某地區(qū)花卉山莊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一章 項(xiàng)目介紹一、項(xiàng)目建設(shè)意義隨著社會(huì)的發(fā)展，人們不斷提高生活質(zhì)量的現(xiàn)實(shí)需求也愈加迫切，其中顯著的反映就是近年來整個(gè)社會(huì)的恩格爾系數(shù)的持續(xù)趨降， 而親近園林羨山慕水、崇尚自然追求環(huán)保的消費(fèi)意識漸成潮流，高品位、純生態(tài)的園林景觀和休閑娛樂項(xiàng)目已成為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵。但由于種種原因，國內(nèi)園林及旅游產(chǎn)業(yè)普遍存在技術(shù)含量不高、產(chǎn)業(yè)質(zhì)量低下、發(fā)展后勁不足的缺陷。其中技術(shù)、資金和市場三大瓶頸更是嚴(yán)重制約了上述兩項(xiàng)朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如何將現(xiàn)代高新技術(shù)、高品位的文化定位、先進(jìn)的經(jīng)營管理手段和優(yōu)質(zhì)資本導(dǎo)入其中并有效整合利用就成了現(xiàn)階段業(yè)界亟待解決的問題。XX 市岳塘區(qū)清水村處于長、株、

2、潭城市金三角核心地帶，本地區(qū)氣候、土壤條件優(yōu)越、原生及引種品種豐富，園林綠化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)具有先天優(yōu)勢，而市場需求的拉動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)勁，加之低成本優(yōu)勢和政策傾斜的助力，對于綠化園林以及生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分有利。建設(shè)集人環(huán)科技和休閑娛樂于一體的生態(tài)園林山莊具有非常重要的意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值。而本項(xiàng)目的成功啟動(dòng)，不僅能有效滿足人們生態(tài)消費(fèi)的需求，又能在很大程度上帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)群的共同發(fā)展，還可以有效配合省市城建規(guī)劃的建設(shè)，促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)、 技術(shù)和文化的交流，對于長株潭三市融城具有重大意義和深遠(yuǎn)影響。二、項(xiàng)目名稱和定位項(xiàng)目名稱：XXXX 花卉山莊項(xiàng)目定位：綜合運(yùn)用現(xiàn)代人環(huán)科技打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊。在此， 我們

3、將人環(huán)科技定義為：有助于人與自然環(huán)境之間保持和諧關(guān)系并得以良性協(xié)調(diào)發(fā)展的技術(shù)手段，其中關(guān)鍵技術(shù)包括現(xiàn)代園林綠化科技、生態(tài)和環(huán)保技術(shù)等，并且包括了極為深刻的文化底蘊(yùn)。三、項(xiàng)目選址和建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目的擇建地址為XX 市 XX 區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，環(huán)繞XX水庫占地0.33 平方公里（約合500 畝）范圍內(nèi)。此處為典型的亞熱帶氣候地區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為丘陵地貌，植被豐盛，降水充沛，山環(huán)水繞，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)美，且位于長沙株潭經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域， 緊鄰 XX 市區(qū)環(huán)線，距 107 國道 2.9公里， 京珠高速2.3公里，往來山莊僅幾分鐘車程，交通極其便利。本項(xiàng)目建設(shè)用地為43600 平方米，擬建賓館、別墅、科研中心

4、及展示中心、少量精品人文景觀及輔助用房等，建筑面積約為74800 平方米，各類綠化園林景觀面積為227200 平方米，投資總額為 18047 萬元人民幣。四、項(xiàng)目公司簡介XX 花卉山莊項(xiàng)目籌建單位為XX 市 XX 花卉山莊。公司經(jīng)營范圍為各項(xiàng)高科技新產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)、經(jīng)營；種植業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)； 信息服務(wù)和文化旅游業(yè)的開發(fā)引進(jìn)。公司本部現(xiàn)有職工40 人，其中大專以上文化10 人，中高級技術(shù)職稱以上的5 人，其余員工均具有中專、中技以上學(xué)歷。同時(shí)還擁有由博士、教授、研究員等業(yè)界專家組成的顧問團(tuán)隊(duì)，他們在植物分類、生物技術(shù)、古樹名木栽培和養(yǎng)護(hù)、園林生態(tài)建設(shè)、化學(xué)、工程材料、美學(xué)和結(jié)構(gòu)力學(xué)等學(xué)科領(lǐng)域具

5、有深厚的理論功底和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。此外，為了完善公司的經(jīng)營管理，確保公司快速、有序地發(fā)展，公司還聘請了國內(nèi)知名的管理咨詢專家作為外腦，專業(yè)領(lǐng)域涵蓋了人力資源、財(cái)務(wù)和資本運(yùn)作、市場管理和企業(yè)文化建設(shè)等各個(gè)方面。XXXX 花卉山莊已與XXX 投資發(fā)展合作，共同出資發(fā)起組建中外合資湖南省XX 花卉山莊。合資公司注冊資本1400 萬美元，其中XXXX 花卉山莊以土地、房產(chǎn)、種植、專利技術(shù)及部分資金出資，折算人民幣7414 萬元，占64 3%比例，菲律賓XX 投資發(fā)展出資500 萬美元，占35.7%比例。菲 律 賓 XX 投 資 發(fā) 展 ( MULTI-LINK INVESTDEVELOPMENT CO

6、.,LTD）是一家致力于不動(dòng)產(chǎn)、高新技術(shù)制造及物流等領(lǐng)域的專業(yè)投資公司，在美加、東南亞、港澳臺及中國內(nèi)地已成功運(yùn)作了一大批投資項(xiàng)目。公司實(shí)力雄厚、經(jīng)營穩(wěn)健，業(yè)績優(yōu)良、信譽(yù)卓著，并與國際多家企業(yè)組建了戰(zhàn)略發(fā)展聯(lián)盟。第二章 項(xiàng)目背景一、政治與政策環(huán)境分析長期以來，中國國內(nèi)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)步提升，投資環(huán)境不斷改善，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體系不斷健全與完善，在公有制的實(shí)現(xiàn)形式、建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度和大力發(fā)展非公有經(jīng)濟(jì)等方面取得了重大突破。黨的十六大為國家和社會(huì)發(fā)展指明發(fā)展方向，三農(nóng)"問題得到前所未有的重視。投資建設(shè)多功能科技生態(tài)休閑山莊，正是切實(shí)貫徹國家"三農(nóng)"政策，發(fā)展區(qū)域經(jīng)

