寧鄉(xiāng)縣基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告(鄉(xiāng)鎮(zhèn))

1、.專(zhuān)業(yè)整理.目錄第一章 概 述 1第一節(jié) 概 況 1一、縣域概況 1二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)概況 1第二節(jié) 工作情況介紹 6一、工作范圍 6二、工作目標(biāo)和任務(wù) 6三、基準(zhǔn)日 6四、組織管理 6五、工作計(jì)劃 6第三節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)更新（評(píng)估）概述 9一、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的必要性 9二、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的主要依據(jù) 10三、原基準(zhǔn)地價(jià)成果的主要內(nèi)容 10四、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新應(yīng)解決的主要問(wèn)題 11五、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的理論基礎(chǔ) 13六、基準(zhǔn)地價(jià)更新（評(píng)估）的原則 15七、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的技術(shù)途徑 16第二章基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算與確定 18第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成及表達(dá)方式確定 18一、基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵 18二、基準(zhǔn)地價(jià)的表達(dá)

2、方式 21第二節(jié) 資料的收集整理 23一、資料收集的基本原則 23二、資料收集的程序 23三、資料收集的內(nèi)容 24四、均質(zhì)區(qū)域的劃分 25五、資料整理匯總 26第三節(jié)樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算和檢驗(yàn) 32一、樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算 32二、樣點(diǎn)地價(jià)修正 36三、樣點(diǎn)地價(jià)檢驗(yàn) 38第四節(jié) 土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)的確定 42一、均質(zhì)區(qū)域平均地價(jià)的測(cè)算確定 42二、土地級(jí)別調(diào)整 42三、級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的確定 44第三章宗地地價(jià)修正體系 46第一節(jié)體系設(shè)計(jì) 46一、宗地地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的關(guān)系 46二、編制方法 46三、宗地地價(jià)影響因素分析 47第二節(jié) 寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)宗地地價(jià)修正系數(shù)表的編制 49一、宗地地價(jià)區(qū)域因素的選擇及量化指標(biāo) 49

3、二、宗地地價(jià)單項(xiàng)因素修正系數(shù)編制 53第三節(jié)宗地地價(jià)修正體系的應(yīng)用 57一、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià) 57二、市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地地價(jià) 57三、樓面地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 59四、綜合用地地價(jià)評(píng)估 60第四章基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的應(yīng)用及應(yīng)用建議 61第一節(jié)成果的應(yīng)用 61一、確定出讓或收回土地價(jià)格的參考依據(jù) 61二、土地契稅的重要依據(jù)，核定土地增值稅（費(fèi)）和衡量土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn) .61三、企業(yè)清產(chǎn)核資和改制中的土地資產(chǎn)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn) 62四、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的衡量標(biāo)準(zhǔn) 62五、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，補(bǔ)交土地出讓使用金的標(biāo)準(zhǔn) 62第二節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)用建議 63一、實(shí)行基準(zhǔn)地價(jià)定期公布制度 63二、實(shí)

4、施基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)更新制度 63三、制定宗地交易價(jià)格申報(bào)制度 63四、完善地籍檔案 63五、建立資料保管使用制度 64六、為相關(guān)部門(mén)提供有償信息咨詢(xún)服務(wù) 64.學(xué)習(xí)幫手.專(zhuān)業(yè)整理.第一章概述第一節(jié)概 況一、縣域概況寧鄉(xiāng)縣位于湘中偏東北、湘江下游西側(cè)、洞庭湖南緣，地理坐標(biāo)：東經(jīng) 111o53' -112o47',北緯27o52' -28o29',最大跨度，東西寬88公里，南北長(zhǎng)69公里。東臨 望城縣，東南與湘潭縣相連，南界韶山、湘鄉(xiāng)、婁底三市，西南與漣源市為鄰，西與安 化縣接壤，北與益陽(yáng)毗鄰。總面積 2905.92平方公里，占全省面積的1.37%?？h境地勢(shì)西高東低、南

5、陡北緩，大致由西向東傾斜；地形大體輪廓為北、西、南三 面向中傾斜，呈朝東北開(kāi)口的凹形盆地；地貌以山地、丘陵、崗地、平原為主，崗地、 平原面積達(dá)到50%Z上?？h域水系發(fā)育，主要有游江、靳江兩大水系。自然資源豐富，野生動(dòng)植物多樣，野生動(dòng)物中虎、狼、豹等絕跡動(dòng)物不時(shí)可見(jiàn)；野 生植物中有篦子三尖杉、香樹(shù)果、銀杏等國(guó)家二級(jí)保護(hù)植物；礦產(chǎn)資源較為豐富，灰湯 溫泉，水溫在8891c之間，儲(chǔ)量3500立方米/日，現(xiàn)已成為省內(nèi)知名的療養(yǎng)場(chǎng)所。交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)完善，長(zhǎng)石鐵路、長(zhǎng)常高速公路、國(guó)道 319線橫貫東西，洛湛鐵路連 通南北，構(gòu)成了寧鄉(xiāng)與沿海地區(qū)及大西部便捷快速的交通網(wǎng)絡(luò)。至 2006年，全縣公路 通車(chē)?yán)锍桃堰_(dá)

6、3416.227公里，高速公路里程15.1公里，境內(nèi)鐵路里程68公里。重點(diǎn)工程建設(shè)如火如荼，隨著金洲大道、金洲互通和金洲灑水大橋三大主體工程的 建成，近期規(guī)劃20平方公里的金洲新區(qū)初具雛形；對(duì)接省會(huì)長(zhǎng)沙快速干道已納入市重 點(diǎn)工程，正在征地拆遷；碧桂圓正式落戶(hù)，中和能源啟動(dòng)建設(shè)，錦鋒鋼構(gòu)即將投產(chǎn)，以 金洲大道為軸建設(shè)的長(zhǎng)沙西線產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，已納入長(zhǎng)沙新型工業(yè)化的重要布局。全縣轄18個(gè)建制鎮(zhèn)、15個(gè)鄉(xiāng)，2006年底全縣總?cè)丝?133.61萬(wàn)人，人口總量呈低 速增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中城鎮(zhèn)人口 41.81萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口 91.80萬(wàn)人；2006年，全縣GDP% 169.29億元，按可比價(jià)格比2005年增長(zhǎng)15.

7、1%,其中第一產(chǎn)業(yè)32.94億元，第二產(chǎn)業(yè) 88.41億元，第三產(chǎn)業(yè)47.93億元，人均GDF% 13647元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高。 二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)概況偕樂(lè)橋鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣中南部，東臨湘鄉(xiāng)市，西接雙鳧鋪鎮(zhèn)，南靠灰湯鎮(zhèn)，北依資 福鄉(xiāng)。至200W底，全鎮(zhèn)轄9個(gè)行政村，1個(gè)居民委員會(huì)，全鎮(zhèn)土地總面積為 74.99平方 公里，其中建制鎮(zhèn)面積為1.4平方公里，全鎮(zhèn)共有農(nóng)業(yè)人口 33645人，非農(nóng)業(yè)人口為2351 人。.學(xué)習(xí)幫手.專(zhuān)業(yè)整理.東湖塘鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣南部，東于望城和花明樓鎮(zhèn)接壤，南與韶山相連，西與南田 坪相依，北與夏鐸鋪毗鄰。至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為131.75平方公里，轄15個(gè)行 政村；總?cè)丝?4

