免費(fèi)下載投資公司股權(quán)資產(chǎn)評(píng)價(jià)方法

1、【免費(fèi)下載】投資公司股權(quán)資產(chǎn)評(píng)估方法投資公司股權(quán)資產(chǎn)評(píng)估方法一、評(píng)估方法(一)資產(chǎn)評(píng)估的基本方法資產(chǎn)評(píng)估的基本方法有收益法、 市場法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。注冊(cè) 資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法和資產(chǎn)基礎(chǔ) 法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評(píng) 估基本方法。1、收益法企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折 現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。 應(yīng)用收益法必須具備的基本 前提有：(1)評(píng)估對(duì)象的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)弁可以用貨幣衡量；(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)弁可 用貨幣衡量；(3)評(píng)估對(duì)象

2、預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。2、市場法企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場法，是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司 或者可比交易案例進(jìn)行比較， 確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。 其 使用的基本前提有：(1)存在一個(gè)活躍的公開市場；(2)公開市場上存在可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。3、資產(chǎn)基礎(chǔ)法企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法， 是指以被評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn) 日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù) 債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。 采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的前提 條件有：(1)評(píng)估對(duì)象處于持續(xù)使用狀態(tài)或設(shè)定處于持續(xù)使用狀態(tài)；(2)可以調(diào)查取得購建評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行途徑及相應(yīng)的社會(huì) 平均成本資料。(二)評(píng)估方法的選用XX屬投資性公司，受客

3、觀條件限制我們無法取得足夠的、 可參照的、與XX類似的公司交易案例資料， 不具備市場法評(píng)估 的比較條件，在確定XX的股東全部權(quán)益價(jià)值時(shí)未采用市場法進(jìn) 行評(píng)估。針對(duì)本次評(píng)估的特定目的、 評(píng)估對(duì)象的自身?xiàng)l件、所評(píng)具體 資產(chǎn)的特點(diǎn)、市場條件、價(jià)值影響因素、評(píng)估的價(jià)值類型，以及 收集掌握的資料情況，我們認(rèn)為 XX所屬武漢XX、XX地產(chǎn)的 項(xiàng)目規(guī)劃明確，未來收益可合理預(yù)測(cè)， 取得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng) 險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)弁可以量化， 其預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)， 適合采用 收益法進(jìn)行評(píng)估；止匕外，由于委估資產(chǎn)的明細(xì)清冊(cè)較易取得，單 項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值均可通過市場調(diào)查等方式獲取，故適宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。因此，我們確定本

4、次資產(chǎn)評(píng)估同時(shí)采用資產(chǎn)基礎(chǔ) 法和收益法兩種基本方法進(jìn)行評(píng)估。(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基 礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。具體模型如下：股東全部權(quán)益評(píng)估價(jià)值= 2各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值- 2各項(xiàng)負(fù)債 評(píng)估值在評(píng)估過程中，評(píng)估人員根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的具體情況， 分別采用不同的評(píng)估方法，具體如下：1、流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估(1)貨幣資金貨幣資金包括現(xiàn)金、銀行存款。評(píng)估人員現(xiàn)場監(jiān)盤了現(xiàn)金的盤點(diǎn)過程， 弁根據(jù)現(xiàn)金日記賬記 錄及未入賬的原始憑證進(jìn)行倒推計(jì)算， 得出評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)有現(xiàn) 金余額，弁以清查核實(shí)后的現(xiàn)金實(shí)際金額確定評(píng)估值。評(píng)估人員對(duì)銀行存款賬戶進(jìn)行了函證，審核了銀行存款對(duì)

