峰景園市場調(diào)研報告(精)

1、謹(jǐn)呈：XXX 房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司馳峰（峰景園）市場調(diào)研報告00三年十二月二十六日城市概況第一章市場分析貴陽市總面積：8034KM2人口：340萬 總戶數(shù)：89萬戶 新婚人數(shù)：23361人（女）1、基本概況中國古代以山北為陰，山南為陽?！百F陽”因城區(qū)位于境內(nèi)貴山之南而得名。古代貴陽盛產(chǎn)竹子，許多 地方以竹子命名，因“竹”與“筑”諧音，故貴陽簡稱“筑”。貴陽作為行政區(qū)域名稱，始于1569年至今已 有400多年的歷史。是貴州省的省會，是全省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。貴陽是森林之城，市區(qū)四周群山環(huán)抱、 林木蒼翠，森林覆蓋率達(dá) 34.79%,貴陽氣候宜人，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑，年平均氣溫15.3度，最熱的七

2、月下旬，平均為24度，最冷的一月上旬，平均為 4度。貴陽是居家渡假、享受生活的好地方。在貴陽做商品 房開發(fā)，大有可為，前途光明。行政設(shè)置江巖區(qū)南明區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)白云區(qū)小河區(qū)三縣一市面積（KM2）67.589.1957.6962.4259.663.15630.8人口（人）5564534930803193982921301748411132811455206人口密度（人/KM2）82445534334302.76673383262戶數(shù)（戶）14632813387069138791394719836980376221新婚人數(shù)（女）306926841864197619871180106012. 200

3、2年度貴陽市人口狀況（2002年）O兩城區(qū)地少人多，人口爆炸，跟據(jù)山區(qū)的特點(diǎn)實(shí)行組團(tuán)化，衛(wèi)星城式的向四區(qū)快速地進(jìn)行城市化發(fā)展是必由之路,3.貴陽市家庭類型結(jié)構(gòu)（期未家庭人口數(shù)：3.13人/戶）從圖分析可看出，貴陽市的家庭以二口和三口之家為主要家庭結(jié)構(gòu)，占至總量的63。64%,這種結(jié)構(gòu)的家庭對住房的合理需求應(yīng)是二三室結(jié)構(gòu)的住宅，貴陽市的二三口之家總量據(jù)推算應(yīng)有 56萬戶，這是一個龐大的潛在需求市場三代人的家庭的需求特征，一是四房以上的戶型，二是分戶，形成兩套對二三室 戶型的需求在理性消費(fèi)漸成主流的今天，二三室結(jié)構(gòu)的戶型仍然是市場住房產(chǎn)品的主流產(chǎn)品。4 .居住狀況（房屋建筑面積擁有量：18.91平

4、方/人，房屋使用面積擁有量：14.91平方/人）通過對現(xiàn)有住戶產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的分析，可以看出，在購賣商品房已成為消費(fèi)和投資時尚的今天，商品房僅占現(xiàn)有住宅的3%,亦有理由認(rèn)為：房改私房戶（占貴陽市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的69%!）,因其現(xiàn)有居所的產(chǎn)品落后、戶型差，居住的舒適性不高而會對未來商品房有潛在需求。在現(xiàn)有房型比例中，二、三、四三種居室的房型占 88.08%,是現(xiàn)有住宅產(chǎn)品的主要的存在形式，其中三居室占到60%,說明三居室產(chǎn)品的諸多合理性是多數(shù)人在選擇居住產(chǎn)品時的首要考慮。四居室的產(chǎn)品在現(xiàn)有房型比例中位居第二，研究人員認(rèn)為，在房改私房占主要住房形態(tài)的今天，其中大部份是福利房時代國家按需分配的產(chǎn)物，這一部份

5、住戶因處于社會的中高層，更有二次置業(yè)的愿望和實(shí)力。通過分析，研究人員認(rèn)為，擁有商品房（戶型好、環(huán)境好、配套好）5 .居民收支狀況期初手存現(xiàn)金：7383.72 元/人期未手存現(xiàn)金：8115.80 元/人可支配收入：7526.34 元/人家庭總支出：6680元/人（其中：消費(fèi)支出：5801.42 ,購房支出：2.36 ,其他支出：876.64 元）從上述資料計算得出：貴陽市的房價水平的理論值：房價收入比為6時：房價為：7751.78*3.13*6/100=1456 元/平方房價收入比為7時：房價為：24263*7/100=1698 元/平方房價收入比為9時：房價為：24263*9/100=2183

6、 元/平方總結(jié):從目前的收入水平來看，總房價在15-23萬的商品房是市場的主要需求點(diǎn)。6 .貴陽市近期規(guī)劃(2003-2005)摘要1. 2005年城區(qū)總?cè)丝冢?154.5萬人2. 規(guī)劃對城市中心區(qū)的布局要求：堅(jiān)持疏解人口，調(diào)整結(jié)構(gòu)，完善功能、提高品味的原則，2005年城市中心區(qū)規(guī)劃83.1萬人口，較2002年減少6.58萬人3. 對于住房建設(shè)，要建立完善以商品住宅供應(yīng)為主體，經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房供應(yīng)主補(bǔ)充的多層次住宅供應(yīng)體制。合理引導(dǎo)商品住宅的開發(fā)方向與規(guī)模，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低中心區(qū)人口密度。本項(xiàng)目的發(fā)展是以商品住宅為主，符合貴陽市的規(guī)劃政策，必將受到政府宏觀政策調(diào)控的有利影響。二、總體市

7、場態(tài)勢1、 宏觀經(jīng)濟(jì)：2002年國民經(jīng)濟(jì)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。初步統(tǒng)計，貴陽市全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值336.4億元，比上年增長11.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值1.49億元，增長5.9%;第二產(chǎn)業(yè)增加值18.59億元，增長12.2%;第三產(chǎn)業(yè)增加值13.54億元，增長10.8%。貴陽市人均GDP直2002年達(dá)到9948元（ 1200美元），經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)市場啟動 奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。工業(yè)生產(chǎn)快速增長，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動作用明顯增強(qiáng)繼續(xù)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，深化企業(yè)改革，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，努力開拓市場，工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展態(tài)勢，生產(chǎn)持續(xù)加速。全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值37億元，比上年增長20.8%,固定

