201x年設(shè)備管理最新培訓(xùn)手冊(cè)（75頁） (2)

1、物業(yè)管理工程知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)管理工程知識(shí)培訓(xùn) - -基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理- -運(yùn)行管理運(yùn)行管理- -安全管理安全管理 - -維修管理維修管理 - -節(jié)能管理節(jié)能管理 - -危機(jī)管理危機(jī)管理 物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備的設(shè)備, ,大致包括以下內(nèi)容大致包括以下內(nèi)容 ：見表見表什么是物業(yè)設(shè)備什么是物業(yè)設(shè)備什么是物業(yè)設(shè)備什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)備管理的概念設(shè)備管理的概念 是物業(yè)正常運(yùn)作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)（是物業(yè)正常運(yùn)作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)（基礎(chǔ)與保證基礎(chǔ)與保證） 是物業(yè)管理的重要組成部分是物業(yè)管理的重要組成部分 提升物業(yè)檔次，創(chuàng)造與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異提升物

2、業(yè)檔次，創(chuàng)造與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異 體現(xiàn)核心能力，奠定保值增值的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)！體現(xiàn)核心能力，奠定保值增值的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)！具體講：就是設(shè)備設(shè)施及其配套建筑的日常運(yùn)行、維護(hù)、具體講：就是設(shè)備設(shè)施及其配套建筑的日常運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、大修、更新、改造。保養(yǎng)、大修、更新、改造。設(shè)備管理的基本意義設(shè)備管理的基本意義1、發(fā)揮最大效用、發(fā)揮最大效用-全過程、全壽命周期設(shè)備管理，始終可靠、安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。2、創(chuàng)造最大效益、創(chuàng)造最大效益-經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益設(shè)備管理的重要性設(shè)備管理的重要性設(shè)備管理的目標(biāo)及基本原則設(shè)備管理的目標(biāo)及基本原則 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本手段實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本手段1、建立先進(jìn)的設(shè)備管理體制2、訂立完善的設(shè)備管理制度3、

3、建立公平的評(píng)估激勵(lì)機(jī)制4、做好全員的技術(shù)技能培訓(xùn)5、推行全面的基礎(chǔ)資料管理6、實(shí)施合理的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行計(jì)劃7、采用可靠的維修保養(yǎng)手段8、組織有效的備件物資供應(yīng)9、保證可控的外包供方管理10、進(jìn)行科學(xué)的數(shù)據(jù)采集分析11、堅(jiān)持持續(xù)的完善提高改進(jìn)樓宇設(shè)備特點(diǎn)樓宇設(shè)備特點(diǎn) 基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理 建章立制建章立制 標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)化管理 設(shè)備檔案資料管理設(shè)備檔案資料管理 培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作 物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有關(guān)資料信息的依據(jù)?；A(chǔ)管理工作主要有四類供有關(guān)資料信息的依據(jù)?；A(chǔ)管理工作主要有四類： 設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料：

4、如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說 明、驗(yàn)收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。明、驗(yàn)收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。 設(shè)備維修資料設(shè)備維修資料：如報(bào)修單、事故記錄、中大修工程記錄、如報(bào)修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新記錄等技術(shù)革新記錄等 設(shè)備管理資料設(shè)備管理資料：如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報(bào)、考如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報(bào)、考評(píng)資料等評(píng)資料等基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理設(shè)備資料檔案管理設(shè)備資料檔案管理設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管；一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管；二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供資料信

5、息依據(jù)。二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供資料信息依據(jù)。 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：如各類設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，完好標(biāo)準(zhǔn)、維如各類設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等。修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等。 管理標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)：如報(bào)修程序，信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范如報(bào)修程序，信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考核與獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)等。及標(biāo)準(zhǔn)、考核與獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)等?；A(chǔ)管理基礎(chǔ)管理標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)化管理設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作的基本功能有兩個(gè)方面：設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作的基本功能有兩個(gè)方面：一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)；準(zhǔn)；二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基本的依據(jù)和手段。二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基本的依

