某商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)查報告

1、平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報告第一章 常德商業(yè)市場背景環(huán)境調(diào)研報告第一部分 常德商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)研分析一常德市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析（一）常德市國民經(jīng)濟現(xiàn)狀國民經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)數(shù)額同比增長幅度工資指數(shù)職工工資總額286610萬元18.5%職工平均工資11236元/年21.6%金融指數(shù)金融機構(gòu)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款2036693萬元22.9%社會消費品零售總額批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)946357萬元13.1%餐飲業(yè)165855萬元其他312680萬元常德的總體居民收入水平雖然在整個湖南地區(qū)處于中等，但消費水平遠超出其收入水平，是個僅次于長沙的典型消費城市，這說明常德城鎮(zhèn)居民有較強的消費實力和投資實力。（二）常德市商業(yè)物業(yè)

2、市場的供求現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)相關(guān)指數(shù)數(shù)額同比增長幅度供給2003年度投資總額104700萬元-43.54%2003年度施工面積1065600-58.5%2003年度竣工面積425000-14.48%需求2003年實際銷售額45289萬元+11.25%2003年實際銷售面積145315+9.53%可以看到，2003年度商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量出現(xiàn)大幅下降，主要是因為2002年商業(yè)物業(yè)投資體量過大，市場一時無法消化。03年市場需求狀況良好，價格有小幅度上升。（三）常德市中期發(fā)展規(guī)劃及目標常德1988年撤區(qū)建市，建市以來，常德把發(fā)展方向定位于湘西北交通、能源、流通、文化中心，經(jīng)濟發(fā)展日新月異，各項社會事業(yè)全面進步

3、，初步形成了交通便捷、通訊發(fā)達、能源充足、環(huán)境優(yōu)美的經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展格局。伴隨著常德市的投資環(huán)境將向著“交通通訊超前、科技教育發(fā)達、城市功能完備、市場發(fā)育健全、社會秩序穩(wěn)定”的方向不斷發(fā)展，常德市也將由此成為湘西北經(jīng)濟、貿(mào)易、信息中心及交通樞紐，城市也在飛速發(fā)展。隨著常德經(jīng)濟總量的不斷攀升，常德市作為湘西北重鎮(zhèn)的地位已經(jīng)確定。據(jù)常德市區(qū)2003-2020年規(guī)劃可見，中區(qū)商業(yè)規(guī)劃以步行街為中心、以武陵大道為軸，正在形成并逐步擴大城市核心商圈。本項目處于這一核心商圈內(nèi)，存在良好的市場機會?？偨Y(jié)：1常德總體經(jīng)濟水平呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭，湘西南區(qū)域中心城市的地位不斷凸顯，2004年被評為中國的魅力城市

4、，城市競爭力不斷加強；2常德市社會零售水平高企，達到142萬元，高居湖南地級城市之首，是一個僅次于長沙的典型消費城市；3常德市03年商業(yè)物業(yè)供給量有所回落，但需求狀況良好，銷售價格有小幅度上升；4常德市的中期規(guī)劃，給本項目帶來了充分的市場發(fā)展空間。二常德市商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析（一）常德市區(qū)商圈的劃分常德市商業(yè)業(yè)態(tài)的表現(xiàn)形式，相對湖南省地級市而言表現(xiàn)得非常豐富。從專賣店到專業(yè)市場，從批發(fā)市場到大超市、大量販，自由業(yè)態(tài)和統(tǒng)一經(jīng)營管理業(yè)態(tài)比比皆是，但在整個常德的商業(yè)業(yè)態(tài)中，缺少能夠引導(dǎo)市場、引導(dǎo)潮流、引導(dǎo)目的性購物的亮點商業(yè)。也就是說，缺少一個有品牌、有信譽、有統(tǒng)一管理、具備良好購物環(huán)境的大型百貨商場。

5、從全局來看，常德市各種商業(yè)業(yè)態(tài)的形成和自然組合，形成了目前的三個商圈，即：1以步行街為龍頭的中區(qū)商圈。2以專業(yè)批發(fā)市場為主體的火車站商圈。3以批發(fā)市場為主體的橋南商圈。1中區(qū)商圈1）概況目前中區(qū)商圈是常德市最繁華、最具活力和時代特征的商業(yè)中心區(qū)。由于外來商業(yè)企業(yè)給中區(qū)商圈注入了新的商業(yè)觀念和規(guī)劃理念，使他成為市民關(guān)注的焦點。以商業(yè)步行街為主軸線，中區(qū)商圈門店林立、品種繁多，環(huán)境優(yōu)美。是目前常德市商業(yè)的核心區(qū)域。中區(qū)商圈由步行街、朗州路、沿江路、建設(shè)西路組成。2）主要商業(yè)物業(yè)大型商場：春天百貨、沃爾福、家潤多新興商業(yè)形態(tài)：人民路商業(yè)步行街、金鉆廣場步行商業(yè)城沿街門店：以人民路、建設(shè)路為主2火車站

6、商圈1）概況火車站商圈由幾個規(guī)模較大的專業(yè)市場：家私產(chǎn)業(yè)城、副食城、五金交電市場組成。以武陵路和207國道為紐帶，背靠地區(qū)汽車站、火車站、汽車總站?；疖囌镜母鞣N專業(yè)市場大多是市場行為開發(fā)建設(shè)，分隔為獨立沿街鋪位，并以出讓產(chǎn)權(quán)、鋪位租賃為主要方式?？傮w而言，這些市場的經(jīng)營管理、服務(wù)傳統(tǒng)，缺乏整體形象，發(fā)展狀況不容樂觀。2）主要商業(yè)物業(yè)大型商場：無專業(yè)市場：常德家具城、六合電器城、副食城、五金交電市場沿街門店：以武陵大道、南坪路為主3橋南商圈1）概況常德市橋南商圈是集各種日常用品、服裝、鞋帽等百貨于一體的低檔商品交易市場。由橋南大市場等十余家市場與七條街道的一些沿街門面和超市（如華聯(lián)超市）組成。經(jīng)

