XX房地產(chǎn)股份公司項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)管理辦法

1、AA房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)管理辦法提 綱一、市場(chǎng)拓展1、土地信息獲?。ǖ谒臈l，N天）2、投資意向前期市場(chǎng)調(diào)研（第五條，15天）3、意向土地持續(xù)跟蹤（第六條，45天）4、土地公告及競(jìng)買（第七條，21天）二、營(yíng)銷策劃1、項(xiàng)目可研前期市場(chǎng)調(diào)研（第八條，15天）2、土地購(gòu)置前期深度市場(chǎng)調(diào)研（第九條，15天）3、項(xiàng)目啟動(dòng)前期市場(chǎng)深度研究（第十條，30天）4、項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備（第十一條，192天）5、項(xiàng)目亮相（第十二條，60天）6、項(xiàng)目公開期（第十三條，30天）7、項(xiàng)目開盤銷售（第十四條，15天）8、項(xiàng)目日常銷售（第十五條，N天）9、項(xiàng)目清盤（第十六條，90天）三、工程建設(shè)（一）建筑安裝工程1、

2、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及內(nèi)部審批（第十七二十一條，100天）2、項(xiàng)目規(guī)劃方案政府報(bào)批（第二十二二十四條，62天）3、單體工程設(shè)計(jì)（第二十五二十七條，43天）4、單體工程預(yù)算與招投標(biāo)（第二十八三十條，102天）5、單體工程施工（第三十一三十四條，N天）6、單體工程竣工、驗(yàn)收、備案、交房（第三十五四十二條，N天）（二）市政配套與園林景觀工程1、市政配套與園林景觀方案設(shè)計(jì)（第四十三四十六條，N天）2、施工圖設(shè)計(jì)（第四十七四十九條，N天）3、市政配套與園林景觀工程預(yù)算編制與招投標(biāo)（第五十五十二條，N天）4、市政配套及園林景觀工程施工與竣工驗(yàn)收（第五十三五十四條，N天）四、物業(yè)管理1、物業(yè)招標(biāo)（第五十五條，N天）

3、2、單體工程施工（第五十六五十七條，N天）3、接管驗(yàn)收、入住準(zhǔn)備（第五十八五十九條，N天）4、前期物業(yè)管理服務(wù)（第六十六十一條，N天）總 論第一條 制定本辦法的目的是為了使公司運(yùn)營(yíng)程序化、規(guī)范化。在明確項(xiàng)目開發(fā)各項(xiàng)業(yè)務(wù)主體職權(quán)的同時(shí)，用科學(xué)規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)指導(dǎo)工作的進(jìn)行，以獲取高效及時(shí)的工作成果。第二條 項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)是指以“項(xiàng)目”為單位進(jìn)行“市場(chǎng)拓展”、“營(yíng)銷策劃”、“工程建設(shè)”、“物業(yè)管理”等工作。項(xiàng)目開發(fā)過程中所涉各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作均有開始條件、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限、所涉單位、工作事項(xiàng)等內(nèi)容，在公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)中由所涉業(yè)務(wù)主體參照?qǐng)?zhí)行。第三條 本辦法以取得土地、項(xiàng)目啟動(dòng)、項(xiàng)目開工、項(xiàng)目開盤、項(xiàng)目竣工、辦理入住

4、為關(guān)鍵工作節(jié)點(diǎn)。工作流程及相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)詳見AA發(fā)展項(xiàng)目開發(fā)流程時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖。本標(biāo)準(zhǔn)及網(wǎng)絡(luò)圖中所指的各項(xiàng)工作的開展時(shí)間均為最遲的時(shí)間，在實(shí)際工作中為了科學(xué)、合理的節(jié)約開發(fā)周期，可以根據(jù)具體情況提前開展相關(guān)工作。第一章 市場(chǎng)拓展第四條 土地信息獲取一、開始條件：發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）設(shè)立二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：由公司每年年度計(jì)劃中土地購(gòu)置計(jì)劃所列時(shí)限決定三、工作成果：獲取符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的地塊信息，包括政府出讓地塊、合作型地塊和其他類型土地信息。四、所涉單位：發(fā)展部、分子公司開發(fā)部五、工作事項(xiàng)：公司發(fā)展部、分子公司開發(fā)部：1、信息獲取渠道建設(shè)加強(qiáng)與政府職能部門（以土地、規(guī)劃部門為主）的關(guān)系建設(shè)，特別注重與主

5、管領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系的建立；加深與業(yè)內(nèi)人士（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)前期人員、中介代理公司、媒體等）溝通，以及加強(qiáng)其他各種社會(huì)資源關(guān)系（產(chǎn)權(quán)中心、清算中心、拍賣行等）的建立。2、土地信息獲?。?）政府職能部門擬出讓土地（2）其他開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓或?qū)で蠛献鳎?）其他土地信息（擬清算可直接開發(fā)或變更手續(xù)簡(jiǎn)易且可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地）3、深入了解土地信息、土地項(xiàng)目初步判斷和甄選、土地項(xiàng)目上市運(yùn)作（1）政府?dāng)M出讓土地 通過土地職能部門詳細(xì)了解擬出讓土地基本情況，包括土地現(xiàn)狀圖（土地具體位置、四至以及周邊情況）、土地規(guī)劃限制性條件（用地面積、四圍退紅線、用地屬性、容積率、建筑密度、限高等）、土地?cái)M定上市計(jì)劃（土地上市時(shí)

6、間、上市方式、土地起價(jià)總款、土地款支付、土地競(jìng)買人資格要求、競(jìng)買保證金等）以及土地交付使用條件。 初步估算土地合理成交價(jià)，測(cè)算土地開發(fā)預(yù)計(jì)利潤(rùn)、開發(fā)周期和項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金投入。 根據(jù)中的初略測(cè)算，甄選適合公司發(fā)展戰(zhàn)略的項(xiàng)目或“短平快”項(xiàng)目（資金投入小、利潤(rùn)相對(duì)較好和投資周期短）。 當(dāng)?shù)貕K項(xiàng)目適合公司發(fā)展，迅速地與土地交易部門（特別是主管土地上市工作的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)）聯(lián)系，積極與土地相關(guān)部門溝通、運(yùn)作，重新擬定土地上市計(jì)劃（使得政府土地上市時(shí)間安排最宜于公司資金安排），提高土地競(jìng)買人資質(zhì)要求（國(guó)家一級(jí)開發(fā)資質(zhì)）和履約保證金等。（2）其他開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓或?qū)で蠛献?與合作方取得聯(lián)系，達(dá)成初步合作意向，并詳細(xì)

7、了解擬出讓土地基本情況，包括土地現(xiàn)狀圖（土地具體位置、四至以及周邊情況）、土地規(guī)劃條件（用地面積、退紅線距離、用地屬性、容積率、建筑密度、建筑限高等）、合作方初步擬定土地價(jià)（土地轉(zhuǎn)讓價(jià)或合作開發(fā)折價(jià)）、以及土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓資金支付方式。 通過土地、規(guī)劃職能部門核實(shí)合作方所提供土地所有權(quán)、規(guī)劃條件準(zhǔn)確性，以及詳細(xì)了解地塊的其他限制性條件。 根據(jù)合作方擬定土地價(jià)，估計(jì)初步地塊預(yù)期開發(fā)利潤(rùn)、項(xiàng)目現(xiàn)金流以及項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金投入。 根據(jù)中的初略測(cè)算和公司資金現(xiàn)狀及安排，同時(shí)結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略，初步判斷該合作項(xiàng)目是否適合公司開發(fā)（含合作開發(fā)）。 當(dāng)中的初步判斷項(xiàng)目適合公司開發(fā)（含合作開發(fā)）時(shí)，一方面通過各種渠道

