房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的稅收籌劃一、營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃 方案例 1：A 房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備為一個(gè)住宅小區(qū)做促銷活動(dòng)，在開盤當(dāng)日推出了一個(gè)面向客戶群體的營(yíng)銷方案。方案一： 凡在開盤日簽訂購(gòu)房合同的客戶，均可以事受免交年的物業(yè)管理費(fèi)、送價(jià)值千元的冷暖空調(diào)一臺(tái)和新馬泰旅游。該銷售優(yōu)惠吸引了不少消費(fèi)者前來購(gòu)買，在優(yōu)惠期間銷售住宅，實(shí)現(xiàn)銷售收入1600 萬元，推出空調(diào)總價(jià)值10萬元，優(yōu)惠的物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)為4 萬元，送出的旅游團(tuán)票價(jià)值26 萬元。方案二： 公司采取折扣的方式，優(yōu)惠2.5% ，直接送價(jià)值 40 萬元的折扣。這個(gè)案例涉及營(yíng)業(yè)稅中視同銷售情況。在方案一中公司直接給業(yè)主免交物業(yè)管理費(fèi)用，免費(fèi)贈(zèng)送空調(diào)和旅游

2、，這些免費(fèi)贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)要視同銷售，在銷售商品房的同時(shí)送實(shí)物和勞務(wù)， 等于發(fā)生了混合銷售行為，所以要將所贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)的價(jià)值加到房屋的銷售收入中，合并繳納營(yíng)業(yè)稅，則公司應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為（ 1600 40）× 5% 82 萬元。在方案二中公司將實(shí)物和服務(wù)優(yōu)惠的價(jià)值直接作為購(gòu)房折扣，在成交價(jià)中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營(yíng)業(yè)額，公司應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為（1600 40 ）× 5% 78萬元。方案二只是修改了優(yōu)惠方式，由贈(zèng)送實(shí)物轉(zhuǎn)換成直接折扣就節(jié)省了營(yíng)業(yè)稅4 萬元。二、契稅的稅收籌劃方案契稅是在土地、 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)， 國(guó)家按照當(dāng)事人雙方簽訂合同以及所確定價(jià)格的一定比例，向

3、承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司通過購(gòu)買、受讓、受贈(zèng)、交換等方式取得土地使用權(quán)和房物所有權(quán)時(shí)要繳納契稅。例 2：A 房地產(chǎn)公司要將6000 萬的物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到控股的C 公司名下， 由于所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，目前武漢市的稅率為1.5% ，則要繳納6000 × 1.5% 90萬元的契稅。稅法規(guī)定： “企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅?！北M管本例中C 是 A 的控股企業(yè)，但雙方的投資主體不全相同。如果A 房地產(chǎn)公司采取新設(shè)立分公司方式分立，將新設(shè)立的分公司注冊(cè)資本按股份 比例分給 A 公司

4、原來的股東，則被分立公司和分立公司主體一致，就可免征契稅。三、土地增值稅的稅收籌劃 方案土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30% 到 60% ，增值額越多，稅率越高。此外對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目 金額 20% ，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是據(jù)據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。（ 1 ）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r(jià)格。這樣在加快銷售資金回籠的同時(shí)，降低了增值額，使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅，增加了企業(yè)的效益。 （

5、2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對(duì)開發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的一些投資，例如 加大對(duì)園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，這樣既增加了開發(fā)成本和可扣除項(xiàng)目的金額， 同時(shí)又能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境更加優(yōu)美，配套更加完善， 有利 于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。例 3：A 房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價(jià)為 3500 元，預(yù)計(jì)銷售總收入為35000 萬元，繳納的營(yíng)業(yè)稅為1750 萬元，城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加為175 萬元，取得土地使用權(quán)費(fèi)用和開發(fā)成本為20800 萬元。方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售。其中可扣除項(xiàng)目金額為2080

6、0 ×（ 1 10% 20% ）1750 175 28965 ，增值額為 35000 28965 6035 ，增值率為 20.8%，應(yīng)繳納的土地增值稅為 6035 × 30% 1810.5 萬元。方案二： 在小區(qū)中心花園建設(shè)一個(gè)噴泉，美化綠化整個(gè)小區(qū)，在靠近馬路的地方建隔音帶，追加固林綠化方面的投資300 萬元，則可扣除項(xiàng)目金額為（ 20800 300 ）×（ 1 10%20% ） 1750 175 29355，增值額為 35000 29355 5645 ，增值率為 19.2% ，正好 符合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300 萬對(duì)小區(qū)進(jìn)行綠化，提高了小

7、區(qū)的配套設(shè)施和商品房質(zhì)量，同時(shí)少繳了1810.5 萬的稅收。四、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收籌劃方案對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅的籌劃主要是利用稅收優(yōu)惠和征收范圍。（ 1 ）房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房用地， 原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征土地使用稅，但在商品房出售之前納稅確 有困難的， 其用地是否準(zhǔn)予緩征、減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)原則，結(jié)合具體情況確定。 （ 2 ）稅法規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，因此企業(yè)可將注冊(cè)地選擇在城郊結(jié)合部的農(nóng)村，這樣既少繳了稅款， 又不致因交通等問題影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。 （ 3）外商投 資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，企業(yè)可以尋求外商