7、營范圍包括了服裝、鞋帽、日用品、電器、體育用品、圖書等生活所需的大多數(shù)商品，另外還包括五金、摩配、輕工用品等專業(yè)商品。2）主要商業(yè)物業(yè)大型商場：無中型超市：華聯(lián)、平安專業(yè)市場：橋南市場、摩配城、家電城、橋南輕工市場、干鮮食品城、日用小商品城、五金城、金麟市場、飛翔通訊沿街門店：以常沅路、橋南大道為主小結(jié)：常德現(xiàn)有商業(yè)分布較為集中，經(jīng)營方式基本以街邊店、專賣店為主，少量商場、超市為輔，經(jīng)營檔次為中檔乃至中低檔。基于常德商業(yè)現(xiàn)狀及項目周邊中低檔商業(yè)已經(jīng)超飽和的現(xiàn)狀，建議本項目定位為中高檔百貨，與常德現(xiàn)有商業(yè)形成鮮明對比，樹立項目中高檔綜合百貨的良好形象。（二）常德現(xiàn)有大型商場調(diào)研分析商場名稱位置營

8、業(yè)面積（）功能分區(qū)經(jīng)營模式總體評價春天百貨人民路步行街18000負1層：超市；一層：店中店+專柜，飾品+皮具；二、三層：店中店，服裝四層：店中店，主營電器；五層：清倉（服裝）進場費3萬，扣點13-28點。商業(yè)規(guī)劃不合理，導(dǎo)致整個商場后半部人流量差。開業(yè)初期定位為中高檔，現(xiàn)品牌基本為中檔。但整體經(jīng)營狀況不佳，80%商家承認銷售額不足當初預(yù)計的一半。沃爾福人民路步行街8000一層：店中店+柜臺，珠寶飾品、皮具、小家電。；二-三層：超市四層：店中店+柜臺一層：租賃二-三層：超市；四-五層：暫不租賃，重新調(diào)整超市貨品檔次不高，人流引導(dǎo)、商業(yè)布局不合理，導(dǎo)致整體經(jīng)營狀況較差。家潤多人民東路10000一至

9、三層均為超市，另一層有部分柜臺。一至三層：超市一層：局部柜臺經(jīng)營品種最為齊全，零售價格偏高，服務(wù)相對較為完善，就購物環(huán)境而言相對較好。合計36000超市+百貨1各大商場經(jīng)營模式、功能分區(qū)的對比從上表可見，常德市大型百貨、超市較少，只有春天百貨、沃爾福和家潤多，家潤多在常德經(jīng)營較好，但從整體而言，常德市大型百貨、超市在零售市場并不具備絕對競爭力，與國際、國內(nèi)一線品牌仍有教大的差距，這為以后的超市、百貨招商和定位留下了空間。2各商場鋪位分割對比分析商場名稱位置經(jīng)營模式鋪位面積分割（）主力面積（）商業(yè)展示春天百貨人民路步行街聯(lián)營、自營、租賃67030a專柜c店中店沃爾福人民路步行街聯(lián)營、自營、租賃5

10、4020a開放式自選 b柜臺c店中店家潤多人民東路聯(lián)營、自營、租賃32012a開放式自選 b柜臺合計聯(lián)營、自營、租賃3701230開放式自選 、柜臺、店中店從上表可見，常德各超市、百貨鋪位面積分割跨度較大，從370不等，主力面積集中在1230之間。3各大商場百貨品牌經(jīng)營成本分析商場名稱位置營業(yè)面積（）樓層專柜租金價格（元/月）專柜租賃率備注最低價最高價均價春天百貨人民路步行街18000負1層超市1層600120090090%百貨（店中店），部分租金以扣點及營業(yè)額折算2層120320270100%3層8018013090%4層401509580%5層20403070%服裝清倉（展示架）沃爾福人民

11、路步行街80001層300100075095%百貨（店中店、柜臺）2-3層超市4-5層暫在調(diào)整期間，不對外招商家潤多人民東路100001層80012001000100%百貨（店中店、柜臺）2-3層超市合計/平均3600021734328085%從上表可見，常德百貨品牌商家所能接受的租金價格水平較高，平均值達280元/月。根據(jù)上述分析，給本項目的啟示是：1價格體系的制訂，一定要考慮商家的經(jīng)營成本，要用租金（或扣點）反推法作為價格體系制定的重要參照。2以經(jīng)營成本為依據(jù)，制定投資分析方案，從而以價格策略爭取包括品牌商、分銷商、代理商、投資者在內(nèi)的目標客戶群體。3可以考慮租賃、扣點在內(nèi)的品牌組織和商業(yè)

12、經(jīng)營模式的設(shè)計。4各大商場人流量及營業(yè)額對比分析商場名稱位置營業(yè)面積（）人流量（萬人/天）日營業(yè)額（萬元）備注春天百貨人民路步行街180001.261217超市+柜臺+店中店，主營服裝、飾品,以18-45歲中青年女性為主要目標客戶。沃爾福人民路步行街80001319超市+柜臺+店中店+敞開式專柜，主營服裝、珠寶，以家庭客戶、中青年客戶為主。家潤多人民東路100003270超市+柜臺，是三大商場中經(jīng)營品種最為齊全、人流量最大的商業(yè)物業(yè)，以家庭客戶、中青年客戶為主。合計3600053106從上表可見，家潤多是目前常德人氣最旺、銷售情況最好的商場，而春天百貨地處于步行街，但經(jīng)營情況較差，其中的主要原

13、因：一是賣場定位、賣場交通的制約，二是步行街的消費人流結(jié)構(gòu)的局限。小結(jié)：1常德市大型百貨、超市較少，只有春天百貨、沃爾福和家潤多，家潤多在常德經(jīng)營較好，但從整體而言，常德市大型百貨、超市在區(qū)域市場并不具備絕對競爭力，與國際、國內(nèi)一線品牌仍有教大的差距，這為以后的超市、百貨招商和定位留下了空間。2常德各超市、百貨鋪位面積分割跨度較大，從370不等，主力面積集中在1230之間。3常德集中商業(yè)街區(qū)百貨品牌商家所能接受的租金價格水平較高，平均值達280元/月。4而春天百貨地處于步行街，但經(jīng)營情況較差，其中的主要原因：一是賣場定位、賣場交通的制約，二是步行街的消費人流結(jié)構(gòu)的局限。綜合以上結(jié)論，本項目要力

