國家開放大學(xué)年秋季學(xué)期電大《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》題庫

1、國家開放大學(xué)年秋季學(xué)期電大房地產(chǎn)經(jīng)營與管理題庫 復(fù)習(xí)題 一、單項(xiàng)選擇題 1某人以復(fù)利存儲 1000 元，一年后本利和為 1120 元，則年利率為（ ）。 a12% b8% c7.85% d11.2% 2某開發(fā)商從事酒店開發(fā)，建成后用于經(jīng)營，則其成本為（ ）。 a建設(shè)成本 b經(jīng)營成本 c開發(fā)過程中的成本支出 d建設(shè)成本和經(jīng)營成本 3房地產(chǎn)長期貸款利率上調(diào)，導(dǎo)致（ ）。 a新開發(fā)量增加，存量減少，租金下降。 b新開發(fā)量減少，存量減少，租金增加。 c租金增加，開發(fā)成本增加，存量減少。 d開發(fā)成本增加，存量減少，租金增加。 4如果銀行實(shí)際年利率為 15%，那么它的月實(shí)際利率為（ ）。 a1.25% b

2、1.17% c12.59% d14.06% 5一般情況下，小型項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的（ ）。 a1%-3% b0.2%-0.8% c0.25%-1.5% d0.2 %-1.0% 6除合同專用條款另有約定外，建筑施工合同文件的優(yōu)先解釋順序?yàn)椋海?）。 合同通用條款，標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件，合同專用條款，合同協(xié)議書，中標(biāo)通知書，圖紙。 a b c d 7下列風(fēng)險(xiǎn)不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（ ）。 a通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) b周期風(fēng)險(xiǎn) c比較風(fēng)險(xiǎn) d變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 8某一時(shí)段房地產(chǎn)投資市場平均收益率為 15%，國家債券收益率為 40%，房地產(chǎn)市場相對于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 0.4，那么，用資本資

3、產(chǎn)定價(jià)模型確定的、折現(xiàn)率應(yīng)為（ ）。 a6% b8.4% c11% d15% 9某開發(fā)商擬向銀行貸款 1500 萬元，借用五年一次還清，甲銀行貸款利率為 17%，按年單利計(jì)息，乙銀行貸款年利率為 16%，按月復(fù)利計(jì)息，問向（ ）貸款較經(jīng)濟(jì)。 a甲銀行 b乙銀行 c甲乙同樣 d無法比較 10房地產(chǎn)的（ ）性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場。 a不可移動(dòng)性 b適應(yīng)性 c各異性 d相互影響性 11某開發(fā)商預(yù)計(jì)開發(fā)一宗房地產(chǎn)項(xiàng)目，擬貸款 5000 萬元，年利率 12%，借期 5 年，期末應(yīng)一次歸還本息為（ ）萬元。 a8000 b8800 c8811.71 d8812 12用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)

4、項(xiàng)目獲利能力時(shí)，若其（ ），則該項(xiàng)目不可接受。 anpv0 bnpv=0 cnpv0 dnpv=1 13有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析表明，在大城市中心區(qū)，土地費(fèi)用已經(jīng)占到總開發(fā)成本的（ ）。 a20%-30% b30%-40% c40%-50% d50%-60% 14房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成中的其他費(fèi)用主要包括（ ）。 a管理費(fèi) b不可預(yù)見費(fèi) c業(yè)務(wù)招待費(fèi) d臨時(shí)用地費(fèi) 15房地產(chǎn)貸款的個(gè)人購買住房貸款期限最長可達(dá)（ ）年。 a5 b10 c20 d30 16目前，我國個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價(jià)值的（ ）%。 a50 b60 c70 d80 17房地產(chǎn)的( )是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)

5、不能脫離周圍的環(huán)境 而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。 a. 適應(yīng)性 b對專業(yè)管理的的依賴性 c位置的固定性 d. 相互之間的影響性 18某投資者花費(fèi) 80 萬元購一店鋪，每月凈租金收入為 1.583 萬元，考慮月投資收益 率為 08，則( )個(gè)月可收回投資。 a505 b60 c65 d 75 19某項(xiàng)目未考慮通貨膨脹情況下，其收益率為 18.27，當(dāng)前通貨膨脹率為 5則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為( )。 a11.38 b12.64 c15.46 d16.22% 20下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級市場的是( )。 a房屋出租 b 房地產(chǎn)抵押 c土地使用權(quán)出讓 d土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 21

