物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

1、物業(yè)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1 .目的規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。2 .適用范圍適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。3 .職責(zé)(1 )公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。(2 )公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。(3 )管理處和公司機(jī)關(guān)各部門負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。4.程序要點(diǎn)(1)物業(yè)管理“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡(jiǎn)介a) “市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比”：是由國(guó)內(nèi)各主要城市自己每年舉行的全市范圍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)評(píng)比。參加考評(píng)的小區(qū) /大廈/工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)后可榮獲市級(jí)“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)”榮譽(yù)稱號(hào)

2、。(2)物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)工作一般需要經(jīng)過(guò)以下幾個(gè)步驟a)確立目標(biāo)b）成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組。c）內(nèi)部動(dòng)員。d）對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改。e）進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”。f）迎檢達(dá)標(biāo)。（3） “創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)的基本工作要點(diǎn)a）確立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)：物業(yè)管理公司應(yīng)首先確定準(zhǔn)備“創(chuàng)優(yōu)”的小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)，即明確是達(dá)到“國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)還是“省優(yōu)”、“市優(yōu)”、“區(qū)優(yōu)”， 以便為創(chuàng)優(yōu)工作定一個(gè)基本格調(diào)。定立“創(chuàng)優(yōu)”目標(biāo)時(shí)，應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)” 小區(qū)的實(shí)際情況和公司的做主能力，不可一味地好高警遠(yuǎn)。b）成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組：“創(chuàng)優(yōu)”工作開始前應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組。創(chuàng)優(yōu)小組一般應(yīng)由公司各部門的負(fù)

3、責(zé)人和管理處主要領(lǐng)導(dǎo)組成。對(duì)于重要地“創(chuàng)優(yōu)”工作，應(yīng)由公司總經(jīng)理親自掛帥以便加強(qiáng)“創(chuàng)優(yōu)”工作的協(xié)調(diào)，支持力度，確保“創(chuàng)優(yōu)”工作必要的人力、物力保障。c）內(nèi)部動(dòng)員：“創(chuàng)優(yōu)”開始時(shí)，應(yīng)首先對(duì)內(nèi)部員工，特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進(jìn)行“創(chuàng)優(yōu)”總動(dòng)員，通過(guò)會(huì)議、宣傳，加強(qiáng)管理 力度等措施使相關(guān)員工盡快進(jìn)入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài)，提高、加快工作效益、 工作節(jié)奏，作好打硬仗、“吃苦”的準(zhǔn)備d）對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改：“創(chuàng)優(yōu)”工作應(yīng)當(dāng)遵循的“創(chuàng)優(yōu)”達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備為參照，邊整邊改對(duì)照“標(biāo)準(zhǔn)”逐步達(dá)到“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的工作方式。內(nèi)部工作“創(chuàng) 優(yōu)”整改包括“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施（房

4、屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境等的 整改和“創(chuàng)優(yōu)”資料（原始憑證、管理體系等|的完善兩大部分。e）在“硬件”設(shè)施的整改方面，應(yīng)當(dāng)作到以下幾個(gè)方面的完善： 所管理物業(yè)樓宇外觀的完好、整潔?！皠?chuàng)優(yōu)”小應(yīng)當(dāng)做到或基本做到樓宇外觀完好，無(wú)墻剝落、亂涂亂畫亂張貼，整潔無(wú)污染、銹跡油漆鮮亮，標(biāo)識(shí)清楚。特 別應(yīng)注意陽(yáng)臺(tái)封閉的統(tǒng)一有序和不違反法規(guī)，不改陽(yáng)臺(tái)的使用功能，各種外觀管道 清潔完好，無(wú)銹跡污染，不違反裝修管理規(guī)定的亂拉線、亂搭建、隨意改動(dòng)門窗色 調(diào)等現(xiàn)象. 所管理的樓宇內(nèi)部整潔、 有序、安全。無(wú)違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂 搭、亂建、亂改（改動(dòng)房屋的使用功能，特別是隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)）等違章現(xiàn)象； 各類樓宇內(nèi)部

