物業(yè)管理的解決措施論文

1、物業(yè)管理的解決措施論文【摘要】社會主義市場經(jīng)濟體制的日趨完善和快速發(fā)展，推動著國有科研院所不斷深 入改革。傳統(tǒng)的后勤管理方式己嚴重制約物業(yè)管理的效益，并影響著國有科研院所的整體 創(chuàng)新和持續(xù)發(fā)展。本文簡要介紹了目前國有科研院所在物業(yè)管理中存在的問題，從能力重 構(gòu)的角度，提出若干解決思路，意在為科研院所的物業(yè)管理提供一定的借鑒作用。關(guān)鍵詞】國有科研院所;物業(yè)管理;能力重構(gòu);解決思路一、物業(yè)管理概述物業(yè)管理在20世紀50年代進入香港，伴隨著中國的改革開放，各沿海城市政府打破 了傳統(tǒng)的管理方法，出臺了一系列關(guān)于土地使用的優(yōu)惠政策，吸引了一批海外人士來中國 居住和投資，促進了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。因為海外

2、人士生活方式的不同，對居住條件提 出了更高的要求，傳統(tǒng)的房屋管理體制己遠遠不能滿足他們的需求，于是內(nèi)地第一家物業(yè) 管理公司于1981年3月在深圳成立。中國的物業(yè)管理經(jīng)過近四十年的發(fā)展，已由一個傳 統(tǒng)初級管理行業(yè)發(fā)展到具有現(xiàn)代化、智能化管理特征的行業(yè)。二、國有科研院所物業(yè)管理存在的問題由r國有科研院所物業(yè)管理大部分是從計劃經(jīng)濟時期的后勤房管工作延續(xù)下來的，國 有科研院所物業(yè)管理與當前物業(yè)市場的發(fā)展仍存在著一定差距。受傳統(tǒng)體制的影響，很多 物業(yè)管理部門沒有獨立自主權(quán)和決策權(quán)，后勤房管式的物業(yè)管理也無法滿足市場需要，嚴 重制約了科研院所管理的整體市場效益。首先，物業(yè)管理模式落后，沒能順應(yīng)市場發(fā)展形

3、勢。國有科研院所物業(yè)管理部門名義上是獨立核算，但是物業(yè)管理部門的人員、資金、組 織設(shè)計、流程架構(gòu)等都由國有科研院所內(nèi)的上級部門控制，物業(yè)管理部門主要是對上級負 責，而不是對顧客負責、對市場負責，F(xiàn)是便不可避免地造成物業(yè)管理在國有科研院所內(nèi) 的封閉性和福利性其次，物業(yè)管理效益低，創(chuàng)收途徑極為有限。隨著國有企業(yè)房產(chǎn)改革的 深入，許多國有企業(yè)將自有住宅出售或出租給外部企業(yè)，但對于如何正常收繳物業(yè)管理費 卻沒能形成規(guī)范和制度，導致出租易收租難，回收的費用不夠維持部門日常運作，經(jīng)費主 要還是靠上級財政撥款。另外，國有科研院所承擔了辦社會職能，經(jīng)營成本相較非國有企 業(yè)要高，如果不剝離企業(yè)辦社會職能，國有科

4、研院所的競爭力無疑會下降，甚至可能被市 場淘汰而結(jié)束企業(yè)生命。最后，物業(yè)管理部門員工整體素質(zhì)不高。由于長期受計劃經(jīng)濟時 期物業(yè)管理機制的影響，國有科研院所物業(yè)管理部門大多都是后勤服務(wù)轉(zhuǎn)崗人員組成的群 體，部門職工由上級分配或老弱安置。由于沒有下崗的威脅，缺乏學習和上進的動力，因 此，盡管職工隊伍龐大，但管理水平和工作效率卻非常低，人浮于事的現(xiàn)象很普遍。三、解決科研院所物業(yè)管理問題的思路在現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制下，如何處理好物業(yè)管理與科研院所轉(zhuǎn)型發(fā)展之間的關(guān)系，如何 改變計劃經(jīng)濟體制遺留下來的后勤體制的被動狀態(tài)，在深化體制改革過程中促進物業(yè)管理 的成功轉(zhuǎn)型，已成為國有科研院所面對的挑戰(zhàn)性課題。住房制度