6、據(jù)和手段。 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：主要有操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程、安全規(guī)程主要有操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程、安全規(guī)程 管理標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)：主要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、安全管理主要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度 工作標(biāo)準(zhǔn)工作標(biāo)準(zhǔn)： 包括崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度、安包括崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度、安全制度、交接班制度等全制度、交接班制度等 基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理 建章立制建章立制 對(duì)本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育對(duì)本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育： 基本內(nèi)容是技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道基本內(nèi)容是技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等德、

7、禮儀教育等 對(duì)業(yè)主、使用人的宣傳與教育對(duì)業(yè)主、使用人的宣傳與教育： 其重點(diǎn)是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備及建筑的宣傳教育其重點(diǎn)是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備及建筑的宣傳教育基礎(chǔ)管理基礎(chǔ)管理教育與培訓(xùn)教育與培訓(xùn) 物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行和使用過程中的各物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行和使用過程中的各項(xiàng)組織管理工作，它具有項(xiàng)組織管理工作，它具有日常性日常性，安全性安全性和和廣泛性廣泛性的特點(diǎn)和要的特點(diǎn)和要求。有以下兩類求。有以下兩類：運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織設(shè)備運(yùn)行管理制度設(shè)備運(yùn)行管理制度 定員工作：定員工作：也就是根據(jù)勞動(dòng)分工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和也就是根據(jù)勞動(dòng)分工特點(diǎn)

8、，設(shè)備運(yùn)行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。 作業(yè)組的組織：作業(yè)組的組織：如運(yùn)行組，維修組等。如運(yùn)行組，維修組等。 工作輪班組織：工作輪班組織：也就是勞動(dòng)力的時(shí)間組織問題。工作輪也就是勞動(dòng)力的時(shí)間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。決輪班組織問題。運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織勞動(dòng)組織目的，一是在合理分工協(xié)作基礎(chǔ)上配

9、置勞動(dòng)勞動(dòng)組織目的，一是在合理分工協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動(dòng)力。二是據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理力。二是據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動(dòng)組織形式提高勞動(dòng)效率。的勞動(dòng)組織形式提高勞動(dòng)效率。l 設(shè)備的安全操作規(guī)程。設(shè)備的安全操作規(guī)程。l 設(shè)備的運(yùn)行調(diào)度設(shè)備的運(yùn)行調(diào)度l 設(shè)備運(yùn)行巡視檢查設(shè)備運(yùn)行巡視檢查l 交接班制度交接班制度l 記錄與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)記錄與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)l 報(bào)告制度報(bào)告制度l 服務(wù)規(guī)范服務(wù)規(guī)范運(yùn)行管理運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行管理制度設(shè)備運(yùn)行管理制度運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。 物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險(xiǎn)性，在使用操作物業(yè)設(shè)備種類

10、繁多，有些具有一定的危險(xiǎn)性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會(huì)造成機(jī)毀人亡的重大事故。同和維修過程中，稍有疏忽往往會(huì)造成機(jī)毀人亡的重大事故。同時(shí)，設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長(zhǎng)設(shè)備時(shí)，設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長(zhǎng)設(shè)備壽命的一個(gè)重要環(huán)節(jié)；包括：壽命的一個(gè)重要環(huán)節(jié)；包括：安全管理安全管理 加強(qiáng)安全教育與宣傳。加強(qiáng)安全教育與宣傳。 設(shè)備安全管理措施設(shè)備安全管理措施 落實(shí)設(shè)備合格證制度落實(shí)設(shè)備合格證制度 安全責(zé)任制度安全責(zé)任制度 對(duì)操作人員要對(duì)操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識(shí)教育和：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識(shí)教育和安全作業(yè)管理。安全作業(yè)管理。 對(duì)業(yè)主和使用人