14、保經(jīng)營的暢旺，必須要有如下條件的支撐：1交通組織與停車設(shè)置。2針對常德市場中高消費群體檔次定位。3專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理。4一流的購物環(huán)境和配套設(shè)計。（三）常德現(xiàn)有臨街商鋪的調(diào)研分析1各主要街區(qū)臨街鋪位面積對比分析路段位置經(jīng)營模式鋪位形式鋪位面積分割（）主力面積（）人民路人民路步行街西頭自營、租賃單層、兩層套鋪20-22050人民路步行街自營、租賃單層、兩層套鋪8-12040人民路步行街東頭自營、租賃單層、兩層套鋪20-5040金鉆廣場步行街以北自營、租賃單層20-6040建設(shè)路郎州路以西自營、租賃單層、兩層套鋪20-9030郎州路以東自營、租賃單層鋪位20-4025武陵大道人民路、育才路間自營、

15、租賃單層鋪位36-18036郎州路步行街、育才路間自營、租賃單層鋪位16-12025合計/平均單層為主，少量套鋪20-10025-50常德臨街鋪位主要集中于人民路、建設(shè)路一帶，鋪位形式主要有單層、兩層套鋪，鋪面面積從8-220不等，主力面積集中在25-50范圍，街鋪面積整體偏小。2各主要街區(qū)臨街鋪位租金對比分析路段位置租金（元/月）年租金總價租賃率最低價最高價均價人民路人民路步行街西頭501007010-15萬90%人民路步行40萬100%人民路步行街東頭54706795%金鉆廣場步行街以北212501101-12萬25%建設(shè)路郎州路以西501177598%郎州路以東

16、701337888%武陵大道人民路、育才路間921381064-6萬90%郎州路步行街、育才路間42936596%合計/平均6625311185%人民路臨街鋪位租金呈錐形分布，其中以新興商業(yè)步行街租金為最高，最高達476元/月。而由于步行街北面屬于新建物業(yè)，人氣遠低于南面老街，因而租金水平也相對較低。金鉆廣場鋪位租金以梯形分布，其中朗州路及步行街交叉處為最高，但廣場內(nèi)部因招商不利僅部分商家進入經(jīng)營，租賃率極低，且因此導(dǎo)致租金落差極大。開發(fā)商為改變現(xiàn)狀也加大招商力度，采取讓利等措施吸引商家進入，預(yù)計將于元旦期間整體開業(yè)。建設(shè)路臨街鋪位租金呈波浪型分布，其中以武陵大道路口、郎州路口為最高，其他均有

17、回落，最高達133元/月。而郎州路以東雖屬商業(yè)老街，但近兩年人氣有所下降，反而郎州路以西商業(yè)有逐步雀起的趨勢。武陵大道臨街鋪位租金呈階梯型分布，人民路口緊鄰步行街位置租金為最高，價格接近步行街租金，建設(shè)路以北租金價格則明顯下降，其中，路東租金略高于路西租金水平。郎州路臨街鋪位也呈現(xiàn)波浪型分布，其中以步行街口處價格為最高，其他均有不同程度回落，一般臨近十字路口處價格略有上升，一中附近因臨近學(xué)校關(guān)系價格明顯偏高于同街區(qū)其他鋪位租金。從以上主要街鋪租金分布情況可以看出：1集中商業(yè)街區(qū)租金水平遠高于自然商業(yè)街區(qū)租金；2傳統(tǒng)商業(yè)老街租金水平遠高于新建商業(yè)街區(qū)租金；3商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)功能規(guī)劃、商品品牌組織、

18、招商現(xiàn)狀以及商業(yè)經(jīng)營管理直接影響街鋪的租金水平；4常德中區(qū)商圈的主要街鋪整體租金水平較高；5除金鉆廣場外，常德沿街商鋪整體租金水平較好。3各主要街區(qū)臨街鋪位營業(yè)額對比分析路段位置營業(yè)額（元/月/鋪）年營業(yè)額租賃率最低額最高額平均人民路人民路步行街西頭20萬8萬18-240萬90%人民路步行街10萬70萬30萬120-840萬100%人民路步行街東頭1萬4萬12-48萬95%金鉆廣場步行街以北30萬8萬25%建設(shè)路郎州路以西2萬98%郎州路以東3萬88%武陵大道建設(shè)路、人民路間3萬8萬72-96萬90%郎州路步行街、育才路間1萬7萬12-84萬96%合計/平均18萬36-217萬85%常德主要商

19、業(yè)街區(qū)總體經(jīng)營水平較好，平均每鋪月營業(yè)額達到7.8萬。但個鋪營業(yè)額差距較大，老街區(qū)優(yōu)于新街區(qū)，專業(yè)商業(yè)街區(qū)優(yōu)于自然商業(yè)街區(qū)?？偨Y(jié)：1常德百貨業(yè)態(tài)商業(yè)分布集中，商圈滲透力、輻射力較強。2常德現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)主要體現(xiàn)為傳統(tǒng)臨街鋪位、超市、專業(yè)市場幾種形式，真正意義上的百貨商場只有春天百貨一家。3就商品經(jīng)營的檔次而言，中低檔經(jīng)營品種趨于飽和，競爭較為激烈。缺少高檔購物場所，使常德高檔消費流失于長沙等其他較大城市。4從成本的角度考慮，經(jīng)營戶較容易接受租賃的模式。5常德百貨品牌商家所能接受的租金價格水平較高，平均值達280元/月。6整個臨街鋪位中，集中商業(yè)街區(qū)租金水平遠高于自然商業(yè)街區(qū)租金；傳統(tǒng)商業(yè)老街租金

20、水平遠高于新建商業(yè)街區(qū)租金；商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)功能規(guī)劃、商品品牌組織、招商現(xiàn)狀以及商業(yè)經(jīng)營管理直接影響街鋪的租金水平；常德中區(qū)商圈的主要街鋪整體租金水平較高；除金鉆廣場外，常德沿街商鋪整體租金水平較好。7常德商業(yè)經(jīng)營者主要由本地人構(gòu)成，外地人僅占據(jù)了較小的一部分。常德本地有商業(yè)經(jīng)營的傳統(tǒng)，近半常德人在經(jīng)商，這部分人大多有買鋪的潛在需求，只要資金許可，就會予以考慮。8常德的商業(yè)業(yè)態(tài)表現(xiàn)單一，缺乏有力的商業(yè)資源整合。9常德商業(yè)的整體經(jīng)營水平不高。主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是商業(yè)經(jīng)營者、管理者自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，商業(yè)規(guī)劃、組織不合理；二是常德商業(yè)業(yè)態(tài)的老化，市場急需新型商業(yè)業(yè)態(tài)的補充和提高；三是絕大部分