5、改革和國企改革的實施， 開始出現(xiàn)了國有企業(yè)的轉(zhuǎn)型，這一時期的科研機構(gòu)的所有制變化，給物業(yè)管理指出了發(fā)展 的方向：通過能力重構(gòu)，成立自主經(jīng)營、自負盈虧的專業(yè)化物業(yè)管理公司。動態(tài)能力 Teece, 1997的重構(gòu)，是指重構(gòu)企業(yè)內(nèi)外資源從而在變化多端的外部環(huán)境中不斷尋求和利 用機會的能力，本文將從組織管理機制、人力資源、組織流程及架構(gòu)、組織文化四個方面 提出物業(yè)管理的解決思路。1組織管理機制重構(gòu)。通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)化運作，找到適合白己的經(jīng)營模式，提升物 業(yè)服務(wù)競爭能力，增強物業(yè)服務(wù)抵抗市場風險的能力，實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)可持續(xù)發(fā)展，實 現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的差異化、多元化經(jīng)營，提升盈利能力。為改變科研院所物業(yè)管

6、理資本運 作手段單一，資產(chǎn)經(jīng)營效率低的不利局勢，可采取托管、劃轉(zhuǎn)、租賃、合作等多種方式， 對科研院所物業(yè)管理現(xiàn)有從事的資產(chǎn)實施整合，重構(gòu)物業(yè)組織管理機制。為盤活物業(yè)管理 資金，可開展并加強與各類銀行的合作，推進融資工作，擴大融資規(guī)模。通過建立組織學 習機制，開展“三個轉(zhuǎn)變”學習及各類業(yè)務(wù)學習，規(guī)范管理流程，提升部門員工的管理水 平和服務(wù)技能。建設(shè)市場化的物業(yè)服務(wù)與管理團隊，培養(yǎng)專業(yè)人才。加大運行成本控制與 核算，規(guī)范運行保障的各項操作規(guī)程，及時、準確開展各項物業(yè)維修服務(wù)，從單純的提供 服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣姆?wù)創(chuàng)收，增加創(chuàng)收途徑。2人力資源體系重構(gòu)。完善內(nèi)部創(chuàng)新機制，建立創(chuàng)新培育機制，鼓勵物業(yè)管理

7、人員內(nèi) 部創(chuàng)新，并通過引入外部優(yōu)秀管理人才，為科研院所物業(yè)管理增添新鮮血液，指導創(chuàng)新。 優(yōu)化內(nèi)部激勵機制，借鑒林暉2021的觀點，科研院所物業(yè)管理可以在人才管理上進行差 異化激勵，通過性別、年齡和文化等的差異，做針對性的激勵。優(yōu)秀的專業(yè)化人才是企業(yè) 發(fā)展的保障，建立一套具有市場競爭力并符合企業(yè)實際發(fā)展情況的人力資源體系是重中之 重。在人才培養(yǎng)方面，一是加強產(chǎn)學研合作，與高等院校建立“產(chǎn)學研交流基地”，為持 續(xù)發(fā)展儲存后備人才;二是選派企業(yè)領(lǐng)導參加高層管理培訓與企業(yè)論壇，選派中層管理人 員和業(yè)務(wù)骨干進行系統(tǒng)性專業(yè)知識培訓與考核，提高業(yè)務(wù)知識水平;三是制定物業(yè)管理職 業(yè)資格考試計劃，鼓勵物業(yè)管理人

8、員參加職業(yè)資格考試，提升物業(yè)管理入職門檻。3組織架構(gòu)及流程重構(gòu)。組織架構(gòu)及流程的重構(gòu)也是解決物業(yè)管理模式落后的關(guān)鍵。 基r轉(zhuǎn)型后的戰(zhàn)略部署要求，科研院所需要在原有的基礎(chǔ)上對組織機構(gòu)設(shè)置、崗位職責等 進行改革，需合理有效地設(shè)置組織職能部門，科學地利用組織流程降低物業(yè)服務(wù)成本?？?研院所物業(yè)管理職能部門的設(shè)置應(yīng)以精干、高效為宜，可減少管理層級，推行扁平化管理。 其一是對不符合主業(yè)發(fā)展方向和總體發(fā)展戰(zhàn)略要求的下級企業(yè)實施撤銷和合并重組;其二 是采取流程梳理與優(yōu)化，對于資源浪費嚴重的、關(guān)鍵環(huán)節(jié)重疊的、進度嚴重滯緩的流程進 行刪減與增效，將業(yè)務(wù)流程的審批控制在24小時以內(nèi)。4組織文化按需重構(gòu)。文化是企業(yè)