6、為在 5 年后獲得 100 萬元的資金，設(shè)年復(fù)利率為 12%，則現(xiàn)應(yīng)存儲（ ）萬元 a62.5 b60 c56.74 d57 22（ ）是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素 a開發(fā)期與預(yù)售期 b租金和售價(jià) c資本化率 d權(quán)益投資比率 23房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售收入等于（ ）的數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。 a建筑面積 b可租售面積 c使用面積 d竣工面積 24某開發(fā)商從事酒店開發(fā)，建成后用于經(jīng)營，則其成本為（ ）。 a建設(shè)成本 b經(jīng)營成本 c開發(fā)過程的成本支出 d建設(shè)成本和經(jīng)營成本 25在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般（ ）基礎(chǔ)資金。 a高于 b低于 c等于 d獨(dú)立于 26債券資金籌措的主要渠道有

7、信貸融資和（ ）。 a增發(fā)新股 b債券融資 c個(gè)人入股資金 d政策性資金 27房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的"三通一平'費(fèi)用歸類于( )。 a前期工程費(fèi) b建安工程費(fèi) c公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) d基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 28等額序列支付資金回收系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法為( )。 a (ap，i，n) b (af，i，n) c (fa，i，n) d (ag，i，n) 29按( )，投資可分為基本建設(shè)投資、更新改造投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、國有其 他固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資、農(nóng)村集體固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資和農(nóng)村個(gè)人固定資產(chǎn)投資。 a按投資主體的經(jīng)濟(jì)類型不同 b按資金來源的不同 c按固定資產(chǎn)投

8、資的使用構(gòu)成 d按我國固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計(jì)分類 30對投資型房地產(chǎn)購買者來說，( )往往決定了其愿意支付的價(jià)格水平。 a購買能力 b擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小 c供求關(guān)系 d物業(yè)的投資成本 二、判斷題 1在物業(yè)出租廣告中，租金是指單位可出租面積即使用面積的租金。 （ ） 2某項(xiàng)目成本利潤率為 30%，開發(fā)周期為 2 年，則該項(xiàng)目年成本利潤率為 15%。 （ ） 3建筑工程固定單價(jià)合同中所包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械費(fèi)按一定百分比分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)和利潤。 （） 4對于資金雄厚的開發(fā)商，完全沒有必要考慮樓宇預(yù)售方案。 （） 5所謂"生地'一般是指尚未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。 （

9、 ） 6土地使用權(quán)出讓是指國家將一定年限的國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者的行為。 （ ） 7通過適當(dāng)?shù)耐顿Y組合選擇，投資者所面對的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)差不多可以完全抵消，但系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)依然存在。 ( ) 8時(shí)間點(diǎn) 0 表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻，是指日歷年度的年初。 （ ） 9在置業(yè)投資中，最高運(yùn)營費(fèi)用比率越高，則預(yù)示著投資項(xiàng)目的凈經(jīng)營收人越高，項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越弱。 （ ） 10資產(chǎn)負(fù)債表反映的是企業(yè)經(jīng)營期內(nèi)全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。 () 11房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)的目的是為了考察項(xiàng)目的盈利能力。（） 12在名義利率給定的前提下，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率越大。（ ） 13利息是指

10、占用資金所付出的代價(jià)或放棄使用資金所得到的補(bǔ)償。（） 14對于原先劃撥的土地，開發(fā)商還可以通過補(bǔ)地價(jià)的方式獲取該幅國有土地的使用權(quán)。（） 15價(jià)格機(jī)制是通過市場發(fā)揮作用的。（） 16高爾夫球場是商業(yè)物業(yè)。（ ） 17投資機(jī)會(huì)篩選屬于房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作的內(nèi)容。 ( ) 18房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的 物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。 () 19土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場屬于房地產(chǎn)級市場。 ( ) 20出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的控制性詳細(xì)規(guī)劃和附圖。 21房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與開發(fā)房地產(chǎn) 項(xiàng)目的過程，而

