淺談土地規(guī)劃管理問(wèn)題及對(duì)策

1、淺談土地規(guī)劃管理問(wèn)題及對(duì)策 淺談土地規(guī)劃管理問(wèn)題及對(duì)策 摘要：在土地規(guī)劃管理及城市規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中，由于外部環(huán)境原因的變化及業(yè)主建設(shè)需要，經(jīng)常出現(xiàn)土地管理與規(guī)劃管理的協(xié)調(diào)與沖突問(wèn)題，本文結(jié)合長(zhǎng)期的工作經(jīng)驗(yàn)積累，對(duì)土地規(guī)劃管理存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的對(duì)策建議，為廣闊土地規(guī)劃管理工作者提供參考。 關(guān)鍵詞：土地管理；規(guī)劃；對(duì)策 中圖分類(lèi)號(hào)：D651.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： 一、土地規(guī)劃管理的概念及執(zhí)行準(zhǔn)那么 土地規(guī)劃是以土地資源的合理利用為核心，以最正確經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益為目標(biāo)，根據(jù)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和土地的自然、經(jīng)濟(jì)特性，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)、利用、整治、保護(hù)所作出的具體部署和安

2、排。實(shí)質(zhì)是對(duì)未來(lái)土地利用及其開(kāi)展趨勢(shì)所作的預(yù)先估算的過(guò)程。 我國(guó)土地利用規(guī)劃體系是在20世紀(jì)50年代提出的，當(dāng)時(shí)是以農(nóng)村土地利用規(guī)劃為主，并參考蘇聯(lián)土地規(guī)劃的體系，分為企業(yè)間土地規(guī)劃和企業(yè)內(nèi)土地規(guī)劃，后來(lái)又把企業(yè)間土地規(guī)劃延伸為區(qū)域性土地規(guī)劃。目前我國(guó)在進(jìn)行土地規(guī)劃管理中時(shí)，必須遵循?土地管理法?以及相應(yīng)的土地管理制度，在制定各類(lèi)土地以及城市規(guī)劃時(shí)，必須以法律法規(guī)作為規(guī)劃執(zhí)行準(zhǔn)那么。 二、土地規(guī)劃管理行政銜接存在問(wèn)題及對(duì)策 在現(xiàn)行的國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展體系中，城市規(guī)劃和土地規(guī)劃分別由當(dāng)?shù)匾?guī)劃局和國(guó)土資源局這兩個(gè)不同的行政主管部門(mén)進(jìn)行編制。兩大主管部門(mén)在行政級(jí)別上旗鼓相當(dāng)，有各自獨(dú)立的行政管理體制，這樣

3、的分管體制造成兩個(gè)主管部門(mén)缺乏有效溝通，各行其事，這使得兩種規(guī)劃相互間不協(xié)調(diào)、存在很大的差異性，產(chǎn)生嚴(yán)重的脫節(jié)現(xiàn)象。 1、局部地區(qū)偏重于城市規(guī)劃忽略土地規(guī)劃，導(dǎo)致城市用地不合理，城市用地吃緊，土地價(jià)格波動(dòng)，城市出現(xiàn)畸形開(kāi)展。 2、局部地區(qū)注重土地規(guī)劃，輕視城市規(guī)劃，從城市開(kāi)展局部出發(fā)，惜土如金，該開(kāi)展住宅用地的都用來(lái)開(kāi)展商業(yè)，無(wú)視城市開(kāi)展的總體布局，使得土地的規(guī)劃脫離城市規(guī)劃，相互間格格不入的困境。 在時(shí)間上，兩個(gè)規(guī)劃要統(tǒng)籌編制，城市規(guī)劃的編制要兼顧土地規(guī)劃，因?yàn)橥恋匾?guī)劃是否合理直接影響到城市總體開(kāi)展，土地規(guī)劃是城市規(guī)劃的重要內(nèi)容；土地規(guī)劃也要兼顧城市規(guī)劃，城市的土地規(guī)劃是否有效要看是否符合城