9、長期形成的共同理想、價值觀念和行為準則，它對 企業(yè)員工的成長起著積極的引導作用，優(yōu)秀的企業(yè)文化是企業(yè)吸引、留住人才的重要因素, 只有將核心價值觀浸透到企業(yè)每個員工的頭腦中，才能使員工產(chǎn)生認同感和歸屬感，才能 使員工將企業(yè)的發(fā)展與個人的發(fā)展有機結(jié)合，為企業(yè)發(fā)揮最大潛能。IBM.麥當勞、華為 等世界知名企業(yè)都創(chuàng)辦了自己的企業(yè)大學，這種“企業(yè)大學”有自己的培訓計劃，會定期 聘請公司內(nèi)部或外部具有較高管理水平和技術(shù)水平的專家進行授課，在定期的授課過程中, 不斷構(gòu)建的企業(yè)文化、不斷輸送企業(yè)文化，不僅改變培訓者知識、能力和態(tài)度，同時也很 好地融合了不同文化背景、不同教育水平的員工，以此建立共同的企業(yè)文化、

10、共同的企業(yè) 理想與共同的奮斗目標，極大程度提高了企業(yè)的整體合力。四、結(jié)束語通過以上分析可以看到，國有科研院所物業(yè)管理在復(fù)雜的外部環(huán)境下，應(yīng)借助企業(yè)動 態(tài)能力的重構(gòu)，伺機把握市場發(fā)展的方向和需求，形成適合企業(yè)自身特點的發(fā)展路徑和管 理方式，以此取得成功轉(zhuǎn)型，獲取長期競爭優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展。參考文獻：1毛立彤,淺析國有科研院所物業(yè)管理現(xiàn)狀及走向市場對策J.現(xiàn)代科技現(xiàn)代物業(yè)下 旬刊,2021, 7.2林暉,論企業(yè)激勵機制在人力資源管理中重要性J,現(xiàn)代經(jīng)濟信息,202113.3TeeceD, PisanoGandShuenA, DynamicCapabilitiesandStrategicManagem

11、entJj, Strate gicManagement, Journal, 1997, p:509-530.摘要：加強對物業(yè)管理人員的思想培訓，樹立顧客就是上帝的服務(wù)理念。培養(yǎng)正確的 服務(wù)觀念，清醒認識服務(wù)工作的意義，增強服務(wù)工作的主動性，主動了解業(yè)主需求，及時 反饋業(yè)主意見，以此來確定服務(wù)工作的方向和內(nèi)容。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；問題與改進措施隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，人們的生活理念也逐漸發(fā)生了變化, 對生活工作環(huán)境的要求越來越高，物業(yè)管理的重要性日益凸顯。伴隨著國有企業(yè)物業(yè)發(fā)展 規(guī)模的不斷擴大，服務(wù)項目的不斷增多，物業(yè)發(fā)展的過程中也逐漸暴漏出一些問題，制約 著物業(yè)管理水平的提升

12、和服務(wù)功能的發(fā)揮，業(yè)主對提高物業(yè)管理水平的訴求越來越迫切。 面對激烈的競爭和挑戰(zhàn)，現(xiàn)代物業(yè)單位必須改變舊的工作思路和工作方式，堅持走改革創(chuàng) 新發(fā)展之路，才能有效解決發(fā)展中遇到的一些問題，全面提升物業(yè)管理的水平。一、當前物業(yè)管理中存在的問題1 .管理人員思想意識落后物業(yè)管理人員管理思想落后主要體現(xiàn)在缺乏市場競爭意識方面，究其原因，主要是長 期的計劃經(jīng)濟體制下形成的“等、靠、要”和“鐵飯碗”思想所致。有些物業(yè)管理人員缺 乏競爭意識，思想紀律散漫，工作中缺乏主動性，一味地”等政策、聽指令”，很多問題 需要領(lǐng)導指出了才去做，等到業(yè)主投訴了才解決，導致了管理工作效率低下，始終處于被 動的局面;缺乏市場經(jīng)

13、濟意識，在管理過程中不計經(jīng)濟效益，忽視成本控制，對管理費用 的支出缺乏合理的規(guī)劃使用，導致物業(yè)管理中過多的、不必要的成本支出，使企業(yè)缺乏市場競爭力。顯然，這種在計劃經(jīng)濟體制下形成的落后的管理思想，以難以適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng) 濟的發(fā)展，物業(yè)管理的水平依舊停滯在舊體制時代，難以滿足現(xiàn)代業(yè)主的需求。2 .物業(yè)管理的模式落后走市場化路線是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，雖然近幾年來，物業(yè)管理水平得到了一定 得提升，但受企業(yè)舊的管理體制和管理模式影響，當前企業(yè)物業(yè)管理中仍然具有比較濃重 的后勤色彩，其管理的協(xié)調(diào)與組織也多是按照以前后勤的管理方式來進行布置和進行的， 致使企業(yè)物業(yè)管理與當前物業(yè)行業(yè)整體的管理水平存在一定

