物業(yè)公司企業(yè)理念

1、物業(yè)公司企業(yè)理念1. 企業(yè)宗旨 ：依法管理，業(yè)主至上，五心營造溫馨家園2. 企業(yè)精神：敬業(yè)修德 高效創(chuàng)優(yōu) 誠信進取3. 工作態(tài)度：主動 熱情 周到 細致4. 服務(wù)準則：用我們的真心、熱心、愛心、細心、精心為業(yè)主提供五心服務(wù)5. 企業(yè)管理理念：5.1 什么叫做不簡單？能夠把簡單的事情天天做好，就是不簡單；什么叫做不容易？大家公認的、非常容易的事情。非常認真地做好它，就是不容易。5.2 領(lǐng)導(dǎo)與管理不是耍威享福，而是引導(dǎo)與勸戒，更是支持與服務(wù)5.3 兼聽則明，偏信則暗5.4 上級不引導(dǎo)，下級無目標。5.5 要求下級做到的，自己要先做到5.6 誰砸企業(yè)的牌子，企業(yè)就砸誰的飯碗5.7 獎勵 20%的優(yōu)秀

2、者，鼓勵 70%的普通者，淘汰 10%的落后者。6. 員工修養(yǎng)理念：6.1 勿以惡小而為之，勿以善小而不為6.2 天下大事，必做于細；天下難事，必做于易6.3 決不內(nèi)耗6.4 無成見地對待團隊中的每一位同事6.6 每日學(xué)習(xí)，每日進步7. 企業(yè)服務(wù)理念：7.1 我們所有的工作就是把客戶的不滿消除到零7.2 客戶對同一事件的投訴最多只能一次7.3 迅速反應(yīng)，馬上行動。7.4 不要計較客戶的態(tài)度如何，你需要做的就是把服務(wù)做到位，記住，這就是你的工作7.5 永遠不要與客戶爭辯7.6 始終保持耐心，始終保持微笑7.7 服務(wù)機制與服務(wù)理念創(chuàng)造企業(yè)最核心競爭力7.8 企業(yè)的每一位員工都是企業(yè)的形象代言人 ,

3、 每一個人的一舉一動都代表著公司形象7.9 客戶的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是領(lǐng)導(dǎo)的事7.11 客戶服務(wù)無小事7.12 專精創(chuàng)造卓越7.13 有缺陷的服務(wù)等于無效服務(wù)。7.14 將投訴做成驚喜。7.15 日清日審。業(yè)主的報修、投訴、求助事項每天都要清理匯總，檢查是否都已經(jīng)按要求的時限及時處理，是否有遺漏，由于工程復(fù)雜程度及難度因素沒有處理完畢的，要日日跟蹤，及 時給業(yè)主回復(fù)處理的進展情況。8. 企業(yè)愿景：8.1 做本地最好的物業(yè)企業(yè)，永遠領(lǐng)先對手一步。8.2 危機感不但是企業(yè)發(fā)展的動力，也是個人成長的動力。2.0項目基本情況1.XX 期項目概況1.1XX 期經(jīng)濟技術(shù)指標和主

4、要配套概況項目指標備注總用地22176m233畝總建筑面積57215 m不含地下室其/、 中住宅53475m2商業(yè)3540m配套公建200m（會所）地下室6500m停車及設(shè)備用房建筑密度29.5 %綠地面積7760m綠地率35%規(guī)劃總戶數(shù)459戶以每戶3.5人計規(guī)劃總?cè)丝?600人停車位設(shè)置一覽表項目數(shù)量備注小車位246 位（不含8號樓）地面12位地下126位地面停車庫64個地面自行車停車面積780m2地面摩托車停車面積600m2地下主要電氣設(shè)備項目數(shù)量位置備注柴油發(fā)電機組1組地下室變配電室1間地下室小區(qū)變配電室1間地下室住戶用電專用配電室1間地下室公共用電消控中心、監(jiān)控中心1間6號樓一層電梯

