楚州商業(yè)項(xiàng)目前期定位策劃

1、楚州商業(yè)項(xiàng)目前期定位策劃第一部分市場調(diào)研分析一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域概況1、地理環(huán)境淮安市楚州區(qū)位于江蘇中部，東鄰鹽城市阜寧、建湖兩縣，西與洪澤縣和淮安市清河、清浦兩區(qū)接壤，南接揚(yáng)州市寶應(yīng)縣，北與淮安市漣水縣交界。全區(qū)東西長 64 公里，南北寬43 公里，總面積1600 多平方公里，轄28 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。2、交通條件高速公路淮安楚州交通便利，京滬、京宿徐、宿淮、淮鹽、寧淮等五條高速公路在境內(nèi)交匯， 距上海、 北京分別只有3 個(gè)多小時(shí)和8 個(gè)小時(shí)車程，確立了淮安在蘇北乃至江蘇省的交通樞紐地位。目的城市北京上海南京連云港徐州鹽城宿遷 高速公路京滬高速淮寧高速淮連高速徐宿淮鹽高速時(shí)間（h）

2、8.53.521321鐵路交通新長鐵路縱貫全境，直達(dá)青島、哈爾濱、成都等超大型城市，連接腹地和沿海。水運(yùn)空運(yùn)交通京杭大運(yùn)河等多條流域性航道匯聚楚州，水路通達(dá)上海港、南京港、 鎮(zhèn)江港和連云港等重要貨物集散港口。隨著淮安民航機(jī)場的建設(shè)，更將使楚州擁有飛速發(fā)展的廣闊空間。總?cè)丝诩皡^(qū)域人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等1、人口增量及組成分析2006年年末全區(qū)戶籍總?cè)丝?21.1 萬人， 全區(qū)全年出生1.58 萬人， 死亡 0.31萬人?？?cè)丝谥谐鞘腥丝?3.4 萬、鎮(zhèn)人口16.97 萬、鄉(xiāng)村人口80.73 萬人。預(yù)計(jì)到 2010 年城鎮(zhèn)人口達(dá)到51 萬，其中城區(qū)人口達(dá)到28 萬。表

3、 1-1 楚州區(qū) 2004-2006 年總?cè)丝诩翱倯魯?shù)年份 2004200520062010 年（預(yù)計(jì)）總?cè)丝冢ㄈf人）119.49119.46121.1城鎮(zhèn)人口51 萬，其中城區(qū)人口28 萬總戶數(shù)（萬戶）35.1435.0335.21城鎮(zhèn)人口（萬人）38.9539.23 40.37城市人口（萬人）24.4122.7223.4圖 1-1 2004-2006 楚州區(qū)人口狀況數(shù)據(jù)來源：江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒2、GDpe展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況2005年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值87.12 億元，比上年增長8.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 21.39 億元，增長2.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值37.11 億元，增長13.8%；第三產(chǎn)業(yè)增

4、加值 28.62 億元，增長5.3%。人均生產(chǎn)總值7292元，比上年增長8.3%。2006年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值101.67 億元，比上年增長16.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 22.60 億元，增長4.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值45.50 億元，增長21.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值33.57 億元，增長17.3%。人均生產(chǎn)總之9526元，比上年增長20.7%。數(shù)據(jù)來源：楚州統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2008年為預(yù)計(jì)數(shù)值）2007年楚州實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值118.2 億元， 比上年增長16.3%。 實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值 23.94 億元，比上年增長5.93%。實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值40.23 億元，比上年增長20.09。服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值39.32

5、億元，比上年增長17.13%。楚州區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變?nèi)〉眯逻M(jìn)展。工業(yè)發(fā)展較快，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)得到提升，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展加快。2006 年三次產(chǎn)業(yè)增加值比例為22.2：44.8： 33。從表可見，楚州第三產(chǎn)業(yè)占國民生產(chǎn)總值的比重雖然逐步增加，但是增長速度比較慢。第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重僅占國民生產(chǎn)總值的三分之一，表明楚州經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是停留在工業(yè)、農(nóng)業(yè)唱主角的發(fā)展時(shí)期，與發(fā)達(dá)地區(qū)服務(wù)業(yè)占50%以上比重相比差距還比較大。這也表明隨著城市化進(jìn)程的加快，楚州的服務(wù)業(yè)，特別是商業(yè)發(fā)展還有較大的上升空間。3、城鄉(xiāng)居民人均收入及消費(fèi)水平分析根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7846元， 比上年增長10

6、.8%；人均消費(fèi)性支出5796 元，增長7.6%。農(nóng)村居民人均純收入4597元，比上年增長 9.5%；人均生活消費(fèi)支出2589元，增長3.6%。全區(qū)在崗職工人均工資11670元，比上年增長17.5%；楚州城鄉(xiāng)居民生活水平得到新提高。2007年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9950 元，農(nóng)民人均純收入5095 元； 2008 年目標(biāo)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11100 元，同比增長11.56%；農(nóng)民人均純收入5650 元，同比增長10.89%。數(shù)據(jù)來源：楚州統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2008年為預(yù)計(jì)數(shù)值）從收入表上可以看出，2007 年城鎮(zhèn)居民農(nóng)村居民人均收入均有大幅度增長，分別比上年增加2104元和 498 元， 分別

7、增長26.8%和 10.8%。 這也為城市商業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但是城鄉(xiāng)居民收入差距卻逐漸拉大，農(nóng)村與城鎮(zhèn)居民收入比逐年下降，2007 年農(nóng)村居民人均收入僅為城鎮(zhèn)居民的51.21%，由于農(nóng)村人口比重大，收入水平低將對地區(qū)商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生制約效應(yīng)。從城鄉(xiāng)居民支出表上可以看出2006 年城鎮(zhèn)居民支出增加1056 元， 而農(nóng)村居民支出僅增加90 元。一方面原因是當(dāng)年城鎮(zhèn)居民收入增加較農(nóng)村居民多，另一方面是農(nóng)村固有的節(jié)儉消費(fèi)習(xí)慣使農(nóng)村居民消費(fèi)支出增加很少。進(jìn)一步分析楚州與淮安其他區(qū)縣在職人員年工資收入水平可以看出，楚州在職人員年工資為11670元，僅為全市16590元的70.34%，是所有9 區(qū)縣中最低

8、的。因此，楚州雖然在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度上有比較快的發(fā)展，但是其基礎(chǔ)差、基數(shù)低的現(xiàn)狀仍未有效改變。當(dāng)?shù)乜傮w收入和消費(fèi)水平不高的現(xiàn)狀在短時(shí)期內(nèi)仍難有根本性改變。4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析數(shù)據(jù)來源：楚州統(tǒng)計(jì)公報(bào)2005年楚州實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額30.33 億元， 比上年增長15.6%； 2006年楚州實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額34.06 億元， 比上年增長15.8%； 2007年楚州實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額39.58 億元，比上年增長16.21%。分行業(yè)看，2005年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額25.96 億元， 增長15.3%； 住宿餐飲業(yè)零售額4.34 億元，增長17.4%；其他行業(yè)零售額0.03 億元，增長0.

