合肥岳西國(guó)際養(yǎng)生文化產(chǎn)業(yè)園文體中心物業(yè)產(chǎn)品相關(guān)建議 29P

1、岳西國(guó)際養(yǎng)生文化產(chǎn)業(yè)園文體中心物業(yè)產(chǎn)品相關(guān)建議岳西國(guó)際養(yǎng)生文化產(chǎn)業(yè)園文體中心物業(yè)產(chǎn)品相關(guān)建議 廈門(mén)中天盛世地產(chǎn)顧問(wèn)廈門(mén)中天盛世地產(chǎn)顧問(wèn)2012年年5月月5日日d32d33公寓及裙樓相關(guān)建議整體商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)及運(yùn)營(yíng)建議d31商業(yè)單體相關(guān)建議公寓及裙樓相關(guān)建議d31公寓及裙樓相關(guān)建議目前商業(yè)裙樓單層面積6000平米，共六層，上蓋物業(yè)（公寓）二十一層，單層面積970平米。（暫不考慮容積率可以再提升）。公寓及裙樓相關(guān)建議當(dāng)前的規(guī)劃，商業(yè)一層大堂，二層酒店，三層棋牌室，四至六層為酒店客房。裙樓做酒店客戶，暗房率很高，非常不利于酒店的運(yùn)營(yíng)酒店不利于銷(xiāo)售回籠資金。從整個(gè)產(chǎn)業(yè)園宏觀來(lái)看，酒店體量不??！雖可以分為

2、高中低端。但文體區(qū)先建設(shè)，積壓資金較多！且這樣的裙樓客房非常不實(shí)用！公寓及裙樓相關(guān)建議以合肥步行街為例，首層商鋪可以租到1500元/平米，二層為750元/平米，三層為300元/平米，四層五層除了百盛鼓樓等集中運(yùn)營(yíng)的商業(yè)體，沿街鋪面四五層只能做辦公室，租金100元以下。公寓及裙樓相關(guān)建議商業(yè)和住宅不同，沒(méi)有賣(mài)不掉的住宅，只有賣(mài)不掉的價(jià)格！而商業(yè)若沒(méi)有產(chǎn)生價(jià)值，只有拿來(lái)當(dāng)倉(cāng)庫(kù)！所以要非常慎重！產(chǎn)生不了價(jià)值，容積率提高，除了增加建安成本，還有什么用？合肥作為省會(huì)城市，國(guó)內(nèi)二線城市，人口近千萬(wàn)，戶籍人口近六百萬(wàn)的城市，最旺的步行街，高樓層的商業(yè)依然沒(méi)有價(jià)值?。蓞⒖甲筮叺膱D片或去實(shí)地考察?。┕⒓叭箻?/p>

3、相關(guān)建議合肥火車(chē)站，黃金位置，新鴻安商城，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的概念，沒(méi)有良好的規(guī)劃，至使到了今天，依然是圖上的局面。公寓及裙樓相關(guān)建議 盛世天源是個(gè)有責(zé)任心的開(kāi)發(fā)商，岳西國(guó)際養(yǎng)生文化產(chǎn)業(yè)園是個(gè)長(zhǎng)久的項(xiàng)目并非一錘子買(mǎi)賣(mài)。因此，即便文體中心的商業(yè)全賣(mài)光了，但后續(xù)運(yùn)營(yíng)不當(dāng)，業(yè)主、投資客是會(huì)算帳的，將會(huì)非常麻煩。何況，沒(méi)有主力店，人行動(dòng)線不清淅，缺少運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)公寓及裙樓相關(guān)建議再來(lái)看看公寓安慶是資深省會(huì)城市，長(zhǎng)江重鎮(zhèn)，寫(xiě)字樓和公寓較少。合肥是新銳城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，外來(lái)人口眾多。即便如此，也是從04年開(kāi)始，公寓和寫(xiě)字樓才興起。本案公寓土地屬性尚沒(méi)明確可以做住宅，但岳西百姓還沒(méi)進(jìn)入高層時(shí)代

4、。高層抗性較大！那么公寓呢？在岳西，自住客群買(mǎi)公寓做什么用？投資客戶買(mǎi)公寓租得掉嗎？流動(dòng)人口多的地方，公寓需求大。岳西有很多流動(dòng)人口，不過(guò)是流出去動(dòng)到北上廣深的人口。公寓及裙樓相關(guān)建議 站在整個(gè)產(chǎn)業(yè)園的高度來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園建成后，一個(gè)國(guó)際一流的新興旅游區(qū)即將形成，將有可能吸引國(guó)內(nèi)大批高端人士，從此車(chē)水馬龍，繁華不已。 但文體區(qū)先建設(shè)，未來(lái)只是理想，對(duì)于本案的上蓋物業(yè)來(lái)說(shuō)，如何讓消費(fèi)者心甘情愿的出錢(qián)？公寓及裙樓相關(guān)建議建議：1、減少裙樓層數(shù)，只做三層。2、上蓋物業(yè)做酒店，產(chǎn)權(quán)式返租！公寓及裙樓相關(guān)建議減少裙樓層數(shù)，只做三層。 原來(lái)的裙樓四、五、六層做酒店客戶，不太合適（理由前面已述），建議裙樓一層做