11、員要：對(duì)業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識(shí)，提高宣傳設(shè)備安全使用知識(shí)，提高安全意識(shí)。安全意識(shí)。 在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報(bào)欄。在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報(bào)欄。 定期召開業(yè)主和使用人座談會(huì)。定期召開業(yè)主和使用人座談會(huì)。 安全管理安全管理加強(qiáng)安全教育與宣傳加強(qiáng)安全教育與宣傳 對(duì)一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安裝必對(duì)一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安裝必要的安全保護(hù)措施要的安全保護(hù)措施 定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測(cè)試定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測(cè)試 制定設(shè)備的安全管理制度制定設(shè)備的安全管理制度安全管理安全管理設(shè)備安全管理措施設(shè)備安全管理措施 落實(shí)國(guó)家對(duì)安全性能要求高

12、的設(shè)備合格證制度，落實(shí)國(guó)家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，如電梯。如電梯。 要求使用和維修人員持證上崗要求使用和維修人員持證上崗。安全管理安全管理設(shè)備合格證制度設(shè)備合格證制度 主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。、主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。、 在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容明確下來。明確下來。 安全管理，人人有責(zé)。安全管理，人人有責(zé)。 形成一整套安全責(zé)任制度形成一整套安全責(zé)任制度。 安全管理安全管理安全責(zé)任制度安全責(zé)任制度 特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全

13、監(jiān)察制度游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度 按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗 配合安全檢查，落實(shí)合格證制度配合安全檢查，落實(shí)合格證制度 形成一整套安全責(zé)任制度形成一整套安全責(zé)任制度 分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任安全管理安全管理特種設(shè)備特種設(shè)備維修管理維修管理1、預(yù)防為主，養(yǎng)為基礎(chǔ)預(yù)防為主，養(yǎng)為基礎(chǔ)2、三個(gè)層次三個(gè)層次： 日常維護(hù)保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng) 巡視檢查、清潔巡視檢查、清潔 定期維護(hù)保養(yǎng)定期維護(hù)保養(yǎng) 按照計(jì)劃進(jìn)行性能狀態(tài)檢查、保養(yǎng)按照計(jì)劃進(jìn)行性能狀態(tài)檢查、保養(yǎng) （含檢查時(shí)間、內(nèi)容、質(zhì)量要求、檢查方法） 大修維護(hù)保養(yǎng)

14、大修維護(hù)保養(yǎng) 對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面的調(diào)整、檢查對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面的調(diào)整、檢查。委托年檢委托年檢 單位實(shí)施或自己組織實(shí)施。 維護(hù)保養(yǎng)結(jié)束后以書面形成報(bào)告。 年檢檢查可以停機(jī)進(jìn)行，也可以間歇停機(jī)、備用停機(jī)3、設(shè)備設(shè)施定期檢查、巡視必須形成一種制度4、根據(jù)維修人員實(shí)際情況，實(shí)行專業(yè)人員維修與使用操作人員維修相結(jié)合5、對(duì)常年使用運(yùn)行與季節(jié)性使用的設(shè)備，合理制定安排維修保養(yǎng)期限和計(jì)劃，完善設(shè)備管理維修保養(yǎng)規(guī)程并予以實(shí)施、執(zhí)行6、對(duì)不經(jīng)常使用、運(yùn)行或非正常情況下使用的設(shè)施設(shè)備，不能忽略對(duì)其保養(yǎng)和檢查(發(fā)電機(jī),消防設(shè)備)7、加強(qiáng)對(duì)專業(yè)分承包的維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量監(jiān)督 物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對(duì)設(shè)備維修活動(dòng)所從事的組物業(yè)設(shè)備

15、的維修管理是指對(duì)設(shè)備維修活動(dòng)所從事的組織，計(jì)劃與控制。包括織，計(jì)劃與控制。包括：維修管理維修管理 設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)。設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)。 定期檢查定期檢查 計(jì)劃維修計(jì)劃維修 計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置與評(píng)價(jià)物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置與評(píng)價(jià) 日常維護(hù)保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤(rùn)滑及時(shí)做主要包括檢查，清潔和潤(rùn)滑及時(shí)做好堅(jiān)固工作以及必要記錄等。好堅(jiān)固工作以及必要記錄等。 定期保養(yǎng)定期保養(yǎng)：按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)工作。主要包括對(duì)設(shè)備按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)工作。主要包括對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定