9、03%。2006年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額28.89 億元， 增長15.3%； 住宿餐飲業(yè)零售額5.11 億元，增長17.7%； 2007年批發(fā)零售業(yè)33.02 億元，比上年增長15.8?%，住宿餐飲業(yè)6.06 億元，比上年增長19.8%。預(yù)計(jì) 2008 年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額45.87 億元，同比增長15.89%；以住房、非義務(wù)教育、汽車、信息通訊、旅游等為代表的新型消費(fèi)保持較快增長，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級加快。楚州區(qū)社會(huì)消費(fèi)品市場發(fā)展中的亮點(diǎn)主要有：亮點(diǎn)之一：社會(huì)消費(fèi)品零售總額接近40 億元2007 年楚州區(qū)通過采取提高城鄉(xiāng)居民收入、完善社會(huì)保障體系、整頓市場秩序等有力措施，積極推動(dòng)國家擴(kuò)大內(nèi)需政

10、策的貫徹落實(shí)，為消費(fèi)品市場發(fā)展?fàn)I造了良好的環(huán)境。全區(qū)消費(fèi)品市場繼續(xù)保持較快發(fā)展，銷售規(guī)模得到了進(jìn)一步擴(kuò)大。全年12 個(gè)月中，除2 月份增速受去年同期基數(shù)影響較低外，其他各月消費(fèi)品零售額均保持了較快增長，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額接近40 億元 , 累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額39.58 億元，比去年同期增長16.21%。亮點(diǎn)之二：農(nóng)村市場消費(fèi)出現(xiàn)明顯回升近年來， 淮安市認(rèn)真貫徹落實(shí)中央和省委、省政府一系列的惠農(nóng)政策，采取取消農(nóng)業(yè)稅、加大“三農(nóng)”投入、增加農(nóng)民補(bǔ)貼等措施，切實(shí)減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，使農(nóng)民收入得到較快增長。使得農(nóng)村居民購物消費(fèi)環(huán)境得到進(jìn)一步優(yōu)化，購買欲望進(jìn)一步提升，從而推動(dòng)了農(nóng)村消費(fèi)的進(jìn)一步增長

11、。農(nóng)村市場消費(fèi)出現(xiàn)明顯回升，城鄉(xiāng)市場增幅差距逐漸縮小，呈現(xiàn)同步發(fā)展態(tài)勢。亮點(diǎn)之三：餐飲市場消費(fèi)繼續(xù)紅火城鄉(xiāng)居民收入水平逐步提高和消費(fèi)觀念的不斷更新，使外出就餐成為一種新的消費(fèi)時(shí)尚，推動(dòng)了楚州餐飲業(yè)的發(fā)展。另外，隨著楚州社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種公務(wù)和商務(wù)性應(yīng)酬交往活動(dòng)不斷增加，也對餐飲業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了較大拉動(dòng)作用。2006年，全區(qū)餐飲市場消費(fèi)繼續(xù)紅火，累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額5.11 億元，比上年同期增長19.8%。亮點(diǎn)之四 : “假日經(jīng)濟(jì)”拉動(dòng)效應(yīng)依然明顯隨著居民收入逐步增加和生活節(jié)奏不斷加快，節(jié)假日集中消費(fèi)的特征依然明顯， 假日消費(fèi)為零售市場發(fā)展帶來了巨大商機(jī)。淮安市商貿(mào)流通企業(yè)抓住節(jié)假日有利時(shí)機(jī)，積極開展

12、各種豐富多彩的促銷活動(dòng)，有力地促進(jìn)了市場消費(fèi)。2006年春節(jié)、 “五一”和 ; 十一 ; 黃金周期間，全區(qū)各大商場、超市商品豐富、購銷兩旺，繼續(xù)出現(xiàn)假日消費(fèi)熱潮。亮點(diǎn)之五：限額以上貿(mào)易企業(yè)銷售穩(wěn)步增長2006 年，楚州區(qū)限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)經(jīng)營狀況良好，全年實(shí)現(xiàn)商品零售額 1.75 億元，比上年增長3.1%。其中吃的商品類增長31.3%、穿的商品類增長11.9%、用的商品類增長14.5%。亮點(diǎn)之六：通訊器材、汽車等消費(fèi)升級商品熱銷居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級加快，是推動(dòng)消費(fèi)品市場發(fā)展的重要因素。目前， 楚州區(qū)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正處于由傳統(tǒng)的基本生活消費(fèi)向以住行消費(fèi)為代表的發(fā)展型和享受型消費(fèi)過渡的階段，由此所

13、帶來的市場熱點(diǎn)，給與之相關(guān)的產(chǎn)品和服務(wù)行業(yè)，帶來了前所未有的商機(jī)，并由此帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)品出現(xiàn)熱銷，成為全區(qū)消費(fèi)品市場的持續(xù)增長點(diǎn)。亮點(diǎn)之七：新型商業(yè)業(yè)態(tài)保持快速發(fā)展2006 年，蘇寧電器楚州店開業(yè)，使楚州區(qū)以連鎖經(jīng)營為特征的新型商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展又邁上了新的臺(tái)階，為全市消費(fèi)品市場的發(fā)展注入了新的活力。這些以連鎖經(jīng)營為特征的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，以其現(xiàn)代營銷模式和先進(jìn)經(jīng)營理念，吸引了越來越多的消費(fèi)者，有力地推動(dòng)了楚州消費(fèi)品市場的發(fā)展。目前，時(shí)代超市、蘇寧電器、中信電器、五星電器等超市、大賣場，已成為廣大居民購買日用品、家用電器等商品的主要場所，其中時(shí)代超市、蘇寧電器等企業(yè)年零售額均超過億元。5、固定資產(chǎn)投資及房地

14、產(chǎn)投資狀況2006 年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資60.2 億元，比上年增長34.9%。全年完成500 萬元以上項(xiàng)目投資32.62 億元， 同比增長6.3%； 其中城鎮(zhèn)19.85 億元， 增長36.8%；農(nóng)村4.55 億元，下降54.4%；房地產(chǎn)開發(fā)投資8.21 億元，增長40.8%。2007年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資80.5 億元，比上年增長33.72%。2008年目標(biāo)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資105億元，同比增長30.43%。2004 2006年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資狀況6、民營經(jīng)濟(jì)民營經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。2006 年末全區(qū)工商部門登記的私營企業(yè)達(dá)2898 戶，總注冊資本達(dá)28.65 億元；個(gè)體戶20681