7、濟(jì)和解決部分農(nóng)民就業(yè)和增收的具體表現(xiàn)。中國加入 WTO,政策進(jìn)一步開放和完善，在挑戰(zhàn)的同時(shí)也伴隨著機(jī)遇，省市政府不約而同地作出了做大做強(qiáng)湖南旅游生態(tài)產(chǎn)業(yè)的決定。本項(xiàng)目的建設(shè)既有利于提高XX 在湖南旅游產(chǎn)業(yè)中的地位， 增加旅游湘軍的實(shí)力和影響，也必將為優(yōu)化省市城建規(guī)劃、促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出積極的貢獻(xiàn)。目前，本項(xiàng)目的建設(shè)得到省、市、區(qū)各級政府的全力支持，XX 市政府已批準(zhǔn)我公司立項(xiàng)計(jì)劃。二、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境分析中國國民經(jīng)濟(jì)已連續(xù)26 年保持持續(xù)快速、穩(wěn)定健康發(fā)展，廣大人民群眾生活水平日益提高，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的資料表明，我國城鄉(xiāng)居民年均可支配收入以及在第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目上的消費(fèi)水平增幅長期保持兩位數(shù)的速率，人

8、民迫切要求進(jìn)一步提高生活質(zhì)量，對于文化、娛樂、旅游等休閑項(xiàng)目的需求穩(wěn)步上升。經(jīng)濟(jì)的升溫，不但催生了"生態(tài)"的觀念，也強(qiáng)化了"環(huán)保"和 "綠色 "意識。僅以旅游為例，專家預(yù)測，未來的20 年間，國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)步入黃金期。湖南省預(yù)計(jì)文化產(chǎn)業(yè)10 年內(nèi)的產(chǎn)值將增長6 倍，超過600 億， 2003 年到主席故鄉(xiāng)韶山的旅游人數(shù)達(dá)到了137 萬人。 即使是在非典肆虐的2003 年 1-8 月間， 湖南省國內(nèi)旅游收入還是上升了26. 06%，而國家林業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示，去年以花卉業(yè)、 林業(yè)加工、園林綠化為主題的旅游業(yè)的產(chǎn)值增幅分別達(dá)到 30.87%、

9、59.56%和 390.10%。 （援引國家林業(yè)部發(fā)布的數(shù)據(jù)）僅在今年"五一"黃金周期間，XX 市就接待游客34.34 萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入7965.51 萬元， 同比增長城2.3%， 不僅家庭出游總量增加，而且過夜游客增幅達(dá)27.26%，近城周邊休閑游也成為市場新寵。但是另一個(gè)情況卻是：雖然接待人次在全省排名第二，但旅游總收入排名第五，這就要求旅游接待企業(yè)在提高產(chǎn)品服務(wù)附加值和引導(dǎo)客人的消費(fèi)方面大做文章。在本項(xiàng)目中，該公司以現(xiàn)代高科技手段，引種了國內(nèi)外數(shù)百種名貴花木及果樹，同時(shí)將公司的生物培植技術(shù)專利"復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物"項(xiàng)目和"自控式地

10、下垃圾箱"等國際先進(jìn)技術(shù)引入山莊建設(shè)，填補(bǔ)了我省乃至全國技術(shù)空白，極具顯性的社會(huì)意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值，市場前景喜人。而環(huán)保產(chǎn)業(yè)和園林產(chǎn)業(yè)，不論在國際國內(nèi)，都被譽(yù)為當(dāng)前的朝陽產(chǎn)業(yè)，正由于其社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙優(yōu)，國家一直在加大對環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)的扶持和投入。結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，各地都掀起了建設(shè)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)和園林綠化基地的熱潮。XX 和株洲均為工業(yè)制造業(yè)集約地區(qū)，環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，極具產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，即便是省會(huì)長沙、湖南全省乃至中南地區(qū)，生態(tài)概念亦是令人矚目的焦點(diǎn)。在這樣的背景下啟動(dòng)XXXX 花卉山莊項(xiàng)目，其綜合效益的預(yù)期是不言而喻的。第三章 核心優(yōu)勢根據(jù)企業(yè)經(jīng)營法則中的"木桶效

11、應(yīng)"原理，即經(jīng)營要素有效整合的結(jié)果決定了經(jīng)營績效和企業(yè)的成敗，其中所有的資源要素都不應(yīng)存在明顯的缺陷，否則任意方面的短板都將會(huì)在整體經(jīng)營過程中埋下隱患。XX 花卉山莊即憑借其獨(dú)特的技術(shù)優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢在市場競爭中拔得頭籌，取得了制勝先機(jī)。一、技術(shù)優(yōu)勢XX 花卉山莊的經(jīng)營首先倚重的就是技術(shù)優(yōu)勢，這包括國內(nèi)最先進(jìn)的園林技術(shù)和生態(tài)環(huán)保技術(shù)。如國內(nèi)首創(chuàng)并已申報(bào)專利的" 復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物" 科研項(xiàng)目，以多學(xué)科最新成果相結(jié)合的植物馴化工程技術(shù)為基礎(chǔ)，對于 2-5 年生名貴樁景植物活體材料進(jìn)行復(fù)合造型，并最終形成研發(fā)-生產(chǎn)-銷售-維護(hù)一條龍的完整產(chǎn)業(yè)鏈，市場前景廣

12、闊，利潤空間巨大；又如利用組織培養(yǎng)法大批量馴化熱帶蘭、蝴蝶蘭為代表的珍、奇、特花卉果木等；利用引進(jìn)的國際先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)優(yōu)化人居環(huán)境，真正達(dá)到純生態(tài)健康休閑的至臻境界。二、區(qū)位優(yōu)勢如區(qū)位圖1-1（見附件）所示，XX 花卉山莊所處的岳塘區(qū)正處在長株潭三市結(jié)合部，是三市經(jīng)濟(jì)一體化的核心區(qū)域，素有金三角之稱，區(qū)位優(yōu)勢明顯。京廣、湘黔鐵路貫穿其中，107、320 國道和京珠、上瑞高速在此交匯，即將動(dòng)工的XX 市環(huán)線從山莊大門經(jīng)過，距黃花國際機(jī)場、大托機(jī)場僅需30 分鐘，湘江三面環(huán)繞，交通極為便利。區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，正在發(fā)展成為長株潭三市休閑游的后花園。三、產(chǎn)業(yè)集聚的優(yōu)勢本項(xiàng)目將生態(tài)主題、環(huán)保概念和現(xiàn)代高

