【城市規(guī)劃】XXXX城市規(guī)劃師經(jīng)典案例

1、網(wǎng)校內(nèi)部教學(xué)案例集錦注冊城市規(guī)劃師實(shí)務(wù)實(shí)例分析實(shí)例一某企業(yè)位于市中心重點(diǎn)地區(qū)，占地面積24500平方米，由于企業(yè)效益不好，打算利用區(qū)位優(yōu)勢，將一部分多余的工廠用地出讓，建設(shè)住宅。經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商洽談達(dá)成協(xié)議，由房地產(chǎn)開商向市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)住宅。規(guī)劃行政主管部門經(jīng)核實(shí)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，該用地使用性質(zhì)規(guī)劃為公共設(shè)施用地。市規(guī)劃行政主管部門經(jīng)現(xiàn)場調(diào)研，并分析了周圍建設(shè)情況和各種條件，認(rèn)為可以改變用地性質(zhì)，向市政府作了請示，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后核發(fā)了 “兩證一書”。評析： 市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，在現(xiàn)場調(diào)研后并作了分析，根據(jù)該用地所處具體位置和具體條件認(rèn)為可

2、以改變用地性質(zhì)。由于該用地“位于市中心重點(diǎn)地區(qū)”，根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定，重點(diǎn)地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃是由市政府審批的，要調(diào)整必須經(jīng)過市政府的批準(zhǔn)，才能改變用地性質(zhì)。因此， 市規(guī)劃行政主管部門審批程序合法又合理，在報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)的情況下，核發(fā)了“兩證一書”，這是正確的，不是多余之舉。實(shí)例二某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，占地8400 平方米，由于設(shè)施老化，產(chǎn)品落后，最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅，并將獲得的資金安置下崗職工， 經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請，被駁回， 理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細(xì)規(guī)劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質(zhì)。評析： 市規(guī)劃行政主管部門的做法是對的。因?yàn)槭幸?guī)劃行政主管部門考

3、慮到這個(gè)企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)部，如果建設(shè)住宅，將帶來一系列問題，如子女上學(xué)、購物、文化娛樂等，另外，周圍的工廠企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產(chǎn)生不良影響，因此不能開發(fā)建設(shè)住宅。但是， 城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采取土地置換的辦法，將位于居住區(qū)內(nèi)的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里， 然后開發(fā)建設(shè)位于居民區(qū)內(nèi)已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。實(shí)例三某中學(xué)有兩個(gè)校址，一處位于城市中心區(qū)，占地4000 平方米；另一處位于中心區(qū)外圍，占地8000 平方米。根據(jù)國家規(guī)范，兩處均不滿足中、小學(xué)用地標(biāo)準(zhǔn)。 因此， 教育部門擬對兩處用地進(jìn)行合并，向城市規(guī)劃行政主

4、管部門提出申請，并經(jīng)市政府批準(zhǔn)，將位于城市中心區(qū)的土地出讓，開發(fā)公共設(shè)施項(xiàng)目，用置換來的資金在中心區(qū)外圍校址旁邊征用一塊用地，建設(shè)一座標(biāo)準(zhǔn)中學(xué)。評析： 將位于城市中心區(qū)的校址用地改變使用性質(zhì)，不僅是合理的，而且應(yīng)該予以積極支持。因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)劃法的要求，市政府可以根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展?fàn)顩r， 對城市建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整。一個(gè)中學(xué)有兩處校址，且規(guī)模都不符合標(biāo)準(zhǔn)是不合理的。市政府應(yīng)該對不合理的用地進(jìn)行調(diào)整。使城市功能更加合理。實(shí)例四某市中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側(cè)，共有用地4.5ha 由于城市建設(shè)的發(fā)展，該廠周圍多已建成居民區(qū)，沿安平北路兩側(cè)也已成為商業(yè)、辦公區(qū)，該廠成了污染擾民企業(yè)。但因該產(chǎn)

