房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收情況

1、目錄一、取得土地環(huán)節(jié)2（-）城鎮(zhèn)土地使用稅 2（二）印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同） 3（三）契稅3二、設(shè)計施工環(huán)節(jié)4（-）印花稅（設(shè)計合同）4（二）印花稅（建安合同）4（三）印花稅（借款合同）4三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)4（-）土地增值稅（預(yù)征） 4（二）企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品） 5（三）印花稅（商品房銷售合同） 5（四）增值稅5（五）城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加.6四、竣工交房環(huán)節(jié)6（-）企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產(chǎn)品） 6（二）房產(chǎn)稅7（三）土地增值稅（清算）7、取得土地環(huán)節(jié)一）城鎮(zhèn)土地使用稅以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土 地 時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

2、；合同未約定交付土地時間的，由受讓 方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個 人征收的一種稅。1、計稅依據(jù) 城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)， 土地面積計量標(biāo)準(zhǔn)為每平方米。2、稅率 城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、 中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅 額，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：大城市L530元；中等城市1.224元；小城市0. 9 18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.612元 表1：城鎮(zhèn)土地使用稅稅率表級別人口（人）每平方米稅額（元）大城市50萬以上1. 5 30中等

3、城市20萬一一50萬1.2 24小城市20萬以下0.9 18縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0. 6 123、應(yīng)納稅額的計算年應(yīng)納稅額=計稅土地面積（平方米）*適用稅額城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。納稅人新征 用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知 （國稅發(fā)200389號）文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企 業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅針對“集體和個人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用 地”各地稅務(wù)局有減免優(yōu)惠。4、案例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國土房

4、產(chǎn)局簽訂國有土地出讓合 同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同 約定土地交付時間為2010年10月25日。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平 米。那么2010年應(yīng)繳納多少土地使用稅？分析：該企業(yè)應(yīng)從2010年11月起申報繳納土地使用稅，2010年應(yīng)繳 納 2 個月土地使用稅：56000X4X2/12=37333. 33 元。（二）印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同）對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅， 按所載金額萬分之五貼花。（三）契稅國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)為成交價格。 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地

5、、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天， 或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。契稅稅率為3%5虬 契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在 前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照該地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備 案。二、設(shè)計施工環(huán)節(jié)（一）印花稅（設(shè)計合同）建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，包括勘察、設(shè)計合同，按收取費(fèi)用萬分之五貼花。（二）印花稅（建安合同）建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額 萬分之三貼花。（三）印花稅（借款合同）銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款 合同，按借款金額萬分之零點五貼花。三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)（一）土地增值稅（預(yù)征）房地

6、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算分三類進(jìn)行：普通住宅、非普通 住宅和其他類型房地產(chǎn)。除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實行預(yù)征外，對其他各類商品房，均實行預(yù)征。普 通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定 的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶 住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公 司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。土地增值稅的納稅期限為納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向 房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物 產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其 他與轉(zhuǎn)讓房地

7、產(chǎn)有關(guān)的資料。預(yù)繳稅額=（預(yù)收款一預(yù)繳增值稅稅款）義預(yù)征率預(yù)征率：住宅為2%,非住宅一般為3%或者4%（二）企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或 月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn) 品的計稅毛利 率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī) 定進(jìn)行確定：（1） 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地 城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。（2） 開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%o（3） 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。（4） 屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得

8、低于3%o應(yīng)納企業(yè) 所得稅額=（收入總額一稅法準(zhǔn)予扣除項目金額）X適用稅率稅法規(guī)定，企 業(yè)繳納所得稅實行按年計算，分期（月或季）預(yù)繳，月份或季度終了后15 日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后4個月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。（三）印花稅（商品房銷售合同）對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼 花。（四）增值稅增值稅分別要在預(yù)征和實際開發(fā)票清算兩個環(huán)節(jié)繳納 表2：增值稅稅額計算環(huán)節(jié)計稅方法應(yīng)納稅額一般計稅預(yù)收款/ (1+11%) *3%預(yù)征mi（開具發(fā)票或完成交房時）簡易計稅預(yù)收款/ （1+5%） *3%一般計稅 （銷售收入-允許扣除的土地價款）/ （1+iM）*n%-進(jìn)項稅額-預(yù)繳稅 簡

9、易計稅銷售收入/ （1+5%） *5%-預(yù)繳（五）城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加是對從事工商經(jīng)營，繳 納增值稅、消費(fèi)稅的單位和個人征收的一種稅。1、計稅依據(jù)在繳納增值稅的同時，應(yīng)以實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)，按適用 稅率繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、3%的教育費(fèi)附加、2%的地方教育附加。如果要免征或減征增值稅，也就要同時免征或減征城市維護(hù)建設(shè)稅、教 育費(fèi)附加和地方教育附加。2、稅率城市建設(shè)維護(hù)稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅 率，具體是：納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在城市

10、市 區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為1%應(yīng)納稅額=納稅人實際繳納的增值稅*適用稅 率四、竣工交房環(huán)節(jié)一）企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產(chǎn)品）開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際 毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年 度企業(yè) 本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房 以及 其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開 發(fā)產(chǎn)品符 合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(1) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(2) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(3) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在

11、年度納稅申報時，企業(yè)須出 具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅 務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。(二)房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅按年計征，分期向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)國稅發(fā)2003 89號文件的規(guī)定，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅；但 對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn) 稅。在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食 堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程 結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基 建單位接收的次月起，照章納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企

12、業(yè)建造的商品房，自房屋使用 或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。以擁有的房產(chǎn)的計稅余值為計稅依據(jù)，按1.2%稅率計繳房產(chǎn)稅。應(yīng)納稅額=房產(chǎn)余值* ( 1- 10%30%) *1.2%(三)土地增值稅(清算)1、計稅依據(jù)土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。土地增值稅是要先根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額與扣除項即增值率,目金額計算出增值額，然后計算增值額占扣除項目金額的比例, 再依據(jù)增值率對照 適用稅率計算應(yīng)納稅額。計算增值額的扣除項目具體包 括:(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用;(3)舊房及建筑物的評估價格；(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的

13、稅金。另外，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額之和，加扣20%。(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目2、稅率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分3002超過50%100%的部分4053超過100%200%的部分50154超過200%的部分6035表3： 土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移不征收(清算時不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用)。企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免納土地增值稅。3、應(yīng)納稅額的計算土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入一扣

14、除項目金額 應(yīng)納土地增值稅額=土地增值額*適用稅率一扣除項目金額*速算扣除系數(shù)4、合理避稅方法(1)最為主要的避稅方式為做大成本。(2)可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來避稅，轉(zhuǎn)讓時可能要稅局核定，如果認(rèn)定 是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，還是跑不了稅；如果可以認(rèn)定股權(quán)，只用承擔(dān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)及印花稅。(3)通過抵債的方式來避稅。(4)通過售后代持部分房產(chǎn)，把下次出售交易時間拉長，可以延緩納稅的 效果。5、清算的幾種情況納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可 售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑 面積已經(jīng)出租或自用的；(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(4)各省轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。(5)對前款所列第(3)項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合