13、新技術(shù)元素完美地糅合成自身的獨(dú)特賣點(diǎn)，注入 XX 山莊， 使之具有寬泛的業(yè)務(wù)涵蓋和豐厚的文化內(nèi)涵，產(chǎn)生優(yōu)勢疊加甚至達(dá)到乘數(shù)效應(yīng)和良性嬗變。這比之單一主題的園區(qū)或基地，無疑更能獲取市場的認(rèn)可和青睞， 當(dāng)然也為自身構(gòu)建了一道較高的進(jìn)入門檻，為本項(xiàng)目的永續(xù)經(jīng)營和健康發(fā)展提供了有力保障，同時(shí)也極大地促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化和城市化建設(shè)。第四章 功能定位與項(xiàng)目構(gòu)成功能定位XXXX 山莊定位在綜合運(yùn)用現(xiàn)代人文科技，打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊，構(gòu)建擁有原創(chuàng)自主知識產(chǎn)權(quán)的園林、環(huán)保技術(shù)研發(fā)平臺和展示中心。并按照城市整體規(guī)劃，配套適當(dāng)?shù)纳罹幼∨c公共服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)周邊農(nóng)民致富，促進(jìn)長株

14、潭金三角核心區(qū)的高速健康發(fā)展。本項(xiàng)目包含的深層內(nèi)核定位于純生態(tài)的概念，依靠科技和文化手段，大力發(fā)展和開拓環(huán)?？萍佳邪l(fā)展示中心、園林科技研發(fā)展示中心、休閑娛樂中心和名優(yōu)花卉的培養(yǎng)展示中心等四大主要功能。經(jīng)項(xiàng)目組研究，建議 XX 山莊在功能定位與支柱產(chǎn)業(yè)鏈組合上擬在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，包括了經(jīng)過優(yōu)選過濾的科技、人才、資本和文化四大要素，并通過優(yōu)勢的管理加以整合、提煉和升華，形成企業(yè)經(jīng)營中的集約優(yōu)勢和篤實(shí)基礎(chǔ)；鍛造出XX 花卉山莊的生態(tài)品牌。在產(chǎn)業(yè)鏈組合方面，包括環(huán)保與園林科技產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)鏈兩大支柱。進(jìn)入山莊進(jìn)行休閑娛樂的消費(fèi)者在此可以觀摩到先進(jìn)的環(huán)保、園林技術(shù)的研發(fā)流程和產(chǎn)品展示，而科研人員、

15、 工程人員、技術(shù)交流和業(yè)務(wù)洽商的來賓也能在山莊的生態(tài)休閑娛樂中心享受到擁抱自然的樂趣。而這種對接還并非簡單的矢量交流， 而是在良性互動(dòng)中得以優(yōu)合和嬗變。先進(jìn)的環(huán)保和園林科技研發(fā)成果進(jìn)一步推動(dòng)了生態(tài)休閑娛樂項(xiàng)目的品質(zhì)提升，同時(shí)人們在休閑娛樂方面的更新更高的需求又將進(jìn)一步促進(jìn)環(huán)保和園林技術(shù)研究的發(fā)展，正是這種互相促進(jìn)作用使XX 山莊在經(jīng)營過程中先天具有了極佳的擴(kuò)張性和成長性。另外從功能的結(jié)構(gòu)上分析：首先， 山莊的高品位來源于人環(huán)科技的技術(shù)含量和山莊本身自然生態(tài)所體現(xiàn)出的 “天人合一”的價(jià)值形態(tài)；而“全生態(tài)”的主題體現(xiàn)在山莊建設(shè)、格局、經(jīng)營項(xiàng)目和休閑娛樂空間中充溢著的“純環(huán)?！?、 “真綠色”并通過人

16、環(huán)科技的導(dǎo)入具體強(qiáng)化和引導(dǎo)了消費(fèi)者的生態(tài)概念。在這里， 生態(tài)概念順理成章地成為了人環(huán)科技發(fā)展的終極目標(biāo)，人環(huán)科技的不斷發(fā)展則為全社會(huì)生態(tài)意識的進(jìn)一步升華提供了第一源動(dòng)力。而在與外部市場環(huán)境的關(guān)系方面，由于經(jīng)營管理的完善和山莊品牌的提升而形成的市場吸引力，催生出一個(gè)技術(shù)流、資金流、物流和產(chǎn)品流以及服務(wù)流的加速輸入和提升輸出的過程，這個(gè)過程中所產(chǎn)生的助動(dòng)力對XX 山莊的跨越式發(fā)展起到了極其重要的促進(jìn)作用。二、項(xiàng)目構(gòu)成人環(huán)科技產(chǎn)業(yè)鏈中包括山水景觀設(shè)計(jì)制作中心、園藝研究中心和環(huán)保技術(shù)研發(fā)與展示中心等；生態(tài)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)鏈中包括了賓館與各種風(fēng)格別墅、康體休閑中心露天觀光休閑咖啡吧、垂釣中心、自然景觀游泳池

17、、藝術(shù)插花沙龍和茶道會(huì)所等。其余為公共配套服務(wù)設(shè)施。第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃一、項(xiàng)目選址XX 花卉山莊選址XX 市岳塘區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，東臨京珠高速公路，西臨107 國道，北靠上瑞高速和320 國道，南邊就是規(guī)劃中的 "XX 第一路 "（環(huán)線） 。距離 XX 市中心 10 公里左右，離長沙市 30 公里，處于"長株潭 "中心地帶，交通非常便利。XX 市已經(jīng)決定重點(diǎn)開發(fā)山莊所處區(qū)域，同時(shí)該區(qū)域內(nèi)沒有任何的工礦企業(yè)，并有一個(gè)"向紅"水庫，具有良好的生態(tài)自然環(huán)境。二、擬征/租用土地現(xiàn)狀1、地形地貌項(xiàng)目用地形狀為不規(guī)則拳形狀，南北相距約400 米；