5、20部1至8號樓共18個樓梯相關(guān)信息小區(qū)共18個梯,2個地下車庫出入口 ,1個小區(qū)主入口 ,1個小區(qū)出口 ,1個消防通道,1 個人行消防通道,8號樓獨立幢獨設(shè)1個出入口，二期未開發(fā)。主要業(yè)主群為：一院 醫(yī)生、河市馬甲、市地質(zhì)大隊、洛江政府人員。2.項目物業(yè)管理分析小區(qū)地處洛江區(qū)政府附近，距泉州現(xiàn)管小區(qū)較遠，規(guī)模屬中小型，又8號樓為獨立幢,與二期形成一個小區(qū)三個組團格局。因此，該小區(qū)的物業(yè)日常管理與市中心的資源共享空 間相對較少（僅在綠化管養(yǎng)和技術(shù)臨時緩助兩方面的共享），部門設(shè)置應(yīng)較齊全，人員相對 較多。該小區(qū)屬商住小區(qū)，商業(yè)與住宅應(yīng)分離管理，商業(yè)店面實行開放式管理，住宅應(yīng)實行全圭寸閉式管理的模

6、式。由于小區(qū)內(nèi)的 3號樓、4號樓、7號樓的一層架空層作為停車場，無法形成人車分流管理，人車出入較混雜，安全系數(shù)較低，車場分布較散，考慮到成本核算,不可能每個車場設(shè)車管員，因此，整個小區(qū)的安全管理和秩序管理主要是從以下兩方面實 施：1、應(yīng)增設(shè)小區(qū)的監(jiān)控探頭，包括小區(qū)出入口處、車場車庫出入口與場內(nèi)主要位置、車 輛出入通道、外圍店面和四周圍墻；2、加強小區(qū)出入口物品、車輛、人員的控制和小區(qū)的 巡查力度。該小區(qū)的業(yè)主群大多為上班族，素質(zhì)和收入水平較高，對物業(yè)管理水平要求也較到位， 加之按小區(qū)的配套檔次也較高。這就要求物業(yè)管理的人員配置與專業(yè)水平標準更高，立求 精、細、及時、到位的服務(wù)。3.0收費項目及

7、標準報備1.關(guān)于物業(yè)管理收費的初步意見法律依據(jù)：國務(wù)院物業(yè)管理條例發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費管理辦法、福建省福建省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法，并根據(jù)泉州本地的物業(yè)管理市場實際情況制定項 目類另y計價單位標 準備注物業(yè)管理費（住宅）m2/元.月1. 0物業(yè)管理費（住宅改辦公）m2/元.月1. 8物業(yè)管理費（商鋪）m2/元.月1 .0門鏡可視對講系統(tǒng)戶/元600信報箱戶/元78車輛服務(wù)地下車位維護費個月120元地面車位維護費個月120元臨時維護費（四輪機動次5元臨時車）0.5小時以內(nèi)不收費次10元過夜自行車輛0.3元/次臨時輛0.6元/次過夜輛/月12元電動車輛0.7元臨時輛1.5元過夜輛/月30元

8、/月含充電費摩托車輛1元/次輛2元過夜輛/月40元/月裝修管理裝修暫收款每戶1000 元裝修驗收合格后歸還樓道修繕費100元/套公共部分水電周轉(zhuǎn)金200元/套電梯電費地面二層以上地面架空一層以上按系數(shù)分攤二次加壓水泵運行費變頻泵加壓層按建筑面積分攤公共水電費按建筑面積分攤說明:1.1 一梯兩戶電梯電費的系數(shù)分攤法:地面一層住戶不分攤電費，地面架空的 1 層按系數(shù)“ 1”分攤電費，各樓層住戶按所在層數(shù)計分攤系數(shù)：每戶應(yīng)分攤電費二應(yīng)分攤電費各樓層樓系數(shù)/ (應(yīng)分攤電費各樓層系數(shù)之和X 2) X本梯 位當月電費總量X當月電費單價例：設(shè)某梯位 1-11 層共 22戶(地面為架空) 某月電梯共用電 66

