國(guó)資委資產(chǎn)評(píng)估審核準(zhǔn)備案要求及評(píng)估報(bào)告常見問題

1、國(guó)資委資產(chǎn)評(píng)估國(guó)資委資產(chǎn)評(píng)估核準(zhǔn)備案要求及評(píng)核準(zhǔn)備案要求及評(píng)估報(bào)告常見問題估報(bào)告常見問題中和資產(chǎn)評(píng)估有限公司袁輝中和資產(chǎn)評(píng)估有限公司袁輝國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理綱要綱要國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理一、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理法律法規(guī)一、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理法律法規(guī) 中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法（20082008年年1010月月2828日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過）會(huì)議通過） 企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法( (國(guó)務(wù)院國(guó)資委、國(guó)

2、務(wù)院國(guó)資委、財(cái)政部財(cái)政部3 3號(hào)令號(hào)令) ) 企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例( (中華人民共和中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第國(guó)國(guó)務(wù)院令第378378號(hào)號(hào)) ) 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法（國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法（19911991年國(guó)務(wù)院年國(guó)務(wù)院9191號(hào)令）號(hào)令） 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則（原國(guó)家國(guó)有原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局發(fā)布的國(guó)資辦發(fā)資產(chǎn)管理局發(fā)布的國(guó)資辦發(fā)199236199236號(hào)號(hào)）國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理 企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法（國(guó)務(wù)院國(guó)資委第國(guó)務(wù)院國(guó)資委第1212號(hào)令號(hào)令） 國(guó)有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫

3、行辦法國(guó)有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法（國(guó)資委國(guó)資委1919號(hào)令號(hào)令） 關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知通知( (國(guó)資委產(chǎn)權(quán)國(guó)資委產(chǎn)權(quán)20062742006274號(hào)號(hào)) ) 關(guān)于企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知關(guān)于企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知( (國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院國(guó)資委國(guó)資產(chǎn)權(quán)發(fā)（國(guó)資委國(guó)資產(chǎn)權(quán)發(fā)（20062006）306306號(hào)號(hào)) ) 關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知通知( (國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)20092009941941號(hào)號(hào)) )國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理 中央企業(yè)

4、資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)工作指引中央企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)工作指引( (國(guó)資發(fā)產(chǎn)國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)權(quán)201020107171號(hào)號(hào)) ) 關(guān)于規(guī)范中央企業(yè)選聘評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的指導(dǎo)意見關(guān)于規(guī)范中央企業(yè)選聘評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的指導(dǎo)意見（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)201168201168號(hào)）號(hào)） 中央企業(yè)境外國(guó)有產(chǎn)權(quán)管理暫行辦法中央企業(yè)境外國(guó)有產(chǎn)權(quán)管理暫行辦法（ 國(guó)資委國(guó)資委令第令第2727號(hào)）號(hào)） 中央企業(yè)境外國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行辦法中央企業(yè)境外國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行辦法（國(guó)（國(guó)資委令第資委令第2626號(hào)）號(hào)） 關(guān)于加強(qiáng)中央企業(yè)境外國(guó)有產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)工作的關(guān)于加強(qiáng)中央企業(yè)境外國(guó)有產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)工作的通知通知（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)20

5、112011144144號(hào)）號(hào)）國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理 企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引( (國(guó)資發(fā)產(chǎn)國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)權(quán)201320136464號(hào)號(hào)) ) 關(guān)于中央企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)置換有關(guān)事項(xiàng)的通知關(guān)于中央企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)置換有關(guān)事項(xiàng)的通知（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)20112011121121號(hào)）號(hào)） 金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法( (財(cái)政部令第財(cái)政部令第5454號(hào)號(hào)) ) 金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理暫行辦法金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理暫行辦法( (財(cái)政財(cái)政部令第部令第4747號(hào)號(hào)) ) 中央文化企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法中央文化企業(yè)國(guó)

6、有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法( (財(cái)文財(cái)文資資201215201215號(hào)號(hào)) ) 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理二、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)備案管理二、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)備案管理企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。u經(jīng)各級(jí)人民政府批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評(píng)經(jīng)各級(jí)人民政府批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，分別由其國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)核準(zhǔn)。估項(xiàng)目，分別由其國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)核準(zhǔn)。u經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，由國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，由國(guó)務(wù)

7、院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)備案；經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)所出資企構(gòu)負(fù)責(zé)備案；經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)所出資企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱中央企業(yè)）及其各級(jí)子企業(yè)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為業(yè)（以下簡(jiǎn)稱中央企業(yè)）及其各級(jí)子企業(yè)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，由中央企業(yè)負(fù)責(zé)備案。的事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，由中央企業(yè)負(fù)責(zé)備案。u地方國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其所出資企業(yè)的資產(chǎn)地方國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其所出資企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案管理工作的職責(zé)分工，由地方國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)評(píng)估項(xiàng)目備案管理工作的職責(zé)分工，由地方國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)根據(jù)各地實(shí)際情況自行規(guī)定。督管理機(jī)構(gòu)根據(jù)各地實(shí)際情況自行規(guī)定。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理核準(zhǔn)備

8、案的時(shí)間要求核準(zhǔn)備案的時(shí)間要求u 企業(yè)應(yīng)當(dāng)自評(píng)估基準(zhǔn)日起企業(yè)應(yīng)當(dāng)自評(píng)估基準(zhǔn)日起8 8個(gè)月內(nèi)向國(guó)資委提出核準(zhǔn)個(gè)月內(nèi)向國(guó)資委提出核準(zhǔn)申請(qǐng)申請(qǐng)u 企業(yè)收到評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估企業(yè)收到評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估基準(zhǔn)日起基準(zhǔn)日起9 9個(gè)月內(nèi)將備案申請(qǐng)材料逐級(jí)報(bào)送備案管理單個(gè)月內(nèi)將備案申請(qǐng)材料逐級(jí)報(bào)送備案管理單位位國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理需經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事項(xiàng)：需經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事項(xiàng)：1 1、采用協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)、采用協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)2 2、股份有限公司國(guó)有股權(quán)設(shè)置事項(xiàng)、股份有限公司國(guó)有股權(quán)設(shè)置事項(xiàng)3 3

9、、經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)資委批準(zhǔn)進(jìn)行主輔分離輔業(yè)改制項(xiàng)目中，、經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)資委批準(zhǔn)進(jìn)行主輔分離輔業(yè)改制項(xiàng)目中，按限額專項(xiàng)委托中央企業(yè)辦理相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工按限額專項(xiàng)委托中央企業(yè)辦理相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作。其中，屬于國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的中央企業(yè)負(fù)責(zé)辦理作。其中，屬于國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的中央企業(yè)負(fù)責(zé)辦理資產(chǎn)總額賬面值在資產(chǎn)總額賬面值在50005000萬元（不含）人民幣（下同）以萬元（不含）人民幣（下同）以下資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的備案，下資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的備案，50005000萬元以上的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目萬元以上的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目繼續(xù)由國(guó)務(wù)院國(guó)資委辦理備案；其他中央企業(yè)負(fù)責(zé)辦理繼續(xù)由國(guó)務(wù)院國(guó)資委辦理備案；其他中央企業(yè)負(fù)責(zé)辦理資產(chǎn)總額

10、賬面值在資產(chǎn)總額賬面值在20002000萬元（不含）以下資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目萬元（不含）以下資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的備案，的備案，20002000萬元以上的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目繼續(xù)由國(guó)務(wù)院國(guó)萬元以上的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目繼續(xù)由國(guó)務(wù)院國(guó)資委辦理備案。資委辦理備案。 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理涉及多個(gè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)主體評(píng)估項(xiàng)目的管理方式涉及多個(gè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)主體評(píng)估項(xiàng)目的管理方式u有多個(gè)國(guó)有股東的企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)評(píng)估事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一有多個(gè)國(guó)有股東的企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)評(píng)估事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致可由國(guó)有股最大股東依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系辦理核準(zhǔn)或備案致可由國(guó)有股最大股東依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系辦理核準(zhǔn)或備案手續(xù)；國(guó)有股股東持股比例相等的，經(jīng)協(xié)商一致可由其手續(xù)；國(guó)有股股東持股比例