8、了解合作方（包括實(shí)力、背景、信譽(yù)等），分析合作方擬轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)項(xiàng)目深層次目的；另一方面通過加大市場(chǎng)調(diào)研力度，為項(xiàng)目后期開發(fā)提供有效支持（特指項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓）。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，重新評(píng)估分析合作項(xiàng)目，擬定土地心理底價(jià)、項(xiàng)目合作方式、款項(xiàng)支付方式等，與合作方進(jìn)行深入溝通，制定談判技巧策略，最終達(dá)成項(xiàng)目合作。第五條 投資意向前期市場(chǎng)調(diào)研一、開始條件：土地信息的獲取二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：15天三、工作成果：土地初步判斷四、所涉單位：發(fā)展部、分子公司開發(fā)部、工程部五、工作事項(xiàng)：（一）發(fā)展部、分子公司開發(fā)部：1、地塊現(xiàn)場(chǎng)踏勘對(duì)地塊現(xiàn)狀（主要是指地塊地面狀況和空中狀況）、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)

9、了解。2、了解地塊周邊配套了解地塊周邊商業(yè)、教育、衛(wèi)生、交通、娛樂等配套設(shè)施情況。3、了解地塊區(qū)域未來(lái)規(guī)劃詳細(xì)了解地塊所屬區(qū)域的未來(lái)35年的規(guī)劃，并分析區(qū)域未來(lái)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目以后開發(fā)的影響和支撐作用。4、項(xiàng)目成本初步測(cè)算了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況。5、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況產(chǎn)品形式、市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)格局、發(fā)展趨勢(shì)及前景、開發(fā)周期安排。6、獲取地塊現(xiàn)狀圖（四至電子文件），提供給前期規(guī)劃部（二）工程管理部1、建筑行業(yè)調(diào)研（10天，土地信息獲取后開始執(zhí)行）了解當(dāng)?shù)亟ㄖ袠I(yè)企業(yè)基本狀況（包括建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)水平、產(chǎn)品質(zhì)量、信譽(yù)等）、各種結(jié)構(gòu)建筑（磚混、框架、剪力墻等）的建安成本、建筑材料

10、（鋼筋、水泥、砂石料等）價(jià)格水平。2、工程成本初算（5天，上一項(xiàng)工作完成后開始執(zhí)行）結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)基本狀況和項(xiàng)目自身情況，初步測(cè)算項(xiàng)目的工程建設(shè)成本。第六條 意向土地持續(xù)跟蹤一、開始條件：投資意向前期市場(chǎng)調(diào)研完成二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：應(yīng)大于45天，投資意向前期市場(chǎng)調(diào)研完成后開始執(zhí)行,土地公告發(fā)布前完成。三、工作成果：項(xiàng)目投資意向書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目投資決策四、所涉單位：戰(zhàn)略委員會(huì)、發(fā)展部、分子公司開發(fā)部、工程部、營(yíng)銷策劃部、前期規(guī)劃部五、工作事項(xiàng)（一）發(fā)展部、分子公司開發(fā)部1、土地初步判斷并出具詳細(xì)結(jié)果（5天，投資意向前期市場(chǎng)調(diào)研完成后開始執(zhí)行） 宗地詳細(xì)情況 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析等 獲

11、取意向地塊預(yù)計(jì)底價(jià)、履約保證金要求和上市時(shí)間計(jì)劃等信息。 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的初步了解。2、草擬項(xiàng)目投資意向書（項(xiàng)目投資意向書模板見附件一）（10天，土地初步判斷完成后開始執(zhí)行） 宏觀市場(chǎng)基本情況（購(gòu)買力、消費(fèi)特征、同業(yè)水平、競(jìng)爭(zhēng)程度）； 微觀環(huán)境（位置優(yōu)勢(shì)、價(jià)格水平）； 項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析； 項(xiàng)目投資的理由和項(xiàng)目前景分析； 項(xiàng)目主要障礙和基本風(fēng)險(xiǎn)分析； 項(xiàng)目立項(xiàng)前期費(fèi)用等。3、向戰(zhàn)略委員會(huì)提交項(xiàng)目投資意向書草案。4、如項(xiàng)目立項(xiàng)，進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)深度調(diào)研。（10天）5、在調(diào)研的基礎(chǔ)上，草擬項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（可行性研究報(bào)告模板見附件二）（項(xiàng)目投資立項(xiàng)確定后15天內(nèi)完成） 項(xiàng)目區(qū)域背景分析：區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)

12、濟(jì)、微觀經(jīng)濟(jì)以及發(fā)展前景等分析。 區(qū)域市場(chǎng)深度分析：項(xiàng)目周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析等。 項(xiàng)目在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本定位和發(fā)展，以及項(xiàng)目所在城市地理位置分析。 可研基本定位：項(xiàng)目可行性研究的基本定位一般包括項(xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等。 擬定項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃（主要是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和銷售進(jìn)度計(jì)劃）。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算：成本利潤(rùn)測(cè)算（針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行初步成本測(cè)算、利潤(rùn)分析及比選）、敏感性分析、現(xiàn)金流量分析、項(xiàng)目資金來(lái)源與支出分析（包括付款計(jì)劃）等。6、向戰(zhàn)略委員會(huì)提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告草案。7、如項(xiàng)目獲準(zhǔn)投資，準(zhǔn)備項(xiàng)目土地競(jìng)買。（二）戰(zhàn)略委員會(huì)1、項(xiàng)目投資審批 項(xiàng)目投資意向書

13、的審批（即是項(xiàng)目投資立項(xiàng)審批）。（15天，收到發(fā)展部提交項(xiàng)目投資意向書后執(zhí)行） 項(xiàng)目可行性研究（項(xiàng)目投資審批）審批。（15天，收到發(fā)展部提交項(xiàng)目可研報(bào)告后執(zhí)行）（三）工程管理部1、提供涉及項(xiàng)目工程類的成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（5天，投資意向前期市場(chǎng)調(diào)研完成后開始執(zhí)行）2、協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）對(duì)多套項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行精確的成本測(cè)算（10天，項(xiàng)目投資立項(xiàng)確定后開始執(zhí)行）3、根據(jù)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀和開工條件，協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）擬定項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃（5天，上一項(xiàng)工作完成后執(zhí)行）（四）營(yíng)銷策劃部1、市場(chǎng)分析（10天，項(xiàng)目投資立項(xiàng)批準(zhǔn)后開始執(zhí)行）參與市場(chǎng)調(diào)研，協(xié)助發(fā)展部對(duì)地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶、產(chǎn)品、市