11、間接投資是指購買建成的物業(yè)進(jìn)行的置業(yè)投資。 () 22在置業(yè)投資中，運(yùn)營費(fèi)用比率越高，則預(yù)示著投資項(xiàng)目的凈經(jīng)營收入越低，項(xiàng)目 抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越弱。 ( ) 23多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化，相互影 響時(shí)，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響。 ( ) 24投資機(jī)會(huì)研究，也稱為預(yù)可行性研究，主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議。 （ ） 25市場調(diào)查并不是營銷活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)，只是了解市場認(rèn)識市場的一種有效方法 和手段。 （ ） 26房地產(chǎn)交易其實(shí)是一種權(quán)益的交易。 （ ） 27價(jià)格機(jī)制是通過市場發(fā)揮作用的。 （ ） 28進(jìn)入房地產(chǎn)市場并不是自由的。 （ ） 29商業(yè)物業(yè)也稱

12、為收益性物業(yè)。 （ ） 30自然壽命一定比經(jīng)濟(jì)壽命短。 （ ） 三、多項(xiàng)選擇題 1編制招標(biāo)工程標(biāo)底的方法有（ ）。 a以施工預(yù)算為基礎(chǔ)編制 b以施工圖預(yù)算為基礎(chǔ)編制 c以概算定額為基礎(chǔ)編制 d以平方米造價(jià)包干為基礎(chǔ)編制 2成本加浮動(dòng)酬金合同具有：（ ）的特點(diǎn)。 a促使承包商關(guān)心降低成本 b開發(fā)商管理簡便 c開發(fā)商、承包商均沒較大風(fēng)險(xiǎn) d促使承包商努力縮短工期 3投資于房地產(chǎn)的投資信托基金較開發(fā)投資（ ）。 a風(fēng)險(xiǎn)要大 b收益要好 c回報(bào)豐厚 d流動(dòng)性好 4項(xiàng)目管理的目標(biāo)就是尋求項(xiàng)目（ ）要素的最優(yōu)均衡控制。 a成本 b時(shí)間 c資源 d質(zhì)量 5城市規(guī)劃部門下達(dá)的"規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書&#

13、39;主要規(guī)定（ ）等。 a征地面積 b規(guī)劃建設(shè)面積 c平均層數(shù) d建筑密度 6相對于其他招標(biāo)方式，建筑工程公開招標(biāo)方式具有（ ）等特點(diǎn)。 a選擇范圍廣 b節(jié)省時(shí)間，工作效率高 c招標(biāo)費(fèi)用高 d耗費(fèi)時(shí)間長 7工程項(xiàng)目管理的基本職能是計(jì)劃（ ）。 a組織 b決策 c控制 d協(xié)調(diào) e反饋 8政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括（ ）。 a土地供應(yīng)計(jì)劃 b地價(jià)杠桿作用 c誠信建設(shè) d稅收政策 e政府定價(jià) 9經(jīng)營收入包括（ ）。 a銷售收入 b. 出租收入 c. 自營收入 d. 營業(yè)外收入 e. 上年未分配利潤 10房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有（ ）。 a. 土地費(fèi)用 b. 建安工程費(fèi)用 c. 運(yùn)營

14、費(fèi)用 d. 空置率 e. 容積率 11房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在( )。 a變現(xiàn)性差 b投資額巨大 c投資回收周期長 d需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn) e具有過人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神 12銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到( )因素。 a抵押物的流動(dòng)性 b貸款期限的長短 c通貨膨脹的預(yù)期 d貸款企業(yè)的信用等級 e所處的市場條件 13金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評估，主要審查方面包括( )。 a企業(yè)資信等級 b項(xiàng)目基本情況 c市場分析結(jié)果 d財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) e貸款擔(dān)保方式 14寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考( )確定。 a消費(fèi)價(jià)格指數(shù) b商業(yè)零售價(jià)格指數(shù) c上證價(jià)格指數(shù) d建安工程價(jià)格指