21、商業(yè)項目前期缺乏科學(xué)的運作程序和定位，用房地產(chǎn)手段來運作商業(yè)項目，必然會導(dǎo)致后期經(jīng)營的難度。10比較而言，面對如此巨大的消費市場，常德城市的消費潛力還遠遠沒有得到開發(fā)，其商業(yè)布局的合理性、商業(yè)購物環(huán)境、經(jīng)營產(chǎn)品規(guī)模、檔次等等，遠遠不能滿足常德消費者日益增長的需求。第二部分 常德商業(yè)物業(yè)市場及競爭對手調(diào)研分析一常德商業(yè)物業(yè)市場調(diào)研分析（一）常德市商業(yè)物業(yè)的供給結(jié)構(gòu)及供給總量競爭樓盤地段物業(yè)總量（）商業(yè)物業(yè)總量（）鋪位面積（）平和商業(yè)廣場武陵大道、建設(shè)路交匯處3000013000金泰利商業(yè)廣場人民路（步行街東）5800040000現(xiàn)在內(nèi)部登記中，鋪位分割尚不明晰泓鑫商業(yè)中心武陵大道、育才路交匯處1

22、0340028000現(xiàn)在內(nèi)部登記中，鋪位分割尚不明晰濱江數(shù)碼城（二期）人民路（步行街東）3000022000金鉆廣場（新天地）人民路金鉆廣場A1、A2區(qū)140001400010-20新世紀汽車城（一期）207國道（南坪路）、東風路交匯處84000616320-100望江名苑（商鋪）沅安路、芷園路交匯處38000400080-160（兩層套賣）濱江豪庭（商鋪）沅安路、芷園路交匯處6900076234-54（單層）東方美景（商鋪）柳葉路、啟明路交匯處83616900150-200（兩層套賣）合計/平均510016136926市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德在售商業(yè)物業(yè)逾13萬平米，總供應(yīng)量較大，且四個大型商

23、業(yè)物業(yè)均擬訂于今年年底開盤，在短時間內(nèi)集中推出，市場壓力較大。（二）常德市商業(yè)物業(yè)的價格水平及走勢1常德市商業(yè)物業(yè)售價對比分析競爭樓盤地段均價（元/）總價（萬元/間）備注金泰利商業(yè)廣場人民路（步行街東）（開發(fā)商內(nèi)部討論單價最高為19800）因面積分割不明晰，故總價待定泓鑫商業(yè)中心武陵大道、育才路交匯處12000因面積分割不明晰，故總價待定濱江數(shù)碼城（二期）人民路（步行街東）尚未銷售，但一期臨街均價16000元金鉆廣場（新天地）人民路金鉆廣場A1、A2區(qū)約50005-10萬尚未銷售，報價為內(nèi)部資料新世紀汽車城207國道（南坪路）、東風路交匯處530010-53萬望江名苑（商鋪）沅安路、芷園路交匯

24、處600010-95萬一層、二層均為此單價濱江豪庭（商鋪）沅安路、芷園路交匯處500017-28萬東方美景（商鋪）柳葉路、啟明路交匯處一層：3200二層：150035-130萬兩層套賣，特殊情況下可單層銷售合計/平均3200-1700010-130市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德市商業(yè)物業(yè)價格水平跨度較大，從3200-19800元/不等，且由于部分商業(yè)物業(yè)以套鋪形式發(fā)售，面積較大，因此，即使單價低，總價往往較高。2常德市商業(yè)物業(yè)銷售價格走勢對比分析代表樓盤地段03年單價（元/）04年單價（元/）備注金鉆廣場一期人民路步行街中段金泰利商業(yè)廣場人民路（步行街東）價格尚未對外公開，開發(fā)商內(nèi)部討論單價泓鑫商業(yè)中

25、心武陵大道、育才路交匯處濱江數(shù)碼城（一期）人民路（步行街東）合計/平均差額近1萬元/市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德市商業(yè)物業(yè)總體銷售價格趨于回落，說明常德市商鋪的投資群體開始趨向于理性。（三）常德市商業(yè)物業(yè)的需求情況競爭樓盤地段開盤時間銷售率月平均銷售（）備注金泰利商業(yè)廣場人民路（步行街東）04年12月04年11月6日內(nèi)部認購，認購率27%。泓鑫商業(yè)中心武陵大道、育才路交匯處04年11月濱江數(shù)碼城（二期）人民路（步行街東）尚未開盤金鉆廣場（新天地）人民路金鉆廣場A1、A2區(qū)尚未開盤新世紀汽車城207國道（南坪路）、東風路交匯處04年6月一期50%616望江名苑（商鋪）沅安路、芷園路交匯處04年7月15

26、%150濱江豪庭（商鋪）沅安路、芷園路交匯處04年8月25%64東方美景（商鋪）柳葉路、啟明路交匯處04年11月20%1800合計/平均28%580金泰利商業(yè)廣場于04年11月6日內(nèi)部認購，商業(yè)物業(yè)推出1-3層共14000，4-5層為保留物業(yè)，當日收取商鋪認購金150萬，截止至04年11月15日，收取商鋪認購金207萬，認購面積達3800，認購率27%。從整體而言，常德在售商業(yè)物業(yè)銷售市場較差。（四）常德市商業(yè)物業(yè)的購買群體結(jié)構(gòu)競爭樓盤投資者比例自營者比例購鋪群體結(jié)構(gòu)備注金泰利商業(yè)廣場30%70%公務(wù)員、中小商人、礦主、回鄉(xiāng)的成功人士、小企業(yè)主因受金鉆廣場負面影響，投資客戶較少泓鑫商業(yè)中心60