15、戶，總注冊資本達(dá)5.47 億元。非公有制經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造的增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的份額達(dá)65.2%， 比上年提高2.8 個(gè)百分點(diǎn)。營業(yè)收入超億元的工業(yè)企業(yè)達(dá)15 家，新增5 家。 2007年新增私營企業(yè)640家，新增注冊資金12.5?億元，個(gè)體工商戶5600?戶。民營經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為楚州區(qū)社會(huì)購買力的提升有較大的推動(dòng)作用，民營經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，地區(qū)商業(yè)也就能夠得到快速發(fā)展。二、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查1、公共設(shè)施狀況及規(guī)劃“十五”期間，楚州區(qū)城市建設(shè)累計(jì)投入 59.2 億元，實(shí)施城市建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目 224個(gè)；城市建成區(qū)面積由2000年的 15.6 平方公里擴(kuò)展到20 平方公里；城市人口由2000 年的

16、 17 萬人增加到21 萬人。 累計(jì)新增綠化面積141.8 萬平方米、道路面積118 萬平方米、住房面積82 萬平方米，新鋪設(shè)下水道、排污管網(wǎng)9.6萬米、供水管道3.9 萬米，新建城區(qū)泵站8 座、壓縮式垃圾中轉(zhuǎn)站10座。經(jīng)過多年發(fā)展建設(shè)，楚州在水利、住房、教育、醫(yī)療、交通、郵政、電信、電力、 供水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上有長足發(fā)展。完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在提高人民群眾生活水平的同時(shí)，也大幅度提高了楚州投資環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！笆晃濉卑l(fā)展目標(biāo)：以國家級歷史文化名城、具有旅游特色的城市為發(fā)展戰(zhàn)略定位，建設(shè)“交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境怡人、特色明顯、經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明”的新城市。以城區(qū)建設(shè)為核心，城鎮(zhèn)建設(shè)為基礎(chǔ)，構(gòu)

17、建布局合理、功能完善、設(shè)施先進(jìn)、特色鮮明、協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。到2010年中心城區(qū)人口達(dá)30萬人，建成區(qū)面積30 平方公里，人均用地100 平方米，全區(qū)城鎮(zhèn)人口達(dá)48.5萬人，城市化率達(dá)40%以上。2、交通體系狀況及規(guī)劃楚州北距連云港市120公里，南距南京市200公里。 、京滬高速公路、寧連高速公路、同三高速公路、新長鐵路、淮楊鐵路等國家重點(diǎn)交通干線均穿境而過。到上海、北京、南京行車分別僅需3.5 小時(shí)、 8小時(shí)和 2小時(shí)。加上京杭大運(yùn)河和蘇北灌溉總渠組成水上運(yùn)輸通道，使楚州扼東西南北、水陸交通之要沖，成為自古乃兵家重地、商貿(mào)重埠。公路交通：京滬高速公路、寧連高速公路、同三高速公路。鐵路交通：

18、江蘇新沂至浙江長興鐵路，淮楊鐵路、隴海線的新長鐵路途經(jīng)楚州，并在楚州有客運(yùn)站和貨運(yùn)站。在江蘇省的“十一五”規(guī)劃中，全省鐵路設(shè)施建設(shè)是其中一大重點(diǎn)，將建設(shè)淮安、鹽城、南通、連云港四大火車站，同時(shí)新建包括淮安至宿州在內(nèi)的7 條新線路。水運(yùn)交通：京杭大運(yùn)河、蘇北灌溉總渠、淮河入海水道等航道在楚州縱橫交錯(cuò)，其中京杭大運(yùn)河年吞吐量位居國內(nèi)內(nèi)河航運(yùn)第三位。楚州作為淮安的老城區(qū)，形成了三橫三縱和翔宇大道、運(yùn)河街環(huán)繞老城道路布局。東西鎮(zhèn)淮樓路、東西門大街、友誼- 永懷路貫穿東西，南北門大街、東長街、西長街連接南北。將楚州老城區(qū)分隔成有序的組團(tuán)。3、道路及出行狀況目前楚州老城區(qū)的道路比較窄，除了東西鎮(zhèn)淮樓路部分

19、路段為四車道加非機(jī)動(dòng)車道外，其他道路一般都是雙車到，部分道路不設(shè)非機(jī)動(dòng)車道。而且楚州道路上非機(jī)動(dòng)車駛?cè)霗C(jī)動(dòng)車道的情況比較普遍，因此道路通行狀況不甚理想，交通事故頻發(fā)。 從本小組觀察看，楚州老城區(qū)出行主要方式有公交車、電動(dòng)車、 自行車、三輪車及步行。私家車比例還比較低，從側(cè)面體現(xiàn)出楚州收入水平不高的現(xiàn)狀。作為老城區(qū)和新城區(qū)的分隔道路，翔宇大道按照四車道加雙非機(jī)動(dòng)車道設(shè)計(jì)，道路狀況優(yōu)良。綜合楚州道路狀況和通行量狀況看，雖然老城區(qū)道路不夠?qū)掗煟禽^少的機(jī)動(dòng)車數(shù)量使得道路通行總體狀況比較順暢。但是當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的交通出行不良習(xí)慣及紅綠燈數(shù)量不足的現(xiàn)狀，使楚州交通出行存在不少隱患。本小組認(rèn)為：增加紅綠燈數(shù)量

20、是現(xiàn)階段的耽誤之急，加強(qiáng)交通法規(guī)教育是改善楚州交通的根本出路。4、區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)按照現(xiàn)有楚州城區(qū)規(guī)劃，楚州城區(qū)分名城保護(hù)區(qū)、新城區(qū)、城西片區(qū)、工業(yè)新區(qū)、商貿(mào)區(qū)五個(gè)部分。名城保護(hù)區(qū)楚州的老城區(qū)， 由翔宇大道、運(yùn)河街環(huán)饒的區(qū)域。周恩來故居、中共華東局舊址、河下古鎮(zhèn)、鎮(zhèn)淮樓等古跡位于區(qū)內(nèi)，豐富的旅游資源有待開發(fā)。區(qū)域擁有較為成熟的配套，目前仍是楚州行政、商業(yè)、文化中心區(qū)域。新城區(qū)東至經(jīng)九路 , 西至北門大街經(jīng)五路，南至蓮花東路緯六路，北至緯四路，總用地約1.65 平方公里。規(guī)劃將該片區(qū)建設(shè)成為以商貿(mào)活動(dòng)和區(qū)級行政辦公為主，兼具居住、醫(yī)療和休閑服務(wù)功能的楚州區(qū)新中心區(qū)。新城區(qū)是 目前楚州房產(chǎn)開發(fā)的

