成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南

1、成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南（試用本）編者按我們將公司成本控制專(zhuān)題的討論成果匯集起來(lái)，編纂成這本公司成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南。其中有三點(diǎn)需要說(shuō)明：第一：控制要點(diǎn)是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗(yàn)，按權(quán)重篩選出 來(lái)的，不可能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。第二：成本控制的詳細(xì)方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里，我們以控制什么 What、怎樣控制 HoW 和誰(shuí)來(lái)控 制一一Who的編寫(xiě)形式，僅提供一本應(yīng)用指南。第三：由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實(shí)踐中不斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)?lái)便利?？偛咳耸虏颗嘤?xùn)基地、2000、 6第一項(xiàng)錯(cuò)誤!未找到引用源。第二項(xiàng) 錯(cuò)誤！未找到引用源。第三項(xiàng)錯(cuò)誤！未找到引用源。第四項(xiàng) 錯(cuò)誤！未找到引用

2、源。第五項(xiàng)錯(cuò)誤！未找到引用源。第六項(xiàng)錯(cuò)誤！未找到引用源。第七項(xiàng)錯(cuò)誤！未找到引用源。第八項(xiàng) 錯(cuò)誤！未找到引用源。第九項(xiàng)錯(cuò)誤！未找到引用源。附件 .北京公司規(guī)范化管理系列文件立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由 于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn) 作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó) 家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè) 的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期起 主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控 制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來(lái)承擔(dān)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件開(kāi) 發(fā) 形 式新征征地費(fèi)用少交或晚交， 力爭(zhēng)減免項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng) 成本控制要點(diǎn) 說(shuō)明中項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)成本構(gòu)成 表

3、、附表一、 附表二。拆遷安置費(fèi) 用房產(chǎn)確權(quán)后辦 理拆遷安置費(fèi)用項(xiàng)目部負(fù)責(zé)大市政費(fèi) 用自建部分按照 公司工程體系 走；交政府部分 按有關(guān)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計(jì) 部和審算部負(fù)責(zé) 自建部分；工程 部負(fù)責(zé)交政府部 分。規(guī)劃條件滿足公司利益 最大化，合理提 高容積率，降低 土地成本項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部 負(fù)責(zé)買(mǎi)斷 項(xiàng)目買(mǎi)斷內(nèi)容明確買(mǎi)斷內(nèi)容 明細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng) 成本控制要點(diǎn) 說(shuō)明中項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)成本構(gòu)成 表、附表一、 附表二及買(mǎi)斷付款總額為公司爭(zhēng)取最 人利益項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù) 多項(xiàng)目部負(fù)責(zé)二通或七通 一平的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 明細(xì)工程部、項(xiàng)目部 負(fù)責(zé)方式的成本構(gòu) 成手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí) 間直接掛鉤。項(xiàng)

4、目部負(fù)責(zé)合作 開(kāi)發(fā)合作方符合集團(tuán)要 求，有利于北京 公司；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng) 成本控制要點(diǎn) 說(shuō)明中項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)成本構(gòu)成 表、附表一、 附表二及合作 開(kāi)發(fā)的成本構(gòu) 成分成比例雙贏原則；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可能地延后 交房，工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中 交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款總額 付款時(shí)間選擇有利于公 司利益的方式項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)瓢劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 I控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最 大，具有“一錘定音”的地位和作 用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí) 現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度 的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以 該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)

5、雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué) 討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類(lèi)評(píng) 審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職規(guī)劃方案(1)可行性規(guī) 劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)信息搜集和 分析市政狀況信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì) 任務(wù)書(shū)可行性設(shè) 計(jì)變更設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，項(xiàng)目、 審算、銷(xiāo)售 部配合暫缺相應(yīng)可 操作參考文 件，以下同(2)方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃 評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方 案進(jìn)行評(píng)審、確 定。未通過(guò)的方案進(jìn) 入可行性設(shè)計(jì)變更 環(huán)節(jié)，再重新評(píng) 審。由項(xiàng)目、設(shè) 計(jì)、工程、 審算、財(cái) 務(wù)、銷(xiāo)售等 各部門(mén)組成 評(píng)審委員 會(huì)，總經(jīng)理 負(fù)責(zé)(3)設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè) 計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn) 行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提 前確定設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，工程部 配合根據(jù)提

