土地增值稅法學(xué)習(xí)要點(共6頁).doc

1、第八章 土地增值稅法一、本章命題常規(guī)本章為CPA考試的比較重要的一章，平均分值6分。土地增值稅既可以出客觀題型，經(jīng)常出計算題，也可以與營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅等稅種混合命制綜合題。二、本章新增或新變化的主要考點1.增加企業(yè)多種資金來源下房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用兩種辦法計算利息扣除。【例題·計算題】企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額10000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本60000萬元；向金融機構(gòu)借入資金利息支出4000萬元（能提供銀行貸款證明），其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為1000萬元；開發(fā)中還使

2、用其他借入資金1500萬元，（不能提供銀行貸款證明）。該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比率為5%，不能提供貸款證明的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比率為10%。則該企業(yè)最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為（4000-1000）+（10000+60000）×5%=6500（萬元）。2.增加對轉(zhuǎn)讓不能取得評估價的舊房的特殊加計扣除的計算納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但

3、超過6個月的，可以視同為一年。 對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。 對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第35條的規(guī)定，實行核定征收。【例題·單選題】2011年3月，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一處2007年7月購置的辦公用房，轉(zhuǎn)讓時不能取得評估價格，原購房發(fā)票注明購房款300萬元， 購入時交納契稅9萬元，轉(zhuǎn)讓時交納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加5.5萬元，交納印花稅0.2萬元，上述金額和憑證均經(jīng)過主管稅務(wù)機關(guān)的確認，則該房產(chǎn)計算土地增值稅時可扣除的金額是（ ）。A.3

4、14.7萬元 B.359.7萬元C.374.7萬元 D.376.5萬元【答案】C【解析】可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除，計算扣除項目時三年零八個月可以視同為四年。購房時繳納的契稅準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅均可扣除。該房產(chǎn)計算土地增值稅時可扣除的金額=300×（1+5%×4）+9+5.5+0.2=374.7（萬元）。3.在土地增值稅管理中增加核定征收率和預(yù)征率的規(guī)定（1）核定征收率 為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房

5、地產(chǎn)類型制定核定征收率。（2）核定預(yù)征率除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部地區(qū)和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。三、本章重要考點真題及習(xí)題示例1.土地增值稅征稅范圍屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征）不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征）免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）（1）出售國有土地使用權(quán)（2）取得土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造然后出售的（3）存量房地產(chǎn)買賣（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）（6）投出方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資（7）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的（8）合作建房

6、建成后轉(zhuǎn)讓的（1）房地產(chǎn)繼承（無收入）（2）房地產(chǎn)公益性的贈與（無收入）（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）（5）房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變）（6）房地產(chǎn)評估增值（7）開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用（權(quán)屬未變）（1）個人互換自有居住用房地產(chǎn)（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）與房地產(chǎn)商無關(guān)的投資聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資企業(yè)（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中（5）國家征用收回的房地產(chǎn)（6）個人轉(zhuǎn)讓居住滿五年以上的房地產(chǎn)（7）建造普通標準住宅出售（8）因城市規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)【真題·單選題】下列各項中，應(yīng)征土地增值稅的是（

7、 ）。（2002年）A.贈與社會公益事業(yè)的房地產(chǎn)B.個人之間互換自有住房C.抵押期滿轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)D.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)【答案】C【真題·單選題】下列各項中，應(yīng)當征收土地增值稅的是（ ）。（2006年）A.公司與公司之間互換房產(chǎn)B.房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)D.雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn)【答案】A2.土地增值稅應(yīng)稅收入與扣除項目的確定這是要求考生掌握的內(nèi)容。【特別注意】第一，土地增值稅應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。第二，從不同轉(zhuǎn)讓標的看扣除項目的差異。新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時可扣除：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2

8、）房地產(chǎn)開發(fā)成本；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時可扣除：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（6）舊房及建筑物的評估價格。第三，從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項目的差異。（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：印花稅計入管理費，不能與其他稅金一起扣除；單獨轉(zhuǎn)讓土地的，不能享受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計20%的扣除的優(yōu)惠。（2）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：不能享受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計20%的扣除的優(yōu)惠。【真題·單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是（ ）。（2005年）A.營業(yè)稅，印花稅

9、B.房產(chǎn)稅，城市維護建設(shè)稅C.營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅 D.印花稅，城市維護建設(shè)稅【答案】C【真題·判斷題】轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋的凈值、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。（ ）（2000年）【答案】×【真題·多選題】轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計算其土地增值稅增值額時準予扣除的項目有（ ）。（2009年原制度）A.舊房產(chǎn)的評估價格 B.支付評估機構(gòu)的費用C.建造舊房產(chǎn)的重置成本 D.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各種稅費【答案】ABD3.土地增值稅應(yīng)納稅額的計算【真題·單選題】2004年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其

10、新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為4800萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息，該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%，銷售商品房繳納有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（ ）。（2005年）萬元 萬元 萬元 萬元【答案】B【解析】銷售收入=14000（萬元）扣除項目合計=土地使用權(quán)費及開發(fā)成本4800 +房地產(chǎn)開發(fā)費用4800×10%+相關(guān)稅金770+加計扣除費用4800×20%=4800+480+770+960=7010（萬元）土地增值額=14

