保利地產(chǎn)2016年第三方精裝修交付評(píng)價(jià)方案

1、保利地產(chǎn)第三方交付評(píng)估方案工程管理中心一、評(píng)估要求各子公司所有由我司操盤在建住宅項(xiàng)目（含公寓、別墅）的各交付批次樓棟 在集中交付前均需參與第三方交付評(píng)估工作。二、評(píng)估流程第三方交付評(píng)估工作流程完成施工驗(yàn)收?qǐng)?bào)備評(píng)估資泄集中交付待檢 交付前7至15日開展現(xiàn)場(chǎng)評(píng)彳J組織安排人友一編寫評(píng)估簡(jiǎn)專業(yè)培訓(xùn)編制工作計(jì)兔司公方三第不具備不合格判定為高風(fēng)降f不滿足判定為高風(fēng)險(xiǎn)1、各子公司需于規(guī)定時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目的交付計(jì)劃、合同交付時(shí)間及交付批次的相 關(guān)信息按照附件一：第三方交付評(píng)估信息采集表 的內(nèi)容進(jìn)行填寫并在工程管 理中心報(bào)備；2、各子公司應(yīng)于集中交樓前15天完成工程施工及竣工驗(yàn)收手續(xù)，并于計(jì)劃集中 交付日期前15

2、至30日按要求填寫項(xiàng)目交付評(píng)估申請(qǐng)表，并提交至工程管理 中心與第三方評(píng)估單位（有提前交付的，須第一時(shí)間通知第三方評(píng)估公司）；若受檢項(xiàng)目集中交付前15天仍未完成現(xiàn)場(chǎng)施工及相關(guān)驗(yàn)收，或未完成交付評(píng)估中 請(qǐng)，每延遲一天，將予以0.5分/天的綜合分扣分處理 附件二：項(xiàng)目交付評(píng)估中 請(qǐng)表；3、工程管理中心、第三方評(píng)估單位核對(duì)項(xiàng)目交付評(píng)估申請(qǐng)表后對(duì)于滿足交付條件的交付項(xiàng)目組織第三方開展現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估，評(píng)估工作于集中交付前 7至15天 開展，為了給各項(xiàng)目預(yù)留相應(yīng)的整改時(shí)間， 第三方最遲必須在交付前7日完成交 付評(píng)估工作，現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估工作當(dāng)日完成。4、第三方評(píng)估單位完成現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估后于 2日內(nèi)編寫完成正式評(píng)估簡(jiǎn)報(bào)并遞交工程

3、 管理中心審核。工程管理中心于 2日內(nèi)完成簡(jiǎn)報(bào)審核及發(fā)放工作。三、評(píng)估內(nèi)容交付評(píng)估內(nèi)容參見下表，具體內(nèi)容詳見 附件三：交付評(píng)估記錄表部位評(píng)估內(nèi)容備注戶內(nèi)（精裝修）防滲漏檢查、空鼓/開裂檢查、戶內(nèi)實(shí)測(cè)、地 面、墻面、天花、踢腳、窗臺(tái)、門檻、入戶門、 戶內(nèi)門、門窗、欄桿、給排水、強(qiáng)弱電、柜體1、各項(xiàng)的使用功 能、設(shè)計(jì)合理性、 材料品質(zhì)、安全性等觀感與功能檢查等作為品質(zhì)缺陷項(xiàng) 檢查。戶內(nèi) （毛坯）防滲漏檢查、空鼓/開裂檢查、戶內(nèi)實(shí)測(cè)、地 面、墻面、天花、窗臺(tái)、門檻、入戶門、門窗、 欄桿、給排水、強(qiáng)弱電等觀感與功能檢查部位評(píng)估內(nèi)容備注公共部位地卜車庫、地下室電梯廳、首層大堂、標(biāo)準(zhǔn)層 電梯間、走火樓梯、

