鳳凰城開發(fā)商業(yè)房地產物流中心方案

1、以下資料均來源于網上，房地產 E 網只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！鳳凰城開發(fā)商業(yè)房地產物流中心方案一、濟南市物流現(xiàn)狀與規(guī)劃（ 一 ） 濟南市物流業(yè)的基本現(xiàn)狀1、從濟南市計委近期出臺的相關物流規(guī)劃方案中可以看出，濟南 市政府積極培育濟南市物流市場， 并大有把物流產業(yè)作為支柱產業(yè)之 勢。四大物流園區(qū)的建立，將大大加快濟南市流通經濟的發(fā)展，加快 物流業(yè)的發(fā)展。2、物流企業(yè)服務模式多樣并各據特色?，F(xiàn)有的物流企業(yè)基本可以 分為三種模式，一是運輸物流企業(yè)，二是倉儲企業(yè)，三是以兼?zhèn)}儲和 市場與一體的模式。3、傳統(tǒng)的物

2、流企業(yè)向現(xiàn)代化的物流企業(yè)發(fā)展。第三方物流企業(yè)的 迅速崛起使的物流中心日趨社會化和專業(yè)化。（ 二 ） 濟南市物流近期總體規(guī)劃到 2005 年，濟南市流通經濟增加值要達到 376 億元，占全市 GDP勺23%并培植1-2戶年銷售額超過100億元的國內知名商業(yè)集 團，另外，濟南連鎖門店的總營業(yè)面積將達到 60 萬平方米，年銷售 額 200 億元，占全市社會消費品零售總額的比重提高到30%。這是濟南市物流現(xiàn)代化的近期目標。二、濟南市現(xiàn)有的物流中心基本情況 ：1、濟南市現(xiàn)有的物流基地主要分布在濟南的東北部和東部。其中蓋家溝物流中心具較大規(guī)模。 大型物流中心有山東銀座圣洋物流 中心有限公司、山東交通物流公

3、司，蓋家溝大型物流倉儲基地。A、山東銀座圣洋物流中心有限公司，位置在歷下區(qū)姚家商業(yè)街，為大型倉儲基地，主要經營水產、果品、蔬菜、糧油等。主要是以出租 的形式回收資金。也可以買斷。買斷要求是一次性付款。出租期限為 3 年、 20 年、 60 年。其中以 20 年為最多。出租價格為 1。2 元/ 平。天。倉儲基地的建筑為躍式結構，一躍二。倉儲基地面積大小因經營 產品的不同而有差異。如海產品的倉儲時常有兩種，其一種為每層為 42 平方米， 出租面積為 84 平方米。 故月租金為 3024 元。其二種為面 積 168 平方米， 出租價格為元 / 平. 天。故月租金為 6552 元。（另： 63、 k5

4、3 至姚家商業(yè)街）B、山東交通物流公司，緊鄰濟南汽車東站，交通方便為該物流企業(yè)的最主要優(yōu)勢。該物流公司主要以運輸為主，兼有倉儲基地。其倉儲 基地的租期較短，一般為一年，可以續(xù)租。租賃的價格為元/ 天. 平方米，其中包括裝卸費用管理費用等?？沙鲎鈧}儲空間為 50 平方米起 租。2、物流中心的建筑特點 所調查物流中心中，多以倉儲基地為主，因為目前濟南市的物流 中心多處于由傳統(tǒng)的運輸、倉儲企業(yè)向現(xiàn)代物流企業(yè)的轉型期，故濟 南的物流基地多以低于 4 層的建筑為主。三、投資商業(yè)房產即物流中心的可行性分析：1、承租者穩(wěn)定可靠，而且租期較長，而且存在較多將大部分甚 至是全部經營支出向承租者轉移的機會。這就為

5、物流中心的開發(fā)者提 供了風險轉移的機會，可以有效的降低投資風險。2、由于資金的問題，眾多的商家寧愿把有限的資金用于擴大其 生產經營規(guī)模上，而不是用于其倉儲基地的土建以及交通運輸上，這 就為物流中心的建立與發(fā)展提供了客觀條件。四、擬建物流中心的選址 物流基地的服務特點決定了要在城市的邊緣，交通條件好、用地 充足的地方建設。同時考慮市場需求、地價、交通設施、環(huán)境等經濟 社會自然因素。1、 選址原則 鳳凰城物流中心的建設應當著重考慮以下幾個因素： a. 交通便 利，能夠實現(xiàn)多種形式的運輸連接方式，b、經濟合理性，應該選擇較低的地價區(qū)位，同時保證數(shù)量充足、素質較高的勞動力條件，以實 現(xiàn)成員企業(yè)的利益追