5、品有特色，銷路很好，經(jīng)濟(jì)效益頗佳，不能停產(chǎn)。按照該廠主管部門的意見和城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha 改為商業(yè)、辦公用地，1.8ha改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7ha 保留。評析： 這是將原工業(yè)用地改變使用性質(zhì)的規(guī)劃選址管理問題。按照建設(shè)用地性質(zhì)變更程序，其審批手續(xù)應(yīng)按規(guī)定辦理：1廠方申請改變用地性質(zhì)。廠方應(yīng)持上級主管部門同意其改變廠址用地性質(zhì)、 出讓廠址和搬遷的文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)和搬遷的申請。2城市規(guī)劃行政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行審核。由于該工

6、廠位于市中心區(qū)。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)將審核同意的意見報(bào)請市政府批準(zhǔn)。然后向廠方發(fā)出建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。3城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。城市規(guī)劃行政主管部門在發(fā)出選址意見書的同時(shí)，根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關(guān)技術(shù)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，向該廠提出各個(gè)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。4受讓方和廠方申請立項(xiàng)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)文件、與受讓方的協(xié)議，向計(jì)劃部門申請項(xiàng)目建議書。5辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計(jì)劃部門批準(zhǔn)文件和與受讓方的用地出讓協(xié)議，向土地部門辦理用地出讓手續(xù)，取得國有土地使用權(quán)有償出讓合同。該合同必須包含城市規(guī)劃行政主管部門提出的各地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。6受讓方申請建設(shè)

7、用地規(guī)劃許可證。受讓方持計(jì)劃部門批準(zhǔn)文件、土地出讓合同和地形圖等有關(guān)資料，向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。如受讓方為多家應(yīng)分別辦理。7受讓方繼續(xù)辦理有關(guān)建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)。受讓方在原址如何建設(shè)，將由受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，向城市規(guī)劃行政主管部門報(bào)送建設(shè)方案、施工圖和申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證等項(xiàng)手續(xù)。8城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心，對受讓方的建設(shè)方案在審核過程中除依照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件外，還將邀請一些專家進(jìn)行評審，根據(jù)評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。實(shí)例五某市市區(qū)總體規(guī)劃方案規(guī)定，市區(qū)東

8、北部有一綠化隔離地區(qū)，面積約400ha.為使該隔離地區(qū)近期實(shí)施綠化，市政府采取鼓勵(lì)政策，如在該地區(qū)已實(shí)施綠化面積達(dá)30%之后，可以利用2%用地開發(fā)經(jīng)營不影響綠化的低層建設(shè)項(xiàng)目，并在開發(fā)建設(shè)的同時(shí)將該地區(qū)全部綠化。為此鄉(xiāng)政府依據(jù)市政府的政策向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，在該用地內(nèi)建設(shè)3 萬平方米的二層鄉(xiāng)村式別墅和1.0萬平方米的游藝設(shè)施。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核，確定建設(shè)總用地為7.5ha，并經(jīng)市政府批準(zhǔn)。評析：這是將城市規(guī)劃確定的綠化用地改為建設(shè)用地的用地性質(zhì)變更問題。雖有市政府的局部調(diào)整用地政策，并經(jīng)市政府批準(zhǔn)，但仍需辦理用地性質(zhì)的變更手續(xù)。 首先， 應(yīng)辦理將集體所有土地改變?yōu)閲型恋兀?/p>

9、因?yàn)橐勒找?guī)定集體所有土地是不能用來開發(fā)建設(shè)的申請。使用土地單位向計(jì)劃部門立項(xiàng)后，經(jīng)土地部門核準(zhǔn)， 再由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。其次， 如果該開發(fā)項(xiàng)目由鄉(xiāng)政府組織開發(fā)公司自行開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)由開發(fā)公司辦理一切手續(xù)，如果該項(xiàng)目由鄉(xiāng)開發(fā)公司與其他單位合作或聯(lián)營開發(fā)經(jīng)營，則應(yīng)共同辦理一切手續(xù)；如果該用地經(jīng)市政府批準(zhǔn)，城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，出讓部門應(yīng)特別注意在開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，應(yīng)對該地區(qū)的整體綠化情況加強(qiáng)監(jiān)督。案例黃河蘭州市區(qū)段及其兩岸地區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)蘭州地處黃河上游的隴中高原區(qū)，城區(qū)海撥1520 米，黃河水系自西向東縱貫城區(qū)， 黃河兩岸近乎對稱地出現(xiàn)了5 級階地， 形

