XXXX年1月廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告_12頁(yè)

1、2011年1月廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告一、樓市綜述樓市成交堅(jiān)挺，調(diào)控施壓2011年1月， 步入十二五規(guī)劃開(kāi)局之年的第一個(gè)月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部環(huán)境略顯復(fù)雜。存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，再度發(fā)出了新年信貸政策趨緊的信號(hào)。而國(guó)務(wù)院發(fā)布“新國(guó)八條”，則開(kāi)啟了第三輪地產(chǎn)調(diào)控的大幕，凸顯了中央調(diào)控樓市的決心和力度。幾乎同時(shí)，房產(chǎn)稅在上海和重慶正式試行，業(yè)界紛紛表示將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。2011年1月，正可謂“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”。受調(diào)控信息集中在下旬發(fā)布和政策效果延遲影響，1月的廈門(mén)樓市成交量依然較高，雖比上月有所下降，但比上年同期增加明顯。各樓盤(pán)成交熱情高漲，價(jià)格持續(xù)高位。島內(nèi)成交以大戶型高端客戶為主，島外以中小戶型

2、自住客戶為主，成交火熱，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。一方面是政策環(huán)境的趨緊，一方面是廈門(mén)樓市暫時(shí)的繼續(xù)火熱成交。政策與市場(chǎng)的爭(zhēng)鋒，誰(shuí)能取勝？隨著春節(jié)淡季的到來(lái)，以及政策效力的發(fā)揮，市場(chǎng)的短時(shí)觀望在所難免，市場(chǎng)供需雙方都有可能做出保守選擇，廈門(mén)樓市或?qū)⒔?jīng)歷一波成交低迷。2011年1月廈門(mén)商品房成交數(shù)據(jù)2011年1月廈門(mén)市各物業(yè)成交面積二、環(huán)境解讀月末發(fā)力，“新國(guó)八條”開(kāi)啟“政策年”2011年伊始，貨幣政策適度縮緊，新“國(guó)八條”拉開(kāi)了“政策年”的序幕，“房產(chǎn)稅”、“限價(jià)房”等共同印證著房地產(chǎn)未來(lái)“高管控、高保障”的發(fā)展趨勢(shì)1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境通脹高企，金融縮緊貨幣政策由“適度寬松”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”，金融環(huán)境適

3、度縮緊。2011年1月14日晚央行宣布,從2011年1月20日起,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5% 。此次上調(diào)預(yù)計(jì)可一次性凍結(jié)銀行體系流動(dòng)性3,500億元左右。央行再調(diào)存款準(zhǔn)備金率并達(dá)到歷史新高：大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率升至19%，中小型金融機(jī)構(gòu)升至15.5%。2010年12月，CPI指數(shù)4.6%，業(yè)內(nèi)分析1、2月份CPI或?qū)⑦_(dá)到5%，加息壓力進(jìn)一步加大。2.國(guó)內(nèi)政策新國(guó)八條”出臺(tái)，拉開(kāi)“政策年”序幕2011年1月26日晚，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議發(fā)布本年度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新舉措，史上最“給力”的政策組合“新國(guó)八條”問(wèn)世?！案吖芸亍壁厔?shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期或?qū)⒏淖冃聡?guó)八條基本內(nèi)容及影響分析城市

4、年輪觀點(diǎn)：“新國(guó)八條” 在春節(jié)前發(fā)布，明確了2011年樓市調(diào)控的基調(diào)，同時(shí)也為2011年兩會(huì)埋下關(guān)注民生的主動(dòng)表態(tài)?！靶聡?guó)八條”相比2010年的“國(guó)十條”“國(guó)五條”更為深入和具體。政策涉及的面更廣，也更為嚴(yán)厲，表明了中央調(diào)控的決心，同時(shí)也抑制了消費(fèi)者對(duì)樓市高企的信心?！靶聡?guó)八條”進(jìn)一步壓縮了投機(jī)性購(gòu)房者，對(duì)改善型剛需購(gòu)房者的影響也較大，誤傷在所難免，而對(duì)普通自住和高端購(gòu)房者的影響則較小。由于春節(jié)往往是廈門(mén)樓市淡季，“新國(guó)八條”對(duì)樓市的影響在節(jié)后才能明顯顯現(xiàn)，就廈門(mén)目前的樓盤(pán)品質(zhì)和開(kāi)發(fā)商品牌看，新房均價(jià)走低的可能性很小，但成交量在一定時(shí)間內(nèi)逐步減少并在較低水平運(yùn)行的可能性大。如果兩會(huì)前后有新的配

