XX公司項目經(jīng)理業(yè)務操作手冊

1、天津萬科項目經(jīng)理部業(yè)務操作手冊（第一版）編制：工程管理部編號：日期：2003年 4 月 業(yè)務操作手冊總目錄一 修改目錄二 公司組織架構(gòu)三 項目經(jīng)理部主要崗位及崗位職責四 設計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法五 材料/工程質(zhì)量管理辦法六 計劃管理辦法七 工程合同、付款審批流程八 重大業(yè)務審議制度九 圖紙管理規(guī)定十 文件管理辦法十一 工程驗收、移交流程十二 各部門對接內(nèi)容十三 會議活動內(nèi)容十四 項目成本管理工作流程指引十五 配套工程主要流程十六 對外報建手續(xù)辦理流程十七 準入證辦理操作流程十八 工程管理指導書目錄十九 工程管理制度目錄二十 項目管理表格目一、修改目錄編號 修改條款 修改內(nèi)容 時間 批準人1

2、2 3 4 5 6 7 8 9 三、項目經(jīng)理部主要工作崗位及崗位職責1 項目經(jīng)理部組織架構(gòu)2 項目經(jīng)理部主要崗位職責<項目總經(jīng)理工作職責>2.1. 對公司確定的項目開發(fā)計劃、質(zhì)量目標以及成本目標的實施、監(jiān)控及完成情況負全部責任。2.2. 根據(jù)項目開發(fā)計劃編制項目工程進度計劃（二級進度計劃），并對其完成情況負責。2.3. 協(xié)助設計部對項目開發(fā)區(qū)段進行劃分、編號，并制訂開發(fā)方案。2.4. 負責編制項目工程管理指導書，工程管理指導書的內(nèi)容應包括本手冊第十八章規(guī)定之目錄內(nèi)容。協(xié)助成本管理部編制成本管理指導書。2.5. 審定并執(zhí)行工程管理指導書中確定的計劃、程序、制度及措施。2.6. 代表公

3、司履行總包合同及各分包合同的責任。2.7. 負責項目經(jīng)理部的日常管理工作。2.8. 負責確定項目經(jīng)理部組織架構(gòu)，審定各崗位職責，協(xié)助人力資源部確定項目經(jīng)理部的人事任免及獎懲。2.9. 負責項目經(jīng)理部零星工程合同的簽署；參與總包、分包、材料采購的招標工作。2.10. 審定重要的施工方案。2.11. 負責政府部門、總包單位、分包單位、監(jiān)理公司及公司各部門的綜合協(xié)調(diào)工作。2.12. 主持項目內(nèi)部會議，審定或簽發(fā)對內(nèi)對外的重要文件。2.13. 負責審定工程款支付。<項目總經(jīng)理助理職責>2.14. 在項目總經(jīng)理的領導下全面協(xié)調(diào)項目經(jīng)理部的工作2.15. 參與編制項目工程管理指導書、成本管理指

4、導書；2.16. 在項目總經(jīng)理外出時，代行總經(jīng)理職責；2.17. 指導圖紙、文件、資料的分配、簽發(fā)、保管及日常處理。2.18. 協(xié)助項目總經(jīng)理處理與乙方的合同爭議、糾紛；2.19. 協(xié)助總包單位完成開工前報批報建及政府招投標手續(xù)；2.20. 組織審核各階段施工進度計劃并監(jiān)控其實施；2.21. 對工程質(zhì)量進行監(jiān)督，對重點部位及易出現(xiàn)質(zhì)量通病部位組織各專業(yè)工程師和監(jiān)理進行專項驗收，并對各分項工程組織抽驗；2.22. 組織專業(yè)工程師對已完工的單位工程進行驗評；2.23. 負責組織各專業(yè)工程師對施工單位進行進度、質(zhì)量、安全、文明施工、場容場貌等方面的檢查、考核；2.24. 竣工后組織有關人員對工程的實

5、施和管理進行總結(jié)；2.25. 組織項目經(jīng)理部零星工程、物資的招標；2.26. 負責審核工程款。<土建工程師>2.27. 職責范圍：開工前各項準備工作、基礎工程、主體工程、內(nèi)外裝修工程。2.28. 負責復審場地控制坐標和控制高程。2.29. 參加圖紙會審、設計交底。2.30. 審查施工圖紙及施工方案，熟悉工程規(guī)范，掌握材料的性能、驗收標準、施工工藝。2.31. 負責與其他部門專業(yè)工程師、專業(yè)公司的協(xié)調(diào)配合工作。2.32. 定期進行日常性工程檢查，指導監(jiān)理公司、施工單位工作，簽署驗收報告。2.33. 負責糾正進度、質(zhì)量方面出現(xiàn)的問題，并做好相應記錄，重大問題須及時報告主管工程師。2.3