27、%40%公務(wù)員、成功商人、回鄉(xiāng)的成功人士濱江數(shù)碼城（二期）尚未銷售金鉆廣場（新天地）100%尚未銷售新世紀汽車城70%30%行業(yè)人士、中小商人、回鄉(xiāng)的成功人士望江名苑（商鋪）70%30%公務(wù)員、中小商人、企事業(yè)單位職員因地段商業(yè)氛圍不濃厚，自營客戶較少濱江豪庭（商鋪）70%30%公務(wù)員、中小商人、企事業(yè)單位職員因地段商業(yè)氛圍不濃厚，自營客戶較少東方美景（商鋪）80%20%公務(wù)員、中小商人、企事業(yè)單位職員因地段有較大發(fā)展?jié)摿?，投資戶較多合計/平均公務(wù)員、中小商人、回鄉(xiāng)的成功人士市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德市的購鋪群體主要分為如下幾類：公務(wù)員、中小商人、私營企業(yè)主、回鄉(xiāng)的成功人士、企事業(yè)單位職員。（五）

28、常德市商業(yè)物業(yè)的營銷水平及傳播定位競爭樓盤傳播定位售樓現(xiàn)場宣傳途徑金泰利商業(yè)廣場第三代風情商鋪統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場裝潢較好，有模型。戶外公交、單頁、報紙泓鑫商業(yè)中心常德新金脈，淘金新時代無統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場裝潢較好，有模型。戶外、單頁濱江數(shù)碼城常德Golden投資價值商用物業(yè)無統(tǒng)一著裝，幾個樓盤集中于一個售樓部銷售，沒有所謂辦公區(qū)域、談判區(qū)等功能分區(qū)戶外金鉆廣場（新天地）投資金鉆廣場新天地，得高額回報統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場裝修豪華，有明確的功能分區(qū)，但和住宅一起銷售戶外新世紀汽車城湘西北超大規(guī)模專業(yè)汽車市場統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場裝修豪華，有明確的功能分區(qū)，與招商部一起辦公，面積約200戶外、單頁望江名苑

29、人民東路黃金商業(yè)街無統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場全通透式玻璃建筑，裝潢較好，有模型。戶外、單頁濱江豪庭小區(qū)商業(yè)配套無統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場擁擠、狹小，有模型。戶外、單頁東方美景再造都市商業(yè)中心統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場裝修尚可，無明確的功能分區(qū)，面積較小，較為擁擠。戶外、報紙、單頁合計現(xiàn)場形象普遍較差。戶外看板、報紙廣告、電臺廣播市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德市商業(yè)物業(yè)的營銷水平參差不齊，總體而言，體現(xiàn)為以下三個方面：1開發(fā)商營銷意識不強，以純地產(chǎn)手段來操作商業(yè)地產(chǎn)；2缺少專業(yè)的商業(yè)營銷公司，更多地只能介入商業(yè)物業(yè)的銷售層面；3從包裝推廣方面而言，部分地產(chǎn)包裝推廣比較到位。總結(jié)：1常德目前在售商業(yè)物業(yè)13萬余平方米，總供應(yīng)

30、量較大，且四個大型商業(yè)物業(yè)均擬訂于今年年底開盤，在短時間內(nèi)大量商業(yè)物業(yè)的集中推出，市場壓力較大。2常德市商業(yè)物業(yè)價格水平跨度較大，從3200-19800元/不等，且由于部分商業(yè)物業(yè)以套鋪形式發(fā)售，面積較大，因此，即使單價低，總價往往較高。從價格走勢看，常德市商業(yè)物業(yè)總體銷售價格趨于回落，說明常德市商鋪的投資群體開始趨向于理性。3總體而言，常德商業(yè)物業(yè)銷售兩分天下：街鋪銷售好，商場式內(nèi)鋪銷售較差。4常德市的購鋪群體主要分為如下幾類：公務(wù)員、中小企業(yè)主、商業(yè)經(jīng)營者、回鄉(xiāng)的成功人士、企事業(yè)單位職員。5常德市商業(yè)物業(yè)的營銷水平參差不齊，總體而言，體現(xiàn)為以下三個方面：1）開發(fā)商營銷意識不強，以純地產(chǎn)手段

31、來操作商業(yè)地產(chǎn)；2）市場缺少專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)營銷公司，服務(wù)團隊更多的只能介入商業(yè)物業(yè)的銷售代理；3）從包裝推廣方面而言，部分項目包裝推廣金玉其表。二主要競爭物業(yè)的調(diào)研分析1金泰利商業(yè)廣場金泰利商業(yè)廣場位于人民路東。銷售尚未開始，擬定于今年12月開盤銷售?，F(xiàn)處于來訪登記階段，截止至11月5日，登記客戶共510位，其中誠意客戶120戶。登記費用一層臨街鋪位20萬，一層內(nèi)鋪10萬，二至三層鋪位5萬。登記客戶中僅7%來自于周邊縣區(qū)，其余均為城區(qū)客戶。于04年11月6日內(nèi)部認購，商業(yè)物業(yè)推出1-3層共14000，4-5層為保留物業(yè)，當日收取商鋪認購金150萬，截止至04年11月15日，收取商鋪認購金207

32、萬，認購面積達3800，認購率27%。1）銷售支撐點：（1）地理位置：處于常德成熟商圈，商業(yè)較為集中，有濃厚的商業(yè)氛圍。（2）建筑定位：提出一個城市只有一個中心，該項目建筑定位為這一城市中心的地標性建筑。（3）物業(yè)規(guī)模：商業(yè)物業(yè)總體量達到40000，是常德目前最大型的物業(yè)。（4）招商意向：家潤多有意向整體搬遷至該項目，其在常德的品牌號召力可以有效地促進銷售。2）銷售難點：（1）項目的主題商業(yè)尚未確定。（2）目前商業(yè)規(guī)劃不符合商業(yè)市場規(guī)律：生活超市、流行百貨和獨立步行街多業(yè)態(tài)組合的大型綜合性商業(yè)本應(yīng)成為項目亮點，但在商業(yè)組織規(guī)劃上卻生硬地背離了商業(yè)本身的要求，人為制造的人流動線不符合人潮流動的規(guī)

