(shè)施一一商店500 000元251幼托設(shè)施 320 000元則幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 =320000一（ 1000000+900000+800000+800000+500000）X100% =320000 嗚000000 X100%= 8%各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：101 商品房：1000 000 元 X8%= 80 000 元102 商品房：900 000 元 X %= 72000 元152 出租房：800 000

34、 元 X %= 64000 元182 周轉(zhuǎn)房；800 000 元 X %= 64000 元201大配套設(shè)施 商店：500 000元6%= 40 000元按預(yù)提率計算各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時，其與實(shí)際支岀數(shù)的 差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少 有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本?，F(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下：如 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè) 一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施 工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支岀按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)， 幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支岀經(jīng)批準(zhǔn)采

35、用預(yù)提辦法。上述 各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支岀（單位：元）：201251252商店水塔 幼托（元）（元）（元）支付征地拆遷費(fèi) 50 000 5 000 50 000支付承包設(shè)計單位前期工程款30 000 20 000 30 000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款50 000 30 000 50 000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200 000 245 000 190 000分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)35 000分配開發(fā)間接費(fèi) 55 000預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)40 000則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時，應(yīng)作：借；開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本 105 000貸：銀行存款 105 000用銀行存款支付

36、設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本 80 000貸：銀行存款 80 000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本 765 000貸：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款 765 000分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支岀時，應(yīng)作；借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本 一一商店 35 000貸：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本 一一水塔35 000分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本 一一商店55 000貸：開發(fā)間接費(fèi)用 55 000預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支岀時，

37、應(yīng)作：借：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本 一一商店 40000貸：預(yù)提費(fèi)用一一須提配套設(shè)施費(fèi)40000同時應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支岀分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬。四、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本：1，對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè) 施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成年自開發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā)成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入 開發(fā)產(chǎn)品一一一配套設(shè)施”賬戶的借方，作 如 下分錄入貼：借：外發(fā)產(chǎn)品一一配套設(shè)施460000貸；開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本460000配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。2 按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個分配計

38、入商品房等計發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生 的實(shí)際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成 本或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如 下分錄入賬：借；開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本265000開發(fā)成本一一配套設(shè)施可發(fā)成本35000貸：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本3000003 對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支岀記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的 公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的 開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬： 借：預(yù)提費(fèi)用一一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 320 000 貸：開發(fā)成本一一配套設(shè)施開發(fā)成本 320 000 如預(yù)提配

39、套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少 提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已 完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣 工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。代建工程開發(fā)成本的核算一、代建工程的種類及其成本核算的對象和項(xiàng)目代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工 程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同 的開發(fā)特點(diǎn)和內(nèi)容，在會計上也應(yīng)根據(jù)各類代建工程成本核算的不同特點(diǎn)和要求，采用相應(yīng)的費(fèi)用歸集和成本核算方法?，F(xiàn)行會 計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設(shè)場地）、各種房屋所發(fā)生 的各項(xiàng)支岀，應(yīng)分別通過開發(fā)成本一一商品性土地開發(fā)

40、成本”和開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并在這兩 個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項(xiàng)目歸集各項(xiàng)支岀，進(jìn)行代建工程項(xiàng)目開發(fā)成本的明細(xì)分類核算。除土地、房屋 以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生 的支岀，則應(yīng) 通過 開發(fā)成本一一代建工程開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核 算。因此，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本一一代建工程開發(fā)成本”賬戶核算 的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支岀。代建工程開發(fā)成本的核算對象，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)工程實(shí)際情況確定。成本項(xiàng)目一般可設(shè)置如下幾項(xiàng)： （I） 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2） 前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安

41、裝工程費(fèi)；（5）開發(fā) 間接費(fèi)。在實(shí)際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支岀內(nèi)容設(shè)置使用。二、代建工程開發(fā)成本的核算開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支岀和對代建工程分配的開發(fā)間 接費(fèi)用，應(yīng)記入 開發(fā)成本一一代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和 銀行存款”應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工 程款”庫存材料”應(yīng)付工 資”、開發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶的貸方。同時應(yīng)按成本核算對象和成 本項(xiàng)目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬 相同。完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開發(fā)成本自開發(fā)成本一一代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 開發(fā)產(chǎn)品”賬 戶的借方，并在將代建工程移交