18、 東西相距約 800 米。山莊規(guī)劃確定以清水村（向紅水庫）約0.33 平方公里（約計(jì) 500 畝）的區(qū)域，該區(qū)域全部為山地、水庫，沒有農(nóng)田，非常適合于綜合開發(fā)。2、基礎(chǔ)設(shè)施山莊用水采用自供水的方式，從水庫和井內(nèi)取水；山莊周邊已有電力和通信設(shè)施，可以隨時(shí)接入，只需在山莊內(nèi)建設(shè)一個(gè)變電站。三、項(xiàng)目實(shí)施方案1、項(xiàng)目建設(shè)方案項(xiàng)目建設(shè)擬用土地500 畝，總投資18047 萬元。2、項(xiàng)目規(guī)劃方案該項(xiàng)目根據(jù)市場的需求，由XX 市 XX 花卉山莊組織實(shí)施，建設(shè)集園林科技研發(fā)、環(huán)保科技研發(fā)、奇木異花展示、休閑娛樂于一體的生態(tài)山莊。方案內(nèi)容主要包括：（ 1 ）園林科技研發(fā)，包括山水景觀研發(fā)中心、園藝研究中心。（

19、2）環(huán)保科技研發(fā)，包括"自控式地下垃圾箱"和地下廁所項(xiàng)目。（ 3）奇木異花展示，包括"百種植物生態(tài)園"、 "奇木園"和 "異花園"。（ 4）生態(tài)休閑，包括娛樂中心、露天觀光休閑咖啡廳、水上彩色音樂噴泉、垂釣中心、自然景觀游泳池、賓館、別墅、養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場和養(yǎng)狗場。（ 5）建設(shè)相配套的水、電、汽、路、綠化和山莊生活污水處理系統(tǒng)等公用工程，建設(shè)綜合服務(wù)樓和員工宿舍、食堂等員工生活設(shè)施。3、建設(shè)規(guī)劃（ 1）建設(shè)規(guī)劃原則A. 可持續(xù)發(fā)展的原則，保持并重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展， 充分尊重山體、水面與自然植被，重視資源及能

20、源的再利用；B.分步建設(shè)與整體規(guī)劃相結(jié)合的原則，結(jié)合目前現(xiàn)有的資源綜合能力，實(shí)現(xiàn)分步建設(shè)。2）用地規(guī)劃（見表5-1）序號類別項(xiàng)目用地（m2）1人環(huán)科技研發(fā)中心山水景觀研發(fā)中心園藝研發(fā)中心環(huán)?？萍佳邪l(fā)中心1200120012002人環(huán)科技研發(fā)中心“百種植物生態(tài)園”“奇木園”“異花園8000066667666673生態(tài)休閑中心自然景觀游泳池別墅賓館養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場和養(yǎng)狗場350450010003004配套設(shè)施水井15個(gè)水塔3個(gè)道路（進(jìn)山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路）停車場3個(gè)配電站公共綠化160002000350145003001000綜合服務(wù)樓員工宿舍、食堂水井15個(gè)水塔3個(gè)道路（進(jìn)山莊路、環(huán)山莊路

21、、園區(qū)生態(tài)路）停車場3個(gè)配電站公共綠化綜合服務(wù)樓員工宿舍、食堂表5-1項(xiàng)目用地規(guī)劃四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度XX花卉山莊項(xiàng)目在各級政府的大力支持下，通過股東單位 和花卉山莊全體員工努力，力爭高質(zhì)量、快速度地建設(shè)好山莊。 項(xiàng)目建設(shè)周期為兩年，分為四個(gè)階段推進(jìn)。第一階段：2004年元月-2004年7月，完成立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào) 建、征地及土地開發(fā)等第二階段：2004 年 3 月 -2004 年 7 月，完成山莊的設(shè)計(jì)并開始園林工程和配套基礎(chǔ)工程。第三階段：2004 年6 月 -2005 年10 月，完成賓館、A 級別墅、 B 級別墅和C 級別墅和垂釣中心等工程，爭取在 5 月 1 日前，上述項(xiàng)目對外營業(yè)。第四階段

22、：2005 年 5 月 -2006 年元月全面完成D 級別墅， 山水景觀研發(fā)中心、園藝科技研發(fā)中心和環(huán)保科技開發(fā)中心等山莊開發(fā)建設(shè)工作，2006 年元月 1 日前山莊全面投入運(yùn)營使用。第六章 環(huán)境影響與保護(hù)措施一、環(huán)境影響評價(jià)山莊建成投產(chǎn)后，本身就是純生態(tài)的山莊，對于環(huán)境主要是生活污水的排放和生活垃圾，不會(huì)形成其他顯性的污染。二、環(huán)境保護(hù)措施1、自有環(huán)保產(chǎn)品和技術(shù)的使用對于生活垃圾的處理，山莊擬建設(shè)3 個(gè)高技術(shù)含量的"自控式地下垃圾箱"，集中進(jìn)行高科技處理。對于生活污水，山莊擬建設(shè)3 個(gè)地下廁所，污水污物通過山莊內(nèi)自建的地下管網(wǎng)集中處理后排入市政管網(wǎng)。2、積極進(jìn)行動(dòng)物衛(wèi)生防

23、疫山莊建設(shè)養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場、養(yǎng)狗場，運(yùn)用先進(jìn)的飼養(yǎng)方法對所飼養(yǎng)的牲畜進(jìn)行疫病防治，杜絕任何動(dòng)物傳染疾病,為山莊提供純生態(tài)不含任何激素的肉類食品。3、有效保護(hù)"向紅 "水庫水質(zhì)和水量通過先進(jìn)環(huán)?？萍嫉倪\(yùn)用，對生活垃圾、各種污水進(jìn)行處理，并加強(qiáng)內(nèi)部管理和顧客引導(dǎo)，防止對水庫水質(zhì)的破壞。加強(qiáng)節(jié)約用水，充分利用豐富的地下水資源，確保"向紅 "水庫的蓄水量，不破壞其灌溉功能。4、導(dǎo)入ISO14001 環(huán)境管理體系山莊擬進(jìn)行ISO14001 國際環(huán)境管理體系認(rèn)證，以建立一個(gè)經(jīng)濟(jì)效益好、資源利用率高、環(huán)境質(zhì)量好、優(yōu)美潔凈的純生態(tài)園區(qū)，結(jié)合本地環(huán)境保護(hù)工作實(shí)際，實(shí)現(xiàn)環(huán)境、

