基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表及說(shuō)明表的編制

1、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表及說(shuō)明表的編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià) 及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修 正為宗地地價(jià)的系數(shù)體系，以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對(duì)應(yīng) 的修正系數(shù)，快速、高效、及時(shí)地評(píng)估出宗地地價(jià)。一、基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度值的計(jì)算以土地級(jí)別為單位，以各級(jí)別中最高、最低定級(jí)因素總分值所對(duì) 應(yīng)的單元地價(jià)作為上、下限值，分別與相應(yīng)級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)相減，得 到上調(diào)或下調(diào)的最高值。計(jì)算公式如下：上調(diào)幅度計(jì)算公式：Fl= (Inh lib) /I ibXl00%(10-1 )下調(diào)幅度計(jì)算公式：F2= (Inb Inl) /I ibXl00%(10-2

2、 )式中：Fi -基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度；F2 -基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度；Iib -級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；Inh -級(jí)別單元總分上限值所對(duì)應(yīng)的地價(jià)；Inl -級(jí)別單元總分下限值所對(duì)應(yīng)的地價(jià)。根據(jù)前述確定的單元總分值、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果及其關(guān)系模型， 按公式9-1、9-2可以計(jì)算出各類各級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度值。結(jié)果見(jiàn) 表 10-4、10-5、10-6。表10-4商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)最大上調(diào)、下調(diào)幅度計(jì)算表土地級(jí)別基準(zhǔn)地單元基準(zhǔn)地單元基準(zhǔn)地上調(diào)取大幅下調(diào)取大幅級(jí)別價(jià)價(jià)最大值價(jià)最小值度()度()一級(jí)27353491.661958.527.67-28.39二級(jí)16221957.691079.220.70-33.46三級(jí)8

3、431078.75616.1827.97-26.91四級(jí)476615.92345.6229.39-27.39五級(jí)260318.09210.5522.34-19.02表10-5住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)最大上調(diào)、下調(diào)幅度計(jì)算表土地級(jí)別級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)單元基準(zhǔn)地價(jià)最大值單元基準(zhǔn)地價(jià)最小值上調(diào)取大幅度（）下調(diào)取大幅度（）一級(jí)12171503.12981.823.51-19.33二級(jí)778935.21629.4420.21-19.10三級(jí)520616.99416.6518.65-19.88四級(jí)367410.04304.1611.73-17.12五級(jí)244296.56193.2621.54-20.80表10-6 工業(yè)

4、用地基準(zhǔn)地價(jià)最大上調(diào)、下調(diào)幅度計(jì)算表土地級(jí)別級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)單元基準(zhǔn)地價(jià)最大值單元基準(zhǔn)地價(jià)最小值上調(diào)取大幅度（）下調(diào)取大幅度（）一級(jí)350378.94327.148.26-6.53二級(jí)294322.36266.299.65-9.43三級(jí)244264.34226.538.34-7.16四級(jí)205224.87189.909.69-7.37五級(jí)182188.5169.003.57-7.14二、因素修正系數(shù)值的計(jì)算及修正系數(shù)表及說(shuō)明表的編制（一）因素修正系數(shù)值計(jì)算根據(jù)確定的影響各類用地價(jià)格的因素及其權(quán)重值，采用下式計(jì)算 各因素的修正值：(10-3)(10-4)Fii=Fi XWiFz=F2XWi式中：Fi