4、屋向、公建配套1、各項(xiàng)的使用功 能、設(shè)計(jì)合理性、 材料品質(zhì)、安全性 等作為品質(zhì)缺陷項(xiàng) 檢查。室外建筑立面、巾政、園林四、評(píng)估方案（一）評(píng)估條件第三方交付評(píng)估的項(xiàng)目或交付樓棟需具備以下條件：1、交付區(qū)域工程完工，完成保潔工作；2、完成交付的法定程序及證件辦理工作；3、完成現(xiàn)場(chǎng)供水、供電、供氣、供暖的接駁及施工，達(dá)到使用條件。（二）評(píng)估時(shí)間評(píng)估工作于集中交付前7至15天開展，評(píng)估工作為期一天，當(dāng)天完成。（三）評(píng)估抽選范圍1、各子公司所有交付的住宅項(xiàng)目（含公寓、別墅），評(píng)估單元按精裝修或土建施 工單位劃分；2、交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝修的項(xiàng)目，每家精裝修單位劃為一個(gè)評(píng)估單元 ，別墅類戶內(nèi) 隨機(jī)抽選9套；住宅與

5、公寓類戶內(nèi)隨機(jī)抽12套。3、交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯的項(xiàng)目，別墅類戶內(nèi)隨機(jī)抽選 9套，住宅與公寓類戶內(nèi)隨機(jī) 抽12套（當(dāng)同一批次內(nèi)由兩家或兩家以上土建總包施工時(shí)，交付評(píng)估按土建總 包劃分評(píng)估單元分別評(píng)估）。4、標(biāo)準(zhǔn)層公共部位包含標(biāo)準(zhǔn)層電梯間、走火樓梯。抽選部位為被抽選的戶內(nèi)對(duì) 應(yīng)樓棟的標(biāo)準(zhǔn)層公用部位。5、屋面為被抽選的戶內(nèi)對(duì)應(yīng)樓棟的屋面。6、首層大堂為被抽選的戶內(nèi)對(duì)應(yīng)樓棟的大堂，同一批次內(nèi)抽選2個(gè)首層大堂。7、地下室電梯廳的抽選為首層大堂對(duì)應(yīng)的地下電梯廳，抽選數(shù)量同首層大堂。8、地下車庫為所選地下室電梯廳延伸出來的防火分區(qū)。檢查內(nèi)容（或部位）含 地下室出入口、墻、地及頂滲漏、地面、坡道、崗?fù)ぁ⑼＼囄?、?/p>

6、水溝、集水井 等（所選測(cè)區(qū)末覆蓋時(shí)，需增加檢查區(qū)域）。抽選數(shù)量為首層大堂對(duì)應(yīng)地下車庫 的一個(gè)防火分區(qū)（共2個(gè)防火分區(qū)）。9、對(duì)于交付批次內(nèi)存在公建配套的項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)該交付批次內(nèi)所有的公建配套進(jìn) 行評(píng)估。10、建筑外立面隨機(jī)選取3棟參與評(píng)估，不足3棟時(shí)全數(shù)檢查；11、市政、園林檢查區(qū)域?yàn)樾^(qū)主入口、小區(qū)圍蔽、中心園區(qū)及主要行走道路作 為評(píng)估范圍，如出現(xiàn)分期交付項(xiàng)目對(duì)于以上部位共用情況時(shí)，仍參與評(píng)估并在報(bào)告內(nèi)進(jìn)行提示。12、評(píng)估單元實(shí)測(cè)實(shí)量測(cè)區(qū)的選取，每一評(píng)估單元所抽選的戶內(nèi)任選 2套進(jìn)行實(shí) 測(cè)。13、防滲漏檢查包括外窗淋水試驗(yàn)、衛(wèi)生間蓄水試驗(yàn)、地漏排水及廚衛(wèi)臺(tái)盆排水、 給水管打壓試驗(yàn)、陽臺(tái)管根蓄水