6、4. 負責監(jiān)控現(xiàn)場的安全、環(huán)保以及文明施工。2.35. 組織本專業(yè)分部分項工程的中間驗收，參與竣工驗收。2.36. 負責與物業(yè)公司的交接工作，并收集整理竣工資料。2.37. 負責處理工作范圍內(nèi)的現(xiàn)場設計變更及簽證，并監(jiān)督其完成情況。2.38. 負責配合現(xiàn)場成本代表審核工作范圍內(nèi)的工程進度款付款及結(jié)算工作。水暖工程師：2.39. 職責范圍：給排水工程、消防工程、暖通工程、室外管線工程。2.40. 參加方案評審、圖紙會審、設計交底。2.41. 審查施工圖紙及施工方案，熟悉工程規(guī)范，掌握材料的性能、驗收標準、施工工藝。2.42. 負責與其他部門專業(yè)工程師、專業(yè)公司的協(xié)調(diào)配合工作。2.43. 定期進行

7、日常性工程檢查，指導監(jiān)理公司、施工單位工作，簽署驗收報告。2.44. 負責糾正進度、質(zhì)量方面出現(xiàn)的問題，并做好相應記錄，重大問題須及時報告主管工程師。2.45. 負責監(jiān)控現(xiàn)場的安全、環(huán)保以及文明施工。2.46. 組織本專業(yè)分部分項工程的中間驗收，參與竣工驗收。2.47. 協(xié)調(diào)與物業(yè)公司的交接工作，并提供相應竣工資料。2.48. 負責處理工作范圍內(nèi)的現(xiàn)場設計變更及簽證，并監(jiān)督其完成情況。2.49. 負責配合現(xiàn)場成本代表審核工作范圍內(nèi)的工程進度款付款及結(jié)算工作。電氣工程師：2.50. 職責范圍：供電工程、通訊工程、有線電視工程、對講及室外配套工程。2.51. 參加方案評審、圖紙會審、設計交底。2.

8、52. 審查施工圖紙及施工方案，熟悉工程規(guī)范，掌握材料的性能、驗收標準、施工工藝。2.53. 負責與其他部門專業(yè)工程師、專業(yè)公司的協(xié)調(diào)配合工作。2.54. 定期進行日常性工程檢查，指導監(jiān)理公司、施工單位工作，簽署驗收報告。2.55. 負責糾正進度、質(zhì)量方面出現(xiàn)的問題，并做好相應記錄，重大問題須及時報告主管工程師。2.56. 負責監(jiān)控現(xiàn)場的安全、環(huán)保以及文明施工。2.57. 組織本專業(yè)分部分項工程的中間驗收，參與竣工驗收。2.58. 協(xié)調(diào)與物業(yè)公司的交接工作，并提供相應竣工資料。2.59. 負責處理工作范圍內(nèi)的現(xiàn)場設計變更及簽證，并監(jiān)督其完成情況。2.60. 負責配合現(xiàn)場成本代表審核工作范圍內(nèi)的

9、工程進度款付款及結(jié)算工作。配套主管2.61. 職責范圍：負責建筑物以外的地上、地下的總協(xié)調(diào)工作，包括道路、環(huán)境水暖電管線；2.62. 組織方案評審，組織施工圖會審及設計交底；2.63. 審查道路及地下管線的施工方案，熟悉相應工程規(guī)范，掌握材料的性能、驗收標準和施工工藝；2.64. 定期進行日常工程檢查，指導監(jiān)理公司、施工單位工作，簽收驗收報告；2.65. 負責糾正進度，質(zhì)量方面出現(xiàn)的問題，并做好相應記錄，重大問題須及時報告助理、總經(jīng)理；2.66. 負責監(jiān)控現(xiàn)場安全、環(huán)保及文明施工；2.67. 組織本專業(yè)分部分項工程的中間驗收和竣工驗收；2.68. 負責組織與物業(yè)公司的室外工程交接工作。2.69

10、. 負責處理工作范圍內(nèi)的現(xiàn)場設計變更及簽證，并監(jiān)督其完成情況。2.70. 負責配合現(xiàn)場成本代表審核工作范圍內(nèi)的工程進度款付款及結(jié)算工作。環(huán)境工程師：2.71. 職責范圍：負責與環(huán)境配套相關工作，包括道路、路燈、園林綠化、圍欄、建筑小品等。2.72. 參加室外工程方案評審、圖紙會審、設計交底。2.73. 審查施工圖紙及施工方案，熟悉工程規(guī)范，掌握材料的性能、驗收標準、施工工藝。2.74. 負責與其他部門專業(yè)工程師、專業(yè)公司的協(xié)調(diào)配合工作。2.75. 定期進行日常性工程檢查，指導監(jiān)理公司、施工單位工作，簽署驗收報告。2.76. 負責糾正進度、質(zhì)量方面出現(xiàn)的問題，并做好相應記錄，重大問題須及時報告主

11、管工程師。2.77. 負責監(jiān)控現(xiàn)場的安全、環(huán)保以及文明施工。2.78. 組織本專業(yè)分部分項工程的中間驗收，參與竣工驗收。2.79. 負責與物業(yè)公司的交接工作，并收集整理竣工資料。2.80. 負責處理工作范圍內(nèi)的現(xiàn)場設計變更及簽證，并監(jiān)督其完成情況。2.81. 負責配合現(xiàn)場成本代表審核工作范圍內(nèi)的工程進度款付款及結(jié)算工作。質(zhì)量工程師2.82. 負責技術資料、工程圖紙的管理、發(fā)放；2.83. 參加圖紙會審、技術交底；2.84. 負責組織編制材料樣板的審定方案；2.85. 編制材料進場計劃；2.86. 負責組織材料檢驗；2.87. 負責現(xiàn)場安全、環(huán)保以及文明施工成品保護方面的檢查；2.88. 負責組

