關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本及風險分析

1、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本及風險分析關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本及風險分析摘 要 在市場經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)開發(fā)項目實施的前提是資金充足，企業(yè)獲 得成功的關(guān)鍵是擁有長期、大量可流動的資金。目前，在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)中， 由于房地產(chǎn)投入的資金較多，融資成本高，融資的風險也比較突出。本文分析了 房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的各種問題以及降低房地產(chǎn)開發(fā)融資成本與風險的建議。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā) 融資成本 融資風險4% x-一、刖后房地產(chǎn)行業(yè)可以說是典型的資金密集型行業(yè)，項目開發(fā)投資規(guī)模大、周期長 等特點使得房地產(chǎn)開發(fā)項目需要大量資金，因此籌措資金和風險控制對房地產(chǎn)開 發(fā)商來說是亟待解決的問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方

2、式包括銀行信貸、房地產(chǎn)基 金、企業(yè)上市融資、民間信貸如信托基金、海外融資等融資方式，其中以銀行貸 款為主。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)以銀行信貸為主的融資方式存在一定的問題，其 一，資金過分依賴銀行，其二，這種融資特點也給銀行帶來了呆壞賬風險和成本 增加的風險。1同時.，我國大多數(shù)房地產(chǎn)商是通過快銷走量的模式實現(xiàn)資金回籠并獲得贏利, 而這樣的運作模式如果沒有穩(wěn)健的資金來源與足夠的融資渠道，是難以實現(xiàn)的。 雖然在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，融資渠道多種多樣，但是任何的經(jīng)濟活動都存在 一定的風險，房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資過程也是如此，融資風險的存在使得企業(yè)的 融資過程存在一定的阻礙。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的成本

3、和風險分析是本 文研究的重點。二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題(-)資金結(jié)構(gòu)不合理在目前房地產(chǎn)開發(fā)融資的比例中，短期資金高于長期資金，導致很多企業(yè)出 現(xiàn)財政危機及資金周轉(zhuǎn)不流暢等問題。根據(jù)房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國13萬 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，95%以上房地產(chǎn)企業(yè)的短期貸款占比在80%以上，而只有 3%房地產(chǎn)企業(yè)的長期貸款占比在30%以上，數(shù)據(jù)表明，95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)對 短期償還債務(wù)有很大的壓力。2之前，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常利用建筑商的資金或 購房者的預收款等拉長資金的使用期限，或者向銀行申請延長貸款期限的方法解 決資金和時間不匹配的問題。但是，在國家在嚴格控制開發(fā)貸款和預售款的情況 下，之前的方法

4、受到了限制，很多企業(yè)出現(xiàn)了資金緊張和財政危機等問題。（二）融資渠道單一從融資方式看，融資渠道單一不是一個鮮為人知的問題。我國房地產(chǎn)行業(yè)把 銀行貸款當作一種融資方式的原因主要有兩種，第一，銀行融資方式接近成熟， 貸款成本也比較低，第二，金融市場不夠發(fā)達，房地產(chǎn)行業(yè)所使用的金融工具少， 金融方面的創(chuàng)新也比較滯后。根據(jù)相關(guān)研究，房地產(chǎn)行業(yè)的土地購置和地產(chǎn)開發(fā)資金中，銀行至少提供了 85吼商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)提供了地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、銷售經(jīng)營以及土地儲 備中心等各方面所需資金，基本參與了開發(fā)地產(chǎn)活動的全過程。盡管國家加大了 對房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸的監(jiān)管力度，減少了貸款支持，降低了房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī) 模，但

5、是上市融資和發(fā)放債權(quán)等融資方式籌集的資金只占很小的比例，單一融資 渠道的現(xiàn)象并沒有改變，銀行仍然是重要的資金來源。如果僅僅依靠銀行貸款來 滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，那么一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，就會提高企業(yè)的 負債率，企業(yè)的融資風險也會波及銀行，從而給整個國民經(jīng)濟帶來災難。（三）融資成本高、困難大目前，在國家政策的背景下，各個商業(yè)銀行都嚴格控制房地產(chǎn)行業(yè)的信用貸 款，一些大規(guī)模產(chǎn)業(yè)或許能和銀行商討貸款問題，但中小型規(guī)模的公司獲得貸款 許可的可能性較小。在融資過程中，對于中小型房地產(chǎn)公司來說，融資方式少， 融資支付成本高是問題，采取降價的方式催繳回款的效果比不上大公司也是問題。 部分中小型公司由