6、求 b. 不影響鳳凰城的總體規(guī)劃， 尤其是環(huán)境保護 和生態(tài)平衡要求2、擬選地址該物流中心擬建設于鳳凰城的西北部，煉油廠附近。 該地塊地處工業(yè)南路延伸線（輕騎路）以北，距離濟南市中心商 務區(qū) 17 公里， 南側 200 米處為經十東路景觀大道。 東臨繞城高速僅 5 分鐘車程。距離進濟南遙墻國際機場僅 10 分鐘車程。具有無可比擬的交通優(yōu)勢。同時，該項目地塊是鳳凰城規(guī)劃中地價較為低的區(qū)位，在充分建設鳳凰城的同時，可以最大限度的為成員企業(yè)實現(xiàn)利益的最大化。同 時由于該地塊附近并未規(guī)劃建設居住區(qū)，距離鳳凰城一二期的居住區(qū) 的距離較遠，并不影響鳳凰城居民的生活和鳳凰城的整體規(guī)劃。五、物流中心的開發(fā)目標、

7、投資規(guī)模及進入市場的時間（一） 項目的開發(fā)目標a、項目定位于商業(yè)房地產的開發(fā) -物流倉儲配送中心。1、濟南市擬建設四大物流基地，而濟南的東部，交通方便，經十 東路景觀大道已經建成通車，東面緊鄰繞城高速，更使得鳳凰城所在 地具有濟南東部其他地段所不可比擬的交通條件。也為鳳凰城建立物 流中心提供了天然的交通條件。2、濟南市的物流規(guī)劃方案也為流通經濟的發(fā)展提供了廣闊的市場 空間。3、隨著沃爾瑪和家樂福商業(yè)巨鱷在濟南市場的介入，其國際產品 和生產資料的涌入必將帶動濟南物流經濟的發(fā)展。B物流中心的投資開發(fā)規(guī)模：擬建物流中心開發(fā)用地為 500 畝，即 33 萬平方米。主要以倉儲 和運輸為主，同時包括一定的

8、與之想配套的的信息、咨詢、維修、綜 合服務等設施用地。C鳳凰城物流中心進入市場的時間：政府政策上的支持和當前濟南市場的繁榮，為鳳凰城建立物流中心提供了廣闊的市場空間和難逢的市場機遇。而作為物流基地，其主 要的開發(fā)用途是作為大型零售商和連鎖店的倉儲用地， 因此其建筑結 構較為簡單。建設周期也較短，應該控制在半年到一年的時間內。同 時其銷售也要視大型商場的介入濟時間而定。六、倉儲基地的資金回收方式鳳凰城物流中心的投資方式可以有兩種，一是在物流中心項目可 行的情況寫將該地塊轉讓給服務商。二是我方投資建立，此時物流中 心倉儲基地的資金回收方式主要為出租、出售兩種。濟南市目前的出 租價格為至 2 元之間

9、。鳳凰城擬建物流中心的倉儲出租價格可以就自 身項目的優(yōu)勢點和服務特色確定相應的出租和出售價格。至于倉儲基地的分室規(guī)劃倉儲基地可規(guī)劃建設為50 起平方米起的大小不同的倉庫。當然可就前期與大型服務商家的協(xié)商而定，為象家 樂福、沃爾瑪這樣大型的服務商進行量體裁衣。七、物流中心的現(xiàn)代化建設和發(fā)展趨向要把鳳凰城物流中心發(fā)展成為現(xiàn)代化的物流產業(yè)，那么基地的建 設將不再是最主要的手段，而是利用現(xiàn)在化的信息技術在充分利用現(xiàn) 有的各種基礎設施的的基礎上，將服務商的運輸信息和運輸需求予以 整合并快速的傳遞。這主要是制建立以現(xiàn)代信息技術為基礎的專業(yè)物 流信息網。在網絡完善后，有關車、貨的信息可以通過網絡實現(xiàn)，并 最

10、終實現(xiàn)網上交易。同時，要做好現(xiàn)代物流，信息技術是核心，應當將物流之中原先 割裂的各個環(huán)節(jié)整合在一起，最大限度的將原先在實現(xiàn)物資空間位移 中所進行的運輸、倉儲、包裝、配送等多個環(huán)節(jié)整合在一起，以一個 整體面對社會的物流需求。應該說，目前濟南市物流企業(yè)所從事的是多式聯(lián)運的代理服務， 實際上是一些并沒有掌握物流資源的代理企業(yè)。 這種代理企業(yè)并不是 真正的物流企業(yè)。隨著物流業(yè)的發(fā)展，這種企業(yè)會逐漸的被淘汰。而 因該向掌握物流資源的方向發(fā)展。物流企業(yè)的應當具有兩種優(yōu)勢。一是廣闊的物流資源，同時具有 物流線路優(yōu)化和物流資源整合的功能，這種物流企業(yè)的優(yōu)勢在于即可 以策劃和整合提高資源的利用率，同時又具有豐富

