物業(yè)五大行研究

1、物業(yè)五大行研究物業(yè)管理五大行研究“物業(yè)管理五大行”即第一太平戴維斯、戴德梁行、仲量聯(lián)合、 世邦魏理仕和髙力國際。作為具有多年物業(yè)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的國際地 產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)，五大行在全球范圍內(nèi)設(shè)有辦事處或分公司，業(yè)務(wù)涉及 物業(yè)與設(shè)施管理、房產(chǎn)銷售與租賃、不動(dòng)產(chǎn)投資、顧問研究、物業(yè) 估值、市場推廣、酒店及休閑物業(yè)投資、建筑測(cè)量和工程顧問等全 方位服務(wù)。一、物業(yè)五大行簡介1 第一太平戴維斯第一太平戴維斯成立于1855年，在全球設(shè)有700個(gè)辦公網(wǎng)點(diǎn)， 物業(yè)管理總而積超過8361萬平方米。第一太平戴維斯于20世紀(jì)80 年代后期進(jìn)入中國市場，目前在國內(nèi)成立13家分公司，包括上海、 北京、深圳、廣州、杭州、成都、天津

2、、大連、重慶、沈陽、廈門 及臺(tái)灣。第一太平戴維斯主要為客戶提供全而專業(yè)的顧問服務(wù)、物 業(yè)管理及交易咨詢服務(wù)。其物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)模式主要有以下四 種：(1)全權(quán)管理基于客戶全權(quán)委托形式所列職責(zé)范圍，從制定運(yùn)營制度到具體 操作為客戶提供全權(quán)物業(yè)管理服務(wù)，全程掌握整體物業(yè)管理運(yùn)作過 程。而客戶在整個(gè)過程中可根據(jù)具體需求進(jìn)行審查、監(jiān)督。2008年 起第一太平戴維斯在其全權(quán)管理項(xiàng)目上部署了物業(yè)管理系統(tǒng)EMPOWER系統(tǒng)，提供包括客戶服務(wù)管理、租賃管理、客戶管理、 庫存管理、人事管理和財(cái)務(wù)管理等核心服務(wù)職能，大大提升了物業(yè) 管理服務(wù)效率。(2) 項(xiàng)目合作為客戶物業(yè)項(xiàng)目提供全部或部分運(yùn)作管理服務(wù)，而客戶可

3、選擇保留部分管理權(quán)(如：人事行政、財(cái)務(wù)管理權(quán)等)。(3) 管理顧問服務(wù)作為物業(yè)管理顧問協(xié)助客戶策劃及籌備物業(yè)管理的前期工作并 提供專業(yè)意見，如：工程顧問、財(cái)務(wù)管理、員工招聘及培訓(xùn)、樓宇 驗(yàn)收及交付等。(4) 合資管理第一太平戴維斯與開發(fā)商成立合資公司的模式，使雙方優(yōu)勢(shì)得到最大程度的發(fā)揮。2 戴德梁行戴德梁行作為世界頂尖的物業(yè)顧問之一，公司的成立可追溯至1784年，服務(wù)范疇包括研究顧問、環(huán)球企業(yè)顧問、估算及顧問、物 業(yè)代理、投資服務(wù)，以及物業(yè)管理等。目前，戴德梁行在全球40個(gè) 國家設(shè)立了 200多家分公司。1993年戴德梁行成立上海分公司，目 前大中華區(qū)業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋了北京、上海、廣州、深圳和武漢