5、酒店大堂（直通上蓋的高層物業(yè)，作為其配套大堂）。二層三層為大酒店（酒店容易運(yùn)營(yíng)，且也是項(xiàng)目需要）。n 減少裙樓的層數(shù)，然后把原先在裙樓里的酒店移到上面的高層去。公寓及裙樓相關(guān)建議上蓋物業(yè)做酒店，產(chǎn)權(quán)式返租！ 上蓋物業(yè)做酒店，共約三百套客房，并打出“公寓式酒店”的概念，兩端套間，可以自?。ㄏ硎芫频甑呐涮祝?，中間戶全部統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，返租給消費(fèi)者。前三年租金從房?jī)r(jià)回扣除。 把上蓋物業(yè)作成投資性較強(qiáng)的產(chǎn)品，再結(jié)合整個(gè)產(chǎn)業(yè)園的高端調(diào)性，然后返租，至少可以保證十年返租期的安穩(wěn)（投資客只需見(jiàn)到租金回報(bào)，其它的事他們不會(huì)多管）同時(shí)又能回籠資金！公寓及裙樓相關(guān)建議d32商業(yè)單體相關(guān)建議商業(yè)單體相關(guān)建議該物業(yè)建議做成

6、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，岳西首度家居建材燈具專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。若做成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，此商業(yè)還有點(diǎn)活路。并可以適當(dāng)增加容積率。（需注意：增不增加，增加多少，一定要深入市場(chǎng)調(diào)研，看岳西適合做什么市場(chǎng)，市場(chǎng)容量有多大，造夢(mèng)空間有多足，三點(diǎn)需結(jié)合起來(lái)看，缺一不可。）為什么要做成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，做成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的好處，下一章節(jié)統(tǒng)一闡述沒(méi)有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃（如專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)就是一種規(guī)劃定位），整體商業(yè)很難成勢(shì)。而本物業(yè)做成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，提升了整個(gè)物業(yè)單體的價(jià)值！宣傳好宣傳，銷(xiāo)售好銷(xiāo)售，運(yùn)營(yíng)起來(lái)，也好運(yùn)營(yíng)！做成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，和所有的商業(yè)一樣，其外鋪一樣有較高的價(jià)值。外鋪劃大，內(nèi)鋪劃小，增加外鋪價(jià)值。商業(yè)單體相關(guān)建議入口處的商業(yè)價(jià)值最高，需好好利用！定位為文體的

7、配套街區(qū)，如運(yùn)動(dòng)服飾、體育用品等。對(duì)面即新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，臨近政務(wù)新區(qū)，一樓的業(yè)態(tài)為中高端鄰里型商業(yè)。如特色餐飲、精品店、美容美發(fā)、時(shí)尚服飾等三樓建議整體招商，定位為高端會(huì)所（夜總會(huì)等）高端健身房高端咖啡館等。商業(yè)單體相關(guān)建議n沿街盡可能多劃商鋪，價(jià)值不高的垂直交通盡可能為商業(yè)讓步。n圓形的商業(yè)體可以引進(jìn)局部次主力店（如岳西本土較有名的連鎖超市等，起到一個(gè)次主力店的作用！）商業(yè)單體相關(guān)建議d33整體商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)及運(yùn)營(yíng)建議整體商業(yè)街區(qū)建議文體區(qū)的商業(yè)也好，公寓也好，酒店也好，是一個(gè)整體。一定要結(jié)合起來(lái)，宏觀的看。這個(gè)宏觀，包括兩個(gè)層面：1、如何宏觀的與整個(gè)產(chǎn)業(yè)園結(jié)合起來(lái)？2、在文體區(qū)內(nèi)，各各商業(yè)如何有