10、成了蘭州市 “兩山夾一谷沿河帶狀組團(tuán)式的地形特征”。蘭州位于我國陸域版圖的幾何中心，故稱“陸都”，是西北地區(qū)最大的交通 通信樞紐和網(wǎng)絡(luò)中心，是甘肅省的文化中心，是民族文化、絲路文化、黃河文化 的交匯點(diǎn)，也是聯(lián)系西部少數(shù)民族地區(qū)的文化紐帶。一、項(xiàng)目背景蘭州市委、市政府在實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的背景條件下，提出 “以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為基礎(chǔ)，以生態(tài)環(huán)境建設(shè)為根本，逐步把蘭州建成山川秀美、經(jīng)濟(jì)繁榮、社會文明的現(xiàn)代化城市”的建設(shè)要求。2000年4月，由蘭州市規(guī)劃局牽頭，組織國內(nèi)4 家甲級規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對 “黃河蘭州市區(qū)段及其兩岸地區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)”任 務(wù)進(jìn)行競賽。目的是要解決城市跨世紀(jì)、可持續(xù)發(fā)展以及城市現(xiàn)代化建設(shè)問題

11、。 本規(guī)劃獲方案征集第一名。二、規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍西起西固區(qū)柳溝，東至城關(guān)區(qū)桑園峽，南至南濱河路道路紅線以南100 米，北至北濱河路道路紅線以北100米，南北平均寬度約600米，東西長約38.4 公里，規(guī)劃面積約27.44 平方公里。三、規(guī)劃構(gòu)思規(guī)劃針對項(xiàng)目提出的背景和現(xiàn)狀調(diào)研情況，提出把黃河蘭州市區(qū)段及其兩岸地區(qū)建設(shè)成為 “具有時(shí)代氣息和鮮明個(gè)性， 融民族風(fēng)情，古代文化和現(xiàn)代風(fēng)格于一體的，集旅游、休閑、娛樂、交流等多種功能于一身的，具有蘭州特色的標(biāo)志性風(fēng)景線”。針對本次項(xiàng)目的特點(diǎn)，項(xiàng)目著重關(guān)注兩個(gè)方面的內(nèi)容：即城市形象的重塑和整體規(guī)劃的深化與量化。重點(diǎn)體現(xiàn)在：1蘭州要留有未來的發(fā)展空間，如雁灘

12、綠地。2強(qiáng)化帶狀組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)，如楔形綠地引入城市。3挖掘蘭州山水城市特色，重塑濱河城市新形象。4帶狀交通要考慮輕軌與水上航運(yùn)。5高度重視蘭州城市發(fā)展的環(huán)境問題。四、項(xiàng)目特點(diǎn)1主題開拓提出“綠色的山”、“帶形的城”、“母親河”3 個(gè)規(guī)劃主題。2技術(shù)路線本次規(guī)劃遵循“兩頭延伸”的技術(shù)路線。即總體規(guī)劃一詳細(xì)規(guī)劃-建筑設(shè)計(jì) 分四步走，即從區(qū)域、城市、黃河兩岸到節(jié)點(diǎn)的遞次順序映射主題。3焦點(diǎn)問題緊緊圍繞生態(tài)環(huán)境（兩山綠化黃河水資源利用與整治）、旅游開發(fā)和帶狀 交通等重點(diǎn)問題展開工作。4切入點(diǎn)切實(shí)抓住黃河是蘭州的城市發(fā)展軸這一主線，提出“突出黃河、美化黃河、利用黃河空間”的切入點(diǎn)。5開發(fā)原則提出根據(jù)黃河

13、兩岸特點(diǎn)，分別利用加法（例：科技之光地區(qū)）和減法（例：黃河廣場地區(qū)），構(gòu)筑蘭州良好的城市格局。6布景原則在城市景觀規(guī)劃中，提出4 點(diǎn)規(guī)劃原則：突出重點(diǎn)、掌握節(jié)奏、深挖內(nèi)涵和反復(fù)詠嘆，以創(chuàng)造蘭州與眾不同、豐富多彩的新的城市形象。五、實(shí)施效果在競賽完成以后，當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門根據(jù)本規(guī)劃繼續(xù)深化設(shè)計(jì)，制訂了黃河兩岸地區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃管理實(shí)施細(xì)則，為蘭州黃河兩岸地區(qū)科學(xué)有序管理奠定了良好基礎(chǔ)。案例某市有一大型文化設(shè)施（如圖書館），從現(xiàn)占用的重點(diǎn)文物保護(hù)單位中遷出。經(jīng)市計(jì)委批準(zhǔn)，需選址新建一座現(xiàn)代化的大型文化設(shè)施，建筑面積控制在5-6 萬平方米。建設(shè)單位提出的要求是，該設(shè)施應(yīng)有觀眾廳、多功能廳、報(bào)告廳和較大的