5、i一某一因素的上調(diào)幅度；Fz某一因素的下調(diào)幅度；F1 基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)幅度；F2 一基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)幅度；Wi 一某一因素對(duì)宗地地價(jià)的影響權(quán)重。（二）因素修正系數(shù)及指標(biāo)說(shuō)明表的編制根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度的計(jì)算結(jié)果，在按公式 10-3、10-4計(jì)算因 素修正幅度值的基礎(chǔ)上，按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等 5個(gè)層次設(shè) 定修正幅度值，分地類按級(jí)別編制修正系數(shù)表。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步編制影響因素修正系數(shù)條件指標(biāo)表。因素修 正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表是對(duì)各層次的修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的地價(jià)影響因素狀態(tài)條 件所做的描述，通常以在一定區(qū)域或土地級(jí)別范圍內(nèi)地價(jià)影響因素的 最佳狀態(tài)指標(biāo)、平均狀態(tài)指標(biāo)、最差狀態(tài)指標(biāo)分別對(duì)應(yīng)著優(yōu)、一般、 劣等層次的

6、修正系數(shù)。利用土地定級(jí)中各影響因素的評(píng)價(jià)結(jié)果，在進(jìn) 行統(tǒng)計(jì)分析的基礎(chǔ)上，編制影響因素修正系數(shù)條件指標(biāo)表，結(jié)果見(jiàn)表 10-736。表10- 7 I級(jí)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表子因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)較劣劣距一級(jí)商服中心的距離0.1492.0611.0310.000-1.058-2.115距二級(jí)商服中心的距離0.0620.8580.4290.000-0.44-0.88距三級(jí)商服中心的距離0.0370.5120.2560.000-0.263-0.525距火車站的距離0.020.2770.1390.000-0.142-0.284距汽車站的距離0.0130.180.090.000-0.093-0.185街道等級(jí)

7、0.0460.6360.3180.000-0.327-0.653距公交站點(diǎn)的距離0.0310.4290.2150.000-0.22-0.44基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.0550.7610.3810.000-0.391-0.781人口密度0.0550.7610.3810.000-0.391-0.781周邊土地利用狀況0.0831.1480.5740.000-0.589-1.178臨路狀況0.1403.8741.9370.000-1.988-3.975臨街寬度0.1133.1271.5640.000-1.604-3.208宗地進(jìn)深0.1133.1271.5640.000-1.604-3.208宗地形狀0.0

8、681.8820.9410.000-0.966-1.931修正因素優(yōu)較優(yōu)較劣劣區(qū)域因素距一級(jí)商服中心的距離<300300 600600-900900-1200>1200距二級(jí)商服中心的距離<150150-300300-450450-600>600距三級(jí)商服中心的距離<350350-700700-10501050-1400>1400距火車站的距離<500500-10001000-15001500-2000>2000距汽車站的距離<360360-720720-10801080-1450>1450道路類型等級(jí)商業(yè)街混合型主干道生活型主干道生

9、活型次干道支路距公交站點(diǎn)的距離<5050-100100-150150-200>200基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電、通訊等各種基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，使用保證率高水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，使用保證率較局水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，使用保證率高水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，使用保證率較高水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，使用保證率一般人口密度人口稠密，人人口稠密，人口流量較大人口較稠密，人口流量較大人口較稠密，人口流量較小人口較稠密，人口流量小周邊土地利用狀況商業(yè)密集區(qū)域商業(yè)、文體娛樂(lè)設(shè)施商業(yè)、住宅混合區(qū)工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、交通用地其它用地個(gè)別因素臨路狀況十字交丁字交一般沿路臨街寬度<

10、33-44-55-6>6宗地進(jìn)深<88-1010-1212-15>15宗地形狀形狀規(guī)則，有利于土地利用形狀較規(guī)則有利于土地利用形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，有,定影響形狀極不規(guī)則，嚴(yán)重影響修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū) 域 因 素距一級(jí)商服中心的距 離<950950-14001400- 18501850-2300>2300距二級(jí)商服中心的距 離<300300-600600-9009001200>1200距三級(jí)商服中心的距離<13501350- 16001600- 18501850-2100>2100距火車站的距離<580580 -1