12、織項目部5萬元以下的工程及材料招標。2.89. 負責處理工作范圍內(nèi)的現(xiàn)場設計變更及簽證，并監(jiān)督其完成情況。2.90. 負責配合現(xiàn)場成本代表審核工作范圍內(nèi)的工程進度款付款及結(jié)算工作。設計代表2.91. 負責組織現(xiàn)場圖紙交底；2.92. 負責圖紙的解釋；2.93. 負責對設計資料的保存、發(fā)放；2.94. 設計部代表由設計部派出，項目部管理；2.95. 負責本專業(yè)內(nèi)的設計變更；2.96. 現(xiàn)場臨時任務；成本代表2.97. 負責現(xiàn)場工程款支付的確認；2.98. 參與編制項目各工程的工程量清單；2.99. 負責現(xiàn)場變更及簽證的工程量、費用確認；2.100. 參與零星合同的招投標；2.101. 成本部代表

13、由成本部派出，項目部管理；2.102. 現(xiàn)場臨時任務；銷售代表2.103. 參加項目經(jīng)理部例會；2.104. 負責與項目經(jīng)理部聯(lián)系，處理銷售期間的客戶變更；2.105. 負責賣場布置及銷售期間的維護管理工作。2.106. 現(xiàn)場臨時任務七、工程合同、付款審批流程表1 工程付款審批流程2 物資付款審批流程注：表中紅色部分為項目部工作八、重大業(yè)務審議制度1重大業(yè)務包括：1.1. 影響整個項目成本增加20萬元以上的單項設計變更。1.2. 影響整個項目成本增加10萬元以上的現(xiàn)場簽證。1.3. 項目組團開盤前的銷售合同確定。1.4. 項目組團開盤前樓盤價格表及普通折扣及銷售中樓盤價的調(diào)整。1.5. 處理客

14、戶投訴退房及單戶累計超過5萬元以上的補償（不含維修）。1.6. 項目目標成本的確定及調(diào)整。1.7. 公司經(jīng)營計劃的確定及調(diào)整。1.8. 單組團銷售計劃縮減5%以上的調(diào)整。1.9. 工程計劃延后影響開盤、結(jié)算、入住的調(diào)整。1.10. 土建工程標段的劃分及甲供、甲控材料范圍的確定。2 上述重大業(yè)務，各主辦部門必須在規(guī)定的時間點，借用公司各種經(jīng)營管理會議或單獨組織會議，及時在規(guī)定的范圍內(nèi)組織審議，具體審議內(nèi)容、時間點、決策點、人員組成等見附件。3 重大業(yè)務審議由肖楠總經(jīng)理任組長，周成輝常務副總?cè)胃苯M長，具體審議會至少必須有一位組長或副組長參加，全體組員必須參加；審議結(jié)果必須報全體組長、副組長及全體組

15、員確認同意后才能有效。4 各業(yè)務部門要加強各項業(yè)務及計劃的監(jiān)控，嚴格按本規(guī)定組織審議并執(zhí)行有效的審議結(jié)果；對不及時組織審議造成不良業(yè)務后果及擅自執(zhí)行非有效審議結(jié)果的，將追究部門負責人及主管領導的責任。5 經(jīng)合法審議后，審議會的組織主持人需現(xiàn)場填制“重大業(yè)務評審表”，提交全體評審成員簽字確認。6 經(jīng)全體評審成員簽字的“重大業(yè)務評審表”，作為有關業(yè)務運作中的合同、協(xié)議審批的附件，按照公司審批規(guī)定審批后，方能付諸實施。九、圖紙管理規(guī)定1 設計部發(fā)圖后，由項目經(jīng)理部負責保管并下發(fā)，并指定專人負責簽收、蓋章、轉(zhuǎn)發(fā)、傳閱及存檔；2 設計變更等相關補充設計文件由項目經(jīng)理部負責與施工圖一并存檔并轉(zhuǎn)發(fā)；3 如設

16、計部發(fā)圖不全，由項目經(jīng)理部負責協(xié)調(diào)，設計部補曬；4 作廢圖紙由項目經(jīng)理部負責收回，交設計部統(tǒng)一處理；5 如無特殊需要，各單位、部門存圖套數(shù)按如下規(guī)定執(zhí)行：總包單位：8套監(jiān)理公司：1套項目經(jīng)理部：3套工程管理部：1套成本管理部：1套設計部：1套累計：15套十、文件管理辦法1 項目經(jīng)理部文件按照下列分類方式進行存檔整理：第一冊：公司管理規(guī)范工程管理規(guī)范一套工程管理指導書第二冊：施工合同第三冊：物資合同第四冊：公司來文第五冊：政府來文第六冊：施工單位來文第七冊：監(jiān)理公司來文監(jiān)理合同監(jiān)理人員登記表及資格證書監(jiān)理規(guī)劃監(jiān)理細則監(jiān)理例會紀要監(jiān)理月報及審核意見其他來文第八冊：施工組織設計施工方案第九冊：設計變