14、庫房，并要求場地干燥，不能靠近易燃易爆地區(qū)，又要便于市民前往。同時(shí)，該市已有一座國家級同類文化設(shè)施，位于城市的西北部。試分析：城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)這個(gè)大型文化設(shè)施的要求和基本情況，又根據(jù)選址的基本原則，在選址時(shí)應(yīng)考慮哪幾個(gè)方面的問題？審題：建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)：文化設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模：建筑面積5-6 萬平方米建設(shè)項(xiàng)目的布局：場地干燥不能靠近易燃易爆地區(qū)便于市民前往城市西北部有同類設(shè)施問 題：提出選址要求答案：城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)這個(gè)大型文化設(shè)施的要求和基本情況，又根據(jù)選址的基本原則，在選址時(shí)考慮：1、 按照城市總體規(guī)劃，該項(xiàng)大型文化設(shè)施應(yīng)在規(guī)劃的公共設(shè)施用地內(nèi)選址；2、按照該市有關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)

15、定，此類文化設(shè)施的容積率不宜過高，應(yīng)不超過2.0，用地規(guī)模約為3.5公頃；3、建設(shè)項(xiàng)目要求場地干燥，宜選址于排水設(shè)施等市政基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全的地區(qū)；4、應(yīng)遠(yuǎn)離化工廠、危險(xiǎn)品倉庫等易燃易爆地區(qū)；5、建設(shè)項(xiàng)目直接服務(wù)于市民，應(yīng)靠近居民比較集中的地區(qū)，也應(yīng)離高校、文化研究機(jī)關(guān)等較近、交通便利的地區(qū)；6、城市西北部已有一座同類設(shè)施，選址應(yīng)避免與其毗鄰或鄰近。案例"帝王花園”系某地一所高級公寓，樓還沒有蓋好，發(fā)展商就在報(bào)紙上到處刊登廣告，預(yù)售樓房。某甲與開發(fā)商騰達(dá)房地產(chǎn)公司簽訂了購房合同。雙方約定：騰達(dá)房地產(chǎn)公司以28 萬元人民幣的價(jià)格，將“帝王花園”的一套三室一廳的公寓預(yù)售給某甲，面積為118

16、 平方米，交房日期定為半年以后。10 個(gè)月以后，某甲拿到寓所的鑰匙，持有關(guān)憑證到房地產(chǎn)管理局辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)管理局告訴某甲，經(jīng)調(diào)查， “帝王花園”系某生產(chǎn)大隊(duì)與騰達(dá)房地產(chǎn)公司搞的合作開發(fā)項(xiàng)目， 到目前為止，尚未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用人既沒有支付土地出讓金，也沒有取得土地使用權(quán)證。因此， 某甲僅憑與騰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽的一紙合同，不能辦理這套住房的權(quán)屬登記手續(xù)。某甲找到騰達(dá)房地產(chǎn)公司要求退房，騰達(dá)房地產(chǎn)公司的銷售人員說，買房的錢早已用于“帝王花園”的后期建設(shè)， 如果公司補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，還得交一大筆土地出讓金。某甲要退房，房地產(chǎn)公司不予辦理；如果辦權(quán)屬登記，那就得自己承

17、擔(dān)一筆費(fèi)用。某甲未同意，起訴到人民法院，要求解除合同，賠償損失。評析：根據(jù)我國有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只有依法取得的國有土地使用權(quán)，才可以作價(jià)入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。而城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。所以想利用這類土地開發(fā)房地產(chǎn)的發(fā)展商，只有先依照國家有關(guān)規(guī)定，把集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，所建造成的房屋才能合法進(jìn)入商品流通領(lǐng)域。以集體土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)，不按國家規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，說穿了， 就是逃避繳納土地出讓金，把本來應(yīng)由國家得到的收入攫取到了小集體的口袋里。用集體土地開發(fā)商品房，這是法律所不允許的。而“騰達(dá)公司”卻隱

