商貿(mào)城場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃

1、商貿(mào)城市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃 商貿(mào)城市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃 工作重點(diǎn)：了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的商業(yè)現(xiàn)狀、市場(chǎng)機(jī)會(huì)、項(xiàng)目可依托資源。最終形成項(xiàng)目定位建議 與可行性研究報(bào)告，為招商與銷售工作作出指導(dǎo)。 本項(xiàng)目工作重點(diǎn)圍繞（項(xiàng)目所在市）商貿(mào)城的最初產(chǎn)品定位： （* ）,安排市場(chǎng)調(diào)研，力求 尋找市場(chǎng)空隙點(diǎn)、市場(chǎng)差異與可執(zhí)行層面。 下面我針對(duì)本項(xiàng)目的工作內(nèi)容制定如下執(zhí)行計(jì)劃： （一）市場(chǎng)調(diào)研目的 本次調(diào)研旨在通過分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費(fèi)承載與來源、市場(chǎng)資源依 托、投資經(jīng)營(yíng)力、可比類似競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場(chǎng)依托為導(dǎo)向，以客觀的市場(chǎng)研 判為依據(jù)，提出可行的市場(chǎng)定位，為項(xiàng)目的招商銷售提供依據(jù)。 市場(chǎng)調(diào)研所要需掌握

2、的資料： 1 1、 了解該區(qū)域城市商業(yè)整體規(guī)劃、布局與經(jīng)營(yíng)現(xiàn)況 2 2、 了解定位所述行業(yè)在城市的發(fā)展?fàn)顩r與需求 3 3、 了解商鋪投資經(jīng)營(yíng)戶的來源、投資意愿與經(jīng)營(yíng)需求 4 4、 了解輿論及投資經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度 5 5、 了解商業(yè)總體量與飽和度 6 6、 了解行業(yè)持續(xù)發(fā)展力與輻射能力 7 7、 了解周圍城市和行業(yè)組織的可借資源 （二）工作周期 3.293.29- -4.74.7，共計(jì) 10 10 天。 （三） 調(diào)研內(nèi)容與形式 調(diào)研內(nèi)容：政治法律環(huán)境、項(xiàng)目環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境、投資經(jīng)營(yíng)特殊群體、消費(fèi)來源及輻射 力、爭(zhēng)對(duì)手情況。 調(diào)研形式：資料收集及訪談?wù){(diào)研。 （四） 工作組人員名單與分工 項(xiàng)目組

3、全權(quán)負(fù)責(zé)： 項(xiàng)目報(bào)告主撰： 報(bào)告策劃負(fù)責(zé)： 銷售支持： 研展專員： 商業(yè)分析： 工作計(jì)劃統(tǒng)籌： （五）工作階段內(nèi)容與要求 工作階段 工作內(nèi)容 執(zhí)行 準(zhǔn)備工作 工作計(jì)劃安排，成員確定 時(shí)間安排 問卷與訪談提綱設(shè)計(jì)并討論 請(qǐng)主委審核問卷，并準(zhǔn)備好問卷與訪談提綱 調(diào)研禮物準(zhǔn)備 項(xiàng)目所在市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目立地條件與環(huán)境調(diào)研 當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境與商業(yè)現(xiàn)狀 商業(yè)政策、行業(yè)法規(guī)與商業(yè)規(guī)劃及商業(yè)供應(yīng)量 市場(chǎng)特色與可依托資源的調(diào)查 行業(yè)組織與政府走訪 投資經(jīng)營(yíng)戶的訪談 同類可比市場(chǎng)的調(diào)研 市場(chǎng)供應(yīng)情況的整理、分析 項(xiàng)目 SWOTFSWOTF 判 研究成果 提報(bào) 市場(chǎng)可行性報(bào)告及新定位遞交 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目業(yè)種規(guī)劃

4、與組合 項(xiàng)目定位報(bào)告主要內(nèi)容，依據(jù)項(xiàng)目 執(zhí)行結(jié)果與開發(fā)商意見再執(zhí)行 功能布局初步定位 項(xiàng)目主題定位 項(xiàng)目品牌形象定位 目標(biāo)客戶與消費(fèi)群體定位 銷售策略定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書 項(xiàng)目整體開發(fā)規(guī)劃與建議 項(xiàng)目建筑風(fēng)格與環(huán)境規(guī)劃建議 交通組織規(guī)劃建議 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)空間規(guī)劃布局建議 項(xiàng)目投資收益測(cè)算 成本費(fèi)用分析 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析 經(jīng)濟(jì)效益分析 （六）商業(yè)調(diào)查的課題與目的 一、 政治法律環(huán)境調(diào)查 （略） 目的：協(xié)助進(jìn)行市場(chǎng)決策 二、 項(xiàng)目基地調(diào)研 目的：進(jìn)行項(xiàng)目立地條件調(diào)研與分析 1 1 、項(xiàng)目周邊的交通狀況 2 2、 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況等 3 3、 項(xiàng)目周邊的商業(yè)設(shè)