14、場(chǎng)分析等進(jìn)行分析。2、項(xiàng)目可研定位（5天，上一項(xiàng)工作完成后開始執(zhí)行）根據(jù)調(diào)研結(jié)果以及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行客戶和產(chǎn)品分析，協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）完成項(xiàng)目定位、客戶定位和產(chǎn)品定位。3、根據(jù)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀和市場(chǎng)因素，協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）擬定項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃。（5天，與上一項(xiàng)工作同步進(jìn)行）（五）前期規(guī)劃部1、協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）區(qū)域市場(chǎng)深度調(diào)研。2、規(guī)劃方案及規(guī)劃方案數(shù)據(jù)提供（項(xiàng)目投資立項(xiàng)確定后5天之內(nèi)完成） 項(xiàng)目的多套草規(guī) 提供草規(guī)相關(guān)的數(shù)據(jù)指標(biāo)，包括住宅、商業(yè)、公建、配套、地下等規(guī)劃建筑面積。第七條 土地公告及競(jìng)買一、開始條件：土地公告后二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：土地拍賣時(shí)為21天，土地掛牌時(shí)為3

15、0天三、工作成果：取得土地競(jìng)買資格，取得土地（簽訂土地競(jìng)買成交確認(rèn)書）。四、所涉單位：戰(zhàn)略委員會(huì)、發(fā)展部、分子公司開發(fā)部、前期規(guī)劃部、財(cái)務(wù)部、綜合辦公室 五、工作事項(xiàng)：（一）發(fā)展部、分子公司開發(fā)部1、土地競(jìng)買準(zhǔn)備（20天，土地公告階段） 購(gòu)買土地競(jìng)買材料，交納土地競(jìng)買保證金，提交土地競(jìng)買資料，辦理土地競(jìng)買資格相關(guān)手續(xù)。（土地公告發(fā)布18天內(nèi)完成） 拍賣或掛牌時(shí)，進(jìn)行土地價(jià)格敏感性分析，協(xié)助擬定土地競(jìng)買價(jià)格上限和土地競(jìng)買出價(jià)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。 投方案標(biāo)時(shí)，項(xiàng)目方案選擇；投經(jīng)濟(jì)標(biāo)時(shí)，協(xié)助戰(zhàn)略委員會(huì)確定地價(jià)上限的經(jīng)濟(jì)測(cè)算。2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（20天，土地公告階段完成）明確競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，綜合分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的財(cái)力、人力

16、、物力、社會(huì)關(guān)系資源和競(jìng)買目的。3、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手協(xié)商溝通，通過多種渠道或手法（人脈關(guān)系、經(jīng)濟(jì)利益等），力爭(zhēng)勸其放棄。4、土地獲?。ㄅ馁u為1天，掛牌為10天） 向土地部門投遞方案標(biāo)或經(jīng)濟(jì)標(biāo)標(biāo)書以及其他所需的材料等。 現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)（拍賣、掛牌）。 獲得土地，簽訂土地競(jìng)買成交確認(rèn)書。（二）戰(zhàn)略委員會(huì)土地競(jìng)買準(zhǔn)備（20天，土地公告階段） 拍賣或掛牌時(shí)，確定土地競(jìng)買價(jià)格上限，擬定土地競(jìng)買出價(jià)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。 投方案標(biāo)時(shí)，確定項(xiàng)目方案；投經(jīng)濟(jì)標(biāo)時(shí)，確定地價(jià)上限；（三）前期規(guī)劃部提供項(xiàng)目方案標(biāo)（限于招標(biāo)項(xiàng)目）。（四）財(cái)務(wù)部完成土地競(jìng)買保證金、土地首付款和土地交易服務(wù)費(fèi)等的交納事項(xiàng)。（五）綜合辦公室評(píng)審?fù)恋爻鲎尯贤瑮l款。

17、第二章 營(yíng)銷策劃第八條 項(xiàng)目可研前期市場(chǎng)調(diào)研階段（15天）一、開始條件：項(xiàng)目投資立項(xiàng)確定后二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：15天三、工作成果：項(xiàng)目可研前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告四、所涉單位：營(yíng)銷策劃部、分子公司營(yíng)銷中心、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部五、工作事項(xiàng)（一）營(yíng)銷策劃部、分子公司營(yíng)銷中心1、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研（10天，項(xiàng)目投資立項(xiàng)批準(zhǔn)后開始執(zhí)行）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)總體供求狀況，周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查。2、市場(chǎng)分析（5天，上一項(xiàng)工作完成后開始執(zhí)行）對(duì)項(xiàng)目地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶、產(chǎn)品、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等進(jìn)行分析，協(xié)助發(fā)展部對(duì)項(xiàng)目做地塊可行性研究。3、項(xiàng)目定位（5天，與上一項(xiàng)工作同步進(jìn)行）對(duì)項(xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議，協(xié)助發(fā)展部對(duì)項(xiàng)目地塊

18、進(jìn)行可行性研究。4、協(xié)助擬定開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃（5天，與上一項(xiàng)工作同步進(jìn)行）根據(jù)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀和市場(chǎng)因素，協(xié)助發(fā)展部（分子公司開發(fā)部）擬定開發(fā)節(jié)奏。（二）資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研（10天，項(xiàng)目投資立項(xiàng)批準(zhǔn)后開始執(zhí)行）項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研和同期操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研。第九條 土地購(gòu)置前期深度市場(chǎng)調(diào)研一、開始條件：項(xiàng)目可研前期市場(chǎng)調(diào)研完成后（項(xiàng)目投資批準(zhǔn)后）二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：項(xiàng)目可研前期市場(chǎng)調(diào)研完成后開始執(zhí)行，土地競(jìng)買資格取得前完成。（15天）三、工作成果：市場(chǎng)深度調(diào)研報(bào)告四、所涉單位：營(yíng)銷策劃部、發(fā)展部、分子公司開發(fā)部五、工作事項(xiàng)（一）營(yíng)銷策劃部1、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況調(diào)研區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況包括

19、區(qū)域市場(chǎng)總體供需、價(jià)格水平、客戶群體、產(chǎn)品特性、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和發(fā)展趨勢(shì)分析等方面。2、區(qū)域基礎(chǔ)配套現(xiàn)狀調(diào)研項(xiàng)目周邊區(qū)域生活、交通、文教、衛(wèi)生、休閑、購(gòu)物以及其他配套等。3、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)需求問卷調(diào)研（市場(chǎng)調(diào)研問卷模板參考附件三）區(qū)域市場(chǎng)需求調(diào)研問卷一般從如下三個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)： 需求意向：需求區(qū)域、單價(jià)、總款等 產(chǎn)品需求偏好：建筑形態(tài)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能格局、產(chǎn)品配套等 人群特征：年齡、學(xué)歷、職業(yè)、單位類型、家庭結(jié)構(gòu)、家庭收入、置業(yè)目的、居住區(qū)域等4、 出具市場(chǎng)調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告模板參考附件四） 調(diào)研目的和內(nèi)容的說明； 調(diào)研方法說明； 調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析； 項(xiàng)目初步定位（

20、目標(biāo)客戶群體、產(chǎn)品、價(jià)格）建議；（二）發(fā)展部協(xié)助進(jìn)行土地購(gòu)置前期市場(chǎng)深度調(diào)研第十條 項(xiàng)目啟動(dòng)前期市場(chǎng)深度研究（30天）一、開始條件：土地取得后二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：30天。三、工作成果：項(xiàng)目定位報(bào)告、項(xiàng)目建議書四、所涉單位：營(yíng)銷策劃部、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、項(xiàng)目委員會(huì)、前期規(guī)劃部、發(fā)展部、工程管理部五、工作事項(xiàng)：（一）營(yíng)銷策劃部1、區(qū)域市場(chǎng)深度研究分析（30天，土地取得后開始執(zhí)行） 區(qū)域市場(chǎng)供需及特征分析：產(chǎn)品供給量、產(chǎn)品特征、需求狀況和客戶群特征等。 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格及特征分析。 區(qū)域市場(chǎng)典型個(gè)案分析。2、項(xiàng)目定位報(bào)告及項(xiàng)目建議書的擬定和上報(bào)（15天，土地取得后開始執(zhí)行）撰寫項(xiàng)目定位報(bào)告（項(xiàng)目定位報(bào)告模板參考附件