24、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。第七章 市場分析、需求分析山莊的定位在于"綜合運(yùn)用現(xiàn)代人環(huán)科技，打造高品位的純生態(tài)休閑山莊"，并由此而衍生山莊的兩大支柱產(chǎn)業(yè)：人環(huán)科技開發(fā)和生態(tài)娛樂休閑。因此， 本山莊的建設(shè)和發(fā)展源自于現(xiàn)代居民和組織的對生活質(zhì)量的追求，在回歸自然中享受現(xiàn)代文明，實(shí)現(xiàn)城市生活的自然化、鄉(xiāng)村生活的現(xiàn)代化，兩者融為一體。具體表現(xiàn)為四個(gè)方面：（一）園林科技的需求分析1、宏觀層面：從前面的環(huán)境分析可以得知，當(dāng)前中國的園林產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛， 進(jìn)而帶動(dòng)了園林科技的發(fā)展，也同時(shí)給園林科技的發(fā)展帶來了新的要求。中國 2002 年的花卉產(chǎn)值達(dá)到2206534 萬元， 比 2001年增長36

25、.87%，這說明了園林花卉產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迅速；另外，據(jù)有關(guān)專家的估計(jì)，現(xiàn)在世界上的植物不下千萬，而真正適合于園林綠化的品種極少，不過上百種，科技的需求由此可見。2、微觀層面：環(huán)境綠化、美化水平既是城市居民生活質(zhì)量的重要標(biāo)志，更是城市形象、品位的重要體現(xiàn)。大型和超大型古樹名木植物景觀則是城市公園綠地、文化廣場綠化、美化的精品，市場需求量很大。 長沙市"創(chuàng)建國家園林城市總體規(guī)劃"， 提出在兩年內(nèi)新建100座公園綠地，近幾年用于城市綠化、美化工程投資都在億元以上。我省的地級市如株洲、 XX、岳陽、衡陽、郴州等中型城市，都把綠化、 美化作為城市建設(shè)的重點(diǎn)工程，全省用于綠化工程的投資達(dá)十

26、億元。國內(nèi)的大中城市更是不遺余力地推進(jìn)城市美化、綠化的工程。南京市2002 年就移栽4 萬多棵大樹入城。上海市從1998 年 9 月開始實(shí)施了"大樹引入城市，改善生態(tài)環(huán)境"計(jì)劃， 計(jì)劃用三年時(shí)間，從滬郊、外地引種100 萬棵各類喬木，其中大樹6 萬棵。然而，自然界的原生大樹愈來愈少，供需矛盾日趨緊張。并且大樹、古樹的移栽后的成活率很低（不到30%） ；亂挖亂移造成生態(tài)環(huán)境的破壞，古樹遭致滅頂之災(zāi)。我國各級政府已明令禁止移植銷售野生古樹、大樹。但是城市綠化、美化對大樹、古樹的需求不僅不可能萎縮，反而隨著城市化步伐的加快更加強(qiáng)勁，城市對山水、植物景觀，特別是對大樹、古樹旺盛的需

27、求，與自然界原生資源的稀缺和原生土地景觀、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)之間的矛盾更加突出。技術(shù)的需求非?，F(xiàn)實(shí)。（二）環(huán)保科技的需求分析1、宏觀層面：國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給環(huán)境的保護(hù)提出了更高的要求。國家環(huán)境保護(hù)總局提出的國家環(huán)境保護(hù)"十五 "規(guī)劃中，明確提出了一些新的環(huán)境保護(hù)思路和措施，提倡加大對環(huán)境保護(hù)新技術(shù)、新工藝和新設(shè)備的研制。根據(jù)具體情況來看，2002 年，全國環(huán)境污染治理投資為1363.4億元，比上年增長23.2%。其中城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 785.3 億元，比上年增加了31.8%；工業(yè)污染源污染治理投資188.4 億元，比上年增加了8.0%，其中用于廢水治理投資71.5億元、

28、廢氣治理投資69.8 億元、固體廢物治理投資16.1 億元、其它治理投資31.0 億元；新建項(xiàng)目"三同時(shí) "環(huán)保投資389.7 億元，比上年增加15.8%。全國環(huán)境污染治理投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 1.33%。環(huán)境污染治理投資中，城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資占57.60%， 增長比例較大。環(huán)保產(chǎn)業(yè)的增長，就是技術(shù)的發(fā)展和新的需求。2、微觀層面：2004 年全省環(huán)境保護(hù)工作會(huì)議指出，目前我省一是污染負(fù)荷重， 污染物排放總量仍處于較高水平，生活型污染又呈加劇趨勢。每年僅排入"四水"的工業(yè)廢水在11 億噸左右，未經(jīng)處理排入江河的城市生活污水大約有9 億噸。 總量控制9

29、 項(xiàng)指標(biāo)中COD的排放量不減反增。二是局部地區(qū)環(huán)境污染和生態(tài)破壞加劇的狀況沒有根本好轉(zhuǎn)。湖南省環(huán)保產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值已突破100 億元， 省政府又制定了環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)并出臺具體措施，大力加強(qiáng)環(huán)保工程建設(shè)和環(huán)境保護(hù)科研開發(fā)，進(jìn)一步做大做強(qiáng)環(huán)保產(chǎn)業(yè)。目前在城鎮(zhèn)的環(huán)保方面，生活和生產(chǎn)垃圾量非常大，在我國城市一般來說，平均每戶3-4 口人，日排放垃圾均10 公斤左右，絕大多數(shù)放置于地面，腐爛發(fā)臭，使得蚊蠅滋生造成了對環(huán)境污染和居民的危害；很多地方都是把住戶的垃圾袋再用特制的塑料袋集中后裝車，不僅費(fèi)錢而且塑料袋會(huì)造成環(huán)境污染，并且住宅區(qū)地上置垃圾箱或建垃圾房易污染，不僅占地面積大，而且與住宅區(qū)優(yōu)美的環(huán)境極不

