淺析老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)

1、文檔來源為：從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持附件一、老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)現(xiàn)狀老舊小區(qū)顧名思義就是上個(gè)世紀(jì)六、七十年代前建設(shè)的住宅小區(qū)，這部分住宅小區(qū)大部分基礎(chǔ)設(shè)施較差，設(shè)備陳舊，維護(hù)費(fèi)用較大。同心物業(yè)代管的自管房老舊小區(qū)共計(jì) 6個(gè)（汽南、汽北、百萬(wàn)莊、西直門、北河沿、小西天）管理面積近 25萬(wàn)平方米，這其中包括高層住宅9棟、多層住宅31棟及部分平房，這部分住宅有1953年的多 層建筑，還有建國(guó)初期的平房院落，高層建筑大部分也是上世紀(jì)八十年代初建成的，由于基礎(chǔ)設(shè)施老舊，維修成本相當(dāng)大。平房院落2%高層41%高層多層平房院落自管房總面積102566.2141670.54952.17附件2

2、010年公司收入與支由現(xiàn)狀2010年度我單位的收入和支出明細(xì)如下：一、 收入2010年收入明細(xì)單位：萬(wàn)元出租房中心支付 物業(yè)費(fèi)汽北停 車費(fèi)房改 房費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用 房物業(yè)費(fèi)央產(chǎn)房上 市物業(yè)費(fèi)其他合計(jì)269.0421040402012.350641.34我單位還有供暖11.5萬(wàn)平米，應(yīng)收供暖收入345萬(wàn)元，2010年實(shí) 際收供暖費(fèi)283萬(wàn)元，政府補(bǔ)貼供暖費(fèi)80萬(wàn)元。目前中心撥付物業(yè) 管理費(fèi)210萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)還是執(zhí)行京價(jià)（房）字1997第196號(hào)文，當(dāng) 時(shí)白云路西里甲12樓、甲8、10還沒有建成，撥付的經(jīng)費(fèi)不含這 3 棟樓的電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、高壓水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)等，且能源費(fèi)也由1997 年的水費(fèi)0.11元/噸

3、、電費(fèi)0.165元/千瓦時(shí)，到現(xiàn)在的水費(fèi) 6.21元/ 噸、電費(fèi)0.8元/千瓦時(shí)-0.9元/千瓦時(shí)。經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)費(fèi)現(xiàn)在高層是 1.2元/ itf,多層0.55元/ itf,還是 根據(jù)京發(fā)改20052662號(hào)北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政 府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定的，目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)費(fèi)執(zhí)行京發(fā) 改20052662號(hào)，多層0.55元/ m高層1.2元/ m2 ；北京半壁店的限 價(jià)房物業(yè)費(fèi)1.98元/nf,從2005年到現(xiàn)在物價(jià)水平上升了很多，以前 的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)完全已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)在的物價(jià)水平。、支出2010年支由明細(xì)人工費(fèi)物業(yè)維修費(fèi)（水、電）公務(wù)費(fèi)稅費(fèi)保安保潔費(fèi)支出合計(jì)323141.6654

4、543557.66物業(yè)維修費(fèi)26%保安費(fèi)稅費(fèi)8%還有供暖支出356萬(wàn)元，其中能源消耗（鍋爐水、電、天然氣）為320萬(wàn)元，維保及人工費(fèi)占36萬(wàn)元。從2005年到現(xiàn)在設(shè)備設(shè)施維修及配件的價(jià)格成倍上漲。僅2011年1月份，全國(guó)工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格比上月上漲0.9%,比去年同月上漲6.6%;工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格比上月上漲 1.2%,比去年同月上漲 9.7%,生產(chǎn)資料出廠價(jià)格環(huán)比上漲 1.0%。支出中能源消耗、維修費(fèi)及人工費(fèi)占絕大多數(shù)比例，能源從2005年到2010年底已經(jīng)上調(diào)了五次，鍋爐等工業(yè)用電也同比上漲，峰段 電費(fèi)已達(dá)每千瓦/時(shí)1.345元，電梯及水泵電價(jià)從2005年到2010年上 漲表格如下：0.8