4、等20個(gè) 城市。目前，戴德梁行在武漢的代理項(xiàng)目包括花山軟件新城(一 期)、融科智谷和武漢機(jī)場T3航站樓。戴德梁行物業(yè)服務(wù)內(nèi)容如 下:（1）前期介入物業(yè)管理服務(wù)工程建設(shè)期間物業(yè)管理服務(wù)評(píng)估項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)評(píng)估、大型設(shè)備安裝及機(jī) 電施工期、配套功能設(shè)備設(shè)施及材料的選用、裝修期物業(yè)管理。從物業(yè)管理角度協(xié)助及配合銷售的市場推廣工作營銷推廣策略意見（物業(yè)管理角度）、物業(yè)管理宣傳、物業(yè)管 服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)定、有關(guān)物業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)測(cè)算、有關(guān)物業(yè)管 理法律性文件準(zhǔn)備、有償服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、市場推廣宣 傳配合、銷售中心物業(yè)管理服務(wù)。（2）實(shí)質(zhì)運(yùn)作物業(yè)管理服務(wù)交付使用前籌備階段服務(wù)內(nèi)容前期開

5、辦費(fèi)和首年管理費(fèi)的測(cè)算及報(bào)告、物業(yè)管理工作計(jì)劃安 排及調(diào)整、物業(yè)管理工作計(jì)劃安排及調(diào)整、物業(yè)管理公司各項(xiàng)制度 建立、各項(xiàng)物業(yè)管理文件、工作流程方案編制、管理處辦公室的裝 修及設(shè)備采購建議、人員招聘計(jì)劃及招聘流程、員工培訓(xùn)。交付使用后運(yùn)行階段服務(wù)內(nèi)容訂立各項(xiàng)管理守則及工作方案、制定日常物業(yè)管理工作。3 世邦魏理仕世邦魏理仕是全球頂尖的綜合性地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司，也是首家 進(jìn)入中國的國際地產(chǎn)咨詢公司。2008年6月，世邦魏理仕與萬科成 立合資公司，負(fù)責(zé)管理萬科最高端的物業(yè)項(xiàng)目。目前在國內(nèi)設(shè)有北 京、上海、廣州、武漢及成都5個(gè)區(qū)域分部，業(yè)務(wù)覆蓋100多個(gè)城 市，物業(yè)管理服務(wù)面積近9800萬平方米。服務(wù)項(xiàng)

6、目主要包插研究分 析、策略顧問、物業(yè)估值、不動(dòng)產(chǎn)買賣與租賃、投資、物業(yè)及資產(chǎn) 管理。4 仲量聯(lián)合仲量行創(chuàng)立于1783年，前身是由理查溫斯坦利創(chuàng)辦一家拍賣 行。目前，仲量聯(lián)行己經(jīng)發(fā)展成為全球頂尖的綜合性地產(chǎn)咨詢公司 之一，在全球范圍內(nèi)設(shè)立了 100多個(gè)辦事處，業(yè)務(wù)遍及全球50個(gè)國 家430多個(gè)城市。自2005年以來，仲量聯(lián)行加快在中國二級(jí)城市的 擴(kuò)張步伐。目前，仲量聯(lián)行國內(nèi)業(yè)務(wù)范圍已拓展至上海、北京、廣 州、武漢、哈爾濱和沈陽等17個(gè)城市。業(yè)務(wù)內(nèi)容包插物業(yè)管理、租 售代理、前期策劃等房地產(chǎn)二級(jí)服務(wù)市場以及房地產(chǎn)顧問及服務(wù)。 目前仲量聯(lián)合在武漢的物業(yè)項(xiàng)目包扌舌長城匯、南國西匯城市廣場、 雛龍蔡甸物

7、流園和武漢英特爾宜家購物中心項(xiàng)目。5 高力國際高力國際作為全球領(lǐng)先的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司，成立可追溯至 1898年，總部位于美國西雅圖，并于2015年6月2日正式在納斯達(dá) 克證券交易所(CIGI)和多倫多證券交易所(CIG)上市交易。目 前高力國際在全球63個(gè)國家擁有485家分公司，為客戶提供專業(yè)的 物業(yè)管理及資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)。高力國際于1989年進(jìn)入中國市場，目前 在上海、北京、廣州、成都、南京、杭州、天津、深圳、武漢及沈 陽設(shè)有10家分公司，業(yè)務(wù)覆蓋國內(nèi)70多個(gè)城市，物業(yè)管理而積超 a 6000萬平方米，包括大型商場、別墅、多功能商業(yè)小區(qū)、綜合大 樓及住宅小區(qū)等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包扌舌為每個(gè)在管