15、數(shù) e中房價(jià)格指數(shù) 15房地產(chǎn)存在地區(qū)性，其供給和需求都是地區(qū)性的，影響房地產(chǎn)市場區(qū)域性和大小的關(guān)鍵因素有（ ）。 a自然特性 b人口密度和大小 c競爭性項(xiàng)目的區(qū)域 d文化背景 e教育程度 16稅收是國家憑借政治權(quán)力參與國民收入分配和再分配的一種方式，具有（ ）等特點(diǎn)。 a固定性 b流動(dòng)性 c強(qiáng)制性 d有償性 e無償性 17目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（ ）。 a營業(yè)稅 b房產(chǎn)稅 c城市土地使用稅 d城市維護(hù)建設(shè)稅 e企業(yè)所得稅 18對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，涉及的主要不確定性因素有：（ ）等。 a政策因素 b土地費(fèi)用 c建安工程費(fèi)用 d貸款利率 e建筑容積率 19房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資

16、金來源通常有（ ）三種渠道。 a資本金 b債券 c預(yù)租售收入 d基金 e借貸資金 20房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資可以有以下幾種類別（ ）。 a直接融資 b間接融資 c權(quán)益融資 d債券融資 e債務(wù)融資 21目標(biāo)市場的選擇一般有以下幾種模式（ ）。 a市場專業(yè)化 b產(chǎn)品專業(yè)化 c單一市場集中化 d選擇專業(yè)化 e顧客專業(yè)化 22對于置業(yè)投資者來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為：（ ）等方面。 a物業(yè)增值 b債權(quán)增加 c股權(quán)增加 d租金 e減少納稅 23廣義投資所投入的資源，可以是資金，也可以是（ ）。 a人力 b技術(shù) c土地 d管理經(jīng)驗(yàn) e其他資源 24房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評價(jià)的常用方法有（ ）。 a調(diào)查

17、和專家打分法 b故障樹分析法 c蒙特卡羅法 d幕景分析法 e解析方法 25房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)是項(xiàng)目評估報(bào)告中最關(guān)鍵的部分，其內(nèi)容包括（ ）。 a盈虧平衡分析 b銷售收入測算 c現(xiàn)金流量分析 d資金來源與運(yùn)用表 e貸款償還分析 26房地產(chǎn)開發(fā)貸款包括（ ）。 a土地購置貸款 b土地開發(fā)貸款 c建設(shè)貸款 d土地儲備貸款 e房地產(chǎn)抵押貸款 27我國部分城市如深圳特區(qū)已開始進(jìn)行城市規(guī)劃圖則體系的改革，將規(guī)劃分為 ( )詳細(xì)藍(lán)圖等層次。 a發(fā)展策略 b次區(qū)域發(fā)展綱要 c法定圖則 d發(fā)展大綱圖 e詳細(xì)規(guī)劃 28房地產(chǎn)市場供給的特點(diǎn)主要有（ ）。 a市場供給缺乏彈性 b，市場供給具有非同質(zhì)性 c具有高度

18、的壟斷性 d房地產(chǎn)市場供給主體間的競爭不充分、不廣泛 e具有高度的適應(yīng)性 29建筑安裝工程項(xiàng)目工程款的支付方式，包括( )的結(jié)算方式等。 a按日結(jié)算 b按月計(jì)算 c竣工后一次結(jié)算 d分段結(jié)算 e其他雙方約定 30市場調(diào)查的內(nèi)容包括（ ）調(diào)查等。 a國內(nèi)外市場環(huán)境 b土地使用情況 c技術(shù)發(fā)展 d 消費(fèi)者 e市場營銷因素 題號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 答案 c d d b a b c b a a 題號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 答案 c a d d d d c c b c 題號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 答案 c b b d a b a a d e

19、 題號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 答案 bcd acd bd abcd abd acd acd abd abc abe 題號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 答案 abcd acde abcde ace cde abc abcd abcd bcde acde 題號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 答案 題號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 答案 題號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 答案 題號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 答案 abcd abce bcd ab abc ace abcde bcde ace abce 計(jì)算題題

