某商業(yè)配套寫(xiě)字樓產(chǎn)品建議書(shū)

1、產(chǎn)品建議書(shū)目錄第一章 產(chǎn)品定位分析3一、影響產(chǎn)品定位的因素3二、產(chǎn)品市場(chǎng)定位描述3三、目標(biāo)客戶群體描述5第二章 產(chǎn)品功能定位建議.6一、整體規(guī)劃建議6二、外觀設(shè)計(jì)建議6三、戶型設(shè)計(jì)建議7四、配套設(shè)施建議7五、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議10六、配套服務(wù)建議11七、物業(yè)管理建議12第三章 價(jià)格策略12定價(jià)原則12定價(jià)方式12本產(chǎn)品定價(jià)建議12第一章 產(chǎn)品定位分析一、影響產(chǎn)品定位的因素1、 土地價(jià)值分析l 產(chǎn)品地塊規(guī)則l 利于充分利用l 易于規(guī)劃與設(shè)計(jì) 2、 需求分析l 總需求較樂(lè)觀l 高品質(zhì)住宅需求大l 需求面積逐漸變小 3、 供給與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)l 區(qū)域內(nèi)供給量較大l 土地儲(chǔ)備豐富，存在開(kāi)發(fā)潛力l 入市時(shí)機(jī)較為關(guān)鍵

2、二、產(chǎn)品市場(chǎng)定位描述1、 本產(chǎn)品主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)n 總建筑面積： *平方米n 總占地： *公頃n 綠化率： *%n 容積率： *n 地上建筑面積： *平方米n 商場(chǎng)： *平方米n 寫(xiě)字樓： *平方米 n 其余為公寓： *平方米n 地下建筑面積： *平方米n 地下車(chē)位： *輛n 地上車(chē)位： *輛n 自行車(chē)： *輛2、整體功能布局建議產(chǎn)品規(guī)劃為：一棟寫(xiě)字樓，一棟商業(yè) ，兩棟公寓。l 整個(gè)社區(qū)采用圍合式建筑方案l 公寓采用板式高層l 圍合社區(qū)中央空間l 用地西側(cè)從北至南依次擺放商業(yè)配套、寫(xiě)字樓的一部分；用地南側(cè)從西至東依次坐落另一部分寫(xiě)字樓和公寓1號(hào)樓；用地北側(cè)設(shè)計(jì)為公寓2號(hào)樓；社區(qū)西側(cè)與東側(cè)保持完整外

3、立面。l 社區(qū)設(shè)計(jì)兩個(gè)出入口，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。l 商業(yè)配套地下可設(shè)計(jì)為地下停車(chē)場(chǎng)，主要滿足寫(xiě)字樓的需求；公寓停車(chē)場(chǎng)可設(shè)計(jì)在1號(hào)樓和2號(hào)樓地下；商業(yè)配套北側(cè)小片空地可設(shè)計(jì)為商業(yè)用停車(chē)位。圍合出的空間可聘請(qǐng)具有實(shí)力的景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行布置，達(dá)到環(huán)境優(yōu)美、視野明亮、集綠化休閑為一體的場(chǎng)所。從外觀上，在西側(cè)與南側(cè)保持完整連接，成為：勁松商圈地標(biāo)性建筑。 （具體規(guī)劃情況見(jiàn)附圖）三、目標(biāo)客戶群體描述 1、寫(xiě)字樓目標(biāo)客戶群體l 中小型外資企業(yè)l 以CBD內(nèi)大公司為服務(wù)對(duì)象的各類公司l 留學(xué)歸國(guó)人員創(chuàng)辦企業(yè)l 投資型買(mǎi)家2、公寓目標(biāo)客戶群體：l 投資型買(mǎi)家l 首次置業(yè)的白領(lǐng)階層l 單身貴族l 知名企業(yè)高層管理人

4、員的工作居所l 外企置業(yè)l 留學(xué)歸國(guó)人員注：我們認(rèn)為產(chǎn)品在推廣入市過(guò)程中,應(yīng)賦予產(chǎn)品一個(gè)包裝概念，但這一包裝概念應(yīng)是在產(chǎn)品已具有鮮明特點(diǎn)之后,才在產(chǎn)品具備一系列競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)的基礎(chǔ)上,通過(guò)富有創(chuàng)意概念進(jìn)行推廣包裝，而不是在塑造產(chǎn)品之前，毫無(wú)理由，且無(wú)產(chǎn)品支撐的一種空談。這一點(diǎn)如有機(jī)會(huì)，我們將會(huì)在今后一個(gè)階段協(xié)同發(fā)展商及廣告公司共同完成。第二章 產(chǎn)品功能定位建議.一、整體規(guī)劃建議l 本產(chǎn)品作為地標(biāo)性建筑，總體布局強(qiáng)調(diào)完整大氣，體現(xiàn)完整社區(qū)的形象。l 盡可能地利用土地，力求經(jīng)濟(jì)、便捷、利于管理和使用。l 配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購(gòu)買(mǎi)者使用。l 采取大尺度的手法處理，追求小區(qū)形象的統(tǒng)一感。必要時(shí)可利用景