42、委托代建單位，辦妥工程價款結(jié) 算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 經(jīng) 營成本”賬戶的借方。如 某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū) 旁邊一條道路。擴(kuò)建過程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)300 000元，前期工程費(fèi) 160 000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款540 000元，分配開發(fā)間接費(fèi)用 80 000元，在發(fā)生上列各項(xiàng)擴(kuò)建工程開發(fā)支出 和分配開發(fā)間接費(fèi)用時，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本一一代建工程開發(fā)成本 1080 000貸：銀行存款 460 000應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款 540 000開發(fā)間接費(fèi)用80 000道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時，應(yīng)

43、作如下分 錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)品一一代建工程1080 000貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本 1080 000 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用 自營方式，也可采用發(fā)包方式進(jìn)行。采用自營方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程， 如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項(xiàng)工程費(fèi)用，可直接 計人有關(guān)開發(fā)成本的核算對象， 記入 開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本” 等賬戶的借方和 銀行存款”、庫存材料”、應(yīng)付工資”等賬戶的貸 方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX 應(yīng)付工資XXX 如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的，可根

44、據(jù)需要設(shè)置 工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工程費(fèi)用，并按工程施工成本核算對象和成本項(xiàng)目設(shè)置工程施工成本明細(xì)分類賬 進(jìn)行工程成本明細(xì)分類核算。一、自營工程成本核算的對象和項(xiàng)目由于開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的 特點(diǎn)，每一工程幾乎都有它的獨(dú)特形式和結(jié)構(gòu)，需要一套單獨(dú)的 設(shè)計圖紙，在建設(shè)它時，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，也由于必須在指定的地點(diǎn)建造，以致它 們的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件 不同，在建 造時，往往也需要對設(shè)計圖紙以及施工方法、施工組 織等作適當(dāng)改變。工程的這些特點(diǎn)，使工程施工具有個體性。因 此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑

45、安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項(xiàng)工程進(jìn) 行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項(xiàng)工程的生產(chǎn)費(fèi)用， 應(yīng)直接計入各項(xiàng)工 程成本；凡是不能直接計入各項(xiàng)工程而應(yīng)由有 關(guān)工程共同負(fù)擔(dān)的生產(chǎn)費(fèi)用，要先按照發(fā)生地點(diǎn)先行歸集，然后 按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，定期分配計入有關(guān)工程成本。按 定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對 象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。因 為單位工程是編制工程預(yù)算、工程進(jìn)度計劃的對象。根據(jù)單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，分析工 程成本超降的原因，及時反映施工活動的經(jīng)濟(jì)效益。為了簡化

46、工 程成本核算手 續(xù)，對于：（I）在同一施工地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)類型、 開竣工時間 相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預(yù)算造價 很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工 程預(yù)算造價的比例，算得各該單位工程的實(shí)際成本。為了便于核算各項(xiàng)工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對 生產(chǎn)費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)用途加以分類。施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用按照它的 經(jīng)濟(jì)用途，一般應(yīng)分為下列成本項(xiàng)目：1 材料費(fèi)指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實(shí)體的材料、結(jié)構(gòu)件 的實(shí)際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費(fèi)用。2. 人工費(fèi)指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場制作構(gòu)件工人， 施工現(xiàn)場水平、垂直運(yùn)輸?shù)容o助工人，但不包括機(jī)

47、械施工人員） 的工資、獎金、津貼和職工福利費(fèi)。3. 機(jī)械使用費(fèi)指在施工過程中使用自有施工機(jī)械所發(fā)生的費(fèi)用， 包括機(jī)上操作人員工資，職工福利費(fèi)，燃料動力費(fèi)，機(jī)械折舊、修理費(fèi)，替換工具及部件費(fèi)，潤滑及擦拭材料費(fèi)，安裝、拆卸及輔助設(shè)施費(fèi)，養(yǎng)路費(fèi)，牌照稅，使用外單位施工機(jī)械的租賃費(fèi)， 以及按照規(guī)定支付的施工機(jī)械進(jìn)岀場費(fèi)。4. 其他直接費(fèi)指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費(fèi)，冬雨季施工增加費(fèi)， 夜間施工增加費(fèi)，土方運(yùn)輸費(fèi)，材料二次搬運(yùn)費(fèi)，生產(chǎn)工具用具 使用費(fèi)，工程定位復(fù)測費(fèi)，工程點(diǎn)交費(fèi)，場地清理費(fèi)等。5. 施工間接費(fèi)措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支岀，包括施工單位管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅

48、 交通費(fèi)、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、財產(chǎn)保險費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、民工管理費(fèi)等。如搭建有為工程施工所 必需的生產(chǎn)、生活用的臨時建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時設(shè)施，還 應(yīng)包括臨時設(shè)施攤銷費(fèi)。上述材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)，由于直接耗用 于工程的施工過程，叫做直接費(fèi)，可以直接記入工程施工”賬戶和 各項(xiàng)工程成本。施工間接費(fèi)由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用，要按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各項(xiàng)工程戍本，叫做間接 費(fèi)，在核算上應(yīng)先將它記入 施工間接費(fèi)用”賬戶，然后按照一定 標(biāo)準(zhǔn)分配計入各項(xiàng)工程成本。二、材料費(fèi)的核算各項(xiàng)工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過 領(lǐng)料單”、退料單”。已領(lǐng)來

49、用材料清單”、大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算。 已領(lǐng)未用材料清單”是對下月需要繼續(xù)使用的月末施工現(xiàn)場存料， 在月末由各施工隊(duì)組按各項(xiàng)工程用料分別盤點(diǎn)后填制，應(yīng)從當(dāng)月領(lǐng)用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆 材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共 同耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時逐一加以點(diǎn)數(shù)，往往采用算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實(shí)際用量。即對進(jìn)場的大 準(zhǔn)材料進(jìn)行點(diǎn)數(shù)后，日常領(lǐng)用時不必逐筆辦理領(lǐng)料手續(xù)，月末先計算定額耗用量。本月定額耗用量=刀（本月完成工程量材料消耗定額） 再通過盤點(diǎn)求得實(shí)際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率： 本月實(shí)際耗用量=月初結(jié)存數(shù)量

50、 +本月收入數(shù)量-月末盤點(diǎn)數(shù)量差異數(shù)量=本月實(shí)際耗用量一本月定額耗用量差異分配率=差異數(shù)量 甘月定額耗用量X100%然后求得各項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量和計劃價格成本：某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量=該工程定額耗用量X（ 1 土差異分配率）某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料的計劃價格成本=該工程實(shí)際耗 用大堆材料數(shù)量X計劃單價 施工隊(duì)組在施工過程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架 木等，一般可在領(lǐng)用時填制 領(lǐng)料單”，先將其成本記入各項(xiàng)工程成 本。于工程完工時，再填制 退料單”將實(shí)際盤存數(shù)沖減工程成本。 對租賃的周轉(zhuǎn)材料，其租賃費(fèi)可根據(jù)租賃費(fèi)用賬單記入各項(xiàng)工程 成本。三、人工費(fèi)的核算工程成本中的人工費(fèi)，

51、對計件工人的工資，可直接根據(jù)工程任務(wù)單”中工資總額匯總計入各項(xiàng)工程的成本，職工福利費(fèi)可按工資的 比例（目前為14 %）計入各項(xiàng)工程的成本。工程任務(wù)單”是施工員根據(jù)施工作業(yè)計劃于施工前下達(dá)給工人班 組的具體工作通知，也是用以記錄實(shí)際完成工程數(shù)量、計算獎金 或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員會同定額員根據(jù)施工作業(yè)計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務(wù) 單中工程完工后，施工員應(yīng)根據(jù)工程任務(wù)單中規(guī)定的各項(xiàng)條件進(jìn) 行檢查，并 會同質(zhì)量檢查員進(jìn)行驗(yàn)收，評定質(zhì)量等級。實(shí)際驗(yàn)收 數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有岀入時，應(yīng)查明原因并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才 能結(jié)算。每月簽發(fā)的工程任務(wù)單，應(yīng)于月末全部進(jìn)行結(jié)算。如某

52、些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計數(shù)進(jìn)行結(jié)算，未完 工部分可結(jié)合下月施工作業(yè)計劃中的工程任務(wù)，再簽發(fā)給原來的 班組，使當(dāng)月完成的 工程和當(dāng)月應(yīng)發(fā)的工資獎金于當(dāng)月結(jié)算。 對計時工人的工資和職工福利費(fèi)，可根據(jù)按工程別匯總的工時匯 總表中各項(xiàng)工程耗用的作業(yè)工時總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內(nèi)各該施工單 位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額所得的商數(shù)，它的 計算公式如下：某施工單位平均工資率（元/時）=月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人 工資和職工福利費(fèi)總額（元）一月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時 總和（時）用施工單位平均工資率乘務(wù)項(xiàng)