30、協(xié)調(diào)。因此， 環(huán)保技術(shù)和工程的發(fā)展空間非常大，尤其在生活垃圾的處理方面，需要有所突破。（三）旅游休閑需求分析1、宏觀層面：根據(jù)專家預(yù)測，未來近20 年，中國的旅游進(jìn)入旺盛期。國家 "2020 年發(fā)展規(guī)劃"也提出建設(shè)"世界第一旅游大國"的目標(biāo)。中國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是改革開放的發(fā)展，極大的刺激了中國居民享受休閑、領(lǐng)悟文化和進(jìn)行旅游認(rèn)知世界和大自然的熱情，也吸引了大批的外國居民來華觀光。2002 年中國旅游業(yè)的產(chǎn)值達(dá)到832071 萬元，同比增長390.10%！根據(jù)湖南旅游主管部門的統(tǒng)計(jì)，在去年極其惡劣的情況之下，2003 年 1-8 月湖南的旅游總收入

31、達(dá)到154.46億元，同比增長了11.94%。生態(tài)旅游成為新的時(shí)尚，發(fā)展形勢喜人。2、微觀層面：今年 "五一"期間，XX 市共接待游客34.34 萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 7965.51 萬元，與歷年同期相比分別增長5.4%和 52.3%。其中顯著的特點(diǎn)是：家庭出游總量增加、休閑旅游成為"新寵"。從XX市主要的幾家賓館的情況來看，平時(shí)的開房率在96.8%以上，節(jié)假日更是爆滿。弁且在 XX,休閑娛樂的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有待 優(yōu)化。此外，隨著“長株潭"一體化的加強(qiáng)，旅游勢必會(huì)形成一定 的互補(bǔ)的"鏈”式結(jié)構(gòu)，來XX休閑娛樂和旅游的本地居民會(huì)大大 增加。

32、更為主要的，目前在 XX （包括株洲）休閑娛樂的開發(fā)和 現(xiàn)有的市場格局沒有形成特色，尤其是在生態(tài)旅游、休閑方面， 旅游開發(fā)的品質(zhì)有待進(jìn)一步提升。綜合上述，無論是中國大陸、還是湖南，旅游的發(fā)展在量上 還有很大的增加，在質(zhì)的層面，提升和發(fā)展的空間更大。二、競爭者分析目前在XX本地以及周邊的長沙和株洲， 主要的休閑項(xiàng)目定 位在于一般的娛樂、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光，只有極個(gè)別滲入了科技展示 和研發(fā)。而本山莊的定位與其他的山莊或者休閑場所有極為明顯 的區(qū)別和優(yōu)勢。具體來講如下表7-1列示:序號典型 競爭者位置定位主要特色"XX"特點(diǎn)1XX山莊XX河?xùn)|酒店"洋樹"珍品a.園林

33、、環(huán)?？萍嫉难芯亢屯茝V；b.科技產(chǎn)品的市場銷2XX園XX西郊科技示范和旅游休閑a.農(nóng)業(yè)科技交流和培訓(xùn)b.觀賞魚類售；c.人環(huán)科技和生態(tài)休閑的結(jié)合與互動(dòng)；3XX湖XXXX、 r-T-T 父界公園a.動(dòng)物、跑馬b.野戰(zhàn)俱樂部c.奇瓜果園d.通過科技和休閑充 分闡釋"生態(tài)"的概 念，最終體現(xiàn)現(xiàn)代的 人文、環(huán)境、自然的 形態(tài)和性質(zhì)：物質(zhì)和 文化的同步享受； e.更佳的區(qū)位優(yōu)勢。三、市場分析的結(jié)論1、旅游休閑和人環(huán)科技的需求非常大，弁且需要適當(dāng)?shù)囊?導(dǎo)。2、當(dāng)前旅游和休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r凸現(xiàn)了現(xiàn)代主流的一種消 費(fèi)文化或者趨勢。近年來，人們的生態(tài)旅游消費(fèi)需求日漸明顯，生態(tài)游年均遞增10-1

34、5%，全球生態(tài)旅游產(chǎn)值高達(dá)3000 億美元。生態(tài)旅游的迅速發(fā)展不僅表明人們物質(zhì)文化生活水平提高，旅游需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的變化，同時(shí)面對現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展和人口、城市化發(fā)展帶來的種種不良影響，人們充分認(rèn)識到了環(huán)境保護(hù)的重要性。這一方面說明物質(zhì)文明的發(fā)展，必定促進(jìn)精神文明的發(fā)展，另一方面現(xiàn)代文明的發(fā)展促使人們重新去體會(huì)和體驗(yàn)中國傳統(tǒng)文化的精髓：天人合一"的美好境界。因此，休閑旅游和人環(huán)科技發(fā)展的需求在本質(zhì)上是一種文化的需求，而與此相對應(yīng)的生態(tài)休閑將會(huì)獲得極大的發(fā)展，市場潛力和空間巨大。3、 "XX 花卉山莊"通過科學(xué)的定位，具有鮮明個(gè)性特征的功能設(shè)計(jì)，很好地適應(yīng)了顧客的需求

35、。" 生態(tài)旅游"和 "生態(tài)休閑"來源于人們對于"回歸自然"的向往，他們既需要現(xiàn)實(shí)的資源來滿足這種需求，也希望或者有必要去了解克服現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的不良效應(yīng)的途徑、技術(shù)和未來的手段。"XX 花卉山莊"的定位和全方位的功能很好地滿足了顧客的需求，并且也為滿足這種需求提供了一定的導(dǎo)向。4、技術(shù)領(lǐng)先滿足并進(jìn)一步擴(kuò)大需求。山莊的實(shí)用新型技術(shù)"復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物"開發(fā)成果將會(huì)有效滿足當(dāng)前城鎮(zhèn)綠化對于大樹和古樹的需求、"自控式地下垃圾箱"技術(shù)則必定會(huì)給城鎮(zhèn)生活垃圾的處理開創(chuàng)新的天地、熱

36、帶蘭組織培養(yǎng)法"和 "綠景天天臺植草"等項(xiàng)目也將會(huì)給園林綠化、屋頂建筑綠化、以及對于極具觀賞價(jià)值花卉的開發(fā)，做出積極的貢獻(xiàn)。這些項(xiàng)目的使用、推廣、合作定能滿足人環(huán)科技企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的需求，并由此帶動(dòng)生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。5、市場營銷一般思路：顧客定位：A. 城鄉(xiāng)居民中的中、高收入家庭和個(gè)人；B.有休閑和娛樂需求的團(tuán)體客戶；C.園林、環(huán)保生產(chǎn)和技術(shù)開發(fā)企業(yè)。市場賣點(diǎn)：人環(huán)科技和休閑娛樂的融合。第八章 投資財(cái)務(wù)分析一、投資估算按照我國現(xiàn)行資金管理體制和項(xiàng)目的概、預(yù)算編制方法，項(xiàng)目建設(shè)總投資由固定資產(chǎn)投資總額和流動(dòng)資金投資兩大部分組成。經(jīng)估算， 該項(xiàng)目總投資18047 萬元。