33、律，如生活超市往4-5層樓上放、1層臨街四面規(guī)劃成環(huán)行騎樓式獨立步行商業(yè)街等。（3）銷售產(chǎn)品存在分攤高、管理費高、總價高等投資者的諸多心理瓶頸。（4）銷售價格：開發(fā)商目前內(nèi)部討論單價最高19800元/，目標客戶普遍認為較高。（5）物業(yè)形式：屬商場內(nèi)部門面，與常德商業(yè)投資者所能接受的傳統(tǒng)臨街鋪位在產(chǎn)品上有較大差異，客戶投資仍有待進一步引導(dǎo)。2泓鑫商業(yè)中心泓鑫商業(yè)中心位于武陵大道、育才路的交匯處。銷售尚未開始，擬訂于今年11月開盤，現(xiàn)正處于內(nèi)部認購階段。1）銷售支撐點：本項目有60000近400戶住宅物業(yè)，且周邊還有其他高檔住宅，此項目商業(yè)物業(yè)可成為高檔住宅相應(yīng)的商業(yè)配套。2）銷售難點：（1）地理

34、位置：偏離成熟商圈，商業(yè)氛圍不夠，人氣不夠。（2）建筑設(shè)計：為條形建筑，屬于典型的先有產(chǎn)品后有商業(yè)的地產(chǎn)，因其建筑規(guī)劃為招商帶來了極大的困難。（3）人流動線：人流缺乏合理引導(dǎo)，無法有效集中人流。（4）商業(yè)規(guī)劃：尚無明確的功能分區(qū)，企圖根據(jù)登記客戶的需求再行確定，這必然導(dǎo)致商業(yè)布局的盲目性、不合理性。3濱江數(shù)碼城濱江數(shù)碼城位于人民路東。分A、B區(qū)：A區(qū)一至二層為商鋪，已銷罄，臨街售價為16000元/，樓上為辦公物業(yè)，均價2800元/；B區(qū)還是一塊空地，尚未對外銷售。1）銷售支撐點：（1）地理位置：處于常德成熟商圈，商業(yè)較為集中，有濃厚的商業(yè)氛圍。（2）商業(yè)借勢：與步行街、家潤多緊密相連，能夠借用

35、人流；同時與國美電器在商談，可能整體引進國美，屆時將成為常德唯一中高品牌電器商場。（3）定位唯一：常德市中區(qū)商圈缺少一個品牌電器、通訊市場，該項目定位為數(shù)碼城，有效地填補了這一市場空白。2）銷售難點：銷售現(xiàn)場：缺少專業(yè)素質(zhì)，且所開發(fā)的幾個樓盤集中于一個售樓現(xiàn)場，缺少商業(yè)鋪位的銷售氣氛，且銷售人員服務(wù)態(tài)度較差。4金鉆廣場金鉆廣場位于人民路步行街段。銷售初期推出1-2層物業(yè)、有局部3層套鋪，其他均為保留物業(yè)，于2002年底推出物業(yè)銷售率達100%，同時封盤?，F(xiàn)因新天地租賃A1、A2區(qū)3-4層，故現(xiàn)計劃推出此位置產(chǎn)權(quán)式商鋪，此次推出物業(yè)共計14000，銷售單價預(yù)計5000元/，總價5-10萬/間。年

36、回報12%，前3年租金一次性在首付中抵除。1）銷售支撐點：（1）地理位置：處于常德市中區(qū)商圈核心位置，商業(yè)氛圍濃厚。（2）商業(yè)規(guī)模：總建筑面積近35000，在中區(qū)商圈屬于超大型商業(yè)物業(yè)。（3）市場培育：市委宣傳部重點招商引資項目，給予系列優(yōu)惠政策。（4）經(jīng)營調(diào)整：現(xiàn)處于重新調(diào)整階段，新天地、真優(yōu)美、漂亮女人街二期計劃于05年元旦開業(yè)。（5）市政規(guī)劃：步行街計劃于05年通車，常德市步行街區(qū)將考慮整體向金鉆廣場內(nèi)部遷移，其商鋪有較大的投資空間。（6）銷售政策：新天地區(qū)塊進行產(chǎn)權(quán)式鋪位銷售，提供返租，年回報12%，前3年租金一次性在首付中抵除，針對小投資客戶，設(shè)計低首付、低總價投資模式。2）銷售難點

37、：（1）人流動線：未在城市的主交通軸線上，項目內(nèi)部的交通動線設(shè)計迂回，沒有自然的通暢。（2）商業(yè)規(guī)劃：規(guī)模太大，缺乏主題商業(yè)，無法有效帶動商業(yè)。（3）經(jīng)營劣勢：商業(yè)經(jīng)營未做起來，整體租賃率僅為20%，其中一層租賃率30%，一層租金從1-12萬元/年/間不等，總體租金水平較低，直接導(dǎo)致投資客戶的經(jīng)濟損失，部分投資客戶因無法支付月供，現(xiàn)原價出售鋪位，還有部分客戶鋪位已被銀行查封。5項目主要競爭對手競爭力分析項目主要競爭對手綜合指標對比分析表金泰利商業(yè)廣場泓鑫商業(yè)廣場濱江數(shù)碼城金鉆廣場位置優(yōu)于劣于優(yōu)于優(yōu)于規(guī)模優(yōu)于優(yōu)于等于優(yōu)于商業(yè)資源劣于劣于劣于優(yōu)于商氣優(yōu)于劣于優(yōu)于優(yōu)于人氣優(yōu)于劣于優(yōu)于優(yōu)于營銷優(yōu)于劣于

38、劣于優(yōu)于形象進度劣于優(yōu)于優(yōu)于優(yōu)于價格水平優(yōu)于優(yōu)于優(yōu)于競爭指數(shù)注：“”越多表示競爭力越強。從上表可見，金泰利商業(yè)廣場、金鉆廣場對本項目沖擊力較大，濱江數(shù)碼城、泓鑫商業(yè)廣場次之。但從整體市場容量看，均存在市場分流的影響。第三部分 常德商業(yè)消費特征及消費力市場調(diào)研分析一常德消費者個性研究1數(shù)據(jù)分析報告1）消費者地域結(jié)構(gòu)比例2）消費者性別結(jié)構(gòu)比例3）消費者年齡結(jié)構(gòu)比例4）消費者文化程度結(jié)構(gòu)比例5）消費者職業(yè)結(jié)構(gòu)比例2綜合評價及結(jié)論1）消費者絕大多數(shù)為本地人，外來人口較少從消費者地域結(jié)構(gòu)分析來看，其中77%是本地人，23%是本地人。這說明常德外來人口較少，整個城市的購買力有限。2）消費者為女性為主、男性