4、市開(kāi)展的總體標(biāo)準(zhǔn)。在空間上，兩個(gè)規(guī)劃要互補(bǔ)互利，在城市區(qū)域的開(kāi)展中，必須要堅(jiān)持城市規(guī)劃指導(dǎo)與土地規(guī)劃，必須要堅(jiān)持土地規(guī)劃效勞于城市規(guī)劃，為此筆者提出以下對(duì)策建議： 1、彈性規(guī)劃，具備微調(diào)空間。無(wú)論是城市規(guī)劃，抑或土地規(guī)劃都要具有可量化性，要留有一定的空間，只有這樣才能適應(yīng)變化的市場(chǎng)環(huán)境，根據(jù)不同地點(diǎn)、不同時(shí)期做出適時(shí)調(diào)整，防止規(guī)劃失靈以及出現(xiàn)重復(fù)規(guī)劃。 2、前瞻性規(guī)劃、協(xié)調(diào)各方因素，協(xié)調(diào)規(guī)劃沖突。在整個(gè)城市區(qū)域規(guī)劃中，不能片面強(qiáng)調(diào)城市規(guī)劃，也不能一貫重視城市規(guī)劃。兩個(gè)規(guī)劃不是彼此獨(dú)立的，城市規(guī)劃必須要做好土地規(guī)劃，土地規(guī)劃的好壞又取決于城市規(guī)劃大局，在城市開(kāi)展中必須注重二者的協(xié)調(diào)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)互助

5、開(kāi)展。 3、多元規(guī)劃，要點(diǎn)突出，兼顧各層。規(guī)劃的目標(biāo)不是單一的，在兩個(gè)規(guī)劃的具體編制中，對(duì)規(guī)劃的目標(biāo)要明確，不能只片面追求經(jīng)濟(jì)效益，還要注重環(huán)境效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)，最終實(shí)現(xiàn)多重效應(yīng)疊加，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的全面開(kāi)展。 4、以經(jīng)濟(jì)效益作為規(guī)劃平衡以及取舍的要點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，效益上下決定市場(chǎng)成敗，為此，在兩個(gè)規(guī)劃的編制中，一定要注重規(guī)劃的效益性，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)生態(tài)效益的大一統(tǒng)。 5、整體規(guī)劃，顧全大局。在兩個(gè)規(guī)劃的實(shí)施中必須從國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展大局出發(fā)，從城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展大局出發(fā)，做好整體布局，既要搞好物質(zhì)方面的規(guī)劃，也要搞好非物質(zhì)方面的規(guī)劃，既要做好整體規(guī)劃，又要做好局部規(guī)劃。 6、以可執(zhí)行性和可操作性作為規(guī)劃

6、指標(biāo)，做到實(shí)用規(guī)劃。任何規(guī)劃都是用來(lái)指導(dǎo)開(kāi)展實(shí)踐的，所以在兩個(gè)規(guī)劃的編制過(guò)程中，要注重規(guī)劃的可操作性和實(shí)用性，使得制定的規(guī)劃能夠落實(shí)到城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中去，為城市的開(kāi)展搞好理論鋪墊。 7、強(qiáng)化土地管理部門(mén)和建設(shè)規(guī)劃部門(mén)間的協(xié)作溝通，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)。土地管理部門(mén)和城市建設(shè)規(guī)劃部門(mén)都要對(duì)城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的管理，嚴(yán)格土地審批制度，切實(shí)做到土地規(guī)劃、征地、開(kāi)發(fā)、建設(shè)的統(tǒng)一管理。同時(shí)要強(qiáng)化實(shí)施兩個(gè)規(guī)劃后的監(jiān)督檢查工作，對(duì)于違法用地和建設(shè)的案件要嚴(yán)肅查處。土地利用總體規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃銜接的重點(diǎn)是城鎮(zhèn)建設(shè)用地的范圍和界限，而建設(shè)用地區(qū)的土地利用那么按照城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行。 三、土地規(guī)劃管理工作存在的問(wèn)題及分析解決 1

7、、城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用方式存在性質(zhì)變更沖突，成為強(qiáng)制征地及強(qiáng)制拆遷群體性事件的導(dǎo)火索。解決這個(gè)矛盾必須抓好兩種土地利用方式的變更及協(xié)調(diào)規(guī)劃：采用農(nóng)村土地征用的方式將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，集體所有制化的土地作為城市用地的重要補(bǔ)充。對(duì)土地以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式進(jìn)行城市建設(shè)的配套開(kāi)發(fā)以及城市土地的綜合管理利用。對(duì)城市土地以拍賣(mài)的方式賣(mài)給房地產(chǎn)商，以招標(biāo)的方式將城市根底建設(shè)的任務(wù)分配到有能力的單位，從而綜合利用土地資源。在進(jìn)行土地性質(zhì)變更時(shí)必須遵循相應(yīng)的城市規(guī)劃，不應(yīng)存在盲目突破土地性質(zhì)要求的強(qiáng)制征地和土地性質(zhì)變更。 2、征地價(jià)格與土地性質(zhì)變更后的出讓價(jià)格存在較大差額，導(dǎo)致矛盾突出。政府部門(mén)運(yùn)用強(qiáng)制性