7、試驗(yàn)、公共區(qū)域滲漏點(diǎn)查看。外窗淋水試驗(yàn)（選 取一棟的3個(gè)樓層作為淋水范圍，掛管1層檢測(cè)3層）、衛(wèi)生間蓄水試驗(yàn)（選取 10個(gè)衛(wèi)生間作為檢查范圍）、給水管打壓試驗(yàn)（選取 4戶進(jìn)行打壓）、地漏排水 及廚衛(wèi)臺(tái)盆排水（選取10個(gè)地漏、廚衛(wèi)臺(tái)盆各5個(gè)，精裝交付檢查）、陽臺(tái)管根 蓄水試驗(yàn)（選取10個(gè)陽臺(tái)管根、毛坯交付檢查）、公共區(qū)域滲漏點(diǎn)查看（所選戶 內(nèi)觀感對(duì)應(yīng)的樓層公區(qū)及地下車庫的兩個(gè)防火分區(qū)）。詳見附件四：防滲漏試驗(yàn) 檢查說明14、空鼓/開裂檢查分為戶內(nèi)空鼓/開裂檢查及公共區(qū)域空鼓/開裂檢查，戶內(nèi)檢 查范圍為戶內(nèi)觀感抽選的12戶或9戶內(nèi)進(jìn)行檢查、公共區(qū)域檢查范圍為 2個(gè)地 下室電梯廳、2個(gè)首層大堂、戶內(nèi)

8、觀感抽選對(duì)應(yīng)樓層的公共部位。 （公區(qū)墻面如 果采用干掛形式裝飾，取消空鼓檢查）詳見 附件五：空鼓開裂檢查說明（四）、評(píng)估組織構(gòu)架：第三方評(píng)估單位設(shè)總負(fù)責(zé)人一名，全面協(xié)調(diào)保利集團(tuán)交付評(píng)估工作，第三方 評(píng)估按四人組配置，對(duì)評(píng)估單元進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估經(jīng)理一名和評(píng)估師三名。（五）、評(píng)分方式：1、戶內(nèi)觀感、標(biāo)準(zhǔn)層公共部位、屋面由三名評(píng)估師按選取測(cè)區(qū)平均分配進(jìn)行檢 查，分別打分，各分項(xiàng)的最終得分為三人算術(shù)平均分；2、首層大堂、地下室電梯廳、地下車庫由一名評(píng)估師負(fù)責(zé)檢查打分；各分項(xiàng)得 分為評(píng)估師檢查得分；3、建筑外立面、公建配套、市政、園林由三名評(píng)估師分別打分，分項(xiàng)的最終得分為三人算術(shù)平均分；4、實(shí)測(cè)得分按現(xiàn)場(chǎng)

9、采集數(shù)據(jù)，采用加權(quán)計(jì)算實(shí)測(cè)得分；5、防滲漏得分按照現(xiàn)場(chǎng)所做的各項(xiàng)試驗(yàn)對(duì)應(yīng)相應(yīng)的權(quán)重計(jì)算得分；6、空鼓/開裂由三名評(píng)估師按選取測(cè)區(qū)平均分配進(jìn)行檢查， 分項(xiàng)的最終得分為三 人算術(shù)平均分。（六）、項(xiàng)目評(píng)估得分：交付評(píng)估根據(jù)項(xiàng)目的交付標(biāo)準(zhǔn)，分為精裝修交付與毛坯交付兩種檢查標(biāo)準(zhǔn)：1、精裝交付項(xiàng)目綜合分=滲漏X 15%+空鼓開裂X 10%+戶內(nèi)實(shí)測(cè)X 10%+戶內(nèi)觀 感X 45% +公共部位X 15% +室外觀感X 5%2、毛坯交付項(xiàng)目綜合分=滲漏X 15%針鼓開裂X 10%戶內(nèi)實(shí)測(cè)X 10% +戶內(nèi)觀 感X 35% +公共部位X 20% +室外觀感X 10%精裝修交付項(xiàng)目評(píng)價(jià)部位評(píng)價(jià)內(nèi)容得分占比子項(xiàng)滲漏

