房地產(chǎn)項目開發(fā)流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程從拿地塊至開始售房需要辦的手續(xù)：第一步設(shè)立公司內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立1、公司設(shè)立準(zhǔn)備2、申請資質(zhì)等級審批3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)4、辦理工商注冊登記5、辦理稅務(wù)登記房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費2、企業(yè)法人變更登記費3、企業(yè)法人年度檢驗費4、補、換、領(lǐng)證照費第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序1、選定項目，簽定合作意向書2、初步確定開發(fā)方案3、申報規(guī)劃要點4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費1、可行性研究費2

2、、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計1、申報選址定點2、申報規(guī)劃設(shè)計條件3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規(guī)劃設(shè)計方案7、住宅設(shè)計方案的專家組審查8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案9、委托環(huán)境影響評價并報批10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)11、委托地質(zhì)勘探12、委托初步設(shè)計13、申報、審定初步設(shè)計二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實市政公用設(shè)施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)

3、計和市政配套階段的相關(guān)稅費1、工程勘察（測量）費2、工程設(shè)計費3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建設(shè)工程費7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費9、古建園林工程設(shè)計費第四步房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、辦理建設(shè)用地委托釘樁3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預(yù)審6、委托地價評估7、辦理核定地價手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證11、領(lǐng)取正式國有土地使用證12、國有土地使用權(quán)出讓金的

4、返還、國有土地使用權(quán)的劃撥13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請14、主管部門現(xiàn)場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、 取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補償安置協(xié)議21、確定勞動力安置方案22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結(jié)戶口27、調(diào)查戶口核實勞動力28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費1、地價款（土地出讓金）

5、2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業(yè)土地使用費6、防洪工程建設(shè)維護管理費7、土地閑置費8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費9、城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預(yù)訂金12、征地管理費13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉(zhuǎn)人員安置費18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金19、耕地占用稅 第六步房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費4、交納自來水廠建設(shè)費5、交納污水處理廠建設(shè)費6、交納供熱廠建設(shè)費7

6、、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)9、設(shè)計單位出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請17、招標(biāo)準(zhǔn)備18、招標(biāo)通告19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)23、投標(biāo)單位資格審批24、編制投標(biāo)書并送達25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場26、召開開標(biāo)會議，進行開標(biāo)27、評標(biāo)、決標(biāo)28、發(fā)中標(biāo)

7、通知書29、簽訂工程承包合同30、 工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)32、建設(shè)工程監(jiān)理33、辦理開工統(tǒng)計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38、報裝施工用水、電、路39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調(diào)交通管理部門41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工43、施工場地的“三通一平”44、施工單位進場和施工暫設(shè)45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工和設(shè)備安裝46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續(xù)48、辦理

8、開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗證書49、商品住宅性能認定50、竣工統(tǒng)計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費1、三通一平費2、自來水廠建設(shè)費3、污水處理廠建設(shè)費4、供熱廠建設(shè)費5、煤氣廠建設(shè)費6、地下水資源養(yǎng)蓄基金7、地下熱水資源費8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）9、開發(fā)管理費10、城建綜合開發(fā)項目管理費11、建筑行業(yè)管理費12、綠化建設(shè)費13、公園建設(shè)費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費21、

9、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費22、合同預(yù)算審查工本費23、質(zhì)量管理監(jiān)督費24、竣工圖費25、建材發(fā)展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監(jiān)理費28、工程標(biāo)底編制管理費29、機電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七步房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序一、外銷商品房的銷售1、辦理外銷商品房預(yù)（銷）售許可證2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所3、和購房者簽訂認購書4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù)11、 辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費1、營業(yè)稅2、城市維護建設(shè)稅3、教育費附加4、印花稅5、契稅6、土地增值稅7、企業(yè)所得稅8、個人所得稅9、房產(chǎn)稅10、城市房地產(chǎn)稅11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費12、房屋所有權(quán)證工本費13