11、相等的，經(jīng)協(xié)商一致可由其中一方依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系辦理核準(zhǔn)或備案手續(xù)。中一方依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系辦理核準(zhǔn)或備案手續(xù)。u國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)同時(shí)涉及中央和地方的，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)同時(shí)涉及中央和地方的，可由國(guó)有股最大股東依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系，逐級(jí)報(bào)送國(guó)務(wù)院可由國(guó)有股最大股東依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系，逐級(jí)報(bào)送國(guó)務(wù)院國(guó)資委進(jìn)行核準(zhǔn)。國(guó)資委進(jìn)行核準(zhǔn)。 國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題一、一、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告關(guān)注要點(diǎn)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告關(guān)注要點(diǎn)u經(jīng)濟(jì)行為及方案設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)行為及方案設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)行為與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的關(guān)系經(jīng)濟(jì)行為與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的關(guān)系經(jīng)濟(jì)行為與國(guó)家宏觀調(diào)控政策的關(guān)系經(jīng)濟(jì)行為與國(guó)家宏觀調(diào)控政策的關(guān)

12、系u產(chǎn)權(quán)瑕疵產(chǎn)權(quán)瑕疵涉及到涉及到上市的上市的項(xiàng)目時(shí)，土地、房屋產(chǎn)權(quán)必須完善項(xiàng)目時(shí)，土地、房屋產(chǎn)權(quán)必須完善土地處置估價(jià)時(shí)點(diǎn)必須土地處置估價(jià)時(shí)點(diǎn)必須不能晚于不能晚于評(píng)估報(bào)告基準(zhǔn)日評(píng)估報(bào)告基準(zhǔn)日u政策法規(guī)政策法規(guī)不能違反相關(guān)法規(guī)，如不能違反相關(guān)法規(guī)，如轉(zhuǎn)讓上市公司股權(quán)不能違轉(zhuǎn)讓上市公司股權(quán)不能違反反1919號(hào)令號(hào)令國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題u評(píng)估技術(shù)評(píng)估技術(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇是否適當(dāng)，評(píng)估結(jié)果的使用有效期的選擇是否適當(dāng)，評(píng)估結(jié)果的使用有效期是否明示。重點(diǎn)審查評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇是否符合有關(guān)評(píng)是否明示。重點(diǎn)審查評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇是否符合有關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定要求等。估準(zhǔn)則的規(guī)定

13、要求等。l基準(zhǔn)日的選擇盡可能與相應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)日接近，基準(zhǔn)日的選擇盡可能與相應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)日接近，同時(shí)考慮會(huì)計(jì)報(bào)表的編制日期，一般選擇在月末、季度同時(shí)考慮會(huì)計(jì)報(bào)表的編制日期，一般選擇在月末、季度末或年末末或年末l評(píng)估基準(zhǔn)日的確定在資產(chǎn)評(píng)估中影響重大，評(píng)估基準(zhǔn)評(píng)估基準(zhǔn)日的確定在資產(chǎn)評(píng)估中影響重大，評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)確定日應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)確定l選擇的評(píng)估基準(zhǔn)日，應(yīng)有利于保證評(píng)估結(jié)果有效地服選擇的評(píng)估基準(zhǔn)日，應(yīng)有利于保證評(píng)估結(jié)果有效地服務(wù)于評(píng)估目的，盡量減少和避免評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事務(wù)于評(píng)估目的，盡量減少和避免評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)，準(zhǔn)確劃定評(píng)估范圍，準(zhǔn)確高效地清查核驗(yàn)資產(chǎn)，并項(xiàng)

14、，準(zhǔn)確劃定評(píng)估范圍，準(zhǔn)確高效地清查核驗(yàn)資產(chǎn)，并合理選取評(píng)估作價(jià)依據(jù)。評(píng)估過程中要及時(shí)地調(diào)整不適合理選取評(píng)估作價(jià)依據(jù)。評(píng)估過程中要及時(shí)地調(diào)整不適宜的基準(zhǔn)日。宜的基準(zhǔn)日。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題l國(guó)有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法國(guó)有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法第第三十六條，國(guó)有股東所持上市公司股份間接轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)充三十六條，國(guó)有股東所持上市公司股份間接轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)充分考慮對(duì)上市公司的影響，并按照本辦法有關(guān)國(guó)有股東分考慮對(duì)上市公司的影響，并按照本辦法有關(guān)國(guó)有股東協(xié)議轉(zhuǎn)讓上市公司股份價(jià)格的確定原則合理確定其所持協(xié)議轉(zhuǎn)讓上市公司股份價(jià)格的確定原則合理確定其所持上市公司

15、股份價(jià)格，上市公司股份價(jià)格確定的基準(zhǔn)日應(yīng)上市公司股份價(jià)格，上市公司股份價(jià)格確定的基準(zhǔn)日應(yīng)與國(guó)有股東資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日一致。國(guó)有股東資產(chǎn)評(píng)估與國(guó)有股東資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日一致。國(guó)有股東資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日與國(guó)有股東產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)該國(guó)有股東產(chǎn)權(quán)變的基準(zhǔn)日與國(guó)有股東產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)該國(guó)有股東產(chǎn)權(quán)變動(dòng)決議的日期相差不得超過一個(gè)月。動(dòng)決議的日期相差不得超過一個(gè)月。l進(jìn)行進(jìn)行PPAPPA評(píng)估的基準(zhǔn)日是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中定義的企業(yè)合并評(píng)估的基準(zhǔn)日是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中定義的企業(yè)合并的購(gòu)買日。購(gòu)買日是購(gòu)買方獲得對(duì)被購(gòu)買方控制權(quán)的日的購(gòu)買日。購(gòu)買日是購(gòu)買方獲得對(duì)被購(gòu)買方控制權(quán)的日期，即企業(yè)合并交易進(jìn)行過程中，發(fā)生控制權(quán)轉(zhuǎn)移的日期，即企業(yè)合并

16、交易進(jìn)行過程中，發(fā)生控制權(quán)轉(zhuǎn)移的日期，這個(gè)日期不是企業(yè)合并確定交易價(jià)格進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估期，這個(gè)日期不是企業(yè)合并確定交易價(jià)格進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日。的基準(zhǔn)日。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題資產(chǎn)評(píng)估范圍資產(chǎn)評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致。否一致。評(píng)估方法評(píng)估方法運(yùn)用是否合理。重點(diǎn)審核評(píng)估方法是否符合運(yùn)用是否合理。重點(diǎn)審核評(píng)估方法是否符合相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定要求，評(píng)估方法及技術(shù)參數(shù)選取是相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定要求，評(píng)估方法及技術(shù)參數(shù)選取是否合理等。否合理等。l 必須采用兩種或兩種以上評(píng)估方法，鼓勵(lì)市場(chǎng)法。必須采用兩種或兩種以上評(píng)估方法，鼓

17、勵(lì)市場(chǎng)法。但是，對(duì)于固定資產(chǎn)比重較大的企業(yè)，還是傾向于其中但是，對(duì)于固定資產(chǎn)比重較大的企業(yè)，還是傾向于其中一種方法必須為成本法。一種方法必須為成本法。 評(píng)估依據(jù)評(píng)估依據(jù)是否適當(dāng)。重點(diǎn)審核評(píng)估工作過程中所引用是否適當(dāng)。重點(diǎn)審核評(píng)估工作過程中所引用的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料等是否適當(dāng)。的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料等是否適當(dāng)。l報(bào)告中不應(yīng)出現(xiàn)未使用的評(píng)估依據(jù)報(bào)告中不應(yīng)出現(xiàn)未使用的評(píng)估依據(jù)l評(píng)估依據(jù)中不能出現(xiàn)已廢止的法規(guī)評(píng)估依據(jù)中不能出現(xiàn)已廢止的法規(guī)國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題評(píng)估目的評(píng)估目的：對(duì)評(píng)估目的的描述要非常準(zhǔn)確。一份評(píng)估：對(duì)評(píng)估目的的描述要非常準(zhǔn)確。一份評(píng)估報(bào)告只允許針對(duì)一