9、0度，每度電為 0.5469 元,1 層的住戶電梯電費為 1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) X 2 X 660X 0.5469=2.8 元;2 層的住戶電梯分攤電費為 2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)X2 X 660 X 0.5469=5.5 元；3 層的住戶電梯分攤電費為 3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) X 2 X 660 X 0.5469=8.2 元；11 層住戶電梯分攤電費為 11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) X 2 X 660 X 0.5469=30.1 元。1.2 兩梯兩戶的電費分攤方法：每戶

10、應(yīng)分攤電費二應(yīng)分攤電費各樓層樓系數(shù)/ (應(yīng)分攤電費各樓層系數(shù)之和X 2) X本梯 位兩部電梯當月用電之和X當月電費單價；1.3 二次加壓水泵運行費的分攤方法；加壓層每戶應(yīng)分攤運行費=（運行費總和/應(yīng)分攤水費總量（噸）X該戶用水量;1.4公共水電費每戶應(yīng)分攤數(shù)量=該戶建筑面積/住宅總面積x公共水電費總量4.0組織架構(gòu)、人員編制及薪酬福利4.1管理機構(gòu)設(shè)置總經(jīng)理項目經(jīng)理出納事務(wù)助理4.2人員定編部門崗 位定編數(shù)備注一期到崗日期二期增編項目經(jīng)理107. 4事務(wù)助理107. 6客戶服務(wù)部客服主管107. 4客服助理307. 4前臺接待107. 6出納107. 6工程服務(wù)部主管107. 4水電維修207

11、. 4安防服務(wù)部主管107. 6班長307. 6隊員1207. 73監(jiān)控307. 72車管員407. 72環(huán)境服務(wù)部主管107. 6保潔員607. 72綠化工207. 7品質(zhì)監(jiān)督事務(wù)助理兼任4.3人員薪資體系4.3.1工資崗 位基本工資崗位工資職務(wù)工資超時補貼技能（工作量）補貼正常工資試用轉(zhuǎn)正事務(wù)助理450550850300200特定1800出納4504006001501200部門主管450450750150150特定1500客服助理450400600150特定1200安防班長4503504001001502001300安防員450350500300特定1250監(jiān)控450250350特定800

12、車管員45050150200800保潔員450150250特定700工程人員450400500150特定1100綠化工450250350特定800廚師450250350800432過節(jié)費433高溫補貼4.3.4加班費4.3.5年終獎4.3.6福利費4.3.7社保、醫(yī)保按公司規(guī)定另外提取5.0開辦測算及日常管理測算5.1前期投入明細表費用項目子項目數(shù)量單價費用小計備注前期投入費用攤銷印刷品125002500辦公場地布置150005000員工宿舍用品11000010000標識系統(tǒng)11000010000員工服裝1批4000040000辦公用品1批2000020000保潔機具1批150005000安防

13、器械1批170005000維修工具1批1500015000134500費用小計134500 元5.2詳細的成本測算、管理成本構(gòu)成及測算結(jié)果一覽表年經(jīng)營支出匯總表費 用項目月支出 額（元）年支出 額（萬元）所占比重%單位面積成本（元）備注（一）人工費5160061. 9258. 540.210（二）辦公費24602. 952. 790.010（三）固定資產(chǎn)折舊費11181.341. 040.004（四）低值易耗品攤銷費14081.691. 310.005（五）設(shè)施設(shè)備維護維修 費35924.313. 350.012（六）清潔費878010.548. 190.029（七）安防費14941.791.