5、套政策出臺(tái)和落實(shí)，廈門(mén)樓市成交低迷將有可能維持更長(zhǎng)時(shí)間。跳出“新國(guó)八條”看，我國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題是系統(tǒng)的社會(huì)問(wèn)題，只有收入分配、稅制改革、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式等因素得到綜合調(diào)整，房?jī)r(jià)問(wèn)題才能真正得以解決。3.國(guó)內(nèi)政策“房產(chǎn)稅”落地，上海、重慶啟動(dòng)試點(diǎn)1月末，渝滬房產(chǎn)稅同時(shí)出臺(tái)，基調(diào)溫和，其長(zhǎng)遠(yuǎn)效果值得評(píng)估；但稅種出臺(tái)，意味著后期廣泛執(zhí)行的可能性，或?qū)⒃诙唐谟绊懯袌?chǎng)預(yù)期。重慶和上海房產(chǎn)稅比較城市年輪觀點(diǎn)：重慶版房產(chǎn)稅注重對(duì)價(jià)格較高的高端住宅征稅，注重對(duì)純投資客群的征稅；重慶地產(chǎn)稅傾向物業(yè)稅的性質(zhì)，起征門(mén)檻高，征收范圍有限，整體基調(diào)較為溫和。上海版房產(chǎn)稅征稅對(duì)象為本地二套房和異地購(gòu)房，征收范圍較廣，傾向于從抑制

6、需求的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。4.廈門(mén)動(dòng)向“限價(jià)房”浮出，將分流購(gòu)房需求島內(nèi)前埔和島外杏林將在年內(nèi)推出各1000套保障性商品房；其中杏北新城項(xiàng)目將在近期推出，價(jià)格在5000元/以內(nèi)。據(jù)了解，購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房的在8年內(nèi)不能在市場(chǎng)上進(jìn)行交易。限價(jià)商品房申請(qǐng)條件：對(duì)申請(qǐng)人收入條件不做限制；要求申請(qǐng)人為廈門(mén)戶口，或夫妻雙方至少有一人戶口在廈門(mén);無(wú)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)記錄。短期影響：少量的保障性商品房短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響有限。 首批僅1000套房源面市，相對(duì)于龐大的剛性需求，僅是九牛一毛。 購(gòu)房條件要求購(gòu)房者有一方必須有廈門(mén)戶口，客群層面受限，但將主力滿足大學(xué)畢業(yè)留廈具有廈門(mén)戶口的白領(lǐng)階層。 保障性商品房戶型主要為80

7、-120兩房及三房，是市場(chǎng)的主力戶型需求，同時(shí)規(guī)定購(gòu)房者須無(wú)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)記錄，將使部分剛需購(gòu)房者延后商品房購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，選擇觀望是否有保障房機(jī)會(huì)。長(zhǎng)期影響：影響購(gòu)房計(jì)劃，沖擊中端樓盤(pán) 廈門(mén)持續(xù)的保障房供應(yīng)，將影響住宅市場(chǎng)的供給和需求結(jié)構(gòu)，助力廈門(mén)商品房市場(chǎng)的高端化和普通剛性需求的保障化，助力“四高”趨勢(shì)的實(shí)現(xiàn)。 “高保障”將使部分符合本案的客群放棄或延緩購(gòu)房計(jì)劃，觀望于保障房的機(jī)會(huì)。對(duì)島外以滿足剛需為主的中檔樓盤(pán)，形成較大的競(jìng)爭(zhēng)和沖擊。三、月度回顧需求旺盛，島外剛需引領(lǐng)成交1.樓市詳情供需：新房供應(yīng)不足，存量房快速去化2011年1月廈門(mén)市住宅批準(zhǔn)預(yù)售量較小，僅11.47萬(wàn)平，為當(dāng)月住宅銷售面積的37%