8、資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，持續(xù)快速增長，重點(diǎn)工程建設(shè)進(jìn)度加快在財政資金的帶動下，我市固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，全社會固定資產(chǎn)投資完成175.9億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。隨著我市新的城市 片區(qū)規(guī)劃，金陽新區(qū)如火如荼的建設(shè)，以及各個中心片區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，全市的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個新的發(fā)展時期，形勢良好。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 50億元，比上年增長15.5%,略低于全市投資的平均增速。房地產(chǎn) 開發(fā)投資已成為拉動我市投資快速增長的主要因素之一。市場消費(fèi)活躍，外貿(mào)進(jìn)出口降幅趨緩消費(fèi)需求規(guī)模日益擴(kuò)大，消費(fèi)品市場繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。零售業(yè)已進(jìn) 入全新的發(fā)展階段，以規(guī)模經(jīng)營為特征的現(xiàn)代

9、零售商業(yè)大潮正在興起，諾瑪特、沃爾瑪（即將入駐）等一批商業(yè)超市進(jìn)一步加大擴(kuò)張力度，北京華聯(lián)、百盛等一批國內(nèi)外知名零售商業(yè)巨頭紛紛搶灘貴陽，為我市消費(fèi)品市場注入了新的生機(jī)和活力。全年市場物價基本穩(wěn)定。全市社會消費(fèi)品零售總額達(dá)136.6億元，比上年增長12.3%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)政收入增勢良好，金融機(jī)構(gòu)存、貸款穩(wěn)步增加。全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng) 存款為731.8億元，比上年增加86.6億元；其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款 288.04億元，比上年增加47.91億元。金融 機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額595.52億元，比上年增加109.21億元；人民生活水平穩(wěn)步提高收入大幅增加，消費(fèi)低水平增 長。今年，我

10、市相繼提高了國家公務(wù)人員和事業(yè)單位職工的工資，隨著收入增加，人們生活水平也在不斷提高。預(yù)計全年我市在崗職工平均工資達(dá) 10988元；全年城市居民人均可支配收入為 7306元，增長10.5%。收入的增加 使我市居民消費(fèi)也隨之上升，全年城市居民人均消費(fèi)性支出為5801元，比上年增長0.5%。2、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢態(tài)：數(shù)據(jù)來源：2003年貴陽統(tǒng)計年鑒3、今年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長8 %以上，力爭達(dá)到9 %,規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)提高3個百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn) 利稅和新產(chǎn)品產(chǎn)值增幅高于經(jīng)濟(jì)增長幅度。 全社會固定資產(chǎn)投資增長12%, 社會消費(fèi)品零售總額增長10%, 地方財政一般預(yù)算收入

11、與國內(nèi)生產(chǎn)總值同步增長，外貿(mào)出口增長8 %,居民消費(fèi)價格總水平上漲1 %左右，城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長6 %,農(nóng)民人均純收入增長5 %,人口自然增長率控制在8 %。以內(nèi)，城鎮(zhèn)登記失業(yè) 率4%以內(nèi)。4、產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)符合房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展2003年9月1日國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（業(yè)界稱18號文），在業(yè)內(nèi)引起極大反響，從主管部門，專家學(xué)者，開發(fā)商、新聞媒體，物業(yè)管理企業(yè)到消費(fèi)者，總體認(rèn)為“通知”對中國房地 產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展，改善廣大人民群眾的住房，促進(jìn)社會穩(wěn)定，推進(jìn)全面小康社會的建設(shè)都具有積極的推 動作用。18號文的出臺，是中國房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的標(biāo)志，表明房地產(chǎn)業(yè)已

12、經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。國家的產(chǎn)業(yè)政策是:控制高檔住房，增加普通商品房 一個人已成為房地產(chǎn)市場的主體不允許高收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房廉租房建設(shè)將以國家投資為主不得限制已購公房上市交易規(guī)范發(fā)展住房信貸本項(xiàng)目的方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求，是國家提倡的房地產(chǎn)項(xiàng)目5、當(dāng)前貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已呈現(xiàn)出強(qiáng)勢發(fā)展態(tài)勢，增長強(qiáng)勁投資額（億元）竣工面積（萬褶）新開工面積（萬褶）銷售面積（萬itf）銷售額（億元）2001 年43. 3323. 86561 . 5180. 524. 622002 年50. 0331 . 60599. 9187. 8527. 62綜上所述，貴陽市的房地產(chǎn)業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展、城市拓展和家庭

13、住宅消費(fèi)的持續(xù)增長， 必將進(jìn)入快速增長的時期。本項(xiàng)目正是在這樣的環(huán)境下運(yùn)行，國家的產(chǎn)業(yè)大政策為其奠定了良好 的基礎(chǔ)和市場前景。三、區(qū)域市場發(fā)展總體概況縱觀2003年貴陽市的房地產(chǎn)市場，一片欣欣向榮的景象，一些亮麗的樓盤在精心的策劃包裝之 下把人們的生活方式演義的美倫美喚，媒介廣告以前所未有的投放量，把人們的五官轟炸到不知東西， 其中的經(jīng)典時代、在水一方、玉蘭園、欣歆園、曦陽山莊，山水黔城等更成為家喻戶曉、未來理想生 活的代名詞，銷售也是捷報頻傳，所有這些都昭示著房地產(chǎn)業(yè)在貴陽已步入了發(fā)展的快車道，本項(xiàng)目 正是在這種環(huán)境下啟動的，有著良好的市場氣氛。1 . 貴陽市2003年1-9月房地產(chǎn)住宅市場

14、運(yùn)行情況商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅增長（增幅達(dá)43.09%）品房實(shí)際預(yù)售面積平穩(wěn)增長，住宅市場需求強(qiáng)勁，普通住宅成為拉動市場的絕對主力在高層與經(jīng)濟(jì)房銷售下降的情況下，普通商品房一枝獨(dú)秀，增幅高達(dá)68.55%,說明普通住宅以綜合性價比最優(yōu)，成為市場最受歡迎的住宅產(chǎn)品住宅價格小幅上揚(yáng)從銷售量和價格的分析可以看出2000至2500元/平方是市場對住宅 商品普遍接受的價格區(qū)間。2.2003年貴陽房地產(chǎn)交易會盛況空前，成交創(chuàng)新高：以改善住房，奔向小康為主題的2003年貴陽房地產(chǎn)交易展示會，利用其具有的越境性、自由性、集中性的優(yōu)勢，匯集到大量房源、商家、 價格等信息，通過分析可以對2004年貴陽房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)