18、個(gè)評(píng)估目的。報(bào)告只允許針對(duì)一個(gè)評(píng)估目的。企業(yè)是否就所提供的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資企業(yè)是否就所提供的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理資料的真實(shí)性、合法性和完整性作出料及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理資料的真實(shí)性、合法性和完整性作出承諾承諾。評(píng)估過程評(píng)估過程是否符合相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定。重點(diǎn)審核評(píng)是否符合相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定。重點(diǎn)審核評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過程中是否履行了必要評(píng)估程序，評(píng)估過估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過程中是否履行了必要評(píng)估程序，評(píng)估過程是否完整，是否存在未履行評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定的必要評(píng)估程是否完整，是否存在未履行評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定的必要評(píng)估步驟的行為等。步驟的行為等。評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告是否符合企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南規(guī)

19、是否符合企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南規(guī)定要求。定要求。價(jià)值類型價(jià)值類型: :需要核準(zhǔn)、備案的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用需要核準(zhǔn)、備案的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用的價(jià)值類型，除特別情況外（如破產(chǎn)清算），一般都要的價(jià)值類型，除特別情況外（如破產(chǎn)清算），一般都要求選擇市場(chǎng)價(jià)值類型。求選擇市場(chǎng)價(jià)值類型。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題評(píng)估結(jié)論評(píng)估結(jié)論 l同一報(bào)告下同一報(bào)告下同一類型的同一類型的各公司評(píng)估結(jié)論選擇理由各公司評(píng)估結(jié)論選擇理由需保持一致性需保持一致性l對(duì)于高新技術(shù)企業(yè)，或者企業(yè)有商標(biāo)、專利、資對(duì)于高新技術(shù)企業(yè)，或者企業(yè)有商標(biāo)、專利、資質(zhì)等無形資產(chǎn)而在成本法評(píng)估中又未考慮的，應(yīng)推質(zhì)等無形資

20、產(chǎn)而在成本法評(píng)估中又未考慮的，應(yīng)推薦收益法薦收益法l企業(yè)最主要的資產(chǎn)如果是采用收益法評(píng)估的（例企業(yè)最主要的資產(chǎn)如果是采用收益法評(píng)估的（例如房地產(chǎn)企業(yè)、采礦企業(yè)），而報(bào)告又未采用收益如房地產(chǎn)企業(yè)、采礦企業(yè)），而報(bào)告又未采用收益法作為最終結(jié)果，法作為最終結(jié)果，須須注意選擇方法描述時(shí)的合理注意選擇方法描述時(shí)的合理性性l收益法和成本法評(píng)估結(jié)果差異應(yīng)有合理解釋收益法和成本法評(píng)估結(jié)果差異應(yīng)有合理解釋l對(duì)于長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估值，應(yīng)加回最合理的評(píng)估對(duì)于長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估值，應(yīng)加回最合理的評(píng)估結(jié)論結(jié)論l關(guān)注股東部分權(quán)益價(jià)值的計(jì)算關(guān)注股東部分權(quán)益價(jià)值的計(jì)算國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題示例：示例

21、：母母公司選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果，而三個(gè)子公司選用收益公司選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果，而三個(gè)子公司選用收益法評(píng)估結(jié)論法評(píng)估結(jié)論根據(jù)根據(jù)母母公司評(píng)估說明中描述，其目前主要職能是公司評(píng)估說明中描述，其目前主要職能是“指指導(dǎo)、服務(wù)、監(jiān)督導(dǎo)、服務(wù)、監(jiān)督”各子公司和經(jīng)濟(jì)實(shí)體的經(jīng)營(yíng)管理各子公司和經(jīng)濟(jì)實(shí)體的經(jīng)營(yíng)管理未考慮未考慮母母公司的成本和效益對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響公司的成本和效益對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題案例案例某某中央企業(yè)中央企業(yè)二級(jí)子公司二級(jí)子公司（A A公司）公司）擬擬收購(gòu)收購(gòu)C C公司持有的公司持有的F F公司的公司的股權(quán)股權(quán)經(jīng)評(píng)估，經(jīng)評(píng)估，F(xiàn) F公司的股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)

22、估結(jié)果為公司的股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估結(jié)果為39,50039,500萬元萬元國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題F F公司注冊(cè)資本金為公司注冊(cè)資本金為50005000萬元萬元，具體構(gòu)成，具體構(gòu)成：?jiǎn)挝唬喝f元單位：萬元股東名稱股東名稱出資金額出資金額出資額占比出資額占比A A公司公司1,500 1,500 30.00%30.00%B B公司公司1,250 1,250 25.00%25.00%C C公司公司1,050 1,050 21.00%21.00%D D公司公司950 950 19.00%19.00%E E公司公司250 250 5.00%5.00%合合 計(jì)計(jì)5,000 5,00

23、0 100.00%100.00%國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題F F公司賬面實(shí)收資本為公司賬面實(shí)收資本為30,03930,039萬元萬元單位：萬元單位：萬元股東名稱股東名稱出資金額出資金額出資額占比出資額占比A A公司公司15,574 15,574 51.846%51.846%B B公司公司5,431 5,431 18.080%18.080%C C公司公司4,562 4,562 15.187%15.187%D D公司公司3,386 3,386 11.272%11.272%E E公司公司1,086 1,086 3.615%3.615%合合 計(jì)計(jì)30,039 30,039 1

24、00.00%100.00%國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題無股東會(huì)決議無股東會(huì)決議未辦理未辦理增資增資驗(yàn)資和工商變更等手續(xù)驗(yàn)資和工商變更等手續(xù)章程中未約定章程中未約定國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題對(duì)審計(jì)報(bào)告的要求：對(duì)審計(jì)報(bào)告的要求：l審計(jì)報(bào)告不僅是企業(yè)申請(qǐng)備案核準(zhǔn)的必備上報(bào)資料之審計(jì)報(bào)告不僅是企業(yè)申請(qǐng)備案核準(zhǔn)的必備上報(bào)資料之一，而且是評(píng)估工作中的基礎(chǔ)資料。對(duì)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)一，而且是評(píng)估工作中的基礎(chǔ)資料。對(duì)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供與經(jīng)濟(jì)行為相對(duì)應(yīng)的評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)估，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供與經(jīng)濟(jì)行為相對(duì)應(yīng)的評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告。報(bào)告。 l但少數(shù)股權(quán)可以不要基準(zhǔn)日

25、的審計(jì)報(bào)告，或不要審計(jì)但少數(shù)股權(quán)可以不要基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告，或不要審計(jì)報(bào)告報(bào)告l需需與經(jīng)濟(jì)行為相對(duì)應(yīng)的無保留意見標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)報(bào)告與經(jīng)濟(jì)行為相對(duì)應(yīng)的無保留意見標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)報(bào)告或或?qū)ｍ?xiàng)審計(jì)報(bào)告。如為非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計(jì)報(bào)告時(shí)，對(duì)項(xiàng)審計(jì)報(bào)告。如為非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計(jì)報(bào)告時(shí)，對(duì)其附加說明段、強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段或修正性用語，企業(yè)需提供其附加說明段、強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段或修正性用語，企業(yè)需提供對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的書面說明及承諾對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的書面說明及承諾國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題l假如用收益法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，假如用收益法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，一般情況下要有企業(yè)前三年無保留意見的