11、1501150- 17501750-2350>2350距汽車站的距離<420420-850850 -12501250-1700>1700道路類型等級(jí)混合型主干道生活型主干道生活型次干道支路巷道距公交站點(diǎn)的距離<100100-200200-300300-400>400基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電、通訊 等各種基礎(chǔ) 設(shè)施配套完善， 使用保證率高水、電、通訊 等基礎(chǔ)設(shè)施配 套完善，使用 保證率較高水、電、通訊 等基礎(chǔ)設(shè)施配 套較完善，使 用保證率高水、電、通訊 等基礎(chǔ)設(shè)施配 套較完善，使 用保證率較高水、電、通訊 等基礎(chǔ)設(shè)施配 套較完善，使 用保證率一般人口密度人口稠密，人 口

12、流量大人口稠密，人 口流量較大人口較稠密，人口流量較大人口較稠密，人口流量較小人口較稠密， 人口流量小周邊土地利用狀況商業(yè)密集區(qū) 域商業(yè)，文體 娛樂(lè)設(shè)施商業(yè)，住宅 混合區(qū)工業(yè)，倉(cāng)儲(chǔ) 交通用地其它用地個(gè)別因素臨路狀況十字交丁字交一般沿路臨街寬度<33-44-55-6>6宗地進(jìn)深<88-1010-1212-15>15宗地形狀形狀規(guī)則，有 利于土地利 用形狀較規(guī)則有 利于土地利用形狀對(duì)土地利用 無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，有 一定影響形狀極不規(guī)則， 嚴(yán)重影響子因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)較劣劣距一級(jí)商服中心的距離0.1494.1602.0840.000-2.005-4.010距二級(jí)商服中心的距離

13、0.0621.7340.8670.000-0.834-1.668距三級(jí)商服中心的距離0.0371.0350.5180.000-0.498-0.996距火車站的距離0.0200.5590.2800.000-0.269-0.538距汽車站的距離0.0130.3640.1820.000-0.175-0.350街道等級(jí)0.0461.2870.6440.000-0.619-1.238距公交站點(diǎn)的距離0.0310.8670.4340.000-0.417-0.834基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.0551.5380.7690.000-0.740-1.480人口密度0.0551.5380.7690.000-0.740-1.

14、480周邊土地利用狀況0.0832.3221.1610.000-1.117-2.234臨路狀況0.1403.8911.9460.000-1.884-3.767臨街寬度0.1133.1401.5700.000-1.521-3.041宗地進(jìn)深0.1133.1401.5700.000-1.521-3.041宗地形狀0.0681.8900.9450.000-0.915-1.830修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素距一級(jí)商服中心的距離<20002000-23002300-26002600-2900>2900距二級(jí)商服中心的距離<1100110014001400-17001700-2000

15、>2000距三級(jí)商服中心的距離<360360-72072010801080-1450>1450距火車站的距離<24002400-27002700-30003000-3300>3300距汽車站的距離<12501250-15501550-19001900-22002200道路類型等級(jí)生活型主干道交通型主干道生活型次干道支路巷道距公交站點(diǎn)的距離<120120-240240-360360-480>480基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電、通訊等各種基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，使用保證率高水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，使用保證率較高水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，使用保證率高

16、水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，使用保證率較高水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，使用保證率一般人口密度人口密集，人口流量大人口密集，人口流量較大人口較密集，人口流量較大人口較密集，人口流量較小人口較密集，人口流量小周邊土地利用狀況商業(yè)密集區(qū)域商業(yè)，文體娛樂(lè)設(shè)施商業(yè)，住宅混合區(qū)工業(yè)，倉(cāng)儲(chǔ)交通用地其它用地個(gè)別因素臨路狀況十字交丁字交一般沿路臨街寬度<33-44-55-6>6宗地進(jìn)深<88-1010-1212-15>15宗地形狀形狀規(guī)則，有利于土地利用形狀較規(guī)則有利于土地利用形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，有一定影響形狀極不規(guī)則，嚴(yán)重影響子因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)較劣劣巨一級(jí)商服