16、期保養(yǎng)。定期保養(yǎng)。 大修保養(yǎng)大修保養(yǎng)：對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體和局部修對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。維修管理維修管理設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng) 設(shè)備檢查：設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測(cè)儀表或人的感覺器官指根據(jù)檢測(cè)儀表或人的感覺器官對(duì)設(shè)備的運(yùn)行情況、工作精度、磨損程度進(jìn)行檢對(duì)設(shè)備的運(yùn)行情況、工作精度、磨損程度進(jìn)行檢查和校驗(yàn)，是設(shè)備維修管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。查和校驗(yàn)，是設(shè)備維修管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。 通過檢查，及時(shí)查明和消除設(shè)備隱患通過檢查，及時(shí)查明和消除設(shè)備隱患 針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進(jìn)的工作

17、措施，有目針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進(jìn)的工作措施，有目的地做好修理前的準(zhǔn)備工作，以提高維修質(zhì)量的地做好修理前的準(zhǔn)備工作，以提高維修質(zhì)量。 維修管理維修管理定期檢查定期檢查維修管理維修管理 設(shè)備維修分設(shè)備維修分計(jì)劃維修計(jì)劃維修和和故障維修故障維修兩類兩類1、計(jì)劃維修（預(yù)防性維修）是自在設(shè)備設(shè)施沒有發(fā)生問題、計(jì)劃維修（預(yù)防性維修）是自在設(shè)備設(shè)施沒有發(fā)生問題之前，對(duì)其劣化和缺陷部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理；之前，對(duì)其劣化和缺陷部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理； 2、故障維修是對(duì)設(shè)備設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞部、故障維修是對(duì)設(shè)備設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞部件進(jìn)行針對(duì)性維修。件進(jìn)行針對(duì)性維修。注意：維修工作要實(shí)行全

18、面質(zhì)量管理，嚴(yán)格按檢修技術(shù)規(guī)注意：維修工作要實(shí)行全面質(zhì)量管理，嚴(yán)格按檢修技術(shù)規(guī)程中質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和暫定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。程中質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和暫定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房五類。危險(xiǎn)房五類。 定期評(píng)定房屋完損等級(jí)定期評(píng)定房屋完損等級(jí)( (一般一般1-31-3年）年），并將檢查結(jié)果并將檢查結(jié)果整理歸檔。整理歸檔。 維修管理維修管理房屋安全檢查房屋安全檢查維修管理維修管

19、理計(jì)劃維修計(jì)劃維修 計(jì)劃修理計(jì)劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。規(guī)律為依據(jù)的。 研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計(jì)劃維修障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計(jì)劃維修工作的基本依據(jù)。工作的基本依據(jù)。設(shè)備故障曲線圖設(shè)備故障曲線圖維修管理維修管理計(jì)劃維修計(jì)劃維修設(shè)備磨損曲線圖設(shè)備磨損曲線圖維修管理維修管理計(jì)劃維修計(jì)劃維修 零星維修工程零星維修工程：通常只要修復(fù)，更換少量易損零：通常只要修復(fù)，更換少量易損零件，調(diào)整少部分機(jī)構(gòu)和精度。件，調(diào)整少部分機(jī)構(gòu)和精度。 中修工程中修工程：正常定期檢修，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到：正常定

20、期檢修，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在下一次修理，更換率一般在10%-30%10%-30%。 大修工程大修工程：對(duì)設(shè)備定期的全面檢修：對(duì)設(shè)備定期的全面檢修。維修管理維修管理計(jì)劃維修計(jì)劃維修維修管理維修管理計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn) 修理周期及結(jié)構(gòu)修理周期及結(jié)構(gòu)，修理周期指相鄰兩次大修之間，機(jī)器，修理周期指相鄰兩次大修之間，機(jī)器設(shè)備的工作時(shí)間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個(gè)修理周期內(nèi)，設(shè)備的工作時(shí)間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個(gè)修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序；大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序； 修理復(fù)雜系數(shù)修理復(fù)雜系數(shù)，是用來表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度，是用來表示不

