房屋認購書的法律效力及違約責任

1、房屋認購書的法律效力及違約責任認購書性質應屬于商品房買賣合同的預約合同， 與商品房買賣合同之 間是預約與本約的關系。商品房預約合同（認購書）生效后，一方當 事人未盡義務導致合同的談判、磋商不能進行構成違約的，應當承擔 違約責任。認購書之義務人負有在約定時間按認購書預定條件與對方 簽訂房屋買賣合同的義務，認購義務人若無正當理由違背預約合同的 約定不履行簽訂本約義務的，則應當承擔預約的違約責任和本約的締 約過失責任。承擔締約過失責任的方式為損害賠償，其中包括直接利 益的減少和失去與第三人訂立合同機會的損失， 并不包括強制締結本 約的責任。【案情】2009年11月12日，原告劉某與被告某房地產開發(fā)有

2、限公司簽訂 美食文化廣場房屋訂購單一份，約定原告向被告支付購房意向金20萬元，原告隨后取得美食文化廣場 C06商鋪優(yōu)先認購權，被告負 責在商鋪正式認購時優(yōu)先通知原告前來認購商鋪， 預購面積為150平 方米，并明確商鋪的價格為每平方米 5100元。如原告未在約定期限 內認購，則視同放棄優(yōu)先認購權，已支付的購房意向金將不予退還。如原告按約前來認購，則購房意向金自行轉為購房款的一部分。 訂購 單簽訂之后，原告向被告支付了 20萬元意向金。2010年5月8日，被告取得美食文化廣場商鋪的預售許可證。 但被告在銷售涉案商鋪時 未通知原告前來認購。2010年5月12日原告至售樓處與被告交涉， 要求被告按訂購

3、單簽訂正式商品房買賣合同。被告稱商鋪價格飛漲， 對原約定價格不予認可，并要求原告按總價120萬元的價格簽訂商品房買賣合同。2010年6月5日，被告以約120萬元的價格將訟爭 商鋪出售給他人。雙方因此發(fā)生爭議，原告遂訴至法院，請求人民法 院判令被告按76.5萬元的銷售價格向原告出售涉案商鋪，如果被告 不能履行，請求判令被告賠償原告涉案商鋪現(xiàn)市場價與雙方原約定售 價的差價損失43.5萬元?！緦徟小糠ㄔ航泴徖碚J為：原告與被告簽訂的涉案訂購單為預約合同。 預約合 同所指向的是簽訂本約之行為，其對當事人的拘束力是創(chuàng)設了當事人 為將來訂立本約而協(xié)商的義務。在本約的簽訂過程中，雙方當事人應 遵循誠實信用之原

4、則，將預約所確定的原則貫徹到本約合同之條款中 去。認購協(xié)議簽訂后，原告按約支付了意向金，但被告在本約磋商時， 所提出的價格大大超出了雙方預約時約定的價格條件，被告不遵循誠實信用原則和公平原則履行簽訂本約義務的行為構成違約。預約合同 屬前締約時期締結的合同，雙方在此期間的磋商協(xié)議目的在于本約合 同的訂立和履行，因此該期間產生的義務和責任有別于本約合同成立 生效后產生的違約責任。被告在違背預約合同的約定不履行簽訂本約義務的情況下，應承擔締約過失責任。承擔締約過失責任的方式為損 害賠償，并不包括強制締結本約的責任。根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)及 司法解釋的相關規(guī)定，沒有賦予預約以強制訂立本約的效力， 亦未

5、規(guī) 定根據(jù)預約強制實際履行本約的義務，故原告要求強制被告締約并將 商鋪出售給原告的訴訟請求不予支持。原告主張的差價損失實為買賣 合同項下的可能利益，鑒于預約合同與房屋買賣合同存在法律性質上 的差異，原告所支付的意向金亦非購房款， 故其關于差價損失的訴訟 請求缺乏法律依據(jù)，難以支持。但是，由于被告不遵循誠實信用原則 履行簽訂本約之義務，導致原告締約機會的喪失，被告應對此承擔責 任并作出相應賠償。遂判令：一、解除原告與被告簽訂的美食文化 廣場房屋訂購單；二、被告返還原告購房意向金20萬元；三、酌情 賠償原告經濟損失20萬元；四、駁回原告的其他訴訟請求。 一審案 件受理受理費11450元，由被告負擔