17、更建筑設計變更及圖紙會審紀要結(jié)構(gòu)設計變更水電設計變更第十冊：工程簽證第十一冊：限價單/零星工程第十二冊：計劃管理項目發(fā)展計劃（營銷部門編制）總進度控制計劃及評審記錄施工圖紙交付計劃分判商進場計劃樣板確認計劃甲供材料進場計劃資金使用計劃總進度計劃（施工單位）月計劃（施工單位）周計劃（施工單位）第十三冊：工程質(zhì)量記錄第十四冊：材料設備管理樣板登記一覽表收（調(diào)）料單設備調(diào)試驗收記錄第十五冊： 交工前樓宇檢查記錄第十六冊： 項目經(jīng)理部發(fā)文報公司文件發(fā)公司有關部門協(xié)辦單發(fā)總包、分包、監(jiān)理報政府文件其他發(fā)文第十七冊：進度款支付工程進度款審批單物資進度款審批單扣款通知單獎/罰款通知單第十八冊：會議紀要公司每

18、月工程例會紀要公司現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會紀要甲方召集專題會議紀要項目經(jīng)理部內(nèi)部會議紀要第十九冊：工程交工資料（甲方）甲方交工資料目錄（檔案館編制）各種甲方交工資料如： 開竣工報告中間驗收資料工程報建資料第二十冊：驗收報告材料進場驗收報告工程驗收報告（不需政府參與的驗收）履約評定表 2 項目經(jīng)理部收文嚴格按照公司的有關規(guī)定執(zhí)行，項目秘書收文后轉(zhuǎn)交項目經(jīng)理助理，由經(jīng)理助理判斷執(zhí)行及傳閱人員，傳閱后須在傳閱文件上簽字并交項目秘書存檔；3 項目經(jīng)理部發(fā)文需按照發(fā)文格式擬稿，由項目秘書統(tǒng)一編號并存檔。4 項目經(jīng)理部印章由項目秘書統(tǒng)一管理，使用印章必須登記。印章形式見項目經(jīng)理部印章四、設計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法&

19、lt;設計變更>1 建筑、園林、室內(nèi)外裝飾專業(yè)及影響交工標準的設計變更由設計部簽發(fā)，項目經(jīng)理部執(zhí)行；涉及土建、水暖電等專業(yè)的設計變更由項目經(jīng)理部簽發(fā)，報設計部備案。2 項目經(jīng)理部總經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理及成本管理部經(jīng)理負責對設計變更的合理性進行審核，設計變更涉及金額在5萬元以下的，由項目經(jīng)理完成審批并承擔責任；5-20萬元的，報設計部、成本部及相關領導進行審批；20萬元以上的簽證，需上報評審委員會審批。3 設計變更提出后，須當天回復項目經(jīng)理部，超過2天仍未回復的變更申請，視為同意變更申請，由項目經(jīng)理部發(fā)出設計變更通知，并執(zhí)行。4 項目經(jīng)理部收到設計變更后，由質(zhì)量工程師負責將設計變更（或變更

20、圖紙）原件存檔，并將變更（或圖紙）復印件轉(zhuǎn)發(fā)給現(xiàn)場專業(yè)工程師、監(jiān)理公司及施工單位。5 發(fā)出的設計變更圖紙需有設計單位蓋章、專業(yè)設計師簽字，并加蓋項目經(jīng)理部專用章，否則視為無效設計變更。6 由專業(yè)工程師負責辦理設計變更通知單，并跟蹤設計變更的執(zhí)行情況，監(jiān)督監(jiān)理公司對變更部位的整改情況進行驗收。驗收合格后，完成設計變更。<現(xiàn)場簽證>7 現(xiàn)場簽證由現(xiàn)場專業(yè)工程師主辦，項目經(jīng)理部總經(jīng)理、及成本管理部經(jīng)理負責對現(xiàn)場簽證的合理性進行審核。簽證涉及金額在2萬元以下的，由項目經(jīng)理完成審批并承擔責任；2萬元以上的現(xiàn)場簽證，須報成本部經(jīng)理及工程總監(jiān)審批；10萬元以上的簽證，需上報評審委員會進行審批。8

21、 現(xiàn)場專業(yè)工程師負責對現(xiàn)場簽證的執(zhí)行情況進行跟蹤，并監(jiān)督監(jiān)理公司對簽證部位的實施情況進行驗收。驗收合格后，完成簽證。<應急情況的處理>9 由于原設計存在的問題，即將造成工程停工的，為了確保工程工期，按照應急情況進行處理。10 專業(yè)工程師立即聯(lián)系設計部有關人員，并編制書面設計變更通知單，經(jīng)口頭、傳真或E-mail方式征求上述審批權(quán)限或簽發(fā)權(quán)限的有關部門負責人同意后，由設計部（或項目經(jīng)理部）負責人簽發(fā)并發(fā)放給施工單位及監(jiān)理公司。11 此等未經(jīng)標準程序批準的文件均為非正式文件，有關經(jīng)辦專業(yè)工程師應在15天內(nèi)，按正式程序補辦手續(xù)并注明補辦原因。十二、各部門對接內(nèi)容<與規(guī)劃發(fā)展部>