26、審計(jì)報(bào)告（或一般情況下要有企業(yè)前三年無保留意見的審計(jì)報(bào)告（或?qū)彾▓?bào)表）審定報(bào)表）l擬上市項(xiàng)目或已上市公司的重大資產(chǎn)重組項(xiàng)目，評(píng)估擬上市項(xiàng)目或已上市公司的重大資產(chǎn)重組項(xiàng)目，評(píng)估基準(zhǔn)日在基準(zhǔn)日在6 6月月3030日（含）之前的，需提供最近三個(gè)完整日（含）之前的，需提供最近三個(gè)完整會(huì)計(jì)年度和本年度截至評(píng)估基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告；評(píng)估基會(huì)計(jì)年度和本年度截至評(píng)估基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告；評(píng)估基準(zhǔn)日在準(zhǔn)日在6 6月月3030日之后的，需提供最近兩個(gè)完整會(huì)計(jì)年度日之后的，需提供最近兩個(gè)完整會(huì)計(jì)年度和本年度截至評(píng)估基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告。其他經(jīng)濟(jì)行為需和本年度截至評(píng)估基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告。其他經(jīng)濟(jì)行為需提供最近一個(gè)完整會(huì)計(jì)年度和本年

27、度截至評(píng)估基準(zhǔn)日的提供最近一個(gè)完整會(huì)計(jì)年度和本年度截至評(píng)估基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告審計(jì)報(bào)告國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題評(píng)估師與土地估價(jià)師、礦業(yè)權(quán)估價(jià)師之間的評(píng)估師與土地估價(jià)師、礦業(yè)權(quán)估價(jià)師之間的銜接銜接l土地使用權(quán)估價(jià)、礦業(yè)權(quán)評(píng)估，如應(yīng)當(dāng)經(jīng)相應(yīng)主管部土地使用權(quán)估價(jià)、礦業(yè)權(quán)評(píng)估，如應(yīng)當(dāng)經(jīng)相應(yīng)主管部門批準(zhǔn)（備案）的，應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)主管部門的相關(guān)批準(zhǔn)門批準(zhǔn)（備案）的，應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)主管部門的相關(guān)批準(zhǔn)（備案）后引用（備案）后引用l評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中引用土地估價(jià)師的報(bào)告，必須進(jìn)評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中引用土地估價(jià)師的報(bào)告，必須進(jìn)行完整的審閱；如土地估價(jià)報(bào)告含各種假設(shè)條件，要與行完整的審閱；如土地估價(jià)報(bào)

28、告含各種假設(shè)條件，要與整個(gè)評(píng)估報(bào)告相匹配。整個(gè)評(píng)估報(bào)告相匹配。 不能出現(xiàn)這樣的揭露：不能出現(xiàn)這樣的揭露：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)于土地評(píng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)于土地評(píng)估價(jià)值的合理性不發(fā)表任何意見。估價(jià)值的合理性不發(fā)表任何意見?！眑應(yīng)關(guān)注專業(yè)評(píng)估報(bào)告評(píng)估對(duì)象的價(jià)值定義，當(dāng)評(píng)估對(duì)應(yīng)關(guān)注專業(yè)評(píng)估報(bào)告評(píng)估對(duì)象的價(jià)值定義，當(dāng)評(píng)估對(duì)象存在土地出讓金、礦業(yè)權(quán)價(jià)款等預(yù)計(jì)負(fù)債時(shí)，評(píng)估范象存在土地出讓金、礦業(yè)權(quán)價(jià)款等預(yù)計(jì)負(fù)債時(shí)，評(píng)估范圍應(yīng)包括這部分負(fù)債。圍應(yīng)包括這部分負(fù)債。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題l注意土地評(píng)估與建筑物評(píng)估中有關(guān)費(fèi)用的銜接，尤其注意土地評(píng)估與建筑物評(píng)估中有關(guān)費(fèi)用的銜接，尤其對(duì)土地的

29、征用、開發(fā)和配套等費(fèi)用、土地平整費(fèi)用、在對(duì)土地的征用、開發(fā)和配套等費(fèi)用、土地平整費(fèi)用、在建工程中的征地費(fèi)用，要特別關(guān)注是否存在重復(fù)評(píng)估問建工程中的征地費(fèi)用，要特別關(guān)注是否存在重復(fù)評(píng)估問題。題。l對(duì)房屋建筑物的年限，評(píng)估師與土地估價(jià)師有不同的對(duì)房屋建筑物的年限，評(píng)估師與土地估價(jià)師有不同的看法，需要雙方都做重大披露。看法，需要雙方都做重大披露。l假如土地按收益法進(jìn)行評(píng)估，地上建筑物按實(shí)際狀況假如土地按收益法進(jìn)行評(píng)估，地上建筑物按實(shí)際狀況來預(yù)測(cè)還是按最佳狀況預(yù)測(cè)，評(píng)估師和土地估價(jià)師之間來預(yù)測(cè)還是按最佳狀況預(yù)測(cè)，評(píng)估師和土地估價(jià)師之間有矛盾，應(yīng)盡量使兩者保持一致。有矛盾，應(yīng)盡量使兩者保持一致。l企業(yè)價(jià)

30、值評(píng)估與礦業(yè)權(quán)評(píng)估中，主要參數(shù)應(yīng)該保持一企業(yè)價(jià)值評(píng)估與礦業(yè)權(quán)評(píng)估中，主要參數(shù)應(yīng)該保持一致。致。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題二、各種評(píng)估方法中需二、各種評(píng)估方法中需關(guān)注關(guān)注的問題的問題資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)基礎(chǔ)法銀行存款銀行存款 l外幣存款，無論金額大小，需按基準(zhǔn)日匯率重新外幣存款，無論金額大小，需按基準(zhǔn)日匯率重新計(jì)算計(jì)算往來款往來款l整個(gè)集團(tuán)的壞賬準(zhǔn)備政策應(yīng)該是一致的整個(gè)集團(tuán)的壞賬準(zhǔn)備政策應(yīng)該是一致的l預(yù)付賬款中部分費(fèi)用性質(zhì)款項(xiàng)是否已經(jīng)實(shí)際發(fā)生預(yù)付賬款中部分費(fèi)用性質(zhì)款項(xiàng)是否已經(jīng)實(shí)際發(fā)生l對(duì)職工、關(guān)聯(lián)方對(duì)職工、關(guān)聯(lián)方原則上原則上不應(yīng)考慮風(fēng)險(xiǎn)損失不應(yīng)考慮風(fēng)險(xiǎn)損失l預(yù)提基準(zhǔn)日后的費(fèi)用

31、應(yīng)評(píng)估為預(yù)提基準(zhǔn)日后的費(fèi)用應(yīng)評(píng)估為0 0l對(duì)外投資掛在其他應(yīng)收款核算對(duì)外投資掛在其他應(yīng)收款核算國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題存貨存貨 l存貨盤查后為負(fù)數(shù)存貨盤查后為負(fù)數(shù)要求審計(jì)做如下處理要求審計(jì)做如下處理：應(yīng)轉(zhuǎn)為：應(yīng)轉(zhuǎn)為其他應(yīng)付款等負(fù)債的必須轉(zhuǎn)為負(fù)債；若金額不大，其他應(yīng)付款等負(fù)債的必須轉(zhuǎn)為負(fù)債；若金額不大，不影響總體評(píng)估，就按紅字列示。不影響總體評(píng)估，就按紅字列示。評(píng)估處理：按賬評(píng)估處理：按賬面值確認(rèn)面值確認(rèn)l關(guān)注企業(yè)計(jì)提的存貨關(guān)注企業(yè)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目和原因的項(xiàng)目和原因在用低值易耗品在用低值易耗品l不能按賬面值確認(rèn)，不能按賬面值確認(rèn)，應(yīng)按應(yīng)按重置重置成成本

