房產(chǎn)測算面積細則

1、.房產(chǎn)測算面積細則一般規(guī)定2.1 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上的永久性建筑。2.2 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計算。2.3 房屋產(chǎn)權(quán)面積系指權(quán)屬人（或稱產(chǎn)權(quán)主，下同）依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。2.4 房屋共有建筑面積系指各權(quán)屬人共同占有或共同使用的建筑面積。2.5 房屋面積以平方米為單位，計算過程面積取至0.001平方米，最終面積取至0.01平方米。2.6 量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、玻璃纖維尺、掌上型測距儀等能達到相應(yīng)精度儀器

2、和工具，邊長取位至0.01米。3 房屋墻體定位及歸屬確認3.1 房屋勒腳以上的外墻體包括陽臺與房屋的分隔墻體，其墻體面積應(yīng)包括粉刷層、貼面等外墻保護層，不包括凸出外墻面的結(jié)構(gòu)柱、裝飾柱或裝飾性的掛墻體（如玻璃幕等）。3.2 單產(chǎn)權(quán)的房屋、獨立幢或獨立宗地的連體別墅不存在共有建筑面積，其房屋外墻體全部歸入房屋建筑面積內(nèi)；毗連房屋四至墻體歸屬由相鄰各方指認確定。3.3 墻體歸屬分為自（有）墻、共（有）墻和借（他）墻三類。3.4 成套房屋的外墻（包括山墻），各套之間的分隔墻、套與公共建筑空間的分隔墻以及歸屬不同功能區(qū)的公共建筑空間之間的分隔墻均為共有墻。共有墻的權(quán)屬線繪于共有墻中線處，其墻體面積以權(quán)

3、屬線為界各自歸入相關(guān)建筑面積中，其中房屋的外半墻面積歸入共有建筑面積。連體別墅不屬于成套房屋的范疇，可分割成獨立的產(chǎn)權(quán)單元房屋。3.5 成套房屋的架空樓層、局部架空等無墻體的外圍，包括底層樓梯入口處、店面或車庫的卷閘門或鐵柵門等，其墻體厚度可參照本層其它外墻或承重墻的實體厚度確定，本層無可參照的可套用上層外墻體厚度確定。地下室外圍墻厚可按審定的設(shè)計圖紙墻厚計算建筑面積。3.6 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，以結(jié)構(gòu)樓板外沿至玻璃幕等外墻面的間距確定為外墻體厚度。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，墻厚按主墻厚度計算。欄桿、矮墻等維護結(jié)構(gòu)的不視為主墻。金屬幕墻及其它材料幕墻

4、，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。4房屋建筑面積測算4.1 計算全部建筑面積的范圍：4.1.1 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。4.1.2 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及樓梯間、電梯間等，其層高在2.20米以上部位計算建筑面積。4.1.3 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的按其水平投影面積計算。通往回廊（或夾層、躍層）的室內(nèi)樓梯，不論梯位是否在回廊（或夾層、躍層）范圍內(nèi)，該梯均按樓層投影計算建筑面積。4.1.4 樓梯間、電梯（含觀光梯）井、提物

5、井、垃圾道、管道井、通風(fēng)井、排氣井等，均按房屋自然層計算面積。4.1.5 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設(shè)備用房等以及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。4.1.6 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。4.1.7 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。4.1.8 與房屋相連的有柱走廊（有兩根以上柱），兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。4.1.9 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。4.1.10 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外

6、墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。4.1.11 與房屋相連屬永久性的（不論是否突出墻外）且有非獨立柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或維護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。4.1.12 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。4.1.13 屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。4.1.14 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其層高在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。4.1.15 與室內(nèi)任意一邊相通的，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫計算建筑面積。4.1.16 層高在2.20米以上的架空層（包括技術(shù)轉(zhuǎn)