17、中心的距離0.1494.3792.1900.000-2.041-4.081X二級(jí)商服中心的距離0.0621.8220.9110.000-0.849-1.698距三級(jí)商服中心的距離0.0371.0870.5440.000-0.507-1.013距火車站的距離0.0200.5880.2940.000-0.274-0.548距汽車站的距離0.0130.3820.1910.000-0.178-0.356街道等級(jí)0.0461.3520.6760.000-0.630-1.260距公交站點(diǎn)的距離0.0310.9110.4560.000-0.425-0.849基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.0551.6160.8080.0

18、00-0.753-1.506人口密度0.0551.6160.8080.000-0.753-1.506周邊土地利用狀況0.0832.4391.2200.000-1.137-2.273臨路狀況0.1404.1152.0580.000-1.918-3.835臨街寬度0.1133.3211.6610.000-1.548-3.095宗地進(jìn)深0.1133.3211.6610.000-1.548-3.095宗地形狀0.0681.9991.0000.000-0.932-1.863修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素距一級(jí)商服中心的距離<32003200-35003500-37503750-4000>4

19、000距二級(jí)商服中心的距離<17501750-21502150-25502550-2950>2950距三級(jí)商服中心的距離<930930-11601160-13901390- 1620>1620距火車站的距離<29002900-32003200-35003500-3850>3850距汽車站的距離<20502050-23002300-25502550-2800>2800道路類型等級(jí)混合型主干道交通型主干道生活型次干道交通型次干道支路距公交站點(diǎn)的距離<300300-500500 700700 900>900基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電、通訊等各種基

20、礎(chǔ)設(shè)施齊全，使用保證率高水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施較齊全，使用保證率高水、電、通訊 等基礎(chǔ)設(shè)施較 齊全，使用保證率較高水、電、通訊 等基礎(chǔ)設(shè)施較 齊全，使用保 證率相對(duì)較低水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善人口密度人口較密集，有一定數(shù)量的人口流量人口較密集，人口流量小人口較密集人口密度相對(duì)較小人口稀疏周邊土地利用狀況商業(yè)區(qū)域商業(yè)，文體設(shè)施商業(yè)，住宅混合區(qū)工業(yè)，倉(cāng)儲(chǔ)交通用地其它用地個(gè)別因素臨路狀況十字交丁字交一般沿路臨街寬度<33-44-55-6>6宗地進(jìn)深<88-1010-1212-15>15宗地形狀形狀規(guī)則，有利于土地利用形狀較規(guī)則有利于土地利用形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀

21、不規(guī)則，有一定影響形狀極不規(guī)則，嚴(yán)重影響子因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)較劣劣距一級(jí)商服中心的距離0.1493.3291.6650.000-1.417-2.834/巨二級(jí)商服中心的距離0.0621.3850.6930.000-0.590-1.179距三級(jí)商服中心的距離0.0370.8270.4140.000-0.352-0.704距火車站的距離0.0200.4470.2240.000-0.190-0.380距汽車站的距離0.0130.2900.1450.000-0.124-0.247街道等級(jí)0.0461.0280.5140.000-0.438-0.875距公交站點(diǎn)的距離0.0310.6930.3470.000

22、-0.295-0.590基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.0551.2290.6150.000-0.523-1.046人口密度0.0551.2290.6150.000-0.523-1.046周邊土地利用狀況0.0831.8540.9270.000-0.790-1.579臨路狀況0.1403.1281.5640.000-1.332-2.663臨街寬度0.1132.5241.2620.000-1.075-2.149宗地進(jìn)深0.1132.5241.2620.000-1.075-2.149宗地形狀0.0681.5190.7600.000-0.647-1.293修正因素優(yōu)較優(yōu)較劣劣區(qū)域因素距一級(jí)商服中心的距離<4