32、法本法計(jì)算計(jì)算國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題產(chǎn)成品（庫(kù)存商品）產(chǎn)成品（庫(kù)存商品）l 原材料性質(zhì)的原材料性質(zhì)的產(chǎn)產(chǎn)成品成品（庫(kù)存商品）（庫(kù)存商品）應(yīng)按原材料評(píng)應(yīng)按原材料評(píng)估。市場(chǎng)上能直接購(gòu)買到的產(chǎn)成品估。市場(chǎng)上能直接購(gòu)買到的產(chǎn)成品（庫(kù)存商品），（庫(kù)存商品），如酒店銷售的煙酒，應(yīng)按如酒店銷售的煙酒，應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格直接評(píng)估直接評(píng)估l 如何如何確定產(chǎn)成品評(píng)估值確定產(chǎn)成品評(píng)估值 “ 產(chǎn)成品銷售單價(jià)（不含稅）產(chǎn)成品數(shù)量銷產(chǎn)成品銷售單價(jià)（不含稅）產(chǎn)成品數(shù)量銷售費(fèi)用全部稅金適當(dāng)利潤(rùn)售費(fèi)用全部稅金適當(dāng)利潤(rùn)” 能用能用以下以下這個(gè)公式計(jì)算產(chǎn)成品嗎這個(gè)公式計(jì)算產(chǎn)成品嗎 “產(chǎn)成品成本（產(chǎn)成

33、品成本（1+凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)/成本）成本）”l 請(qǐng)注意請(qǐng)注意產(chǎn)成品增值率產(chǎn)成品增值率與收益法中預(yù)測(cè)與收益法中預(yù)測(cè)企業(yè)企業(yè)利潤(rùn)率利潤(rùn)率的關(guān)系，兩者差異太大需有合理解釋的關(guān)系，兩者差異太大需有合理解釋29國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題案例介紹案例介紹30國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題31國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題長(zhǎng)期股權(quán)投資共包括長(zhǎng)期股權(quán)投資共包括5 5家企業(yè)：家企業(yè)：被投資單位被投資單位持股比例持股比例% %投資成本投資成本賬面價(jià)值賬面價(jià)值B B公司公司9494 945 945 200 200 C C公司公司9090 180 18

34、0 100 100 D D公司公司100100 3,000 3,000 2,700 2,700 E E公司公司505016,000 16,000 9,600 9,600 F F公司公司3232400 400 -100 -100 合計(jì)合計(jì)20,525 20,525 12,500 12,500 單位：萬元單位：萬元32國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題33國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題如何確定對(duì)如何確定對(duì)E公司公司長(zhǎng)期股權(quán)投資的長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估值評(píng)估值34國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題 案例分析案例分析35國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)

35、資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題 案例分析案例分析36國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題案例分析案例分析 37國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題能否直接使用基準(zhǔn)日為能否直接使用基準(zhǔn)日為2012年年4月月30日的日的E公司公司評(píng)估結(jié)果呢評(píng)估結(jié)果呢38國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題 39國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題 40l對(duì)于非控股長(zhǎng)期股權(quán)投資，特別是對(duì)于非控股長(zhǎng)期股權(quán)投資，特別是“小股權(quán)小股權(quán)”的評(píng)估，通常的評(píng)估，通常采用投資賬面值或使用被投資企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表凈資產(chǎn)采用投資賬面值或使用被投資企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表凈資

36、產(chǎn)數(shù)據(jù)確定長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估價(jià)值。數(shù)據(jù)確定長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估價(jià)值。l應(yīng)說明選用該種的方法的理由和分析過程。如，距評(píng)估基準(zhǔn)應(yīng)說明選用該種的方法的理由和分析過程。如，距評(píng)估基準(zhǔn)日相距時(shí)間不長(zhǎng)、且評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)資產(chǎn)狀況（包括資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、日相距時(shí)間不長(zhǎng)、且評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)資產(chǎn)狀況（包括資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)價(jià)值、技術(shù)狀態(tài)等）與企業(yè)設(shè)立時(shí)企業(yè)資產(chǎn)狀況變化不大資產(chǎn)價(jià)值、技術(shù)狀態(tài)等）與企業(yè)設(shè)立時(shí)企業(yè)資產(chǎn)狀況變化不大等分析內(nèi)容；又如等分析內(nèi)容；又如, , 評(píng)估基準(zhǔn)日近期收購(gòu)的非控股長(zhǎng)期股權(quán)投評(píng)估基準(zhǔn)日近期收購(gòu)的非控股長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)說明收購(gòu)價(jià)格和帳面價(jià)值的差異原因等等。資，應(yīng)說明收購(gòu)價(jià)格和帳面價(jià)值的差異原因等等。 l特別注意

37、，投資時(shí)間不長(zhǎng)，采用被投資企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)特別注意，投資時(shí)間不長(zhǎng)，采用被投資企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)確定長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估價(jià)值發(fā)生增值的情況，報(bào)表凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)確定長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估價(jià)值發(fā)生增值的情況，多由于老股東未分配利潤(rùn)產(chǎn)生，這時(shí)應(yīng)關(guān)注，新股東是否能夠多由于老股東未分配利潤(rùn)產(chǎn)生，這時(shí)應(yīng)關(guān)注，新股東是否能夠享有該等留存收益。享有該等留存收益。l長(zhǎng)期股權(quán)投資單位凈資產(chǎn)（評(píng)估后凈資產(chǎn)）為負(fù)值時(shí)，應(yīng)充長(zhǎng)期股權(quán)投資單位凈資產(chǎn)（評(píng)估后凈資產(chǎn)）為負(fù)值時(shí)，應(yīng)充分考慮對(duì)其往來款項(xiàng)的影響。分考慮對(duì)其往來款項(xiàng)的影響。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題41機(jī)器設(shè)備機(jī)器設(shè)備l 評(píng)估原值增減值幅度

38、大的，評(píng)估原值增減值幅度大的，應(yīng)應(yīng)特別關(guān)注特別關(guān)注l 設(shè)備于基準(zhǔn)日近期購(gòu)買，賬面原值與凈值相差較大，設(shè)備于基準(zhǔn)日近期購(gòu)買，賬面原值與凈值相差較大，要注意是否為二手設(shè)備，成新率取值是否合理要注意是否為二手設(shè)備，成新率取值是否合理l 被評(píng)估企業(yè)不是增值稅一般納稅人，設(shè)備重置價(jià)值被評(píng)估企業(yè)不是增值稅一般納稅人，設(shè)備重置價(jià)值應(yīng)包含增值稅應(yīng)包含增值稅 示例：企業(yè)未投產(chǎn)，賬面也未體現(xiàn)可抵扣增值稅，示例：企業(yè)未投產(chǎn)，賬面也未體現(xiàn)可抵扣增值稅，設(shè)備用不含稅價(jià)評(píng)，評(píng)估減值幅度較大，應(yīng)核實(shí)企設(shè)備用不含稅價(jià)評(píng)，評(píng)估減值幅度較大，應(yīng)核實(shí)企業(yè)設(shè)備是否取得增值稅發(fā)票，增值稅能否抵扣，是業(yè)設(shè)備是否取得增值稅發(fā)票，增值稅能否

39、抵扣，是否形成漏項(xiàng)否形成漏項(xiàng)國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題42l 房屋建筑物與設(shè)備評(píng)估的房屋建筑物與設(shè)備評(píng)估的前期費(fèi)用及其他費(fèi)用是否前期費(fèi)用及其他費(fèi)用是否協(xié)調(diào)統(tǒng)一考慮，協(xié)調(diào)統(tǒng)一考慮，項(xiàng)目合理工期項(xiàng)目合理工期是否是否一致一致l 附屬于建筑物的電梯、消防設(shè)施等機(jī)器設(shè)備是否已附屬于建筑物的電梯、消防設(shè)施等機(jī)器設(shè)備是否已在建筑物中評(píng)估在建筑物中評(píng)估 l 小客車評(píng)估原值一般不應(yīng)高于賬面原值小客車評(píng)估原值一般不應(yīng)高于賬面原值l 注意盤盈設(shè)備的合理性：新設(shè)備可能會(huì)注意盤盈設(shè)備的合理性：新設(shè)備可能會(huì)有附帶有附帶的的備備件，這些件，這些備件備件不能做盤盈不能做盤盈l 同型號(hào)、同生產(chǎn)廠家的相