6、交的設(shè)計(jì) 成果進(jìn)行投資估算審算部負(fù) 責(zé)，設(shè)計(jì)部 配合2、報(bào)批設(shè) 計(jì)(1)設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn) 營(yíng)的情況和市場(chǎng)分 析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，項(xiàng)目 部、銷(xiāo)售部 協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審 委員會(huì)(2)報(bào)批注息市政設(shè)計(jì) 注意相關(guān)法規(guī)， 完善自身報(bào)批規(guī)范 性，材料完整項(xiàng)目部負(fù) 責(zé)，設(shè)計(jì)部 配合控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件3、擴(kuò)初設(shè) 計(jì)(1)擴(kuò)初設(shè)計(jì) 要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一 步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，知會(huì)各 部門(mén)(2)成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招 投標(biāo)方案和設(shè)備選 型、實(shí)體研究、環(huán) 境方案等因素對(duì)總 成本作出概算設(shè)計(jì)部與工 程部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)審算部負(fù)責(zé)(3)擴(kuò)初

7、設(shè)計(jì) 圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要 求招標(biāo)專(zhuān)家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審 委員會(huì)設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)4、樁基設(shè) 計(jì)(1)地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資 料自己專(zhuān)業(yè)人員勘 察設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，工程部 協(xié)助(2)設(shè)計(jì)方案 評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以 上形式由專(zhuān)家進(jìn)行樁基 形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng) 審(3)樁基施工 圖設(shè)計(jì)調(diào)整5、施工圖 設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)要 求根據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè) 計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功 能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施 等因素，在擴(kuò)初圖 基礎(chǔ)上確立施工圖 設(shè)計(jì)要求建安施工圖中結(jié) 構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià) 和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約 占總造價(jià)70%勺部 分屬于設(shè)計(jì)方可控 部分，應(yīng)嚴(yán)格審 核。設(shè)計(jì)部和工 程部負(fù)責(zé)， 其他部門(mén)協(xié) 助報(bào)建政府部門(mén)報(bào)批費(fèi)， 按政府啟關(guān)政策交納。項(xiàng)目部

8、報(bào)施圖審圖施工配合互審互簽，明確修 改意見(jiàn)，設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，工程協(xié) 助，知會(huì)銷(xiāo) 售部面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí) 際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié) 合設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，工程部 協(xié)助6、銷(xiāo)售包 裝設(shè)計(jì)結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控 制施工招投標(biāo)7、裝修方 案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、 經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)和實(shí)體 研究的結(jié)果確定方 案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，銷(xiāo)售部 協(xié)助材料設(shè)備選型 成本方案市場(chǎng)信息調(diào)研 根據(jù)設(shè)計(jì)要求確 定裝修材料和設(shè)備設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)制訂裝修設(shè)計(jì)目 標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表 裝飾綜合價(jià)格拆 分分析參見(jiàn)深圳公 司文件招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，銷(xiāo)售部 協(xié)助評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審 委員會(huì)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件8、功能設(shè)

9、計(jì)(1)小區(qū)建筑 物功能的經(jīng)濟(jì) 評(píng)估市場(chǎng)調(diào)研銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)有針對(duì)性獷充建 筑物功能設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，銷(xiāo)售、 工程部協(xié)助(2)市政配套 方案市政狀況調(diào)研 爭(zhēng)取政府有利條件項(xiàng)目部負(fù)責(zé)(3)環(huán)境方案 設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和 報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境 設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本 總額設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，項(xiàng)目部 協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審 委員會(huì)(4)智能化設(shè) 計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析， 智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外 部合作，爭(zhēng)取雙贏招投標(biāo)小組 組織，總經(jīng) 理負(fù)責(zé)(5)銷(xiāo)售承諾保持各部門(mén)與銷(xiāo)售 部的信息暢通，保 障銷(xiāo)售承諾與實(shí)際 功能的Tt性設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，工程部 協(xié)助9、設(shè)計(jì)變 更(1)設(shè)計(jì)調(diào)整 費(fèi)用(2)設(shè)計(jì)變更 洽商嚴(yán)格按照