10、(15%滲漏試驗(yàn)15%外窗淋水、衛(wèi)生間蓄水、給水管打壓、地漏 及廚衛(wèi)臺(tái)盆排水、公共區(qū)域滲漏觀察空鼓開裂 （10%空鼓開裂 檢查10%廚衛(wèi)間墻地面、室內(nèi)地面、門檻石、門頭、 窗臺(tái)石、廚衛(wèi)間墻地面、踢腳線戶內(nèi)實(shí)測(cè)（10%房間尺寸3%凈高、開問/進(jìn)深、天花平整度設(shè)備安裝1%開關(guān)插座局度墻卸飾卸3%涂料平整度、墻磚平整度、涂料垂直度、墻 傳垂直度、涂料陰陽角、墻磚陰陽角、地面飾卸2%地磚平整度、地磚接縫高低差戶內(nèi)門1%門框止、側(cè)面垂直度精裝修交付項(xiàng)目評(píng)價(jià)部位評(píng)價(jià)內(nèi)容得分占比子項(xiàng)戶內(nèi)觀感 (45%地面5%木地板、石材、地磚墻向5%瓷磚、石材、乳膠漆、墻紙、軟包天花5%乳膠漆、吊頂、線條門檻石2%門檻石窗

11、臺(tái)石2%窗臺(tái)石踢腳線2%踢腳線入戶門3%入戶門戶內(nèi)門3%戶內(nèi)門櫥柜3%柜體、臺(tái)盆淋浴2%淋浴隔斷、浴缸門窗3%落地門、鋁合金(塑鋼)窗欄桿2%欄桿給排水2%管道、給水、排水、坐便器強(qiáng)弱電2%照明、開關(guān)、插座、電箱空調(diào)/采 暖2%空調(diào)、地暖其他2%花灑、龍頭、五金公共部位 (15%地卜車庫3%地面、標(biāo)示系統(tǒng)、坡道入口、安裝地下室 電梯廳1%裝修首層大堂2%出入大門、大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)層4%管道設(shè)備、裝修、走火樓梯屋面2%煙道、防雷、滲漏、管道設(shè)備、裝飾電梯2%電梯公建配套1%給排水、強(qiáng)弱電、裝飾裝修室外觀感(5%建筑立面2%磚飾面、石材飾面、涂料、管道、百葉園林2%草坪、喬木、灌木、鋪裝、園建、小區(qū)出

12、入 口巾政1%路面、井蓋、室外設(shè)備毛坯交1寸項(xiàng)目評(píng)價(jià)部位評(píng)價(jià)內(nèi)容得分占比子項(xiàng)防滲漏(15%滲漏試驗(yàn)15%外窗淋水、衛(wèi)生間蓄水、給水管打壓、 陽臺(tái)管根蓄水、公共區(qū)域滲漏觀察空鼓開裂 (10%空鼓開裂檢 查10%戶內(nèi)墻地面、樓面找平層(含供暖覆蓋 層)、樓板裂縫戶內(nèi)實(shí)測(cè) (10%房間尺寸3%凈高、開問/進(jìn)深、頂板水平度設(shè)備安裝1%開關(guān)插座局度墻向3%墻向平整度、墻向垂直度、陰陽角方正地面2%地向平整度、地面水平度毛坯交付項(xiàng)目評(píng)價(jià)部位評(píng)價(jià)內(nèi)容得分占比子項(xiàng)門洞1%門洞尺寸偏差戶內(nèi)觀感 (35%地面5%地面墻向5%墻向天花5%天花防水3%衛(wèi)生問入戶門3%入戶門門窗2%落地門、鋁合金(塑鋼)窗欄桿2%欄桿