53、工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費(fèi)：項(xiàng)工程分配的人工資=該項(xiàng)工程耗用工時刈施工單位平均工資率四、機(jī)械使用費(fèi)的核算施工單位因采用機(jī)械化施工使用施工機(jī)械而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng) 另行組織核算。因?yàn)槭褂檬┕C(jī)械而發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，是單獨(dú) 記入工程成本的 機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的。機(jī)械使用費(fèi)的內(nèi)容，一般包括：1 人工費(fèi)指機(jī)上操作人員的工資和職工福利費(fèi)。2 燃料、動力費(fèi)指施工機(jī)械耗用的燃料、動力費(fèi)。3 材料費(fèi)指施工機(jī)械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費(fèi)用。4. 折舊、修理費(fèi)指對施工機(jī)械計提的折舊費(fèi)、應(yīng)計的修理費(fèi)和租 人機(jī)械的租賃費(fèi)。5. 替換工具、部件費(fèi)指施工機(jī)械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、 鋼

54、絲繩、變壓器、開關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費(fèi)和維修費(fèi)。6 運(yùn)輸裝卸費(fèi)指將施工機(jī)械運(yùn)到施工現(xiàn)場、運(yùn)離施工現(xiàn)場和在工 地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運(yùn)輸、安裝、拆卸及試車等費(fèi)用，若運(yùn)往其他施 工現(xiàn)場，運(yùn)岀費(fèi)用由其他施工現(xiàn)場的工程成本負(fù)擔(dān)。7. 輔助設(shè)施費(fèi)指為使用施工機(jī)械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺、 行走軌道等費(fèi)用。施工機(jī)械的輔助設(shè)施費(fèi)，如數(shù)額較大，可先記入待攤費(fèi)用”賬戶，然后按照現(xiàn)場施工期限分次從待攤費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入 工程施工一一機(jī)械使用費(fèi)”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?. 養(yǎng)路費(fèi)、牌照稅指為施工機(jī)械如鏟車、壓路機(jī)等繳納的養(yǎng)路費(fèi)和 牌照稅。9 間接費(fèi)指機(jī)械施工隊(duì)組織機(jī)械施工、管理機(jī)械發(fā)生的費(fèi)用和停 機(jī)棚的

55、折舊、修理費(fèi)。至于施工機(jī)械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、 石等，應(yīng)記入工程成本的材料費(fèi)"項(xiàng)目；為施工機(jī)械擔(dān)任運(yùn)料、配 料和搬運(yùn)成品工人的工資，應(yīng)記入工程成本的人工費(fèi)”項(xiàng)目；土建施工隊(duì)因組織機(jī)械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費(fèi)，一般應(yīng)記入施工間接費(fèi)用”的有關(guān)項(xiàng)目，不列作施工機(jī)械使用費(fèi)。機(jī)械使用費(fèi)的總分類核算，應(yīng)先在 工程施工一一機(jī)械使用費(fèi)”賬 戶進(jìn)行。施工單位發(fā)生的各項(xiàng)機(jī)械使用費(fèi)， 都要自 庫存材料”、低 值易耗品”、材料成本差異”、 應(yīng)付工資”、應(yīng)付福利費(fèi)”、銀 行存款”、累計折舊”、待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 工程施工 機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的借方，作如下分錄入賬：借：工程施工一一機(jī)械使用費(fèi)用 9 000貸：庫存材料11 00低值易耗品150材料成本差異25應(yīng)付工資4 000應(yīng)付福利費(fèi)560銀行存款2 165累計折舊8 000待攤費(fèi)用3 000機(jī)械使用費(fèi)的明細(xì)分類核算，對大型機(jī)械可按各機(jī)械分別進(jìn)行； 對中型機(jī)械一般可按機(jī)械類別進(jìn)行。至于那些沒有專人使用的小 型施工機(jī)械，如打夯機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、砂漿機(jī)、鋼筋木工機(jī)械等的使 用費(fèi)，可合并計算它們的折舊、修理費(fèi)。機(jī)械使用費(fèi)的分配，一般都以施工機(jī)械的工作臺時（或工作臺班