8、的行政手段有償征用農(nóng)民土地，但是只給農(nóng)民較少的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，土地征用費(fèi)占土地出讓價(jià)格的比重很低，土地的收益分配混亂，加之政府對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi)的截留，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利益。市價(jià)和土地征用價(jià)格的巨大反差，土地在集體經(jīng)濟(jì)組織以及其他類(lèi)型經(jīng)濟(jì)組織之間的不標(biāo)準(zhǔn)流轉(zhuǎn)大量存在，這種自發(fā)性的流轉(zhuǎn)由于沒(méi)有納入統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，帶來(lái)用地權(quán)不清晰、產(chǎn)生由價(jià)格和產(chǎn)權(quán)問(wèn)題而發(fā)生的爭(zhēng)端、土地資源的濫用等諸多問(wèn)題。對(duì)這一問(wèn)題建議采用征地補(bǔ)償費(fèi)、土地增值收益有效分配來(lái)解決。對(duì)征收的土地給予征地補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，應(yīng)有所區(qū)分，根據(jù)地塊帶來(lái)的效益確定。對(duì)于在可預(yù)測(cè)范圍內(nèi)有良好開(kāi)展前景，并且用途非常廣泛的地塊，在征用補(bǔ)償費(fèi)確實(shí)定時(shí)，應(yīng)區(qū)別于劣質(zhì)地塊。在

9、對(duì)失地農(nóng)民的同期損失給予補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)該參加土地使用后的預(yù)期利益，動(dòng)態(tài)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從而既可以降低農(nóng)民對(duì)征地的不滿情緒，又提高了土地征用的成效。購(gòu)地費(fèi)應(yīng)由被征購(gòu)地塊的地價(jià)款、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成，其中地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)如實(shí)補(bǔ)償，地價(jià)款可根據(jù)農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)，集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后的用途及預(yù)期收益等因素確定，讓農(nóng)民分享額外的增值收益。尤其對(duì)于個(gè)人承包集體土地的農(nóng)戶，在承包期還未到達(dá)的前提下，承包的土地已被政府征用，他們的預(yù)期利益更應(yīng)得到保護(hù)。 3、采用用招標(biāo)拍賣(mài)等方式對(duì)土地進(jìn)行分配利用，導(dǎo)致土地競(jìng)拍的價(jià)格一路走高，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)提高，房產(chǎn)價(jià)格高居不下。尤其是房地產(chǎn)商為了追逐自身

10、的經(jīng)濟(jì)利益，在高價(jià)得到土地使用權(quán)后，對(duì)土地進(jìn)行配套建設(shè)開(kāi)發(fā)，造成區(qū)域房屋價(jià)格上漲、炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。因此建議對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行招標(biāo)、招商、拍賣(mài)和掛牌，全面推行和嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓制度，凸顯土地資產(chǎn)價(jià)值，為建立公開(kāi)、公平、公正的土地市場(chǎng)秩序，有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺(tái)。經(jīng)營(yíng)性用地通過(guò)擴(kuò)大土地出讓的招拍掛比例，由市場(chǎng)機(jī)制決定土地去向，由政府部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)和出讓底價(jià)，充分挖掘土地的資產(chǎn)價(jià)值。政府部門(mén)應(yīng)從制定基準(zhǔn)地價(jià)以及轉(zhuǎn)讓土地的產(chǎn)權(quán)入手，根據(jù)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的不同、土地的位置、土地使用期限、根底設(shè)施完善程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口密度、城市周?chē)r(nóng)用地的生產(chǎn)狀況以及交易本錢(qián)等因素來(lái)制定基準(zhǔn)地價(jià)，從源頭上規(guī)制土地的招標(biāo)、競(jìng)拍、掛牌行為，嚴(yán)格控制超出市場(chǎng)需求的土地供給。 四、結(jié)束語(yǔ) 土地規(guī)劃管理由于其行政管理的特殊性，經(jīng)常會(huì)存在交叉協(xié)調(diào)管理的情況。土地問(wèn)題也成為近年來(lái)群體性事件以及群眾矛盾集中爆發(fā)的熱點(diǎn)。因此必須利用相應(yīng)的對(duì)策方式加強(qiáng)土地規(guī)劃管理，做足規(guī)劃管理處置措施，才能有效銜接土地管理及規(guī)劃建設(shè)之間的關(guān)系，營(yíng)造更為和諧的社會(huì)環(huán)境。 參考文獻(xiàn)： 【1】陸益龍