8、8418人，其中農(nóng)業(yè)人口 47758人。回龍鋪鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣城西南部，東臨白馬橋鄉(xiāng)，西接大成橋鄉(xiāng)，南靠壩塘鎮(zhèn)，北依 煤炭壩鎮(zhèn)。至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為71.8平方公里，轄13個(gè)行政村、1個(gè)居民 委員會(huì)，現(xiàn)有戶(hù)籍人口 3.7萬(wàn)人。回龍鋪鎮(zhèn)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展兩個(gè)集鎮(zhèn)，分別是回龍鋪集鎮(zhèn) 和候旨亭集鎮(zhèn)，前者面積為0.36平方公里，后者面積為0.98平方公里。老糧倉(cāng)鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)中西部，東臨橫市，西接流沙河，南靠楓木橋，北與黃材鎮(zhèn)接壤。 至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積121.98平方公里，轄20個(gè)行政村、2個(gè)居民委員會(huì)，全 鎮(zhèn)共有農(nóng)業(yè)人口 61852人。煤炭壩鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣縣城的西北部，東臨菁華鋪鄉(xiāng)，西接雙鳧

9、鋪鎮(zhèn)，南靠回龍鋪鎮(zhèn)， 北與益陽(yáng)接壤。至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為 72.3平方公里，轄12個(gè)行政村、1 個(gè)社區(qū)、1個(gè)居委會(huì)，全鎮(zhèn)共有農(nóng)業(yè)人口 33876人。壩塘鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣中部，位于灑、烏兩水之間，東臨夏鐸鋪鎮(zhèn)，西接大成橋鄉(xiāng)，南 靠資福鄉(xiāng)，北與回龍鋪鎮(zhèn)接壤。至 2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為99.36平方公里，轄 14個(gè)行政村、1個(gè)居委會(huì)，全鎮(zhèn)戶(hù)籍總?cè)丝跒?40282人，其中非農(nóng)業(yè)人口 1816人、農(nóng) 業(yè)人口 38466人。青山橋鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣西部，東臨湘鄉(xiāng)市，西接婁底市。至 2006年底，全鎮(zhèn)土地總 面積為135.6平方公里，轄17個(gè)行政村，全鎮(zhèn)戶(hù)籍總?cè)丝跒?.7萬(wàn)人。橫市鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣中西

10、部，東距縣城38公里，至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為123 平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū)面積為1.6平方公里，轄13個(gè)行政村、1個(gè)社區(qū)、281個(gè)村民小組， 全鎮(zhèn)戶(hù)籍總?cè)丝跒?0669人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口為1.1萬(wàn)人、流動(dòng)人口為12000人。夏鐸鋪鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣東部，東臨望城縣，西接壩塘鎮(zhèn)，南靠東湖塘鎮(zhèn)以及南田坪鄉(xiāng)， 北與全民鄉(xiāng)接壤。至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為103.4平方公里，轄12個(gè)行政村、 1個(gè)社區(qū)、318個(gè)村民小組，全鎮(zhèn)戶(hù)籍總?cè)丝?35645人，其中農(nóng)業(yè)人口 34145人、非農(nóng) 業(yè)人口 1500人。雙江口鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣東北部，距寧鄉(xiāng)縣城15公里，東臨望城縣格塘鄉(xiāng)，西接城郊鄉(xiāng)，南靠泊水，北與朱良橋鄉(xiāng)

11、、益陽(yáng)市接壤。至 2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為 88.17 平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū)面積為55公頃，轄15行政村、1個(gè)居委會(huì)，鎮(zhèn)區(qū)非農(nóng)業(yè)人口 1368 人。巷子口鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣西部，地處寧鄉(xiāng)與安化兩縣交界處，距寧鄉(xiāng)縣城73公里，東 臨黃材鎮(zhèn)，西接安化縣高明鎮(zhèn)，南靠農(nóng)田鎮(zhèn)，北與湯山鄉(xiāng)接壤。至 2006年底，全鎮(zhèn)土 地總面積105.8平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū)面積為41.8公頃，轄12個(gè)行政村、2個(gè)居委會(huì)， 全鎮(zhèn)戶(hù)籍總?cè)丝?45786人，其中非農(nóng)業(yè)人口 3085人。道林鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣東南部，東西方與湘潭市相接，西連韶山，距寧鄉(xiāng)縣城 30公里。 至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為135平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū)面積為0.95

12、平方公里，轄14 個(gè)行政村、1個(gè)居委會(huì)，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)非農(nóng)業(yè)人口為 3120人、農(nóng)業(yè)人口 4210人?；鳂擎?zhèn)位于寧鄉(xiāng)的東南部，距寧鄉(xiāng)縣城35公里，東臨道林鎮(zhèn)，西接湘潭及東湖塘鎮(zhèn)，南靠湘潭及望城縣，北與東湖塘鎮(zhèn)及望城縣接壤。至2006年底，轄17個(gè)行政村、 2個(gè)居委會(huì)，全鎮(zhèn)戶(hù)籍總?cè)丝?51200人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口 18000多人。雙鳧鋪鎮(zhèn)東臨大成橋鎮(zhèn)，西接橫市鎮(zhèn)、老糧倉(cāng)鎮(zhèn)，南靠偕樂(lè)橋鎮(zhèn)、楓木橋鎮(zhèn)，北與 喻家坳鄉(xiāng)接壤。至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為8810.48公頃，其中鎮(zhèn)區(qū)占地為64.40 公頃，轄11個(gè)行政村、1個(gè)居委會(huì)，全鎮(zhèn)戶(hù)籍總?cè)丝跒?.27萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口為36925 人、非農(nóng)業(yè)人口為584

13、2人、鎮(zhèn)區(qū)常住人口為8248人。黃材鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣西部，東臨橫市鎮(zhèn)，西接沙田鄉(xiāng)，南靠老糧倉(cāng)鎮(zhèn)，北與桃江接壤。 至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為27.35平方公里，其中規(guī)劃建制鎮(zhèn)區(qū)面積 4.1平方公 里，轄24個(gè)行政村、1個(gè)居委會(huì)，全鎮(zhèn)戶(hù)籍總?cè)丝跒?9201人，其中農(nóng)業(yè)人口為58003 人、非農(nóng)業(yè)人口 1198人?；覝?zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣西南部，東臨偕樂(lè)橋，西接楓木橋鎮(zhèn)，南靠湘鄉(xiāng)市白田鎮(zhèn)。至2006 年底，全鎮(zhèn)土地總面積43.2平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū)面積為1.2平方公里，轄6個(gè)行政村， 189個(gè)村民小組，全鎮(zhèn)共有農(nóng)業(yè)人口 21980人，鎮(zhèn)區(qū)非農(nóng)業(yè)人口 2268人。龍?zhí)镦?zhèn)位于長(zhǎng)沙市西部，是長(zhǎng)沙市的西大門(mén)，與婁底

14、的漣源、益陽(yáng)的安化、湘潭的 湘鄉(xiāng)接壤，至2006年底，鎮(zhèn)區(qū)土地總面積為72.6平方公里，轄8個(gè)行政村、1個(gè)居委 會(huì)、261個(gè)村民小組。流沙河鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣西部，東南與湘鄉(xiāng)市相接，西連婁底，距寧鄉(xiāng)縣城 65公里。 至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積147.25平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū)面積為 3平方公里，轄20 個(gè)行政村、2個(gè)居委會(huì)，全鎮(zhèn)戶(hù)籍總?cè)丝?6.6萬(wàn)人，其中鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)非農(nóng)業(yè)人口為 5400人、 農(nóng)業(yè)人口為4729人。大屯營(yíng)鄉(xiāng)位于寧鄉(xiāng)縣東南部，東臨道林鎮(zhèn)，西接韶山市，南靠湘潭市的云湖橋鎮(zhèn)， 北與花明樓鎮(zhèn)接壤。至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面積為106.48平方公里，轄23個(gè)行政 村、516個(gè)村民小組，全鎮(zhèn)戶(hù)籍總