15、勢有一個了解：規(guī)模：參展項(xiàng)目84個，建筑面積516萬平方（其中經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房417萬平方，占 81%）。參展樓盤的最高價是中天世紀(jì)新城的連排別墅4400元/平方，最低為麒龍城市花園（位 于清鎮(zhèn)市云嶺大道）980元/平方。成交情況：意向性成交：7556套，92.6萬平方米，成交金額:16.6 億元，分別比上屆增長65%,55%,48%,其 中經(jīng)濟(jì)適用房普通商品房為6301套,76萬平方，11.7 億元，分別占84%,82%,71%實(shí)際預(yù)、銷售：1396套,14.6 萬平方，成交金額:3億元，分別比上屆增長118%,94%,56%,其中：經(jīng)濟(jì)適用房，普通商品房976套,10.2 萬平方，1

16、.7 億元，分別占74%,73%,59%.啟示：不論是意向性購房還是實(shí)際成交，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和普通商品房達(dá)70%以上，充分說明貴陽市 目前的住房消費(fèi)仍是以經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房為主。四、本章摘要貴陽是居家渡假、享受生活的好地方。在貴陽做商品房開發(fā)，大有可為，前途光明；兩城區(qū)地少人多，人口爆炸，跟據(jù)山區(qū)的特點(diǎn)實(shí)行組團(tuán)化，衛(wèi)星城式的快速地進(jìn)行城市化發(fā)展 是必由之路；在理性消費(fèi)漸成主流的今天二三室結(jié)構(gòu)的戶型仍然是市場住房產(chǎn)品的主流產(chǎn)品；商品房市場在貴陽地區(qū)應(yīng)有廣泛的市場潛量；三居室是人們在選擇居住產(chǎn)品時的第一需要；從目前的收入水平來看，總房價在15-23萬的商品房是市場的主要可接受的合理價位；本項(xiàng)目的發(fā)

17、展是以商品住宅為主，符合貴陽市的規(guī)劃政策，必將受到政府宏觀政策調(diào)控的有利影響；貴陽市人均GDP直2002年達(dá)到9948元（1200美元），經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)市場啟動奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；當(dāng)前貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已呈現(xiàn)出強(qiáng)勢發(fā)展態(tài)勢，增長強(qiáng)勁；普通住宅成為拉動市場的絕對主力；2000至2500元/平方是市場對住宅商品普遍接受的價格區(qū)間；貴陽市目前的住房消費(fèi)仍是以經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房為主；郊居化居住已被接受認(rèn)同第二章區(qū)域與在售樓盤分析、城市區(qū)域房地產(chǎn)市場分析(一)城市中心區(qū)(兩城區(qū))1、市場現(xiàn)狀(1) 區(qū)域總體形象較好，市場接受度較高(2) 供應(yīng)量日益減少，樓盤多以單棟高層的開發(fā)模式(3)

18、 樓盤素質(zhì)不斷提高走高端路線(4) 樓盤銷售狀況一般(5) 配套設(shè)施齊全，教育環(huán)境優(yōu)越(6) 生活、交通便利2、產(chǎn)品分析(1) 樓盤主要以中高檔為主(2) 戶型面積豐富，多種多樣(3) 價格主要在2500元/平方米以上統(tǒng)計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在2500元/平方米以上。隨位置的不同、開發(fā)質(zhì)素不 同，價格也隨之變化。主力單價穩(wěn)定在3000左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價格處于 中高價位。(二)大營坡板塊以“中天花園小區(qū)”為例1、市場現(xiàn)狀(1) 供需市場穩(wěn)定做為城市中心區(qū)的二級輻射區(qū)域，良好的自然環(huán)境和大社區(qū)是老城區(qū)客戶對住宅位置的 新的選擇，這里是部分消費(fèi)者第一居所的首選，片區(qū)逐漸成熟

19、，供需市場比較平穩(wěn)。(2) 區(qū)域配套逐漸完善中天花園在整個片區(qū)綜合質(zhì)素較高，多年的開發(fā)積累已經(jīng)形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑等都具一定規(guī)模，居民生活十分方便。(3)自然和人文環(huán)境限制，土地開發(fā)規(guī)模有限由于土地供給的有限性，除中天花園外，本區(qū)域新開工項(xiàng)目明顯開始減少。2、市場產(chǎn)品(1) 樓盤主要以中高檔為主該區(qū)域樓盤的開發(fā)主要以中等和偏高端產(chǎn)品為主，高端主要由于價格而決定.(2)戶型面積豐富，大社區(qū)的樓盤以中大戶型為主，而小規(guī)模樓盤則以過渡型、投資型的中 小戶型為主經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從兩房、三房、 四房、復(fù)式、別墅等都有

20、。其中以100-135的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其中高檔樓盤的質(zhì)素。(3) 價格主要在1800元/平方米以上統(tǒng)計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在2000元/平方米以上。從全市范圍內(nèi)比較，片 區(qū)的行情價格處于中等偏高價位。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。(4) 區(qū)域內(nèi)樓盤基本都為小區(qū)形式由于區(qū)域自然環(huán)境好，區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤結(jié)合自然環(huán)境并注重小區(qū)內(nèi)園林設(shè)計。(5) 市場新項(xiàng)目銷售成績看好該區(qū)域出現(xiàn)了質(zhì)素較高的樓盤，如曦陽山莊，深受市民喜愛，銷售較好。(三)小河片區(qū)1、市場現(xiàn)狀(1) 需求市場較大兩城區(qū)是本區(qū)域的主要客源，交通、環(huán)境提高，居家氛圍好，良好的居住環(huán)境和離城相 對不遠(yuǎn)的距離是他們選擇此地的主因。(2) 樓

21、盤供應(yīng)量大大盤成為小河片區(qū)的亮點(diǎn)和主力，興隆城市花園、山水黔城等超級大盤領(lǐng)引區(qū)域潮流和 吸引城區(qū)消費(fèi)者。(3) 片區(qū)逐漸成熟，人文環(huán)境好多年的開發(fā)，使小河區(qū)形成良好的居住氛圍，而并非其他城鄉(xiāng)結(jié)合部的臟亂差。(4) 建筑及園林設(shè)計領(lǐng)先區(qū)域內(nèi)樓盤多采用流行的現(xiàn)代建筑設(shè)計手筆，風(fēng)格新穎、大氣，顯示樓盤實(shí)力和品質(zhì)。2、市場產(chǎn)品(1) 規(guī)模大，以中高檔為主所開發(fā)的樓盤規(guī)模較大，這也造成其開發(fā)的檔次高。(2) 戶型以中型面積為主該片區(qū)的戶型以三房為主，三房面積100-146平方米之間，屬于中型戶型結(jié)構(gòu)。(3) 價格在18002200元/平方米之間整個區(qū)域由于開發(fā)水平逐漸提高，整體價格在全市范圍內(nèi)在前兩年攀