21、重點(diǎn)區(qū)域。盛世豪庭、金鶯華庭、紫金名府、書香門第、現(xiàn) 代陽光城等眾多樓盤均位于此區(qū)域。城西片區(qū)里運(yùn)河以西， 京杭運(yùn)河以東，是楚州城西新居住區(qū)。該區(qū)域內(nèi)安置配套房項(xiàng)目較集中，沿著城西北路和城西南路兩側(cè)將建成以一品華庭為代表的眾多居住小區(qū)，將有效分流老城區(qū)人口規(guī)模。工業(yè)新區(qū)江蘇省重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)， 于 2002年 7月 18日正式開園。它位于京滬高速和新長鐵路兩側(cè)，規(guī)劃面積58 平方公里，可用面積達(dá)20 平方公里，2006 年 4 月已被批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，成為功能配套齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完好的蘇北一流的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。重點(diǎn)引進(jìn)針紡織服裝、醫(yī)藥、機(jī)械電子、食品加工、高新技術(shù)等企業(yè)。截止2007 年底，累計(jì)進(jìn)

22、園項(xiàng)目262 個(gè)，累計(jì)工業(yè)項(xiàng)目投入40.1億元。 其中， 累計(jì)竣工項(xiàng)目158 個(gè)， 項(xiàng)目占地面積3632 畝， 當(dāng)年開票銷售18.32億元，入庫稅收5438 萬元。商貿(mào)區(qū)位于翔宇大道兩側(cè)規(guī)劃面積 4.5 平方公里，主要建設(shè)綜合商貿(mào)、汽車、汽配、摩配、輕紡、五金等各類專業(yè)批發(fā)市場。商貿(mào)開發(fā)區(qū)連接淮安市區(qū)和楚州區(qū)，離市區(qū)僅9 公里，交通便利，市場輻射面廣。在建的中國淮安國際商城，占地面積1000 畝，建成后將成為蘇北地區(qū)最大的商貿(mào)中心。依托楚州針紡織行業(yè)群體優(yōu)勢，楚州也將成為蘇北針紡織品的集散地。5、各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能名城保護(hù)區(qū) 歷史文化名城，楚州現(xiàn)在的行政、商業(yè)、文化中心新城區(qū)未來城市化進(jìn)程的主要接

23、納區(qū)，楚州未來行政、商業(yè)中心西城區(qū) 老城區(qū)與新城區(qū)人口的補(bǔ)充接納區(qū)，城市副中心商貿(mào)區(qū) 商貿(mào)集中區(qū)，楚州第三產(chǎn)業(yè)的集中代表工業(yè)新區(qū) 商貿(mào)集中區(qū)，楚州工業(yè)發(fā)展的根據(jù)地6、城市發(fā)展規(guī)劃未來城市發(fā)展目標(biāo)2008 年，全區(qū)主要指標(biāo)調(diào)控目標(biāo)為：實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值139 億元，同比增長 17.59%；財(cái)政收入9.5 億元，同比增長25%，其中一般預(yù)算收入5億元，同比增長25%； 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資105 億元， 同比增長30.43%； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11100元，同比增長11.56%； 農(nóng)民人均純收入5650元， 同比增長10.89%；全年實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值47.5 億元，同比增長20.8%;完成社會(huì)消

24、費(fèi)品零售總額45.87 億元，同比增長15.89%。楚州區(qū)“十一五”發(fā)展總目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)總量翻一番，財(cái)政收入達(dá)三倍，努力建成新城區(qū)，蘇北縣區(qū)爭位次。通過五年的艱苦努力，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值在“十五”基礎(chǔ)上翻一番，達(dá) 180 億元，年均遞增16%；財(cái)政收入力爭達(dá)到12 億元，年均遞增26.4 %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)450 億元，比“十五”增加 2.04 倍；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破1 萬元，農(nóng)民人均純收入突破6000 元，年遞增分別為11.3%和7.9 %；城市化率達(dá)到40 %，提高7.89 個(gè)百分點(diǎn)。表 1-1 楚州區(qū)“十一五”發(fā)展目標(biāo)楚州區(qū)2007 年年遞增率十一五末（2010 年）GDP（

25、億元）11816%180財(cái)政收入（億元）7.526.4%12全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額（億元）80450城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）850011.3%突破 1 萬農(nóng)民人均純收入(元)50707.9%突破 6000資料來源：楚州區(qū)政協(xié)十一屆四次會(huì)議未來城區(qū)規(guī)劃(2005-2020)從 “三淮一體”的構(gòu)想到三淮在行政區(qū)劃、政治體制等各方面的完全合并與融合已經(jīng)在向世人初步展示了淮安城市化的基本思路和策略。淮安城市發(fā)展包括兩個(gè)中心、也就是兩個(gè)組團(tuán)，包括清河、青浦和淮陰三區(qū)在內(nèi)的主城區(qū)作為淮安的主中心和中心組團(tuán)，而楚州區(qū)作為副中心，處于次組團(tuán)的位置，兩組團(tuán)相呼應(yīng)共同構(gòu)筑起淮安合理而獨(dú)具特色的城市發(fā)展形態(tài)和布

26、局。未來， 淮安主城區(qū)主要向東、 向南發(fā)展，同時(shí)也向北發(fā)展，楚州區(qū)因?yàn)槟厦婊春尤牒Ｋ篮吞K北灌溉總渠的阻隔，向南沒有拓展的空間，所以在規(guī)劃中主要向東向北發(fā)展無疑是合理和必要的。 未來兩組團(tuán)將在主城的東南、楚州的東北和主城的南部、楚州的西部相接，通過一些城市主干道的連接，兩組團(tuán)將完全、暢通地“融為一體”。未來在繼續(xù)保持楚州舊城、新城、夾城“三聯(lián)城”的獨(dú)特城市框架布局的基礎(chǔ)上，城區(qū)將主要向東、向北、向東北拓展和布局，同時(shí)也適當(dāng)向西北發(fā)展；本地塊就位于城東，隸屬新城區(qū)規(guī)劃范圍。楚州新城區(qū)規(guī)劃【規(guī)劃范圍】東至經(jīng)九路, 西至北門大街經(jīng)五路，南至蓮花東路緯六路，北至緯四路，總用地約1.65 平方公里。規(guī)劃

