房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅處理

1、百度文庫-讓每個人平等地提升自我房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅處理技巧房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)乃我集團主要經(jīng)營業(yè)務(wù)之一，其生產(chǎn)經(jīng)營活動非常 廣泛，也非常復(fù)雜，具有所需資金大、開發(fā)建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營復(fù)雜、 開發(fā)產(chǎn)品商品性等特點。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性必然決定了其納稅問題的 復(fù)雜多變和避稅籌劃技巧運用的靈活多樣。稅收優(yōu)惠政策是國家發(fā)給的 “優(yōu)惠券”，利用稅收優(yōu)惠政策減少應(yīng)納稅額和降低稅負(fù)是所有納稅籌 劃方法中風(fēng)險最小的一種，并且是國家完全認(rèn)可的避稅方法。通曉、理 解、用足稅收優(yōu)惠政策能使年營業(yè)額巨大的房地產(chǎn)企業(yè)成功、有效、安 全地規(guī)避掉巨額稅款，從而將利潤最大限度地留歸房地產(chǎn)企業(yè)，因此房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行合理避稅處理

2、也直接影響企業(yè)的盈利水平。集團 企業(yè)發(fā)展部為此向同行房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)、網(wǎng)絡(luò)進行了咨詢和調(diào)研，對房 地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營活動中和避稅籌劃等方面可以采取的一些合理避 稅方法和技巧進行整理和歸納：說到房地產(chǎn)企業(yè)的合理避稅，那我們首先要了解房地產(chǎn)開發(fā)成本組 成及相關(guān)核算方式。一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出 的全部費用。就其用途來說，大致可分為三大部分：1、土地、土建、設(shè)備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大 致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價 一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟指標(biāo)。房 9百度文庫-讓每個

3、人平等地提升自我產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預(yù)計的土地費用通過土地面 積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成 本（俗稱樓面地價），以此來進行項目的可行性評估。2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道 路、市政和公建配套費及其他生活服務(wù)性設(shè)施費。這類收費項目種類繁 多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意 性很強，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因 表影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10-15%o房地產(chǎn)開 發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成 本取得經(jīng)營效益的一項重要

4、手段。3、三項費用。房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng) 險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要， 這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出，另外還需投入大量的銷售廣告及中介 代理費用。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營 成果，將起到非常重要的作用。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的 全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單 位建筑面積成本的過程。企業(yè)進行開發(fā)成本核算，除了必須嚴(yán)格執(zhí)行國 家制定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度和財務(wù)制度外，還應(yīng)該注意解決以下 幾個問題。1、成本歸集對象。房地產(chǎn)開

5、發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，象其他行 業(yè)一樣，確定成本歸集對象，即成本核算單位。2、成本項目的設(shè)立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產(chǎn)品的 成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會 計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下, 根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目。3、間接費用的核算。企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務(wù)費 用和銷售費用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，這些費用應(yīng)作為 期間費用，直接計入當(dāng)期損益。4、項目的竣工決算。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項 目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤。以上對房地產(chǎn)企業(yè)的

6、開發(fā)成本和核算進行了簡單的了解和分析，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)避稅則自然要對其所涉及的稅種進行了解和掌握。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅，營業(yè)稅金及附加、 個人所得稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅等各項稅種。但房地產(chǎn)行業(yè)所涉及 的主要稅種中：營業(yè)稅避稅的空間不大，只有所得稅及土地增值稅有一 定空間，而所得稅及土地增值稅主要與收入和費用相關(guān)。（一）利用設(shè)立建筑管理公司減輕土地增值稅的負(fù)擔(dān)土地增值稅方面，因為土地增值稅是先預(yù)交后清算的，這里需要我 們更加合理的確認(rèn)成本費用，同時還要和稅務(wù)部門多進行溝通協(xié)調(diào)。因 為，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的普通住宅用房，增值率在20% 以下的，免征土地增值稅。通

7、過設(shè)立建筑管理公司，提高開發(fā)直接成本, 以減少土地增值率是比較常用的方法之一?？紤]到不少地區(qū)的招商引資優(yōu)惠政策，可以選擇在某些經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 設(shè)立一家建筑管理公司（須與本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無股權(quán)關(guān)聯(lián)關(guān)系），該 公司與本企業(yè)建立經(jīng)濟合同關(guān)系，通過建筑管理公司可列支開發(fā)直接費 用，以提高開發(fā)成本，從而降低土地增值稅，同時降低也降低了企業(yè)所 得稅。（最好在房產(chǎn)銷售完畢后注銷該公司）當(dāng)然建筑管理公司也涉及到企業(yè)所得稅問題，但一般情況下該公司 的企業(yè)所得稅率比較優(yōu)惠且為核準(zhǔn)制，按照銷售收入及固定的稅率（一 般為10%左右）進行計征，并且征收后還有稅收返還補貼。（二）利用成本費用的充分列支減輕所得稅負(fù)擔(dān)在稅率既定