22、升較快，近期價格 穩(wěn)定，區(qū)域內(nèi)也由于樓盤質(zhì)素的不同，價格也有所不同。(四)三橋馬王廟片區(qū)1、市場現(xiàn)狀(1)用地規(guī)模大，容易形成大規(guī)模的居住社區(qū)目前可供開發(fā)的土地較多，有實(shí)力的開發(fā)商可以大規(guī)模的開發(fā)，充分體現(xiàn)自己的特色。目前已有幾十家房開公司圈地進(jìn)入該片區(qū)，容易營造大社區(qū)的居住氛圍，居住空間純凈。將是明年房地產(chǎn)市場的新亮點(diǎn)。(2) 環(huán)境優(yōu)美喧囂的城市與陳舊的生活方式壓抑了人的個性，悠閑快樂的綠色健康生活成為人們的追 求。由于其特殊的地理和優(yōu)美的自然環(huán)境，受到了許多崇尚自然的人們的喜愛。在城區(qū)要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價，區(qū)域住宅 的價格優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢便顯露出

23、來。因而買個好風(fēng)景，買個閑暇的好心情，成為城區(qū)購 房者的新理念。(3) 區(qū)域配套設(shè)施不齊全做為又一新開發(fā)區(qū)域，房地產(chǎn)剛剛處于啟動階段，周邊配套并不完善，交通、環(huán)境、教 育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等設(shè)施非常欠缺。(4) 購房客戶大多數(shù)來自市區(qū)交通條件還在逐漸完善，片區(qū)的自然風(fēng)景優(yōu)美，并且小區(qū)規(guī)劃較好，目前商品房價格較 低，將吸引了許多市內(nèi)工作的客戶前往此區(qū)購房。(5) 產(chǎn)品將趨于同質(zhì)此區(qū)由于是通往金陽和出城的交通要道，同時景色優(yōu)美，空氣清新，并且離市區(qū)較近， 完全符合修建大型普通居住社區(qū)，并且產(chǎn)品設(shè)計以及規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)接近沿海城市的水 平；目前，土地成本降低，住宅的價格也相對較低，今后價格競

24、爭將十分激烈。2、產(chǎn)品分析(1) 樓盤重視外部和內(nèi)部環(huán)境開發(fā)商選擇地塊多考慮自然環(huán)境，樓盤在規(guī)劃設(shè)計上將小區(qū)環(huán)境作為主體，將大面積的 土地用于綠化。在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂設(shè)施。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動， 建立文化廣場和背景音樂系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂園和網(wǎng)球場等休閑娛樂設(shè)施，把居住 休閑以及健康運(yùn)動融入一體，把一些天然的路徑融入到小區(qū)中，用水體和綠化點(diǎn)綴小區(qū) 環(huán)境。(2) 戶型面積豐富，以中大戶型為主經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，戶型從、兩房、三房、四房都有。其中以80-120的 面積區(qū)間為主。(3) 價格主要在1600元/平方米左右統(tǒng)計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在1500-2000元

25、/平方米左右。從全市范圍內(nèi)比較, 片區(qū)的行情價格處于較低價位。(五)金陽新區(qū)1、市場狀況(1) 有一定需求市場由于市政府搬遷此區(qū)，金陽新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逐漸增多，但畢竟離市區(qū)較遠(yuǎn)，且各 方面不成熟，市場多為集體團(tuán)購為主，目前市場需求有限。(2) 商業(yè)配套不齊全目前無居住人口，但是由于在區(qū)域內(nèi)政府、學(xué)校、醫(yī)院、企業(yè)等的逐個進(jìn)駐，將來會慢 慢形成熱點(diǎn)。(3) 房地產(chǎn)水平在不斷提升本區(qū)房地產(chǎn)水平在產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品規(guī)劃等方面已經(jīng)處于城市較高水平(4) 購房客戶主要來自市區(qū)購房客戶主要以市區(qū)行政事業(yè)單位以及企業(yè)，優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計吸引全市各區(qū)的客戶前往置業(yè)。(5) 品狀況(1) 較為重視內(nèi)部環(huán)境樓盤較為重視

26、內(nèi)部環(huán)境，全封閉的物業(yè)管理必不可少，同時，小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃較好，以 滿足業(yè)主日?；拘蓍e娛樂所需。(2) 戶型以中型面積為主以居家型的兩房與三房戶型為主，兩房面積在8090平方米，三房面積在100 125平 方米.(3) 價格在1400元/平方米左右樓盤價格在逐漸走高，但短期內(nèi)難以提高。(六)新天寨片區(qū)1、市場狀況(1) 市場供求量大，形成大社區(qū)較多由于市區(qū)商品房供應(yīng)量的減少，本區(qū)域住宅規(guī)劃量近年來開始劇增，市場供應(yīng)量較大， 而其性價比吸引了大量市區(qū)購買者青睞，由于屬于郊區(qū)地域環(huán)境的不成熟，樓盤項(xiàng)目以 配套、環(huán)境相結(jié)合的大型住宅小區(qū)為主。(2) 區(qū)域配套不齊全目前居住人口混雜，但是由于在區(qū)域經(jīng)過

27、幾年發(fā)展，已經(jīng)形成一定規(guī)模，商業(yè)配套等各 項(xiàng)設(shè)施將逐漸改善。(3) 房地產(chǎn)住宅市場競爭激烈，同質(zhì)現(xiàn)象明顯本區(qū)房地產(chǎn)由于供需量大，形成貴陽市熱點(diǎn)地區(qū)之一，而大量的開發(fā)項(xiàng)目也引發(fā)了行業(yè) 間的競爭，但缺乏有實(shí)力的大型開發(fā)商對片區(qū)的拉升，價格及產(chǎn)品差距不大。(4)自然環(huán)境怡人，實(shí)際離市區(qū)的交通距離短本區(qū)域大部分處于貴陽市環(huán)城林帶，有著良好的自然環(huán)境，明顯區(qū)別于市區(qū)的嘈雜，距 市區(qū)的交通距離由于路況的改善而縮短。(5) 購房客戶以市區(qū)和本地居民為主購房客戶主要以市區(qū)的中等收入階層和本地居民的首次置業(yè)及換房者為消費(fèi)主體。2、產(chǎn)品狀況(1) 結(jié)合外部環(huán)境，提升內(nèi)部環(huán)境利用現(xiàn)有的自然環(huán)境，樓盤較為重視改造內(nèi)部