27、將該片區(qū)建設(shè)成為以商貿(mào)活動(dòng)和區(qū)級行政辦公為主，兼具 居住、醫(yī)療和休閑服務(wù)功能的楚州區(qū)新中心區(qū)。 新中心區(qū)將著力營造開放型、生 態(tài)型、服務(wù)型的行政、商業(yè)中心和宜人的人居環(huán)境，使其成為體現(xiàn)楚州“創(chuàng)新、 上進(jìn)、發(fā)展”的現(xiàn)代城市形象的標(biāo)志性地區(qū)之一?！疽?guī)劃布局】形成“三區(qū)、三軸、一帶”的格局，各功能區(qū)相對獨(dú)立，并以“三軸、一帶”相整合：三區(qū)：即三大功能區(qū)，行政中心區(qū)、商業(yè)中心區(qū)、居住區(qū)；三軸：以翔宇大道為楚州新區(qū)的發(fā)展橫軸，楚州大道為縱貫楚州新老城區(qū)的 縱軸；行政中心區(qū)以區(qū)政府辦公樓為主體建筑， 經(jīng)市民活動(dòng)廣場、居住片區(qū)向南 至荷湖公園形成中心區(qū)西部的縱向次軸；一帶：在文渠沿線規(guī)劃設(shè)置北起中心區(qū)翔宇大

28、道南經(jīng)荷湖公園至總理紀(jì)念館 的開放性休閑旅游綠帶。新城中心區(qū)規(guī)劃圖三、楚州區(qū)房地產(chǎn)市場分析（1） 、楚州近幾年房地產(chǎn)發(fā)展概況楚州實(shí)施大規(guī)模的城市改造，起步于上世紀(jì)90 年代末期，當(dāng)時(shí)主要針對老城區(qū)的舊城改造；房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模僅限于沿街的“一層皮”工程，隨著全區(qū)房地產(chǎn)市場逐步完善，規(guī)模小區(qū)如雨后春筍般的在楚州城區(qū)出現(xiàn)，2000 年楚州僅有新城、明都、月湖三個(gè)小區(qū)，到目前已發(fā)展到20 余個(gè)，且規(guī)模小區(qū)達(dá)到歷史新高，增長呈現(xiàn)出的良好態(tài)勢。2002-2007 年楚州區(qū)房地產(chǎn)施工面積與竣工面積由上表顯示，2002年施工面積8萬褶，竣工面積 14.5萬褶；2003年施工14.8萬 明 竣工14萬nf； 20

29、04年施工18.08萬 * 竣工4.8萬褶；2005年施 工20.78萬 * 竣工18萬褶；2006年開發(fā)27.72萬nf , 30.52 萬nf ；銷售面積 30.92萬褶，同比增長31%在2007年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃看，新開工項(xiàng)目5個(gè)，施工面積40萬褶（其中住宅30萬褶），竣工25萬nf （其中住宅22萬褶）， 投資 3.8 億元。 07 年 1-6 月份已完成投資3.2 億元（含土地款），施工面積50萬m2,竣工6.6萬m2,預(yù)售批準(zhǔn)25.6萬m20二手房市場交易也比較活躍，07 年 1-6 月份，二手房交易423 件，成交面積2.4萬nf,成交金額3800萬元，成交量比去年同期增長 5

30、0%同時(shí)新的住房政策也刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)，2007 年住房公積金貸款政策增加了住房按揭貸款這項(xiàng)新的服務(wù)內(nèi)容，由于其利率較低，減低了購房人的還貸壓力，因而有力的吸引了很多工齡短、積蓄少的購房群體，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的消費(fèi)。07 年年 1-6月份個(gè)人購房貸款0.48 億元，其中公積金貸款0.16 億元，同比增長45%。楚州區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)近幾年迅猛發(fā)展，不但改善了城市住房結(jié)構(gòu)美化了城市面貌， 也增加了地方政府財(cái)政收入，城市居民住房面積大幅度提高，對于房地產(chǎn)投資的意識(shí)也逐漸加強(qiáng)，目前楚州區(qū)人均居住面積達(dá)28.5 m2,楚州區(qū)有45%£右的城市人口擁有商品房。（2） 、土地市場1.2002 200

31、7年居住用地出讓情況2002 年至 2007 年 7 月以來楚州區(qū)共出讓居住用地2685 畝，年均出讓479畝。從近幾年出讓的居住用地面積來看，出讓面積保持平穩(wěn)。其中2006 年有較大增長， 出讓土地面積達(dá)到712.66 畝， 比 2005年增長率了60%， 2007年上半年已出讓居住用地289 畝。（另據(jù)調(diào)查，楚州區(qū)未來幾年一級土地市場上每年的土地供應(yīng)量不小于400 畝。）2002-2007 年楚州區(qū)居住用地出讓面積2.2002 2007年居住用地出讓價(jià)格2002-2007 年楚州區(qū)居住用地出讓平均價(jià)格土地價(jià)格也是穩(wěn)中有升，2002 年出讓的居住用地的平均價(jià)格是34.74 萬元 /畝，到 2

32、007 年上半年這一價(jià)格上升到74.12 萬元 /畝，其中2004年成交的平均價(jià)格有所下降，主要是因?yàn)樵撃瓿鲎尩牡貕K都在城市的外圍（新城區(qū)），距離商業(yè)中心比較遠(yuǎn)；此外 2005 年出讓的關(guān)天培路南側(cè)地塊5388平米， 每畝成交價(jià)達(dá)到 146 萬元， 成為當(dāng)年最高價(jià)格。其它地塊因地理位置的不同而價(jià)格不同，整體而言，新城區(qū)地塊的價(jià)格區(qū)間在30 80 萬 / 畝，名城保護(hù)區(qū)地塊的價(jià)格區(qū)間在80-150 萬 / 畝（視地塊大小也有不同）。這樣的土地價(jià)格與楚州區(qū)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)的，可以看出楚州區(qū)的土地市場發(fā)展得比較規(guī)范。3、 “十一五”期間計(jì)劃推出土地項(xiàng)目一覽編號 項(xiàng)目名稱 地塊位置 用途 面

33、積（畝）掛牌參考價(jià)/ 畝）1盛世豪庭北側(cè)地塊淮江路東側(cè)居住75302城東鄉(xiāng)政府周邊地塊新區(qū)居住500803河下古鎮(zhèn)安置小區(qū)及商住房建設(shè)城西干道西側(cè)居住100704高架橋東側(cè)地塊淮江路居住100905國際商城貨配中心東側(cè) 翔宇大道南側(cè)商業(yè)172506蕭湖開發(fā)蓮花街改造老城區(qū)商業(yè) 163807府衙東側(cè)地塊老城區(qū)商業(yè)382208古城墻遺址公園旅游服務(wù)中心淮江路東側(cè)商業(yè)58009國產(chǎn)轎車4S 店華西路南側(cè)商業(yè)305010紀(jì)念館東側(cè)地塊淮江路商業(yè)3166.611河下古鎮(zhèn)北入口旅游商務(wù)區(qū)翔宇大道商業(yè)688012河下古鎮(zhèn)城河街改造翔宇大道商業(yè)7010013水利樞紐休閑中心水上立交商業(yè)、旅游803014高架橋