15、人口為43688人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口為3116人、非農(nóng)業(yè)人 口為 2606 Ao大成橋鎮(zhèn)位于寧鄉(xiāng)縣中部，東臨回龍鋪鎮(zhèn)，西接喻家坳鄉(xiāng)，南靠資福鄉(xiāng)、壩塘鎮(zhèn)， 北與煤炭壩鎮(zhèn)接壤。至2006年底，全鎮(zhèn)土地總面為57.86平方公里，轄9個(gè)行政村、2 個(gè)居民委員會(huì)，全鎮(zhèn)戶(hù)籍總?cè)丝跒?30261人，其中非農(nóng)業(yè)人口 22204人。表1-1鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)、財(cái)政情況統(tǒng)計(jì)（2006年）鄉(xiāng)鎮(zhèn)生產(chǎn)總值 （萬(wàn)元）固定資產(chǎn)投資 （萬(wàn)元）農(nóng)民人均純收入 （元）財(cái)政稅收 （萬(wàn)元）道林47366139804348676花明樓45935169404271921東湖塘25217105703967375夏鐸鋪561514920046183737

16、雙江口29412147704313537煤炭壩851473386051027841壩塘23167104403820304偕樂(lè)橋2751696904305173灰湯20364245204375457老糧倉(cāng)24205117104083415流沙河24320113643988251巷子口1745699503054316橫市33313215404110846回龍鋪33958131654907406黃材36983170763175804大電宮37251165705026701雙鳧鋪617402212446781376大成橋449583342346622499青山橋28793141403299175龍?zhí)?

17、115095242842302總計(jì)7144023645568294323112.學(xué)習(xí)幫手.第二節(jié)工作情況介紹一、工作范圍本次寧鄉(xiāng)縣基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的范圍包括寧鄉(xiāng)縣花明樓鎮(zhèn)、道林鎮(zhèn)、雙鳧鋪鎮(zhèn)、煤炭壩鎮(zhèn)、夏鐸鋪鎮(zhèn)、大成橋鄉(xiāng)等 20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。二、工作目標(biāo)和任務(wù)根據(jù)寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)地價(jià)調(diào)查資料，在劃定均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上，按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī) 程的要求，完成寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新（評(píng)估）工作：一是調(diào)整原來(lái)的級(jí)別范圍； 二是確定每個(gè)級(jí)別內(nèi)土地分商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價(jià)。三、基準(zhǔn)日2007年7月1日。四、組織管理1、成立專(zhuān)門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)小組和技術(shù)小組成立由主管?chē)?guó)土的副縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)，國(guó)土、財(cái)政、物價(jià)等部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)任成員的領(lǐng)導(dǎo)小

18、 組，專(zhuān)項(xiàng)協(xié)調(diào)此項(xiàng)工作的開(kāi)展；成立由主管地價(jià)管理工作的縣國(guó)土資源局副局長(zhǎng)任組長(zhǎng)， 各專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員任成員的技術(shù)小組，完成具體技術(shù)工作。2、召開(kāi)專(zhuān)門(mén)的協(xié)調(diào)會(huì)議和技術(shù)研討會(huì)議討論此項(xiàng)工作的整體思路和技術(shù)路線，收集資料以及確定技術(shù)方法，確定嚴(yán)格按城 鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程實(shí)施項(xiàng)目，并采用高新技術(shù)，大膽創(chuàng)新。3、加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展情況按有關(guān)規(guī)定及時(shí)向縣政府上報(bào)項(xiàng)目工作進(jìn)度，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目研究中出現(xiàn)的問(wèn)題。項(xiàng)目完成后，及時(shí)邀請(qǐng)上級(jí)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收及報(bào)告審查，準(zhǔn)時(shí)、高質(zhì)量地 提交項(xiàng)目研究成果。五、工作計(jì)劃全部工作共分為前期準(zhǔn)備、資料收集、內(nèi)業(yè)處理、成果匯總、意見(jiàn)征詢(xún)、成果驗(yàn) 收、鑒定與上報(bào)審批等6個(gè)階段。工作計(jì)

19、劃見(jiàn)表1-1。表1-2寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新(評(píng)估)工作計(jì)劃表項(xiàng)目?jī)?nèi)容一、準(zhǔn)備階段(2007.3.1 2007.4.30 )1、向上級(jí)部門(mén)報(bào)批工作實(shí)施力殺國(guó)土局向縣政府上報(bào)工作方案，縣政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組， 落實(shí)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)和各相關(guān)部門(mén)提供資料。2、成立分工明確的工作組(1)縣政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組；(2)成立技術(shù)小組；(3)成立項(xiàng)目管理組；(4)確定協(xié)作單位；(5)建立監(jiān)督檢查制度。3、制定工作制度和方案(1)制定外業(yè)調(diào)查，作計(jì)劃和制度；(2)確止鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)方家；(3)制定寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作方案。4、收集工作底圖及圖件編輯(1)數(shù)字化交通圖及規(guī)劃道路網(wǎng)；(2)寧鄉(xiāng)縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游交通圖。

20、5、調(diào)查表格設(shè)計(jì)(1) 土地使用權(quán)出(轉(zhuǎn))讓調(diào)查表；(2) 土地使用權(quán)出租調(diào)查表；(3)私舊房買(mǎi)賣(mài)調(diào)查表；(4)商品房出售調(diào)查表；(5)房屋出租調(diào)查表；(6)工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)用地情況調(diào)查表；(7)征地、拆遷、土地開(kāi)發(fā)調(diào)查表；(8)聯(lián)合建房調(diào)查表；(9) 土地聯(lián)營(yíng)入股調(diào)查表；(10)以地?fù)Q房調(diào)查表。6、收集有關(guān)資料和組織人員培訓(xùn)(1)按工作方案收集相關(guān)部門(mén)資料；(2)人員培訓(xùn)：主要包括調(diào)查的范圍、目的、工作對(duì)象、工作方法，詳細(xì)講述調(diào)查的基本要求以及調(diào)查表格的填寫(xiě)方法、樣點(diǎn)的上圖方法、各類(lèi)型樣點(diǎn)的調(diào)查方法，外業(yè)調(diào)查注意事項(xiàng)等；(3)學(xué)習(xí)城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，編寫(xiě)寧 鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新

21、工作手冊(cè) 。二、資料收集階段(2007.5.1 2007.6.30 )1、土地估價(jià)資料收集土地使用權(quán)出(轉(zhuǎn))讓、商品房出售、私舊房買(mǎi)賣(mài)、房屋出租、工 業(yè)企業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地調(diào)查表等估價(jià)資料的調(diào)查。2、其他相關(guān)資料收集土地還原利率、房屋還原利率、房屋重置價(jià)、房屋耐用年限、房屋殘值率、銀行存貸款利率、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)效益指標(biāo)、各種房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、物價(jià)指數(shù)等。3、召開(kāi)領(lǐng)導(dǎo)小組全體會(huì)議召開(kāi)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，解決工作中存在的問(wèn)題。三、內(nèi)業(yè)處理階段(2007.7.1 2007.8.31 )1、調(diào)查資料的分析整理(1)檢查內(nèi)容是否遺漏，數(shù)據(jù)是否符實(shí)；(2)從估價(jià)資料與其他相關(guān)資料一方面進(jìn)行資料歸類(lèi)。2、資料的錄入及