8、，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。本月批準(zhǔn)預(yù)售的樓盤(pán)中，廈航高郡、禾豐新景、皇家御城體量相對(duì)較大。廈航高郡、禾豐新景均在當(dāng)月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)達(dá)6-7成以上。多數(shù)房企選擇避開(kāi)春節(jié)前夕申請(qǐng)預(yù)售，導(dǎo)致2011年1月住宅批準(zhǔn)預(yù)售量明顯減少，市場(chǎng)以消化存量房源為主。綠苑新城、萬(wàn)科?金域華府、禹洲大學(xué)城、天湖等當(dāng)月熱銷項(xiàng)目均為此前已批售大盤(pán)，目前均已去化7-8成，金域華府則已經(jīng)售磬，市場(chǎng)存量比較有限。1.1、商品房：成交火熱，同比增四成2011年1月廈門(mén)市商品房共成交50.17萬(wàn)平，比上年同期增加逾四成。其中，住宅交易面積同比增加約72%，非住宅交易增加約兩成，住宅成交套數(shù)占商品房的半數(shù)以上。進(jìn)入2011年，民間資本

9、充盈和通貨膨脹致投資需求持續(xù)旺盛，受限購(gòu)令影響，地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)、寫(xiě)字樓等物業(yè)，推動(dòng)廈門(mén)非住宅物業(yè)成交持續(xù)增長(zhǎng)。典型樓盤(pán)：永建頂尚小戶SOHO，三號(hào)樓開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)即告售罄。1.2、 住宅：需求旺盛，成交保持高位本月住宅市場(chǎng)延續(xù)了2010年第四季度的熱銷態(tài)勢(shì)，成交量30.63萬(wàn)平，環(huán)比下跌5%，同比增加了7成，明顯高于2010年的月均銷量（20.59萬(wàn)平/月)。成交量保持在較高水平。受2010年10-11月批準(zhǔn)預(yù)售量較多影響，本月存量房源供應(yīng)較為充足，加之近3個(gè)月來(lái)新出政策較少，市場(chǎng)信心不斷增強(qiáng)，供需兩旺下成交繼續(xù)活躍。本月主要以中端樓盤(pán)成交為主，整體的成交價(jià)格相對(duì)較低。1.3、區(qū)域：島外成交占7

10、成，“島外時(shí)代”突顯2011年1月廈門(mén)市島外住宅成交套數(shù)約占全市的70%，成交面積約占全市的60%。島外保持成交主導(dǎo)地位。從區(qū)域上看，海滄區(qū)和湖里區(qū)引領(lǐng)全市住宅成交，兩區(qū)成交量占全市的比重過(guò)半。島內(nèi)各區(qū)成交套均面積在150/套以上，以高端客戶為主，島外成交的套均面積則在90到100/套之間，主力購(gòu)買(mǎi)群體為自住剛需。2011年1月廈門(mén)市住宅成交分區(qū)情況1.4、樓盤(pán)：島外中小戶型熱銷，剛需引領(lǐng)樓市成交廈門(mén)市2011年1月樓盤(pán)成交量排名注：紫金家園和環(huán)東海域火炬園配套住宅主要對(duì)內(nèi)發(fā)售。2011年1月，位于海滄區(qū)的綠苑新城成交508套，榮登全市暢銷樓盤(pán)榜首；湖里區(qū)紫金家園位居次席，共成交240套，不過(guò)

11、此為對(duì)內(nèi)銷售樓盤(pán)；天湖城本月完成銷售240套，排在第三位；禹洲·環(huán)東國(guó)際完成銷售125套，位列第四?？傮w看來(lái)，島外海滄、同安、集美等區(qū)域的中小戶型大盤(pán)成為本月成交主導(dǎo)；成交量前十的樓盤(pán)套數(shù)占全市套數(shù)的60%左右，成交向熱銷大盤(pán)集中明顯；本月的暢銷樓盤(pán)多為存量房源，熱賣(mài)日久，形象漸臻成熟，產(chǎn)品和品牌優(yōu)勢(shì)是其成交暢旺的主要原因。2、樓盤(pán)動(dòng)態(tài)2.1、樓盤(pán)動(dòng)態(tài)島內(nèi)小戶型樓盤(pán)集中面世，總價(jià)低，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注；新政驟降，豪宅客戶集中簽約。融景灣低調(diào)開(kāi)盤(pán)，悄悄賣(mài)房  湖邊水庫(kù)片區(qū)的大戶豪宅（約220戶型）融景灣于月初低調(diào)開(kāi)賣(mài)，均價(jià)26000元/，僅在中山路設(shè)臨時(shí)售樓處，面向高端市場(chǎng)和老