8、的資金，把企業(yè)轉(zhuǎn)換成外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)。例 4：A 房地產(chǎn)公司要在襄樊開發(fā)新的投資項(xiàng)目，已經(jīng)通過競(jìng)拍買下土地100000 平方米，打算由下屬項(xiàng)目公司D 負(fù)責(zé)進(jìn)行籌建。方案一：將下屬公司D 的注冊(cè)地選擇在市區(qū)，襄樊市的土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)為4 元每平方米。方案二：將下屬公司D 的注冊(cè)地選擇在城郊結(jié)合部的農(nóng)村。對(duì)于方案一，公司要繳納的土地使用稅為40萬，而方案二由于是在農(nóng)村設(shè)立的項(xiàng)目公司D 則免去了城鎮(zhèn)土地使用稅。五、印花稅的稅收籌劃 方案印 花稅的籌劃方法有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)法。第一，同一憑證因載有兩個(gè)或兩個(gè)以上經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)而適用不同稅目稅率，若分別記載金額應(yīng)分 別計(jì)算應(yīng)

9、納稅額， 相加后按合計(jì)稅額貼花； 若未分別記栽金額的按稅率高的貼花， 所以選種情況要盡量分別核算金額。第二，模糊金額籌劃法是指當(dāng)事人在簽定數(shù)額 較大的合同時(shí)，有意使合同上所載金額在能夠明確條件下不最終確定， 以達(dá)到少繳印花稅目的。 第三，由于在勞務(wù)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中，每一次訂立合同均需繳納一次印花 稅，所以減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)也是節(jié)省印花稅的方法。例 5：甲房地產(chǎn)公司將一筆價(jià)款3000 萬元的工程承包給A房地產(chǎn)公司， A 公司又將其中1000 萬元的工程分包給乙公司， 800 萬元的工程分包給丙公司。 則四個(gè)公司應(yīng)納印花稅稅額分別為：甲公司應(yīng)納印花稅3000 × 0.03% 0.9 萬元A 公司應(yīng)

10、納印花稅 3000 ×0.03% 1000 × 0.03% 800 × 0.03% 1.44 萬元乙公司應(yīng)納印花稅 1000 × 0.03% 0.3 萬元丙公司應(yīng)納印花稅800 × 0.03% 0.24 萬元如果 A 房地產(chǎn)公司與甲房地產(chǎn)公司協(xié)商，讓甲公司與乙公司、丙公司分別簽訂1000 萬元和 800 萬元的合同，剩余1200 萬元合同由甲與A 簽訂。這樣在甲 公司、乙公司、丙公司應(yīng)納稅額不變的前提下，A 房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅額變?yōu)?200 ×0.03% 0.36 萬元，比原來節(jié)省稅額1.08 （ 1.44 0.36 ）萬元。稅收籌劃前

11、提是合法合規(guī)稅收籌劃和依法納稅的前提都是熟悉稅法，而要熟悉稅法， 必須學(xué)習(xí)稅法。 稅收籌劃是在熟悉稅法的基礎(chǔ)上爭(zhēng)取“少繳稅”，依法納稅則是應(yīng)該繳的稅一分不少，不應(yīng)該繳的稅一分不多。 稅收征管法對(duì)納稅人權(quán)利與義務(wù)的規(guī)定，特別是一系列救濟(jì)條款的規(guī)定，就是保障納稅人的合法權(quán)益，促進(jìn)依法納稅。在稅法中， 有許多條款允許企業(yè)自行選擇，因此有了稅收籌劃的空間。例如企業(yè)組建方式，企業(yè)可選擇組建為分公司，也可組建為子公司； 又如會(huì)計(jì)核算 方法，允許企業(yè)選擇“先進(jìn)先出法”或“加權(quán)平均法”。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下， 國(guó)家通過稅收調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，例如對(duì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)稅收調(diào)節(jié)，對(duì)不同行業(yè)的廣告費(fèi)規(guī)定不同的扣除標(biāo)準(zhǔn)，為支持產(chǎn)品技術(shù)開發(fā)實(shí)行加計(jì)扣除等，企業(yè)可以通過不同行業(yè)投資獲取稅收優(yōu)惠。而這些稅收籌劃也是依法納稅所要求的，也是稅收調(diào)節(jié)功能的反映。稅收作為國(guó)家一種無償?shù)膹?qiáng)制性課征，直接將企業(yè)的一部分收入轉(zhuǎn)移到國(guó)家手中，必然減少企業(yè)的收入， 不可避免地影響企業(yè)的行為選擇。稅收對(duì)于企業(yè)來說，其本質(zhì)是一項(xiàng)費(fèi)用，一項(xiàng)支出。首先，企業(yè)依法繳納稅款，必然引起現(xiàn)金的流出； 其次，稅收支出與企業(yè)收入存在因果關(guān)系。 企業(yè)如果沒有取得 收入，也不會(huì)發(fā)生稅收支出， 取得的收入越多， 稅收支出也越大。 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目的是盈利，也就是收入必須大于費(fèi)用。而費(fèi)用的減少，意