10、設(shè)計(jì)變更 洽商流程進(jìn)行設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，工程、 銷(xiāo)售部協(xié)助詳見(jiàn)工程 現(xiàn)場(chǎng)變更管 理規(guī)范10、材料設(shè)備(1)選型(2)方案確定時(shí)間材、'初前定前確 定材料設(shè)備，使設(shè) 計(jì)在圖紙階段就考 慮了材料設(shè)備的安 裝設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，工程部 協(xié)助(3)采購(gòu)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審 委員會(huì)詳見(jiàn)設(shè)備 材料采購(gòu)規(guī) 范其他費(fèi)用物業(yè)管理完善 費(fèi)限額設(shè)計(jì)審算部召投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工 程、設(shè)計(jì)、審算、銷(xiāo)售等多個(gè)部門(mén) 的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變 數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審 委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū) 制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。控制要 點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制

11、參考文件1、投標(biāo) 單位的 選擇(1)資質(zhì)(2)管理水平(3)技術(shù)力更(4)歷史記錄(5)資金實(shí)力(6)合作經(jīng)歷建立承建商、工 程監(jiān)理、材料及設(shè) 備供貨商名冊(cè)及資 料庫(kù)。從公司認(rèn)可名冊(cè) 中的承建商、供貨 商、監(jiān)理公司中選 擇投標(biāo)單位。主辦部門(mén)推薦五 家投標(biāo)單位報(bào)招投 標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé) 工程監(jiān)理招 投標(biāo)合同； 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 設(shè)計(jì)、 環(huán) 境、裝修招 投標(biāo)合同。審算部負(fù)責(zé) 材料設(shè)備招 投標(biāo)合同。銷(xiāo)售部負(fù)責(zé) 營(yíng)銷(xiāo)、包裝 招投標(biāo)合 同。詳見(jiàn)招投 標(biāo)管理規(guī) 范第8條 至15條和 招投標(biāo)管 理程序招投標(biāo)工作小 組審核、考察、評(píng) 估、篩選三家以上 投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo) 評(píng)審委員會(huì)及主管 領(lǐng)導(dǎo)招投標(biāo)評(píng)審 委員會(huì)審核

12、 主管領(lǐng)導(dǎo)批 準(zhǔn)。詳見(jiàn)招投 標(biāo)管理規(guī) 范第8條 至15條和 招投標(biāo)管 理程序各類(lèi)合同的招投標(biāo) 書(shū)內(nèi)容應(yīng)包含：(1)工期；(2)工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；(3)質(zhì)量要求；(4)付款方式；(5)招標(biāo)范圍；主辦部門(mén)起草、制 定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負(fù) 責(zé)工程監(jiān)理 招投標(biāo)合 同；2、設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán) 境、裝修招 投標(biāo)合同。3、審算部負(fù)詳見(jiàn)招投 標(biāo)管理規(guī) 范第 6 條、第16條至 202、招投 標(biāo)文件(6)玷算方式;(7)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；(8)投標(biāo)注意事 項(xiàng)；(9)廢標(biāo)條件(投 標(biāo)書(shū)必須加蓋投標(biāo) 單位法人印章)；責(zé)材料設(shè)備 招投標(biāo)合 同。4、銷(xiāo)售部負(fù) 責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、包 裝招投標(biāo)合 同。條、和招 投標(biāo)管理 程序(10