18、瞞這一事實(shí)，欺詐顧客，這亦是非法的行為，理應(yīng)受到處罰。案例1999 年 1 月 4 日， XX 市政府領(lǐng)導(dǎo)班子集體研究決定在H 村開發(fā)建設(shè)一個(gè)電子工業(yè)加工區(qū)。1999 年 2 月 2 日市政府聯(lián)席會在聽取政府負(fù)責(zé)同志的匯報(bào)后，同意與被征地單位簽訂征地協(xié)議，在該市土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地區(qū)域內(nèi)征用土地。 據(jù)此精神，在未按法定程序申請報(bào)批的情況下，由電子工業(yè)加工區(qū)建設(shè)辦公室主持，于1999 年 2 月 11 日與 H 村委會簽訂了征地協(xié)議一份。市政府辦公室于 1999 年 4 月 30 日分別以XX 府辦（函）（ 1999） 1 號和 2 號文件批準(zhǔn)H村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用2754 畝耕地

19、，批準(zhǔn)的征用土地未按法定程序向省政府申請批準(zhǔn)。上述征用的土地，已按協(xié)議支付了40%用地補(bǔ)償費(fèi)共830萬元；截至 1999 年 5 月 3 日，破壞耕地面積達(dá)901 畝。主持XX 市政府全面工作的負(fù)責(zé)同志對征地的具體情況是清楚的，也聽取過有關(guān)同志的匯報(bào)，但未提出異議，并未及時(shí)針對這宗違法用地進(jìn)行檢查糾正。經(jīng)過多次調(diào)查取證，省人民政府土地行政主管部門依據(jù)土地管理法有關(guān)規(guī)定，于 1999 年 5 月 20 日做出如下處罰。（ 1）鑒于上述工業(yè)區(qū)所毀耕地已難以復(fù)耕，同時(shí)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展確實(shí)需要，經(jīng)核準(zhǔn)，對已推平的土地按每平方米10 元進(jìn)行罰款，并補(bǔ)辦手續(xù)；責(zé)成XX 市人民政府就此事向省人民政府做出深刻檢查

20、，并建議按有關(guān)規(guī)定對有關(guān)直接負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人做出行政處分。（ 2）對XX 市人民政府越權(quán)征地的情況和處理結(jié)果通報(bào)全省。評析：首先，XX 市無權(quán)批準(zhǔn)征用農(nóng)用地，省級人民政府土地行政主管部門做出的處罰是正確的。市政府領(lǐng)導(dǎo)同志應(yīng)負(fù)有重要的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。其理由如下。（ 1） XX 市所征用的土地是總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地。（ 2） 土地管理法第四十五條明確規(guī)定征用下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：1）基本農(nóng)田；2）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；3）其他土地超過七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。4） 土地管理法第七十八條規(guī)定，無權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個(gè)

21、人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的，其批準(zhǔn)文件無效。對非法批準(zhǔn)征用、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)，使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處，非法批準(zhǔn)征用、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)前， 出現(xiàn)如此多的非法建設(shè)用地，有相當(dāng)一部分是由有些政府部門造成的，一些地方領(lǐng)導(dǎo)法制觀念差，缺乏依法保護(hù)土地的自覺性與責(zé)任感，甚至將發(fā)展經(jīng)濟(jì)與合理利用土地、保護(hù)耕地對立起來，置國家決定于不顧，錯(cuò)誤地

22、認(rèn)為占用耕地、依法報(bào)批用地會影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，打著發(fā)展經(jīng)濟(jì)等各種旗號，以招商引資、基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目等急于用地為由，我行我素，有法不依、有禁不止，以權(quán)代法，破壞法定的審批程序，給國家造成了很大損失。案例 某市位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一個(gè)鄉(xiāng)，.5ha養(yǎng)雞場的規(guī)劃村鎮(zhèn)建設(shè)用地上， 改為建設(shè)一所敬老院，建筑面積4000平方米， 2-3層主要為供老人的住宿、食堂、 活動室、醫(yī)療保健室等，還有一些工作人員用房。此建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)區(qū)計(jì)委立項(xiàng)并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門選址確認(rèn)。評析： 像這類鄉(xiāng)里為村民辦實(shí)事的建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)在逐漸多了起來。利用集體土地為集體謀福利，將集體企業(yè)改為集體事業(yè)，其土地使用性質(zhì)改變了，但其土地的集