21、五）。撰寫項(xiàng)目建議書（項(xiàng)目建議書模板參考附件六）。項(xiàng)目建議書一般包括項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等方面。向項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)提交項(xiàng)目定位報(bào)告和項(xiàng)目建議書。（二）資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部1、確定項(xiàng)目商業(yè)擬選的業(yè)態(tài)種類和數(shù)量（10天，土地取得后開始執(zhí)行）通過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析、消費(fèi)需求分析確定項(xiàng)目可開發(fā)商業(yè)部分業(yè)態(tài)種類，結(jié)合市場(chǎng)相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量。2、協(xié)助完成項(xiàng)目商業(yè)部分業(yè)態(tài)選址與數(shù)量確定（三）項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)項(xiàng)目定位報(bào)告及項(xiàng)目建議書審批（15天）（四）前期規(guī)劃部根據(jù)控規(guī)指標(biāo)提供產(chǎn)品類型建議，并協(xié)助項(xiàng)目產(chǎn)品定位。（五）發(fā)展部1、協(xié)助營(yíng)銷策劃部確定項(xiàng)目的市場(chǎng)、客戶、

22、產(chǎn)品、價(jià)格的基本定位。2、根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)客戶需求狀況和熱銷產(chǎn)品分析，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供建設(shè)性意見。（六）工程管理部對(duì)項(xiàng)目材料選擇、工藝、工法以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織等方案提出建設(shè)性意見。第十一條 項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備（192天）一、開始條件：項(xiàng)目啟動(dòng)后二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：192天。三、工作成果：項(xiàng)目亮相階段準(zhǔn)備工作四、所涉單位：分子公司營(yíng)銷部、項(xiàng)目部、項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)、分子公司人力資源部、分子公司總工辦、分子公司財(cái)務(wù)部、綜合辦、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、營(yíng)銷策劃部五、工作事項(xiàng)（一）分子公司營(yíng)銷部1、外部資源確定（60天，項(xiàng)目啟動(dòng)后開始執(zhí)行）廣告公司、制作公司、策略公司、媒介公司、活動(dòng)公司尋找與確定。2、銷售道具準(zhǔn)備（192天，項(xiàng)目啟動(dòng)

23、后執(zhí)行） 概念版房型手冊(cè)（30天，項(xiàng)目亮相前完成） 銷售大廳（192天，項(xiàng)目啟動(dòng)后開始執(zhí)行）內(nèi)外設(shè)計(jì)、修建和裝飾，外部指引系統(tǒng)包裝，包括有工地圍擋、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示牌等。 樣板間（120天，項(xiàng)目公開認(rèn)購(gòu)前完成）設(shè)計(jì)、裝修、環(huán)境指示系統(tǒng)說明，樣板間設(shè)置類型視項(xiàng)目情況確定，樣板間建設(shè)條件不具備時(shí)應(yīng)提前向公司請(qǐng)示并說明情況。 沙盤及戶型單體模型（90天，項(xiàng)目亮相前交付使用）制作單位選擇和招標(biāo)、沙盤和戶型單體模型設(shè)計(jì)制作，及其在銷售案場(chǎng)的布置。 印刷品設(shè)計(jì)制作(30天，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完畢且外部資源確定后開始執(zhí)行)概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報(bào)等。 項(xiàng)目周邊重要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)

24、（30天，項(xiàng)目亮相前完成）3、項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)工作準(zhǔn)備（根據(jù)項(xiàng)目情況具體安排） 分賣場(chǎng)設(shè)置（60天，項(xiàng)目亮相前完成） 看房車的配備和包裝。（項(xiàng)目亮相前完成）4、項(xiàng)目CIS體系擬定（30天，項(xiàng)目亮相前75天完成）項(xiàng)目案名、組團(tuán)名稱、核心推廣理念、項(xiàng)目logo、VI系統(tǒng)及延展方案等。5、項(xiàng)目銷售人員招聘、培訓(xùn)（90天，項(xiàng)目亮相前完成） 項(xiàng)目銷售人員招聘、培訓(xùn)資料準(zhǔn)備（60天，項(xiàng)目亮相前30天完成） 項(xiàng)目銷售人員培訓(xùn)（30天，項(xiàng)目亮相前完成）6、項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣方案（項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案模板參考附件七）的擬定（15天，項(xiàng)目亮相前45天完成）7、項(xiàng)目亮相方案（項(xiàng)目亮相方案模板參考附件八）的擬定（15天，項(xiàng)目亮相之

25、前30天開始執(zhí)行）8、項(xiàng)目亮相前期鋪墊宣傳（30天，項(xiàng)目亮相前30天開始執(zhí)行）以密集型企業(yè)、產(chǎn)品賣點(diǎn)和軟文性廣告等為主。9、項(xiàng)目亮相前期客戶電話接待（30天，項(xiàng)目亮相前期鋪墊期） 開通項(xiàng)目銷售電話（項(xiàng)目亮相前30天完成）； 接受電話咨詢 來(lái)電客戶信息登記（來(lái)電客戶信息登記表模板參考附件九）。（二）項(xiàng)目委員會(huì)1、 項(xiàng)目方案、計(jì)劃的審批 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間計(jì)劃審批（15天，收到項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間計(jì)劃后開始執(zhí)行） 項(xiàng)目CIS體系方案審批（15天，收到項(xiàng)目CIS體系方案后開始執(zhí)行） 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案審批（15天，收到項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案后開始執(zhí)行） 項(xiàng)目亮相方案審批（15天，收到項(xiàng)目亮相方案后開始執(zhí)行）（三）項(xiàng)目部1

26、、 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間計(jì)劃的擬定，并上報(bào)項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)（7天，項(xiàng)目啟動(dòng)后開始執(zhí)行）2、 項(xiàng)目周邊重要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)（30天，項(xiàng)目亮相前30天完成）3、 項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)工作準(zhǔn)備（根據(jù)項(xiàng)目情況具體安排） 分賣場(chǎng)設(shè)置。（60天，項(xiàng)目亮相前完成） 看房車的配備和包裝。（項(xiàng)目亮相前完成）4 、沙盤方案和戶型單體模型方案的選擇參與沙盤方案及單體戶型模型方案戶型的選擇。5 、對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案以及產(chǎn)品推廣排期、階段性重點(diǎn)聚焦產(chǎn)品提出合理化建議。6、 協(xié)助確定、制作各種印刷類銷售道具。7 、參與項(xiàng)目亮相方案討論并對(duì)細(xì)化方案提出建議。（四）分子公司人力資源部1、項(xiàng)目銷售人員招聘、培訓(xùn)等（90天，項(xiàng)目亮相前完成）2、銷