13、)接標(biāo)時(shí)間；(11)開(kāi)標(biāo)時(shí)間；(12)定標(biāo)方法；(13 )投標(biāo)單位補(bǔ) 充意見(jiàn)；(14)標(biāo)準(zhǔn)合同條 文；(15)圖紙、其他 要求等。招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評(píng)審 委員會(huì)審 核；主管領(lǐng)導(dǎo)批 準(zhǔn)；詳見(jiàn)招投 標(biāo)管理規(guī) 范第 6 條、第16條至 20 條、和招 投標(biāo)管理 程序控制要 點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件3、評(píng)標(biāo) 和定標(biāo)(1)技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定 標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門(mén) 負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng) 標(biāo)2、審算部負(fù) 責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū) 的評(píng)標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù) 責(zé)審核廣告 包裝費(fèi)詳見(jiàn)招投 標(biāo)管理規(guī) 范第21條至33條、和招投標(biāo) 管理程序綜合審核投標(biāo)單 位；評(píng)定中標(biāo)單位招投標(biāo)評(píng)

14、審 委員會(huì)審 核、評(píng)定。主管領(lǐng)導(dǎo)批 準(zhǔn)詳見(jiàn)招投 標(biāo)管理規(guī) 范第21條至33條、和招投標(biāo) 管理程序第四項(xiàng)觸工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方 面，一個(gè)是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用，另 一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng) 變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可 避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi) 容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵 循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本 控制時(shí)要注意各部門(mén)的及時(shí)溝通和良好 合作?？刂埔?點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、設(shè)計(jì) 變更環(huán) 節(jié)(1)變更評(píng) 估項(xiàng)目前期規(guī)劃、 定位要全面、準(zhǔn) 確，盡量避免在施 工中的重大設(shè)計(jì)調(diào) 整。加強(qiáng)施工前的審 核工作。

15、全面考慮 工程造價(jià)，對(duì)可能 發(fā)生變更的地方有 預(yù)見(jiàn)性，弁予以事 先約定。各部門(mén)全面評(píng)估 變更帶來(lái)的各種變 化，為審批提供參 考依據(jù)。審算部負(fù)責(zé) 計(jì)算變更費(fèi)用 (含可能引起 的索賠)。甲方項(xiàng)目代 表執(zhí)行修改的 工期評(píng)估。審算部成本 管理員負(fù)責(zé)計(jì) 算受更后的成 本現(xiàn)狀。詳見(jiàn)工程變更 管理辦法一一“工程變更的控制辦法”？ ？ ？ ？(2)變更的 審核簽認(rèn)根據(jù)變更原因?qū)?設(shè)計(jì)變更分成四 類(lèi)，不同類(lèi)別按相 應(yīng)的審核簽認(rèn)流程 進(jìn)行。經(jīng)辦部門(mén)？詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng) 簽證管理規(guī)范 第二條、第十三條。設(shè)計(jì)變更通知 單。發(fā)生變更項(xiàng)目 的負(fù)責(zé)人詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng) 簽證管理規(guī)范 第5到第8條。變更必須有設(shè)計(jì) 單位、設(shè)計(jì)部、工 程部

16、、監(jiān)理單位和 施工單位共同簽字 后，/I能后效。經(jīng)辦部門(mén)詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng) 簽證管理規(guī)范 第九到第十二 條。(3)變更的 審批主管總經(jīng)理審批 后方可進(jìn)行變更。主管總經(jīng)理詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng) 簽證管理規(guī)范 第十三條。施工現(xiàn) 場(chǎng)簽證(1)簽證的 必要性現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn) 應(yīng)嚴(yán)格按照合同中 所約定的條款執(zhí) 行。經(jīng)辦部門(mén)(設(shè) 計(jì)部或工程 部)(2)簽證的 時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā) 生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā) 生當(dāng)時(shí)簽證的原 則。詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng) 簽證管理規(guī)范 第十條?？刂埔?點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件(續(xù)) 2、施工 現(xiàn)場(chǎng)簽 證(1)簽證的 工程量認(rèn)真核對(duì)簽證的 工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原 因、工程量應(yīng)清楚 準(zhǔn)確、無(wú)涂改、編 號(hào)準(zhǔn)