22、建庫(kù)(1)按因子的圖形和屬性要求，制定合理的數(shù)字化方案；(2)建立相應(yīng)類(lèi)型的圖形數(shù)據(jù)庫(kù)；(3)進(jìn)行圖形編輯，檢查數(shù)字化中的錯(cuò)誤；(4)建立屬性數(shù)據(jù)庫(kù)；(5)配符號(hào)顯示，檢查和修正圖形和屬性數(shù)據(jù)的錯(cuò)誤。3、估價(jià)資料處理建立空間數(shù)據(jù)庫(kù)，并對(duì)資料進(jìn)行處理，按規(guī)程規(guī)定初步確定商 業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價(jià)，并建立宗地地價(jià)修正體系。4、召開(kāi)專(zhuān)家和領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議不定期召開(kāi)如工作協(xié)調(diào)、主要參數(shù)取值等專(zhuān)家或領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議。5、初步成果分析與實(shí)地校核初步確定各均質(zhì)區(qū)域各類(lèi)用地基準(zhǔn)地價(jià)。四、成果匯總階段(2007.9.1 2007.10.31 )成果匯總(1)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告；(2)繪制基準(zhǔn)地價(jià)成果圖；(3)各類(lèi)成果

23、數(shù)字化存檔。五、意見(jiàn)征詢(xún)階段(2007.11.1-2007.12.31)意見(jiàn)征詢(xún)(1)召開(kāi)專(zhuān)家咨詢(xún)會(huì)及評(píng)審會(huì)；(2)歸納和整理各方面點(diǎn)見(jiàn)和建議，并調(diào)整完善。六、驗(yàn)收、鑒定與上報(bào)審批階段(2008.1.1以后)驗(yàn)收與上報(bào)(1)成果驗(yàn)收、鑒定；(2)成果上報(bào)審批；(3)媒體宣傳。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新（評(píng)估）概述一、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的必要性1、依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 （GB/T18508-2001）,寧鄉(xiāng)縣原基準(zhǔn)地價(jià)成果必須進(jìn)行修訂現(xiàn)行的寧鄉(xiāng)縣基準(zhǔn)地價(jià)成果是在 2003年由寧鄉(xiāng)縣國(guó)土資源局、長(zhǎng)沙永信評(píng)估咨詢(xún) 有限責(zé)任公司歷時(shí)近半年完成的，該成果于 2004年4月4日由湖南省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)

24、地價(jià)更 新成果驗(yàn)收小組驗(yàn)收，并于當(dāng)月由寧鄉(xiāng)縣人民政府發(fā)文進(jìn)行公布。 其基準(zhǔn)日是2004年1 月1日，至今歷時(shí)近三年多了。根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī) 定，凡是原有基準(zhǔn)地價(jià)成果使用兩年或有社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生變化的，都要對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成 果進(jìn)行全面或局部評(píng)定，更新原成果。同時(shí)，湖南省國(guó)土資源廳辦公室文件關(guān)于全面 建立全省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系的通知（湘國(guó)土資辦發(fā)200690號(hào)文）明確規(guī)定：城市、 城關(guān)鎮(zhèn)三年以上沒(méi)有進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新的，就在今年內(nèi)開(kāi)展，并同時(shí)開(kāi)展所屬建制鎮(zhèn)基 準(zhǔn)地價(jià)制定（評(píng)估）工作。2007年長(zhǎng)沙市人民政府文件長(zhǎng)沙市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加 強(qiáng)土地管理的通知（長(zhǎng)政發(fā)200726號(hào)）對(duì)

25、此也有明確規(guī)定：各縣（市）人民政府要 迅速依照長(zhǎng)沙市國(guó)有土地有償使用規(guī)定制定基準(zhǔn)地價(jià)等級(jí)圖（其中長(zhǎng)沙縣三至十等， 望城縣、寧鄉(xiāng)縣和寧鄉(xiāng)縣為四至十等）報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。目的是為了使土地價(jià) 格成果反映和符合客觀實(shí)際，保持基準(zhǔn)地價(jià)成果和宗地地價(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)時(shí)性。2、原成果已遠(yuǎn)離了現(xiàn)實(shí)地價(jià)水平，當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格得不到客觀及時(shí)反 映近幾年由于寧鄉(xiāng)縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，城市道路體系飛速 地向城市四周擴(kuò)張，城市規(guī)劃和功能布局使得城市區(qū)域功能布局發(fā)生了翻天覆地的變 化，城市整體功能得到了提升，加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度上漲，多個(gè)樓盤(pán)陸續(xù)建成，整體地 價(jià)水平有很大的提高；特別是道路建設(shè)的加速發(fā)展

26、，使得寧鄉(xiāng)縣未來(lái)的交通便捷度得到 了進(jìn)一步的提升，交通、區(qū)位、政策等多種優(yōu)勢(shì)吸引了大批重點(diǎn)工程落戶(hù)，導(dǎo)致局部地 域地價(jià)水平變化很大，2004年的估價(jià)結(jié)果已不能客觀地反映寧鄉(xiāng)縣的實(shí)際地價(jià)水平。3、調(diào)整地價(jià)，是落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控、節(jié)約和充分利用土地資源的根本 措施為落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的土地政策，國(guó)務(wù)院和國(guó)土資源部出臺(tái)了一系列的嚴(yán)格土地管理政策，其中在土地的供應(yīng)政策和土地資源的充分和節(jié)約利用上尤其明確，特別是 新憲法對(duì)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)化，對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的明確劃分，對(duì)農(nóng)用地原征用條 例的改革將大大促進(jìn)我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范。上述政策表明，要達(dá)到充分和節(jié)約利用 土地資源，落實(shí)好國(guó)家宏觀調(diào)控政策的目

27、的，根本措施就是要調(diào)整和更新基準(zhǔn)地價(jià)。二、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的主要依據(jù)1、中華人民共和國(guó)土地管理法；2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；3、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程；4、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程；5、湖南省寧鄉(xiāng)縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估技術(shù)報(bào)告（2004年）;6、寧鄉(xiāng)縣所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃綱要（2001 2020）;7、寧鄉(xiāng)縣縣城總體規(guī)劃（2005-2020年）；8、寧鄉(xiāng)縣統(tǒng)計(jì)年鑒（2006年）；9、寧鄉(xiāng)縣基準(zhǔn)地價(jià)更新工作相關(guān)文件；10、其它相關(guān)法律、法規(guī)與規(guī)范。三、原基準(zhǔn)地價(jià)成果的主要內(nèi)容寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)最初的評(píng)估成果是于1995年由寧鄉(xiāng)縣土地估價(jià)辦公室完成；2000年進(jìn)行了局部調(diào)整，但只是對(duì)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)

28、水平的調(diào)整；2004年進(jìn)行了更新（表1-3）,更新只覆蓋了部分主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其主要成果內(nèi)容包括以下幾個(gè)部分：1、寧鄉(xiāng)縣原基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的基本步驟為：根據(jù)土地利用條件劃分區(qū)段、區(qū)片等均 質(zhì)地域，運(yùn)用土地市場(chǎng)調(diào)查資料，以樣點(diǎn)地價(jià)為主要依據(jù)，測(cè)算出寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)用地 基準(zhǔn)地價(jià)。2 、寧鄉(xiāng)縣原基準(zhǔn)地價(jià)的確定：原則上接近大致相等標(biāo)準(zhǔn)臨街深度以?xún)?nèi)的均質(zhì)地域 為一區(qū)段，區(qū)段劃分的基本條件為“地價(jià)接近，地段相連” 。區(qū)片是被街道或明顯地物 包圍的地價(jià)接近的均質(zhì)地域，經(jīng)過(guò)對(duì)初步劃分方案的調(diào)整、合并與檢驗(yàn)。均質(zhì)區(qū)域（區(qū) 段和區(qū)片）地價(jià)的基本計(jì)算方法是將通過(guò)檢驗(yàn)后的保留樣點(diǎn)取算術(shù)平均值求出該地域的 基準(zhǔn)地價(jià)。以土地區(qū)位及

