商鋪招商方案1

1、商鋪招商方案第一部分：項目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃一、整體商業(yè)定位商業(yè)項目的前期定位，要根據(jù)區(qū)域市場的居民消費(fèi)水平，消費(fèi)偏好決定 ! 最好先做一個詳細(xì)的市場調(diào)研 !二、項目主題概念提煉商業(yè)項目的策劃時已引入了“城市客廳”、“綠色商務(wù)”、“城市休閑廣場”的概念，因此對商鋪的定位可延續(xù)原有的理念。商鋪招商方案主題一：“城市客廳”人氣業(yè)主的第二客廳， 依據(jù)其超前的運(yùn)營管理水準(zhǔn)和開發(fā)商獨(dú)具匠心的開發(fā)思路，將成為江華碼市鎮(zhèn)的“城市客廳”，成為人們休閑購物心之所向的地方。項目所處的廣西 . 廣東 . 湖南三省交界處 , 是江華碼市鎮(zhèn)現(xiàn)代城市建設(shè)景觀最具代表性的區(qū)域之一，無論是現(xiàn)狀，還是遠(yuǎn)景規(guī)劃，都是碼市當(dāng)之無愧的“城

2、市客廳” ，并成為展示碼市鎮(zhèn)新形象的一個窗口。金龍商業(yè)項目的啟動無疑將帶動本片區(qū)甚至整個江華碼市鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為人們新的生活聚集地。商鋪招商方案主題二：“城市休閑生活廣場”氛圍金龍商業(yè)城擁有商業(yè)廣場. 休閑廣場，景觀豐富，彰顯從容與健康。同時商鋪的功能定位為購物休閑一體化的商業(yè)中心， 將生活與休閑完美結(jié)合， 突顯現(xiàn)代城市人們的生活方式。商鋪招商方案主題三：核心區(qū)的時尚中心活力三、商業(yè)功能定位打造成包容時尚、文化、休閑、娛樂、購物等綜合功能的休閑生活廣場，以此來滿足碼市鎮(zhèn)中產(chǎn)階級休閑文化需求，從而達(dá)到滿足自由、放松、交流、時尚和購物等多種生活目的。隨著人們消費(fèi)水平的提高， 單純的購物服務(wù)已

3、難以滿足顧客的需要， 利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢， 因此，我們可以在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上引入娛樂、 休閑及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。我司建議的功能如下：功能 內(nèi)容:百貨 珠寶、眼鏡、服裝、飾品、鞋帽、主題性專賣、家居、皮裝、電子超市 日常生活用品餐飲 冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝館休閑 書店、音樂城、文化廊、水族館服務(wù) 美容美發(fā)、洗衣店、攝影沖印、健身、足療保健修理 家電維修商務(wù) 商務(wù)服務(wù)中心、銀行、證券、基金對于零售業(yè)，我們的要求是中高檔的零售企業(yè)和知名品牌。餐飲以簡潔式、休閑式為主， 主要是為了實現(xiàn)商場的購物人群的便利，但為保持環(huán)境清潔，拒絕有廚房的餐飲行業(yè)

4、。四、商鋪布局及銷售方式建議方法一：規(guī)定業(yè)態(tài)分布1) 布局方式對各樓層分別確定其用途，按擬訂的用途招商和銷售。業(yè)態(tài)分布表樓層 業(yè)態(tài)一樓 眼鏡、珠寶、皮裝、電子專賣二樓 主題性專賣店三樓 主題性專賣店四- 六樓 外資企業(yè)、證券、銀行辦公家居市場娛樂城、休閑中心2) 特點(diǎn)以上布局中限定的商鋪投資者投資規(guī)模都比較大， 經(jīng)營面積要求也將比較高。 這樣便于提升金龍商業(yè)地位和形象， 避免因經(jīng)營戶較多而出現(xiàn)的無序和混亂。 由于金龍商業(yè)城的樓盤素質(zhì)較好， 地理位置也非常優(yōu)越， 采用這種著力招進(jìn)主力店的做法容易實現(xiàn)。 而且，采用這種方式招商銷售速度快，能縮短銷售期。但這種經(jīng)營格局和商鋪銷售規(guī)劃可能出現(xiàn)有部分大型

5、的投資者不愿購買商鋪產(chǎn)權(quán)的問題。 我們將對此采取的措施是，在完成招商后繼續(xù)擬訂銷售方案，最終將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移出去。方法二：分割式銷售分割式銷售， 是在商鋪銷售前對商鋪進(jìn)行有針對性的合理、 有效的分割， 對分割后的單元進(jìn)行招商和銷售。 ( 具體分割方式另行擬訂 )1) 商鋪分割的原則(1) 主題的原則商鋪的分割， 必須遵循主題的原則。 即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。 不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開間之比大于4：1 的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門