17、、全，弁有監(jiān) 理工程師的簽字確 認(rèn)。經(jīng)辦部門(mén)(設(shè) 計(jì)部或工程 部)詳見(jiàn)工程變更 管理辦法一一“工程變更的控制辦法”？ ？ ？ ？(2)簽證的 審批施工洽商通知單發(fā)生變更項(xiàng)目 的負(fù)責(zé)人詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng) 簽證管理規(guī)范 第5到第8條。必須遵循“先治 后干”的原則。在 確認(rèn)簽證前，應(yīng)按 相應(yīng)審批程序報(bào) 審，通過(guò)后方可正 式簽證。主管總經(jīng)理詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng) 簽證管理規(guī)范 第十四條。(3)簽證的 反饋對(duì)工程變更應(yīng)定 期進(jìn)行分類(lèi)匯總統(tǒng) 計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng) 計(jì)資料對(duì)控制工程 變更提出改進(jìn)意 見(jiàn)。資料工程師詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)范 第十八、十九 條。3、審圖(1)擴(kuò)初圖 會(huì)審(2)施工圖 會(huì)審(3)分項(xiàng)、 分部圖會(huì)審(4

18、)各專(zhuān)業(yè) 技術(shù)圖紙會(huì) 審圖紙多層次會(huì)審 會(huì)簽及審批制度。各專(zhuān)業(yè)互審互簽 制度。力爭(zhēng)在開(kāi)工前把 圖紙中的問(wèn)題修改 完。甲方技術(shù)負(fù) 責(zé)人詳見(jiàn)施工環(huán)節(jié) 成本控制要點(diǎn) 三、“審圖”4、總分 包配合 費(fèi)(1)分包方 式(2)分包內(nèi) 容(3)分包的 責(zé)任界定通過(guò)投標(biāo)確定配 合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過(guò) 程中修改分包方 式、分包內(nèi)容、范 圍而增加工程成O甲方代表詳見(jiàn)施工環(huán)節(jié) 成本控制要點(diǎn) 四、“總分包配 合費(fèi)”5、材料 供應(yīng)(1)選型(2)材料供 應(yīng)方式(3)材料計(jì) 劃(4)預(yù)留時(shí)施工所用的各項(xiàng) 材料的選型應(yīng)在材 料招標(biāo)前確定。設(shè)計(jì)部主要解決的是材 料供應(yīng)對(duì)施工環(huán) 節(jié)成本的影響， 詳見(jiàn)施工環(huán)節(jié) 成本控制要點(diǎn) 五、“

19、材料供先確定材料供應(yīng) 方式，通過(guò)招標(biāo)確 定相關(guān)費(fèi)用。審算部組織 工程部參加間限時(shí)編制材料計(jì) 劃。材料計(jì)劃簽認(rèn)。甲方代表應(yīng)”要考慮可能出現(xiàn) 的問(wèn)題，留出相應(yīng) 的時(shí)間。經(jīng)辦部門(mén)6、工程款的支 付(5)自就進(jìn) 度(6)工程進(jìn) 度按合同約定執(zhí)行 何就。按進(jìn)度自就。多層次多角度審 核工程進(jìn)度。甲方代表 與監(jiān)理工程 師審核完成 的形象部位預(yù)算人員審 核工程價(jià)值 量詳見(jiàn)付款審批 程序規(guī)范附件2: “工程款付款 流程”(1)付款的 審批根據(jù)情況由不同 級(jí)別人員最終審 批。主管副總或 總經(jīng)理療料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第五項(xiàng)材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心 要素是計(jì)劃和信息，通過(guò)明確而科學(xué) 的流程，就