29、均質(zhì)地域理論作為劃分土地級(jí)別的理論基礎(chǔ)，主要依據(jù)基準(zhǔn)地 價(jià)測(cè)算的結(jié)果，結(jié)合寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的實(shí)際，將評(píng)估區(qū)土地劃分級(jí)別，對(duì)每一級(jí)別內(nèi)的土地 單元綜合運(yùn)用算術(shù)平均法和中位數(shù)法求得商業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。表1-3-1雙鳧鋪鎮(zhèn)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/平方米土地級(jí)別InmW級(jí)別價(jià)600435300150表1-3-2 道林鎮(zhèn)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/平方米土地級(jí)別Inm級(jí)另價(jià)250170120表1-3-3煤炭壩鎮(zhèn)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/平方米土地級(jí)別Inm級(jí)另價(jià)380230140表1-3-4 夏鐸鋪鎮(zhèn)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/平方米土地級(jí)別Inm級(jí)另價(jià)250170120表1-3-5流沙河鎮(zhèn)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/平

30、方米土地級(jí)別InmW級(jí)別價(jià)4402802001503、分用途擬定了宗地地價(jià)修正體系：修正體系包括宗地地價(jià)修正系數(shù)表、宗地地 價(jià)修正因素指標(biāo)說(shuō)明表及出讓年限、容積率、商業(yè)用地的街角地等單項(xiàng)的修正方法和修 正系數(shù)。四、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新應(yīng)解決的主要問(wèn)題根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)更新的實(shí)踐和城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的有關(guān)要求及對(duì)原成果的分析 研究，我們確定寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)本次基準(zhǔn)地價(jià)成果更新應(yīng)解決的主要問(wèn)題為：1、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵分析基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的界定，直接影響到基準(zhǔn)地價(jià)成果的應(yīng)用， 因此，準(zhǔn)確界定基準(zhǔn)地價(jià) 的內(nèi)涵是本次基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的重要任務(wù)。根據(jù)成果應(yīng)用的需要，基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)該對(duì)應(yīng) 一定的用地類(lèi)型、權(quán)利狀況、使用年期、估價(jià)期日、容

31、積率、開(kāi)發(fā)程度及土地深度等條 件。根據(jù)樣點(diǎn)資料所更新出的基準(zhǔn)地價(jià)是熟地地價(jià)，熟地是生地經(jīng)過(guò)征地、拆遷和土地 開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變而來(lái)，因此，基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)該為具有一定涵義的地價(jià)。城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程及國(guó)家有關(guān)地價(jià)政策規(guī)定，都沒(méi)有涉及到地價(jià)構(gòu)成的規(guī)范， 規(guī)程認(rèn)為“基準(zhǔn)地價(jià)是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)區(qū)域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利 用類(lèi)型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格”。人們也常說(shuō)土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用 權(quán)價(jià)格，或者生地價(jià)格和熟地價(jià)格。究竟地價(jià)構(gòu)成是什么？ 土地估價(jià)實(shí)踐急需要解決這 一課題，土地資產(chǎn)管理也亟待解決這一難題。盡管理論界和估價(jià)實(shí)踐界對(duì)“地價(jià)構(gòu)成” 有一定的探討，但從實(shí)踐需要上可以認(rèn)為：運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法（

32、如基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修 正法、市場(chǎng)比較法、收益還原法和成本逼近法）評(píng)估出的地價(jià)，可以能用成本等項(xiàng)目構(gòu) 成來(lái)表示?；谶@一理論，本次評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)可以用成本構(gòu)成描述其地價(jià)；“構(gòu)成”的轉(zhuǎn)化表現(xiàn)在地價(jià)上，應(yīng)大體上可以量化表示，也就是說(shuō)不同“構(gòu)成”的在地價(jià)中是不 同的，這種不同不僅可以用數(shù)量表示，而且有其不同“構(gòu)成”之間數(shù)量轉(zhuǎn)化內(nèi)在規(guī)律。 基于上述二點(diǎn)，本次基準(zhǔn)地價(jià)更新增加了地價(jià)構(gòu)成分析的新內(nèi)容。2、均質(zhì)地域及土地級(jí)別調(diào)整本次成果更新的基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)方式， 采用新的表達(dá)方式，即商業(yè)用地、工業(yè)用地和 住宅用地均采用級(jí)別價(jià)表示。原成果的土地級(jí)別劃分方法主要用地價(jià)分區(qū)定級(jí)的方法， 即在測(cè)算各均質(zhì)地域地價(jià)的基礎(chǔ)上，再

33、將地價(jià)聯(lián)系相近的均質(zhì)地域綜合成一定的土地級(jí) 別；由于均質(zhì)地域的劃分主要以土地利用現(xiàn)狀為依據(jù)，各類(lèi)型的均質(zhì)地域及土地級(jí)別并 未覆蓋整個(gè)更新區(qū)域，這給土地用途發(fā)生變化調(diào)整時(shí)的地價(jià)更新與管理帶來(lái)了困難。本 次基準(zhǔn)地價(jià)成果更新在綜合考慮各種土地利用條件的基礎(chǔ)上，對(duì)均質(zhì)地域進(jìn)行重新劃 分，并在更新區(qū)域全域覆蓋的前提下，根據(jù)均質(zhì)地域的土地條件與地價(jià)水平重新劃分各 類(lèi)用地土地級(jí)別。3、重新確定各類(lèi)用地的基準(zhǔn)地價(jià)依據(jù)寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)近年來(lái)土地質(zhì)量的新變化，在全面系統(tǒng)收集樣點(diǎn)地價(jià)資料及其它相 關(guān)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求，采用科學(xué)合理的技術(shù)路線及技術(shù) 方法，重新確定商業(yè)、住宅、工業(yè)三類(lèi)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。4

34、、宗地地價(jià)修正體系的修正遵循科學(xué)、實(shí)用、簡(jiǎn)明和便于操作的原則，本次成果更新分修正系數(shù)表和特別單 項(xiàng)修正建立宗地地價(jià)修正體系。（1）特別單項(xiàng)修正。特別單項(xiàng)修正的因素依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵涉及的因素確定。主要 考慮容積率、使用年期、估價(jià)期日、開(kāi)發(fā)程度及街角地的影響。不同用地類(lèi)型，其地價(jià)隨容積率的變化有明顯的差異。 本次成果更新，以樣點(diǎn)資料 為依據(jù)，并在此基礎(chǔ)上，確定不同用途土地的容積率修正系數(shù)。街角條件是影響商業(yè)用地地價(jià)最為重要的微觀區(qū)位因素之一，街角地地價(jià)一般明顯高于臨街普通宗地。本次成果更新應(yīng)在分析主要街道街角地地價(jià)與同一街道普通宗地地 價(jià)比例關(guān)系的基礎(chǔ)上，綜合考慮不同類(lèi)型道路標(biāo)準(zhǔn)深度差異、正旁街路