40、同設(shè)備，重置全價(jià)一般應(yīng)同型號(hào)、同生產(chǎn)廠家的相同設(shè)備，重置全價(jià)一般應(yīng)相同相同國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題房屋建筑物房屋建筑物l 主要關(guān)注主要關(guān)注評(píng)估原值增減值幅度，特別是減值評(píng)估原值增減值幅度，特別是減值幅度較大的；不同結(jié)構(gòu)型式房屋評(píng)估單價(jià)的幅度較大的；不同結(jié)構(gòu)型式房屋評(píng)估單價(jià)的合理性合理性l 房屋是否房屋是否有有報(bào)建手續(xù)，前期費(fèi)用取值應(yīng)不一報(bào)建手續(xù)，前期費(fèi)用取值應(yīng)不一致致l 房屋經(jīng)濟(jì)壽命合理性房屋經(jīng)濟(jì)壽命合理性l 成本法評(píng)估中，除明確約定土地到期后房屋成本法評(píng)估中，除明確約定土地到期后房屋將被政府無償收回，否則房屋應(yīng)按自身經(jīng)濟(jì)將被政府無償收回，否則房屋應(yīng)按自身經(jīng)濟(jì)壽命年

41、限評(píng)估壽命年限評(píng)估43國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題44l 房屋在近期裝修或改造，勘察成新率房屋在近期裝修或改造，勘察成新率應(yīng)應(yīng)考慮相關(guān)因考慮相關(guān)因素；勘察成新率與理論成新率差異較大的情況素；勘察成新率與理論成新率差異較大的情況應(yīng)應(yīng)有有合理解釋合理解釋l 評(píng)估時(shí)沒有紅線內(nèi)室外管道溝槽，是否存在評(píng)估漏評(píng)估時(shí)沒有紅線內(nèi)室外管道溝槽，是否存在評(píng)估漏項(xiàng)項(xiàng)l 要注意設(shè)備的基建與房屋建筑物之間是否重復(fù)要注意設(shè)備的基建與房屋建筑物之間是否重復(fù)l 前期費(fèi)用及其它費(fèi)用是否計(jì)取齊全前期費(fèi)用及其它費(fèi)用是否計(jì)取齊全國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題案例：案例：某某建筑物建筑面積

42、建筑物建筑面積3400034000平方米，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)平方米，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)v 建筑工程造價(jià)建筑工程造價(jià)1000010000萬元萬元v 裝飾裝修工程造價(jià)裝飾裝修工程造價(jià)40004000萬元萬元v 安裝工程造價(jià)安裝工程造價(jià)70007000萬元萬元v 工程造價(jià)合計(jì)工程造價(jià)合計(jì)2100021000萬元萬元v 前期及其他費(fèi)用和資金成本前期及其他費(fèi)用和資金成本40004000萬元萬元v 該建筑物建成日至評(píng)估基準(zhǔn)日該建筑物建成日至評(píng)估基準(zhǔn)日5 5年，一直正常使用，期間年，一直正常使用，期間未進(jìn)行裝修或改造未進(jìn)行裝修或改造v 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋房屋的經(jīng)濟(jì)壽命年限為的經(jīng)濟(jì)壽命年限為6060年年

43、45國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題在建工程在建工程l 通常情況下，在建工程的建設(shè)方式分通常情況下，在建工程的建設(shè)方式分“自建自建”和和“出包出包”兩種方式；形象進(jìn)度分未開工、兩種方式；形象進(jìn)度分未開工、正施工、已竣工、已竣工使用未轉(zhuǎn)固、已停正施工、已竣工、已竣工使用未轉(zhuǎn)固、已停工等幾個(gè)階段。工程性質(zhì)可能是維修、安裝，工等幾個(gè)階段。工程性質(zhì)可能是維修、安裝，也可能是改（擴(kuò)）建、大修理工程。從資產(chǎn)也可能是改（擴(kuò)）建、大修理工程。從資產(chǎn)評(píng)估的角度，不同方式和形象進(jìn)度的在建工評(píng)估的角度，不同方式和形象進(jìn)度的在建工程，其核實(shí)的方法和評(píng)估作價(jià)的方法都是不程，其核實(shí)的方法和評(píng)估作價(jià)的方

44、法都是不同的。同的。46國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題l 完全完全“自建自建”在建工程，其賬面記錄，通常是形在建工程，其賬面記錄，通常是形成該在建工程中企業(yè)已經(jīng)支出的歷史成本費(fèi)用。在成該在建工程中企業(yè)已經(jīng)支出的歷史成本費(fèi)用。在建工程本身的價(jià)值就是企業(yè)在建工程權(quán)益價(jià)值：建工程本身的價(jià)值就是企業(yè)在建工程權(quán)益價(jià)值： 在建工程于基準(zhǔn)日近期開工，可按賬面值確認(rèn)在建工程于基準(zhǔn)日近期開工，可按賬面值確認(rèn) 在建工程開工日期距基準(zhǔn)日一年以內(nèi)，可按賬面在建工程開工日期距基準(zhǔn)日一年以內(nèi)，可按賬面值加上資金成本確定評(píng)估值（若賬面未含資金成值加上資金成本確定評(píng)估值（若賬面未含資金成本），費(fèi)用類性質(zhì)

45、的除外本），費(fèi)用類性質(zhì)的除外 在建工程開工日期距評(píng)估基準(zhǔn)日一年以上，還應(yīng)在建工程開工日期距評(píng)估基準(zhǔn)日一年以上，還應(yīng)考慮人工、材料等價(jià)格發(fā)生的變化考慮人工、材料等價(jià)格發(fā)生的變化 在建工程已投入使用，雖然尚未轉(zhuǎn)固，應(yīng)按固定在建工程已投入使用，雖然尚未轉(zhuǎn)固，應(yīng)按固定資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估47國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題l 完全完全“出包出包”方式的在建工程，其工程的具體支出在方式的在建工程，其工程的具體支出在施工單位核算，此種情況下，建設(shè)單位在建工程科目實(shí)施工單位核算，此種情況下，建設(shè)單位在建工程科目實(shí)際成為建設(shè)方與承包方的結(jié)算科目。建設(shè)方的賬面記錄，際成為建設(shè)方與承包方的結(jié)算科目

46、。建設(shè)方的賬面記錄，是將與承包方結(jié)算工程價(jià)款作為工程成本，通過在建工是將與承包方結(jié)算工程價(jià)款作為工程成本，通過在建工程核算。程核算。因此，從資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)角度可理解為因此，從資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)角度可理解為“預(yù)付款預(yù)付款”，應(yīng)，應(yīng)該采取與該采取與“預(yù)付賬款預(yù)付賬款”相同的評(píng)估思路估值。相同的評(píng)估思路估值。該在建工程本身的價(jià)值與反映建設(shè)方在建工程權(quán)益價(jià)該在建工程本身的價(jià)值與反映建設(shè)方在建工程權(quán)益價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估并無直接對(duì)應(yīng)關(guān)系。其中已經(jīng)發(fā)生的任何值的資產(chǎn)評(píng)估并無直接對(duì)應(yīng)關(guān)系。其中已經(jīng)發(fā)生的任何歷史費(fèi)用在形成相應(yīng)固定資產(chǎn)價(jià)值未確認(rèn)之前，在建工歷史費(fèi)用在形成相應(yīng)固定資產(chǎn)價(jià)值未確認(rèn)之前，在建工程本身的價(jià)值并不能真

47、實(shí)反映建設(shè)方在建工程權(quán)益價(jià)值。程本身的價(jià)值并不能真實(shí)反映建設(shè)方在建工程權(quán)益價(jià)值。因此對(duì)該等在建工程評(píng)估操作中，應(yīng)重點(diǎn)分析出包合因此對(duì)該等在建工程評(píng)估操作中，應(yīng)重點(diǎn)分析出包合同、付款進(jìn)度與施工進(jìn)度的一致性、施工方保證工程完同、付款進(jìn)度與施工進(jìn)度的一致性、施工方保證工程完工并發(fā)生預(yù)定功能的風(fēng)險(xiǎn)等，如無問題可以用賬面值列工并發(fā)生預(yù)定功能的風(fēng)險(xiǎn)等，如無問題可以用賬面值列示在建工程的評(píng)估值。示在建工程的評(píng)估值。48國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題土地土地l 被評(píng)估企業(yè)賬上只有房產(chǎn)、無土地，房屋為股東投被評(píng)估企業(yè)賬上只有房產(chǎn)、無土地，房屋為股東投入。入。 土地使用權(quán)權(quán)屬、被評(píng)估企業(yè)獲許