39、為輔從常德消費者性別結(jié)構(gòu)分析來看，其中44%為男性，56%為女性。因此，可以做出如下的結(jié)論分析：（1）商場將來的環(huán)境形象要兼顧男性、女性心理需求。（2）商場將來的經(jīng)營商品要兼顧男性、女性心理需求。3）消費者以中青年為主要購買群體從定量數(shù)據(jù)分析報告可知,目前常德的消費者絕大多數(shù)為40歲以下的年輕人, 其中20歲以下的占21%,2040歲之間的占69%。由這組數(shù)據(jù)，可以作如下的分析結(jié)論：（1）商場的形象定位要以吸引中青年消費者為主。（2）商場提供的商品要以滿足這類消費者需求為主。4）消費者文化程度相對較高常德消費者文化程度的一個最大特征就是中高文化程度占據(jù)了一半，其中，中專學(xué)歷占了被訪者的32%，

40、大專及本科學(xué)歷占了為受調(diào)查人群的14%，研究生及以上占了被訪者的4%。因此，可以得出一個結(jié)論：中高檔消費，包括生活用品、時裝、飾品、中檔電器等，將在較長的一段時間內(nèi)占據(jù)商業(yè)經(jīng)營品種的主流。建議在設(shè)定新商城形象模式的同時，充分考慮到商業(yè)消費者的這一特性。5）消費者職業(yè)構(gòu)成以私營業(yè)主為主常德消費者職業(yè)結(jié)構(gòu)的一個最大特征就是私營業(yè)主（包括個體戶）占據(jù)了較大比例，為被訪者的29%。二常德消費者消費力及消費習慣研究1數(shù)據(jù)分析報告1）請問您的月收入是多少？2）請問您的月支出是多少？3）請問您平均多久去逛一次街？4）請問您每次逛街都會購物嗎？5）請問您每次購物一般會花多少錢？ 6）請問您一般會和什么人一起去

41、逛街？7）請問您平時喜歡去什么類型的場所購物？8）請問下列地點您會選擇去哪里購物？9）請問您覺得常德還缺少哪些配套設(shè)施嗎？10）請問您覺得常德還缺少哪些商業(yè)類型？2綜合評價及結(jié)論1）常德市民月收入居于中等偏上水平抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，常德人的月收入居于中等水平，其中，月收入在600元以下的僅為被訪者的20%，月收入在6001500元占據(jù)了50%，而月收入在1500元以上的占到了被訪者的30%。由此可以得出結(jié)論，常德有相當一部分的中高收入群體。2）常德市民月支出居于中等偏上水平抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前絕大多數(shù)常德人的月支出在1000元以下，占到被訪者的72%，其中38%的被訪者月支出在5001000元

42、之間。3）常德市民消費習慣以滿足生活需求為主抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前常德消費者習慣于有必要才去逛街和一周去逛一次街，比例各占被訪問者的32%。因此，根據(jù)以上的數(shù)據(jù)可作出以下分析：可塑性大的商業(yè)布局方式與商業(yè)物業(yè)立面，在將來可能的競爭市場中，會使商場有更大的變化空間與競爭活力。4）常德市民消費心理沖動性較大抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，沖動性購買行為的成分很大，明確表示每次逛街不會購物僅占到被訪者的6%。因此可以得出如下結(jié)論：商業(yè)經(jīng)營場地的情景營銷力度是否到位，對最終營業(yè)額將有不可忽視的影響。5）常德市民消費能力整體偏高抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，常德消費者的整體消費能力偏高。與同等經(jīng)濟水平城市相比，常德僅有53%的被

43、訪者一次購物不會超過200元，47%的被訪者均在200元以上，其中超過1000元的就占到了被訪者的9%。由以上數(shù)據(jù)，可得出如下結(jié)論：未來商場的消費檔次應(yīng)以中高檔為主。6）常德市民消費群體以與同事、朋友一起為主此命題旨在了解未來商場應(yīng)具備什么樣的配套功能來滿足消費者的各種需求。抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，與同事和朋友一起逛街占了被訪者的71%，而與家人一起逛街的占到了被訪者的20%。由此可得出結(jié)論：（1）商場功能設(shè)計應(yīng)考慮各種炫耀型消費的需求，同時兼顧親情化需求。（2）商場配套設(shè)計應(yīng)考慮到適當?shù)男蓍e娛樂場所。7）常德市民消費觀念仍停留在沿街購物的層面上抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，愿意去大型超市購物的消費者占40%，

44、去專賣店的占38%，去百貨商場的占18%。由此可見，常德消費者的觀念仍停留在沿街購物的層面上，但對專賣店的熱衷又證明常德消費者的品牌消費意識較強，這樣看來，百貨商場應(yīng)該有廣闊的市場，但現(xiàn)有百貨商場并不被看好，其主要原因是形象太差、臟亂差、貨品不齊等。由此，可以得出如下結(jié)論：商場營銷，一定要塑造良好的形象，對商場前景的描述一定要得力。同時加強對百貨業(yè)態(tài)消費意識的引導(dǎo)。8）常德市民以中區(qū)商圈為首選購物地點此命題的前提是三大商圈。抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，以步行街為核心的中區(qū)商圈是常德市民的首選購物地點，占到了被訪者的72%，而橋南商圈和火車站商圈的消費群體遠遠低于這一水平。但仍有小部分城區(qū)消費者向后兩個商

45、圈流動，其中，橋南市場雖然購物環(huán)境差，但因其是品牌服飾的總經(jīng)銷點和批發(fā)點，比市區(qū)折扣要低，也吸引了小部分的消費者。另，去外地購物的消費者占到了被訪者的6%，此部分消費者屬于高端消費群體，認為常德現(xiàn)有商業(yè)無法滿足其消費需求。由此，可以得出如下結(jié)論：要在常德城區(qū)成功運作中高檔大型商場，必須在品牌組織上考慮自帶部分品牌，以改變消費群體對常德商業(yè)的整體印象。9）消費者大多數(shù)認為常德缺少休閑健身配套需求抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，52%的被訪者認為常德缺少休閑健身設(shè)施，25%的被訪者認為常德缺少兒童游樂場。由此，可以得出如下結(jié)論：在本項目功能規(guī)劃時，可適當考慮消費者這一需求。10）消費者大多數(shù)認為常德缺少中高檔百