12、客戶，一期項(xiàng)目已然悄悄賣(mài)出六成。永建頂尚SOHO風(fēng)靡，一期售罄  在住宅受調(diào)控限制較多的情況下，主打SOHO辦公、商業(yè)的永建頂尚試推一期3#樓，主打30左右挑高3.6米產(chǎn)品，精裝均價(jià)約18000元/，開(kāi)盤(pán)火爆搶購(gòu)，備受年輕白領(lǐng)熱捧。水晶apple二期小戶住宅，再續(xù)日光  繼一期項(xiàng)目熱銷后，水晶apple二期于1月21日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約16000元/。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日基本售罄，僅余少量低層，力證小戶型住宅的市場(chǎng)認(rèn)可度。禾豐新景島內(nèi)小戶，認(rèn)購(gòu)過(guò)半  1月23日開(kāi)盤(pán)的禾豐新景同樣以60-90中小戶型為主，推售當(dāng)日已認(rèn)購(gòu)過(guò)半，均價(jià)約18000元/。世茂湖濱首府新政驟降，集中簽約

13、60; 受月末“新國(guó)八條”影響，世茂湖濱首府組織客戶集中簽約，以求規(guī)避新政影響。2.2、樓盤(pán)動(dòng)態(tài)島外新盤(pán)頻推，高性價(jià)比樓盤(pán)熱銷，島外大盤(pán)氣象初顯；新政影響初現(xiàn)，橡樹(shù)灣開(kāi)盤(pán)受冷。綠苑新城交通利好，有推即罄  受海滄大橋西引橋開(kāi)通等利好影響， 1月初海投旗下樓盤(pán)綠苑新城銷售火熱，連續(xù)多日占據(jù)樓盤(pán)銷量榜首，銷售均價(jià)約8000元/。廈航高郡開(kāi)盤(pán)首日，售逾八成  經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)一年的宣傳儲(chǔ)客，1月15日，同安新盤(pán)廈航高郡推出一期樓盤(pán)，其中5.7米挑高戶型占70%，贈(zèng)送面積大，均價(jià)8300元/平，開(kāi)盤(pán)首日認(rèn)購(gòu)超過(guò)八成。華潤(rùn)橡樹(shù)灣英倫學(xué)府，集美大盤(pán)雛形展現(xiàn)  1月8日，集美新盤(pán)華潤(rùn)橡樹(shù)灣開(kāi)放售樓處，主打英倫和學(xué)府風(fēng)格；29日，橡樹(shù)灣全面開(kāi)盤(pán)，推230套準(zhǔn)現(xiàn)房，均價(jià)10500元/平，受春節(jié)和新政影響，市場(chǎng)反應(yīng)平淡。不過(guò)集美大盤(pán)云集，區(qū)域發(fā)展后勁十足。中洲濱海城實(shí)景示范區(qū)公開(kāi)，同安大盤(pán)初露崢嶸  號(hào)稱廈門(mén)第一大盤(pán)的中洲濱海城1月23日公開(kāi)實(shí)景示范區(qū)、營(yíng)銷中心和樣板房，島外大盤(pán)氣象逐漸顯現(xiàn)。四、后市展望短期觀望難免，房?jī)r(jià)下行“火候不夠”1.政策走勢(shì)2011年必然是“政策年”，對(duì)地產(chǎn)的“高管控”和住房問(wèn)題的“高保障”將使房地產(chǎn)政策環(huán)境難以恢復(fù)寬松。2.市場(chǎng)需求新政抑制了投資和部分改善性需求，而限價(jià)房也將使部分購(gòu)房者延緩購(gòu)房計(jì)劃，市場(chǎng)需求