8、的情況下，企業(yè)應(yīng)納所得稅額的多寡取決于企業(yè)應(yīng)納稅 所得額的多少。因此如何合理減低收入和成本費用的充分列支成為減輕 企業(yè)稅負(fù)的關(guān)鍵因素。1、管理費用。我們可以適當(dāng)合理的增加管理費用，減少當(dāng)年利潤, 從而減少企業(yè)應(yīng)納稅所得額。例如可提高壞帳準(zhǔn)備的提取比率，壞帳準(zhǔn) 備金是要進管理費用的，這樣就減少了當(dāng)年的利潤，就合理避讓了企業(yè) 所得稅額；可以盡快能將公司本部人員關(guān)系及相關(guān)管理費用打入到各開 發(fā)項目中。（注：管理費用不得超過房產(chǎn)銷售收入的5%）2、財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的 借款費用，屬于對象成本完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費用在稅前直接扣 除。因此如果項目公司不能直接取得貸款

9、，可以采取委托貸款的方式， 盡快能將融資成本打入到項目中去。這里要注意一點，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅政策規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)相互借款，借款方取得的借款額超過本企業(yè) 注冊資本的50%,超過部分的利息支出，不得在稅前扣除，同時借款利 率不得超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率（注：財務(wù)費用不得超過房產(chǎn)銷 售收入的8%）。3、銷售費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告及業(yè)務(wù)宣傳費在每一納稅年度可按銷 售收入一定比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出（其中：廣告費比例是8%、宣傳費 是5%。），超出比例部分廣告支出可以無限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。新辦房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的廣告費及業(yè) 務(wù)宣傳費，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)

10、的廣告費，可以無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后 年度。這里要說明下業(yè)務(wù)宣傳費，在取得第一筆收入后發(fā)生的宣傳費， 超出扣除的比例的是永久不能扣除的。比較重要的是應(yīng)在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)設(shè)立一家銷售代理公司（與本企業(yè)無 股權(quán)關(guān)系），一般該企業(yè)有一系列的稅收優(yōu)惠政策。把樓盤的銷售工作 剝離到銷售代理公司。一方面在本企業(yè)與銷售代理公司的代理合同中可 以壓低房價，并約定實際銷售時超出雙方約定的銷售價格，以比例分成 的方式進行分成。這樣不僅可以轉(zhuǎn)移部分銷售收入，以此降低本企業(yè)所 得稅，而且木企業(yè)付給代理公司的傭金及分成雖形成代理公司的收入， 但代理公司還可以享受一定的稅收優(yōu)惠，而這部分費用合理的形成了房 地產(chǎn)企業(yè)的成本費用，導(dǎo)致了房

11、地產(chǎn)企業(yè)利潤的降低，從而在納稅上形成良好的互動局面，達到節(jié)稅目的。（最好在房產(chǎn)銷售完畢后注銷該公 司）4、裝修收入的轉(zhuǎn)移如果銷售的精裝修房，還可通過設(shè)立裝修公司來進行營業(yè)稅的合理 節(jié)稅。裝修公司取得的裝修收入，只需按3%繳納營業(yè)稅，比不動產(chǎn)銷售 繳納的營業(yè)稅低2個百分點，剝離出去的裝飾業(yè)務(wù)收入，不需繳納土地 增值稅。裝飾裝修公司既不是土地轉(zhuǎn)讓單位，也不是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓單位，因 此它取得的收入不繳土地增值稅。5、關(guān)于費用的分?jǐn)偵a(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各項費用要按一定的方法攤?cè)氤杀?。費用分 攤就是指在保證費用必要支出的前提下，從賬目找到平衡，使費用攤?cè)?成本時盡可能達到最大攤?cè)?，從而實現(xiàn)最大限度的避稅。常用