34、西側(cè)地塊淮江路商住509015運(yùn)河嘉苑東側(cè)地塊老城區(qū)商住20013016五中北側(cè)地塊老城區(qū)商住43.89017下關(guān)商業(yè)廣場地塊翔宇三期南側(cè)商住300不低于評估價(jià)18二農(nóng)機(jī)廠周邊地塊老城區(qū)商住26.610019翔宇花園北側(cè)地塊新區(qū)商住12012620新汽車站南側(cè)地塊新區(qū)商住180120行政中心東側(cè)地塊21134新區(qū)商住12022絲綢廠周邊地塊老城區(qū)商住978023農(nóng)機(jī)廠周邊地塊老城區(qū)商住5618024城南糧庫及周邊地塊老城區(qū)商住162120教師進(jìn)修學(xué)校南側(cè)地塊新區(qū)26180商住10026荷湖3#地塊淮江路商住20016027翔宇大道三期北側(cè)地塊新區(qū)商住37010028浩偉橡塑制品公司周邊地塊新區(qū)

35、商住3210029新長途汽車站北側(cè)地塊新區(qū)商住188主要出讓地塊直觀圖：110合計(jì)3743.44、楚州房地產(chǎn)2007 年回顧與2008 年展望2007 年楚州區(qū)完成房地產(chǎn)投資12 億元，施工面積93 萬平方米（其中安置房施工面積14.4 萬平方米），竣工面積73 萬平方米，共計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積近50萬平方米。與周邊區(qū)縣相比，除略低于淮陰區(qū)外，均高與其他同類地區(qū)，從上述數(shù)據(jù)看，楚州區(qū)2007年房地產(chǎn)開發(fā)形式較好，商住房的價(jià)格上半年控制在2500元 / 平方米，下半年在2800 元 / 平方米。2008年一季度保持在3000元 /平方米左右，從 2008年 1-3 月楚州區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況看：1-3 月

36、份完成房地產(chǎn)投資1.12 億元， 同比增長5%， 施工面積.36.04萬平方米，同比增長12%，新開工面積8.8 萬平方米，同比增長8%，房屋竣工面積 1.18 萬平方米，同比增長15%，實(shí)際銷售0.96 萬平方米，同比增長55，而空置面積僅0.14 萬平方米，同比降低15%。總體看，2008年 1-3 月的銷售形式于去年相比略好。2007 年商品房市場曾出現(xiàn)集中供應(yīng)放量的情況，市場供求失衡，那么2008年楚州區(qū)商品房市場形式將如何發(fā)展呢，現(xiàn)從以下幾方面分析：（ 1） 、 2008年楚州區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃總量高于往年2008年區(qū)政府?dāng)M推出22塊地塊（含安置房建設(shè)），共計(jì) 2700多畝。主要新開工

37、項(xiàng)目13 個(gè)，施工面積62.05 萬平方米（其中住宅39.09 萬平方米），竣工51.55 萬平方米 （其中住宅34.09 萬平方米）， 投資 7.24 億元； 兩項(xiàng)總投資16.45億元。 從上述數(shù)據(jù)看，楚州區(qū)無論是房地產(chǎn)投資額還是開發(fā)總量都明顯高于往年，商品房的供應(yīng)量不斷擴(kuò)大，預(yù)示著未來2 3 年楚州房地產(chǎn)市場的競爭將日趨激烈。（ 2） 、楚州區(qū)商品房開發(fā)還有較大的發(fā)展空間按楚州城市總體規(guī)劃要求，保護(hù)古城，發(fā)展新城，用 3-4 年時(shí)間建成新城區(qū)的總體戰(zhàn)略。目前楚州城市人口近30 萬人。 隨著城市化進(jìn)程加強(qiáng)，到 2012 年達(dá)50 萬人，城市規(guī)劃區(qū)范圍現(xiàn)在30 平方公里，老城區(qū)面積達(dá)15 萬平

38、方公里，居住 10 萬人，新城面積35 平方公里，居住40萬人，為實(shí)現(xiàn)這樣的規(guī)劃目標(biāo)，目前楚州區(qū)政府將重點(diǎn)打造新城，搬遷老城區(qū)人口，主要計(jì)劃有：蕭湖景區(qū)開發(fā)，計(jì)劃拆遷20 萬平方米建筑，疏散人口2 萬人； 淮安府暑開發(fā)，建成商業(yè)街區(qū)，重現(xiàn)歷史繁華，搬遷20萬平方米，疏散人口 2萬人；河下古鎮(zhèn)保護(hù)開發(fā)，疏 散1萬人；月湖、勺湖及里運(yùn)河風(fēng)光帶的整治改造，搬遷 20萬平方米，疏散 人口 2萬人；其他如老城區(qū)改造、古城墻遺址公園、關(guān)天培周邊整治改造，搬疏散人口近10 萬人，由此可見楚州區(qū)商品房的供應(yīng)量在近2 年內(nèi)還不會(huì)出現(xiàn)飽和的狀況，仍有一定發(fā)展空間。（ 3） 、土地和建材價(jià)格持續(xù)增長，房價(jià)遲遲不落，

39、購房者持幣觀望07 年以來，楚州區(qū)的地塊價(jià)格一直處于上漲中，且上漲幅度較大。三大建材價(jià)格持續(xù)上漲，目前楚州商住用地平均每畝在120萬元以上，好的地塊每畝近150 萬元，而商業(yè)地塊也在每畝60 萬以上。與2006 年相比增長30%，每平方米增長近 200 元。 而土地成本作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本和房價(jià)構(gòu)成的主要要素之一， 土地價(jià)格的上漲必然導(dǎo)致房價(jià)的上漲，加上原材料成本提高，使目前楚州房假在 3000元 /平方米左右。好的景觀樓盤在3100-3200 元 /平方米左右，與去年同期相比增長20%，使一部分購房者難以接受。但就目前楚州的物價(jià)水平走勢來看， 房價(jià)上升仍將有一定的空間，只是上漲幅度在今后

40、一段時(shí)間內(nèi)趨于穩(wěn)定，回落空間較小。楚州目前的樓市狀況是：觀望者多于購買者。雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2008 年1-3 月，楚州各項(xiàng)指標(biāo)均高于去年，但與去年那種“火爆“的購房現(xiàn)象相比，各售樓處都顯得比較冷清。這種局面主要的原因是大部分購房者都在觀望，由于國家現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行調(diào)控，各商業(yè)銀行對房貸也提高了門檻，貸款利息也在增加， 全國各新聞媒體也不斷報(bào)導(dǎo)大中城市的房價(jià)在回落的消息，使許多購房者抱有房價(jià)會(huì)下降的想法，導(dǎo)致很多購房者都在等待，等待房價(jià)回落時(shí)機(jī)的到來。4) 、房地產(chǎn)業(yè)在今后幾年內(nèi)仍將是楚州的支柱產(chǎn)業(yè)之一目前楚州有30 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中二級開發(fā)資質(zhì)13 家，三級開發(fā)資質(zhì)15 家。 20