48、使用土地（是否還土地使用權(quán)權(quán)屬、被評(píng)估企業(yè)獲許使用土地（是否還包括基礎(chǔ)配套設(shè)施）的條件、方式應(yīng)在報(bào)告中披露；包括基礎(chǔ)配套設(shè)施）的條件、方式應(yīng)在報(bào)告中披露；還應(yīng)在針對(duì)性假設(shè)中設(shè)定經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后可以繼續(xù)還應(yīng)在針對(duì)性假設(shè)中設(shè)定經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后可以繼續(xù)獲許使用土地獲許使用土地/ /基礎(chǔ)配套設(shè)施?；A(chǔ)配套設(shè)施。l 評(píng)估結(jié)果應(yīng)評(píng)估結(jié)果應(yīng)高于高于工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)49國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題l基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法- - 基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日距評(píng)估基準(zhǔn)日超過基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日距評(píng)估基準(zhǔn)日超過3 3年，一般不年，一般不允許采用允許采用- - 期日修正系數(shù)

49、應(yīng)有合理計(jì)算過程期日修正系數(shù)應(yīng)有合理計(jì)算過程l成本法成本法- - 土地開發(fā)費(fèi)取值應(yīng)注意與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中土地開發(fā)費(fèi)取值應(yīng)注意與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的開發(fā)程度修正金額保持一致性的開發(fā)程度修正金額保持一致性- - 成本法和基準(zhǔn)地價(jià)法的因素修正系數(shù)不一定相同，成本法和基準(zhǔn)地價(jià)法的因素修正系數(shù)不一定相同，前者與征地區(qū)片平均水平比，后者與級(jí)別平均水平前者與征地區(qū)片平均水平比，后者與級(jí)別平均水平比，兩者不一定重疊比，兩者不一定重疊50國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題l市場(chǎng)法市場(chǎng)法1 1、參考案例成交時(shí)間距離評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間不應(yīng)太參考案例成交時(shí)間距離評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間不應(yīng)太長(zhǎng)長(zhǎng)2 2、參考

50、案例交易情況應(yīng)與委估宗地一致參考案例交易情況應(yīng)與委估宗地一致3 3、參考案例參考案例交易價(jià)格不應(yīng)相差過大交易價(jià)格不應(yīng)相差過大51國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)l市場(chǎng)上可購(gòu)買的通用類無形資產(chǎn)應(yīng)按市價(jià)評(píng)估市場(chǎng)上可購(gòu)買的通用類無形資產(chǎn)應(yīng)按市價(jià)評(píng)估l非通用類無形資產(chǎn)可考慮按合理攤余價(jià)值確認(rèn)非通用類無形資產(chǎn)可考慮按合理攤余價(jià)值確認(rèn)，評(píng)估人員應(yīng)注意賬面攤余價(jià)值的合理性評(píng)估人員應(yīng)注意賬面攤余價(jià)值的合理性l“資質(zhì)資質(zhì)”問題：資質(zhì)本身是有價(jià)值的，但是不問題：資質(zhì)本身是有價(jià)值的，但是不能夠轉(zhuǎn)讓。資質(zhì)是行政授予的，國(guó)家明文規(guī)定能夠轉(zhuǎn)讓。資質(zhì)是行政授予的，國(guó)家明文規(guī)定資質(zhì)不得進(jìn)行

51、轉(zhuǎn)讓。資質(zhì)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。采用采用收益法收益法評(píng)估結(jié)果才能評(píng)估結(jié)果才能體現(xiàn)資質(zhì)的價(jià)值體現(xiàn)資質(zhì)的價(jià)值52國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題長(zhǎng)期待攤費(fèi)用長(zhǎng)期待攤費(fèi)用l 因裝修門店而發(fā)生的支出及支付門店房租而一次性因裝修門店而發(fā)生的支出及支付門店房租而一次性繳納的租金等，評(píng)估值繳納的租金等，評(píng)估值與賬面值一致合理嗎與賬面值一致合理嗎？專項(xiàng)應(yīng)付款（其他非流動(dòng)負(fù)債）專項(xiàng)應(yīng)付款（其他非流動(dòng)負(fù)債）l 一定要詳細(xì)核實(shí)專項(xiàng)應(yīng)付款是否為企業(yè)實(shí)際需要承一定要詳細(xì)核實(shí)專項(xiàng)應(yīng)付款是否為企業(yè)實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債擔(dān)的負(fù)債應(yīng)交稅金應(yīng)交稅金l 對(duì)于已實(shí)現(xiàn)部分銷售的地產(chǎn)項(xiàng)目，已銷售部分是否對(duì)于已實(shí)現(xiàn)部分銷售的地產(chǎn)項(xiàng)

52、目，已銷售部分是否也足夠計(jì)提了土地增值稅。所得稅是否按整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)也足夠計(jì)提了土地增值稅。所得稅是否按整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)足額計(jì)提。目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)足額計(jì)提。53國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題收益法收益法 行業(yè)、企業(yè)簡(jiǎn)介中的描述不能與收益法結(jié)論矛盾行業(yè)、企業(yè)簡(jiǎn)介中的描述不能與收益法結(jié)論矛盾 虧損的企業(yè)也可以用收益法，比如前期投資過大虧損的企業(yè)也可以用收益法，比如前期投資過大的企業(yè)或者雖然虧損現(xiàn)金流為正的企業(yè)的企業(yè)或者雖然虧損現(xiàn)金流為正的企業(yè) 即使只采用收益法和市場(chǎng)法評(píng)估，也必須進(jìn)行資即使只采用收益法和市場(chǎng)法評(píng)估，也必須進(jìn)行資產(chǎn)清查、提供資產(chǎn)申報(bào)明細(xì)表產(chǎn)清查、提供資產(chǎn)申報(bào)明細(xì)表

53、54國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題 收入及成本的預(yù)測(cè)收入及成本的預(yù)測(cè)l 收入、成本預(yù)測(cè)簡(jiǎn)單，缺少預(yù)測(cè)依據(jù)；對(duì)于收入增長(zhǎng)收入、成本預(yù)測(cè)簡(jiǎn)單，缺少預(yù)測(cè)依據(jù)；對(duì)于收入增長(zhǎng)過快是審核中關(guān)注的重點(diǎn)過快是審核中關(guān)注的重點(diǎn)l 以評(píng)估基準(zhǔn)日為時(shí)點(diǎn)，收入與成本突然出現(xiàn)拐點(diǎn)，需以評(píng)估基準(zhǔn)日為時(shí)點(diǎn)，收入與成本突然出現(xiàn)拐點(diǎn)，需有合理解釋有合理解釋l 預(yù)測(cè)期收入增長(zhǎng)，而利潤(rùn)下降，需有合理解釋預(yù)測(cè)期收入增長(zhǎng)，而利潤(rùn)下降，需有合理解釋l 銷售成本率可以考慮按照收入的一定比例估算，但必銷售成本率可以考慮按照收入的一定比例估算，但必須有詳細(xì)的說明須有詳細(xì)的說明l 低級(jí)錯(cuò)誤示例低級(jí)錯(cuò)誤示例：- - 在預(yù)測(cè)銷