35、線價(jià)比例關(guān)系及 街角地范圍內(nèi)不同宗地差異的影響，測(cè)算街角地地價(jià)修正系數(shù)。（2）修正系數(shù)表及影響因素指標(biāo)說(shuō)明表的編制。修正系數(shù)表內(nèi)因素涉及除特別單項(xiàng) 修正因素以外的影響地價(jià)的主要區(qū)域因素和個(gè)別因素。同時(shí)，由于商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)系 數(shù)修正法的修正基準(zhǔn)地價(jià)采用區(qū)片價(jià)， 故其修正因素應(yīng)重點(diǎn)考慮區(qū)片的區(qū)域因素差異及 宗地個(gè)別因素；住宅用地和工業(yè)用地的修正基準(zhǔn)地價(jià)采用級(jí)別價(jià)，其修正因素應(yīng)全面考 慮宗地個(gè)別因素與級(jí)內(nèi)區(qū)域因素的差異。 建立宗地地價(jià)修正系數(shù)和因素指標(biāo)說(shuō)明表的步 驟為：首先分析造成宗地地價(jià)差異的原因，并在此基礎(chǔ)上選取若干個(gè)能反映這種差別的 修正因素，采用特爾斐法確定各修正因素的權(quán)重值（WI）。其次

36、，根據(jù)有效樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的差值確定上調(diào)、下調(diào)最大幅度（F1、F2）及各因素彳正幅度（F1W卜F2WD< 最后，量化所有因素的標(biāo)準(zhǔn)即可得到修正系數(shù)及因素指標(biāo)說(shuō)明表。5、建立信息化、自動(dòng)化管理系統(tǒng)為適應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)更新與管理的信息化、 自動(dòng)化趨勢(shì)，本次成果更新要充分運(yùn)用計(jì)算 機(jī)技術(shù)。從樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算、樣點(diǎn)地價(jià)修正與檢驗(yàn)、基準(zhǔn)地價(jià)確定到圖件繪制將實(shí)行全程 計(jì)算機(jī)管理，主要成果資料建立完善的電子文檔，以便于今后基準(zhǔn)地價(jià)成果的更新與調(diào) 整。五、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的理論基礎(chǔ)基準(zhǔn)地價(jià)成果更新是對(duì)城鎮(zhèn)不同類(lèi)別土地在特定經(jīng)濟(jì)水平條件下土地市場(chǎng)價(jià)值的 重新評(píng)定，它必須考慮三個(gè)方面的因素：一是土地本身的區(qū)位條件，

37、二是土地上的投入 與產(chǎn)出，三是當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的供需狀況，三者缺一不可。因此，基準(zhǔn)地價(jià)成果更新勢(shì)必 涉及自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等各個(gè)方面，是綜合性、區(qū)域性、技術(shù)性都很強(qiáng)的工作，它必須 以科學(xué)的理論為依據(jù)。1、馬克思的地租、地價(jià)理論馬克思認(rèn)為地租所反映的是一種社會(huì)關(guān)系，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。 土地所有權(quán)的存在和壟斷是產(chǎn)生地租的根本原因。同時(shí)馬克思還從質(zhì)和量?jī)煞矫鎸?duì)地租 進(jìn)行分析，認(rèn)為地租有絕對(duì)地租和級(jí)差地租I、級(jí)差地租H三種形式，其中絕對(duì)地租是 土地所有權(quán)的集中體現(xiàn)，只要所有權(quán)存在，不論土地的本身在狀況如何，一旦利用該土 地就肯定有地租的產(chǎn)生。級(jí)差地租是由于所利用的土地本身狀況以及利用者的投

38、資等方 面的不同而造成的地租量的差異是土地價(jià)格差異存在的客觀基礎(chǔ)。馬克思還認(rèn)為，土地 價(jià)格不是土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，而是土地所提供地租的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，它是按普通利息率計(jì)算的。 即：土地價(jià)格=地租/利息率。這一公式表達(dá)了土地價(jià)格是資本化的地租，是能夠帶來(lái)同 地租等量利息的貨幣額。按照馬克思地價(jià)公式所表述的原理，我們可從分析土地收益入 手，用一定的方式求算地價(jià)。2 、區(qū)位理論城鎮(zhèn)土地因其相對(duì)位置不同，在空間上表現(xiàn)了不同的使用價(jià)值、 不同的經(jīng)濟(jì)效益和 不同的地租地價(jià)。土地區(qū)位的差異使得同類(lèi)行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟(jì)效益和土地 收益以及市場(chǎng)交易形成的地價(jià)會(huì)相差很大，不同行業(yè)在同一位置上的經(jīng)濟(jì)收益也會(huì)相差 很大

39、。因此，城鎮(zhèn)土地地租地價(jià)水平很大程度上取決于土地的宏觀、中觀和微觀區(qū)位條 件和區(qū)位聯(lián)系。所以，在寧鄉(xiāng)縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)更新（評(píng)估）中，我們依據(jù)土地區(qū)位 質(zhì)量差異評(píng)定土地級(jí)別，在此基礎(chǔ)上從宏觀區(qū)位條件上更新級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，從中觀區(qū)位 條件上測(cè)算區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)一步根據(jù)微觀區(qū)位條件，更新宗地地價(jià)，形成三個(gè)空間層 次相互銜接的基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)體系。3、城鎮(zhèn)土地利用分類(lèi)理論城市土地按其實(shí)際的經(jīng)濟(jì)利用方式可分為不同的用地類(lèi)型，不同用地類(lèi)型有其相應(yīng)的用地要求和選擇條件，從而表現(xiàn)出不同的土地利用特點(diǎn)，進(jìn)而形成城市內(nèi)不同的土地 收益和不同的地價(jià)分布。在各種用地類(lèi)型中，能夠在使用過(guò)程中直接獲得經(jīng)濟(jì)收益，即直接產(chǎn)

40、生土地級(jí)差收 益的主要是商業(yè)用地、居住用地和工業(yè)用地（交通用地所產(chǎn)生的使用效益擴(kuò)散到附近的 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中），這三種用地占城鎮(zhèn)用地的大部分，是反映城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的主體部分。 因此，本次基準(zhǔn)地價(jià)成果更新按商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地三大類(lèi)進(jìn)行。4、規(guī)劃理論城鎮(zhèn)規(guī)劃就是為了使城鎮(zhèn)有計(jì)劃、有秩序地發(fā)展，根據(jù)其周?chē)欢ǚ秶鷥?nèi)的自然條 件和經(jīng)濟(jì)條件確定城市的性質(zhì)、規(guī)模、空間布局及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向。.專(zhuān)業(yè)整理.在影響土地質(zhì)量的眾多因素中，城市規(guī)劃對(duì)土地質(zhì)量有很大的影響。 城市規(guī)劃的一 個(gè)主要內(nèi)容就是城市用地結(jié)構(gòu)的研究和土地利用的研究，通過(guò)城市規(guī)劃確定城市用地類(lèi)型、合理配置基礎(chǔ)設(shè)施、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，指導(dǎo)城市的發(fā)展方