23、體所有性質(zhì)并未改變。這種土地使用性質(zhì)改變要不要辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證？只要該土地在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)而且進(jìn)行建設(shè)活動，應(yīng)該辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并對其建設(shè)也應(yīng)該提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，審查其建設(shè)方案。不能因?yàn)檗r(nóng)村在自有土地上進(jìn)行建設(shè)，城市規(guī)劃行政主管部門不去管它。這與養(yǎng)雞場改為果樹基地或變?yōu)轲B(yǎng)魚場之類的情況不同，那是農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，與城市規(guī)劃行政主管部門無關(guān)?，F(xiàn)在是將養(yǎng)雞場改為敬老院，有建設(shè)活動，又在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，就與城市規(guī)劃行政主管部門的職能有關(guān)了，不但應(yīng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還應(yīng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。如果該鄉(xiāng)不辦理“兩證”，那就是違法了，城市規(guī)劃行政主管轄部門理應(yīng)去查處。案例2007 年 4 月

24、10 日，某縣啤酒廠“年產(chǎn) 15 萬噸啤酒擴(kuò)建項(xiàng)目”經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)，經(jīng)法定程序?qū)徟螅饔猛恋?0 畝。該廠在擴(kuò)建施工過程中，為建單身公寓， 私下與相鄰村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商，達(dá)成了以60 萬元的價(jià)款占用20 畝耕地的協(xié)議。隨后，啤酒廠單身公寓項(xiàng)目開工建設(shè)。2007年 5月 30日，縣土地管理局和規(guī)劃部門發(fā)現(xiàn)后，立即責(zé)令該廠停止施工。經(jīng)查實(shí)，該廠非法占用的20 畝耕地是土地利用規(guī)劃確定的基本農(nóng)田，并已有 8650 平方米的耕地地貌遭到破壞。遂責(zé)令啤酒廠拆除在非法占地上的建筑物，恢復(fù)地貌，退還非法占用的土地，并處每平方米20 元罰款，總計(jì)40.9虧元；按非法轉(zhuǎn)讓土地，責(zé)令村集體經(jīng)濟(jì)組織停止轉(zhuǎn)讓行

25、為，并處以 20 萬元罰款，并建議有關(guān)部門對該廠領(lǐng)導(dǎo)給予行政處分。評析：該縣土地管理局對某啤酒廠的處罰依據(jù)是土地管理法，該法第四十三條明確規(guī)定： “任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！?同時(shí)， 第七十六條規(guī)定： “未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段獲取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地， 對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用土地上新建的建筑物和

26、其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用的土地， 單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的， 依法追究刑事責(zé)任。超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。 ”因此，土地管理部門對該廠的處罰是合法的，適當(dāng)?shù)?。案例某市城市建設(shè)發(fā)展，在市區(qū)東部地區(qū)若干個(gè)工廠已經(jīng)外遷或停產(chǎn)，其廠址由城市土地管理行政主管部門統(tǒng)一組織出讓。在出讓之前已由規(guī)劃部門編制了詳細(xì)規(guī)劃， 確定了每塊土地的使用性質(zhì)。某開發(fā)公司在出讓中競得其中的一塊居住用地，面積4.5ha按照詳細(xì)規(guī)劃的要求，并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該居住用地 的容積率為2.1,建筑密度為25%,建筑高度不得超高45m,居住區(qū)

27、內(nèi)的綠地率 為30%,人口密度不超過800人/ha.某開發(fā)公司與市土地管理行政主管部門簽訂 了土地合同，并將上述條件在合同中做出明確規(guī)定。評析：這是一個(gè)國有土地出讓的實(shí)例。關(guān)鍵是某開發(fā)公司在競得4.5ha用地后與土地管理行政主管部門簽訂的合同中必須包含有規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，才能辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的申請。這主要是防止開發(fā)公司得到土地后任意改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，增加土地開發(fā)強(qiáng)度。城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，根據(jù)本例中的條件還可以要求其在4.5ha用地內(nèi)編制一個(gè)修建性詳細(xì)規(guī)劃，為建設(shè)工程規(guī)劃管理做準(zhǔn)備。案例某市在其市區(qū)東部有一工廠，由于污染擾民而外遷，其原址12.0ha