20、型 某家庭擬購買一套住宅,單價(jià)為 8000 元/平方米,該家庭月收入 10000 元,其中 30%可用來支付房款,銀行可為其提供 20 年期的住房抵押貸款，貸款年利率為 6%，抵押貸款比例最大可達(dá) 70%，問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買多少平方米的住宅？ 四、名詞解釋(每小題 5 分，共 20 分) 1房地產(chǎn)市場周期循環(huán) 2現(xiàn)金流量圖的含義 3經(jīng)濟(jì)壽命 4房地產(chǎn)市場預(yù)測 五、論述題(共 20 分) 請簡述 2021 年深圳市加大力度抑制商品房價(jià)格過漲的措施，并分別加以論述其可行性。 四、名詞解釋(每小題 5 分，共 20 分) 1房地產(chǎn)市場周期循環(huán)：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)

21、現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生，叫房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 2現(xiàn)金流量圖的含義：用于反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)流入或流出的現(xiàn)金活動(dòng)的簡化圖示，它將現(xiàn)金的收入或支出按照發(fā)生的時(shí)間階段畫在時(shí)間的標(biāo)度上，并且表明所要計(jì)算的問題，即表明什么是已知什么是所求 3經(jīng)濟(jì)壽命：經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常的市場市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間 4房地產(chǎn)市場預(yù)測：房地產(chǎn)市場預(yù)測是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查分析所提供的信息資料，對房地產(chǎn)市場未來及其變化趨勢進(jìn)行測算和判斷，以確定未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平。房地產(chǎn)預(yù)測方法包括定性預(yù)測和定量預(yù)測。

22、五、論述題(共八大部分，每部分內(nèi)容加以說明得 2.5 分，沒說明得 0.5 分) 進(jìn)一步規(guī)范市場秩序 多渠道增加住房供給 加強(qiáng)閑置土地管理 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房建設(shè) 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測和預(yù)警 逐步提高商品房預(yù)售門檻 加大查處違法建筑和違法用地的力度 完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段 六、計(jì)算題(共 20 分) (1)該家庭每月能支付的房款為 a a=10000*30%=3000 元（3 分） (2) n=20*12=240 月（2 分） i=6%/12=0.5%（3 分） (3) 該家庭能承受的抵押貸款額為 p p=a/i1-1/(1+i) n =3000/0.5%1-1/（1+0.5%） 240

23、 =（7 分） (4). 該家庭能承受的購房總價(jià)值 v v=p/80%（2 分） (5). 設(shè)對該家庭比較適合的房型面積 s s=v/6000（3 分） 四、名詞解釋(每小題 5 分，共 20 分) 1自然壽命 2敏感性分析 3投資收益率 4毛地價(jià) 五、論述題(共 20 分) 請?jiān)敿?xì)分析近年來促使房價(jià)長期上漲的原因，并闡明你的置業(yè)計(jì)劃。 1自然壽命：自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化和損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間 2敏感性分析：分析和預(yù)測項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)對主要變動(dòng)因素變化的敏感程度，如果變動(dòng)因素變化幅度很小但對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)

24、指標(biāo)影響很大，則認(rèn)為項(xiàng)目對改變量的 不確定性是很敏感的。 3投資收益率：投資收益率是指開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到正常盈利年份時(shí)，項(xiàng)目年凈收益預(yù)項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比。 4毛地價(jià)：毛地價(jià)是指政府出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地或?yàn)檫M(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地時(shí)所收取的金額，毛地價(jià)通常包括土地使用權(quán)出讓金和城市配套建設(shè)費(fèi) 五、論述題(闡明原因并加以分析得 15 分，分析說明自己的置業(yè)計(jì)劃得 5分) 原因一：需求旺盛 原因二：供給結(jié)構(gòu)失調(diào) 原因三：國家信貸支持 原因四：地方政府推動(dòng) 原因五：缺乏規(guī)范的信息披露制度 四、名詞解釋(每小題 5 分，共 20 分) 1通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 2現(xiàn)金流量圖 3成本收益率 4財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