11、的物流資源。鳳凰 城要建設的現(xiàn)代化的物流中心應當向該種方式發(fā)展。 而該種方式的物 流中心，需要的是大量的信息、覆蓋更廣闊領域而不是僅僅濟南市或 者山東省的銷售或聯(lián)系網絡。三聯(lián)集團雄厚的實力，可以使得符合物 流業(yè)發(fā)展方向的現(xiàn)代化物流基地盡快的建立和完善。八、家樂福、沃爾瑪?shù)膫}儲基地情況及做家樂福、沃爾瑪大型商場商 品倉儲基地的可行性1、 美國沃爾瑪?shù)膫}儲及配送情況 在美國，沃爾瑪商品公司的配送中心是零售型配送中心。配送中 心是由沃爾瑪公司獨資建立的，專為本公司的連鎖店按時提供商品， 確保各店穩(wěn)定經營。該中心的建筑面積為 12 萬平方米，總投資 7000 萬美元，有職工 1200 多人；配送設備包

12、括 200 輛車頭、 400 節(jié)車廂、 13條配送傳送帶，配送場內設有 170 個接貨口。中心 24 小時運轉， 每天為分布在紐約州、 賓夕法尼亞州等 6 個州的沃爾瑪公司的 100 家連鎖店配送商品2、 鳳凰城建立其倉儲基地的可行性分析 三聯(lián)集團的優(yōu)勢。由三聯(lián)集團投資建設該物流基地，強強聯(lián)合， 會為沃爾瑪家樂福的介入提供強有力的支持。在鳳凰城建設了家樂福、沃爾瑪?shù)臐仙踔潦腥A北地區(qū)的倉儲基 地，由于該中心處在華北地區(qū)的的心臟位置，可以為華北地區(qū)的的多 家連鎖店提供倉儲及配送服務，服務商圈為 500 公里。在家樂福、沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)巨額進入濟南后，鳳凰成擬作其倉儲式 配送中心。主要任務是接受家樂福

13、、沃爾瑪駐中國總部以及濟南方面 的委托業(yè)務，為該地區(qū)甚至是華北地區(qū)的商業(yè)連鎖店的加盟店負責商 品倉儲及配送。在服務對象店（家樂福、沃爾瑪）經營的商品中，絕 大部分的商品將由該中心集中配送，而一般鮮活商品和怕碰撞的商 品，如牛奶、面包、炸土豆片、瓶裝飲料和啤酒等，從當?shù)貜S家直接 進貨到店，蔬菜等商品從當?shù)氐呐l(fā)市場直接進貨。附件：1. 美國配送中心的類型從本世紀 60 年代起，商品配送合理化在發(fā)達國家普遍得到重視。為了向流通領域 要效益，美國企業(yè)采取了以下措施： 一是將老式的倉庫改為配送中心； 二是引進電腦管 理網絡，對裝卸、搬運、保管實行標準化操作，提高作業(yè)效率；三是連鎖店共同組建配 送中心，

14、 促進連鎖店效益的增長。 美國連鎖店的配送中心有多種， 主要有批發(fā)型、 零售 型和倉儲型三種類型。1）批發(fā)型美國加州食品配送中心是全美第二大批發(fā)配送中心，建于 1982 年，建筑面積 10 萬平方米，工作人員 2000人左右，共有全封閉型溫控運輸車 600多柄， 1995 年銷售額 達 20 億美元。經營的商品均為食品，有 43000 多個品種，其中有 98的商品由該公司 組織進貨，另有 2%的商品是該中心開發(fā)加工的商品，主要是牛奶、面包、冰激凌等新 鮮食品。該中心實行會員制。 各會員超市因店鋪的規(guī)模大小不同、 所需商品配送量的不 同，而向中心交納不同的會員費。 會員店在日常交易中與其他店一樣

