物業(yè)管理項目維修基金使用程序

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-233編號：_物業(yè)管理項目維修基金使用程序?qū)徍耍篲時間：_單位：_物業(yè)管理項目維修基金使用程序用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護集體的利益，從而充分發(fā)揮團體的力量，實現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運行有規(guī)則保障。可通過修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。物業(yè)管理項目維修基金使用程序1.目的為規(guī)范住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理，保障住宅正常的維修、使用。2.范圍適用于管理項目的維修基金的管理、使用。3.定義維修基金：是指由開發(fā)建設(shè)單位和購房人以購房款總額

2、為基數(shù)，按一定比例繳存，用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，由物業(yè)公司依據(jù)業(yè)主要求或物業(yè)的實際情況制定維修方案，經(jīng)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過予以使用的專用款項。共用部位：是指住宅主體結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等。共用設(shè)施設(shè)備：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分?jǐn)傔M入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。房屋本

3、體：房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)等。設(shè)備大修：對設(shè)備進行全部解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過30%。設(shè)備中修：對設(shè)備進行部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%-30%。房屋本體中修：房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，須進行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)

4、構(gòu)。房屋本體大修：房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重，房屋已不安全，需要進行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。4.職責(zé)部門/崗位工作職責(zé)品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)維修基金使用細(xì)則的編寫、修改、發(fā)布，并確定維修基金最終使用的判斷財務(wù)管理部負(fù)責(zé)維修基金費用的審定，并協(xié)助支取維修基金管理處根據(jù)小區(qū)的實際情況做好年度維修基金的使用方案，并在使用過程前做好維修基金使用已經(jīng)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過的工作5.方法及過程控制5.1維修基金專項用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，其維修、更新費用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)

5、。按規(guī)定建立共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修基金，并存入維修基金?？钪?。5.2使用維修基金的條件5.2.1按政府相關(guān)規(guī)定建立共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修基金，并存入維修基金?？?，統(tǒng)一歸集、專戶存儲;5.2.2商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造等維修工程;5.2.3物業(yè)公司或各管理處依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實際情況制定維修基金使用方案報業(yè)主大會或業(yè)主委員會審議;5.2.4維修基金使用方案，須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過后使用。5.3業(yè)主大會成立前，住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備未過保修期：5.3.1業(yè)主大會成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用維修基金，其費用由開發(fā)企

6、業(yè)承擔(dān)。5.3.2共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，其維修費用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。5.4住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備已過保修期5.4.1業(yè)主大會成立前，需使用維修基金5.4.1.1遇有特殊情況經(jīng)確認(rèn)屬應(yīng)使用維修基金的維修工程，管理處可采取以下程序：a)向政府主管部門(房地產(chǎn)管理局)提出申請，并由其委托并認(rèn)可的專業(yè)中介機構(gòu)對維修工程的必要性及費用依照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)定額進行評估和核算;b)經(jīng)中介機構(gòu)認(rèn)定后，管理處可進行維修工程的操作工作;c)小區(qū)維修工程結(jié)束后，應(yīng)由政府委托的中介機構(gòu)進行驗收，驗收合格后須出具證明，不合格的維修工程的施工單位進行返工;d)維修工程完成后，物業(yè)公司或管理處持維修工程結(jié)算發(fā)票及

7、中介機構(gòu)出具的證明到維修基金代管單位申請支取維修基金。5.4.1.2如發(fā)生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況，管理處應(yīng)立即做好防護，組織維修更新，并及時通知街道辦事處或居民委員會告知實際發(fā)生的情況，如情況允許，可申請由街道辦事處或居民委員會出具該發(fā)生情況的書面證明，維修過程可予以照片存檔保留。將此次維修情況及證明材料管理處留存一份，到房地產(chǎn)管理局備案一份，以備業(yè)主大會成立后支取使用提供證明。5.4.1.3未售出的房屋所分?jǐn)偟木S修費用，由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。5.4.2業(yè)主大會成立后，使用維修基金的程序商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要大修、更新、改造的，使用維修基金按照下列程序辦理：(一)物業(yè)管理服務(wù)

8、企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實際情況，提出維修項目，制定維修方案。(二)商品住宅共用部位、建筑內(nèi)的設(shè)備維修方案應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主的書面同意。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修方案應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主會或業(yè)主代表會的書面同意。(三)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門備案，并提交下列文件：1、基金余額證明;2、維修(含維修計劃和預(yù)案)方案;3、業(yè)主或業(yè)主會、業(yè)主代表會同意使用維修基金書面證明。(四)銀行接到備案的證明后，將預(yù)算所需維修基金劃撥到維修基金使用專戶。(五)維修工程完成后，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將加蓋企業(yè)公章的費用清單、發(fā)票原件及維修決算報告告知相關(guān)業(yè)主或業(yè)主會、業(yè)主委員會，并經(jīng)業(yè)主

9、委員會主任、副主任共同簽章后，將決算費用按照業(yè)主擁有住宅建筑面積的比例分?jǐn)偟綉?，在業(yè)主戶賬中列支。(以上使用維修基金的五項程序引自天津市商品住宅維修基金管理辦法第十條)5.4.2.1屬于急修、搶修并應(yīng)使用維修基金事項a)發(fā)生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況，管理處應(yīng)立即做好防護，組織維修更新，并及時通知業(yè)委會。維修工程結(jié)束后，做好維修后工程的結(jié)算工作，并將工程結(jié)算發(fā)票、對發(fā)生情況說明，及業(yè)主會、業(yè)主委員會對維修情況確認(rèn)并采取經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上業(yè)主通過或在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示15個工作日，未有1/3以上業(yè)主提出書面反對意見的，即同意使用并支取維修基金。b)業(yè)主委員會收到