8、機(jī)結(jié)合？形成互動(dòng)、互補(bǔ)、互助？時(shí)尚街區(qū)，時(shí)尚街區(qū)，精品配套精品配套文體服飾、用具、文體服飾、用具、高端會(huì)所，填補(bǔ)高端會(huì)所，填補(bǔ)空白空白專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，定專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，定向人群，最聚向人群，最聚人氣！人氣！大型餐飲，大型餐飲，龍頭帶動(dòng)。龍頭帶動(dòng)。 產(chǎn)權(quán)酒店，產(chǎn)權(quán)酒店，服務(wù)園區(qū)！服務(wù)園區(qū)！整體商業(yè)街區(qū)建議專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和大酒店，會(huì)能專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和大酒店，會(huì)能有效吸引專(zhuān)門(mén)的購(gòu)物人群，有效吸引專(zhuān)門(mén)的購(gòu)物人群，吸引力強(qiáng)！從而起到商業(yè)吸引力強(qiáng)！從而起到商業(yè)龍頭帶動(dòng)作用！龍頭帶動(dòng)作用！從體育場(chǎng)游玩的人流以及從體育場(chǎng)游玩的人流以及外圍到來(lái)的人群，在這里外圍到來(lái)的人群，在這里可以購(gòu)買(mǎi)體育用品、可以可以購(gòu)買(mǎi)體育用品、可以購(gòu)買(mǎi)體育服飾

9、，作為給文購(gòu)買(mǎi)體育服飾，作為給文體場(chǎng)錧的商業(yè)配套，這個(gè)體場(chǎng)錧的商業(yè)配套，這個(gè)商業(yè)單體已經(jīng)足夠。再加商業(yè)單體已經(jīng)足夠。再加上三樓的會(huì)所等設(shè)施，能上三樓的會(huì)所等設(shè)施，能滿足岳西人民及未來(lái)游客滿足岳西人民及未來(lái)游客的需求。的需求。整體商業(yè)街區(qū)建議這樣定位與安排，人可以這樣定位與安排，人可以在整個(gè)商業(yè)街區(qū)流動(dòng)起來(lái)，在整個(gè)商業(yè)街區(qū)流動(dòng)起來(lái)，能形成有效的人行動(dòng)線，能形成有效的人行動(dòng)線，從而帶動(dòng)街區(qū)，產(chǎn)生商業(yè)從而帶動(dòng)街區(qū)，產(chǎn)生商業(yè)價(jià)值。價(jià)值。以廣場(chǎng)為核心，聚集人氣，以廣場(chǎng)為核心，聚集人氣，并結(jié)合本土的超市等次主并結(jié)合本土的超市等次主力店，使入口處的商業(yè)價(jià)力店，使入口處的商業(yè)價(jià)值大增！加上精品時(shí)尚的值大增！加

10、上精品時(shí)尚的定位，使街區(qū)不火都難！定位，使街區(qū)不火都難！此商業(yè)體此商業(yè)體做為精品做為精品配套時(shí)尚配套時(shí)尚街區(qū)。與街區(qū)。與其它街區(qū)其它街區(qū)互補(bǔ)互補(bǔ)人流動(dòng)線圖人流動(dòng)線圖要充分結(jié)合要充分結(jié)合廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)整體商業(yè)街區(qū)建議這樣的分布是較為合理的，每個(gè)商業(yè)體都能建立有機(jī)的聯(lián)系，而走動(dòng)在其中的人流也有有效串聯(lián)，形成街這樣的分布是較為合理的，每個(gè)商業(yè)體都能建立有機(jī)的聯(lián)系，而走動(dòng)在其中的人流也有有效串聯(lián)，形成街區(qū)。只有人流動(dòng)起來(lái)了，商業(yè)才有意義！而業(yè)態(tài)之所以這樣劃分，也是有深意的。其意前文已述，區(qū)。只有人流動(dòng)起來(lái)了，商業(yè)才有意義！而業(yè)態(tài)之所以這樣劃分，也是有深意的。其意前文已述，不再重復(fù)。不再重復(fù)。岳西

11、縣很小，可以把文體區(qū)看作是縮小版的合肥體育中心。當(dāng)然，合肥政務(wù)區(qū)的奧體中心周邊現(xiàn)仍荒涼。岳西縣很小，可以把文體區(qū)看作是縮小版的合肥體育中心。當(dāng)然，合肥政務(wù)區(qū)的奧體中心周邊現(xiàn)仍荒涼。體育場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)很難，體育場(chǎng)周邊的商業(yè)運(yùn)營(yíng)更難。參照合肥老蕪湖路體育場(chǎng)的商業(yè)格局，與本方案里規(guī)劃體育場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)很難，體育場(chǎng)周邊的商業(yè)運(yùn)營(yíng)更難。參照合肥老蕪湖路體育場(chǎng)的商業(yè)格局，與本方案里規(guī)劃的也有異曲同共之妙：的也有異曲同共之妙：沿蕪湖路文體專(zhuān)賣(mài)店一條街沿蕪湖路文體專(zhuān)賣(mài)店一條街宣城路時(shí)尚精品街酒店、餐酒店、餐飲、百貨飲、百貨綜合體綜合體環(huán)城公園環(huán)城公園最后強(qiáng)調(diào)：增加容積率，萬(wàn)萬(wàn)要慎重！商業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)大，需十分謹(jǐn)慎！謝 謝pO

12、XLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3Xt