25、 五、論述題(共 20 分) 根據(jù) 2021 年深圳市加大力度抑制商品房價(jià)格過漲的措施，分析并預(yù)測 2021 年下半年深圳市房地產(chǎn)市場走勢，并設(shè)想你的置業(yè)計(jì)劃。 四、名詞解釋(每小題 5 分，共 20 分) 1通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn) 2現(xiàn)金流量圖的含義：用于反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)流入或流出的現(xiàn)金活動(dòng)的簡化圖示，它將現(xiàn)金的收入或支出按照發(fā)生的時(shí)間階段畫在時(shí)間的標(biāo)度上，并且表明所要計(jì)算的問題，即表明什么是已知什么是所求 3成本收益率：成本收益率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比

26、。 4財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：簡寫為 firr，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折限率 五、論述題( 抑制商品房價(jià)格過漲的措施 10 分，分析并預(yù)測 2021 年下半年深圳市房地產(chǎn)市場走勢 5 分，并展示你的置業(yè)計(jì)劃 5 分。 進(jìn)一步規(guī)范市場秩序 多渠道增加住房供給 加強(qiáng)閑置土地管理 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房建設(shè) 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測和預(yù)警 逐步提高商品房預(yù)售門檻 加大查處違法建筑和違法用地的力度 完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段 他們繼續(xù)往前走。走到了沃野，他們決定停下。 被打巴掌的那位差點(diǎn)淹死，幸好被朋友救過來了。 被救起后，他拿了一把小劍在石頭上刻了："今天我的好朋友救了我一命

27、。' 一旁好奇的朋友問到： "為什么我打了你以后你要寫在沙子上，而現(xiàn)在要刻在石頭上呢？' 另一個(gè)笑笑回答說："當(dāng)被一個(gè)朋友傷害時(shí)，要寫在易忘的地方，風(fēng)會(huì)負(fù)責(zé)抹去它； 相反的如果被幫助，我們要把它刻在心靈的深處，任何風(fēng)都抹不去的。' 朋友之間相處，傷害往往是無心的，幫助卻是真心的。 在日常生活中，就算最要好的朋友也會(huì)有摩擦，也會(huì)因?yàn)檫@些摩擦產(chǎn)生誤會(huì)，以至于成為陌路。 友情的深淺，不僅在于朋友對你的才能欽佩到什么程度，更在于他對你的弱點(diǎn)容忍到什么程度。 學(xué)會(huì)將傷害丟在風(fēng)里，將感動(dòng)銘記心底，才可以讓我們的友誼歷久彌新！ 友誼是我們哀傷時(shí)的緩和劑，.時(shí)的舒解

28、劑； 是我們壓力時(shí)的流瀉口，是我們?yōu)碾y時(shí)的庇護(hù)所； 是我們猶豫時(shí)的商議者，是我們腦子的清新劑。 但最重要的一點(diǎn)是，我們大家都要.的： "切不可苛求朋友給你同樣的回報(bào)，寬容一點(diǎn)，對自己也是對朋友。' 愛因斯坦說："世間最美好的東西，莫過于有幾個(gè)頭腦和心地都很正直的朋友。' 他們繼續(xù)往前走。走到了沃野，他們決定停下。 被打巴掌的那位差點(diǎn)淹死，幸好被朋友救過來了。 被救起后，他拿了一把小劍在石頭上刻了："今天我的好朋友救了我一命。' 一旁好奇的朋友問到： "為什么我打了你以后你要寫在沙子上，而現(xiàn)在要刻在石頭上呢？' 另一個(gè)笑笑回

29、答說："當(dāng)被一個(gè)朋友傷害時(shí)，要寫在易忘的地方，風(fēng)會(huì)負(fù)責(zé)抹去它； 相反的如果被幫助，我們要把它刻在心靈的深處，任何風(fēng)都抹不去的。' 朋友之間相處，傷害往往是無心的，幫助卻是真心的。 在日常生活中，就算最要好的朋友也會(huì)有摩擦，也會(huì)因?yàn)檫@些摩擦產(chǎn)生誤會(huì)，以至于成為陌路。 友情的深淺，不僅在于朋友對你的才能欽佩到什么程度，更在于他對你的弱點(diǎn)容忍到什么程度。 學(xué)會(huì)將傷害丟在風(fēng)里，將感動(dòng)銘記心底，才可以讓我們的友誼歷久彌新！ 友誼是我們哀傷時(shí)的緩和劑，.時(shí)的舒解劑； 是我們壓力時(shí)的流瀉口，是我們?yōu)碾y時(shí)的庇護(hù)所； 是我們猶豫時(shí)的商議者，是我們腦子的清新劑。 但最重要的一點(diǎn)是，我們大家都要.