22、;1 了解項目前期情況，跟蹤土地手續(xù)辦理、項目投資計劃，設計、勘察合同的執(zhí)行；2 場地標高、道路紅線的移交；<與項目事務部>3 協(xié)助辦理各種報建手續(xù)，完成開工許可證、銷售許可證等相關證件的辦理；4 協(xié)助辦理項目配套工程相關手續(xù)，配套工程進場施工的銜接配合；5 協(xié)助處理項目對外關系，與政府相關部門建立聯(lián)系；6 協(xié)助辦理配套工程款的支付；7 協(xié)助辦理入住許可證；<與設計部>8 派設計代表常駐現(xiàn)場，處理與設計院的協(xié)調(diào)工作，處理現(xiàn)場與圖紙有關的技術問題，服從項目總經(jīng)理的管理；9 施工圖設計合同須經(jīng)工程管理部審查簽字；10 施工圖完成時，設計合同尾款由設計部與工程部共同審批；11

23、 施工圖完成后，施工圖、設計合同一起移交項目經(jīng)理部管理，除重大設計變更外與設計單位的協(xié)調(diào)工作由項目部負責；12 設計部應向項目部提供足夠數(shù)量的圖紙份數(shù)（見公司規(guī)定）；<與成本管理部>13 派項目成本主管常駐現(xiàn)場；14 協(xié)助進行成本動態(tài)控制；15 辦理工程款的支付；<與銷售部>16 根據(jù)項目進展，按時參加項目部例會，指導與銷售有關的現(xiàn)場管理工作；17 接收客戶變更并判斷可行性；18 協(xié)助賣場及樣板房的裝飾裝修及成品保護；<與工程管理部>19 執(zhí)行工程管理部制訂的各種管理規(guī)定，接受各種檢查及整改意見；20 執(zhí)行工程管理部制訂的合同條款，對監(jiān)理公司、施工單位的工作

24、情況進行監(jiān)督；21 執(zhí)行甲供材料合同，對甲供材料進場驗收進行把控；22 協(xié)助對施工單位、監(jiān)理公司、材料供應商等進行履約評估；<與客戶服務部/物業(yè)公司>23 客戶服務部/物業(yè)公司于竣工驗收前一個月介入項目經(jīng)理部；24 由項目部牽頭組織客服、物業(yè)及公司相關資源進行兩輪的模擬驗收和整改；25 入住后由物業(yè)和客服接管房屋、環(huán)境、道路，項目部須向客服移交技術資料（竣工圖紙、設計變更、操作手冊）；26 竣工驗收6個月內(nèi)，項目經(jīng)理部向客戶服務部移交工程結(jié)算資料，工程尾款由客服審核，保修款發(fā)放由客服審批。27 協(xié)助處理客戶投訴，進行入戶維修；28 提供技術支持，判斷索賠及維修方案的可行性；十一、竣

25、工驗收、移交流程否是否是是否十三、會議活動內(nèi)容<內(nèi)部會議>1 周例會1.1會議時間：每周星期一上午9：30。1.2會議地點：項目經(jīng)理部會議室。1.3參加人員：項目經(jīng)理部全體成員。1.4會議由項目經(jīng)理部經(jīng)理或經(jīng)理助理主持，議程如下：1.4.1項目經(jīng)理部各成員匯報上周工作情況；1.4.2項目經(jīng)理部經(jīng)理或經(jīng)理助理對各成員和項目經(jīng)理部上周工作進行評述，并安排下階段的工作；1.4.3傳達公司有關指示；1.4.4員工內(nèi)部業(yè)務及思想交流、探討；1.5項目秘書或指定工作人員負責記錄、整理會議內(nèi)容。2 現(xiàn)場協(xié)調(diào)會2.1會議時間：根據(jù)現(xiàn)場情況確定時間。2.2會議地點：根據(jù)實際情況定。2.3參加人員：公

26、司有關領導、公司各相關職能部門人員、項目經(jīng)理部總經(jīng)理或其他項目經(jīng)理部人員。2.4會議主要內(nèi)容： 2.4.1 提出需要各職能部門協(xié)調(diào)解決的問題及解決問題的具體時間。2.4.2項目秘書或指定人員負責記錄、整理會議內(nèi)容，形成項目經(jīng)理部協(xié)調(diào)會議紀要。<外部會議>3 項目專題會3.1會議時間：根據(jù)現(xiàn)場實際情況確定。3.2會議地點：項目經(jīng)理部會議室。3.3專題內(nèi)容：針對項目質(zhì)量、進度、安全的專題會議，如基礎驗槽、圖紙會審等。3.4參加人員：項目總經(jīng)理或總經(jīng)理助理、現(xiàn)場工程師、工程管理部或設計部工程師、監(jiān)理公司代表、總包單位代表以及其他人員；3.5項目秘書或指定人員負責記錄、整理會議內(nèi)容，形成專

27、題會議紀要。4 監(jiān)理例會4.1項目的監(jiān)理例會為每周一次，時間為周五14：00，地點在項目經(jīng)理部或監(jiān)理辦公室。4.2參加單位：項目經(jīng)理部、在現(xiàn)場施工的各施工單位和監(jiān)理公司。4.3主持單位為監(jiān)理公司，會議紀要由監(jiān)理公司編寫，經(jīng)項目經(jīng)理部審閱后發(fā)放各與會單位。4.4對于會議紀要或其他經(jīng)有關方面共同討論形成的結(jié)論性文件，知會各施工司在收到文件后應予以核對，如有疑惑或異議，應于收文后三個工作日內(nèi)以書面形式進行反饋。4.5會議主要議題為現(xiàn)場施工質(zhì)量、進度、安全文明施工及各工種、各工序的配合。4.6 監(jiān)理例會紀要中涉及費用變更的內(nèi)容，可作為結(jié)算依據(jù)。< BACK >五、材料/工程質(zhì)量管理辦法1