5、施氛圍與競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的情況。 三、 項(xiàng)目商業(yè)大環(huán)境調(diào)查 目的：分析項(xiàng)目的市場(chǎng)容量 1 1、 地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性（國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)） ，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速 度和效益。 2 2、 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn) 開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。 3 3、 服務(wù)區(qū)域城市居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平 4 4、 目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 5 5、 稅政服務(wù)：重點(diǎn)調(diào)查商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶的政府政策。經(jīng)營(yíng)成本（稅收、租賃費(fèi)用）和收入狀況。 四、商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境調(diào)查 目的：分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)商鋪需求狀況 1

6、1、 商圈分布、商業(yè)的構(gòu)成（市場(chǎng)與商業(yè)街區(qū)）與消費(fèi)者來源。 2 2、 商鋪價(jià)格、功能（用途）、結(jié)構(gòu)、建設(shè)進(jìn)程、推廣方式、銷售租賃狀況等。 3 3、 類比市場(chǎng)的現(xiàn)分布、價(jià)格、檔次、定位、結(jié)構(gòu)、建設(shè)進(jìn)程、推廣方式、銷售租賃 狀況等。 5 5、本項(xiàng)目可比市場(chǎng)，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)投資戶對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì) 我們項(xiàng)目產(chǎn)品的接受程度。 6 6、 商鋪需求影響因素調(diào)查： 地區(qū)投資租賃戶的構(gòu)成、 來源及消費(fèi)群體消費(fèi)目的； 投資租賃戶 現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；投資租賃戶的收入變化及其購買能力與投向。 7 7、 商鋪需求發(fā)展趨勢(shì)分析。 五、 投資經(jīng)營(yíng)特殊群體分析 目的：了解項(xiàng)目可行性與機(jī)會(huì)點(diǎn) 1

7、1、 地區(qū)經(jīng)營(yíng)戶情況調(diào)查。 a a 、當(dāng)?shù)貜氖麓笮蜕虡I(yè)的人員調(diào)查； b b、 經(jīng)營(yíng)成本及投資收益情況； c c、 對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)情況、分布的認(rèn)識(shí)及需求； 2 2、 項(xiàng)目投資可行調(diào)查 a a 、項(xiàng)目了解度調(diào)查 b b 、當(dāng)?shù)赝顿Y情況了解 *投資者來源與分布情況； *經(jīng)營(yíng)及置業(yè)心態(tài)； *投資回報(bào)情況； c c 、項(xiàng)目的認(rèn)可情況與未來預(yù)計(jì)了解 六、 消費(fèi)來源及輻射力調(diào)查 目的：分析市場(chǎng)的消費(fèi)輻射能力 1 1、 消費(fèi)來源調(diào)查 可比市場(chǎng)消費(fèi)群體的類型、消費(fèi)群體的來源、消費(fèi)目的與消費(fèi)習(xí)慣 2 2、 消費(fèi)需求力調(diào)查 可比市場(chǎng)消費(fèi)量、消費(fèi)方式、消費(fèi)頻率 3 3、 媒體溝通渠道調(diào)查 了解主要的宣傳通路和客戶可觸媒介

8、 七、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況調(diào)查 目的：對(duì)比項(xiàng)目，尋求項(xiàng)目操作最佳方式 1 1、 爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查。 2 2、 競(jìng)爭(zhēng)者的商鋪設(shè)計(jì)、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的了解。 3 3、 競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。 4 4、 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。 5 5、 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。 6 6、 對(duì)未來競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)等。 7 7、 項(xiàng)目城市，尤其是同街區(qū)同類型商鋪的供給量和在市場(chǎng)上的銷售情況。 8 8、競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績(jī)效及其發(fā)展動(dòng)向（可不進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查） 。 （七）工作表單 項(xiàng)目所在市非個(gè)體商業(yè)情況調(diào)研記錄 開場(chǎng)：您好，