11、000-7010=6990（萬元）增值額與扣除項目比例=6990/7010=99.71% 100%土地增值稅稅額=6990×40%-7010×5%=2445.50（萬元）。4.土地增值稅的清算【真題·多選題】下列各項中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進行土地增值稅清算的有（ ）。（2008年）A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的D.取得銷售（預(yù)售）許可證滿2年仍未銷售完畢的【答案】ABC【真題·單選題】對房地產(chǎn)開發(fā)公司進行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是（ ）。（2010年）A.規(guī)劃申報項目 

12、  B.審批備案項目   C.商業(yè)推廣項目   D.設(shè)計建筑項目【答案】B【真題·單選題】對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述正確的是（ ）。（2007年）A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費用資料不實的，不得扣除C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費的憑證不符合清算要求的，不得扣除D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋值的10%【答案】A【例題·計算題】某房地產(chǎn)公司在2011年將一建筑面積20000平方米的樓盤銷售了90%，并進行了已售面積的

13、土地增值稅清算，扣除項目總金額4320萬元。2011年，銷售其清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積1500平方米，取得銷售收入1000萬元，應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元？ 【答案及解析】單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積單位建筑面積成本費用=4320÷（20000×90%）=0.24（萬元/平方米）扣除項目金額=1500×0.24=360（萬元）土地增值額=1000-360=640（萬元）增值額與扣除項目比例=640÷360=178%應(yīng)繳納土地增值稅=640×50%-360×15%=320-54=266（萬元

14、）在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。5.土地增值稅的稅收優(yōu)惠【真題·多選題】下列各項中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（ ）。（2004年）A.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，減半征收土地增值稅B.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅C.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)對其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅D.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除

15、項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅【答案】BD【例題·多選題】下列項目中，按稅法規(guī)定可以不征或免征土地增值稅的有（ ）。A.國家機關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)B.稅務(wù)機關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)C.對國有企業(yè)進行評估增值的房產(chǎn)D.因為國家建設(shè)需要而被依法征用的房產(chǎn)【答案】CD【例題·多選題】下列各項中，按稅法規(guī)定可以不征或免征土地增值稅的有（ ）。A.房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)贈與直系親屬B.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)C.個人因工作調(diào)動而轉(zhuǎn)讓購買滿5年的經(jīng)營性房產(chǎn)D.因國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)【答案】ABD6.土地增值稅的納稅地點【真題·單選題】土地增

16、值稅的納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)（ ）主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。（1997年）A.分別向房地產(chǎn)坐落地各方的B.向事先選擇房地產(chǎn)坐落地某一方的C.向房地產(chǎn)坐落地的上一級D.先向機構(gòu)所在地人民政府繳納，再向房地產(chǎn)坐落地上一級【答案】A四、跨章節(jié)知識點組合【真題·計算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款8000萬元，當月辦妥土地使用證并支付了相關(guān)稅費。自2008年7月起至2009年6月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60%（其余40%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計取得銷售收入18000萬元。在

17、開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計6200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元（只有70%能夠提供金融機構(gòu)的證明）。（說明：當?shù)剡m用的城市維護建設(shè)稅稅率為5%；教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；購銷合同適用的印花稅稅率為0.3；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的印花稅稅率為0.5。其他開發(fā)費用扣除比例為4%）要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅。（2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅。（3）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的營業(yè)稅、城市維

18、護建設(shè)稅和教育費附加。（4）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用。（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額。（6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。（2009年）【答案及解析】（1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅8000×0.5+18000×0.5+0.0005+6200×0.3=14.86（萬元）（2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅8000×60%+8000×3%×60%=4944（萬元）（3）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育

19、費附加18000×5%×（1+5%+3%）=972（萬元）（4）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用500×70%+（4944+6200）×4%=795.76（萬元）（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額18000-4944-6200-972-795.76-（4944+6200）×20%=2859.44（萬元）（6）增值率=2859.44÷（18000-2859.44）×100%=18.89%計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=2859.44×30%=857.83（萬元

20、）。【真題·計算題】位于某市區(qū)的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，2008年度開發(fā)建設(shè)辦公樓一棟，l2月與某生產(chǎn)性外商投資企業(yè)簽訂一份購銷合同，將辦公樓銷售給該生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，銷售金額共計l200萬元。合同載明，外商投資企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)公司支付貨幣資金900萬元，另將一塊未作任何開發(fā)的土地的使用權(quán)作價300萬元轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司。房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)該辦公樓支付的土地價款200萬元、拆遷補償費l00萬元、基礎(chǔ)設(shè)施費50萬元、建筑安裝工程費400萬元，開發(fā)過程中發(fā)生的管理費用120萬元、銷售費用60萬元。外商投資企業(yè)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地，原取得使用權(quán)時支付的價款200萬元，相關(guān)稅費10萬元

21、。 （說明：當?shù)卣_定房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為8%）（2009年原制度）要求：按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。 （1）計算房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的購銷合同繳納的印花稅。 （2）計算房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售辦公樓應(yīng)繳納的營業(yè)稅。 （3）計算房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售辦公樓應(yīng)繳納的城建稅和教育費附加。 （4）計算房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售辦公樓的扣除項目金額。 （5）計算房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售辦公樓的增值額。 （6）計算房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅。 （7）計算外商投資企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅。 （8）計算外商投資企業(yè)應(yīng)繳納的印花稅。 （9）計算外商投資企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的扣除項目金額。 （10）計算外商投資企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地增值稅。 【答案及解析】（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司售摟和取得土