23、5004500-48004800 -51005100- 5500>5500距二級(jí)商服中心的距離<34003400-40004000 -46004600- 5200>5200距三級(jí)商服中心的距離<21702170-26502650 -31503150- 3580>3580距火車站的距離<30003000-35003500 -40004000- 4500>4500距汽車站的距離<30503050-35503550 -40504050- 4500>4500道路類型等級(jí)主干道次干道支路距公交站點(diǎn)的距離<450450-9009001350135

24、0- 1800>1800基礎(chǔ)設(shè)施完善度水，電，通訊等各種基礎(chǔ)設(shè)施齊全，使用保證率Wj水，電，通訊等基礎(chǔ)設(shè)施較齊全，使用保證率圖水，電，通訊等基礎(chǔ)設(shè)施較齊全，使用保證率較局水，電，通訊 等基礎(chǔ)設(shè)施較 齊全，使用保 證率相對(duì)較低水，電，通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善人口密度人口較密集有一定的人口密度人口稀疏周邊土地利用狀況商業(yè)區(qū)域商業(yè)，文體娛樂(lè)設(shè)施商業(yè)，住宅混合區(qū)工業(yè)，倉(cāng)儲(chǔ)交通用地其它用地個(gè) 別 因 素臨路狀況十字交丁字交一般沿路臨街寬度<33-44-55-6>6宗地進(jìn)深<88-1010-1212-15>15宗地形狀形狀規(guī)則，有利于土地利用形狀較規(guī)則有利于土地利用形狀對(duì)土地

25、利用尢/、良影響形狀不規(guī)則，有,定影響形狀極不規(guī)則，嚴(yán)重影響子因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)較劣劣住宅用地類型0.0902.1161.0580.000-0.870-1.739距一級(jí)商服中心的距離0.0360.8460.4230.000-0.348-0.696距二級(jí)商服中心的距離0.0320.7520.3760.000-0.309-0.6181巨三級(jí)商服中心的距離0.0230.5410.2700.000-0.222-0.445距火車站的距離0.0290.6820.3410.000-0.280-0.560距汽車站的距離0.0240.5640.2820.000-0.232-0.464區(qū)域街道等級(jí)0.0360.846

26、0.4230.000-0.348-0.696距公交站點(diǎn)的距離0.0441.0340.5170.000-0.425-0.850基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.0431.0110.5050.000-0.416-0.831中學(xué)0.0100.2350.1180.000-0.097-0.193小學(xué)0.0110.2590.1290.000-0.106-0.213幼兒園0.0120.2820.1410.000-0.116-0.232醫(yī)院0.0100.2350.1180.000-0.097-0.193郵局0.0030.0710.0350.000-0.029-0.058農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.0130.3060.1530.000-0.1

27、26-0.251金融機(jī)構(gòu)0.0050.1180.0590.000-0.048-0.097區(qū)域土地利用狀況0.0601.4110.7050.000-0.580-1.160大氣污染0.0601.4110.7050.000-0.580-1.160噪聲污染0.0601.4110.7050.000-0.580-1.160建筑物朝向與采光0.0801.8810.9400.000-0.773-1.546宗地臨路位置0.1403.2911.6460.000-1.353-2.706宗地形狀0.0601.4110.7051.000-0.580-1.160宗地面積0.1202.8211.4112.000-1.160

28、-2.319修正因素優(yōu)較優(yōu)較劣劣住宅用地類型規(guī)模大，社區(qū)發(fā)展成熟的住宅區(qū)規(guī)模較大，社 區(qū)發(fā)展較成 熟的住宅區(qū)社區(qū)發(fā)展成熟度較局的居住小區(qū)，社區(qū)發(fā)展/、 成熟的居住小 區(qū)獨(dú)立住宅用地距一級(jí)商服中心的距離<330330-660660-990990-1320>1320距二級(jí)商服中心的距離<180180-360360-540540-720>720距三級(jí)商服中心的距離<380380-760760-11501150-1175>1175距火車站的距離<750750-10501050-13501350-1650>1650距汽車站的距離<360360-720