28、 用地依據(jù)城市規(guī)劃改為居住區(qū)。因其區(qū)位較好，外商愿以優(yōu)惠條件受讓，后經(jīng)該廠研究選中一家外商實(shí)施合資開發(fā)居住區(qū)。評析：這是一個(gè)改變用地性質(zhì)又進(jìn)行合資開發(fā)建設(shè)的實(shí)例。中外雙方如何合資，城市規(guī)劃行政主管部門可以不去管它，自有主管部門過問。首先， 城市規(guī)劃行政主管部門要掌握用地性質(zhì)只能是開發(fā)居住區(qū)；其次， 根據(jù)城市規(guī)劃要求提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，列入他們之間的合同或協(xié)議；第三， 其合資的合同或協(xié)議是否得到有關(guān)主管部門批準(zhǔn)；每四，其開發(fā)項(xiàng)目是否經(jīng)計(jì)劃行政主管部門立項(xiàng)；第五，合資開發(fā)是否進(jìn)行了中國法人的注冊，有無批準(zhǔn)證書，是否已明確了項(xiàng)目經(jīng)營法人。這些條件均已具備，城市規(guī)劃行政主管部門可以接受項(xiàng)目經(jīng)營法人對建設(shè)

29、用地規(guī)劃許可證的申請。案例【案例背景】某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，占地8400 平方米，由于設(shè)施老化，產(chǎn)品落后， 最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請，被駁回， 理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細(xì)規(guī)劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質(zhì)?！景咐u析】市規(guī)劃行政主管部門的做法是對的。因?yàn)槭幸?guī)劃行政主管部門考慮到這個(gè)企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)部，如果建設(shè)住宅，將帶來一系列問題，如子女上學(xué)、購物、文化娛樂等，另外，周圍的工廠企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產(chǎn)生不良影響，因此不能開發(fā)建設(shè)住宅。但是， 城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采取土

30、地置換的辦法，將位于居住區(qū)內(nèi)的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里， 然后開發(fā)建設(shè)位于居民區(qū)內(nèi)已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。案例【案例背景】某企業(yè)位于市中心重點(diǎn)地區(qū)，占地面積24500 平方米， 由于企業(yè)效益不好，打算利用區(qū)位優(yōu)勢，將一部分多余的工廠用地出讓，建設(shè)住宅。經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商洽談達(dá)成協(xié)議，由房地產(chǎn)開商向市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)住宅。規(guī)劃行政主管部門經(jīng)核實(shí)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，該用地使用性質(zhì)規(guī)劃為公共設(shè)施用地。市規(guī)劃行政主管部門經(jīng)現(xiàn)場調(diào)研，并分析了周圍建設(shè)情況和各種條件， 認(rèn)為可以改變用地性質(zhì)，向市政府作了請示，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后核發(fā)了“兩證一書”。

31、【案例評析】市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，在現(xiàn)場調(diào)研后并作了分析，根據(jù)該用地所處具體位置和具體條件認(rèn)為可以改變用地性質(zhì)。 由于該用地“位于市中心重點(diǎn)地區(qū)”， 根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定，重點(diǎn)地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃是由市政府審批的，要調(diào)整必須經(jīng)過市政府的批準(zhǔn)，才能改變用地性質(zhì)。因此，市規(guī)劃行政主管部門審批程序合法又合理，在報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)的情況下，核發(fā)了“兩證一書”，這是正確的，不是多余之舉。案例【案例背景】某中學(xué)有兩個(gè)校址，一處位于城市中心區(qū)，占地 4000 平方米 ; 另一處位于中心區(qū)外圍，占地8000 平方米。根據(jù)國家規(guī)范，兩處均不滿足中、小學(xué)用地標(biāo)準(zhǔn)。因此， 教育部門擬對兩處用地進(jìn)