7、換層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層），按柱外圍水平投影面積計算。4.1.17 底層雜物間、儲藏室、車庫等層高在2.20米以上的，按其外圍水平投影面積計算。4.1.18 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.2米以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。4.2 計算一半建筑面積的范圍：4.2.1 除第4.3.6款外的與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算，其中無圍護結(jié)構(gòu)的底層無柱走廊廊道形成臺面高出地坪0.15米且廊道和上蓋寬度均在1.20米以上的，按上蓋和臺面寬度較小者的外沿線水平投影面積的一半計算。4.2.2 兩面、三面臨墻且

8、無柱的門斗，其上蓋寬度在1.2米以上，若上蓋水平投影面積未超過外墻線及外墻延長線所圍成的面積，按其上蓋水平投影面積的一半計算；若上蓋水平投影面積超過外墻線及外墻延長線所圍成的面積，則按后者面積的一半計算。獨立柱的門廊、單排柱的車棚、貨棚等屬于永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。4.2.3 未封閉的陽臺、挑廊，其上蓋面積必須大于陽臺、挑廊面積的二分之一，按其維護結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計算。 4.2.4 屬永久性結(jié)構(gòu)、無頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計算。4.2.5 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。4.2.6 與房屋相連的室外有

9、頂蓋無柱的永久性裝卸貨平臺，按平臺水平投影面積的一半計算。4.3 不計算建筑面積的范圍：4.3.1 層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、地下室、半地下室及底層雜物間、車庫等。4.3.2 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、掛在墻體上的裝飾性玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階，無柱雨篷、地下室或半地下室的采光井、防潮層及其保護墻，房屋內(nèi)的采光通風(fēng)天井等。4.3.3 房屋之間無上蓋的架空通道，或無上蓋的陽臺、挑廊。若架空通道、消防通道、陽臺、挑廊與其上蓋相距三個層高以上，均視為無上蓋。4.3.4 房屋的天面、挑臺、公共曬臺、露臺，天面上的花園、泳池、水池。4.3.5 建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平

10、臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。4.3.6 騎樓、過街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場所、綠化帶等兩側(cè)底層走廊作為公共開放或公眾通行的部分，不論廊道是否有柱、維護結(jié)構(gòu)，廊道是否與外地面有高差、是否有退用地紅線；也不論廊道外是否有人行道、消防通道等。4.3.7 利用引橋、高架路、高架橋、斜坡道、路面作為頂蓋建造的房屋。4.3.8 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋和層高不足2.20米的房屋。4.3.9 獨立煙囪，室外和屋頂?shù)母鞣N休閑亭、休閑長廊，各種塔、罐、池，地下人防干、支線，地下或地上水池、化糞池等。4.3.10 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。4.3.11 與房屋相連的臺面低于0.15

11、米或廊道寬度不足1.2米或上蓋寬度不足1.20米的底層無柱走廊；有上蓋無走道的綠化廊。4.3.12 房屋內(nèi)的回形樓梯，其面積大于2.0平方米的二層以上的中空部分。4.3.13 簡易樓梯和走廊外的臺階踏步、室外爬梯，底層室內(nèi)樓梯延伸出室外的部分。4.3.14 上蓋投影面積小于陽臺、廊道圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積二分之一的陽臺、廊道。斜坡式人行或車行通道等無頂?shù)慕ㄖ?.3.15 上層陽臺或吊樓等在公共曬臺上的投影部分。4.3.16 與室內(nèi)不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊的建筑。4.3.17 類似“平改坡”屋面等為建筑造型而建造，無實用功能的裝飾性建筑部位。5共有建筑面積測算5.1 共有建筑面積的處理原