14、的差距，旦發(fā)展也相對緩慢。 物業(yè)單位的運營經(jīng)費常需要企業(yè)主體來輸血解決，人員和管理事項的組織和安排也常后勤 管理的模式來進行，這種管理和組織模式一定程度上限制了物業(yè)管理單位的市場化發(fā)展， 造成物業(yè)管理效率低、服務(wù)項目少等問題。3 .服務(wù)意識有待提高物業(yè)管理是典型的服務(wù)行業(yè)，服務(wù)是物業(yè)管理的核心內(nèi)容，也是反應(yīng)物業(yè)綜合管理水 平的重要標準。一些物業(yè)管理公司在進行物業(yè)管理時行政管理的思想較重，缺乏服務(wù)意識, 主要體現(xiàn)在服務(wù)項目不多、服務(wù)主動性不強、服務(wù)態(tài)度不好、服務(wù)水平不高等方面。由此 造成了業(yè)主評價不佳，認可度不高的情況，物業(yè)公司的經(jīng)營發(fā)展與整體管理水平的提升也 會受到極大的影響。當前我國企事業(yè)單

15、位物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)意識普遍差強人意，整體上 有待提高，只有樹立起業(yè)主為先、服務(wù)至上的服務(wù)意識，才能為業(yè)主提供更高品質(zhì)的物業(yè) 服務(wù)，不斷滿足業(yè)主需求。二、提升物業(yè)管理水平的措施針對當前物業(yè)管理中存在的問題，要提升物業(yè)管理的水平，關(guān)鍵是要注意經(jīng)營管理思 想的創(chuàng)新，改變過去舊的管理思路，堅持以市場發(fā)展為導向，以業(yè)主需求為前提，結(jié)合本 單位內(nèi)外部實際情況，健全物業(yè)管理體系，提高物業(yè)管理的市場化程度，強化服務(wù)意識， 以此來提升物業(yè)管理的水平。1 .建立健全物業(yè)管理體系合理完善的物業(yè)管理體系是提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)，因此，首先應(yīng)建立一套符合市 場發(fā)展規(guī)律的，能夠體現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)雙方權(quán)益的，切實可行的管理制

16、度，規(guī)范物業(yè)管理的 行為。物業(yè)管理牽扯的范圍廣，涉及到的問題較多，包括水、電、暖、氣、交通、環(huán)衛(wèi)等 等，都是關(guān)系到業(yè)主切身利益的重要方面，因此，建立一套完善的物業(yè)管理制度是非常必 要的。這樣即使在物業(yè)管理過程中遇到問題或是產(chǎn)生糾紛，也可以使矛盾得到妥善的解決, 使物業(yè)管理做到公開透明、有章可循:制度化的管理可以使物業(yè)公司資金人員的使用，管 理事項的安排更趨于科學化、規(guī)范化，從而為物業(yè)公司整體管理水平的提升打好基礎(chǔ)。2 .提高物業(yè)管理的市場化程度提高物業(yè)管理的市場化程度離不開專業(yè)的、現(xiàn)代化的物業(yè)管理人才的支持。物業(yè)管理 涉及范圍廣，管理人員需要具備園林綠化、建筑工程、經(jīng)濟管理等多方面的專業(yè)知識。培 養(yǎng)專業(yè)人才，建設(shè)現(xiàn)代化的管理隊伍，以此來保證物業(yè)管理的服務(wù)品質(zhì)，促進物業(yè)管理單 位快速健康發(fā)展，提升物業(yè)管理市場化水平和市場競爭力。另一方面，可以通過加強市場 調(diào)研和進行業(yè)主意見征集等方式來避免物業(yè)公司管理的盲目性，使物業(yè)管理公司的發(fā)展方 向更趨于市場需求。另外，還可以通過建立市場競爭機制、公開招投標機制等方式提高國 有物業(yè)管理單位的市場化水平。3 .培養(yǎng)服務(wù)意識加強對物業(yè)管理人員的思想培訓，樹立顧客就是上帝的服務(wù)理念。培養(yǎng)正確的服務(wù)觀 念，清醒認識服務(wù)工作的意義，增強服務(wù)工作的主動性，主動了解業(yè)主需求，及時反饋業(yè) 主意見，以此來確定服務(wù)