37、 其中固定資產(chǎn)投資總額16113 萬元，鋪底流動(dòng)資金1934 萬元。1、固定資產(chǎn)投資總額估算1）固定資產(chǎn)投資總額構(gòu)成固定資產(chǎn)投資總額指項(xiàng)目建成后， 轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)價(jià)值的全 過程中所需支出的全部費(fèi)用，包括工程費(fèi)用和建設(shè)期利息。其中, 工程費(fèi)用指直接形成固定資產(chǎn)的工程項(xiàng)目費(fèi)用；建設(shè)期利息指項(xiàng)目建設(shè)期間固定資產(chǎn)投資總額借款的應(yīng)計(jì)利息。(2)固定資產(chǎn)投資總額估算本項(xiàng)目建議書根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)， 參照我國投資建設(shè)項(xiàng)目評價(jià) 方法和參數(shù)的相關(guān)規(guī)定及行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)， 按不同項(xiàng)目分別估算 固定資產(chǎn)投資總額，估算使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見表 8-1。表8-固定資產(chǎn)投資總額估算序號投資項(xiàng)目規(guī)格參數(shù)單位造價(jià)造價(jià)(萬元)1土地使用權(quán)租賃

38、250畝0.004萬元/畝.年30年計(jì)30征用250畝15萬元/畝37502土地開發(fā)250畝1萬元/畝2503道路設(shè)施18000平0.05萬元/900方米平方米4山莊垃圾污水處理系統(tǒng)5005供水、供電、通訊等輔助設(shè)施9806門樓、綜合服務(wù)樓等350平方米0.2萬元/平方米707職工宿舍、食堂等1000 平方米0.2萬元/平方米2408山水景觀研發(fā)中心1200 平方米0.2萬元/平方米2409園藝研發(fā)中心1200 平方米0.2萬元/平方米24010環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心1200 平方米0.2萬元/平方米24011百種植物生態(tài)園120畝1.5萬元/畝18012奇木園100畝5萬元/畝50013異花園10

39、0畝4萬元/畝40014賓館4000M 20.45萬元/M2180015A級別墅1 X 450M20.5萬元/M 222516B級別墅3X450M20.4萬元/M 254017C級別墅12X300M20.37萬元/M2133218D級別墅15X 300M20.35萬元/M2157519露天觀光休閑咖啡吧300M 20.32萬元/M210520水上彩色音樂噴泉18021垂釣中心25022自然景觀游泳池350M 20.22萬元/畝7723養(yǎng)殖場300M 20.7萬元/M 2210工程費(fèi)用項(xiàng)目工程費(fèi)用主要包括土地開發(fā)、 道路、垃圾污水處理系統(tǒng)、 供水、供電、通訊、綜合服務(wù)樓、員工宿舍等輔助設(shè)施，研發(fā)

40、中 心，展示中心及賓館、別墅等休閑娛樂設(shè)施，見表8-2。表8-2工程費(fèi)用估算序號投資項(xiàng)目投資額（萬元）備注1土地開發(fā)250三通一平2山莊道路設(shè)施9003山莊垃圾污水處理系統(tǒng)5004供水、供電、通訊等輔助設(shè)施9805門樓、綜合服務(wù)樓等706職工宿舍、食堂等2407山水景觀研發(fā)中心2408園藝研發(fā)中心2409環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心24010百種植物生態(tài)園18011奇木園50012異花園40013賓館180014 ,A級別墅22515B級別墅54016(C級別墅133217D級別墅157518露天觀光休閑咖啡吧10519水上彩色音樂噴泉18020垂釣中心25021自然景觀游泳池7722養(yǎng)殖場21023其他

41、200其它不可預(yù)計(jì)工程24合計(jì)11234由上述估算結(jié)果，項(xiàng)目建設(shè)工程投資共計(jì)11234萬元。其他費(fèi)用a.無形資產(chǎn)：本建設(shè)項(xiàng)目無形資產(chǎn)主要指土地費(fèi)用， 包括租地費(fèi)、征地費(fèi)和上 繳規(guī)費(fèi)。經(jīng)估算，租地250畝，費(fèi)用均價(jià)0.004萬元/畝年，租賃 期為30年；征用土地250畝，費(fèi)用均價(jià)為15萬元/畝。本項(xiàng)投 資額共計(jì)3780萬元。b.遞延資產(chǎn)：遞延資產(chǎn)主要是指項(xiàng)目前期費(fèi)用， 包括項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用及開辦費(fèi)用、項(xiàng)目用地現(xiàn)有建筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等?？尚行匝芯抠M(fèi)用10 萬元，開辦費(fèi)用等約為50 萬元，由于山莊用地范圍內(nèi)沒有拆遷項(xiàng)目故該項(xiàng)費(fèi)用為零。本項(xiàng)投資額共計(jì)60 萬元，按5 年攤銷完畢。 預(yù)備費(fèi)用a.基本預(yù)

42、備費(fèi)：參照行業(yè)預(yù)備費(fèi)用提取比例，按工程費(fèi)用、其他費(fèi)用合計(jì)的2.5% 3估算，本項(xiàng)目建議提取2.75%。項(xiàng)目工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用和其他費(fèi)用共計(jì)15074 萬元，由此估算的基本預(yù)備費(fèi)約為415 萬元。b.漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：漲價(jià)預(yù)備費(fèi)經(jīng)營期提取工程費(fèi)用和其他費(fèi)用合計(jì)的1.5%2估算，本項(xiàng)目建議提取1.75%計(jì)提，項(xiàng)目工程費(fèi)用和其他費(fèi)用共計(jì) 15074 萬元，該項(xiàng)投資為264 萬元。預(yù)備費(fèi)用投資共計(jì)679 萬元。固定資產(chǎn)投資=工程費(fèi)用+其他費(fèi)用+預(yù)備費(fèi)用= 11234+3840+67915753 萬元建設(shè)期利息本項(xiàng)目全部投資資金來源主要是由自有資金、銀行貸款和外商投資組成。建設(shè)期需貸款 3000萬元。本項(xiàng)目建