27、售人員招聘。（60天，項(xiàng)目亮相前30天完成） 結(jié)合項(xiàng)目計(jì)劃安排，制定培訓(xùn)計(jì)劃。（與上一項(xiàng)工作同步進(jìn)行） 銷售人員的培訓(xùn)。（30天，項(xiàng)目亮相前完成）（五）分子公司總工辦1、協(xié)助項(xiàng)目推盤策略確定提供設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品賣點(diǎn)和專業(yè)設(shè)計(jì)人員支持。2、協(xié)助銷售人員培訓(xùn)提供建筑設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、各項(xiàng)控規(guī)指標(biāo)、戶型賣點(diǎn)資料、全部圖紙以及施工材料、施工工藝、重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)、工程進(jìn)度、入住時(shí)間、交工標(biāo)準(zhǔn)等培訓(xùn)。3、協(xié)助印刷品設(shè)計(jì)、制作提供平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等設(shè)計(jì)方面資料和提供工程進(jìn)度、交工標(biāo)準(zhǔn)、施工材料、施工工藝等相關(guān)方面資料。4、協(xié)助售樓處修建、裝飾組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助售樓處

28、內(nèi)外部裝飾和指引系統(tǒng)的施工。5、協(xié)助進(jìn)行樣板間及環(huán)境指示說明系統(tǒng)：提供樣板間戶型，組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助樣板間內(nèi)外部裝飾和指引系統(tǒng)的施工。6、協(xié)助沙盤、戶型單體模型設(shè)計(jì)與制作提供項(xiàng)目整體規(guī)劃方案和單體戶型圖。7、協(xié)助印刷品設(shè)計(jì)與制作 提供平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等設(shè)計(jì)方面資料。 提供工程進(jìn)度、交工標(biāo)準(zhǔn)、施工材料、施工工藝等方面資料等。（六）資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部1、協(xié)助確定項(xiàng)目招商策略整合外部資源，根據(jù)項(xiàng)目需要制定項(xiàng)目招商策略。（七）分子公司財(cái)務(wù)部1、項(xiàng)目售樓處及樣板間設(shè)立過程中提供資金支持。（八）綜合辦1、協(xié)助銷售人員培訓(xùn)提供相關(guān)政策培訓(xùn)及統(tǒng)一口徑的法律審查培訓(xùn)。2、協(xié)助印

29、刷品設(shè)計(jì)、制作相關(guān)印刷文件的法律審批以及合同審批。3、協(xié)助看房車配備具體配備看房車以及安排司機(jī)。（九）營(yíng)銷策劃部1、協(xié)助擬定項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案，并提出評(píng)審意見。2、協(xié)助項(xiàng)目CIS系統(tǒng)方案的擬定，并提出評(píng)審意見。3、協(xié)助擬定項(xiàng)目亮相方案，并對(duì)亮相細(xì)化方案提出評(píng)審意見。4、對(duì)售樓處裝飾及指引系統(tǒng)包裝提出合理化建議。5、參與樣板間戶型選定，并對(duì)裝飾及包裝提出合理化建議。6、參與單體戶型模型的選擇。第十二條 項(xiàng)目亮相（60天）一、開始條件：項(xiàng)目亮相準(zhǔn)備措施齊備二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：60天三、工作成果：項(xiàng)目亮相方案執(zhí)行、意向客戶現(xiàn)場(chǎng)接待、項(xiàng)目開盤方案和價(jià)格體系擬定、銷售道具和銷售內(nèi)部資料四、所涉單位：分子公司營(yíng)銷

30、部、項(xiàng)目部、項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)、營(yíng)銷策劃部、分子公司總工辦、綜合辦、物業(yè)公司、財(cái)務(wù)部五、工作事項(xiàng)：（一）分子公司營(yíng)銷部1、項(xiàng)目亮相方案的執(zhí)行 項(xiàng)目亮相慶典活動(dòng) 新聞媒體信息發(fā)布 媒體組合應(yīng)用 項(xiàng)目形象出街2、項(xiàng)目方案的擬定和上報(bào) 項(xiàng)目開盤方案（項(xiàng)目開盤方案模板參考附件十）的擬定和上報(bào)（15天，項(xiàng)目亮相15天開始執(zhí)行） 項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系方案的擬定和上報(bào)（15天，產(chǎn)品推介會(huì)或公開認(rèn)購(gòu)前完成）3、意向客戶信息統(tǒng)計(jì)與分析（項(xiàng)目開盤前30天完成）4、銷售道具準(zhǔn)備（60天，項(xiàng)目亮相后開始執(zhí)行，項(xiàng)目公開認(rèn)購(gòu)前完成） 最終版房型手冊(cè)。（30天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行） 樓書、宣傳海報(bào)、銷售折頁(yè)。（30天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行）

31、 購(gòu)房須知、房型圖、物業(yè)管理。（30天，項(xiàng)目亮相30天后開始執(zhí)行） 售樓處內(nèi)外展示道具（道旗、吊旗、背板等）的更換。（30天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行） 樣板間及環(huán)境指示系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新。（15天，項(xiàng)目公開認(rèn)購(gòu)前完成） 認(rèn)購(gòu)書、合同袋等。（30天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行）5、銷售內(nèi)部資料及合同準(zhǔn)備（45天，項(xiàng)目公開認(rèn)購(gòu)前完成） 房型、房號(hào)和面積對(duì)照表。 銷控展牌和銷控粘貼。 銷售合同、附加協(xié)議、房型附圖和認(rèn)購(gòu)協(xié)議等。6、項(xiàng)目形象的提升及深化（60天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行） 以產(chǎn)品賣點(diǎn)和軟文為主的項(xiàng)目形象廣告強(qiáng)勢(shì)宣傳（30天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行） 戶外、報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車體等媒體組合應(yīng)用（30天，后開始執(zhí)行） 產(chǎn)品推

32、介會(huì)或公開認(rèn)購(gòu)信息發(fā)布（30天，后開始執(zhí)行）（二）項(xiàng)目部1、項(xiàng)目亮相方案執(zhí)行2、日常來(lái)電、來(lái)訪客戶的接待、信息登記（來(lái)訪客戶信息登記表模板參考附件十一）和后續(xù)跟蹤（60天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行）3、售樓處內(nèi)外展示道具的更換（30天，項(xiàng)目亮相開始執(zhí)行）4、樣板間及環(huán)境指示系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新（15天，項(xiàng)目公開認(rèn)購(gòu)前完成）5、銷售內(nèi)部資料及合同準(zhǔn)備（45天，項(xiàng)目公開認(rèn)購(gòu)前完成）（三）項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)項(xiàng)目開盤方案審批（15天，收到項(xiàng)目開盤方案后開始執(zhí)行）（四）營(yíng)銷策劃部1、協(xié)助項(xiàng)目亮相方案的執(zhí)行。2、協(xié)助擬定項(xiàng)目開盤方案，并對(duì)項(xiàng)目開盤方案提供評(píng)審意見。3、協(xié)助擬定項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系草案。4、對(duì)最終版房型手冊(cè)、樓書、宣傳