13、給排水3%管道、給水、排水強(qiáng)弱電3%開關(guān)、插座、電相空調(diào)/采暖2%空調(diào)、地暖其他2%燃?xì)?、五金公共部?(20%地卜車庫3%地面、標(biāo)示系統(tǒng)、坡道入口、安裝地下室 電梯廳1%裝修首層大堂2%出入大門、大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)層6%管道設(shè)備、裝修、走火樓梯屋面3%煙道、防雷、滲漏、管道設(shè)備、裝飾電梯3%電梯公建配套2%給排水、強(qiáng)弱電、裝飾裝修：物業(yè)服務(wù) 中心、老年人活動(dòng)中心、居委會(huì)、學(xué)校、 會(huì)所等小區(qū)配套公建室外觀感 (10%建筑立面4%磚飾面、石材飾面、涂料、管道、百葉園林4%草坪、喬木、灌木、鋪裝、園建、小區(qū) 出入口巾政2%路面、井蓋、室外設(shè)備3、各分項(xiàng)得分按現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際評(píng)估的各子項(xiàng)得分進(jìn)行換算，最終評(píng)分為實(shí)

14、際評(píng)估的 各個(gè)分項(xiàng)按照所占權(quán)重?fù)Q算得分。4、各個(gè)子項(xiàng)按照問題的嚴(yán)重性及考慮到維修整改工作的難易分為以下幾類問題:問題性質(zhì)問題描述扣分原則輕微問題米取一般快修即可解決， 影響業(yè)主別息度各個(gè)小項(xiàng)共計(jì)4項(xiàng)，每項(xiàng) 為5%共計(jì)20%一M問題維修整改工作在1至2日 內(nèi)可解決，影響業(yè)主收樓各個(gè)小項(xiàng)共計(jì)3項(xiàng)，每項(xiàng) 為10%共計(jì)30%嚴(yán)重問題維修整改需在3日以上， 嚴(yán)重影響業(yè)主滿意度及 收樓進(jìn)度各個(gè)小項(xiàng)共計(jì)2項(xiàng)，每項(xiàng) 為25%共計(jì)50%說明：各個(gè)子項(xiàng)累計(jì)100%按照每發(fā)現(xiàn)一類問題性質(zhì)扣分的原則進(jìn)行判定，扣 分分?jǐn)?shù)由上述問題性質(zhì)進(jìn)行判定，評(píng)估時(shí)/、考慮問題發(fā)生的次數(shù)及出現(xiàn)的頻次。其中涉及安全、使用功能、設(shè)計(jì)合理性

15、及材料品質(zhì)按品質(zhì)缺陷進(jìn)行統(tǒng)計(jì)記錄，在報(bào)告中進(jìn)行提示。（七）、根據(jù)第三方現(xiàn)場(chǎng)交付評(píng)估工作，按以下標(biāo)準(zhǔn)對(duì)交付風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行初步判斷較低風(fēng)險(xiǎn)：滲漏、空鼓/開裂、戶內(nèi)觀感、戶內(nèi)實(shí)測(cè)、公共部位、室外六項(xiàng)得分 均在80分以上（含80分）；一般風(fēng)險(xiǎn)：滲漏、空鼓/開裂、戶內(nèi)觀感、戶內(nèi)實(shí)測(cè)、公共部位、室外六項(xiàng)得分 中任何一項(xiàng)得分在80分以下；較大風(fēng)險(xiǎn)：滲漏、空鼓/開裂、戶內(nèi)觀感、戶內(nèi)實(shí)測(cè)、公共部位、室外六項(xiàng)得分 中任何一項(xiàng)得分在70分以下；重大風(fēng)險(xiǎn)：滲漏、空鼓/開裂、戶內(nèi)觀感、戶內(nèi)實(shí)測(cè)、公共部位、室外六項(xiàng)得分 中任何一項(xiàng)得分在60分以下；項(xiàng)目計(jì)劃交付前仍不具備申報(bào)條件的或提交資料不滿足本方案要求的也視為重 大風(fēng)險(xiǎn)。五