5、觀軸線法加以控制。l 鑒于小區(qū)西南兩面臨街，應(yīng)盡可能考慮小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營(yíng)造。l 提倡戶型細(xì)部設(shè)計(jì)，盡可能在戶型的單體設(shè)計(jì)方面挖掘設(shè)計(jì)潛力。二、外觀設(shè)計(jì)建議l 在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小區(qū)品質(zhì)事半功倍的方法。建成后可成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，易于識(shí)別。l 立面造型追求樸素、精致、注重細(xì)節(jié)的風(fēng)格。通過(guò)設(shè)計(jì)達(dá)到的高品質(zhì)的感覺(jué)。l 考慮到北京客戶的接受能力遠(yuǎn)高于建筑師的期望值，建議在立面造型上進(jìn)行較為現(xiàn)代的探索，但要注意新穎不等于怪誕，分寸和風(fēng)格的把握極為重要。l 在立面造型設(shè)計(jì)上不要賦予建筑過(guò)多的理念，注重細(xì)節(jié)的精致和合理是較為明智的。l 我公司根據(jù)目前市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品形象定位建議：寫(xiě)字樓外

6、墻 采用鋁扣板結(jié)合淡藍(lán)色或灰色雙層玻璃。公寓外墻底層采用大理石、花崗巖貼面，上部采用高檔外墻磚。三、戶型設(shè)計(jì)建議l 公寓的主力戶型，主要空間控制在下列面積范圍之內(nèi)較為合理：一居室：60平方米建筑面積。兩居室：100平方米建筑面積 l 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，基本遵循上述面積指標(biāo)，不追求夸張的居室面積。l 在某些空間設(shè)計(jì)中，如果確有極強(qiáng)烈的特點(diǎn)，在市場(chǎng)上會(huì)有較好反響，也可以不必墨守上述指標(biāo)，在戶型內(nèi)部保留靈活調(diào)整的余地。單位：平方米一室戶兩室戶客廳 2025-35餐廳8-10廚房3-55-8衛(wèi)生間5-66-8主臥13-1516-18次臥10-13 儲(chǔ)藏室22-4四、配套設(shè)施建議1、寫(xiě)字樓必要的硬件設(shè)施：l

7、 總體結(jié)構(gòu)：采用柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)，以提高樓層使用率。l 層面積：1000-1500平米，這樣可以保證較合理的使用率。l ；l 地下室凈高至少，以便用作高科技公司的R&D中心實(shí)驗(yàn)室或安裝客戶的UPS等l 樓板承載力：某些樓層樓板承載力可以達(dá)到或超過(guò)400千克/平方米，以適應(yīng)高科技企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu)設(shè)置服務(wù)器/數(shù)據(jù)中心等的承重要求。l 空調(diào)：建議四管制FCU或VAV空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量不低于50立方米/人/小時(shí)，可以提供24小時(shí)服務(wù)以滿足IT公司加班頻繁的要求。l 電力：100瓦/平方米，多路或至少雙路供電，有后備電機(jī)/UPS保證24小時(shí)不間斷供電。（高科技企業(yè)尤其軟件企業(yè)的R&D中心對(duì)電力供應(yīng)

8、和不間斷供電要求很高）l 電梯：保證高峰時(shí)等候時(shí)間不超過(guò)30秒l 樓面：設(shè)架高地臺(tái)，高度約10-15厘米。某些樓層于樓層間預(yù)留可拆卸樓板，便于租用二層或多層客戶設(shè)置內(nèi)部樓梯，例如嘉里中心在高層樓層的同一位置預(yù)留3米X 4米可拆卸樓板。l 通訊：樓內(nèi)鋪設(shè)光纜進(jìn)行語(yǔ)音、數(shù)據(jù)和圖象多種信號(hào)傳輸與寬帶網(wǎng)連接（IP或ATM），充足數(shù)量的DDN（E1，T1）、ISDN、DID（所有分機(jī)擁有直線號(hào)碼）等獨(dú)立的無(wú)線通訊，衛(wèi)星通訊設(shè)施。l 自然采光：樓層進(jìn)深不超過(guò)15米，以避免自然采光不足。l 樓面布局：應(yīng)采用柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，用作孵化器的樓層應(yīng)易于分割成80-400平方米。2、寫(xiě)字樓必要的智能化系統(tǒng)A） 樓宇設(shè)備監(jiān)控