28、環(huán)境，全封閉的小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃較好，以 滿足業(yè)主日?；拘蓍e娛樂所需。(2) 戶型以中型面積為主各類戶型均有，主要以居家的兩、三房戶型為主，面積在80 125平方米區(qū)間。(3) 價格在1300元/平方米左右樓盤價格屬于貴陽市較低水平，近年價格有所上升，但短期內(nèi)難以提高。第三章、在售樓盤狀況在售樓盤價格樓盤名稱價格（元/平方米）大正君竹苑1850 起中天玉蘭園多層：2180起；小高層：2580起曦陽山莊1900小石城（一期）多層：1850起智慧龍城多層：1950起；小高層：2280起興隆城市花園多層：1910起；小高層：1858起山水黔城小高層：1910起；別墅：4800起錦繡家園（二期）多層（電

29、梯）：6+1 2380小高層：12+1 2580鳳凰佳苑1880起，30元層差（20層）鳳凰翠堤1780 起廣信四季家園（三期）多層：1430起；小高層：1510起近水樓2200元/褶起經(jīng)典時代（二期）多層（電梯）：8+1 2680;小高層：12+1 2580振華華誼苑2170起，層差30元（27層）從上可知：貴陽市各個區(qū)域樓盤價格有明顯的差異，以云巖區(qū)與南明區(qū)的價格最高，而風(fēng)景優(yōu)美但距離市區(qū) 較遠(yuǎn)的樓盤價格偏低，但較成熟的小河區(qū)由于其逐漸成熟的配套和區(qū)域大盤的帶動，小河區(qū)價格逐漸 走高，但今年價格升幅較小；可以看出本市樓盤價格的區(qū)域性特征非常明顯，成熟的區(qū)域、配套齊全 的區(qū)域樓盤價格自然相對

30、較高，相反，配套缺乏，區(qū)位較偏遠(yuǎn)的樓盤價格則低。而 本地區(qū)的價格在全 市中處于中等的水平，目前中天花園以其公司品牌和大規(guī)模的規(guī)劃與優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計有逐漸走高的趨 勢，并且也得了市場的認(rèn)同，但是中小樓盤的價格若想要走高，必須需要一定的條件來支撐。、戶型面積、比例樓盤名一房一廳一衛(wèi)兩房兩廳一衛(wèi)兩房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)復(fù)式大正君竹苑61 76 m2(10% )7791 m2(75%)94 104 m2(15%)中天玉蘭園91-98 m2(20%)107 127 m2(30%)146 161 m2(40% )188 236 m2(10%)曦陽山莊83-88 m2(15%)110.

31、72 m2(10%)104 123 m2(65% )180206 m2(10%)小石城74 91 m2(50%)92115 m2(40%)108 179 m2(10%)智慧龍城50.54 m2(10 %)81 89 m2(20 %)120.72 m2(10 %)121 128 m2(40 %)92 150 m2(20 %)興隆城市花園81 86 m2(19%)106 148 m2(33%)157 188 m2(35%)228 itf (7% );別墅200 430 1tf( 6 % )山水黔城93.68 m2(10 %)98.86 m2(20 %)98146 m2(40 %)142 148 m

32、2(20 %)187477 m2(10 %)錦繡家園51.14 m2(1-2 %)7792 m2(25 %)93122 m2(50 %)124227 m2(20 %)鳳凰佳苑102 107 m2(30 %)106.56 m2(10 %)111124 m2(20 %)112 123 m2(40 %)鳳凰翠堤74.61 m2(10 %)81 105 m2(20 %)88 123 m2(10 %)110.95 m2(20 %)106 115 m2(30 %)127 160 m2(10 %)廣信四季家園9096 m2(40%)117 122 m2(50%)151 154. m2(10%)近水樓4556

33、 m2(10 %)8393 m2(40 %)99 117 m2(50 %)經(jīng)典時代7693 m2(30 %)97145 m2(60 %)128 143 m2(10 %)振華華誼苑8082 m2(45%)114 m2 132 m2(50% )135.22 m2(5% )從上可知：樓盤的戶型主要以兩房兩廳一衛(wèi)與三房兩廳兩衛(wèi)為主，兩房兩廳一衛(wèi)面積集中在7090平方 米，三房兩廳兩衛(wèi)面積集中在100 120平方米?？梢钥闯?，本市樓盤戶型一般是居家型的三房，三 口之家居住的兩房，而面積較小的一房一廳一衛(wèi)供應(yīng)較少，吸引以投資為主或是剛參加工作不久的 外地人，或是想要與父母分開住的年輕人。可以看出，在本項(xiàng)目

34、的位置，做小面積的一房一廳一衛(wèi) 在一定程度上可以滿足部分目標(biāo)客戶的基本需求，同時，會影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，而緊湊的小三房 以其面積小總價少，功能分區(qū)明顯，能滿足一家基本居住所需，必將贏得市場認(rèn)同。三、在售樓盤狀況樓盤名稱：曦陽山莊位置：貴陽市云巖區(qū)新添大道黃山?jīng)_路 18號規(guī)劃：占地面積：26000 m,、建筑面積：52400 m8棟帶電梯多層主力戶型：10丁 123 nf三房兩廳兩衛(wèi)售價：多層1740元/itf起多層帶電梯1800元/ttf起推廣主題：白領(lǐng)，就是一種生活態(tài)度購買客戶：多為第一次置業(yè)的年青人和喜歡清靜的中老年人配套設(shè)施：設(shè)有室內(nèi)會所兩個、醫(yī)療站，室外迷你高爾夫球場、游泳池、網(wǎng)球場、

35、門球場、羽毛球場、兒童游樂場等。物業(yè)管理：0.600.80元/ttf 月宣傳推廣渠道：售樓處、分展場、戶外廣告、報紙廣告特點(diǎn)總結(jié)：a）售樓處面積較大，功能分區(qū)明確，燈光搭配、銷售道具準(zhǔn)備較為充分;b）工地現(xiàn)場圍墻已經(jīng)充分展示運(yùn)用，傳遞項(xiàng)目相關(guān)信息；c） 售樓現(xiàn)場居家及熱銷氣氛營造；d）無樣板房展示（未作出）；e）樓書制作有特色，對樓盤基本狀況表述較為清楚；樓盤名稱：中天玉蘭園位置：貴陽市云巖區(qū)新添大道南段289號規(guī)劃：占地面積：36畝；建筑面積：42700 itf,小高層和多層組成主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：91-98 m2 占總戶數(shù)：20%三房兩廳雙衛(wèi)：107.04 127.88 m2 占總戶數(shù)