30、的： "切不可苛求朋友給你同樣的回報(bào)，寬容一點(diǎn)，對自己也是對朋友。' 愛因斯坦說："世間最美好的東西，莫過于有幾個(gè)頭腦和心地都很正直的朋友。' 第一部分 交際英語 1-have a cup of tea, _ ? 你需要來杯茶嗎？ -thanks a lot. 非常感謝。 a dont you b havent you c shall me d will you 2.- _? 他怎么樣？ -he is not very well. 他不是很好。 a who is he b what is he c how is he d who he is 3.why di

31、dnt you come to my birthday party yesterday? 昨天為什么不來參加我的生日晚會(huì)？ - _.不好意思，我太太出了個(gè)交通事故 a excuse me, my friend sent me a flower b fine, i never go to birthday parties c well, i dont like birthday parties d sorry, but my wife had a car accident 4.this box is too heavy for me to carry upstairs.這個(gè)盒子對我來說太重了，搬

32、不到樓上去 -_ .讓我?guī)湍惆?a you may ask for help b ill give you a hand c please do me a favor d id come to help 5. -could i ask you a rather personal question? 我可以問您一個(gè)私人問題嗎？ -of course, _. 當(dāng)然可以，開始 a good idea b thats right c never mind d go ahead key: dcdbd 6.oh, dear! ive just broken a window. 噢天啊，我剛剛打破了一扇窗戶

33、。 - _.不用擔(dān)心的。 a great b dont worry c thats fine d not at all 7. sorry. i have taken your sports shoes by mistake.抱歉，我拿錯(cuò)了你的運(yùn)動(dòng)鞋。 - _.沒關(guān)系 a thats right b youre welcome c it doesnt matter d all right 8. -thats a beautiful dress you have on!你穿的這件裙子很漂亮！ - _.噢，謝謝，我昨天買的 a oh, thanks. i got it yesterday b sor

34、ry, its too cheap c you can have it d see you later 9. -how do i get to the cinema?能告訴我電影院怎么走嗎？ - _.沿著這條街，然后向左拐 a its very far. b yes, there is a cinema near here. c its well known. d go down this street and turn left. 10. -if you like i can mail this letter for you?您會(huì)喜歡我寫封信給你嗎？ - _ .那你真是太好了。 a that

35、s very kind of you b you are so kind c please give me a hand d you are great key: bcada 11. -david injured his leg playing football yesterday.大衛(wèi)昨天踢球時(shí)腿受傷了 -really? _?真的嗎？那怎么發(fā)生的??？ a who did that b whats wrong with him c how did that happen d why was he so careless 12-must i be home before seven?我必須在 7

36、 點(diǎn)之前回來嗎？ - _ _.不，不需要 a no, you neednt b no, you mustnt c yes, you will d no, you wont 13. -shall i drive you to the railway station?要我開車送你去火車站嗎？ -oh, dont bother about it. ill take a taxi.哦。不要麻煩，我打個(gè)出租。 -well, _!恩，祝你旅途愉快。 -thank you and good-bye! 謝謝，拜拜。 a come on b help c have it checked up d have a

37、nice trip 14. -im terribly sorry that ive spilled some coffee on the carpet.很抱歉，我濺了些咖啡在地毯上。 -_ .沒關(guān)系 a. sorry b. it doesnt matter c. thats right d. dont mention it 15. -hi, is mary there, please?請問，mary 在嗎？ - _別掛斷，我去叫她 a hold on. ill get her. b no, she isnt here. c yes, she lives here. d yes, what do

38、 you want? key: cadba 16. -its rather cold in here. do you mind if i close the window?這里相當(dāng)冷，你介意我把窗關(guān)上嗎？ - _.不介意，去關(guān)上吧。 a yes, please b no, go ahead c sure, please d i dont like it 17-which sweater do you like better?你喜歡哪件毛衣？ - _.我無法決定 a good idea b yes, its nice c yes, please d i cant decide 18.-how c