28、現(xiàn)場材料、工程質(zhì)量控制辦法見材料質(zhì)量與工程質(zhì)量檢驗標準2 以“工程質(zhì)量樣板房”作為直觀質(zhì)量標準展示，展示內(nèi)容視項目具體情況操作。主要內(nèi)容應包括：屋面做法；墻體、窗洞做法；散熱器/地采暖做法；衛(wèi)生間側(cè)墻、地面做法；鋼制欄桿除銹做法；門窗質(zhì)量展示樣板；電器開關、面板質(zhì)量展示樣板；戶內(nèi)給排水管材質(zhì)量展示樣板等。六、計劃管理辦法1 計劃管理辦法見（工程進度控制及管理辦法及里程碑進度控制表）2 材料招標及樣板審定計劃見物資采購招標及樣板審定計劃3 本年度天津萬科各項目一級進度計劃見一級進度計劃文件夾二、公司組織架構(gòu)十八、工程管理指導書目錄1. 項目概況2. 項目經(jīng)理部管理架構(gòu)2.1管理架構(gòu)2.2主要崗位

29、職位描述2.3人力資源情況3. 項目總進度計劃3.1工程范圍3.2總體進度計劃3.3分項工程進度計劃3.4工程計劃的修改3.5項目里程碑進度控制計劃4. 項目招標計劃4.1工程招標方案4.2招標計劃5材料計劃5.1材料樣板審定計劃5.2甲供材料采購計劃5.3材料檢驗計劃5.4不合格材料管理程序6. 質(zhì)量保證措施6.1項目質(zhì)量目標6.2重點分項工程施工方案及技術措施6.3施工質(zhì)量檢驗計劃6.4不合格施工管理程序6.5工程驗收管理程序6.6成品保護計劃6.7工程驗收資料清單7. 文件管理7.1控制印章7.2發(fā)文格式7.3總文檔目錄7.4文件簽署、審批、傳閱、存檔、更改7.5公司計劃、設計文件的管理

30、7.6工程竣工資料管理8. 合同管理及成本控制措施9. 會議制度10. 現(xiàn)場環(huán)境管理10.1公司環(huán)保政策10.2環(huán)保管理的目的10.3環(huán)保控制目標10.4環(huán)保工作小組架構(gòu)與責任10.5環(huán)保不符合情況的糾正10.6環(huán)保意識及能力培訓10.7環(huán)保記錄10.8項目現(xiàn)場CI作業(yè)指引11.現(xiàn)場安全管理11.1 安全管理的目標11.2 安全工作小組架構(gòu)及責任11.3 施工安全管理12.緊急事件處理程序13.項目經(jīng)理部培訓計劃13.1工程管理指導書培訓13.2 項目設計交底13.3 合同有關內(nèi)容培訓13.4 質(zhì)量、進度控制培訓14. 工程移交15. 其他15.1工程管理指導書會審紀要15.2質(zhì)量檢驗有關表格

31、16附件目錄17. 項目經(jīng)理部工程管理指導書傳閱、修改記錄十四、項目成本管理工作流程指引（成本部適用）一、主要職責：1. 工程結(jié)算管理；2. 現(xiàn)場簽證管理；3. 設計變更管理；4. 產(chǎn)值、資金計劃審核，付款臺帳建立；5. 投標報價，合同價格審核；6. 成本動態(tài)管理；7. 現(xiàn)場臨時任務。二、基本原則1. 工程造價確定原則(順序優(yōu)先) 甲方限價 合同價 中標價(或三家比價最低價) 合同規(guī)定確定方式 市場詢價2. 造價工程師行為準則 成本責任優(yōu)先3. 現(xiàn)場簽證、設計變更事前辦理原則三、操作流程1.工程結(jié)算管理 (1) 工作內(nèi)容 園區(qū)管網(wǎng)工程結(jié)算； 綠化造園工程結(jié)算； 裝飾工程結(jié)算； 外委工程結(jié)算；

32、零星工程結(jié)算； 工程竣工結(jié)算； 工程結(jié)算定案單填寫； (2) 工作條件（前提） 經(jīng)辦人出具工程結(jié)算工作交接單，非包死工程附兩份結(jié)算書，必要時應附竣工圖；(3) 工作流程(4) 需注意檢查事項 結(jié)算資料必須齊全結(jié)算工作交接單、結(jié)算件2份、全部簽證變更及洽商原件、竣工圖（如需要）；工程結(jié)算工作交接單需注意事項 工程結(jié)算工作交接單各項內(nèi)容須填寫完整； 工程結(jié)算工作交接單中工程質(zhì)量必須達到合同規(guī)定內(nèi)容； 存在合同外增減工程，需有項目部或設計部相關人員簽字，并至少有相應部門經(jīng)理簽字，審批權(quán)限按現(xiàn)場簽證和設計變更權(quán)限處理； 提供工程結(jié)算工作交接單同時宜由工程組提供承包方聯(lián)系方式； 以上各項存在不清晰、不明