36、：30%四房兩廳雙衛(wèi)：146161.68 m2 占總戶數(shù)：40%復(fù)式： 188-236 m2 占總戶數(shù)：10%售價：多層：2180元/ttf起 小高層：2580元/ttf起推廣主題：美麗小城每一天宣傳推廣渠道：售樓處、公交車體、路牌廣告、報紙、廣播、電視購買客戶：3040歲二次置業(yè)者居多配套設(shè)施：中天花園擁有完善的社區(qū)配套。中天小花幼兒園、貴陽中天北京小學(xué)、在天北京四中，引進(jìn)全新教育模式，形成省內(nèi)住宅小區(qū)中最完整的一流學(xué)區(qū)，解決了業(yè)主的后顧之憂?？刁w俱樂部、社區(qū)醫(yī)院。農(nóng)貿(mào)市場、Shopping mall等眾多配套設(shè)施，造就省內(nèi)唯一大型、高品質(zhì)純住宅小區(qū)物業(yè)管理：多層：0.60元/itf 月 小

37、高層：0.90元/itf 月起特點(diǎn)總結(jié)：a）大部份購房者是因?yàn)闆_著中天的學(xué)校產(chǎn)生購買b）價格過高，降價能起到很好的促銷效果c）主力戶型過大，總價過高d）沿街樓戶型朝向不好（主臥和客廳面大街）e）銷售通路設(shè)計不合理f）銷售技巧單一，接待不專業(yè)，不熱情g）建筑外觀過時城郊板塊中：交通優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、大社區(qū)完好配套優(yōu)勢、名牌學(xué)校優(yōu)勢。樓盤名稱：智慧龍城位置：貴陽市云巖區(qū)松山北路1號規(guī)劃：占地面積：33公頃；建筑面積：550000 m2 , 一期：100000 m2主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：81.19 89.95 m2 占總戶數(shù)：20%三房兩廳兩衛(wèi)：121.02128.99 m2 占總戶數(shù)：40%售價：

38、多層：1950元起 小高層：12+1 2280元/ttf起推廣主題：智慧龍城一城上城第一居所宣傳推廣渠道：售樓處、報紙購買客戶：年青上班一族、第一次置業(yè)者配套設(shè)施：運(yùn)動、購物、休閑、娛樂、醫(yī)療、國際化教育、郵政、銀行、會所物業(yè)管理：暫定1.00/ m2特點(diǎn)總結(jié)：a）有價格優(yōu)勢b）大社區(qū)優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、綠化優(yōu)勢c）區(qū)域環(huán)境比較差：d）期房問題、拆遷問題e）戶型設(shè)計及多元化優(yōu)勢f）周邊生活圈屬社會底層，治安差g）無銷售技巧，接待比較差h）有城區(qū)概念樓盤名稱：興隆城市花園位置：貴陽市小河漓江路57號規(guī)劃：占地面積：190000 m2 ；建筑面積：320000 m2,多層7層為主主力戶型：兩

39、房兩廳一衛(wèi)：81 -86 m2 占總戶數(shù)：19%三房兩廳雙衛(wèi)：106 148 m2 占總戶數(shù)：33%四房兩廳雙衛(wèi)：157 188 m2 占總戶數(shù)：35%售價：多層：1910元/itf起小高層：1858元/itf起推廣主題：仁者樂山，智者樂水。宣傳推廣渠道：售樓處購買客戶：多為29-49歲公務(wù)員、公司職員、經(jīng)商者等三口之家。配套設(shè)施：貴陽市社區(qū)最大的幼兒園一新世紀(jì)興隆中英文幼兒園，5000平方米紅華便利興隆超市，5000平方米洗浴中心設(shè)置棋牌室、書吧、健身室、閱覽室、室內(nèi)恒溫游泳池和室外游泳池，同時在小 區(qū)中心開辟1300平方米地塊建設(shè)成兩個室外仿 NBA標(biāo)準(zhǔn)籃球場，還將在室內(nèi)架空層設(shè)置壁球、

40、桌球、乒乓球等近二十項(xiàng)普及性運(yùn)動健身設(shè)施。并全方位提供管道直飲水。物業(yè)管理：多層：0.50/m2 小高層：1.00元/itf起特點(diǎn)總結(jié)：a）成熟大社區(qū)，生活配套好b）物業(yè)管理好c）小區(qū)規(guī)劃好d）中國名盤50強(qiáng)概念e）戶型好f）現(xiàn)階段屬于區(qū)域高價位物業(yè)g）建筑立面設(shè)計好h）交通不方便i）由于樓盤被大眾認(rèn)為是貴陽市品質(zhì)最好的樓盤，吸引了大量兩城區(qū)的購買者樓盤名稱：振華華誼苑位置：貴陽市陜西路152號規(guī)劃：占地面積：3300 m,；建筑面積：26000 m2；一棟高層主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：80.40 82.19 m2 占總戶數(shù)：45%三房兩廳雙衛(wèi)：114.46ttf132.48 ttf 占總戶數(shù)：

41、50%四房兩廳雙衛(wèi)(復(fù)式)：135.22 m2 占總戶數(shù)：5%售價：2170元/itf起 層差30元推廣主題：城市中心生活一盡享優(yōu)越無限宣傳推廣渠道：售樓處、報紙購買客戶：二次置業(yè)配套設(shè)施：毗鄰噴水池商業(yè)圈，購物、休閑、餐飲、娛樂皆舉步可得，多路公交車直達(dá)，眾多康體運(yùn)動場 所在咫尺；六幼、九幼、新東門小學(xué)、貴陽六中、七中、師大、省圖書館、博物館圍繞四周， 構(gòu)造立體教育體系。物業(yè)管理：未定特點(diǎn)總結(jié)：a） 價格優(yōu)勢b） 區(qū)位優(yōu)勢c） 戶型優(yōu)勢d） 開發(fā)商有實(shí)力e） 圖層問題f） 電梯問題（二梯十戶）g） 車位問題h） 居民區(qū)，人口密度大i） 定價有問題（起價低層差高，導(dǎo)至高樓層總價單價過高）樓盤名