5、基本設(shè)施完好、整潔、標(biāo)識(shí)完整清晰 所管理小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)各類公共設(shè)施、設(shè)備使用功能保持良好的工作狀態(tài)?！皠?chuàng)優(yōu)”整改時(shí)應(yīng)對(duì)照“創(chuàng)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。特別注意兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是各類公共配套設(shè)備、設(shè)施的完備，即作為小區(qū)規(guī)劃和居家生活應(yīng)當(dāng)配置的公共配套設(shè)施、 設(shè)備不能缺項(xiàng)和隨意減少；二是各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)注意達(dá)標(biāo)，對(duì) 日常管理比較被忽略的設(shè)施、設(shè)備，如路燈、路牌等要特別加以注意保持其使用的 完好率; 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境和設(shè)備表面維護(hù)管理應(yīng)做到整潔、干爽，無(wú)灰塵、銹跡、脫漆、雜物，無(wú)蟲、鼠害跡。設(shè)備機(jī)房的和設(shè)備表面善反映出來(lái)的是直觀的設(shè)備維護(hù) 管理水準(zhǔn)的高低，整改時(shí)應(yīng)特別注意機(jī)房的環(huán)境整改和設(shè)備表面

6、的維護(hù)工作，力爭(zhēng) 做到機(jī)房整潔、干爽、通風(fēng)降溫和防護(hù)措施完善，設(shè)備表面光澤飽滿、標(biāo)識(shí)清晰， 無(wú)油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象； 消防系統(tǒng)配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚完善，消防疏散通道暢通?！皠?chuàng)優(yōu)整改時(shí)應(yīng)特別注意對(duì)消防系統(tǒng)的整改，力爭(zhēng)做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好，可隨時(shí)啟用，消 防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標(biāo)識(shí)齊全、完全，消防疏散通道暢 通，無(wú)任何阻礙，特別注意高層建筑的防火通道門口能隨時(shí)處于關(guān)閉狀態(tài)，通往天 臺(tái)、逃生平臺(tái)的防火門無(wú)鎖閉；樓宇四周消防車通道無(wú)占用、停車等易被忽略的消 防隱患； 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要設(shè)施如二次供水系統(tǒng)、 水池、水箱的清潔、消毒，煤氣管道、電梯等設(shè)施

7、、設(shè)備的安全防護(hù)措施一定要完 善到位； 衛(wèi)生狀況至關(guān)重要?！眲?chuàng)優(yōu)”整改時(shí)要告別注意整改小區(qū) /大廈/工業(yè)區(qū)的各 個(gè)衛(wèi)生死角的衛(wèi)生，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)門前、停車暢雨棚、天臺(tái)、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。嚴(yán)格管理控制好小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象，嚴(yán)禁在小內(nèi) 養(yǎng)家禽; “創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的環(huán)境美化對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”評(píng)比影響極大。整改時(shí)應(yīng) 特別注意環(huán)境美化、綠化的整改，力爭(zhēng)做到使人耳目一新、賞心悅目的境界，以有效地提高分值； 公共秩序的整改要力爭(zhēng)做到各類治安、交通標(biāo)識(shí)完善齊備，各種必要的防護(hù)設(shè)施完好整齊，保安設(shè)備先進(jìn)完善。f）在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實(shí)、可靠?！皠?chuàng)優(yōu)”迎檢資料通

8、常包括以下內(nèi)容： “創(chuàng)優(yōu)小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)資料： 規(guī)劃許可證； 用地協(xié)議書； 投資許可證； 開工許可證； 紅線圖； 總平面圖?？⒐を?yàn)收資料：土建竣工驗(yàn)收書；消防竣工驗(yàn)收證明;水電竣工驗(yàn)收書;電梯竣工驗(yàn)收書、電梯準(zhǔn)用證；通信系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明；燃?xì)庀到y(tǒng)竣工驗(yàn)收證明。 管理移交資料：圖紙移交記錄；開發(fā)建設(shè)其他資料（如隱蔽工程記錄等）移交資料;接管驗(yàn)收記錄；鑰匙移交記錄；發(fā)展商委托管理合同書。 管理公司成立登記資料：營(yíng)業(yè)執(zhí)照；稅務(wù)登記證；企業(yè)法人代碼卡；管理處營(yíng)業(yè)執(zhí)照;停車場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;管理處管理用房產(chǎn)權(quán)資料。 業(yè)主委員會(huì)成立與活動(dòng)資料：業(yè)主管委會(huì)章程；業(yè)主管委會(huì)社團(tuán)法人登記證；業(yè)主委員選舉產(chǎn)生記