16、、結(jié)果應(yīng)用：1、交付評(píng)估結(jié)果于第三方交付評(píng)估完成后 4日內(nèi)書面告知子公司；2、對(duì)于存在較大、重大交付風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目予以書面通告；3、各子公司所屬項(xiàng)目的交付綜合得分在每一次的評(píng)估過程中進(jìn)行動(dòng)態(tài)排名，年底進(jìn)行統(tǒng)一排名；4、交付中單項(xiàng)的評(píng)分與供方年度考核掛鉤；5、對(duì)于交付中發(fā)現(xiàn)的客服、技術(shù)、銷售類問題由第三方評(píng)估單位收集后統(tǒng)一由 工程管理中心進(jìn)行整理，并與各子公司、技術(shù)研發(fā)中心、品牌管理中心商議后形 成公司正式文件制度及流程。六、配合事項(xiàng)：1、對(duì)于防滲漏試驗(yàn)，項(xiàng)目須按照防滲漏試驗(yàn)檢查說明提前準(zhǔn)備好噴淋設(shè)備、 兩套打壓設(shè)備。2、對(duì)于戶內(nèi)門、管井門、信報(bào)箱等，提前準(zhǔn)備好鑰匙。3、對(duì)于實(shí)測(cè)，項(xiàng)目須準(zhǔn)備相應(yīng)的圖

17、紙，便于設(shè)計(jì)值的確定。4、對(duì)于精裝交付項(xiàng)目，提前準(zhǔn)備好水桶，以便于進(jìn)行陽臺(tái)及衛(wèi)生間的試水試驗(yàn)。5、室外評(píng)估時(shí)，準(zhǔn)備好鐵鍬，以便于評(píng)估工程師評(píng)估時(shí)對(duì)種植土的挖土抽樣檢 查；并準(zhǔn)備園林圖紙，用以檢查喬木胸徑、灌木冠幅。6、第三方交付評(píng)估完成后，參加人員應(yīng)對(duì)第三方的交付工作做出評(píng)價(jià)，按照附件六：保利地產(chǎn)第三方評(píng)估服務(wù)確認(rèn)單 的要求填寫確認(rèn)單。七、評(píng)估管理規(guī)定及扣減分：評(píng)估過程如出現(xiàn)下列情況，經(jīng)工程管理中心核實(shí)進(jìn)行扣分及通報(bào)處理：1、若受檢項(xiàng)目集中交付前15天仍未完成現(xiàn)場(chǎng)施工及相關(guān)驗(yàn)收，或未完成交付評(píng) 估申請(qǐng)，每延遲一天，將予以0.5分/天的綜合分扣分處理。2、評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)宴請(qǐng)、贈(zèng)送禮品、購物卡、現(xiàn)金等情

18、況（不分甲方、監(jiān)理、施工單位），該標(biāo)段綜合分扣減5分。3、規(guī)避測(cè)區(qū)，阻止評(píng)估人員正常檢查，該標(biāo)段綜合分扣減 5分。4、項(xiàng)目人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)有意漏報(bào)、隱瞞等，經(jīng)評(píng)估組證實(shí)，該標(biāo)段綜合分扣減5分。5、項(xiàng)目人員配合檢查過程中，有妨礙正常評(píng)估、故意引導(dǎo)或調(diào)整評(píng)估樓號(hào)，該標(biāo)段綜合分扣減5分。6、項(xiàng)目人員不真實(shí)填報(bào)采集信息，誤導(dǎo)第三方評(píng)估，該子公司年度得分扣減27、未經(jīng)工程管理中心認(rèn)可未開展交付評(píng)估進(jìn)行集中交樓的，該子公司年度得分扣減2分。8、其它有違集團(tuán)相關(guān)管理規(guī)定及制度的行為。9、第三方評(píng)估如有違公正、客觀、廉潔的評(píng)估行為，集團(tuán)工程管理中心經(jīng)核實(shí) 將按合同處理。為了鼓勵(lì)各城市公司積極提升交付質(zhì)量，增加優(yōu)秀做法加分項(xiàng)：1、交付評(píng)估時(shí)由各項(xiàng)目中報(bào)，由集團(tuán)工程管理中心及第三方