42、稱：小石城（一期楓園）位置：貴陽市宅吉蠻坡規(guī)劃：占地面積：370000 ttf （總），一期100000 m2 ,建筑面積： 一期105158 m2 ；多層為主主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：74.91 91.76 m2 占總戶數(shù)：50%三房兩廳雙衛(wèi)：92.56 115.03 m2 占總戶數(shù)：40%售價：多層：1850元/ttf起推廣主題：居于半山是一種自然更是一種生活宣傳推廣渠道：分展場、售樓處、報紙購買客戶：多為第二次置業(yè)的中老年人配套設(shè)施：設(shè)有多功能會所、運(yùn)動休閑設(shè)施包括：網(wǎng)球場，羽毛球場，健身房、乒乓球場等、幼兒園、小學(xué)、大型超市等等物業(yè)管理：0.60/ttf特點(diǎn)總結(jié)：a）戶型好b）價格偏高c

43、）銷售現(xiàn)場管理一般化d）借助欣歆的名氣，對樓盤形象有提升e）山地建筑，使用上有所不便f）區(qū)域處于開發(fā)過程中，環(huán)境比較臟亂g）交通不及中天花園方便樓盤名稱：山水黔城（一期風(fēng)臨半島）位置：貴陽市南明區(qū)四方河規(guī)劃：占地面積：1500畝，建筑面積（總）：900000 m2主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi):93.68 m2 占總戶數(shù)：10%三房兩廳一衛(wèi):98.86 m2 占總戶數(shù)：20%三房兩廳雙衛(wèi)：98.83146.78 m2 占總戶數(shù)：40%四房兩廳雙衛(wèi)：142.63189.35 m2 占總戶數(shù)：20%售價：7層、13層（帶電梯）：1910元/ttf起 別墅：4800元/ttf起推廣主題：城市上游生活。與時代

44、共見證與山水共呼吸宣傳推廣渠道：售樓處、宣傳路牌、廣播、報紙購買客戶：市區(qū)及小河片區(qū)居民及中青年中等收入為主配套設(shè)施：坐擁600畝社區(qū)山林公園、五大健身休閑廣場、一座大型康體娛樂中心、高爾夫果嶺練習(xí)場、 旗艦商業(yè)巨頭、醫(yī)療保健中心、一所中校、兩所小學(xué)、三所幼兒園，給您一個生活的王國，購 物、休閑、餐飲、娛樂、渡假生活配套，盡善盡美。物業(yè)管理：0.80元/ m2特點(diǎn)總結(jié)：a) 區(qū)域地理優(yōu)勢b) 交通優(yōu)勢c) 環(huán)境優(yōu)勢d)戶型優(yōu)勢e)售樓處人氣很旺，超過了所調(diào)查的其他樓盤樓盤名稱：錦繡家園（二期）位置：貴陽市富源北路3號規(guī)劃：占地面積：29400 m2分兩期開發(fā) 二期占地：17400 m建筑面積：

45、88200 m2分兩期開發(fā) 二期建筑面積：48200 m2主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi):77.38 92.3 m2 占總戶數(shù)：25%三房兩廳雙衛(wèi)：93.76122.28 m2 占總戶數(shù)：50%售價：多層（電梯）：6+1 2380元/nf 小高層：12+1 2580元/nf推廣主題：翡翠居家錦繡生活宣傳推廣渠道：售樓處、報紙購買客戶：年青上班一族，第一次置業(yè)者配套設(shè)施：擁有1200平方米的會所，康體設(shè)施應(yīng)有盡有。健身房、球類活動室、網(wǎng)球場、羽毛咖啡廳、游 泳池、兒童游樂園等。物業(yè)管理：多層：0.60/ttf 小高層：1.00/itf特點(diǎn)總結(jié)：a）森林公園概念b）貴鋼污染問題c）戶型好d）城區(qū)概念樓盤名

46、稱：經(jīng)典時代（二期）位置：貴陽市寶山南路185號規(guī)劃：占地面積： 二期：30000 m建筑面積： 二期：68000 m2主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：76.57 93.35 m2 占總戶數(shù)：30%三房兩廳雙衛(wèi)：97.11145 m2 占總戶數(shù)：60%四房兩廳雙衛(wèi)（復(fù)式）：128.89- 143.15 m2 占總戶數(shù)：10%售價：多層（電梯）：8+1 2680元/nf 小高層：12+1 2580元/nf推廣主題：經(jīng)典時代，掀起貴陽新都市主義生活人居風(fēng)暴！宣傳推廣渠道：售樓處、報紙購買客戶：年青上班一族、第一次置業(yè)者及中年二次置業(yè)者配套設(shè)施：擁有800平方米的陽光泳池，。健康會所內(nèi)設(shè)有多種休閑娛樂設(shè)施。

47、小區(qū)內(nèi)還配有網(wǎng)球場、幼兒園、小學(xué)等。物業(yè)管理：暫定1.20/itf特點(diǎn)總結(jié)：a) 戶型好b) 區(qū)位好c) 城區(qū)多層+小高層住宅的精品小區(qū)d) 售價高e) 離貴鋼太近污染較大樓盤名稱：近水樓位置：貴陽市湘雅村（原電池廠斜對面）規(guī)劃：占地面積：3000多itf,建筑面積：21000 m2主力戶型：一房一廳一衛(wèi)：45.02 56.74 m2 占總戶數(shù)：10%兩房兩廳一衛(wèi):83.57 93.71 m2 占總戶數(shù)：40%三房兩廳一衛(wèi)：99.59- 117.88 m2 占總戶數(shù)：50%售價：2200元/itf起推廣主題：城市中心生活一盡享優(yōu)越無限宣傳推廣渠道：售樓處、報紙配套設(shè)施：除少量綠化，無其它設(shè)施。

48、物業(yè)管理：0.50元/itf特點(diǎn)總結(jié)：a）各方面優(yōu)勢不明顯b）售價偏高c）單棟無特色樓盤名稱：廣信四季家園（三期）位置：貴陽市三橋白云大道192號規(guī)劃：占地面積：130畝，建筑面積：160000 itf,多層和小高層住宅為主的大社區(qū)主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：90.82 -96.60 m2 占總戶數(shù)：40%三房兩廳雙衛(wèi)：117.17122.97 m2 占總戶數(shù)：50%五房兩廳雙衛(wèi)（復(fù)式）：151.83154.60 m2 占總戶數(shù)：10%售價：多層：1430元/nf起 小高層：1510元/ttf起推廣主題：一生幸福四季關(guān)懷宣傳推廣渠道：售樓處、報紙 配套設(shè)施：特設(shè)雙語別墅幼兒園，位于小區(qū)中心 200