20、可以最大限度的減少在該 環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制 的目的?？刂埔?點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、材料 進(jìn)場(chǎng)計(jì) 劃采購(gòu)招投標(biāo) 及訂立合同時(shí) 間暫缺工程部招投標(biāo)規(guī)范中 未提及生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配 合具體參照標(biāo)準(zhǔn) 暫缺運(yùn)輸周期具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn) 近相對(duì)應(yīng)安裝、驗(yàn)收 周期與工程進(jìn)度相配 合交叉作業(yè)時(shí) 間與工序安排相聯(lián) 系2、材料 的性能 價(jià)格比市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信 息，建立材料市 場(chǎng)信息庫(kù)。審算部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù) 參數(shù)由設(shè)計(jì)部確 定或封樣。設(shè)計(jì)部招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材 料設(shè)備要制定招 投標(biāo)計(jì)劃。不需 招投標(biāo)的材料設(shè) 備，米用三家以 上廠家報(bào)價(jià)選 擇。審算部詳見(jiàn)招投標(biāo) 管理規(guī)范第 六

21、、七條和設(shè)備材料米 購(gòu)規(guī)范第四 條3、材料 款支付材料款支付方式材料款支付進(jìn)度保修款預(yù)付款限額控 制首次驗(yàn)收后付 款總額進(jìn)度控 制。保修款一般不 低于合同總價(jià)的 5%依據(jù)合同中約 JE伺就。經(jīng)辦部門(mén)（工 程部或設(shè)計(jì) 部）詳見(jiàn)付款審 批程序規(guī)范 附件3 “甲供材 料付款流程” 和附件7 ”采購(gòu) 類(lèi)付款流程”4、材料 驗(yàn)收數(shù)量驗(yàn)收幾方共同確認(rèn) 貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量甲方工地代表 或?qū)I(yè)工程師 負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收詳見(jiàn)設(shè)備材 料采購(gòu)規(guī)范 第八條質(zhì)量驗(yàn)收外觀質(zhì)量的驗(yàn) 收安裝后質(zhì)量的 驗(yàn)收工程部投入使用后的 質(zhì)量驗(yàn)收物業(yè)公司5、材料 保管與 保修材料保管在合同中明確 貨物的卸貨和保 管的責(zé)任承擔(dān)者工程部詳見(jiàn)設(shè)備材 料采購(gòu)

22、規(guī)范 第九條、第十 三到十六條材料保修用合同的方式 明確保修責(zé)任和 保修期第六項(xiàng)心肖售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制， 但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的 單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷(xiāo)售 涉及的部門(mén)比較多，所以各部門(mén)乃至 總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制 職能。止匕外，由于銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的一些操 作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影 響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須 有長(zhǎng)線考慮?？刂埔?點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查義件1、營(yíng)銷(xiāo)方案(1)費(fèi)用總額確定費(fèi)用目標(biāo) 總額項(xiàng)目部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管 理規(guī)范(2)市場(chǎng)信息收 集(3)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃(4)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算根據(jù)各種相關(guān) 因素確定具體計(jì) 劃和費(fèi)用銷(xiāo)

23、售部(5)營(yíng)銷(xiāo)方案審 批征求各方卸息 見(jiàn)，按審批流程 操作主管總經(jīng) 理詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)操作流 程規(guī)范2、營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)費(fèi) 用(1)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人 工費(fèi)用銷(xiāo)售人數(shù)控制銷(xiāo)售工作進(jìn)度 控制獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制銷(xiāo)售部部 門(mén)經(jīng)理(2)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器 具費(fèi)(3)賣(mài)場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng) 包裝費(fèi)(4)銷(xiāo)售模型費(fèi) 用(5)宣傳資料及 禮品費(fèi)(6)展銷(xiāo)費(fèi)銷(xiāo)售部專(zhuān) 業(yè)經(jīng)理和 部門(mén)經(jīng)理詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操 作規(guī)范(7)計(jì)劃額度控 制額度內(nèi)調(diào)劑和 超額審批制度主管總經(jīng) 理詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管 理規(guī)范3、媒體選擇(1)媒體及廣告 代理公司信息收 集和分析專(zhuān)人負(fù)責(zé)銷(xiāo)售部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操 作規(guī)范(2)招投標(biāo)先評(píng)后選的原 則銷(xiāo)售部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操 作規(guī)范內(nèi)部評(píng)審銷(xiāo)售部詳見(jiàn)招投標(biāo)管理