54、量時(shí)，認(rèn)為在預(yù)測(cè)銷量時(shí)，認(rèn)為20062006年數(shù)據(jù)比較異常，未采用。但年數(shù)據(jù)比較異常，未采用。但在后面預(yù)測(cè)成本時(shí)，卻采用在后面預(yù)測(cè)成本時(shí)，卻采用2006-20082006-2008年的平均毛利率。年的平均毛利率。- - 說明中說明中描述描述主要業(yè)務(wù)人員紛紛離職，主要業(yè)務(wù)人員紛紛離職，而預(yù)測(cè)而預(yù)測(cè)其業(yè)務(wù)其業(yè)務(wù)保持保持每年每年15.4615.46的比例上升，的比例上升，相矛盾相矛盾。55國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題 營(yíng)業(yè)稅金及附加的預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)稅金及附加的預(yù)測(cè)l 一般情況下可以按比例預(yù)測(cè)一般情況下可以按比例預(yù)測(cè)l 如如單獨(dú)預(yù)測(cè)流轉(zhuǎn)稅額計(jì)算稅金及附加，但要注意預(yù)單獨(dú)預(yù)測(cè)流轉(zhuǎn)稅額計(jì)

55、算稅金及附加，但要注意預(yù)測(cè)的合理性及是否有漏項(xiàng)（營(yíng)業(yè)稅測(cè)的合理性及是否有漏項(xiàng)（營(yíng)業(yè)稅） 營(yíng)業(yè)費(fèi)用的營(yíng)業(yè)費(fèi)用的預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)l 在采用歷史收入比例法預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)費(fèi)用時(shí)，要注意剔在采用歷史收入比例法預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)費(fèi)用時(shí)，要注意剔除以前年度非正常的費(fèi)用除以前年度非正常的費(fèi)用 管理費(fèi)用的預(yù)測(cè)管理費(fèi)用的預(yù)測(cè)l 管理費(fèi)用一般不與銷售收入成正比管理費(fèi)用一般不與銷售收入成正比l 對(duì)于高新技術(shù)企業(yè)，收益法評(píng)估中應(yīng)考慮為保持資對(duì)于高新技術(shù)企業(yè)，收益法評(píng)估中應(yīng)考慮為保持資格所必須的年度研發(fā)支出格所必須的年度研發(fā)支出56國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題 財(cái)務(wù)費(fèi)用的預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的預(yù)測(cè)l 在采用在采用WACCWACC

56、模型時(shí)，可以不用預(yù)測(cè)利息支出模型時(shí)，可以不用預(yù)測(cè)利息支出。但是，但是，如果企業(yè)歷史年度虧損，未來預(yù)測(cè)盈利，由于可以如果企業(yè)歷史年度虧損，未來預(yù)測(cè)盈利，由于可以彌補(bǔ)以前年度虧損，這時(shí)考慮利息支出后利潤(rùn)更好彌補(bǔ)以前年度虧損，這時(shí)考慮利息支出后利潤(rùn)更好判斷判斷l(xiāng) 不推薦預(yù)測(cè)手續(xù)費(fèi)、利息收入等其他財(cái)務(wù)費(fèi)用，除不推薦預(yù)測(cè)手續(xù)費(fèi)、利息收入等其他財(cái)務(wù)費(fèi)用，除非特殊的企業(yè)（如金融機(jī)構(gòu)）非特殊的企業(yè)（如金融機(jī)構(gòu)） 所得稅的預(yù)測(cè)所得稅的預(yù)測(cè)l 注意彌補(bǔ)以前年度虧損的問題注意彌補(bǔ)以前年度虧損的問題 折舊攤銷的預(yù)測(cè)折舊攤銷的預(yù)測(cè)l 若在建工程作為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)考慮，要注意在建工程若在建工程作為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)考慮，要注意在建工

57、程在未來年度帶來的折舊攤銷在未來年度帶來的折舊攤銷57國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題 資本性支出資本性支出的預(yù)測(cè)的預(yù)測(cè)l 根據(jù)企業(yè)的固定資產(chǎn)類型及占總資產(chǎn)比重根據(jù)企業(yè)的固定資產(chǎn)類型及占總資產(chǎn)比重判斷采用判斷采用資本性支出資本性支出預(yù)測(cè)的方法預(yù)測(cè)的方法l 目前主要就兩種做法，一種是未來折現(xiàn)，另一種就目前主要就兩種做法，一種是未來折現(xiàn)，另一種就是預(yù)測(cè)期末資本性支出等于折舊、攤銷是預(yù)測(cè)期末資本性支出等于折舊、攤銷l 若在建工程作為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)考慮，其后期投入，在若在建工程作為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)考慮，其后期投入，在預(yù)測(cè)資本性支出時(shí)也應(yīng)考慮預(yù)測(cè)資本性支出時(shí)也應(yīng)考慮l 關(guān)注在預(yù)測(cè)期內(nèi)資本性支出

58、均大于年度折舊攤銷的關(guān)注在預(yù)測(cè)期內(nèi)資本性支出均大于年度折舊攤銷的情況情況l 資本性支出應(yīng)與收入預(yù)測(cè)趨勢(shì)匹配資本性支出應(yīng)與收入預(yù)測(cè)趨勢(shì)匹配58國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題 營(yíng)運(yùn)資金營(yíng)運(yùn)資金增量的預(yù)測(cè)增量的預(yù)測(cè)l永續(xù)期的營(yíng)運(yùn)資金增量必須為永續(xù)期的營(yíng)運(yùn)資金增量必須為0 0 折現(xiàn)率折現(xiàn)率l在計(jì)算在計(jì)算CAPMCAPM及及WACCWACC時(shí)采用的時(shí)采用的DEDE比必須一致比必須一致l所得稅率如果在預(yù)測(cè)年度有變化，必須預(yù)測(cè)不同所得稅率如果在預(yù)測(cè)年度有變化，必須預(yù)測(cè)不同的折現(xiàn)率的折現(xiàn)率例：例：“一個(gè)一個(gè)煤礦煤礦企業(yè)企業(yè)主要資產(chǎn)為礦權(quán)和固定資產(chǎn)主要資產(chǎn)為礦權(quán)和固定資產(chǎn)，整體收益法折現(xiàn)率

59、整體收益法折現(xiàn)率（WACCWACC）?。┤?3.2%13.2%，礦權(quán)折現(xiàn)，礦權(quán)折現(xiàn)率取率取8.43%”8.43%”，這樣的折現(xiàn)率合理嗎，這樣的折現(xiàn)率合理嗎59國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題 收益年限收益年限l 通常情況下，應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)、合同約定、以及自然條件通常情況下，應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)、合同約定、以及自然條件約束等相關(guān)因素，確定受益年限。常見的幾種情況：約束等相關(guān)因素，確定受益年限。常見的幾種情況：- 對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)且在可預(yù)見的未來不會(huì)出現(xiàn)影響持續(xù)經(jīng)營(yíng)因?qū)τ谡＝?jīng)營(yíng)且在可預(yù)見的未來不會(huì)出現(xiàn)影響持續(xù)經(jīng)營(yíng)因素，這樣的企業(yè)收益年限通常采用素，這樣的企業(yè)收益年限通常采用“永續(xù)永續(xù)”

60、方式；方式；- 對(duì)于在章程中明確約定了經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)，特別是外商投對(duì)于在章程中明確約定了經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)，特別是外商投資企業(yè)，應(yīng)根據(jù)章程的約定的經(jīng)營(yíng)期限進(jìn)行預(yù)測(cè)，并保持資企業(yè)，應(yīng)根據(jù)章程的約定的經(jīng)營(yíng)期限進(jìn)行預(yù)測(cè)，并保持收益年限與經(jīng)營(yíng)期限的一致性，但應(yīng)注意在經(jīng)營(yíng)期末價(jià)值收益年限與經(jīng)營(yíng)期限的一致性，但應(yīng)注意在經(jīng)營(yíng)期末價(jià)值的確定，若章程中經(jīng)營(yíng)期限屆滿，一方退出，另一方將繼的確定，若章程中經(jīng)營(yíng)期限屆滿，一方退出，另一方將繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)注意分析經(jīng)濟(jì)行為，保證經(jīng)濟(jì)行為及評(píng)估目續(xù)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)注意分析經(jīng)濟(jì)行為，保證經(jīng)濟(jì)行為及評(píng)估目的與收益期限具有一致性和匹配性；的與收益期限具有一致性和匹配性；60國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求