41、向，從而影響城市土地的利 用。因此，城市規(guī)劃直接影響土地質(zhì)量的好壞和地價(jià)高低且極為明顯。城市土地基準(zhǔn)地價(jià)更新必須依據(jù)城市用地規(guī)劃內(nèi)容， 盡量使城市規(guī)劃意圖體現(xiàn)在定 級(jí)和估價(jià)的過(guò)程與結(jié)果中，確保成果的科學(xué)、準(zhǔn)確與合理，同時(shí)也使政府能更好地利用 地價(jià)這個(gè)極為敏感的經(jīng)濟(jì)杠桿，促使城市規(guī)劃得到進(jìn)一步完善和實(shí)施，最終使城市土地 得到合理的配置利用。六、基準(zhǔn)地價(jià)更新（評(píng)估）的原則城市基準(zhǔn)地價(jià)更新是從土地質(zhì)量及其貨幣表現(xiàn)兩個(gè)方面衡量土地使用價(jià)值與價(jià)值的高低。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)特點(diǎn)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場(chǎng)的實(shí)際情況，基準(zhǔn)地價(jià)更新主要遵循以下原則：1、預(yù)期收益原則預(yù)期收益原則是指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來(lái)客觀

42、有效的預(yù) 期收益為依據(jù)。土地價(jià)格受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)而變動(dòng)。估價(jià)時(shí)應(yīng)了解估價(jià)對(duì)象過(guò)去收益狀 況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)等對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù) 測(cè)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)在以至將來(lái)能帶來(lái)的利益。2、替代原則土地價(jià)格遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)受其他具有相同使用價(jià)值 的地塊，即同類(lèi)具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代 可能的地塊之間會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)值相互牽制而趨于一致。3、供給與需求原則土地估價(jià)要以市場(chǎng)決定土地價(jià)值為依據(jù)，土地估價(jià)時(shí)要充分考慮所有影響土地供給 與需求的因素，要掌握一定時(shí)期內(nèi)的供給與需求總量的變化，還要了解供給與需求結(jié)

43、構(gòu) 性變化。4、最有效使用原則地價(jià)是以最有效使用土地為前提的。 盡管土地具有用途的多樣性，但由于不同的利 用方式和利用強(qiáng)度對(duì)其權(quán)利人帶來(lái)的利益是不同的。所以，作為以追求最大利益為目的 的市場(chǎng)主體的土地權(quán)利人，都會(huì)根據(jù)最大獲利原則來(lái)選擇土地利用方式和利用強(qiáng)度。因 此，土地估價(jià)就在遵循城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，以該地塊最有效使用為前提。.學(xué)習(xí)幫手.專(zhuān)業(yè)整理.5、報(bào)酬遞增與遞減原則經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞增遞減原則， 是指在一定的生產(chǎn)技術(shù)條件下，增加各生產(chǎn)要 素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加，但投入量達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資， 其純收益不再與追加的投資成比例增加，利用這一原則，就可找出土地的邊際使用點(diǎn)，

44、 即最大收益點(diǎn)或最有效使用點(diǎn)。因此，報(bào)酬遞增與遞減原則與最有效使用原則密切相關(guān)。6、貢獻(xiàn)原則按經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際收益原則，衡量一個(gè)生產(chǎn)要素的價(jià)值大小，可依據(jù)其對(duì)總收益的 貢獻(xiàn)大小來(lái)決定。對(duì)于土地估價(jià)，這一原則是指不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu) 成因素共同作用的結(jié)果。其中某一部分帶來(lái)的收益，與總收益比較，是部分與整體之間 的關(guān)系。就土地部分的貢獻(xiàn)而言，由于地價(jià)是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前優(yōu)先支付的，故土地的 貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性。7、變動(dòng)原則土地價(jià)格是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。而這些因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所 以土地價(jià)格是這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其

45、變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來(lái)的土地價(jià)格。8、管理信息化原則基準(zhǔn)地價(jià)更新時(shí)涉及大量的數(shù)據(jù)、表格和圖件，是城鎮(zhèn)地籍管理信息系統(tǒng)不可缺少 的重要組成部分。在基準(zhǔn)地價(jià)更新過(guò)程中，應(yīng)盡可能選用通用的計(jì)算機(jī)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù) 處理、地價(jià)確定及圖件繪制的計(jì)算機(jī)管理，應(yīng)全面建立基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的電子文檔， 并充分考慮與已有地籍管理系統(tǒng)的有機(jī)銜接。七、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的技術(shù)途徑據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)途徑有：（1）以土地定級(jí)（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)交易價(jià)格資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)；（2）以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為參考，更新基準(zhǔn)地價(jià)； （3）以土地 定

46、級(jí)（或均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，以地價(jià)指數(shù)為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。近年來(lái)寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)土 地質(zhì)量空間格局變化較大，土地市場(chǎng)得到較好程度的發(fā)育，為采用市場(chǎng)交易價(jià)格資料更 新基準(zhǔn)地價(jià)提供較充分的條件。同時(shí)又因?yàn)椴捎猛恋厥找娓禄鶞?zhǔn)地價(jià)操作性不強(qiáng)，調(diào) 查難度大且容易導(dǎo)致價(jià)格失真；而寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)較完善的地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)尚未建立，故本次 成果更新采第一條技術(shù)途徑，即“在劃分均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上，以市場(chǎng)交易價(jià)格資料為依 據(jù)，分商業(yè)、住宅和工業(yè)用地更新基準(zhǔn)地價(jià)?！奔夹g(shù)路線的具體內(nèi)容設(shè)計(jì)如圖1-1 :.學(xué)習(xí)幫手.資料的收集調(diào)查與整理交易樣點(diǎn)地價(jià)修正均質(zhì)區(qū)域因素選擇均質(zhì)區(qū)域劃分樣點(diǎn)檢驗(yàn)剔除均質(zhì)區(qū)域平均地價(jià)計(jì)算均質(zhì)區(qū)域調(diào)整、土地級(jí)別確鋁

47、、級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)政府部門(mén)、專(zhuān)家征詢(xún)確定基準(zhǔn)地價(jià)圖1-1技術(shù)路線圖第二章基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算與確定第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成及表達(dá)方式確定一、基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵“基準(zhǔn)地價(jià)是指導(dǎo)在城鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的 土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別更新確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土 地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。”對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的這一定義進(jìn)行剖析，我們認(rèn)為，本次基準(zhǔn)地 價(jià)成果更新中的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵遵循規(guī)程的要求，在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合寧鄉(xiāng)縣實(shí)際情況，具體在下面幾個(gè)方面來(lái)界定：1、基準(zhǔn)日考慮到此次基準(zhǔn)地價(jià)更新外業(yè)調(diào)查及資料收集時(shí)間為2007年6月31日開(kāi)始，技術(shù)小組經(jīng)討論并征求領(lǐng)導(dǎo)小組意見(jiàn)后確

48、定此次基準(zhǔn)地價(jià)更新的基準(zhǔn)日為2007年7月1日。2、土地用途由于寧鄉(xiāng)縣土地利用現(xiàn)狀用途與交易的土地用途主要為商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地三種，故此次基準(zhǔn)地價(jià)更新重點(diǎn)對(duì)三種用途土地進(jìn)行土地估價(jià)。同時(shí)為了保證其它用途 土地都有基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可用，參照長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用規(guī)定（長(zhǎng)政發(fā)200619號(hào)文）及土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)（中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB/T21010-2007）,確定了每 種其它用途土地可參照的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，具體見(jiàn)表 2-1 ,使得成果具有廣泛應(yīng)用性，全 域覆蓋性及可操作性。表2-1寧鄉(xiāng)縣土地評(píng)估用地分類(lèi)及參照表基本 分 類(lèi)參 照 分 類(lèi)城市用地分類(lèi)代碼參考商 服 用 地1、批發(fā)零售用地：商

