合作建房涉稅問(wèn)題政策分析

1、合作建房涉稅政策分析合作建房不僅是一方提供資金一方提供土地使用權(quán)這 么簡(jiǎn)單，認(rèn)定是否屬于合作建房，必須依據(jù)相關(guān)法律 法規(guī)的規(guī)定。所以，首先，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律及稅收法規(guī)規(guī)定，判斷你司 上述業(yè)務(wù)是否屬于合作建房行為。如果屬合作建房行 為，由于其形式多樣，涉稅政策業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，每種形式 涉稅政策也就不盡相同，需據(jù)具體情況作具體分析。最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾 紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（法釋20055號(hào)）規(guī) 定，本解釋所稱的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人 訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資， 共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié) 議。最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理

2、法施行前房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答（法發(fā)19962 號(hào)） 對(duì)以國(guó)有土地使用權(quán)投資合作建房問(wèn)題作出規(guī)定，并 對(duì)名為合作建房，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，規(guī)定了可按合同實(shí)際性質(zhì)處理。最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾 紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（法釋20055號(hào)）對(duì) 此也作出了更為明確的規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約 定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取 固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。合作 開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng) 險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合 同。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承 擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，

3、應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借 款合同。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人 不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。稅收上對(duì)此也有相應(yīng)的規(guī) 定（詳見(jiàn)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之 一）的通知（國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)）。1、營(yíng)業(yè)稅及附加關(guān)于印發(fā) 的通知 （國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)）文件就甲方以土地使用權(quán)乙 方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)這種形式的合作建 房問(wèn)題，視具體情況明確了如何界定征稅的規(guī)定。如 果你司采用的是屬于雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享”的合 作建房分配方式，按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股， 參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行 為，不征營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，

4、對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的 土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì) 合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì) 雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。2、城鎮(zhèn)土地使用稅。關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái) 稅2006186號(hào)）在“關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土 地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題中明確，以出讓或 轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同 約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合 同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次 月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。所以，受讓土地后你司要 繳納土地使用稅。3、印花稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知 （財(cái)稅2006162號(hào)

5、）第三條規(guī)定，對(duì)土地使用權(quán)出讓 合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。故雙方均應(yīng)依法繳納印花稅。4、土地增值稅財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn) 題規(guī)定的通知（財(cái)稅字199548號(hào)）中對(duì)合作開(kāi)發(fā)土 地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作 建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值 稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。5、契稅。契稅暫行條例規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移 土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人， 應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。國(guó)有土地使用權(quán)出 讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，契稅的計(jì)稅依據(jù)為 成交價(jià)格。廣東條例規(guī)定的契稅率為 3%。6、企業(yè)

6、所得稅問(wèn)題：對(duì)方公司項(xiàng)目土地評(píng)估增值額，按稅法遵循的是歷史 成本原則，不計(jì)入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。與 此相對(duì)應(yīng)，也不得結(jié)轉(zhuǎn)成本、計(jì)提折舊或攤銷。根據(jù) 現(xiàn)行會(huì)計(jì)政策的規(guī)定，企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的會(huì)計(jì)計(jì)量，一般 應(yīng)當(dāng)按取得時(shí)的實(shí)際成本計(jì)價(jià)，除法律、行政法規(guī)和 國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度另有規(guī)定者外，企業(yè)一律不得自 行調(diào)整其賬面價(jià)值。對(duì)于資產(chǎn)重估增值，只有在法定 重估和企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的情況下，才能調(diào)整被重估資產(chǎn) 賬面價(jià)值。所以，如果評(píng)估增值后的資產(chǎn)發(fā)生了對(duì)外 銷售、轉(zhuǎn)讓、投資等行為，其增值已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，則應(yīng)作 為收益（所得）體現(xiàn)在應(yīng)稅所得中繳納所得稅，同時(shí), 接受資產(chǎn)一方也可按評(píng)估價(jià)值作為資產(chǎn)的入賬價(jià)值， 并按評(píng)估價(jià)

7、值結(jié)轉(zhuǎn)成本、計(jì)提折舊或攤銷。按照國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)文件規(guī)定，如果房屋建成 后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未 構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng) 險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。而是屬于對(duì)方以轉(zhuǎn)讓土地使 用權(quán)為代價(jià)，換取你司部分房屋的所有權(quán)，“以物易 物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán) 相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)的合 作建房方式。在這一合作過(guò)程中，對(duì)方以轉(zhuǎn)讓部分土 地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn) 讓土地使用權(quán)的行為；你司則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有 權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng) 產(chǎn)的行為。因而雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì) 方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)”子目征稅；你司則應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。 如果雙方?jīng)]有進(jìn)行貨