10、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的緊急維修申請后，應(yīng)及時告知全體業(yè)主。向全體業(yè)主公示維修基金使用情況。如關(guān)于如何使用維修基金已在物業(yè)管理服務(wù)合同中或維修基金使用辦法中已約定，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過即可按照約定使用并支取該項維修基金。5.4.2.2屬于日常維修并應(yīng)使用維修基金事項a)每年年初管理處應(yīng)依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實際情況制定房屋及小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修計劃及經(jīng)費預(yù)算，報業(yè)主大會、業(yè)主委員會;并由業(yè)主大會、業(yè)主委員會向全體業(yè)主公示使用計劃或方案，b)物業(yè)公司或管理處每年在報送計劃及經(jīng)費預(yù)算的同時將上年度維修基金的使用情況向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報送，c)維修基金的使用方案可采取征集

11、全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上書面同意的方式或自業(yè)主大會、業(yè)主委員會公布之日起15個工作日內(nèi)，未有1/3以上業(yè)主提出書面反對意見的方式，滿足其中一項方式即該項維修工程可使用維修基金支付。d)方案通過后，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)監(jiān)督運作、付款等具體操作事宜。5.4.2.3屬于單幢、獨立圍合范圍內(nèi)應(yīng)屬于使用維修基金事項;a)在單幢樓內(nèi)，屬于單幢樓內(nèi)業(yè)主共同使用的設(shè)施設(shè)備，如需進行大修、維修、更新、改造等事項，在該范圍內(nèi)自行選出代表，經(jīng)由該代表在樓內(nèi)征集該樓2/3以上的業(yè)主同意的書面建議，知會業(yè)主委員會后留存一份復(fù)印件在業(yè)主委員會。即可使用該幢樓內(nèi)業(yè)主賬下的維修基金。b)獨立圍合同樣可參照單幢樓內(nèi)的使用方式使

12、用。5.4.2.4其他情況應(yīng)使用維修基金事項除上述兩項外，但屬于存在安全隱患應(yīng)使用維修基金支付維修工程項，可采取：a)管理處將具體情況予說明的材料報業(yè)主委員會;b)業(yè)主委員會應(yīng)對該情況向全體業(yè)主公示;c)是否可以使用采取上述兩項方式征詢意見后予以使用。5.5維修基金的分?jǐn)偅簩σ呀?jīng)使用的維修基金選擇合理合法的標(biāo)準(zhǔn)和誰受益誰分?jǐn)偟脑瓌t進行分?jǐn)偂?.5.1屬于人為因素造成但無法確認(rèn)責(zé)任人的：共用部位共用設(shè)施設(shè)備的受損是人為因素造成的，此項維修工程費用則由責(zé)任人承擔(dān)，不能使用公共維修基金。如果無法確認(rèn)責(zé)任人的，按照受益人原則分?jǐn)偅篴)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維護管

13、理的部分外，其余部分的維修費用由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)?b)住宅樓房內(nèi)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修費用由該幢住宅樓房內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)?c)一幢住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬于一個單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費用由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?在一幢住宅內(nèi)，專屬于一層住宅內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費用由該層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)?。開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)以上原則依照其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例，承擔(dān)維修費用。5.5.2屬于設(shè)施設(shè)備自身因素原因(區(qū)域部分)：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用，發(fā)生在樓棟內(nèi)的

14、，由該棟樓的業(yè)主按照擁有建筑面積的比例共同承擔(dān);發(fā)生在樓棟外的，由全體業(yè)主按各自建筑面積的比例共同承擔(dān)。5.5.3屬于設(shè)施設(shè)備自身因素原因(全體業(yè)主分?jǐn)偛糠?：a)由物業(yè)公司確定維修計劃以及維修費用，確定維修工程，報業(yè)主大會同意后，通過信息管理系統(tǒng)分?jǐn)偟骄S修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。b)對已經(jīng)使用的維修基金選擇合理合法的標(biāo)準(zhǔn)和誰受益誰分?jǐn)偟脑瓌t進行分?jǐn)?。c)樓棟內(nèi)共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費用，應(yīng)由本棟、本單元的業(yè)主按建筑面積分?jǐn)?。d)樓棟外公共部位，供全體業(yè)主使用的設(shè)備、公共設(shè)施的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照建筑面積分?jǐn)?。如?/p>

15、立圍合的苑內(nèi)的公用設(shè)施是其它苑不能使用的，則由該苑全體業(yè)主按照建筑面積分?jǐn)?。e)業(yè)主委員會活動經(jīng)費在維修基金中列支的，由全體業(yè)主按照建筑面積分?jǐn)偂?.6維修基金的籌集與續(xù)籌5.6.1維修基金的籌集：沒有維修基金的儲備或儲備不足使用的：管理處在每年的年初做好維修基金使用方案，并將此方案報業(yè)主委員會，通過后，由業(yè)主委員會決定維修基金如何收繳及收繳比例。如未通過該項審批，須將事項說明并將業(yè)主委員會的意見附后并備案留存。5.6.2維修基金的續(xù)籌：維修基金不敷使用時，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議組織業(yè)主按照擁有商品住宅的建筑面積比例續(xù)繳。5.7注意事項5.7.1管理處在與業(yè)主會溝通簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同同時，應(yīng)將維修基金使用方法列入議事決定項之一，管理處可提供使用建議，并在雙方達(dá)成議項后將使用方法列入合同中。5.7.2如果在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時沒有考慮到此情況，可在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將維修基金使用的具體方案作為業(yè)主大會