6、。有觀點認為：雙方簽訂的美食文化廣場房屋訂購單對訂購商鋪的 面積和單價均作了明確約定，已經具備房屋買賣合同的主要條款。 此 外，雙方在訂購單中還明確約定：原告應在接被告通知后十天內，前 來按訂購單訂立商品房買賣合同，如逾期未辦理合約手續(xù)及支付款項， 以違約論處；購房意向金可以沖抵購房款；其他買賣條款以商品房買 賣合同為準。根據(jù)訂購單的條款內容，簽署商品房買賣合同，僅為雙 方需辦理的合約手續(xù)，主要條款應以訂購單中的約定為準， 其他條款 只需根據(jù)商品房買賣合同格式文本和交易習慣即可確定。認購書具備 了商品房買賣合同的主要條款，被告應履行締約義務，即按認購書主 要條款（包括原價）繼續(xù)履行。【評析】在

7、房屋買賣交易中，大多數(shù)開發(fā)商都會要求買房人預先簽訂一份認購 書，約定雙方在將來某個時間按照認購書約定的條件簽訂房屋買賣合 同，以此提前鎖定交易機會。但由于房價市場的變化巨大，且司法實 務中對認購書的性質與法律效力認識不統(tǒng)一， 對違反房屋認購書應如 何承擔法律責任又沒有一個統(tǒng)一的認識， 導致因認購書而產生的法律 糾紛，特別是因一方故意違約產生的糾紛大量涌現(xiàn)，人民法院在處理 具體案例時經常出現(xiàn)法律適用的混亂局面。一、房屋認購書的性質司法實踐中，對商品房預售認購書性質的認定有兩種觀點： 一種觀點 認為認購書就是房屋買賣合同的一部分，與正式的商品房買賣合同互 為補充。另一種觀點認為認購書并非獨立的合同

8、，它僅是對簽訂正式 合同相關事宜的約定，同時還擔負對簽訂正式合同之債權的擔保。筆者認為，認購書是買賣雙方平等自愿基礎上的真實意思表示， 其性 質應屬于商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。認購書符合合同的法律特征，是一個獨立的合同，其 效力并不依附于房屋買賣合同，是買賣雙方就將來簽訂房屋買賣合同 相關事宜的約定，合同約定的是當事人為特定行為（簽定本約）的義 務，而不是對將來要簽約的內容進行先期肯定， 更不是對房屋買賣結 果進行直接確認。只要當事人為締結買賣合同而進行了磋商， 就是履 行了預約的義務，而不能將認購書理解為對日后簽訂主合同的承諾。 認購書之義務人負有在約

9、定時間按認購書預定條件與對方簽訂房屋 買賣合同的義務，認購義務人若無正當理由拒絕訂立本約的， 則應當 承擔預約的違約責任和本約的締約過失責任。二、房屋認購書的效力認購書作為本約房屋買賣合同的預約，適用合同法的一般規(guī)則。理論 界和實務界對于認購書并不能直接產生就本約內容請求履行的法律效力已經基本達成一致，但對于認購書確定的合同義務存在著不同的 觀點。第一種觀點認為，認購書的當事人負有按照認購書約定條件訂 立房屋買賣合同的義務，且認購書中約定的交易實質性條款不得變更； 第二種觀點認為認購書的當事人僅負有在約定的時間內就房屋買賣合同的內容進行協(xié)商的義務，如果當事人盡到誠信的談判義務，即使 不能達成本

10、約，也不承擔任何責任。筆者認為，上述第一種觀點更加接近雙方當事人訂立預約合同的本來目的。認購書中往往明文約定義務人應當在約定時間內簽訂房屋買賣 合同，這種約定是確定當事人承擔合同義務最主要的依據(jù)。 認購書作 為一種預約合同，當事人簽訂認購書的目的顯然不是為了磋商而是為 了最終訂立房屋買賣合同。這就要求當事人在履行認購書的過程中， 依平等自愿、誠實信用以及公平原則對認購書未約定事項進行協(xié)商， 使買賣合同得以順利簽訂。這種建立在平等自愿、誠實信用以及公平 原則上的協(xié)商是認購書雙方當事人應盡的附隨義務。 在大量的交易實 踐中，僅需區(qū)分導致訂立買賣合同失敗的原因是否違反誠實公平原則， 即可確定當事人是

11、否具有履行認購書的違約責任和訂立房屋買賣合 同的締約過失責任，從而選擇主張權利的方向和救濟方式。三、違反認購書約定拒不訂立房屋買賣合同所應當承擔的法律責任目前對違反房屋認購書應如何承擔法律責任， 無論是理論界還是實務 界觀點并不統(tǒng)一。違反認購書約定拒絕訂立房屋買賣合同， 當然應當 承擔合同法第一百零七條規(guī)定的“當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合合同約定的， 應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措 施或者賠償損失等違約責任”。另外，從本約角度考慮，義務人拒絕 按認購書約定訂立房屋買賣合同的行為，本身違反了誠實信用原則， 符合合同法第四十二條締約過失責任的構成要件，權利人可以要 求對損害進行賠償。因此，違反認購書約定將同時滿足認購書的（預 約）違約責任和房屋買賣合同的（本約）締約過失責任的構成要