33、確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人；關于現(xiàn)場簽證、設計變更、竣工圖需注意事項 現(xiàn)場簽證和設計變更單順序號不連貫、公章及簽字不全，驗收欄中無施工后完成情況不得作為結(jié)算書附件參與結(jié)算； 竣工圖須主辦工程師及項目總經(jīng)理或設計部經(jīng)理簽字、確認；結(jié)算工作注意事項 結(jié)算前必須認真閱讀合同不少于一遍； 結(jié)算前必須向施工單位說明我公司的復審制度； 結(jié)算前原則上造價工程師應先核算工程量； 與施工單位審核結(jié)算前須共同約定簡明工作計劃，且雙方簽字確認后附在結(jié)算件上；填寫結(jié)算定案單需注意事項 在結(jié)算定案后結(jié)算定案單經(jīng)辦人需留相關人員聯(lián)系方式； 結(jié)算定案單公章必須與合同原件上的公章一致； 工程結(jié)算定案單中建筑規(guī)模、單位造價必須填寫齊全；

34、 上報結(jié)算定案單后需附兩份按規(guī)定修改完畢的結(jié)算書，具體格式按后附表格規(guī)定；(5) 權(quán)限10萬元以下報項目總經(jīng)理簽字后送財務副總；10萬元以上報項目總經(jīng)理簽字后報經(jīng)成本管理部經(jīng)理簽字，然后送財務副總；(6) 參考文件預結(jié)算管理辦法結(jié)算樣表2.現(xiàn)場簽證管理 (1) 工作內(nèi)容1. 對以下內(nèi)容確定造價； 施工過程中出現(xiàn)的各種技術措施處理； 在施工過程中，由于施工條件變化、地下狀況（土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等）變化，導致工程量增減，材料代換或其他變更事項； 發(fā)包單位在施工合同之外，委托承包單位施工的零星工程； 施工過程中出現(xiàn)的獎勵和索賠問題；2. 同施工單位共同確認簽證單；3. 確定簽證原因及責任歸屬

35、； (2) 工作條件（前提） 工程組或設計部提供現(xiàn)場簽證單；(3) 工作流程不合格合格(4) 現(xiàn)場簽證單需注意檢查事項 各項內(nèi)容填寫完整； 變更原因、內(nèi)容明確：作法標識明確，可以清晰計算工程量，增減工程表示清晰,可以清楚分清簽證最終變化結(jié)果是材料替代、建筑作法細化、設計缺陷彌補、增加零星工程。簽證內(nèi)容的表述以第三者可依據(jù)此單獨立確認工程量和變更工程單價為原則； 提出部門及簽證原因必須明確； 甲方主辦人必須簽字； 現(xiàn)場工程量已由樓盤工程師及監(jiān)理復核完畢，成本組人員可對現(xiàn)場工程量進行抽查核對。以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人； 嚴禁后補現(xiàn)場簽證，如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場成本工程師應知會項目總經(jīng)理、成本

36、管理部經(jīng)理；(后補指超過規(guī)定時限補辦現(xiàn)場簽證，特別是在竣工前集中補辦)；現(xiàn)場簽證單臺帳說明(具體格式見附表) 匯總表按合同分類，同一合同對應內(nèi)容按土建、水、電、暖分項工程分數(shù)量、金額匯總；現(xiàn)場簽證編號規(guī)則見<沈陽公司成本管理軟件管理規(guī)范> 明細表按相關合同對應的單體項目分類(5) 權(quán)限2萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效；2萬元以上必須報成本管理部部門經(jīng)理(簽字欄中注明報成本管理部)；(6) 常見問題解決辦法 簽證內(nèi)容涉及市場定價材料或工藝；解決辦法：1.若屬于甲控、甲供材料，則以相應價格為準；2.非甲控、甲供材料，且金額在五萬以下，由甲方經(jīng)辦人提供并由工程組確認三家以上且不少于需確定廠家

37、或施工單位的數(shù)量一倍的供應商名單（短名單），造價工程師主持同時報價并復核報價條件是否一致，若一致，選報價最低一家；否則退回經(jīng)辦人重新報價；金額在五萬元以上，由工程管理部招標確定廠家及價格； 簽證內(nèi)容涉及質(zhì)量和效果如何確定；解決辦法：工程組或其它部門提供的簽證單所涉及的質(zhì)量和效果，成本人員可視為公司其它部門認可，公司可以接受的質(zhì)量和效果；成本人員有權(quán)利對存在的質(zhì)量問題提出置疑；(7) 參考文件設計變更及現(xiàn)場簽證管理辦法簽證登記臺帳3.設計變更管理 (1) 工作內(nèi)容 由于設計單位的施工圖出現(xiàn)錯、漏、碰、缺等情況，而導致做法變動、材料代換或其他變更事項； 由于發(fā)包單位設計部改變建設標準、結(jié)構(gòu)功能、使