5、賬單和余額調(diào)節(jié) 表，對(duì)影響凈資產(chǎn)的未達(dá)賬項(xiàng)作出適當(dāng)調(diào)整，弁以清查核實(shí)后的金額確定為評(píng)估值。(2)其他應(yīng)收款其他應(yīng)收款系員工備用金借款。 評(píng)估人員核對(duì)了其他應(yīng)收款 明細(xì)表與明細(xì)賬、會(huì)計(jì)報(bào)表的金額，通過抽查原始憑證、會(huì)計(jì)記 錄，了解、分析業(yè)務(wù)發(fā)生的時(shí)間和原因，同時(shí)，檢查評(píng)估基準(zhǔn)日 后發(fā)生的賬務(wù)記錄，判斷應(yīng)收款項(xiàng)的真實(shí)性、完整性。在清查核 實(shí)的基礎(chǔ)上，借助歷史資料和清查了解的情況具體分析款項(xiàng)回籠 情況等，通過個(gè)別認(rèn)定及賬齡分析相結(jié)合，綜合分析款項(xiàng)未來可收回的金額及可能無法收回的壞賬損失，以核實(shí)后賬面金額減去預(yù)計(jì)的壞賬損失確定評(píng)估值。2、非流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估(1)長期股權(quán)投資XX長期股權(quán)投資系對(duì)武漢 XX

6、 100.00%的股權(quán)投資。對(duì)控股股權(quán)投資，評(píng)估人員先對(duì)被投資企業(yè)整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng) 估，再以被投資企業(yè)凈資產(chǎn)評(píng)估值乘以 XX持有的股權(quán)份額后確 定長期股權(quán)投資評(píng)估值。武漢XX的主要資產(chǎn)-存貨，采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估， 具 體方法如下：對(duì)于已達(dá)到銷售條件的開發(fā)產(chǎn)品，本次評(píng)估即以完全成本為 基礎(chǔ)，按市場銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用、全部稅金和適當(dāng)比例的稅后利潤作 為評(píng)估值，其計(jì)算公式如下：開發(fā)產(chǎn)品評(píng)估值=預(yù)計(jì)銷售總額-銷售費(fèi)用-管理費(fèi)用- 營業(yè)稅金及附加-土地增值稅-企業(yè)所得稅-適當(dāng)比例稅后利對(duì)于近期將完工或正在開發(fā)的開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)假設(shè)開發(fā)完成 后的預(yù)計(jì)市場售價(jià)扣除預(yù)計(jì)后續(xù)需支付的工程費(fèi)用、期間費(fèi)

7、用、 全部稅金及適當(dāng)比例稅后利潤作為評(píng)估值，其計(jì)算公式如下：開發(fā)成本評(píng)估值=預(yù)計(jì)銷售總額-后續(xù)尚需支付的開發(fā)成 本-銷售費(fèi)用-管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用-營業(yè)稅金及附加-土地增 值稅-企業(yè)所得稅-適當(dāng)比例稅后利潤1）預(yù)計(jì)銷售總額對(duì)于已簽約存貨（含完工和達(dá)預(yù)售許可的），按已簽訂的合 同價(jià)作為市場銷售價(jià)，對(duì)于未簽約（含完工、達(dá)預(yù)售許可和在建） 的，評(píng)估人員參考本項(xiàng)目近期已售或已簽約同類物業(yè)合同價(jià)，結(jié)合企業(yè)預(yù)訂價(jià)以及歷史銷售折扣比例確定售價(jià)，若當(dāng)期無已實(shí)現(xiàn)銷售的同類物業(yè)，對(duì)項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析， 結(jié)合企 業(yè)預(yù)訂價(jià)以及歷史銷售折扣比例綜合考慮確定市場銷售價(jià)。再根據(jù)預(yù)計(jì)可售面積，確定預(yù)計(jì)銷售總額。2）后

8、續(xù)尚需支付的開發(fā)成本評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估單位提供的開發(fā)項(xiàng)目成本概（預(yù)）算資料經(jīng)審核后確定總開發(fā)成本， 扣除企業(yè)賬面已結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本金 額及存貨賬面金額后作為后續(xù)尚需支付的開發(fā)成本。3）銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售費(fèi)用率、 管理費(fèi)用率，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目 所處地域的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況以及開發(fā)物業(yè)的類型、銷售人群等多方面因素分析，確定銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用在開發(fā) 成本中一弁考慮，未單獨(dú)計(jì)算。4)營業(yè)稅金及附加根據(jù)現(xiàn)行稅法的規(guī)定，被評(píng)估單位適用的營業(yè)稅稅率為 5%、 城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加為3%、地方教育費(fèi)附加為2%、 堤防費(fèi)為2%,即營業(yè)稅及附加為營業(yè)收入的 5.7%。5