21、同設(shè)備的修理復(fù)雜程度，計(jì)算修理工作量的假定單位。計(jì)算修理工作量的假定單位。 勞動(dòng)量定額勞動(dòng)量定額，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動(dòng)量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個(gè)修理系數(shù)所需要的勞動(dòng)時(shí)間表動(dòng)量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個(gè)修理系數(shù)所需要的勞動(dòng)時(shí)間表示。示。 其它定額標(biāo)準(zhǔn)其它定額標(biāo)準(zhǔn)有了這些定額標(biāo)準(zhǔn)，就可以制定設(shè)備的修理計(jì)劃有了這些定額標(biāo)準(zhǔn)，就可以制定設(shè)備的修理計(jì)劃維修管理維修管理物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置評(píng)價(jià)物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置評(píng)價(jià) 設(shè)備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命，通設(shè)備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命，通常把設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限作為設(shè)備更新的依據(jù)。常

22、把設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限作為設(shè)備更新的依據(jù)。 設(shè)備改造：設(shè)備原型更新和設(shè)備技術(shù)更新，通常要橫設(shè)備改造：設(shè)備原型更新和設(shè)備技術(shù)更新，通常要橫向經(jīng)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較后，確定更新方案。向經(jīng)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較后，確定更新方案。 物業(yè)設(shè)備的購置即是技術(shù)性工作工作又是一種物業(yè)投物業(yè)設(shè)備的購置即是技術(shù)性工作工作又是一種物業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)性活動(dòng)。因此對(duì)購置目的要進(jìn)行反復(fù)研究。保資的經(jīng)濟(jì)性活動(dòng)。因此對(duì)購置目的要進(jìn)行反復(fù)研究。保證購置項(xiàng)目技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理，功效上適用，要證購置項(xiàng)目技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理，功效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)方法可采用年費(fèi)法，從不

23、同的方案設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)方法可采用年費(fèi)法，從不同的方案中選擇最優(yōu)方案。中選擇最優(yōu)方案。節(jié)能管理節(jié)能管理基本原則基本原則： 節(jié)能不能以抑制顧客需求為代價(jià)節(jié)能不能以抑制顧客需求為代價(jià)（不犧牲服務(wù)品質(zhì)）（不犧牲服務(wù)品質(zhì)） 節(jié)能不能以增加投入為前提節(jié)能不能以增加投入為前提（提倡運(yùn)行中節(jié)能為主）（提倡運(yùn)行中節(jié)能為主） 節(jié)能不能用絕對(duì)數(shù)字來計(jì)算節(jié)能不能用絕對(duì)數(shù)字來計(jì)算 對(duì)已看準(zhǔn)了的、已有定論的節(jié)能措施，應(yīng)該大膽采用對(duì)已看準(zhǔn)了的、已有定論的節(jié)能措施，應(yīng)該大膽采用（1）采用管理手段節(jié)能 , 減少各種非正常的能源消耗 A.落實(shí)組織和管理體系 B.節(jié)能宣傳和培訓(xùn) C.建立能耗的計(jì)劃和考核制度 D.完善計(jì)量的安裝和