9、錄；業(yè)主管委會(huì)成立記錄；業(yè)主管委會(huì)召開的屆次會(huì)議紀(jì)要；業(yè)主管委會(huì)發(fā)布的公告。 公眾管理制度（詳見住戶手冊(cè)）； 所有內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（管理制度）； 所有內(nèi)部管理的日常質(zhì)量記錄； 員工績(jī)效考評(píng)結(jié)果記錄； 所有的住戶回訪記錄； 所有的住戶報(bào)修記錄; 所有的住戶意見征集記錄; 所有的管理處對(duì)外通知、通知記錄； 所有的財(cái)務(wù)運(yùn)作損益表和其他財(cái)務(wù)報(bào)表； 所有的對(duì)外招手合同書； 所有的員工培訓(xùn)記錄； 所有的員工崗位、職稱證書、員工檔案； 小區(qū)業(yè)主/住戶檔案； 所有的住戶裝修管理檔案； 政府相關(guān)部門出具的無(wú)治安案件、火災(zāi)事故證明書； 所有社區(qū)文化記錄； 所有的電梯年檢、二次供水檢疫、衛(wèi)生消殺檢疫證書； 所有

10、的標(biāo)識(shí)復(fù)印件； 所有的多種經(jīng)營(yíng)資料； 所有的政府、住戶、上級(jí)公司、外界對(duì)管理處工作的評(píng)價(jià)資料。以及其他應(yīng) 提供的資料、記錄。g）進(jìn)行“自檢”和“預(yù)檢”：在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過(guò)程中,“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行內(nèi)部自檢。每次自檢均以目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)、全面地進(jìn)行自查自糾，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題詳細(xì)記錄下來(lái)逐項(xiàng)落實(shí)到責(zé)任人身上限時(shí)整改完畢?！白詸z” 一次，整改一次，提高一步，力爭(zhēng)在較短的時(shí)間內(nèi)大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū) 的迎檢水平。 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個(gè)月，內(nèi)部整改即將結(jié)束的時(shí)候，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)邀請(qǐng)行業(yè)專家對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”管理處進(jìn)行正式迎檢前的“預(yù)檢”，“預(yù)檢”完全采用正式檢查評(píng)比

11、的形式進(jìn)行，由檢查團(tuán)依照評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)逐項(xiàng)驗(yàn)收，最后將結(jié)果部分和存在的問(wèn)題逐一列出，以便在正式迎檢前進(jìn)行有針對(duì)性的最后準(zhǔn)備并以此鍛煉管理處的全體員工。h) “迎檢”準(zhǔn)備。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)應(yīng)著重做好以下工作： 硬件整改基本達(dá)標(biāo)。 資料、記錄真實(shí)、全面、說(shuō)服力強(qiáng)。 到得業(yè)主/住戶諒解和支持：“創(chuàng)優(yōu)”管理處應(yīng)當(dāng)就“創(chuàng)優(yōu)”的意義與業(yè)主 / 戶達(dá)成充分的理解，使業(yè)主/住戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。 取得業(yè)主管理委員會(huì)的支持和配合 選好住戶代表，為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作作好準(zhǔn)備：“國(guó)優(yōu)”、“省優(yōu)”評(píng)比一般考評(píng)團(tuán)都要求參加考評(píng)的小區(qū) /大廈/工業(yè)區(qū)有業(yè)主代表的發(fā)言和評(píng)價(jià)，認(rèn)真選好 住戶代表，贏得住戶代表的鼎力支持對(duì)考評(píng)至關(guān)重要。 寫好“迎檢”匯報(bào)材料：“迎檢”匯報(bào)材料是為向考評(píng)團(tuán)匯報(bào)工作所用發(fā)言 稿，發(fā)言稿應(yīng)突出“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的物業(yè)管理特色和成績(jī)，簡(jiǎn)潔明快、重點(diǎn)突出，切 忌冗長(zhǎng)乏味?！坝瓩z”匯報(bào)發(fā)言一般應(yīng)包括以下幾部分： 小區(qū)/大廈/工業(yè)區(qū)簡(jiǎn)介； 物業(yè)管理工作匯報(bào)； 社區(qū)文化與精神文明匯報(bào)； “創(chuàng)優(yōu)”工作情況。 分工負(fù)責(zé)，注意迎檢環(huán)境的布置：“迎檢”環(huán)境的布置應(yīng)注意迎檢氣氛的烘托，力爭(zhēng)創(chuàng)造出一個(gè)有利于迎檢、能夠難考評(píng)團(tuán)留下“好印象”的環(huán)境。 注意儀表儀容、言行舉