29、720-10801080-1450>1450區(qū)域街道等級(jí)類型混合型主干道生活型主干道生活型次干道支路巷道距公交站點(diǎn)的距離<6060-120120-180180-240>240基礎(chǔ)設(shè)施完善度水，電，通訊等各種基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，使用保證率高水，電，通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，使用保證率較局水，電，通訊 等基礎(chǔ)設(shè)施 配套較完善，使 用保證率高水，電，通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，使用保證率較高水，電，通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，使用保證率一般中學(xué)<200200-400400-600600-800>800小學(xué)<190190-380380-570570-760>760幼兒

30、園<250250-500500-750750-1000>1000醫(yī)院<220220-440440-660660-880>880郵局<135135-270270-405405-540>540農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)<125125-265265-305305-445>445金融機(jī)構(gòu)<120120-240240-360360-480>480周邊土地利用狀況行政辦公區(qū)文教區(qū)住宅區(qū)商業(yè)區(qū)企業(yè)用地區(qū)區(qū)域因素大氣污染不受污染源影響基本無(wú)污染基本無(wú)污染有，程度的污染臨近污染源噪聲污染環(huán)境安寧夜間無(wú)噪聲臨近污染源個(gè) 別 因 素建筑物朝向與采光朝南朝東，朝東南朝西南，東

31、北朝西，朝北宗地臨路狀況社區(qū)道路支路巷道生活型道路混合型道路宗地形狀形狀規(guī)則，有 利于土地利 用形狀較規(guī)則有利于利用對(duì)土地利用 尢/、良影響形狀不規(guī)則，有,定影響形狀極不規(guī)則,嚴(yán)重影響宗地面積有利于利用較有利于利用無(wú)影響有,定影響后較大影響表10 - 18 II級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表子因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)較劣劣住宅用地類型0.0901.8190.9090.000-0.859-1.719距一級(jí)商服中心的距離0.0360.7270.3640.000-0.344-0.687X二級(jí)商服中心的距離0.0320.6470.3230.000-0.306-0.611距三級(jí)商服中心的距離0.0230.4650.

32、2320.000-0.220-0.439距火車站的距離0.0290.5860.2930.000-0.277-0.554距汽車站的距離0.0240.4850.2420.000-0.229-0.458區(qū)域街道等級(jí)0.0360.7270.3640.000-0.344-0.687距公交站點(diǎn)的距離0.0440.8890.4450.000-0.420-0.840基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.0430.8690.4340.000-0.411-0.821中學(xué)0.0100.2020.1010.000-0.095-0.191小學(xué)0.0110.2220.1110.000-0.105-0.210幼兒園0.0120.2420.12

33、10.000-0.115-0.229醫(yī)院0.0100.2020.1010.000-0.095-0.191郵局0.0030.0610.0300.000-0.029-0.057農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.0130.2630.1310.000-0.124-0.248金融機(jī)構(gòu)0.0050.1010.0510.000-0.048-0.095區(qū)域土地利用狀況0.0601.2120.6060.000-0.573-1.146大氣污染0.0601.2120.6060.000-0.573-1.146噪聲污染0.0601.2120.6060.000-0.573-1.146建筑物朝向與采光0.0801.6170.8080.000-0

34、.764-1.528宗地臨路位置0.1402.8291.4140.000-1.337-2.673宗地形狀0.0601.2120.6061.000-0.573-1.146宗地面積0.1202.4251.2122.000-1.146-2.291表10- 19 II級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)說(shuō)明表修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素住宅用地類型規(guī)模大，社區(qū)發(fā)展成熟的住宅區(qū)規(guī)模較大，社區(qū)發(fā)展較成熟的住宅區(qū)社區(qū)發(fā)展成熟度較高的居住小區(qū)，社區(qū)發(fā)展不成熟的居住小區(qū)獨(dú)立住宅用地距一級(jí)商服中心的距離<10501050-14001400-17501750-2100>2100距二級(jí)商服中心的距離<40