49、0 m2的尊貴豪華會所，配備棋牌室、臺球室、健身房多種設(shè)施，更有室外網(wǎng)球場所場、游泳池，全新營造五彩生活購買客戶：年青上班一族、第一次置業(yè)者物業(yè)管理：多層0.45/nf 小高層0.65/nf特點(diǎn)總結(jié)：a）售價優(yōu)勢b） 主力戶型：90- 122平方c）戶型沒有特點(diǎn)，方正結(jié)構(gòu)d) 金陽概念e) 交通方便f) 洋房概念四、房地產(chǎn)市場總結(jié)主力戶型以二、三房為主；價格平穩(wěn)，個別有下調(diào)趨勢，如：玉蘭園、在水一方；市區(qū)樓盤數(shù)量少，因價格問題，銷售較少；位于城郊結(jié)合部，樓盤由于性價比高，出現(xiàn)旺銷情況；首次和年青人置業(yè)比重增大；各樓盤中總價高，戶型大的單位有滯銷現(xiàn)象；在有一定環(huán)境、景觀配套，又有一定規(guī)模的樓盤對

50、消費(fèi)者有吸引力；各樓盤包裝，通路、廣告、樓書資料上日趨專業(yè)化，重視樓盤的營銷包裝，戰(zhàn)功者吸引了眾多的消費(fèi)者；產(chǎn)品總的印象不錯；廣告上的投放量，賣點(diǎn)整理，手法專一。把消費(fèi)者從單純的賣產(chǎn)品演變?yōu)橘u概念賣生活方 式，并且取得了很好的效果。第四章消費(fèi)者需求市場研究、消費(fèi)者市場調(diào)查方案（一）調(diào)查目的：為了解貴陽市常住居民目前的居住狀況狀況、對商品房和商品房銷售模式的評價與價值取向；掌握潛在房地產(chǎn)消費(fèi)者的內(nèi)在具體需求，測試馳峰公司的品牌知名度，把握貴陽市房地產(chǎn)市場未來23年的市場潛力;為貴陽市馳峰公司做好中天花園第十組團(tuán)的市場定位和預(yù)測項(xiàng)目及貴陽市房地產(chǎn)投資前景，提供客觀、公正、科學(xué)的決策依據(jù)。（二）調(diào)查

51、對象：貴陽市常住居民的和潛在的購房者，年齡在 2065歲之間。（三）調(diào)查范圍：整個貴陽市：包括云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和金陽新區(qū)。（四）調(diào)查內(nèi)容:我們認(rèn)為、同時也建議調(diào)查至少應(yīng)包括以下一些內(nèi)容，才能較好地為貴陽市馳峰公司提供客觀、公正、科學(xué)的決策依據(jù)，但由于調(diào)查方式等條件的限制，我們選擇一些重要的問題進(jìn)行訪問：1. 購房者的基本資料諸如年齡、學(xué)歷、收入、家庭構(gòu)成2. 影響住房消費(fèi)的主要因素3. 住宅的消費(fèi)傾向、消費(fèi)特征4. 居民的住宅消費(fèi)觀念及收入水平的關(guān)系5. 對毛坯房和裝修程度的要求（樓型、戶型、面積、結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格）6. 對小區(qū)風(fēng)格商業(yè)和服務(wù)配套設(shè)施的要求（智能化管

52、理、車庫、商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理等）7. 貴陽馳峰公司與該公司產(chǎn)品知名度、形象8. 對目前馳峰公司及其所建項(xiàng)目的的評價和看法9. 其他有關(guān)情況（五）調(diào)查方法本次調(diào)查采取問卷訪問的方式，訪問對象為貴陽市居民。由于潛在消費(fèi)者都有購房需求，被訪問者比較容易接受。調(diào)查根據(jù)貴陽市家庭住戶或各區(qū)收入水平，按比例抽取樣本數(shù)；再根據(jù)隨機(jī)等距原則抽取樣本進(jìn)行調(diào)查。樣本分配如下：樣本分布比例城區(qū)云巖區(qū)南明區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)金陽新區(qū)下屬縣市樣本數(shù)量46258834所占比例48.9%26.6%8.5%8.5%3.2%4.3%（一）客戶特征1、 年齡特征消費(fèi)者特征和需求傾向研究（數(shù)據(jù)來源于消費(fèi)者調(diào)查）從圖中可以看出，被訪者大多

53、以中青年為 主，25 30歲之間的樣本占了總量的近 66%, 被訪者的平均年齡為30.4歲。此部分人為市場 中最具購買力的客戶，也是市場上的主力購房群 體。其中，購房者具有年輕化的趨勢，隨著城市 經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，一批高收入的年青隊(duì)伍逐漸壯 大，30歲左右的年輕人逐漸占據(jù)市場的消費(fèi)主 力地位。2、受訪者學(xué)歷特征貴陽市民的學(xué)歷水平較高中等偏上，66%的被訪者有大專以上學(xué)歷；其次是高中和技校，占 了 30%;這兩部分人的素質(zhì)和學(xué)歷較高，他們的消費(fèi)也較為理性，在前期和后期的銷售策劃當(dāng)中應(yīng) 當(dāng)對他們的消費(fèi)進(jìn)行引導(dǎo)，接受過高等教育者很容易接受新的消費(fèi)觀念和消費(fèi)模式，特別是產(chǎn)品。3、 訪者性別特征總體來看，

54、此次調(diào)查受訪者對象男女比例大致一致，一般來說，消費(fèi)者家庭在進(jìn)行資金占 用比例較大的消費(fèi)品購買決策的過程中，男性占有主導(dǎo)作用，女性在購買決策意見也占有較大 權(quán)重，此次調(diào)查樣本基本能夠反映購房決策性別比例。貴陽市民的家庭月總收入中等偏上，所接受的被訪者家庭年總收入主要集中在310萬元之間，占總量的46%,這一階層是市場上購買主力；其次是 1015萬元的，這一階層是中、高檔樓盤的主要購買 者；而對于家庭年總收入在 15 20元以上的高收入家庭，對于本項(xiàng)目來說，由于受到區(qū)域的限制，價格 優(yōu)勢比較明顯，家庭年收入在 315萬左右的為我們的主要目標(biāo)群客戶，足以吸引更多的消費(fèi)者。5、受訪者職業(yè)特征將近50%的受訪者在國家和企事業(yè)單位擔(dān)任社會地位較高和