15、， 不享受任何特殊 的待遇，但可以參加配送中心的定期的利潤處理。 該配送中心本身不是盈利單位， 可以 不交營業(yè)稅。所以，當配送中心獲得利潤時， 采取分紅的形式， 將部分利潤分給會員店。 會員店分得紅利的多少，將視在配送中心的送貨量和交易額的多少而定，多者多分紅。該配送中心主要靠計算機管理。 業(yè)務部通過計算機獲取會員店的訂貨信息， 及時向 生產廠家和儲運部發(fā)出要貨指示單； 廠家和儲運部再根據要貨指示單的先后緩急安排配 送的先后順序，將分配好的貨物放在待配送口等待發(fā)運。配送中心 24 小時運轉，配送 半徑一般為 50 公里。該配送中心與制造商、超市協(xié)商制定商品的價格，主要依據是：（a）商品數(shù)量與質

16、 量；（b）付款時間，如在10天內付款可以享受2%的價格優(yōu)惠；（C）配送中心對各大超 市配送商品的加價率， 根據商品的品種、 檔次不同以及進貨量的多少而定， 一般為 %。（ 2）零售型美國沃爾瑪商品公司的配送中心是典型的零售型配送中心。 該配送中心是沃爾瑪公 司獨資建立的， 專為本公司的連鎖店按時提供商品， 確保各店穩(wěn)定經營。 該中心的建筑 面積為 12 萬平方米，總投資 7000 萬美元，有職工 1200 多人；配送設備包括 200 輛車 頭、 400節(jié)車廂、 13條配送傳送帶，配送場內設有 170 個接貨口。中心 24小時運轉， 每天為分布在紐約州、賓夕法尼亞州等 6個州的沃爾瑪公司的 1

17、00家連鎖店配送商品。該中心設在 1 00家連鎖店的中央位置， 商圈為 320公里，服務對象店的平均規(guī)模為 1.2 萬平方米。中心經營商品達 4萬種，主要是食品和日用品 ,通常庫存為 4000萬美元， 旺季為 7000 萬美元，年周轉庫存 24次。在庫存商品中，暢銷商品和滯銷商品各占 50， 庫存商品期限超過 180 天為滯銷商品。各連鎖店的庫存量為銷售量的1 0左右。 1995年。該中心的銷售額為 20億美元。在沃爾瑪各連鎖店銷售的商品， 根據各地區(qū)收入和消費水平的不同， 其價格也有所 不同?？偣緦r格差價規(guī)定了上下限， 原則上不能高于所在地區(qū)同行業(yè)同類商品的價（3）倉儲型美國福來明公司的

18、食品配送中心是典型的倉儲式配送中心。 它的主要任務是接受美 國獨立雜貨商聯(lián)盟加州總部的委托業(yè)務， 為該聯(lián)盟在該地區(qū)的 350 家加盟店負責商品配 送。該配送中心建筑面積為 7 萬平方米，經營萬個品種，其中有 1200 個品種是美國獨 立雜貨商聯(lián)盟開發(fā)的，必須集中配送。在服務對象店經營的商品中，有70%左右的商品由該中心集中配送，一般鮮活商品和怕碰撞的商品，如牛奶、面包、炸土豆片、瓶裝飲 料和啤酒等，從當?shù)貜S家直接進貨到店，蔬菜等商品從當?shù)氐呐l(fā)市場直接進貨。2美國配送中心的運作流程美國配送中心的庫內布局及管理井井有條， 使繁忙的業(yè)務互不影響， 其主要經驗是：（1）庫內貨架間設有 27條通道，

19、19個進貨口；（2）以托盤為主， 4 組集裝箱為一貨架；（3）商品的堆放分為儲存的商品和配送的商品，一般根據商品的生產日期、進貨 日期和保質期，采取先進庫的商品先出庫的原則，在存貨架的上層是后進的儲存商品， 在貨架下層的儲存商品是待出庫的配送商品；（4）品種配貨是數(shù)量多的整箱貨，所以用叉車配貨；店配貨是細分貨，小到幾雙 一包的襪子，所以利用傳送帶配貨；（5）輕量、體積大的商品（如衛(wèi)生紙等） ，用叉車配貨，重量大、體積小的商品用 傳送帶配貨；（6）特殊商品存放區(qū)，如少量高價值的藥品、滋補品等，為防止丟失，用鐵絲網 圈起，標明無關人員不得入內。三、我國物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及物流解決方案我國現(xiàn)有的物流企業(yè)

20、大致可以分為以下幾類：1. 中央直屬的專業(yè)性物流企業(yè)，即專營生產資料的物資儲運總公司和外運總公司 倉儲主要針對系統(tǒng)內部，因此商流與物流分離，受行政控制。2. 地方專業(yè)性物流企業(yè)， 即地方商業(yè)系統(tǒng)的儲運公司及糧食倉儲系統(tǒng)， 完全受當?shù)?行政領導。3. 兼營性物流企業(yè)， 即集物流與商流為一體的物流企業(yè)， 比重大，且數(shù)量正在不斷 增多。長期以來，由于受計劃經濟的影響，我國物流社會化程度低，物流管理體制混亂， 機構多元化，原物資部，原商業(yè)部、對外經貿部交通部以及中央各部（煤炭部、林業(yè)部 等等）、城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部均有各自的物流系統(tǒng)。這種分散的多元化物流格局，導致 社會化大生產、 專業(yè)化流通的集約化經營