9、) 土地增值稅根據(jù)國家土地增值稅征收及清算的有關(guān)規(guī)定，本次評(píng)估對(duì)于土地增值稅按各業(yè)態(tài)收入扣除稅法規(guī)定的相關(guān)成本費(fèi)用后的增 值額確定適用的土地增值稅率進(jìn)而預(yù)測(cè)需繳納的土地增值稅額。6)企業(yè)所得稅本次評(píng)估，企業(yè)所得稅按稅法規(guī)定的 25%計(jì)算預(yù)測(cè)期所得稅 費(fèi)用。7)適當(dāng)比例的稅后利潤本次評(píng)估按照“等量資本獲得等量收益”的原則，根據(jù)項(xiàng)目 開發(fā)程度、實(shí)際已付的工程款和銷售等情況合理確定適當(dāng)比例的利潤扣除。(2)固定資產(chǎn)-房屋建筑物評(píng)估人員根據(jù)委估房屋建筑物的位置、用途等具體情況，采 用市場法進(jìn)行評(píng)估市場法是指：將評(píng)估對(duì)象與在評(píng)估基準(zhǔn)日近期有過交易的類 似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)?/p>

10、修 正，以此估算委估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本次評(píng)估采用市場法的具體思路是在充分搜集房地產(chǎn)交易 實(shí)例的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步選取與委估房地產(chǎn)處于同一供需圈內(nèi)、具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性且屬近期交易的類似房地產(chǎn)作為參照物， 再根據(jù)估價(jià)對(duì)象與參照物經(jīng)比較分析后的差異情況，進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正及個(gè)別因素修正等，得出 委估房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值，其公式為：委估房地產(chǎn)評(píng)估值=可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X 交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)(3)固定資產(chǎn)-設(shè)備XX的設(shè)備主要為電子辦公設(shè)備和車輛。評(píng)估人員采用重置 成本法進(jìn)行評(píng)估，即根據(jù)設(shè)備購置價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)

11、及 其他合理購建費(fèi)用計(jì)算重置全價(jià)， 再結(jié)合設(shè)備新舊程度和使用維 護(hù)狀況綜合確定成新率，相乘后得出評(píng)估值。設(shè)備評(píng)估值=設(shè)備重置全價(jià)x成新率重置全價(jià)：對(duì)于電子辦公設(shè)備評(píng)估人員考慮到該類設(shè)備市場售價(jià)中一般包括安裝調(diào)試費(fèi)， 運(yùn)費(fèi)低可忽略不計(jì)，因此設(shè)備重置全價(jià)=設(shè)備購價(jià)對(duì)于運(yùn)輸車輛重置全價(jià)=車輛購價(jià)（含稅）+購置附加費(fèi)+牌照手續(xù)費(fèi)+其 他費(fèi)用3、負(fù)債的評(píng)估XX負(fù)債主要包括應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)付款。在清查核實(shí)各項(xiàng)負(fù)債的實(shí)際債權(quán)人、 負(fù)債額的基礎(chǔ)上，以評(píng) 估目的實(shí)現(xiàn)后產(chǎn)權(quán)持有者實(shí)際需要承擔(dān)的金額確定評(píng)估值。與具體資產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)的負(fù)債，評(píng)估人員同時(shí)考慮相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估結(jié) 果對(duì)實(shí)際需承擔(dān)負(fù)債金額的影響后

12、確定評(píng)估值，避免評(píng)估計(jì)算時(shí)有重復(fù)或遺漏。（二）收益法1、收益法的選用理由收益法是指通過測(cè)算被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益弁折算成 現(xiàn)值，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的資產(chǎn)評(píng)估方法。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)的途徑來判斷和 估算資產(chǎn)價(jià)值。該思路認(rèn)為，任何一個(gè)理智的投資者在購置或投 資于某一資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于所購置 或投資的資產(chǎn)在未來能給其帶來的回報(bào)，即收益額。收益法利用投資回報(bào)和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段， 把評(píng)估對(duì)象的預(yù)期產(chǎn)出能力和 獲利能力作為評(píng)估標(biāo)的來估測(cè)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。2、企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)收益法適用的前提條件(1)具有持續(xù)的盈利能力；(2)被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)