6、面，而商鋪的后部又可以用來存貨。(2) 人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路， 要符合消費(fèi)者的購物習(xí)慣、 購物心理和走路習(xí)慣。 這句話包含兩層意思： 第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計必須要有 ; 第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計必須去除。這兩點(diǎn)對于商鋪的銷售有非常重要的意義。商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。 如果按人性化所要求的人流通路沒有， 必然會影響部分商鋪的人流量， 給銷售和經(jīng)營帶來困難。 而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在， 又會造成面積上的極大浪費(fèi)， 因為通

7、路的唯一作用就是用來走路， 不會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益。(3) 科學(xué)利用的原則商鋪的分割， 必須遵循科學(xué)利用的原則。 即在滿足消防要求的前提下， 盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積分割后將產(chǎn)生較多小單元， 銷售和招商速度相對較慢。 零星尾盤銷售會有一定難度。 另外分割后經(jīng)營者自行經(jīng)營可能會出現(xiàn)經(jīng)營上的無序， 商業(yè)品質(zhì)可能出現(xiàn)下降，不利于塑造良好的商業(yè)形象和商業(yè)氛圍的形成，有悖于中高檔商業(yè)物業(yè)的總體定位。建議：根據(jù)上述分析，我司建議金龍商業(yè)城商鋪采用方式一招商和銷售。五、項目商業(yè)營運(yùn)規(guī)劃( 一 ) 項目商業(yè)營運(yùn)規(guī)劃原則1、符合整個商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能

8、于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā) ;2、適應(yīng)不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)格局的原則，超市、服裝等適合單層、分區(qū)經(jīng)營，可規(guī)劃于中間商鋪，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài) ;3、 尊重市場需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的結(jié)果;4、 合理有效使用空間的原則，首先做到合理的空間分割;5、 經(jīng)濟(jì)效益原則，應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營利益，達(dá)成商戶與市場經(jīng)營者雙贏的局面;6、關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，如餐飲和娛樂休閑可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營，服飾和日用百貨可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營，這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一功能區(qū)經(jīng)營;7、大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對提

9、升市場品牌，帶動中小商戶的進(jìn)駐，以及帶動消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用，對這類客戶要優(yōu)先考慮 ;8、充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則， 考慮了經(jīng)營戶愿望和要求， 才能充分吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進(jìn)市場快速形成 ;9、方便顧客消費(fèi)的原則，商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了生活和休閑的原則，先購物、后休閑、再去餐飲娛樂，符合人消費(fèi)的習(xí)慣 ;10、視覺形象原則，整個經(jīng)營布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺沖擊力和形象同意。( 二 ) 項目商業(yè)營運(yùn)規(guī)劃1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象， 盡快繁榮市場，對剩余商鋪采用統(tǒng)一招商的原則。市場的招商采用品牌聯(lián)營、 資本聯(lián)營、招商引資和租

10、賃等展開， 其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開。2、“出租過度，最終出售”的收益模式對于有投資樓盤意向且能接受購買產(chǎn)權(quán)的商戶， 將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購買者自行經(jīng)營或出租給他人經(jīng)營。3、整和市場整和市場功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體;整和市場空間，進(jìn)行合理商品布局;整和招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商;整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促消推廣;4、合理回報保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏;完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力;通過市場整體機(jī)能的完善， 帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升， 使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均

11、能獲得良好的回報 ;通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進(jìn)存量盤的銷售;第二部分：招商及銷售策略一、項目整體營銷策略營銷工作面對的是市場中各種要素的組合，而各種影響市場的因素都是變動的，特別是房地產(chǎn)市場。因此，房地產(chǎn)營銷活動必然是動態(tài)的。只有動態(tài)的營銷才能保證房地產(chǎn)營銷的效果。 金龍商業(yè)城商鋪的營銷采用“機(jī)動營銷策略” 。所謂機(jī)動的房地產(chǎn)營銷策略，就是要根據(jù)市場中各種要素的變化，不斷地調(diào)整營銷思路，改進(jìn)營銷措施，使?fàn)I銷活動動態(tài)地適應(yīng)房地產(chǎn)市場變化。機(jī)動即根據(jù)情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。銷售模式是指以租代售、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售、展銷等方式靈活運(yùn)用，以及延長內(nèi)部認(rèn)購、包裝

