《珠海市關(guān)于處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》的政策解讀

1、珠海市關(guān)于處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的意見(jiàn)（試行） 的政策解讀一、編制背景根據(jù)廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 廣東省自然資源廳關(guān)于加快解決部分群眾購(gòu)房后不能辦 證問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn) （粵建房函（ 2019）319 號(hào)）及廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不 動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題指導(dǎo)意見(jiàn)的通知 （粵自然資規(guī)字（ 2018）5 號(hào)）的要求，為順利推進(jìn) 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，通過(guò)擬訂珠海市關(guān)于處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn) 題的若干意見(jiàn) （以下簡(jiǎn)稱(chēng)意見(jiàn) ），切實(shí)解決珠海市不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題。二、制定依據(jù)1、中華人民共和國(guó)土地管理法 ；2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 ；3、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地

2、使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例；4、不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則 ；5、不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范 （試行）；6、珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例 ；7、珠海市房地產(chǎn)登記條例 ；8、確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定 （國(guó)土（籍）字 1995第 26 號(hào)）；9、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廣東省自然資源廳關(guān)于加快解決部分群眾購(gòu)房后不能辦證問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn) （粵建房函（ 2019）319 號(hào)）；10、 廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題指導(dǎo)意見(jiàn)的通知 （粵 自然資規(guī)字（ 2018）5 號(hào)）；11、關(guān)于印發(fā)珠海市劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）的通知（珠府 2010 44 號(hào)）；12、關(guān)于規(guī)范我市農(nóng)

3、民（被征地農(nóng)民）建房管理的若干意見(jiàn)（珠府（ 2008） 160 號(hào)）13、珠海市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市村民建房管理的意見(jiàn)（珠府 （ 2012）147 號(hào)）14、珠海市建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收管理辦法（試行） 15、建筑施工許可證管理辦法三、主要起草內(nèi)容（一）已取得房屋所有權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)，房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移，未同步辦理相應(yīng) 的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移問(wèn)題未實(shí)行房屋、土地統(tǒng)一登記時(shí)期，權(quán)利人轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)分別辦理房產(chǎn)、土地的轉(zhuǎn)移手 續(xù)。對(duì)因故未能分別辦理房產(chǎn)、土地的轉(zhuǎn)移手續(xù)的歷史遺留問(wèn)題，根據(jù)廣東省自然資源廳 關(guān)于加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn) 第三 . （二）部分的規(guī)定要求， 由土地使 用權(quán)證

4、書(shū)的權(quán)利人和房屋所有權(quán)證書(shū)的權(quán)利人（或其繼承人）共同申請(qǐng)，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，可予 以注銷(xiāo)原土地證，辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。（二）土地權(quán)屬來(lái)源為劃撥性質(zhì)，當(dāng)事人通過(guò)轉(zhuǎn)移登記已取得房屋所有權(quán)證書(shū)，未辦理 土地登記的問(wèn)題對(duì)歷史上房屋所屬土地為劃撥性質(zhì)，當(dāng)事人已取得了房屋所有權(quán)證書(shū)，即當(dāng)事人已經(jīng)政 府同意登記為合法的房屋所有權(quán)權(quán)利人，是土地的實(shí)際使用權(quán)利人。針對(duì)這種情況，本條目 對(duì)劃撥性質(zhì)土地上的單套住宅有另行規(guī)定，是基于當(dāng)事人在未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，未取得收益的情況 下，對(duì)政府早期登記予以追認(rèn)和明確。（三）土地與房屋權(quán)利主體不一致的問(wèn)題對(duì)早期因國(guó)土、規(guī)劃分別管理造成的土地使用權(quán)人與房屋報(bào)建人不一致

5、的問(wèn)題，涉及不 動(dòng)產(chǎn)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人提供的土地權(quán)屬來(lái)源材料與房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料權(quán)利人 不一致，究竟誰(shuí)才是真正的合法的土地使用人和產(chǎn)權(quán)人的重要問(wèn)題，需所在地自然資源（規(guī) 劃、國(guó)土）分局逐宗進(jìn)行調(diào)查核實(shí)處理并統(tǒng)一權(quán)利主體。（四）土地用途與房屋報(bào)建用途相關(guān)問(wèn)題解決土地用途與房屋報(bào)建用途不符的問(wèn)題，主要有以下三類(lèi)情形：一是對(duì)原批準(zhǔn)土地用 途與土地利用現(xiàn)狀分類(lèi) （GB/T21010-2017 ）二級(jí)類(lèi)不對(duì)應(yīng)的； 二是早期批準(zhǔn)土地用途為綜 合用地或單一用途用地，報(bào)建房屋有多種用途的；三是原國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)的土地用途與規(guī)劃批 準(zhǔn)的房屋用途不一致的。針對(duì)第一、二類(lèi)情形，登記中心在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)可按照相關(guān)規(guī) 定確定歸屬地類(lèi)及使用年限。 對(duì)于第三種情形， 需由