33、海報(bào)、銷售折頁(yè)等的設(shè)計(jì)提供建議。5、評(píng)審銷售合同、附加協(xié)議和認(rèn)購(gòu)協(xié)議條款。（五）分子公司總工辦1、提供工程進(jìn)度表、樣板間環(huán)境圖紙及技術(shù)支持。2、交工、交房標(biāo)準(zhǔn)的確定。（項(xiàng)目公開認(rèn)購(gòu)前完成）（六）綜合辦商品房合同、附加協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議和認(rèn)購(gòu)協(xié)議等文本的法務(wù)審查。（七）物業(yè)公司1、提供亮相慶典活動(dòng)中保安、保潔等后勤人員支持。2、協(xié)助擬定購(gòu)房須知和物業(yè)管理?xiàng)l例。（八）財(cái)務(wù)部1、協(xié)助確定外聯(lián)單位2、確定按揭銀行第十三條 項(xiàng)目公開期（30天）一、開始條件：產(chǎn)品推介會(huì)或產(chǎn)品公開認(rèn)購(gòu)開始二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：30天三、工作成果：產(chǎn)品推介會(huì)、項(xiàng)目公開認(rèn)購(gòu)、價(jià)格體系確定四、所涉單位：分子公司營(yíng)銷部、項(xiàng)目部、項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)

34、、分子公司財(cái)務(wù)部五、工作事項(xiàng)（一）分子公司營(yíng)銷部1、項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)或項(xiàng)目公開認(rèn)購(gòu)執(zhí)行（含公開認(rèn)購(gòu)信息持續(xù)發(fā)布）。（30天，項(xiàng)目開盤前30天開始執(zhí)行）2、媒體組合策略應(yīng)用（30天，項(xiàng)目開盤前30天執(zhí)行）3、開盤信息告知（30天，項(xiàng)目開盤前30天執(zhí)行）4、按揭銀行、保險(xiǎn)、公證、律師等外聯(lián)單位確定。（30天，項(xiàng)目開盤前完成）。5、來(lái)電、來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)意向客戶信息統(tǒng)計(jì)分析。（項(xiàng)目開盤前完成）6、開盤慶典活動(dòng)籌備工作（10天，項(xiàng)目開盤前完成） 慶典活動(dòng)人員組織與安排 慶典活動(dòng)場(chǎng)地、道具的準(zhǔn)備 慶典活動(dòng)告知途徑的選擇與應(yīng)用7、制定客戶轉(zhuǎn)化流程標(biāo)準(zhǔn)。（10天，項(xiàng)目開盤前完成）（二）項(xiàng)目部1、項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)執(zhí)行，

35、或公開認(rèn)購(gòu)執(zhí)行（含公開認(rèn)購(gòu)信息持續(xù)發(fā)布）。（30天，項(xiàng)目開盤前30天開始執(zhí)行）2、 項(xiàng)目公開期常規(guī)工作（30天，項(xiàng)目開盤前完成） 日常來(lái)訪來(lái)電客戶接待和信息登記； 認(rèn)購(gòu)客戶信息登記（認(rèn)購(gòu)客戶信息登記表模板參考附件十二）和后續(xù)跟蹤；3、開盤慶典活動(dòng)籌備工作。（10天，項(xiàng)目開盤前完成）（三）項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系審批（15天，收到項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系草案后開始執(zhí)行）。（四）分子公司財(cái)務(wù)部認(rèn)購(gòu)金收取第十四條 項(xiàng)目開盤銷售階段（15天）一、開始條件：項(xiàng)目開盤準(zhǔn)備工作完成二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：15天三、工作成果：項(xiàng)目開盤慶典活動(dòng)客戶轉(zhuǎn)化工作執(zhí)行四、所涉單位：分子公司營(yíng)銷部、項(xiàng)目部、物業(yè)公司、分子公司財(cái)務(wù)部五、工作事

36、項(xiàng)（一）分子公司營(yíng)銷部1、開盤慶典活動(dòng)執(zhí)行。2、協(xié)助項(xiàng)目部客戶轉(zhuǎn)化工作。（二）項(xiàng)目部1、項(xiàng)目開盤慶典活動(dòng)具體組織與執(zhí)行。2、協(xié)助項(xiàng)目開盤慶典活動(dòng)告知途徑媒介組合的應(yīng)用。3、客戶轉(zhuǎn)化接待、回訪、邀約客戶，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議與合同簽定工作。（三）物業(yè)公司為項(xiàng)目開盤慶典活動(dòng)提供保安、保潔等工作人員。（四）分子公司財(cái)務(wù)部在客戶轉(zhuǎn)協(xié)議與簽定合同工作過程中定金或房款的收取。第十五條 項(xiàng)目日常銷售階段一、開始條件：項(xiàng)目開盤后二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：（持續(xù)強(qiáng)銷期、逐步降溫銷售期）三、工作成果：項(xiàng)目日常銷售工作、月度銷售計(jì)劃執(zhí)行與調(diào)整、銷售價(jià)格監(jiān)控與調(diào)整、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣工作、期間市場(chǎng)調(diào)研工作。四、所涉單位：分子公司營(yíng)銷部、項(xiàng)目

37、部、項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷策劃部五、工作事項(xiàng)（一）分子公司營(yíng)銷部1、月度媒介宣傳執(zhí)行情況分析與效果評(píng)估，重新調(diào)整下一階段媒介宣傳計(jì)劃（3天，每月26日開始執(zhí)行，每月28日之前制定完成）。2、月度營(yíng)銷活動(dòng)（含促銷戶動(dòng)）執(zhí)行情況分析與效果評(píng)估，重新調(diào)整下一階段營(yíng)銷活動(dòng)計(jì)劃（3天，每月26日開始執(zhí)行，每月28日之前制定完成）。3、根據(jù)項(xiàng)目銷售狀況，對(duì)后期銷售策略調(diào)整提供建議。4、對(duì)比回款指標(biāo)體系計(jì)劃與執(zhí)行情況，參與探討后期回款指標(biāo)體系調(diào)整。5、銷售分析及調(diào)整客戶分析（來(lái)電客戶、來(lái)訪客戶、成交客戶、未成交客戶分析）、產(chǎn)品分析（暢銷產(chǎn)品、滯銷產(chǎn)品的分析、關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)）、銷售策略性調(diào)整。6、價(jià)格

38、監(jiān)控與調(diào)整定期進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品、聚焦銷售重點(diǎn)和市場(chǎng)變化，調(diào)整項(xiàng)目?jī)r(jià)格，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化（根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變化和項(xiàng)目銷售狀況待定）。7、銷售推廣工作 媒介部分：確定日常銷售期間宣傳媒介選擇、投放量和投放頻率（整個(gè)銷售期間，各階段項(xiàng)目媒介部分銷售推廣工作根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展調(diào)整）。 活動(dòng)部分：營(yíng)銷活動(dòng)（含促銷活動(dòng)）的策劃、執(zhí)行和效果評(píng)估（整個(gè)銷售期間，各階段活動(dòng)部分銷售推廣工作根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展調(diào)整）。8、日常銷售期間定期（建議以30天為一個(gè)調(diào)研周期）或不定期（如區(qū)域項(xiàng)目新開盤、促銷等）市場(chǎng)調(diào)研工作（項(xiàng)目調(diào)研表模板參考附件十三），并定期向總公司營(yíng)銷策劃部提交月度市場(chǎng)信息簡(jiǎn)報(bào)（月度市場(chǎng)信息簡(jiǎn)報(bào)模板參考附件十四