35、0400-800800-12001200-1600>1600距三級(jí)商服中心的距離<14501450-17001700-19501950-2200>2200距火車站的距離<21002100-24502450-28002800-3150>3150距汽車站的距離<740740-10701070-14001400-1750>1750區(qū)域街道等級(jí)混合型主干道生活型主干道生活型次干道支路巷道距公交站點(diǎn)的距離<120120-240240-360360-480>480基礎(chǔ)設(shè)施完善度水，電，通訊 等各種基礎(chǔ)設(shè) 施配套完善， 使用保證率高水，電，通訊 等基礎(chǔ)設(shè)

36、施配 套完善，使用 保證率較高水，電，通訊 等基礎(chǔ)設(shè)施配 套較完善，使 用保證率高水，電，通訊 等基礎(chǔ)設(shè)施配 套較完善，使 用保證率較高水，電，通訊 等基礎(chǔ)設(shè)施配 套較完善，使 用保證率一般中學(xué)<10601060-13001300-15501550-1800>1800小學(xué)<640640-900900-11501150-1400>1400幼兒園<550550-900900-12501250-1600>1600醫(yī)院<780180-10001000-12501250-1500>1500郵局<800800-10801080-13601360-165

37、0>1650農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)<600600-850850-11001100-1350>1350金融機(jī)構(gòu)<600600-850850-11001100-1350>1350周邊土地利用狀況行政辦公區(qū)文教區(qū)住宅區(qū)商業(yè)區(qū)企業(yè)用地區(qū)大氣污染不受污染源影響基本無(wú)污染基本無(wú)污染有一定程度的污染臨近污染源噪聲污染環(huán)境安寧夜間無(wú)噪聲臨近污染源個(gè)別因素建筑物朝向與采光朝南朝東，朝東南朝西南，東北朝西，朝北宗地臨路狀況社區(qū)道路支路巷道生活型道路混合型道路宗地形狀形狀規(guī)則，有利于土地利用形狀較規(guī)則有利于利用對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，有一定影響形狀極不規(guī)則,嚴(yán)重影響宗地面積有利于利用較有利于

38、利用無(wú)影響有一定影響有較大影響表10-20 III級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表子因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)較劣劣住宅用地類型0.0901.6790.8390.000-0.894-1.789M一級(jí)商服中心的距離0.0360.6710.3360.000-0.358-0.716M二級(jí)商服中心的距離0.0320.5970.2980.000-0.318-0.636M三級(jí)商服中心的距離0.0230.4290.2140.000-0.229-0.457距火車站的距離0.0290.5410.2700.000-0.288-0.576距汽車站的距離0.0240.4480.2240.000-0.239-0.477區(qū)域街道等級(jí)0.

39、0360.6710.3360.000-0.358-0.716距公交站點(diǎn)的距離0.0440.8210.4100.000-0.437-0.875基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.0430.8020.4010.000-0.427-0.855中學(xué)0.0100.1870.0930.000-0.099-0.199小學(xué)0.0110.2050.1030.000-0.109-0.219幼兒園0.0120.2240.1120.000-0.119-0.239醫(yī)院0.010.1870.0930.000-0.099-0.199郵局0.0030.0560.0280.000-0.030-0.060農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.0130.2420.1210.