12、等手段 ; 通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤 ( 包括滯銷樓盤 ) 進(jìn)入二三級市場流通等方式 ; 價格是指優(yōu)惠價、震撼價、裝修價等能滿足不同消費(fèi)需求的價格形式 ; 付款則包括一次性付款、 按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。機(jī)動營銷策略的核心是掌握市場中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進(jìn)行調(diào)研。影響市場的各種因素主要有： 消費(fèi)者的構(gòu)成及心態(tài)、 經(jīng)銷商的配合及支持、 競爭產(chǎn)品的實力及動態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、 宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及發(fā)展、 自身隊伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。 因此調(diào)研的類別主要有：消費(fèi)者調(diào)查、經(jīng)銷商調(diào)查、競爭產(chǎn)品及企業(yè)調(diào)查、行政政策調(diào)查、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)查、

13、員工隊伍調(diào)查等。只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究， 才能透徹地掌握市場，為科學(xué)合理的營銷策略提供依據(jù)。 在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。 不斷地調(diào)研， 不斷地調(diào)整營銷思路，這樣的動態(tài)營銷可以使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。二、項目招商銷售總策略1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購買商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 ; 如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。2、項目主要為自營型商鋪，將商鋪一定年限的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移給投資人，由投資人自行決定自行經(jīng)營還是出租給他人經(jīng)營 ;3、由于有部分投資者可能不會選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。 為了加

14、快發(fā)展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營一定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購買意向的客戶;4、對商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)布局進(jìn)行初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對性地尋找投資商戶進(jìn)行招商。5、目標(biāo)商戶定位為全國或江華碼市知名商家和連鎖企業(yè)。 但商鋪買家除這些知名商家企業(yè)外，也可以為其他有購買能力的任何目標(biāo)群。三、商業(yè)氛圍營造強(qiáng)勢廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，讓鎮(zhèn)人民都來此消費(fèi)。成立演藝中心，周未進(jìn)行大型文藝演出，吸引鎮(zhèn)民前來觀光消費(fèi)。全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費(fèi)。娛樂部分以 KTV為主，通過動感的造型， 夸張的色彩及尺度大

15、大加強(qiáng)商業(yè)氛圍， 對商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a(bǔ)充與完善。四、價格策略及租金預(yù)估( 略 )五、目標(biāo)商戶及客戶設(shè)定與選擇1、目標(biāo)商戶群本地集團(tuán)與企業(yè)全國性或地區(qū)級連鎖店品牌店、專賣店、主題店2、目標(biāo)購買人群本地集團(tuán)與企業(yè)全國性或地區(qū)級連鎖店品牌店、專賣店、主題店本地個體私營業(yè)主有投資意向的本地人3、目標(biāo)商戶確定原則購買優(yōu)先，如不愿購買則可考慮商鋪?zhàn)赓U;先大戶、后小戶 ; 先品牌商戶、后一般商戶的原則第三部分：銷售實施方案一、項目招商目標(biāo)1、第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體， 該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營的成功與否， 將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。第一目標(biāo)主力店以百貨、休閑、娛樂、

16、服務(wù)行業(yè)為經(jīng)營主體;2、第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣， 完善商品結(jié)構(gòu)， 促進(jìn)商場由單一的僅以日用消費(fèi)和休閑為主體的物業(yè)向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過渡，使之成為碼市鎮(zhèn)商圈中的主導(dǎo)。第二目標(biāo)主力店以民特商品 ( 包括地毯、手工藝品、藥材等 ) 、經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料 ( 藝 ) 、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。3、第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。同時也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動通訊等集團(tuán)客戶。二、招商與銷售流程1、目標(biāo)商戶群的確定

17、;2、對商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案;3、針對目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項目推廣，擴(kuò)大項目知名度，提升影響力;4、雙方洽談，達(dá)成購買或租賃意向;5、投資者到實地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議;6、投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務(wù)費(fèi);7、對已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)銷售;8、發(fā)展商對商場進(jìn)行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境;9、在招商過程已經(jīng)基本結(jié)束時，選擇合適的開業(yè)時間，歡迎投資者進(jìn)場經(jīng)營。三、商鋪推廣方案( 一 ) 推廣主題建議基于目前整體市場、區(qū)域市場和項目本身的狀況，本項目產(chǎn)品應(yīng)向強(qiáng)品牌、高檔次發(fā)展， 在產(chǎn)品設(shè)計、形象包裝、營銷推廣、物業(yè)管理等方面進(jìn)行全面升級，經(jīng)我司反復(fù)推敲，我司將項目推廣主題定位為：“您的財富源泉碼市金龍商業(yè)城”( 二 ) 推廣方式及渠道建議1、推廣總原則先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。 在短時間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點(diǎn)， 引起社會輿論， 提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。2、推廣方式方式一：營銷中心現(xiàn)場展示營銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備， 從所見、所聞全方位讓買家了解信息。 另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上