39、）和月度市場(chǎng)分析簡(jiǎn)報(bào)（月度市場(chǎng)分項(xiàng)簡(jiǎn)報(bào)模板見附件十五）。（二）項(xiàng)目部1、月度銷售狀況分析與策略調(diào)整（3天，每月26日開始執(zhí)行，每月28日之前制定完成）。2、月度銷售回款指標(biāo)體系執(zhí)行情況以及后期調(diào)整（3天，每月26日開始執(zhí)行，每月28日之前制定完成）。3、到訪客戶接待、銷售成交工作（整個(gè)銷售期間）。4、參與探討媒介宣傳分析與效果評(píng)估，協(xié)助分子公司營(yíng)銷部調(diào)整媒介宣傳計(jì)劃。5、參與探討營(yíng)銷活動(dòng)分析與效果評(píng)估，協(xié)助分子公司營(yíng)銷部調(diào)整營(yíng)銷活動(dòng)計(jì)劃。6、為分子公司營(yíng)銷部進(jìn)行客戶分析，提供客戶資料情況，并參與客戶分析與探討。7、結(jié)合掌握的與客群溝通情況，參與分子公司營(yíng)銷部進(jìn)行產(chǎn)品分析與探討。8、對(duì)分子公司的

40、銷售策略性調(diào)整提供建設(shè)性意見。9、對(duì)比回款指標(biāo)體系計(jì)劃與執(zhí)行情況，參與探討項(xiàng)目后期回款指標(biāo)體系調(diào)整。10、結(jié)合項(xiàng)目銷售進(jìn)度，對(duì)分子公司營(yíng)銷部的價(jià)格調(diào)整方案提供建議。11、根據(jù)項(xiàng)目銷售計(jì)劃、銷售狀況和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要等因素，協(xié)助分子公司銷售部確定日常銷售推廣工作開展，共同探討在不同銷售階段宣傳投放量和投放頻率。12、根據(jù)營(yíng)銷活動(dòng)期間項(xiàng)目銷售狀況變化，協(xié)助分子公司營(yíng)銷部評(píng)估營(yíng)銷活動(dòng)對(duì)銷售影響程度。（三）項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)促銷方案的審批（15天，收到分子公司營(yíng)銷部提交促銷方案）。（四）財(cái)務(wù)部對(duì)比回款指標(biāo)體系計(jì)劃與執(zhí)行情況，參與探討項(xiàng)目后期回款指標(biāo)體系調(diào)整。（五）營(yíng)銷策劃部全程跟蹤項(xiàng)目銷售狀況、庫(kù)存狀況和市場(chǎng)

41、形勢(shì)，并對(duì)分子公司營(yíng)銷部的價(jià)格調(diào)整方案進(jìn)行評(píng)審。第十六條 項(xiàng)目清盤階段一、開始條件：項(xiàng)目竣工后180天二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：90天三、工作成果：達(dá)到項(xiàng)目清盤指標(biāo)體系要求，評(píng)估項(xiàng)目營(yíng)銷策劃全程。四、所涉單位：分子公司營(yíng)銷部助部門、項(xiàng)目部（銷售）、營(yíng)銷策劃部、分子公司總工辦、營(yíng)銷策劃部五、工作事項(xiàng)（一）分子公司營(yíng)銷部1、項(xiàng)目營(yíng)銷全程執(zhí)行效果評(píng)估與總結(jié)產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、推廣策略、營(yíng)銷活動(dòng)評(píng)估與總結(jié)。2、項(xiàng)目銷售計(jì)劃執(zhí)行偏差評(píng)估與總結(jié)營(yíng)銷計(jì)劃、回款計(jì)劃、項(xiàng)目客戶定位與實(shí)際客戶偏差分析評(píng)估等。（二）項(xiàng)目部從項(xiàng)目銷售角度分析銷售推廣執(zhí)行情況和評(píng)估效果（項(xiàng)目的銷售工作的總結(jié)）。（三）分子公司總工辦從工程角度，評(píng)估

42、對(duì)項(xiàng)目銷售的支持與不足，指導(dǎo)后期的項(xiàng)目工作。（四）營(yíng)銷策劃部參與項(xiàng)目客戶定位與實(shí)際客戶偏差分析評(píng)估。第三章 建筑安裝工程第一節(jié) 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及內(nèi)部審批第十七條 項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)（30天）一、開始條件：取得土地，項(xiàng)目啟動(dòng)后開始進(jìn)行。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第192天開始，開工前第162天完成，共30天。三、工作成果：完整的項(xiàng)目整體規(guī)劃方案（包括總平面圖、鳥瞰圖、單體效果圖、區(qū)入口低視點(diǎn)透視、中心綠化景觀透視、交通分析等）。 四、所涉單位：項(xiàng)目部、規(guī)劃研發(fā)部五、工作事項(xiàng)：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)提供設(shè)計(jì)任務(wù)書，以及全程推進(jìn)此項(xiàng)工作；公司規(guī)劃研發(fā)部負(fù)責(zé)提供技術(shù)指導(dǎo)。第十八條 總規(guī)內(nèi)部審批（20天）一、開始條件

43、：項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)完成后開始進(jìn)行。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第162天開始，開工前第142天完成。三、工作成果：項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)下達(dá)的正式文件，即正式的項(xiàng)目方案（批復(fù)稿）。 四、工作部門：項(xiàng)目部、項(xiàng)目方案評(píng)審委員會(huì)、規(guī)劃研發(fā)部、工程部、物業(yè)管理部、營(yíng)銷策劃部五、工作事項(xiàng)：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃方案的上報(bào)、溝通、督促等工作；公司項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)上報(bào)的項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行評(píng)審，并出具審批意見，公司工程、物業(yè)、營(yíng)銷系統(tǒng)參與評(píng)審。注：項(xiàng)目規(guī)劃方案內(nèi)部審批通過后，分批次戶型報(bào)批前，項(xiàng)目部應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位，按照當(dāng)?shù)卣傄?guī)報(bào)批的要求，制作總規(guī)報(bào)批圖冊(cè)，并報(bào)政府相關(guān)部門審批。第十九條 分批次戶型報(bào)批（30天）一、

44、開始條件：項(xiàng)目規(guī)劃方案內(nèi)部審批通過后進(jìn)行。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第142天開始，開工前第112天完成。三、工作成果：項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)正式下發(fā)的相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目分批次組合戶型批復(fù)文件。四、工作部門：項(xiàng)目部、項(xiàng)目委員會(huì)五、工作事項(xiàng)：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、甄選各批次組合戶型方案，并上報(bào)公司項(xiàng)目委員會(huì)審批；公司項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)上報(bào)的各批次組合戶型方案進(jìn)行審批，并出具審批意見。注：在分批次戶型報(bào)批過程中，同時(shí)在進(jìn)行總規(guī)的政府報(bào)批工作，項(xiàng)目部必須不斷與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，根據(jù)政府相關(guān)部門的批復(fù)意見，對(duì)總規(guī)及戶型組合方案進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，并及時(shí)反饋給項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)；待到修建性詳規(guī)確定之后，分批次戶型報(bào)批結(jié)束，項(xiàng)