5、 - 0.7.0.6 一0.5.0.4.0.3.0.2 -0.1 .0-200520062007200820092010口電梯電價(jià)（千瓦/時(shí)/元）0.63250.63750.67250.73850.7810.781水泵電價(jià)（千瓦/時(shí)/元）0.67250.72750.75750.77850.8210.821電梯電價(jià)（千瓦/時(shí)/元）水泵電價(jià)（千瓦/時(shí)/元）北京市社會(huì)平均工資也從 2005年的人均月收入2734元上升到2010年的人 均月收入4201.25元?？?005口 2006口 2007“ 2008 2009口 2010北京非私營(yíng)企業(yè)職工年收入 2008年為56328元，2009年為58148

6、3文檔來源為：從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯.歡迎下載支持元， 2010 年為 65683元。我單位 2010 年人工費(fèi)為323 萬(wàn)元，其中包括單位負(fù)擔(dān)的職工五險(xiǎn)一金 85.43萬(wàn)元，因?yàn)橥奈飿I(yè)管理有限公司已經(jīng)在社會(huì)上了養(yǎng)老保險(xiǎn)， 單位在支付職工工資的同時(shí)還要負(fù)擔(dān)應(yīng)發(fā)工資的44.3%的各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金，個(gè)人按應(yīng)發(fā)工資的22.3%上繳社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后為實(shí)發(fā)工資。我單位現(xiàn)有在崗職工33 人、內(nèi)退15 人、外聘農(nóng)民合同工17 人、退休職工32 人（社會(huì)發(fā)放養(yǎng)老金），人均應(yīng)發(fā)工資 36080元 /年，3006.70元

7、/月，扣除各項(xiàng)保險(xiǎn)及稅金后實(shí)發(fā)工資為2402.04 元 /月；2010年北京社會(huì)平均工資為4201.25元 /月，2010年我們職工的年收入為北京非私營(yíng)企業(yè)職工年收入的54.85%，僅為北京社平工資的71.57%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京市社會(huì)平均水平，公司人員結(jié)構(gòu)老化，收入和社會(huì)差距較大，我們也曾去社會(huì)招聘有技能的人員，這樣的收入水平很難招聘到可用人才。京發(fā)改 20052662 號(hào) 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第三條第二款服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中的第三小點(diǎn)維修服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字1998第 799號(hào)文件， 1998年市場(chǎng)勞動(dòng)力價(jià)格為人工費(fèi)按700 900 元 /月、保潔300 400 元

8、/月、保安400-500 元，管理人員工資1400 1500 元 /月，現(xiàn)在保安保潔每月1800 元 /人，招個(gè)普通維修工最少也要2000 元 /月，管理人員3000 元 /月以上，還要執(zhí)行每周工作時(shí)間不超過40 小時(shí)，單位還要負(fù)擔(dān)的五險(xiǎn)一金及節(jié)假日加班的三薪。附件三、經(jīng)過和西城房屋土地管理局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通咨詢?nèi)〉谜{(diào)查數(shù)據(jù)如下：西城區(qū)有400多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分布如下：1元以下10%9元以上5-9元一2-3元3-4元15%50%在西城區(qū)同行業(yè)400多家物業(yè)企業(yè)中，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定 9元/nf以 上為 3%; 5-9 元/ ttf 占 2% 4-5 元/ itf 占 10% 3-4 元/ itf 占 15% 2-3 元/ m2占50% 1-2元/ m2占10%在1元/ itf以下的企業(yè)只占10%左右, 而且一般是籌酬金制，或者經(jīng)濟(jì)適用房服務(wù)企業(yè)有政府補(bǔ)貼， 而且因 為成本和收費(fèi)不成正比而舉步維艱。能源費(fèi)不斷上漲，人工成本不斷增加是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展在全球 化背景下面臨的長(zhǎng)期性課題，因此提高物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也是大勢(shì)所趨。