41、07年完成房地產(chǎn)稅收6.8 億元，是政府財(cái)政稅收的重要來源。經(jīng)過調(diào)整和發(fā)展，楚州的商品房開發(fā)將持續(xù)保持穩(wěn)定快速增長態(tài)勢，預(yù)計(jì)2008 年將保持 15%左右的增長速度。隨著楚州各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)增長加快、企業(yè)效益提高、人民收入增多、 消費(fèi)水平提升，必將對楚州房地產(chǎn)市場形成新的機(jī)遇和支撐，使楚州的房地產(chǎn)開發(fā)市場迎來新的發(fā)展。四、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究1、商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2007 年楚州消費(fèi)品市場穩(wěn)中趨旺。2007 年楚州實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額39.58 億元，比上年增長16.21%。其中批發(fā)零售業(yè)33.02 億元，比上年增長15.8?%，住宿餐飲業(yè)6.06 億元，比上年增長19.8%。以住

42、房、非義務(wù)教育、汽車、信息通訊、旅游等為代表的新型消費(fèi)保持較快增長，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級進(jìn)一步加快。從 07 年消費(fèi)數(shù)據(jù)中可以看出，目前楚州私營個(gè)體經(jīng)濟(jì)占社會(huì)消費(fèi)品市場的比重很大，批發(fā)零售和住宿餐飲占社會(huì)消費(fèi)品總額比例很大。這表明， 楚州商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀是：大型國營私企引潮流，個(gè)體工商經(jīng)濟(jì)唱主角，批發(fā)零售貿(mào)易市場大，住宿餐飲娛樂前景好。通過對楚州商業(yè)情況的初步觀察，我司認(rèn)為：目前楚州商業(yè)總體還不發(fā)達(dá)，人民群眾的消費(fèi)水平不高，主要消費(fèi)品還是食品服裝等基本生活所需。另一方面，人民群眾對住房、高檔餐飲、休閑娛樂、旅游等新型消費(fèi)潛在需求巨大，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在快速升級，目前楚州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀還不能跟上當(dāng)?shù)鼐用駥?/p>

43、新型消費(fèi)需求的增長速度。2、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃從政府規(guī)劃看，位于位于楚州西北片區(qū)、翔宇大道兩側(cè)的商貿(mào)開發(fā)區(qū)是目前最大最集中的商業(yè)發(fā)展區(qū)域，規(guī)劃范圍南至村中路、北至承恩大道、東至經(jīng)四路、西至烏紗干渠，規(guī)劃總用地面積316.61 公頃。規(guī)劃目標(biāo)是：建成服務(wù)蘇北，輻射更大區(qū)域，集商務(wù)商貿(mào)、物流服務(wù)為一體的綜合性商務(wù)商貿(mào)區(qū)。目前已經(jīng)完成一期開發(fā)的淮安國際商城位于商貿(mào)開發(fā)區(qū)南側(cè)，總占地1400畝，總建100 萬平方米。政府帶頭，政策優(yōu)惠是其最大的優(yōu)勢。從目前經(jīng)營狀況看，其銷售狀況比較理想，但是招商情況不好，商鋪空置率高，其長期經(jīng)營仍需時(shí)日。2007年楚州區(qū)商業(yè)出讓地塊分布表地塊名稱編號土地位置出讓土地面積 土

44、地用途出讓年限 容積率掛牌起價(jià)翔宇花園北側(cè)地塊(2008G011C01)t經(jīng)九路西側(cè)79965居住( 兼容商業(yè) )4070多層 1.5 高層 2.310800萬元新楚州中學(xué)南側(cè)地塊（2007G030C03后東長街東側(cè)5163商業(yè) 居住4070<1.5700? 萬元老淮城鎮(zhèn)政府周邊地塊（2007G031C04方東門大街北側(cè)11570商業(yè)1.53310? 萬元楚東大廈北側(cè)地塊（2007G078C09萬楚州大道東側(cè)緯七路南側(cè)13905商業(yè)金融居住4070<3.53030 萬元河西服裝廠地塊（2007G079C10萬一品梅路南側(cè)城西南路東側(cè)16140商業(yè)居住4070多層1.4高層2.2商業(yè)

45、：3.52680萬元二農(nóng)機(jī)地塊（2007G080C11萬楚州區(qū)友誼路南側(cè)17316商業(yè)居住4070多層1.5高層2.22340 萬元3、城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃政策古文樓飯店地塊(2007G081C12)t楚州區(qū)河下古鎮(zhèn)734商業(yè)401.21765 萬元楚州區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃主要在以下幾個(gè)方面：商貿(mào)業(yè)上，大力推進(jìn)“一圈、一區(qū)、一中心”建設(shè)步伐，完善提升鎮(zhèn)淮樓商業(yè)圈， 加快建設(shè)一批特色鮮明的商業(yè)街和商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目；規(guī)劃建設(shè)翔宇大道板閘收費(fèi)站至禮字壩沿線商貿(mào)開發(fā)區(qū)，興辦一批富有楚州特色的針紡、汽配、建材、農(nóng)產(chǎn)品等專業(yè)批發(fā)市場，形成與主城區(qū)市場互補(bǔ)的發(fā)展格局；規(guī)劃建設(shè)以楚州火車站為核心的綜合性物流中心，新建聯(lián)

46、運(yùn)和倉儲(chǔ)等多個(gè)分中心，基本建成以現(xiàn)代綜合交通體系為主的運(yùn)輸平臺(tái)。旅游業(yè)上，依托名人故里、美食之鄉(xiāng)、漕運(yùn)文化、田園風(fēng)光，進(jìn)一步整合旅游資源，著力建設(shè)“四大景區(qū)”，一是桃花垠周恩來紀(jì)念館景區(qū)以周恩表紀(jì)念館為主體，充實(shí)完善景區(qū)內(nèi)涵，整治環(huán)境，力爭建成國家4A級景區(qū)；二是古城遺址游覽區(qū)。以鎮(zhèn)淮樓、，漕運(yùn)總督部院遺址公園、淮安府署為中軸線，以周恩來故居為重點(diǎn)、恢復(fù)古城墻、改造關(guān)天培祠、韓侯祠、劉鄂故居等文物景點(diǎn)，使之成為展示楚州歷史文化特色的旅游景區(qū)；三是“一鎮(zhèn)三湖”旅游開發(fā)區(qū)，開發(fā)河下古鎮(zhèn)，重現(xiàn)小橋、流水、人家的歷史風(fēng)貌，連結(jié)吳承恩故居、御碼頭、接駕亭等景點(diǎn)，增加其觀賞性。四是運(yùn)南閘壩風(fēng)景區(qū)，結(jié)合淮河