24、規(guī)范招投標(biāo)評(píng)審委員 會(huì)4、樣板 房裝修(1)設(shè)計(jì)、裝修市場(chǎng)信息收集 制訂裝修目標(biāo) 成本總額設(shè)計(jì)部、 銷(xiāo)售部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操 作規(guī)范和設(shè)計(jì) 規(guī)劃管理規(guī)范(2)材料采購(gòu)信息搜集材料、設(shè)備選型設(shè)計(jì)部詳見(jiàn)設(shè)備、材料 米購(gòu)規(guī)范(3)信息采集及 招投標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng) 審小組詳見(jiàn)招投標(biāo)管理 規(guī)范(4)樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管 協(xié)議物業(yè)公 司、銷(xiāo)售 部祥見(jiàn)物業(yè)管理規(guī) 范(5)材料回收、 保管和再利用建立材料設(shè)備 清單使用登記閑置品評(píng)估和 處理設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，物 業(yè)、銷(xiāo)售 部配合詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操 作規(guī)范控制要 點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查義件5、銷(xiāo)售 回款(1)銷(xiāo)售折扣點(diǎn)待定銷(xiāo)售前臺(tái) 負(fù)責(zé)待制訂相關(guān)管理辦 法(2)回

25、款周期待定銷(xiāo)售前臺(tái) 負(fù)責(zé)， 務(wù)監(jiān)督詳見(jiàn)回款管理規(guī) 范6、銷(xiāo)售補(bǔ)充條 款及承 諾承諾的給出制作樓書(shū) 承諾分類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)部負(fù) 責(zé)，設(shè) 計(jì)、工程 監(jiān)督待制訂相關(guān)管理辦 法(2)設(shè)計(jì)變更與 承諾變更審批與知 會(huì)制度承諾變更設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，銷(xiāo) 售、工程 協(xié)助7、客戶交房(1)交房日期(2)保修期(3)質(zhì)量補(bǔ)償晚交房原因分 類(lèi)處理與施工隊(duì)洽商 延長(zhǎng)保修期交房驗(yàn)收協(xié)議客戶服務(wù) 中1心負(fù) 責(zé)，銷(xiāo)售 前臺(tái)、物 業(yè)公司協(xié) 作詳見(jiàn)補(bǔ)償管理規(guī) 范8、其他(1)中介費(fèi)待定銷(xiāo)售部(2)與銷(xiāo)售相關(guān) 的其他費(fèi)用(如 因銷(xiāo)售要求而發(fā) 生的設(shè)計(jì)洽商變 更費(fèi))嚴(yán)格按相關(guān)流 程進(jìn)行主管副總詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)變 更管理規(guī)范等第七項(xiàng)程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控

26、制要點(diǎn)應(yīng)用指南工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于 有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些 信息可以來(lái)自合作方、第三方，和自 己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意 嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件1、乙方預(yù)算(1)乙方預(yù) 算內(nèi)容的審查先由造價(jià)比例大 的項(xiàng)目看(地面、 墻面、部分家 具)，縮小及調(diào)整 面積。注意報(bào)價(jià)拆分、 施工方法、報(bào)價(jià)及 招標(biāo)方法不同會(huì)影 響成本的問(wèn)題審算部負(fù)責(zé)，設(shè) 計(jì)部協(xié)助參見(jiàn)深圳公 司有關(guān)文件2、鋼筋 用量的核 實(shí)(1 )施工圖 中的鋼筋用量(2)洽商、變更的鋼筋用 量選擇弁委托現(xiàn)場(chǎng) 管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職 業(yè)道德良好、工作 認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià) 咨詢公司進(jìn)