45、目評(píng)審委員會(huì)下發(fā)正式的分批次組合戶型批復(fù)文件。、第二十條 單體方案設(shè)計(jì)（17天）一、開始條件：分批次戶型報(bào)批通過后進(jìn)行。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第112天開始，開工前第95天完成。三、工作成果：?jiǎn)误w建筑方案，包括單體建筑平、立、剖面圖及有代表性建筑的立面效果圖。 四、工作部門：項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)公司、五、工作事項(xiàng)：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)公司進(jìn)行單體方案設(shè)計(jì)，與之保持溝通，并督促其按期完成；公司規(guī)劃研發(fā)部負(fù)責(zé)提供技術(shù)指導(dǎo)。第二十一條 單規(guī)內(nèi)部審批（3天）一、開始條件：?jiǎn)误w方案設(shè)計(jì)完成后進(jìn)行。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第95天開始，開工前第92天完成。三、工作成果：項(xiàng)目委員會(huì)正式下發(fā)的相關(guān)項(xiàng)目單體立面

46、效果圖的批復(fù)文件。四、所涉單位：項(xiàng)目部、項(xiàng)目委員會(huì)、設(shè)計(jì)公司五、工作事項(xiàng)：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)將單體建筑方案上報(bào)公司項(xiàng)目委員會(huì)審批，并與之溝通，督促審批進(jìn)度；公司項(xiàng)目委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目單體建筑方案進(jìn)行審批，并出具審批意見。注：?jiǎn)误w建筑方案內(nèi)部審批通過之后，建筑/結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案確定之前，項(xiàng)目部應(yīng)委托設(shè)計(jì)公司，按照當(dāng)?shù)卣畣我?guī)報(bào)批要求，制作單體方案報(bào)批圖冊(cè)，并報(bào)政府相關(guān)部門審批。第二節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃方案政府報(bào)批第二十二條、修建性詳規(guī)確定（30天）一、開始條件：項(xiàng)目規(guī)劃完成，總規(guī)內(nèi)部審批完成后，分批次戶型報(bào)批之前開始進(jìn)行。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第142天開始，開工前第112天完成。三、工作成果：修建性詳規(guī)確

47、定。 四、所涉單位：項(xiàng)目部、項(xiàng)目委員會(huì)、設(shè)計(jì)公司五、工作事項(xiàng)：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)公司制作總規(guī)報(bào)批圖冊(cè)，與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門充分溝通，并獲得修改性批復(fù)意見，在按照修改性批復(fù)意見調(diào)整總規(guī)后，繼續(xù)上報(bào)政府相關(guān)部門審批，直至修建性詳規(guī)被確定。注：在總規(guī)政府報(bào)批過程中，修建性詳規(guī)確定之后，即可開始意向總包單位考察和選擇意向總包單位。第二十三條 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證（20天）一、開始條件：項(xiàng)目規(guī)劃方案完成，總規(guī)內(nèi)部審批通過后，并經(jīng)與政府相關(guān)部門充分溝通，修建性詳規(guī)確定之后進(jìn)行。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第112天開始，開工前第92天完成。三、工作成果：獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 四、所涉單位：項(xiàng)目部、項(xiàng)目

48、委員會(huì)五、工作事項(xiàng)：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，利用一切可用資源，在最短時(shí)間內(nèi)獲得政府建設(shè)用地規(guī)劃的批復(fù)，辦理完成建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第二十四條 理建筑工程規(guī)劃許可證（12天）一、開始條件：?jiǎn)误w方案設(shè)計(jì)完成，單規(guī)內(nèi)部審批結(jié)束，并辦理完成建設(shè)用地規(guī)劃許可證后進(jìn)行。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第92天開始，開工前第80天完成。三、工作成果：獲得建筑工程規(guī)劃許可證。四、所涉單位：項(xiàng)目部、項(xiàng)目委員會(huì)五、工作事項(xiàng)：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)公司制作單規(guī)報(bào)批圖冊(cè)，與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門充分溝通，并獲得修改性批復(fù)意見，在按照修改性批復(fù)意見調(diào)整單規(guī)后，繼續(xù)上報(bào)政府相關(guān)部門審批，直至單規(guī)報(bào)批完成，獲得政府相關(guān)部門頒發(fā)

49、的建筑工程規(guī)劃許可證。第三節(jié) 單體工程設(shè)計(jì)第二十五條 建筑/結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案確定（12天）一、開始條件：?jiǎn)误w方案內(nèi)部審批通過；地質(zhì)勘察完成后進(jìn)行。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第92天開始，開工前第80天完成。三、工作成果：?jiǎn)误w建筑/結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案。四、所涉單位：項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)公司五、工作事項(xiàng)：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)完成設(shè)計(jì)委托，地質(zhì)勘察，向設(shè)計(jì)方提供必要的資料，并與之溝通，督促其按期完成建筑/結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案的確定。第二十六條 施工圖設(shè)計(jì)（21天）一、開始條件：?jiǎn)误w建筑/結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案確定后，接到全部設(shè)計(jì)依據(jù)資料后進(jìn)行。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第80天開始，開工前第59天完成。三、工作成果：?jiǎn)误w工程全套施工圖紙。四

50、、所涉單位：項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)公司五、工作事項(xiàng)：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)公司溝通，并督促其保質(zhì)按期完成全部施工圖設(shè)計(jì)和出圖工作。第二十七條 政府圖審（10天）一、開始條件：施工圖設(shè)計(jì)完畢，提交審圖機(jī)構(gòu)后進(jìn)行。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第59天開始，開工前第49天完成。三、工作成果：1、施工圖審查通知書2、審圖機(jī)構(gòu)認(rèn)可的施工圖四、所涉單位：項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)公司五、工作事項(xiàng)：項(xiàng)目部委托的設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)通過政府圖審，開發(fā)項(xiàng)目所屬公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)公司與政府審圖機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系、進(jìn)度協(xié)調(diào)。注：設(shè)計(jì)公司在完成施工圖設(shè)計(jì)后、委托政府圖審前必須制作藍(lán)圖提供給施工單位和公司預(yù)結(jié)算部用于預(yù)算編制。第四節(jié) 單體工程預(yù)算與招投標(biāo)第二十八條

51、意向總包單位考察、選擇（46天）一、開始條件：控制性詳規(guī)獲得政府相關(guān)部門認(rèn)可后進(jìn)行。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第112天開始，開工前第66天完成。 三、工作成果：完成意向總包單位考察和選擇。四、所涉單位：項(xiàng)目部、工程部、預(yù)結(jié)算部、采購(gòu)部五、工作事項(xiàng)：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織意向總包單位的考察和選擇；公司工程系統(tǒng)負(fù)責(zé)提供相關(guān)技術(shù)支持，或參與考察選擇。第二十九條 內(nèi)部招標(biāo)（33天）第一款、內(nèi)部招標(biāo)方案確定/內(nèi)部招標(biāo)文件編制（7天）一、開始條件：意向總包單位考察、選擇完畢后進(jìn)行。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第66天開始，開工前第59天完成。 三、工作成果：內(nèi)部招標(biāo)文件發(fā)放。四、所涉單位：項(xiàng)目部、采購(gòu)部、預(yù)結(jié)算部五、工作事項(xiàng)：項(xiàng)目部負(fù)責(zé)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)，制定內(nèi)部招標(biāo)方案，發(fā)放內(nèi)部招標(biāo)文件；公司采購(gòu)部、預(yù)結(jié)算部負(fù)責(zé)提供技術(shù)指導(dǎo)。第二款、施工圖預(yù)算編制（18天）一、開始條件：施工圖設(shè)計(jì)完成，內(nèi)部招標(biāo)方案確定后進(jìn)行。二、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第59天開始，開工前第41天完成。 三、工作成果：經(jīng)與施工