12、的費用分?jǐn)傇瓌t一般包括實際費用分?jǐn)?、平均攤銷和不規(guī)則攤 銷等。只要仔細(xì)分析一下折舊計算方法，我們就可總結(jié)出一個規(guī)律：無 論采用哪一種分?jǐn)偅灰屬M用盡早地攤?cè)氤杀?，使早期攤?cè)氤杀镜馁M 用越大，那么就越能夠最大限度地達到避稅的目的。至于哪一種分?jǐn)偡?法最能夠幫助我們實現(xiàn)最大限度地避稅，則需要根據(jù)預(yù)期費用發(fā)生的時 間及數(shù)額進行計算、分析和比較后確定。（三）利用折舊方法的合理選擇減輕所得稅負(fù)擔(dān)折舊是固定資產(chǎn)由于損耗而轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品成本中去的那一部分 價值。正確計算和提取折舊，不但有利于計算產(chǎn)品成本，而且保證了固 定資產(chǎn)再生產(chǎn)的資金來源。折舊是成本的組成部分，現(xiàn)行會計制度中， 企業(yè)常用的折舊方法有平均年限

13、法、工作量法和加速折舊法，運用不同 的折舊方法計算出的折舊額在量上不一致，分?jǐn)偟礁髌谏a(chǎn)成本中去的 固定資產(chǎn)成本也存在差異。因此，折舊的計算和提取必然關(guān)系到成本的 大小，直接影響企業(yè)的利潤水平，最終影響企業(yè)的稅負(fù)輕重。三、合理改善人員工資結(jié)構(gòu)和收入比例企業(yè)應(yīng)將暗含在職工工資中的交通費、房租、電話費等轉(zhuǎn) 化為管理費用。如某員工工資為每月5000元，所有費用均包含 在固定工資之內(nèi)，現(xiàn)將該員工工資降為每月4000元，同時允許 其每月報銷交通費500元、房租費300元、電話費200元，這 樣，企業(yè)的管理費用增加1000元，在計算企業(yè)所得稅時可以扣 除，員工不用再繳納個人所得稅，而實際收入并未減少。同時

14、在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，可考慮在不超過計稅工資的范疇內(nèi)適當(dāng)提 高員工工資，為職工辦理醫(yī)療保險，建立職工養(yǎng)老基金、失業(yè)保險基金 和職工教育基金等統(tǒng)籌基金，進行企業(yè)財產(chǎn)保險和運輸保險等等。這些 費用可以在成本中列支，同時也能夠主調(diào)動員工積極性，減少稅負(fù)，降 低經(jīng)營風(fēng)險和福利負(fù)擔(dān)。從而合理的加大人員開支和社會保險費支出， 提高成本，降低利潤。四、適當(dāng)調(diào)整收入的確認(rèn)從銷售著手。選擇不同的銷售結(jié)算方式，推遲收入確認(rèn)的時間。應(yīng) 當(dāng)根據(jù)項目的實際情況，盡可能的延遲收入確認(rèn)的時間。由于貨幣的時 間價值，延遲納稅會給我們帶來意想不到的節(jié)稅效果。五、其他可以采取的節(jié)稅措施同時以下幾個稅種在某些方面也可以利用一些優(yōu)惠政策

15、和有關(guān)稅 收及財務(wù)規(guī)定，進行合理節(jié)稅。在營業(yè)稅方面有兩點可以注意，一是價外費用中部分代收款項的營業(yè)稅扣繳，根據(jù)稅法規(guī)定，房地 產(chǎn)企業(yè)從購房戶取得的代收款項，如有線電視安裝費、管道費、煤氣費、 水電安裝費等價外費用應(yīng)當(dāng)并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。然而在國稅發(fā) 1998217號文中規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃 （煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的 “代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費、電費、 燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù) 取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅.這樣我們是否能夠在收取上述費 用時，收費部門作適當(dāng)調(diào)整，從而減少應(yīng)交營業(yè)稅額。這就需要相關(guān)部 門進行協(xié)調(diào)。二是國家有規(guī)定，個人持有房產(chǎn)超過5年，在房屋進行轉(zhuǎn)讓時可以 免征營業(yè)稅，這樣可以通過把部分房產(chǎn)低價賣給個人，再有個人賣給最 終用戶，直接作用是降低企業(yè)銷售收入，從而降低企業(yè)所得稅，同時另 如持有一段時間還可降低營業(yè)稅。在房產(chǎn)稅方面，在國稅發(fā)200389號中規(guī)定，“鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此， 對房地產(chǎn)開發(fā)