21、優(yōu)勢難以發(fā)揮， 規(guī)模經營，規(guī)模效益難以實現(xiàn)， 設施利用率低， 布局不合理， 重復建設，資金浪費嚴重。 由于利益沖突及信息不通暢等 原因，造成余缺物資不能及時調配， 大量物資滯留在流通領域， 造成資金沉淀， 發(fā)生大 量庫存費用。另外，我國物流企業(yè)與物流組織的總體水平低，設備陳舊，損失率大、效 率低，運輸能力嚴重不足，形成了“瓶頸” ，制約了物流的發(fā)展。針對我國經濟發(fā)展及物流業(yè)改革現(xiàn)狀，借鑒發(fā)達國家走過的道路和經驗，我國從 1992年開始了物流配送中心的試點工作，原國內貿易部印發(fā)了關于商品物流（配送） 中心發(fā)展建設的意見 。意見提出：大中型儲運企業(yè)要發(fā)揮設施和服務優(yōu)勢，改造、 完善設施，增加服務項

22、目， 完善服務功能， 向社會化的現(xiàn)代物流中心轉變； 小型儲運企 業(yè)和有一定儲運設施規(guī)模的批發(fā)企業(yè)向配送中心轉變。近年來，隨著連鎖商業(yè)的發(fā)展， 配送中心的建設受到重視， 特別是連鎖企業(yè)自建配 送中心的積極性很高。 據有關資料顯示， 目前全國有 700多家連鎖公司， 較大型的連鎖 公司已在建設自己的配送中心， 一些小型的連鎖企業(yè)店鋪數(shù)量少、 規(guī)模不大， 也在籌建 配送中心，以期實現(xiàn) 100%的商品由自己配送中心配送。而一個功能完善的社會化的配 送中心的投資相當巨大， 配送量過小， 必然造成負債過多， 回收期長， 反過來又影響連 鎖企業(yè)的發(fā)展；同時，社會上又有相當數(shù)量的倉庫設施在閑置，形成了投資上的

23、重復、 浪費。為了使物流配送中心的建設不走或少走彎路， 引導配送中心發(fā)展建設， 原國內貿易 部于 1996 年發(fā)出了關于加強商業(yè)物流配送中心發(fā)展建設工作的通知 ，指出了發(fā)展建 設物流配送中心的重要意義。 提出發(fā)展建設的指導思想和原則等。 同時，原國內貿易部 還印發(fā)了商業(yè)儲運企業(yè)進一步深化改革與發(fā)展的意見 ，提出了“轉換機制，集約經 營，完善功能，發(fā)展物流，增強實力”的改革與發(fā)展方針，確定以向現(xiàn)代化物流配送中 心轉變、建設社會化的物流配送中心、發(fā)展現(xiàn)代物流網絡為主要發(fā)展方向。進入 90 年 代以來，隨著社會主義市場經濟的確立，出現(xiàn)了物流配送。原商業(yè)部在 1992 年曾發(fā)文 部署全國物流配送中心建

24、設試點， 標志著中國的物流配送中心建設正式起步。 由于種種 原因，力度不夠， 沒有深入發(fā)展下去。 這些固然與當時體制和認識有關， 更重要的原因 是當時市場經濟正處于啟動階段，因而制約了物流配送的發(fā)展建設。近年來，隨著市場經濟的快速增長， 特別是連鎖商業(yè)的發(fā)展， 各種形式的配送中心 如雨后春筍般發(fā)展起來。據不完全統(tǒng)計，目前全國共有各種類型的物流配送中心 1000 多家。其中上海和廣東數(shù)量最多，發(fā)展也最為成熟。此外，日本、美國、英國等國家在 我國北京、 上海、南京等地建有自己的物流配送中心。 國外還有一些企業(yè)機構正在研討 中國的物流配送業(yè)，把今后幾年內打入中國作為發(fā)展戰(zhàn)略。根據所掌握的資料， 我們對目前國內外的各種物流配送中心的情況進行了分析， 結 論是：它們大都跨越了簡單送貨上門的階段， 基本上屬于真正意義上的物流配送， 但在 層次上仍是傳統(tǒng)意義上的物流配送， 即處于物流配送初級階段，