13、期收益可以預(yù)測(cè)弁可以用貨幣衡 量；(3)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)弁 可以用貨幣計(jì)量；(4)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。2、收益法的基本計(jì)算公式XX的未來凈現(xiàn)金流可合理預(yù)測(cè)，為避免會(huì)計(jì)利潤和現(xiàn)金紅 利的缺陷和限制，準(zhǔn)確把握股東全部權(quán)益價(jià)值， 本次資產(chǎn)評(píng)估以股東權(quán)益凈現(xiàn)金 流作為收益額，基本模型如下：FtPV .(n) t , E . Q . H t,1 .1. i.其中：PV:為股東權(quán)益凈現(xiàn)金流現(xiàn)值Ft:為第t年的股東權(quán)益凈現(xiàn)金流N:為年期i:為折現(xiàn)率E:為溢余資產(chǎn)評(píng)估值Q:為非經(jīng)營性資產(chǎn)(負(fù)債)評(píng)估值H:為項(xiàng)目期末回收資產(chǎn)現(xiàn)值3、評(píng)估思路及過程簡要分析XX所屬子公司武漢

14、 XX、XX地產(chǎn)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè) 務(wù)，而XX為投資管理無其他主營收入,本次評(píng)估將XX、武漢 XX、XX地產(chǎn)視同為一個(gè)整體。本次評(píng)估考慮到XX所屬武漢XX、XX地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營受未來能否獲取開發(fā)土地使用權(quán)的制 約，本次評(píng)估假設(shè)武漢XX、XX地產(chǎn)正在開發(fā)的項(xiàng)目開發(fā)完成后即終止開發(fā)，即按目前項(xiàng)目的剩余開發(fā)期限測(cè)算經(jīng)營期限，項(xiàng)目開發(fā)完成后對(duì)殘余固定資產(chǎn)及營運(yùn)資金現(xiàn)值進(jìn)行收回o結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)， 對(duì)上述公式中的參數(shù)取值確定如下：（1） N （年期）：以武漢XX、XX地產(chǎn)截至評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際 擁有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可開量、開發(fā)進(jìn)度、可開發(fā)的時(shí)間進(jìn)行預(yù)測(cè)確定。（2） Ft （股東權(quán)益凈現(xiàn)金流）Ft =凈

15、利潤+折舊與攤銷新增營運(yùn)資金資本性支出歸 還借款+新增借款1）凈利潤凈利潤=銷售收入銷售成本-銷售稅金及附加-銷售費(fèi) 用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用所得稅根據(jù)武漢XX、XX地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)方案、物業(yè)形態(tài)、項(xiàng)目 所處區(qū)位、經(jīng)濟(jì)條件及評(píng)估基準(zhǔn)日前的房價(jià)變化趨勢(shì)等因素綜合分析，結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度、銷售計(jì)劃分別估算項(xiàng)目的銷售單價(jià)、銷售數(shù)量、營業(yè)成本；根據(jù)項(xiàng)目所在地的稅收政策估 算營業(yè)稅金及附加、土地增值稅及企業(yè)所得稅；根據(jù)項(xiàng)目所處的房地產(chǎn)市場行情，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的期間費(fèi)用的平均水平，分析確定期間費(fèi)用。2）折舊與攤銷按截至評(píng)估基準(zhǔn)日武漢 XX、XX地產(chǎn)資產(chǎn)情況及折舊、攤 銷政策計(jì)算得出。3）新增營運(yùn)資金新增營運(yùn)資金=經(jīng)營性流動(dòng)資產(chǎn)增加-經(jīng)營性流動(dòng)負(fù)債增加 考慮到房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)，經(jīng)營性流動(dòng)資產(chǎn)主要包括貨幣 資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、存貨；經(jīng)營性流動(dòng)負(fù)債主要包括應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)交稅費(fèi)。評(píng)估人員考慮