46、貨及大型超市抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，35%的被訪者認為常德缺少中高檔百貨，25%的被訪者認為常德缺少中大型超市，21%的被訪者認為常德缺少專業(yè)市場，還有14%的被訪者認為常德缺少專賣店。可見，常德消費者迫切需要購物環(huán)境好、質(zhì)量有保證、品牌組織中高檔的商業(yè)。由此可得出如下結(jié)論：購物環(huán)境好、質(zhì)量有保證、品牌組織中高檔的商業(yè)有較為廣闊的市場前景。三常德消費者媒體閱讀習慣研究1數(shù)據(jù)分析報告1）請問您通過什么途徑獲得廣告信息？2）請問您一般看什么報紙？3）請問您一般看什么電視？4）如果您收看常德本土電視，請問您一般收看什么節(jié)目？5）請問您一般在什么時間段收看電視？6）請問您是否留意電視欄目中的廣告？ 7）請問

47、您收聽哪些電臺節(jié)目？8）請問您是否留意戶外廣告？9）請問您覺得哪些戶外廣告吸引您？10）請問您日常出行的交通工具？2綜合評價及結(jié)論1）消費者獲得廣告信息的途徑以電視、報紙廣告為主此項命題的意義在于為我們的廣告投放尋找合適的媒體。抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，常德消費者有37%通過電視獲得廣告信息，16%通過報紙獲得廣告信息，13%通過網(wǎng)絡(luò)獲得廣告信息，12%通過戶外獲得廣告信息。這在一定程度上表明了常德廣告信息發(fā)布渠道的扁平性。2）消費者報紙媒體閱讀習慣以瀟湘晨報、三湘都市報為主抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，常德本土報紙的閱讀率遠遠低于外來報紙，其中，常德日報的閱讀群體僅占到被訪者的8%，常德晚報的閱讀群體占到被訪者

48、的20%，而瀟湘晨報的則達到了35%，三湘都市報達到了25%。因此，在報紙媒體的選擇上，應(yīng)考慮外來報紙，結(jié)合成本因素，可選擇外地報紙在常德本土的夾頁廣告。3）消費者電視媒體閱讀習慣以省級及長沙市級電視媒體為主抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，省級電視媒體及長沙市級電視媒體基本壟斷了常德電視觀眾。其中，收看娛樂頻道的占到了被訪者的27%，收看湖南經(jīng)視的為20%，收看湖南衛(wèi)視的為18%，收看生活頻道的為14%。而本土電視臺中，常德新聞綜合臺僅8%，常德公共頻道僅4%，常德圖文信息僅1%，共計13%，遠遠低于省級及長沙市級電視媒體。因此，在電視媒體的選擇上，可考慮外地電視媒體的切播廣告，而本土電視臺則主要考慮常德新

49、聞綜合頻道。4）消費者對常德本土電視節(jié)目以新聞類為主抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在收看常德本土電視的部分電視觀眾中，47%收看新聞類節(jié)目，25%收看電視劇，22%收看娛樂、體育類節(jié)目，專題節(jié)目、財經(jīng)節(jié)目各為3%。因此，若選擇常德本土電視，首選新聞類節(jié)目插播廣告。5）消費者觀看電視時段以18:00-20:00之間為主抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，18:00-20:00收看電視的占到了被訪者的39%，20:00-22:00收看電視的為34%，其他時間段仍有部分電視觀眾，但數(shù)量較少。因此，在電視廣告投放上，應(yīng)結(jié)合這一因素考慮。6）消費者對電視廣告排斥心理不大抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，57%的被訪者并非完全排斥電視廣告，而會根據(jù)心

50、情、興趣選擇性收看廣告，24%的被訪者較為關(guān)注電視廣告，對電視廣告完全排斥的僅占到了被訪者的19%（這類觀眾遇電視廣告即轉(zhuǎn)頻道）。因此，在廣告投放中，如何抓住這一大部分人的目光，應(yīng)該是我們應(yīng)該考量的一個問題。7）消費者廣播媒體收聽習慣以本土電臺為主抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，41%的被訪者完全不聽電臺節(jié)目，剩余59%的電臺聽眾中，僅31%收聽常德交通電臺，而28%則收聽其他電臺（長沙市級電臺等）。這在一定程度上反映常德因外來人口較少、商業(yè)流通不夠順暢，導(dǎo)致交通阻礙并不嚴重，從而直接導(dǎo)致常德交通電臺的收聽率。8）消費者戶外廣告閱讀習慣隨意性較大抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，6%的被訪者會留意戶外廣告，64%的被訪者有

51、時會看看戶外廣告，19%的被訪者會很認真地看戶外廣告，11%的被訪者拒絕看戶外廣告。這說明戶外廣告所含概的信息量不能多，但必須有足夠的沖擊力才能引發(fā)受眾對它的關(guān)注。9）消費者對于戶外廣告載體的接受程度以墻體廣告、大型戶外為主抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在戶外廣告的載體形式上，31%的被訪者認為墻體廣告更能吸引他，29%的被訪者認為大型戶外廣告更能吸引他，24%的被訪者認為公交車身廣告更為吸引人，16%的被訪者認為公交站牌廣告更為吸引人。10）消費者日常出行方式以公交車為主、的士為輔此命題亦為我們選擇廣告媒體提供了依據(jù)。抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，43%的被訪者出行選擇乘坐公交車，29%的被訪者出行選擇的士，4%的被訪者有私家車，剩余24%選擇步行、自行車、摩托車。因此，公交車、的士所涉及的廣告形式可以適當考慮。第四部分 常德平和商業(yè)廣場消費者定性調(diào)研分析本項目相關(guān)情況的定性調(diào)研是在商業(yè)經(jīng)營群體中展開，從被訪者商業(yè)經(jīng)營的角度衡量本項目在他們心中的商業(yè)價值。一項目概念測試1請問您知道平和商業(yè)廣場嗎？2請問您對平和