6、于負債率高，資金難以正常運轉(zhuǎn)，從而導致破產(chǎn)，而大型房地 產(chǎn)企業(yè)面對的問題是籌集資金的方式要耗費更多的成本。甚至有些小型的房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)認為，融資過程僅僅是資金的籌集過程，對企業(yè)的未來發(fā)展以及資金的 運用沒有太大的關(guān)系，也造成了企業(yè)融資風險大的情況。3（四）財務(wù)風險大目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還沒有實現(xiàn)比較規(guī)范化的操作，很多企業(yè)的資產(chǎn)負 債率達到了 70%以上，有的甚至達到了 90%,大部分企業(yè)面臨著財務(wù)方面的風險。 4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定、資金成本高，在人們所說的借貸資金對房 地產(chǎn)進行投資就能賺錢的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不考慮高額的利息償還問 題，只盲目、過度地進行融資活動，給企業(yè)帶

7、來了到期支付、利滾利負擔等高額 度財務(wù)風險。三、降低房地產(chǎn)開發(fā)融資成本與風險的建議（一）選擇良好的資本結(jié)構(gòu)資本結(jié)構(gòu)主要是資產(chǎn)、負債以及所有者權(quán)益之間的比例變化情況，表現(xiàn)的是 權(quán)益性融資和債務(wù)性融資的比例變化關(guān)系，這些資金比例的變化決定了融資成本 和風險的大小。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎都存在負債率過高的情況，過高的 負債率會影響企業(yè)的融資能力，融資能力受限，但資金需求只會不斷增加而不會 消失，從而導致融資成本提升或融資失敗，一旦企業(yè)陷入這樣的循環(huán)中，那么將 嚴重影響企業(yè)的發(fā)展。（二）拓展多樣的融資渠道企業(yè)應當從有利于公司股權(quán)、資產(chǎn)抵押及質(zhì)押等方面出發(fā)，基于企業(yè)的發(fā)展 情況和發(fā)展階段，綜合考慮融

8、資的本金和某些隱性成本的問題，多選擇幾種其他 融資渠道。市場經(jīng)濟的快速發(fā)展使房地產(chǎn)企業(yè)起著不可忽視的作用，在企業(yè)融資 過程中，要想順利開展開發(fā)項目，正常運行，就要降低融資風險，豐富融資方式， 增加融資渠道。發(fā)展以銀行信貸融資為主，證券市場、其他新的融資工具并用的 多元化融資結(jié)構(gòu)，鼓勵多種融資渠道發(fā)展，分散金融風險并促進房地產(chǎn)金融產(chǎn)品 的創(chuàng)新。5例如債券融資。這種方式能讓債券發(fā)行者在短期內(nèi)迅速籌集到大量資金，而 且使用自由，加上債券利息是指稅前支付，因此許多企業(yè)都愿意通過發(fā)行債券來 籌資。（三）提高企業(yè)營利的能力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，要以國家政策和市場需求為導向，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng) 的經(jīng)營開發(fā)理念，

9、規(guī)避現(xiàn)實中可能出現(xiàn)的各類風險，走專業(yè)化、創(chuàng)新化、精細化、 差異化的發(fā)展道路，增大企業(yè)對物業(yè)的持有量，提高企業(yè)營利能力，確保企業(yè)資 金的穩(wěn)定流入，從而降低對融資的依賴。此外，工程建造費用是房地產(chǎn)項目成本的主要部分，發(fā)揮好承建商在融資方 面的優(yōu)勢，可有效緩解開發(fā)商的資金壓力。（四）加強融資風險管理房地產(chǎn)融資風險分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險兩種，系統(tǒng)風險包括政治、經(jīng)濟 以及法律方面的風險，而非系統(tǒng)風險包括貸款、抵押、質(zhì)押、承建合同、信用協(xié) 議和支付協(xié)議等各方面風險。企業(yè)要想降低融資風險，發(fā)揮融資資金的最大使用 價值，就要重視對融資成本和風險的管理，對各種風險進行融資可行性研究，預 測投資償還貸款的能力和實現(xiàn)項目目標的可能性。作為企業(yè)經(jīng)營者，要對企業(yè)內(nèi) 部做好管控，并進一步完善管理機制，制定行之有效的措施，以降低融資風險。 另外，企業(yè)要加強對自身各方面的建設(shè)，不斷改善資產(chǎn)狀況，提高企業(yè)信譽度， 完善管理制度，提高經(jīng)營業(yè)績，使企業(yè)在更容易籌集資金的同時，達到降低融資 成本、減少融資風險的目標。四、結(jié)語房地產(chǎn)行業(yè)屬于密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展的三要素是市場、資金、土地。房地產(chǎn) 行業(yè)的不斷發(fā)展使得本行業(yè)的競爭壓