40、000-0.129-0.258金融機(jī)構(gòu)0.0050.0930.0470.000-0.050-0.099區(qū)域土地利用狀況0.0601.1190.5600.000-0.596-1.193大氣污染0.0601.1190.5600.000-0.596-1.193噪聲污染0.0601.1190.5600.000-0.596-1.193建筑物朝向與采光0.0801.4920.7460.000-0.795-1.590宗地臨路位置0.1402.6111.3060.000-1.391-2.783宗地形狀0.0601.1190.5601.000-0.596-1.193宗地面積0.1202.2381.1192.00

41、0-1.193-2.385修正因素優(yōu)較優(yōu)較劣劣住宅用地類型規(guī)模大，社區(qū)發(fā)展成熟的住宅區(qū)規(guī)模較大，社 區(qū)發(fā)展較成 熟的住宅區(qū)社區(qū)發(fā)展成熟度較局的居住小區(qū)，社區(qū)發(fā)展/、 成熟的居住小 區(qū)獨(dú)立住宅用地距一級(jí)商服中心的距離<21502150-23502350-25502550-2750>2750距二級(jí)商服中心的距離<12501250-15501550-18501850-2150>2150距三級(jí)商服中心的距離<17001700-18501850-20002000-2150>2150距火車站的距離<27002700-29002900-31003100-3300&g

42、t;3300距汽車站的距離<16501650-19001900-21502150-2400>2400區(qū)域街道等級(jí)混合型主干道生活型主干道生活型次干道支路巷道距公交站點(diǎn)的距離<160160-320320-480480-640>640基礎(chǔ)設(shè)施完善度水，電，通訊等各種基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，使用保證率 高水，電，通訊 等基礎(chǔ)設(shè)施 配 套完善，使用 保證率較局水，電，通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，使 用保證率高水，電，通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，使 用保證率較 高水，電，通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，使用保證率一般中學(xué)<19001900-20502050-22002200-2400>

43、;2400小學(xué)<15201520-17501750-20002000-2200>2200幼兒園<15501550-19001900-22002200-2650>2650醫(yī)院<14201420-17201720-20302030-2330>2330郵局<20002000-21502150-23002300-2450>2450農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)<10301030-13301330-16301630-1930>1930金融機(jī)構(gòu)<11501150-14301430-17001700-2000>2000周邊土地利用狀況行政辦公區(qū)文教區(qū)住宅區(qū)商

44、業(yè)區(qū)企業(yè)用地區(qū)區(qū)域因素大氣污染不受污染源影響基本無(wú)污染基本無(wú)污染有，程度的污染臨近污染源噪聲污染環(huán)境安寧夜間無(wú)噪聲臨近污染源個(gè) 別 因 素建筑物朝向與采光朝南朝東，朝東南朝西南，東北朝西，朝北宗地臨路狀況社區(qū)道路支路巷道生活型道路混合型道路宗地形狀形狀規(guī)則，有利于土地利用形狀較規(guī)則有利于利用對(duì)土地利用 尢/、良影響形狀不規(guī)則， 有,定影響形狀極不規(guī)則,嚴(yán)重影響宗地面積有利于利用較后利于利用無(wú)影響有,定影響后較大影響表10-22 IV級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表子因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)較劣劣住宅用地類型0.091.0550.5280.000-0.771-1.541距一級(jí)商服中心的距離0.0360.422

45、0.2110.000-0.308-0.616距二級(jí)商服中心的距離0.0320.3750.1880.000-0.274-0.548距三級(jí)商服中心的距離0.0230.2700.1350.000-0.197-0.394距火車站的距離0.0290.3400.1700.000-0.248-0.497距汽車站的距離0.0240.2810.1410.000-0.205-0.411區(qū)域街道等級(jí)0.0360.4220.2110.000-0.308-0.616距公交站點(diǎn)的距離0.0440.5160.2580.000-0.377-0.753基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.0430.5040.2520.000-0.368-0.736中學(xué)0.010.1170.0590.000-0.086-0.171小學(xué)0.0110.1290.0650.000-0.094-0.188幼兒園0.0120.1410.0700.000-0.103-0.205醫(yī)院0.010.1170.0590.000-0.086-0.171郵局0.0030.0350.0180.000-0.026-0.051農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.0130.1520.0760.000-0.111-0.223金融機(jī)構(gòu)0.0050.0590.0290.000-0.043-0.086區(qū)域土地利用狀況0.060.7040.3520.000-