47、入海水道興建觀光塔、索道和淮河水利展覽館、淮河縮微景觀，使之成為具有豐富水文化特色的旅游風(fēng)景區(qū)。新興服務(wù)業(yè)上，大力推進(jìn)電子政務(wù)、企業(yè)信息化、電子商務(wù)，積極發(fā)展中介和社區(qū)服務(wù)。商貿(mào)服務(wù)業(yè)是楚州區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。近年來楚州區(qū)把實(shí)施“商貿(mào)立區(qū)”戰(zhàn)略，作為加快全區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略舉措，全區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展勢頭良好，呈現(xiàn)出較好的運(yùn)行態(tài)勢。一是商品市場建設(shè)邁出新步伐。全區(qū)擁有各類市場73 個(gè)，市場貿(mào)易成交額22.2 億元。占地7.5 畝，建筑面積7000 平方米的漕運(yùn)商城、占地36.5 畝，建筑面積 2.8 萬平方米的明清商業(yè)步行街均已建成開業(yè)；一期規(guī)劃兩平方公里的商貿(mào)開發(fā)區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)，通過招商引進(jìn)的總投資20

48、億元， 占地面積1400 畝， 建筑面積 100 萬平方米，市場定位為國家一級批發(fā)市場的中國國際商城也開工建設(shè)，其3.92 億元，占地面積291 畝，建筑面積23 萬平方米的一期工程于2006 年底建成開業(yè)。二是商品流通方式顯現(xiàn)新業(yè)態(tài)。楚州區(qū)連鎖經(jīng)營等新型業(yè)態(tài)得以推進(jìn)。以 “蘇果” 、 “華聯(lián)” 、 “蘇源” 、 “家得利”為代表的連鎖經(jīng)營，已成為全區(qū)消費(fèi)品市場的經(jīng)營主體，各類專賣店、特色店、總經(jīng)銷、特許經(jīng)營等現(xiàn)代營銷方式已被廣泛運(yùn)用于經(jīng)營服務(wù)中。在餐飲服務(wù)業(yè)方面，淮揚(yáng)菜是全國著名的八大菜系之一，楚州又是淮揚(yáng)菜系的發(fā)源地。精心打造楚州淮菜品牌，發(fā)展一批淮菜特色街、特色店。推進(jìn)現(xiàn)有賓館、灑店升檔

49、升級，同時(shí)，積極爭取外商獨(dú)資興建四星級賓館?；窗操e館成功轉(zhuǎn)讓給準(zhǔn)鋼集團(tuán)后，投入兩千多萬元進(jìn)行了徹底改造，已成為四星級賓館，成功引進(jìn)了湯姆勝客快餐連鎖店。目前楚州區(qū)從事餐飲業(yè)的賓館、灑店、 飯店已達(dá)4000戶，從業(yè)人員2.5 萬人。注冊資本總額近億元，年?duì)I業(yè)額達(dá)7 億元。從楚州商業(yè)發(fā)展規(guī)劃看，本案商業(yè)未來仍有較好的經(jīng)營前景，新型業(yè)態(tài)和餐飲住宿業(yè)經(jīng)營狀況的良好態(tài)勢，為本案的開發(fā)及業(yè)態(tài)定位提供較好的方向。五、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調(diào)查與分析、淮安市區(qū)商業(yè)概述1、商圈劃分核心商業(yè)圈以淮海路為主線，淮海廣場為中心。次級商業(yè)圈圍合淮海南北路的北京路、承德路、解放路組成外圍商業(yè)圈蘇北市場、

50、南方批發(fā)城、淮揚(yáng)裝飾城等組成主要商業(yè)街：淮海南北路（新世紀(jì)廣場- 解放路） 、東、西大街、健康路、淮海東、西路等主要業(yè)態(tài) 代表示例 主要分布區(qū)域評價(jià) 傳統(tǒng)雜貨鋪 廣泛分布在商業(yè)區(qū)內(nèi)商品陳列雜亂檔次低購物中心 新亞商城、清江商場、新時(shí)代購物中心、沃爾馬（即將開業(yè)）淮海廣場市民購物休閑流行時(shí)尚中心，商品質(zhì)量信任度高，正在改造提升形象，改進(jìn)購物環(huán)境專營店報(bào)喜鳥、DOBQN蠟紗影樓、大光明眼鏡 淮海北路裝修好 面積大 服務(wù)意識(shí)強(qiáng)能跟上時(shí)代潮流 超市時(shí)代超市、易初蓮花、農(nóng)工商等淮海路、人民路、清河路缺少24H便利店，發(fā)展較規(guī)范 貨品略不足市場類匯通市場五金、布匹、電子、食品、裝飾材料、汽配、農(nóng)貿(mào)市場主要

51、沿淮海南北路分布較集中市場種類齊全，但大都停留在初級經(jīng)營水平市場環(huán)境，管理水平落后2、商業(yè)形態(tài)分析3、淮安市市區(qū)商業(yè)街（ 區(qū) ） 規(guī)劃布局一覽表序號區(qū)劃名稱功能特色長度（m）1清河區(qū)銀川路文化用品、出版物5002清河區(qū)淮海商業(yè)街餐飲、休閑街區(qū)3清河區(qū)樂園步行街女性、兒童服飾、美容、休閑 3004清浦區(qū)東大街服裝、飾品6005清浦區(qū)西大街服裝、飾品 5006清浦區(qū)文廟新天地花鳥、字畫、古玩、小商品、餐飲、休閑街區(qū)7淮陰區(qū)北京東路綜合商業(yè)以及金融業(yè)淮陰區(qū)6008幸福路 休閑步行街 5009開發(fā)區(qū)缽池山路餐飲、休閑300總體來看，淮安市商業(yè)物業(yè)目前從數(shù)量看，市場種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在低價(jià)經(jīng)營管理水平，缺少良好經(jīng)營和購物環(huán)境的市場。市場形象有待提升，管理水平有待提高。（二） 、楚州區(qū)商業(yè)分析1、楚州主要商鋪分布及經(jīng)營業(yè)態(tài)情況項(xiàng)目名稱 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營狀況概評鎮(zhèn)淮樓路商鋪 綜合、服飾、美容、攝影 由時(shí)代超市、明清商業(yè)街為代表，品牌服飾、美容、婚慶攝影等店面林立，是目前楚州老城檔次最高，品種最豐富、人流最多的商業(yè)街區(qū)東門美食街餐飲中小型餐飲店眾多，營業(yè)面積