現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及哪些稅費(fèi)

1、現(xiàn)在房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及哪些稅 費(fèi)?稅率是多少 ?一、 營(yíng)業(yè)稅（一）、應(yīng)稅范圍：根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使 用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不 按本稅目征稅。2、銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后 會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他 土地附著物。（1）銷售建筑物或構(gòu)筑物銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物

2、的所有 權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。（2）銷售其他土地附著物（二） 涉及稅種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土 地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。1、銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的 規(guī)定：（ 1） 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 （2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五 條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。（ 3）營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由

3、的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額： 按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； 按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； 按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本X（ 1+成本利潤(rùn)率）+ （1營(yíng)業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù) 機(jī)關(guān)確定。2、其他具體規(guī)定如下：（ 1）根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知 （京地稅營(yíng) 1996592 號(hào)）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代 理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)

4、業(yè)一代理業(yè)”征收營(yíng) 業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷 售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售， 對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。（ 2）對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知（京地稅營(yíng)1995319 號(hào)）規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn) 稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方 式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋 所有權(quán)相互 :）。具體的 :）方式也有以下兩種： 土地使用

5、權(quán)和房屋所有權(quán)相互 :），雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合 作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地 使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了 銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓 無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。 由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得 的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售

6、收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目 征收營(yíng)業(yè)稅。 以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若 干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建 的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)， 甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì) 則第十五條的規(guī)定核定。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立 合營(yíng)企業(yè)，

7、合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅（3）根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知 （京地稅營(yíng) 1995319 號(hào)）規(guī)定：以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售建筑物時(shí)許諾 若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。 對(duì)以 “還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)買者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè) 稅，不得減除所謂“還本”支出。（4）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開 發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)的通知 （京地稅營(yíng) 1994205 號(hào)）規(guī)定：、費(fèi)用 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問

8、題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符 合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn) 的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額 為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。同時(shí)， 對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷 售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng) 一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式

9、的， 則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅。 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費(fèi)征稅問題外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費(fèi) 用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該 項(xiàng)已稅的開發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中 方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。 對(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為 5%。 計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額X 5%二、城市維護(hù)建設(shè)稅 根據(jù) 中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例 （國(guó)發(fā)

10、1985第 19號(hào)）規(guī)定：（一）計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。（二）稅率：分別為 7%、5%、1%。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額X稅率。不同地 區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。1、納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽(yáng)區(qū)、海淀 區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個(gè)區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%；2、 納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；3、納稅義務(wù)人所在地不在 1、2 項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為 1%；三、教育費(fèi)附加 根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問題文件的 通知的通知（京稅三 1994217 號(hào)）的規(guī)定

11、：（一）計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額（二）稅率為3%。計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額x費(fèi)率。四、土地增值稅根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 （國(guó)發(fā) 1993 138 號(hào)）規(guī)定，土地增值 稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一 種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納 稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。（六）稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50的部分，稅率 30。增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50，未超過扣除項(xiàng)目金額 100的部 分

12、，稅率 40。增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100，未超過扣除項(xiàng)目金額 200的部分，稅 率 50。增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200的部分，稅率為 60。根據(jù)關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的通知 （京地稅二 1996 240 號(hào)）規(guī)定， 對(duì)經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉 及成本確定或其它原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征的土地增值稅，待該項(xiàng) 目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。其預(yù)征率為：預(yù)售賓館、飯店、辦公、 寫字樓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入 3%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公 寓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入 2%的比例預(yù)征土地增值

13、稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入1%的比例預(yù)征土地增值稅。五、房產(chǎn)稅：如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的 ,需繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例 （國(guó)發(fā) 198690 號(hào)）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房 屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評(píng)估值 ）為計(jì)稅依據(jù) ,稅率為 1.2%。計(jì)算公式為 ：年應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)原值 （評(píng)估值 ）x （1-30%）x 1.2%。六、城鎮(zhèn)土地使用稅如果企業(yè)擁有土地使用權(quán)的 ,需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使 用稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第 17 號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、

14、縣城、建制 鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi) ,對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按 規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額 =刀（各級(jí)土地面積x相應(yīng)稅額）。北京市城鎮(zhèn)土地納稅 等級(jí)分為六級(jí)，各級(jí)土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)土地每平方米年稅額10 元；二級(jí)土地每平方米年稅額 8 元；三級(jí)土地每平方米年稅額 6 元；四級(jí)土地每平方米年稅額 4 元；五級(jí)土地每 平方米年稅額 1 元；六級(jí)土地每平方米年稅額 0.5 元。七、城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi) 如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)。（一）根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例 （中央人民政府政務(wù)院政財(cái)字第133 號(hào)令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍 個(gè)人、港澳臺(tái)胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計(jì)稅,稅率為1.2%。計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值X稅率x （1- 30%）。八、印花稅根據(jù)中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例 （中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 11 號(hào)）的規(guī)定， 印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額x稅率，應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量X單位稅額。土地使用權(quán)出