8、物業(yè)項(xiàng)目配備全方位專業(yè)服 務(wù)團(tuán)隊(duì)成員，為客戶提供全權(quán)物業(yè)管理服務(wù)，處理H常物業(yè)管理事 務(wù)，并包含財(cái)政預(yù)算、機(jī)械工程操作、員工招聘、運(yùn)營管理、節(jié)日 布置和住戶聯(lián)誼活動(dòng)等。二、五大行物業(yè)經(jīng)營模式物業(yè)五大行作為全球化物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)桿，在發(fā)展戰(zhàn)略、業(yè) 務(wù)戰(zhàn)略、戰(zhàn)略目標(biāo)、組織管控和信息化建設(shè)方面具有很多相似之 處。1 發(fā)展戰(zhàn)略五大行作為物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)桿，屬于完全獨(dú)立的物業(yè)管理企 業(yè)，不依附于任何地產(chǎn)開發(fā)商，各自戰(zhàn)略目標(biāo)明確。2 業(yè)務(wù)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)覆蓋整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)價(jià)值鏈，在品牌和服務(wù)質(zhì)量方面有 體系化支撐，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入僅占總收入的30%,非主營收 入。3 戰(zhàn)略目標(biāo)公司股東對(duì)企業(yè)有明確的財(cái)務(wù)指標(biāo)要

9、求，五大行毛利率較高， 普遍超過30%o4 組織管控五大行服務(wù)項(xiàng)目覆蓋了物業(yè)管理全價(jià)值鏈，組織形式采用事業(yè) 部類型管控模式，內(nèi)部運(yùn)營管理更多依靠體系和流程。5 信息化建設(shè)五大行均實(shí)現(xiàn)了應(yīng)用信息系統(tǒng)集成，業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)覆蓋了物業(yè) 管理全價(jià)值鏈，從資產(chǎn)管理、咨詢業(yè)務(wù)、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)到基礎(chǔ)物業(yè)管理 服務(wù)。三、五大行物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)比較雖然物業(yè)五大行的業(yè)務(wù)范圍都很廣，但每家公司都具有高超的 市場分析能力、全球化的資源網(wǎng)絡(luò)和自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，比如第一太 平戴維斯的優(yōu)勢(shì)在于高端寫字樓和住宅物業(yè)管理上；戴德梁行更多 地涉足高端商業(yè)代理、估價(jià)和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)；仲量聯(lián)行參與更多 的是項(xiàng)目的前期策劃、租售代理和物業(yè)管理，經(jīng)驗(yàn)豐富，優(yōu)勢(shì)在于 一手交易；而高力國際的強(qiáng)項(xiàng)在于招商和融資；世邦魏理仕的優(yōu)勢(shì) 在于高端物業(yè)的管理上。具體如下表所示：物業(yè)五大行物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)第一太平戴 維斯高端寫字樓和住宅管理；擁有國家一級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格和專業(yè)估價(jià)團(tuán)隊(duì)，為顧客提 供全方位專業(yè)估價(jià)及房地產(chǎn)顧問團(tuán)隊(duì)。戴德梁行較多涉足高端商業(yè)代理、估價(jià)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)；提供高質(zhì)量酒店式公寓及住宅顧問、專業(yè)服務(wù)管理、設(shè)施更新 等全方位物業(yè)服務(wù)。世邦魏理仕物業(yè)租售的戰(zhàn)略顧問及實(shí)施、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)/設(shè)施及項(xiàng)目管 理、按揭融資、評(píng)估與估值、開發(fā)服務(wù)及