9、我們是受*房產(chǎn)委托進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)研究的工作人員， （遞名片），由于我們剛來, 對(duì)項(xiàng)目所在市還不是很了解，今天很冒昧地拜訪您，主要是考慮到您是這個(gè)行業(yè)里的專家， 我們對(duì)項(xiàng)目所在市商業(yè)能進(jìn)行個(gè)詳細(xì)的了解，取取經(jīng)， 。 拜訪人 拜訪者身份描述 聯(lián)系地址 訪談?dòng)涗?拜訪時(shí)間： 1 1、 您了解* *房產(chǎn)和* *房產(chǎn)開發(fā)的（案名）商貿(mào)城嗎？什么渠道知道的？ 2 2、 項(xiàng)目所在市的商業(yè)概況（布局、格局、特點(diǎn)）與經(jīng)濟(jì)特色與未來趨勢(shì)走向分析。 3 3、 項(xiàng)目所在市的主要的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的來源與經(jīng)營(yíng)品種，銷售對(duì)象與地區(qū) 4 4、 項(xiàng)目所在市的商業(yè)對(duì)外的銷售或者輻射的情況 5 5、 項(xiàng)目所在市以前是否有過類似航宇房產(chǎn)的

10、開發(fā)商業(yè)與住宅的外地公司開發(fā)項(xiàng)目。結(jié)果如 何？ 6 6、 您對(duì)項(xiàng)目所在市商業(yè)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)的看法？ 7 7、 您對(duì)我們項(xiàng)目定位為（* * ）的看法怎么樣？ 8 8、 您認(rèn)為以我們項(xiàng)目這么大的面積與項(xiàng)目所在市目前的商業(yè)現(xiàn)狀， 項(xiàng)目可以操作的機(jī)會(huì)是那 些？怎么操作最合適？我項(xiàng)目的商鋪銷售價(jià)格可能達(dá)到的價(jià)格？ 9 9、 （針對(duì)市場(chǎng)管理部門） 我想大概了解下，經(jīng)營(yíng)者現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)成本 （稅費(fèi)、管理費(fèi)等） 和大 概年收益。 項(xiàng)目所在市商業(yè)個(gè)體調(diào)研記錄 開場(chǎng)：您好，我們是*房地產(chǎn)的工作人員，（遞名片），我們現(xiàn)在在（地點(diǎn)）開發(fā)一塊商業(yè)項(xiàng)目, 今天很冒昧地拜訪您，主要是想聽聽您的意見，了解下情況。 （考慮到經(jīng)營(yíng)戶時(shí)

11、間上可能比較緊，所以可將下面的提綱打亂，逐個(gè)記錄?；蛘哒沂袌?chǎng)工商 部門或市場(chǎng)辦公室推薦進(jìn)行訪談。） 拜訪人 拜訪者身份描述 聯(lián)系地址 訪談?dòng)涗浫耍?拜訪時(shí)間： 檔案編號(hào)： 1 1、 您現(xiàn)在的店鋪是買的還是租的？ 租：您是什么時(shí)候開始經(jīng)營(yíng)您現(xiàn)在的店鋪的？當(dāng)時(shí)租金與轉(zhuǎn)讓費(fèi)用大概是多少？您現(xiàn)在的大 致租金/年是多少？現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓的話要什么轉(zhuǎn)讓價(jià)格？購買此店鋪要多少價(jià)格？ 買：房東是項(xiàng)目所在市的嗎？當(dāng)時(shí)購買的價(jià)格是多少？現(xiàn)在進(jìn)行租售價(jià)格為多少（此問題必 問）？ 2 2、 您是項(xiàng)目所在市本地的嗎？如果不是， 是來自哪里的，和您同地區(qū)來項(xiàng)目所在市經(jīng)營(yíng)的還 有嗎？現(xiàn)在在經(jīng)營(yíng)什么？有沒商會(huì)或者團(tuán)體？（如果有。記錄下聯(lián)系方式） 3 3、 現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目主要的面對(duì)的客戶是哪些？都從哪里來？除項(xiàng)目所在市還有那里的？ （項(xiàng) 目所在市以外的客戶是怎么了解您與您的產(chǎn)品的） 4 4、 項(xiàng)目所在市的消費(fèi)能力怎么樣？（分析。淺談）生意經(jīng)營(yíng)如何？ 5 5、 您對(duì)您現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)格局和物業(yè)管理滿意嗎？有什么意見？ 6 6、 如果您現(xiàn)在再開新店，會(huì)經(jīng)營(yíng)些什么？還是維持不變？ 7 7、 您對(duì)于我們的項(xiàng)目（項(xiàng)目地點(diǎn)）了解嗎？通過什么渠道了解的？ 8 8、 您對(duì)于我們項(xiàng)目定位為（* * ）的看法怎么樣？您認(rèn)為做什么最合適？ 9 9、 您是否會(huì)去我們項(xiàng)目開新店或者分店？您對(duì)那