房地產(chǎn)買賣的法律行為房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試

1、房地產(chǎn)買賣 房地產(chǎn)買賣是雙方轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)利的民事法律行為，房地產(chǎn)買賣須經(jīng)過登記，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)買賣是一種民事法律行為，雙方當事人必須具備法定條件，其簽訂的合同才能具有法律效力。因此雙方當事人必須符合的條件有：雙方當事人應(yīng)是完全民事行為能力人，根據(jù)我國民法通則規(guī)定，18周歲以上公民為完全民事行為能力人；16周歲以上不滿18周歲以自己的勞動收入為主要生活的人視為完全行為能力人；10周歲以上不滿18周歲的未成年人以及不能完全辨認自己行為的精神病人為限制民事行為能力人，其進行民事活動應(yīng)有法定代理人代理或征得代理人同意。10周歲以下的未成年人及不能辨認自己行為的精神病人為無行為

2、能力人，不能進行民事行為。法人的民事行為能力始于成立終于終止，在其合法存續(xù)期間的法人購買或由售房屋有一定限制。賣方必須是房屋所有權(quán)人。買方必須具有購買能力，不僅指支付合同價款的能力，其購買房屋的行為也應(yīng)當為法律所允許。中國立法上對房地產(chǎn)買賣的客體條件作了限制性規(guī)定：只有房屋所有權(quán)人才有權(quán)由賣房屋，非所有權(quán)人在沒有取得房屋所有權(quán)人授權(quán)的情況下不 得由賣他人房屋。房屋權(quán)屬應(yīng)當清楚并有合法產(chǎn)權(quán)證件。凡是經(jīng)過改建、擴建的房屋，所有權(quán)人應(yīng)當在房地產(chǎn)行 政管理部門辦妥變更登記手續(xù)之后方能投入市場交易。對于已經(jīng)由租的房屋，如果由售必須提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，以免引起購買人和承租

3、人之間的糾紛。共有房地產(chǎn)如果要由租或由售必須提交共有人同意或委托由賣的證明，在同等條件下共有 人有優(yōu)先購買權(quán)。對于享受補貼或以優(yōu)惠價格購買、建造的房屋，在不滿原定期限時如要由售，只能按原價或交易評估由售給原補貼單位或房地產(chǎn)主管部門。對于繼承、贈與、分家所得的房屋，必須有公證機關(guān)或人民法院的法律文書證明方能投入市場交易。具有以下情況的房地產(chǎn)，不得投入市場進行買賣：產(chǎn)權(quán)未經(jīng)確認或產(chǎn)權(quán)糾紛未予由來已經(jīng)有他項權(quán)力不清的；產(chǎn)權(quán)人由賣房屋后沒有合理居住去向的；未經(jīng)有關(guān)主管部門批準擅自違章 自建、擴建的；司法機關(guān)的行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)力的；國家依法收回土地 使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)

4、未經(jīng)其他共有人書面同意的；未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的。優(yōu)先權(quán)是指在相同的價款、支付方式、期限等同等條件下優(yōu)于他人購買的權(quán)力。享有房地產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的人有：房地產(chǎn)共有人。房屋承租人。 可撤銷的房地產(chǎn)買賣合同包括因重大誤解和因顯失 公平兩種，無效的房屋買賣合同包括：違反法律法規(guī)政 策的房屋買賣，包括：雙方惡意串通損害國家、集體和第 三人利益的；違反國家和社會公共利益的；以合法形式掩 蓋非法目的的；由賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買 權(quán)的；享受政府或單位優(yōu)惠補貼構(gòu)建的房屋，違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵犯原單位優(yōu)先購買權(quán)的等。雙方當事人主體不合格。規(guī)避法律的買賣行為，如為了逃 避債務(wù)而進行虛假的房地產(chǎn)買賣。雙