9、系統(tǒng)l 供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)l 給排水及中水系統(tǒng)l 照明設(shè)備系統(tǒng)l 電梯監(jiān)控系統(tǒng)B） 停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)C） 廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散）D） 保安監(jiān)控系統(tǒng)l 保安監(jiān)視系統(tǒng)l 巡更系統(tǒng)l 防盜系統(tǒng)E）消防自動(dòng)化系統(tǒng)l 消防報(bào)警系統(tǒng)l 噴淋滅火系統(tǒng)l 通風(fēng)排煙系統(tǒng)F）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)l 共享信息系統(tǒng)l 辦公與文件處理流程自動(dòng)化管理系統(tǒng)l 物業(yè)管理輔助系統(tǒng)l 電子郵件系統(tǒng)l 設(shè)備共享系統(tǒng)G）信息自動(dòng)化系統(tǒng)l 網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)l 電視通訊系統(tǒng)l 無(wú)線通訊系統(tǒng)l 程控電話用戶交換系統(tǒng)3、公寓必要的智能設(shè)施l 出入口的管理l 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)l 對(duì)講防盜系統(tǒng)l 水、電、氣等遠(yuǎn)程抄表l 住戶報(bào)警系統(tǒng)l 物業(yè)計(jì)算

10、機(jī)管理系統(tǒng)l 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)l 車(chē)輛出入、停車(chē)管理系統(tǒng)。五、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議1、寫(xiě)字樓平面布局及裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議。平面布局：l 標(biāo)準(zhǔn)層建議采用全開(kāi)間形式l 以電梯間或某個(gè)公共區(qū)域?yàn)榉指魠^(qū)，將整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層分為兩大部分，在設(shè)計(jì)上預(yù)留上下水管道l 根據(jù)業(yè)主的要求，開(kāi)發(fā)商可在大的分區(qū)內(nèi)進(jìn)行規(guī)則性的排列。裝修標(biāo)準(zhǔn)：n 大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面n 內(nèi)墻為立邦墻面乳膠漆n 地面為水泥砂漿找平配地毯n 石膏板天花吊頂n 塑鋼雙層真空內(nèi)外開(kāi)窗戶2、公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議 建議裝修價(jià)格加室內(nèi)配套設(shè)施，單價(jià)為800 元/平方米。室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：n 戶門(mén)：高級(jí)裝飾三防門(mén)或高級(jí)木門(mén)n 廚房：墻面采用高級(jí)瓷磚；地面鋪設(shè)防

11、滑地磚；鋁扣板吊頂n 配送高級(jí)櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機(jī)n 衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。地面鋪設(shè)高級(jí)防滑地磚、墻面采用高級(jí)瓷磚n 外窗：鋁合金雙層中空噴塑n 室內(nèi)： 墻面：高級(jí)環(huán)保乳膠漆n 地面：鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)實(shí)木地板。六、配套服務(wù)建議1、寫(xiě)字樓配套服務(wù)設(shè)施根據(jù)功能的不同可分為商業(yè)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施和商務(wù)設(shè)施三大部分。 商業(yè)配套設(shè)施l 大型倉(cāng)儲(chǔ)超市l(wèi) 便利店l 精品專賣(mài)店娛樂(lè)配套設(shè)施（可設(shè)于商場(chǎng)頂層） l 健身休閑l 娛樂(lè)設(shè)施商務(wù)配套設(shè)施 l 銀行l(wèi) 商務(wù)中心l 服務(wù)快遞l 機(jī)票代理建議首層設(shè)置：銀行、商務(wù)中心、代理服務(wù)。2、 公寓的服務(wù)配套設(shè)施l 會(huì)所是小區(qū)的形象中心和心理中心，配套設(shè)施應(yīng)設(shè)置于會(huì)所中，以便于使用。l 配套設(shè)施：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、商務(wù)中心、員工食堂、24小時(shí)便利店七、物業(yè)管理建議l 物業(yè)管理的水平能影響產(chǎn)品及企業(yè)形象，產(chǎn)品的價(jià)格。l 物業(yè)管理的水平高低將對(duì)客戶最終消費(fèi)起重要的影響l 知名的物業(yè)管理公司將成為產(chǎn)品預(yù)售的賣(mài)點(diǎn)，并帶來(lái)部分客戶資源。第三章 價(jià)格策略在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，定價(jià)是最敏感、最重要的事，方案能否達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)，全在定價(jià)一舉。價(jià)格定高了，不會(huì)被購(gòu)房者所接受而滯銷(xiāo)；如果定低了，雖然能在很短的時(shí)間內(nèi)搶購(gòu)一空，但發(fā)展商就會(huì)少賺很多利潤(rùn)。在具體制訂房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)程中，要考慮諸多因素，如何充分利用天時(shí)、