14、 390.005（八）不可預(yù)見費26873.222. 510.009（九）社區(qū)文化費27683.322. 580.009（十）管理傭金66517.986. 200.022（十一）法定稅費55926.715. 210.019按收入合計的6%計提合計88150105. 6793. 110.3345.3人工費明細表崗位人數(shù)工資標準月工次額備注經(jīng)理140004000事務(wù)助理118001800客服主管115001500客服助理512006000出納112001200環(huán)境主管115001500監(jiān)控38002400綠化員28001600保潔員67004200工稈主管115001500車管員48003200水

15、電工311003300日常維修安防主管115001500安防班長313003900安防員121100132008小時廚師1800800小計4651600費用合計516005.4辦公費明細表費用項目子項目測算依據(jù)費用小計辦公費交通費日常租車估算200通訊電話費兩部電話，平均每部月120兀，共計240兀240費手機費2部，平均150元/月300服裝費管理人員夏裝2套:150元/月，冬裝2套：200元/ 月，（150+300）X 2 套X 12 /24 （兩年折舊）450護管員夏裝2套:100元/月，冬裝2套：150元/ 月，（100+200）X 2 套X 15/24 （兩年折舊）375其他員工夏裝

16、2套:100元/月，冬裝2套：200元/ 月，（100+150）X 2 套X 19/24 （兩年折舊）475辦公用品14人（辦公室及領(lǐng)班長以上人員）X 30元/人（包括公共辦公用品）420合計24605.5固定資產(chǎn)折舊費及低易耗品攤銷明細表費用項目子項目數(shù)量單價費用小計備注辦公設(shè)備原值電腦5400020000打印機115001500傳真機110001000電話機3150450復(fù)印機180008000對講公桌椅經(jīng)理1800800管理人員93002700值班室4200800文件柜經(jīng)理1800800部門104004000電視機110001000熱水器110001000驗鈔機

17、1200200沙發(fā)、茶幾1800800保險柜110001000工具設(shè)備數(shù)字萬用表1200200鉗形電流表1300300兆歐表110001000工具柜35001500管道疏通機115001500電焊機110001000沖擊鉆110001000電錘120002000小推車53001500高壓水槍115001500剪草機2500010000修邊機綠籬剪160006000小計86550（三）固定資產(chǎn)折舊費計8655（殘值）1118按5年折舊，折舊扣殘值為10%+算清潔工具批13000125（四）榨水車臺20240200低值易耗維修工具批16000250按兩年攤銷品攤銷綠化工具批12000167辦公文具

18、批13000250安防、消防工具批15000417低值易耗品合計費用14085.6設(shè)施設(shè)備維護維修費明細表費用項目子項目測算依據(jù)費用小計給排水系統(tǒng)日常維修與更換配件每月估算2000照明系統(tǒng)維修費用原值估算50萬元，按原值5燉算208更換費用原值估算50萬元，按每年2.5%更新（40年更換一遍），12個月攤銷1042監(jiān)控系統(tǒng)維修費用原值估算50萬元，按每年原值5%+算208消防系統(tǒng)維修費用原值估算80萬元，按原值2%+算133運行養(yǎng)護費合計35925.7清潔、安防、不可預(yù)見費、管理傭金明細表費用項目子項目測算依據(jù)費用小計衛(wèi)生消殺每月消殺4次，每次300元1200清潔化糞池共83個，平均每個每次2

19、00元，共16600元1383清潔材料（1）普通工具500（六）清潔綠化費清潔材料（2）普通清潔劑1500清潔材料（3）樟腦球、潔廁凈等300噴泉、水池水質(zhì)處理費冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月兩次/每次約500元1125綠化材料按每平方米0.06元/月2772清潔費合計8780（七）安防費建筑面積298800平方米，按0.005元/平方米/月計1494算（八）不可預(yù)見費按前七個項目的3%提取2687（九）社區(qū)文化費按前八項的3%提取2768（十）管理傭金按前九個項目的7%提取66516.0總體管理構(gòu)想及各項規(guī)章制度針對住宅小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點，對小區(qū)采取的總休管理思路為：1.0安防管理：安防管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。 針對項目特點，采取半封閉、半開放式管理，即在人員管理上將進出小區(qū)的人員區(qū)分為業(yè) 主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來確保無危險人員進出小區(qū)；在交通、 物品出入管理上，采用“記憶+規(guī)范”法標準化管理，以確保車輛及物品出入的安全。2.0公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)針對住宅小區(qū)業(yè)主成份，在公共事務(wù)管理中全面推行標準化管理和人性化服務(wù)的管理 模