38、用功能、增減工程內(nèi)容，而導致做法變動、材料代換或其他變更事項； 由于工程管理部、項目經(jīng)理部、監(jiān)理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術措施等，而導致做法變動、材料代換或其他變更事項； 由于銷售部、客戶服務中心、業(yè)主要求提出變更，而導致做法變更、材料代換或其他變更事項； 確定變更原因及責任歸屬； (2) 工作條件（前提） 工程組或設計部提供設計變更單；(3) 工作流程不合格合格(4) 設計變更單需注意檢查事項 接收設計變更后首先造價工程師應對設計變更的合理性進行初步復核，并有責任提出修改意見； 各項內(nèi)容填寫完整，特別需注意施工單位、變更范圍等，變更內(nèi)容做法標識明確，增減工程標識清晰。變更內(nèi)容

39、的表述以第三者可依據(jù)此單獨立確認工程量和變更工程單價為原則； 提出部門及變更原因須明確； 甲方主辦人須簽字；會簽欄中各部門均確認完畢，無反對意見；以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人； 嚴禁由乙方起草變更單、后補變更單，如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場成本工程師知會項目總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理；(后補指超過規(guī)定時限補辦現(xiàn)場簽證，特別是在竣工前集中補辦)；設計變更單臺帳說明(具體格式見附表) 匯總表按合同分類，同一合同對應內(nèi)容按土建、水、電、暖分項工程分數(shù)量、金額匯總；設計變更編號規(guī)則見<沈陽公司成本管理軟件管理規(guī)范> 明細表按相關合同對應的單體項目分類(5) 權(quán)限5萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效；5萬元

40、以上必須報成本管理部、設計工程等相關職能部門。(6) 常見問題解決辦法 圖紙無甲方部門或人員確認；解決辦法：返回經(jīng)辦人； 變更內(nèi)容涉及市場定價材料或工藝；解決辦法：同簽證相關內(nèi)容處理方式相同；(6) 參考文件設計及變更簽證管理辦法設計變更登記臺帳4. 產(chǎn)值、資金計劃審核 (1) 工作內(nèi)容工程竣工結(jié)算付款審批表填寫內(nèi)容 填寫施工單位原報預算造價(序號一)； 填寫結(jié)算造價(序號二)； 填寫保修款比例及金額(序號四.1)；工程進度付款申請表填寫內(nèi)容 填寫審定產(chǎn)值欄內(nèi)全部內(nèi)容； 注意審核合同簽約總價款及調(diào)整后的合同總價款； 若存在甲方分包項目將該產(chǎn)值扣除；資金計劃收集及編制（此職能歸屬最終以項目總經(jīng)理

41、的安排為準） 按咨詢單位提供的結(jié)算文件、樓盤工程師提供工程進度情況，復核各家的產(chǎn)值，按合同付款條件編制資金計劃； 主體以外且樓盤工程師可簡單拆分造價的項目的資金計劃，由樓盤工程師提供項目及資金計劃，造價工程師收集各位樓盤工程師的資金計劃并匯總后編制總資金計劃； 樓盤工程師無法簡單拆分造價的項目由造價工程師負責拆分進度產(chǎn)值，編制資金計劃； “七 支付質(zhì)保金”項目資金計劃由客務服務部提供； “八 營銷推廣費、十 現(xiàn)金流入”項目資金計劃由銷售部提供； “九 售后服務費”由客戶服務部提供； (2) 工作條件（前提） 經(jīng)辦人提供工程竣工結(jié)算付款審批表或工程付款審批表；3) 工程付款流程（成本部內(nèi)部流程）

42、資金計劃收集及編制流程(時限：每月25日報下月資金計劃)(4) 需注意檢查事項工程竣工結(jié)算付款審批表（成本部內(nèi)部流程） 復核合同履行情況，與合同規(guī)定相應的合同付款比例是否相同； 項目經(jīng)理部內(nèi)容填寫完整，項目總經(jīng)理已經(jīng)簽字； 復核現(xiàn)場實際工程進度； 以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經(jīng)辦人；工程付款審批表 “經(jīng)手人”以上（含）填寫完整； 合同履行情況與合同規(guī)定一致；(5) 權(quán)限工程竣工結(jié)算付款權(quán)限5萬元以下項目總經(jīng)理簽字生效；5萬元以上必須報經(jīng)成本管理部；(6) 常見問題及解決辦法 工程進度付款審批表上月產(chǎn)值無法確定如何填寫？解決辦法：至少填寫“累計完成產(chǎn)值合計”一欄；(7) 參考文件資金計劃表

43、工程付款審批表工程竣工結(jié)算付款審批表5. 投標報價(含三家比價)，合同價格審核； (1) 工作內(nèi)容 招標文件中造價條款的擬定，工程量清單招標中工程量清單的編制(外委咨詢公司的工程量清單負責核定)； 定標中造價條款的審定，并確定最低報價；(2) 工作條件（前提） 項目確定，圖紙基本完整；(3) 工作流程(4) 需注意事項 圖紙是否有設計部、工程管理部經(jīng)理或以上人員簽字； 圖紙細部尺寸是否足以核定造價； 招投標及合同造價的確定宜首選總價包干形式，其次選用單價包干形式(或按現(xiàn)行的當?shù)囟~結(jié)算)； 工程量清單招標中造價條款一定要明確，投標方有按圖紙及現(xiàn)場情況復核工程量清單的義務，并最終對工程量清單承擔風險； 相關部門提供的廠商或施工單位的名單（短名單）不少于三家且不少于需確定廠家或施工單位的一倍；且在發(fā)標前