24、數(shù)據(jù)的抄錄，盡量使能耗的數(shù)據(jù)可量化，避免推算，以提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性 E.運(yùn)行調(diào)整 F.合理設(shè)定運(yùn)行參數(shù)設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，實(shí)行節(jié)能運(yùn)行程序（2）采用技術(shù)改造節(jié)能 【例：變頻器、節(jié)能燈、LED、時(shí)間控制器】節(jié)能管理節(jié)能管理四大目標(biāo)：四大目標(biāo)：查明危機(jī)原因查明危機(jī)原因減少或控制破壞、損失程度減少或控制破壞、損失程度迅速、正確的反應(yīng)迅速、正確的反應(yīng)制止危機(jī)繼續(xù)存在制止危機(jī)繼續(xù)存在工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理重點(diǎn)：重點(diǎn)：p鎮(zhèn)定行事p勿輕舉妄動(dòng)，分清責(zé)任、權(quán)限p配合政府部門之行動(dòng)p善用資源p知人善任p小心媒體之處理p控制群眾情緒工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理 硬硬 件件 軟軟 件件- -設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 制度制度- -維修維修

25、監(jiān)察監(jiān)察- -更改更改 經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)- -突發(fā)突發(fā) 效率效率(反應(yīng))工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)產(chǎn)生的內(nèi)部原因危機(jī)產(chǎn)生的內(nèi)部原因 法規(guī)法規(guī) 供應(yīng)供應(yīng) 突發(fā)突發(fā)工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理外辦影響產(chǎn)生的危機(jī)外辦影響產(chǎn)生的危機(jī)-物業(yè)管理是計(jì)劃性的工作物業(yè)管理是計(jì)劃性的工作（為物業(yè)制訂適當(dāng) 之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度）-每天都有所準(zhǔn)備每天都有所準(zhǔn)備-消除物業(yè)設(shè)計(jì)的危險(xiǎn)性消除物業(yè)設(shè)計(jì)的危險(xiǎn)性-完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作-嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)察）-配合實(shí)際情況，適當(dāng)修改所有規(guī)章制度配合實(shí)際情況，適當(dāng)修改所有規(guī)章制度-加強(qiáng)培訓(xùn)，加強(qiáng)效率加強(qiáng)培訓(xùn)，加

26、強(qiáng)效率（案例討論，演習(xí)）-經(jīng)常演習(xí)，加強(qiáng)宣傳經(jīng)常演習(xí)，加強(qiáng)宣傳 - -急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理預(yù)防危機(jī)發(fā)生之措施預(yù)防危機(jī)發(fā)生之措施l 確認(rèn)位置確認(rèn)位置-電梯編號(hào)、樓層電梯編號(hào)、樓層l 通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動(dòng)通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動(dòng)-乘客人數(shù)、照明、通風(fēng)情況乘客人數(shù)、照明、通風(fēng)情況; ;l 安撫乘客，注意傷病安撫乘客，注意傷病l 技工：盡快救人技工：盡快救人l 密切監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)情況密切監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)情況 管理管理/ /保安：注意等待人群保安：注意等待人群（疏導(dǎo)），安安 排臨時(shí)指導(dǎo)員排臨時(shí)指導(dǎo)員l 盡快救出被困乘客盡快救出被困乘客, ,注意空氣暢順注

27、意空氣暢順 l 跟進(jìn)乘客需要，道歉跟進(jìn)乘客需要，道歉, ,如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助l 查究原因，盡快修復(fù)改善查究原因，盡快修復(fù)改善l 詳盡報(bào)告詳盡報(bào)告, , 注意事項(xiàng)：考慮設(shè)備之價(jià)值注意事項(xiàng)：考慮設(shè)備之價(jià)值工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理電梯困人電梯困人l應(yīng)變準(zhǔn)備應(yīng)變準(zhǔn)備 物資物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應(yīng)急用品：救傷、飲用水、干糧）l預(yù)防措施預(yù)防措施保護(hù)各機(jī)房保護(hù)各機(jī)房/ /保護(hù)或切斷可能被涉及之接電設(shè)備保護(hù)或切斷可能被涉及之接電設(shè)備保護(hù)地下室保護(hù)地下室保護(hù)電梯保護(hù)電梯保證去水道暢通保證去水道暢通自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴

28、雨）自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理l工作程序工作程序密切留意政府有關(guān)部門通知密切留意政府有關(guān)部門通知/ /指示指示(一般自然災(zāi)害均非突發(fā)性)派遣專責(zé)人員報(bào)告情況派遣專責(zé)人員報(bào)告情況配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作有需要時(shí)疏散物業(yè)內(nèi)所有人員有需要時(shí)疏散物業(yè)內(nèi)所有人員(關(guān)閉所有電源保護(hù)/攜帶財(cái)物)事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位(小心安全)詳盡報(bào)告詳盡報(bào)告(拍照記錄)向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠( (必須于必須于2424小時(shí)內(nèi)申報(bào)索賠小時(shí)內(nèi)申報(bào)索賠) )自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴

29、雨）工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理確定源頭水源確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設(shè)備之距離，重點(diǎn)在電器、電梯及通訊設(shè)備等）關(guān)閉關(guān)閉/ /切斷水源切斷水源防止水浸范圍擴(kuò)大防止水浸范圍擴(kuò)大（堵塞/疏導(dǎo)，避開物業(yè)之較重要地方）加速排水加速排水（必須保證排水有效及順通）進(jìn)行搶修進(jìn)行搶修監(jiān)察其他可能受影響之地方監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患）清潔及修復(fù)清潔及修復(fù)詳盡報(bào)告詳盡報(bào)告（拍照記錄）向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠如有需要，跟進(jìn)用戶關(guān)系如有需要，跟進(jìn)用戶關(guān)系（道歉，協(xié)助清理、修復(fù)等）設(shè)備損壞設(shè)備損壞漏水漏水工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理確定受影

30、響之位置、范圍確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設(shè)備，如醫(yī)院之部分特殊設(shè)備）檢查原因檢查原因備用發(fā)電機(jī)備用發(fā)電機(jī)/ /應(yīng)急照明應(yīng)急照明（注意臨時(shí)照明之安全，如使用明火照明）注意儲(chǔ)油量，正常操作（注意儲(chǔ)油量，正常操作（專人監(jiān)控）加強(qiáng)保安，加派巡邏加強(qiáng)保安，加派巡邏恢復(fù)供電后，小心跳掣現(xiàn)象恢復(fù)供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長(zhǎng)時(shí)間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂）水泵排氣水泵排氣電腦系統(tǒng)電腦系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備損壞設(shè)備損壞停電停電工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理留意政府有關(guān)部門通知/指示檢查所有設(shè)施正常檢查所有應(yīng)急設(shè)備(備用)加固容易被吹走的戶外物品收

31、回可移動(dòng)之戶外物品檢查下水道暢通關(guān)好窗戶，并加保護(hù)關(guān)好防風(fēng)閘門通知客戶當(dāng)值人員，做好加班準(zhǔn)備 適時(shí)做戶外檢查 風(fēng)災(zāi)風(fēng)災(zāi)之前準(zhǔn)備之前準(zhǔn)備工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理手提水泵、應(yīng)急燈、急救用品、發(fā)電機(jī)、電筒、膠條、木板手提水泵、應(yīng)急燈、急救用品、發(fā)電機(jī)、電筒、膠條、木板/ /繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機(jī)、地拖繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機(jī)、地拖保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指示保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指示安排膳食安排膳食小心安全，取消戶外正常作業(yè)（崗?fù)ぶ蛋啵┬⌒陌踩?，取消戶外正常作業(yè)（崗?fù)ぶ蛋啵╋L(fēng)災(zāi)風(fēng)災(zāi)之前準(zhǔn)備之前準(zhǔn)備工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理l 檢查損毀情況檢查損毀情況l 執(zhí)行清理工作執(zhí)行清理工作l 協(xié)助客戶恢復(fù)協(xié)助客戶恢復(fù)l 檢修受損設(shè)備檢修受損設(shè)備l 詳盡報(bào)告（拍照記錄）詳盡報(bào)告（拍照記錄）l 向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠風(fēng)災(zāi)過后風(fēng)災(zāi)過后工程危機(jī)管理工程危機(jī)管理危機(jī)處理危機(jī)處理l 派最