39、lever your little son is!你的小兒子真聰明！ - _.謝謝。 a i dont think so b in fact he isnt c thank you d you are not true 19.-medam,do all the buses go downtown?女士，請問，是不是所有的公交車都開往市區(qū)？ - _. 對不起，我也不是本地人 a wow, you got the idea b no, never mind c pretty well, i guess d sorry, im new here 20.-could i speak to don wa

40、tkins, please?我能和 don watkins 說話嗎？ - _ 我就是。 a im listening. b oh, how are you? c speaking ,please. d im don. key: bdcdc 21.-tomorrow is my birthday.明天是我的生日。 - _ 祝你生日快樂。 a oh, i have no idea b im glad you like it. c many happy returns of the day! d you must be very happy. 22.-did you win the 100 metr

41、e race? 你贏了百米比賽嗎？ -yes, i did. 是的。 -really?真的？ - _.是呀。 a congratulations b best wishes c good luck d right 23.-you speak english very good.你的英語說的非常好。 - _.謝謝。 a no, not at all b my english is not good c thank you d no, you speak better than i 24.-i was worried about my maths, but mr. brown gave me an

42、 a. 我很擔(dān)心我的數(shù)學(xué)，但是布朗先生給了我一個(gè) a。 - _祝賀你!真不容易。 a dont worry about it. b congratulations! thats a difficult course. c mr. brown is very good. d good luck to you! 25.-thanks for your help.謝謝您的幫助 - _.這是我的榮幸。 a my pleasure b never mind c quite right d dont thank me key: cdcba 26.-hello, im harry potter. 你好，我是

43、 harry potter. -hello, my name is charles green, but _. 你好，我的名字叫 charles green，但是請叫我 charles。 a call my charles b call me at charles c call me charles d call charles me 27.im sorry to trouble you. can i borrow a pen, please?很抱歉打攪您，我能借用下您的筆嗎？ - _.當(dāng)然！在這兒 a yes, you can b certainly! it is here c shes w

44、elcome d thank you 28. -i was born in boston, but i studied in new york. _?我出生在波士頓，但在紐約上學(xué)，你呢 -i was born in new york, but studied in boston.我出生在紐約，在波士頓上學(xué)。 a what do you do b and you c where were you d do you 29.-excuse me, could you show me the way to the nearest post office?打擾下，你能告訴我最近的郵局怎么走嗎？ - _o

45、h yes! two blocks away from here at the green avenue. you cant miss it.噢，對！從這里過兩個(gè)街區(qū)，在格林大街，你不會(huì)錯(cuò)過 a i beg your pardon? b what do you mean? c youre welcome. d mm, let me think. 30、-when are you going to the show?你打算什么時(shí)候去看這場演出？ -_.今天晚上。 a. last night. b.i am c. yesterday. d. this evening. key: cbbdd 31、

46、-we need some toothpaste.我們需要一些牙膏。 - 讓我們?nèi)ベI一些。 a. lets go to the bookstore. b. lets get some. c. lets buy them. d. lets go. 32、-im sorry to trouble you.我很抱歉麻煩您。 - .沒關(guān)系。 a. the same to you b what a pity! im sorry to hear that c it doesnt matter d thanks a lot 33 、-unbelievable! i have failed the drivi

47、ng test again!難以置信！我的駕照考試又沒通過！ - . this is not the end of the world. 振作點(diǎn)。這不是世界末日。 a. good luck b cheer up c go ahead d no problem 34、-excuse me, but can you tell me the way to the post office?打攪下，你能告訴我去郵局的路嗎 - .不好意思，我是外地人。 a. dont ask that b sorry, im a stranger here c no, i can"t say that d no, youre driving too fast 35 、-could you help me with my physics, please?請問你能幫我做物理課作業(yè)嗎？ - .很抱歉不行。我馬上要去開會(huì)。 a. no, no way b no, i couldnt c no, i cant d sorry i cant. i have to go to a meeting right now key