43、設(shè)期為 2年，年利率按現(xiàn)行銀行貸款利率 6%計(jì)算，建設(shè)期利息共計(jì)360萬元。固定資產(chǎn)投資總額=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息=16113萬元根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，編制的固定資產(chǎn)投資估算見表8-3 o表8-3固定資產(chǎn)投資總額估算表序號投資項(xiàng)目投資額（萬元）備注1土地開發(fā)250三通一平2山莊道路設(shè)施9003山莊垃圾污水處理系統(tǒng)5004供水、供電、通訊等輔助設(shè)施9805門樓、綜合服務(wù)樓等706職工宿舍、食堂等2407山水景觀研發(fā)中心2408園藝研發(fā)中心2409環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心24010百種植物生態(tài)園18011奇木園50012異花園40013賓館180014 ,A級別墅22515B級別墅54016C級別墅133

44、217D級別墅157518露天觀光休閑咖啡吧10519水上彩色音樂噴泉18020垂釣中心25021自然景觀游泳池7722養(yǎng)殖場21023其他200其它不可預(yù)計(jì)工程24合計(jì)112342、流動(dòng)資金投資估算為了使項(xiàng)目順利建成，投入營運(yùn)，弁增強(qiáng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和處理意 外損失的能力，除了必需的固定資產(chǎn)投資外， 還需具備一定數(shù)量 的可以自由支配的周轉(zhuǎn)資金。流動(dòng)資金屬于鋪底性質(zhì)的流動(dòng)資 產(chǎn)，它將被長期占用，只在項(xiàng)目終結(jié)年一次性收回，一般采用短 期借款和資本金的方式解決。本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告按照行業(yè)流動(dòng)資金占用比例估算項(xiàng)目建設(shè)流動(dòng)資金投資估算， 一般情況下，園林行業(yè)流動(dòng)資金占固 定資產(chǎn)投資總額的比例為10%至15%

45、,取12%來估算鋪底流動(dòng) 資金額，本項(xiàng)投資額約為1934萬元。綜合以上估算結(jié)果，項(xiàng)目建設(shè)投資總額估算價(jià)值為 18047萬、投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目投資共計(jì)18047萬元，其中自籌資金10047萬元，銀 行貸款3000萬元，外商投資5000萬元。根據(jù)項(xiàng)目投資計(jì)劃及總 投資額的估算結(jié)果，編制投資計(jì)劃與資金籌措估算，見表8-4o表8-4投資計(jì)劃與資金籌措估算號年份項(xiàng)目建設(shè)期營運(yùn)期合計(jì)2004200520062007200820091總投資83997714483.5483.5483.5483.5180471.1固定資產(chǎn)821975340000157531.2建設(shè) 期利息18018000003601.3

46、流動(dòng)資金00483.5483.5483.5483.519341.4其他00000002資金83997714483.5483.5483.5483.518047籌措2.1財(cái)政拔秋00000002.2自有資金43993714483.5483.5483.5483.510047用于流動(dòng)資金00483.5483.5483.5483.519342.3借款40004000000080002.3.1銀行貸款3000000003000用于流動(dòng)資金00000002.3.2外商投資1000400000005000用于流動(dòng)資金00000002.4其他0000000編制說明：1、為簡化計(jì)算，估算年限只取 6年，其中200

47、4、2005年為建設(shè) 期。2、項(xiàng)目在2006年建成投入運(yùn)營后，由于有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，無須增加新的固定資產(chǎn)投資， 但仍然需要流動(dòng)資金投資， 流動(dòng)資金分4年平均投入。在運(yùn)營期其他投資由自有資金解決。3、報(bào)表中所有數(shù)據(jù)均指新增部分，而不是累計(jì)數(shù)據(jù)。三、還本付息計(jì)劃本項(xiàng)目可行性分析報(bào)告僅計(jì)算長期借款的還本付息， 用以考 察該建設(shè)項(xiàng)目的償債能力， 確定各年度財(cái)務(wù)費(fèi)用，有利于分析項(xiàng) 目的盈利能力。1、利息計(jì)算在估算長期借款利息時(shí)，假定每年的長期借款均發(fā)生在當(dāng)年 年中，還款在年末；本年尚未歸還的本年及以前年度的借款形成 "年初累計(jì)借款額”，弁按全年計(jì)息；銀行貸款建設(shè)期第一年發(fā)生； 銀行長期貸款年利

48、率按 6%估算。外商投資中長期借款第三年起 計(jì)提紅利，紅利率按5%計(jì)算；長期借款與外商投資利息合弁計(jì) 算。2、本金的歸還為簡化計(jì)算，假定本金是在年末歸還，分4年等額歸還本金 （自2006年末至2009年末）。3、長期借款還本付息計(jì)算表借款還本付息計(jì)算還款計(jì)劃見表8-5,外商投資還本支付紅利見表8-6。表8-5借款還本付息計(jì)算表號年份項(xiàng)目建設(shè)期營運(yùn)期合計(jì)2004200520062007200820091總投資83997714483.5483.5483.5483.5180471.1固定資產(chǎn)821975340000157531.2建設(shè) 期利息18018000003601.3流動(dòng)資金00483.548

49、3.5483.5483.519341.4其他00000002資金籌措83997714483.5483.5483.5483.5180472.1財(cái)政拔秋00000002.2自有資金43993714483.5483.5483.5483.510047用于流動(dòng)資金00483.5483.5483.5483.519342.3借款40004000000080002.3.1銀行貸款3000000003000用于流動(dòng)資金00000002.3.2外商投資1000400000005000用于流動(dòng)資金00000002.4其他0000000表8-6外商投資還款計(jì)劃安排表年份200420052006200720082009借款本金100050005000375025001250應(yīng)付紅利00250187.512562.5應(yīng)還本金100050005000375025001250本金余額100050003750250012500歸還本利0015001437.513751312.5四、投資總成本費(fèi)用及經(jīng)營成本估算1、固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)攤銷估算項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成了項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流出， 本項(xiàng)目可行性研 究報(bào)告把固定資產(chǎn)折舊與無形資產(chǎn)、 遞延資產(chǎn)攤銷單獨(dú)列出進(jìn)行 估算。(1)固定資產(chǎn)折舊估算按我國現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)計(jì)提折舊的固定資 產(chǎn)主要由工程費(fèi)用轉(zhuǎn)換