12、則：5.1.1 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。5.1.1.1 商品房在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證前，需要分割的，應(yīng)具有經(jīng)公證的分割協(xié)議，并在銷售時告知買受人；已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的商品房，再行分割的，在不影響公共利益的前提下,應(yīng)在本細則第5.4條的范圍內(nèi)，由所有相關(guān)房屋權(quán)利人達成分割協(xié)議。5.1.1.2 分割的部位和分割方式應(yīng)明確寫入該部位所有相關(guān)權(quán)利人的買賣合同，隱含的或不明確的協(xié)議均不視為有效的分割協(xié)議。5.1.1.3 相關(guān)房屋權(quán)利人所達成的分割協(xié)議不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不視為有效的分割協(xié)議。5.1.2 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按共有建筑相關(guān)的房屋的建

13、筑面積比例分攤。本條中“共有建筑相關(guān)”指該共有建筑為滿足各套（分戶）的出入、安全等其他使用功能提供保障或服務(wù)。5.2 共有建筑面積按比例分攤的計算公式：按相關(guān)建筑面積進行共有建筑面積分攤，按下式計算：Si K×SiKSi/Si式中：K為面積分攤系數(shù)Si為各單元參加分攤的建筑面積，單位：平方米（M2）；Si為各單元參加分攤所得的分攤面積，單位：平方米（M2）；Si為需要分攤的分攤面積總和，單位：平方米（M2）；Si為參加分攤的各單元建筑面積總和，單位：平方米（M2）。5.3 共有建筑面積的分類：5.3.1 幢共有建筑面積；5.3.2 功能區(qū)共有建筑面積；5.3.3 層共有建筑面積；5.

14、3.4 其它共有建筑面積5.4 可分攤的共有建筑面積：5.4.1 共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢、某一層或某幾個單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。5.4.2 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。5.5 不應(yīng)分攤的建筑面積和公共建筑空間：5.5.1 獨立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室獨立的車位、車庫、倉庫、儲物間等，作為自行車、摩托車等機動車、非機動車集中停放部位、

15、地上層雜物間、車棚、車庫等。5.5.2 建在幢內(nèi)或幢外，為他幢和多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等。5.5.3 作為人防工程的地下室，地下室人防工程部位，避難層（室）。5.5.4 一幢樓房中取得部分竣工手續(xù)后，委托房產(chǎn)測繪時，服務(wù)于本幢的共有建筑面積其所服務(wù)的對象還未完全竣工的。5.5.5 按規(guī)劃批建層高建設(shè)的層高大于2.20米的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、室內(nèi)“空中花園” 以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開放空間的部分等，其中扣除核心筒和公共設(shè)備用房等應(yīng)分攤的共有建筑面積。5.5.6 獨立建造的變配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房。5.5.7 用作公共休憩用的亭、走廊

16、、塔、綠化等建筑物。5.5.8 在第5.4條和5.5條前7款內(nèi)沒有羅列的房屋或建筑部位。5.6 共有建筑面積的計算方法：整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除不應(yīng)分攤的建筑面積和公共建筑空間，即為建筑物內(nèi)可分攤的共有建筑面積。5.7 共有建筑的分攤方法：5.7.1 不同類型房屋的分攤方法：5.7.1.1 住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓一般以幢為單元，依照前述規(guī)則和計算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。若住宅樓底層為附屬層（或架空層，層高2.2米以上），上部為住宅單元構(gòu)成，可依照商住樓共有面積的分攤方法處理，將該樓劃分為住宅和附

17、屬層兩大功能區(qū)。5.7.1.2 商住樓共有建筑面積的分攤方法首先根據(jù)住宅和商業(yè)（或辦公）等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)（或辦公）兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)（或辦公）部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)（或辦公）部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。a 住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照第5.2條的方法和公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。b 商業(yè)（或辦公）部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部

18、分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。對于同一幢樓的不同塔樓，應(yīng)分別劃分為不同功能區(qū)；塔樓內(nèi)有多個獨立樓梯或電梯的，還應(yīng)按梯細分功能區(qū)分別計算。綜上所述，一級分攤為幢共有建筑面積、區(qū)間共有建筑面積分攤到區(qū)，二級分攤為上級分攤來的幢共有建筑面積與本功能區(qū)內(nèi)共有建筑面積之和，依次逐級分攤直至各層，最后按套內(nèi)建筑面積比例分攤到各套（分戶）。5.7.1.3 多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法：多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。5.7.2 共有建筑面積分攤的若