49、場(chǎng)、商店、超市、各類(lèi) 批發(fā)市場(chǎng)、加油站等及其附屬的小型倉(cāng)庫(kù)、車(chē) 間、工場(chǎng)等的用地；2、住宿餐飲用地：包括賓館、酒店、飯店、 旅館、招待所、度假村、餐廳、酒吧等用地；3、商務(wù)金融用地：包括寫(xiě)字樓、商業(yè)性辦公 場(chǎng)所、金融活動(dòng)場(chǎng)所和企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立的辦公 場(chǎng)所等用地；4、其它商服用地：包括洗車(chē)場(chǎng)、洗染店、廢 舊物資回收店、維修網(wǎng)點(diǎn)、照相館、理發(fā)美容 店、洗浴場(chǎng)所等用地。1、住宅用地（一級(jí)類(lèi)）中的城鎮(zhèn)住宅用地（二 級(jí)類(lèi)）別墅用地參照商服用地；2、公共管理與公共服務(wù)用地（一級(jí)類(lèi)）中的文 體娛樂(lè)用地（二級(jí)類(lèi)）如需辦理有償使用手續(xù) 則參照商服用地辦理。C21、C22> 。3、。4、C25、C26、 丁2

50、3、S31住 宅 用 地城鎮(zhèn)住宅用地:普通住宅、公寓等用地；1、公共管理與公共服務(wù)用地 （一級(jí)類(lèi)）中的機(jī) 關(guān)團(tuán)體用地（二級(jí)類(lèi)）、新聞出版用地（二級(jí)類(lèi)）、 科教用地（二級(jí)類(lèi)）、醫(yī)衛(wèi)慈善用地（二級(jí)類(lèi)）、 公共設(shè)施用地（二級(jí)類(lèi)）如需辦理有償使用手 續(xù)則參照住宅用地辦理；2、特殊用地（一級(jí)類(lèi)）中的軍事設(shè)施用地（二 級(jí)類(lèi)）、宗教用地（二級(jí)類(lèi)）、監(jiān)教場(chǎng)所用地（二 級(jí)類(lèi)）、殯葬用地（二級(jí)類(lèi)）如需辦理有償使用 手續(xù)則參照住宅用地辦理；3、交通運(yùn)輸用地（一級(jí)類(lèi)）中的鐵路用地（二 級(jí)類(lèi)）中的場(chǎng)站用地如需辦理有償使用手續(xù)則 參照住宅用地辦理。R。、C3、Q、C5、G G、G、T1 （鐵路 站場(chǎng)用地）、S32、D U

51、工 礦 倉(cāng) 儲(chǔ) 用 地1、工業(yè)用地：工業(yè)生產(chǎn)及其附屬設(shè)施用地；2、采礦用地：采礦、采石、采砂場(chǎng)、瓦窯等 地面生產(chǎn)用地及尾礦堆放地；3、倉(cāng)儲(chǔ)用地：用于物資儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)及其相應(yīng) 附屬設(shè)施用地。中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB/T21010-2007土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)中除包含在上述二種用地以 外的如需辦理有償使用手續(xù)則參照工礦倉(cāng)儲(chǔ)用 地辦理。M W（鐵 路路線用 地）、丁2、丁3、 丁4、丁5、G E2、E3、E4、&、E73、開(kāi)發(fā)程度經(jīng)過(guò)對(duì)寧鄉(xiāng)縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的調(diào)查，寧鄉(xiāng)縣雙鳧鋪鎮(zhèn)、流沙河鎮(zhèn)、黃材鎮(zhèn)、橫市鎮(zhèn)、巷子 口鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)程度普遍達(dá)到宗地紅線外“四通”（通路、通電、通訊、供水），故建成區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵

52、中土地開(kāi)發(fā)程度界定為宗地紅線外“四通”（通路、通電、通訊、供水）及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。建成區(qū)以外土地利用現(xiàn)狀主要是農(nóng)用地，考慮到建成區(qū)以外土地即 將進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并且土地出讓時(shí)一般也要進(jìn)行開(kāi)發(fā)，具開(kāi)發(fā)程度將與建成區(qū)保持一致。其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)程度普遍達(dá)到宗地紅線外“三通”（通路、通電、通訊），故建成區(qū)土 地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵中土地開(kāi)發(fā)程度界定為宗地紅線外“三通”（通路、通電、通訊）及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。建成區(qū)以外土地利用現(xiàn)狀主要是農(nóng)用地，考慮到建成區(qū)以外土地即將進(jìn) 行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并且土地出讓時(shí)一般也要進(jìn)行開(kāi)發(fā)，具開(kāi)發(fā)程度將與建成區(qū)保持一致。4、容積率根據(jù)寧鄉(xiāng)縣規(guī)劃部門(mén)提供的各區(qū)控制性詳規(guī)資料，確定了各級(jí)別的規(guī)劃容積

53、率，并由此確定了各用途土地級(jí)別的正常容積率。5、土地使用年期及土地權(quán)利狀況根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)為各類(lèi)用地法定最高使用年期的出 讓土地使用權(quán)價(jià)格，其中商業(yè)用地為 40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年。此次寧鄉(xiāng)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵具體見(jiàn)表 2-2-1、2-2-2、2-2-3、2-2-4。說(shuō)明：A類(lèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)包括雙鳧鋪鎮(zhèn)、流沙河鎮(zhèn)、黃材鎮(zhèn)、橫市鎮(zhèn)、巷子口鎮(zhèn)。表2-2-1A類(lèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵表級(jí)別土地權(quán)利使用 年期容積率標(biāo)準(zhǔn)深度（米）開(kāi)發(fā)程度估價(jià)期日主干道次干道一般道路I級(jí)出讓土地使用權(quán)401.016128四通一平2007.7.1n級(jí)出讓土地使用權(quán)401.016128四通一平20

54、07.7.1表2-2-2A類(lèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵表級(jí)別土地權(quán)利使用年期容積率開(kāi)發(fā)程度估價(jià)期日I級(jí)出讓土地使用權(quán)701.0四通一平2007.7.1n級(jí)出讓土地使用權(quán)701.0四通一平2007.7.1表2-2-3 A類(lèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵表級(jí)別土地權(quán)利使用年期容積率開(kāi)發(fā)程度估價(jià)期日I級(jí)出讓土地使用權(quán)501.0四通一平2007.7.1n級(jí)出讓土地使用權(quán)501.0四通一平2007.7.1表2-2-4其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵表用途土地權(quán)利使用 年期容積率標(biāo)準(zhǔn)深度（米）開(kāi)發(fā)程度估價(jià)期日主干道次干道一般道路商業(yè)出讓土地使用權(quán)401.016128三通一平2007.7.1住宅出讓土地使用權(quán)701.0/三通一平2007.7.1工業(yè)出讓土地使用權(quán)501.0/三通一平2007.7.1、基準(zhǔn)地價(jià)的表達(dá)方式基準(zhǔn)地價(jià)可分為綜合基準(zhǔn)地價(jià)、分類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)和分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)。按其成果表達(dá)方式 又可分為點(diǎn)狀、線狀和面狀三種基準(zhǔn)地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)的面狀表達(dá)方式有綜合基準(zhǔn)地價(jià)、 分類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)和分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)（見(jiàn)圖 2-1 ）。廠點(diǎn)狀地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)成一線狀基準(zhǔn)地價(jià)T路線價(jià)或路段價(jià)果表達(dá)方式L綜合基準(zhǔn)地價(jià)一面狀基準(zhǔn)地價(jià)一一分類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià) L分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)圖2-1 基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)方式圖1、級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)包括綜合基準(zhǔn)地價(jià)和分類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)。是在土地綜合定級(jí)或土地分類(lèi)定級(jí)的基上， 以土地級(jí)別為測(cè)算單元，利用土地級(jí)差收益和土地交易資料確