27、行鋼筋 量計(jì)算工作財(cái)務(wù)部、審算部 與主管副總負(fù)責(zé) 確定工程造價(jià)咨 詢公司。詳見(jiàn)正在草 擬中工程預(yù) 決算管理規(guī) 范審算部專(zhuān)人負(fù)責(zé) 抽查與核實(shí)工程造 價(jià)咨詢公司的鋼筋 用量計(jì)算工作工程造價(jià)咨詢公 司與審算部相關(guān)人 員必須卜現(xiàn)場(chǎng)了解 乙方綁扎鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督負(fù)責(zé)的實(shí)際操作3、價(jià)差 的調(diào)整(1 )材料價(jià) 差(2)人工價(jià)差(3)費(fèi)用價(jià) 差嚴(yán)格執(zhí)行合同中 價(jià)差調(diào)整辦法及時(shí)跟蹤價(jià)格 (材料、人工、費(fèi) 用)變化情況當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常 波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與 相關(guān)單位商量對(duì)策審算部材料組與 預(yù)算工程師負(fù)責(zé)詳見(jiàn)正在草 擬中工程預(yù) 決算管理規(guī) 范4、 洽商、變更 的費(fèi)用控 制(1 )圖紙審 核(2)因市場(chǎng) 因素甲方對(duì)圖

28、 紙的修改(3)現(xiàn)場(chǎng)簽 證工程部項(xiàng)目部負(fù) 責(zé)組織各專(zhuān)業(yè)共同 審圖，實(shí)行專(zhuān)業(yè)負(fù)監(jiān)理公司審圖施工單位審圖甲方對(duì)圖紙做出重大修改之前，應(yīng) 進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng) 明確發(fā)生費(fèi)用的原 因和責(zé)任設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑 專(zhuān)業(yè)圖紙質(zhì)量的 審核工程部負(fù)責(zé)其他 專(zhuān)業(yè)圖紙的審核 工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)控 審算部負(fù)責(zé)審核 洽商、變更的合 理性、完整性(負(fù)洽商)及經(jīng) 濟(jì)性詳見(jiàn)正在草 擬中工程預(yù) 決算管理規(guī) 范控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件5、違約與索賠(1)工期(2)質(zhì)量甲方履行自己的 合同義務(wù)甲方督促乙方履 行合同義務(wù)工期與質(zhì)量重視 過(guò)程中控制1、工程項(xiàng)目 部負(fù)責(zé)施工 合同中技術(shù) 條款的監(jiān)控 2、審算

29、部負(fù) 責(zé)施工合同 中合同條款 經(jīng)濟(jì)部分的 監(jiān)控詳見(jiàn)正在草擬 中工程預(yù)決算 管理規(guī)范(3)配合管 理工程部項(xiàng)目經(jīng)理 負(fù)責(zé)各施工方的配 合問(wèn)題工程項(xiàng)目部 負(fù)責(zé)施工過(guò) 程中協(xié)調(diào)、 配合(4)停工、 窩工當(dāng)造成重大停、窩工時(shí)，工程部與 審算部及時(shí)進(jìn)行 停、窩工費(fèi)用計(jì)算審算部負(fù)責(zé) 違約費(fèi)用的 核實(shí)期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三 塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變 化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要 加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部 在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù) 外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門(mén)的有 關(guān)費(fèi)用支出情況?？刂埔?點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、財(cái)務(wù) 費(fèi)用(1 )公司開(kāi) 發(fā)速度、規(guī)模 與貸款計(jì)劃制定年度資 金計(jì)劃資金占?jí)嘿M(fèi)用 估算與控制1、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)年 度資金計(jì)劃2、財(cái)務(wù)部與審算 部配合控制占?jí)嘿Y 金量詳見(jiàn)付款審批 程序規(guī)范中工 程款付款流 程、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 付款流程(2)地價(jià)款 的支付制定項(xiàng)目總