19、干具體補充規(guī)定5.7.2.1 計算建筑面積的地面層（底層）走廊、檐廊等可分攤的，當(dāng)?shù)讓痈魈祝ǚ謶簦┫蛟摾鹊篱_門時，該廊道的建筑面積扣除通往樓上的通道面積后為底層各套（分戶）應(yīng)分攤的共有建筑面積；除此之外的廊道的建筑面積依照共有分攤原則進行分攤。5.7.2.2 地下室車道和專門服務(wù)于車位的其它公共走道面積，由地下室各車位分攤。地下室功能用房和服務(wù)于本功能用房的專用走道，由使用該功能用房的各套（分戶）進行分攤。其余各共用部位為各相關(guān)套（分戶）分攤。5.7.2.3 核心筒部分和樓梯等縱向公用部位，分割成地上和地下兩部分，分別為各使用層共用分攤。5.7.2.4 原設(shè)計為整體商場，后分割成通道和若干鋪位

20、，通道的建筑面積由各相關(guān)鋪位按其建筑面積比例分攤。5.7.2.5 會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心等，以及居委會、派出所使用的房屋，不以共有建筑面積認定，以套（分戶）認定,依照共有建筑面積分攤原則參與分攤方案。5.7.2.6 某個共有建筑面積列入分攤后，不具體劃分各套（分戶）攤得面積的對應(yīng)部位。5.7.2.7 不列入分攤的共有建筑面積，也不攤?cè)肫渌灿薪ㄖ娣e。5.7.2.8 用于公共服務(wù)的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積為住宅區(qū)總建筑面積的千分之二，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米。物業(yè)管理用房超出上述面積時，其超出部分作為套（分戶）攤?cè)肫渌?/p>

21、有建筑面積。 5.7.2.9 樓梯下方實際使用的，層高在2.20米以上空間的建筑面積計入下方空間的套內(nèi)建筑面積；層高在2.20米以下空間的建筑面積計入樓梯建筑面積，由使用該梯的功能區(qū)分攤。5.7.2.10 房屋為斜面結(jié)構(gòu)或非垂直墻體、層高2.20米以上的部分和復(fù)式樓挑空部位，直接計入套內(nèi)建筑面積，不計算外半墻。5.7.2.11 以玻璃幕墻作為房屋外墻的，其外半墻厚度以結(jié)構(gòu)樓板外沿與玻璃幕墻外墻面之間水平距離的一半確定。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的規(guī)定處理。5.7.2.12 商品房買賣合同約定的房屋建筑面積和預(yù)售登記時的銷售面積僅供面積測算時參考，不能作為確認房屋產(chǎn)權(quán)面積的測算依據(jù)。銷售合同中應(yīng)包括分攤的共有建筑部位說明或面積數(shù)值，合同中約定分攤的共有建筑部位應(yīng)符合房產(chǎn)測量規(guī)范和本細則中可分攤的共有建筑面積內(nèi)容，而且必須是合同簽訂各方共同相關(guān)的共有建筑面積，否則應(yīng)予剔除。6房屋產(chǎn)權(quán)面積測算6.1 房屋建筑面積由房屋所有權(quán)人委托市場準(zhǔn)入的具備相應(yīng)測繪資質(zhì)的專業(yè)測繪隊，由測繪人員按照本細則的要求，實地測量和計算；房屋所有權(quán)人持相關(guān)測繪圖表及報批建手續(xù)或原權(quán)證等材料向產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)申請登記，核準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)面積。6.2 房屋產(chǎn)權(quán)面積測算到戶，以產(chǎn)權(quán)登記戶