32、行合并，向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，并經(jīng)市政府批準(zhǔn)，將位于城市中心區(qū)的土地出讓，開發(fā)公共設(shè)施項(xiàng)目，用置換來的資金在中心區(qū)外圍校址旁邊征用一塊用地，建設(shè)一座標(biāo)準(zhǔn)中學(xué)?！景咐u析】將位于城市中心區(qū)的校址用地改變使用性質(zhì)，不僅是合理的，而且應(yīng)該予以積極支持。因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)劃法的要求，市政府可以根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展?fàn)顩r， 對城市建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整。一個(gè)中學(xué)有兩處校址，且規(guī)模都不符合標(biāo)準(zhǔn)是不合理的。市政府應(yīng)該對不合理的用地進(jìn)行調(diào)整。使城市功能更加合理。案例【案例背景】某市市區(qū)總體規(guī)劃方案規(guī)定，市區(qū)東北部有一綠化隔離地區(qū)，面積約 400ha. 為使該隔離地區(qū)近期實(shí)施綠化，市政府采取鼓勵(lì)政策，如在該地區(qū)已實(shí)

33、施綠化面積達(dá)30%之后，可以利用2%用地開發(fā)經(jīng)營不影響綠化的低層建設(shè)項(xiàng)目， 并在開發(fā)建設(shè)的同時(shí)將該地區(qū)全部綠化。為此鄉(xiāng)政府依據(jù)市政府的政策向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，在該用地內(nèi)建設(shè)3 萬平方米的二層鄉(xiāng)村式別墅和1.0 萬平方米的游藝設(shè)施。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核，確定建設(shè)總用地為7.5ha ,并經(jīng)市政府批準(zhǔn)?！景咐治觥窟@是將城市規(guī)劃確定的綠化用地改為建設(shè)用地的用地性質(zhì)變更問題。 雖有市政府的局部調(diào)整用地政策，并經(jīng)市政府批準(zhǔn)，但仍需辦理用地性質(zhì)的變更手續(xù)。首先， 應(yīng)辦理將集體所有土地改變?yōu)閲型恋兀驗(yàn)橐勒找?guī)定集體所有土地是不能用來開發(fā)建設(shè)的申請。使用土地單位向計(jì)劃部門立項(xiàng)后，經(jīng)土地部門

34、核準(zhǔn)， 再由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。其次， 如果該開發(fā)項(xiàng)目由鄉(xiāng)政府組織開發(fā)公司自行開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)由開發(fā)公司辦理一切手續(xù)，如果 該項(xiàng)目由鄉(xiāng)開發(fā)公司與其他單位合作或聯(lián)營開發(fā)經(jīng)營，則應(yīng)共同辦理一切手續(xù) 如果該用地經(jīng)市政府批準(zhǔn)，城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后， 出讓部門應(yīng)特別注意在開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，應(yīng)對該地區(qū)的整體綠化情況加強(qiáng)監(jiān) 督。案例【案例背景】中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側(cè)，共有用地4.5ha.由于城市建設(shè)的發(fā)展，該廠周圍多已建成居民區(qū)，沿安平北路兩側(cè)也已成為商業(yè)、辦公區(qū)， 該廠成了污染擾民企業(yè)。但因該產(chǎn)品有特色，銷路很好，經(jīng)濟(jì)效益頗佳，不能停產(chǎn)。按照該廠

35、主管部門的意見和城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha 改為商業(yè)、辦公用地，1.8ha改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7ha 保留?！景咐u析】這是將原工業(yè)用地改變使用性質(zhì)的規(guī)劃選址管理問題。按照建設(shè)用地性質(zhì)變更程序，其審批手續(xù)應(yīng)按規(guī)定辦理：1. 廠方申請改變用地性質(zhì)。廠方應(yīng)持上級主管部門同意其改變廠址用地性質(zhì)、 出讓廠址和搬遷的文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)和搬遷的申請。2. 城市規(guī)劃行政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行審核。由于該工廠位于市中心區(qū)。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)將

36、審核同意的意見報(bào)請市政府批準(zhǔn)。然后向廠方發(fā)出建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。3. 城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。城市規(guī)劃行政主管部門在發(fā)出選址意見書的同時(shí)，根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關(guān)技術(shù)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，向該廠提出各個(gè)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。4. 受讓方和廠方申請立項(xiàng)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)文件、與受讓方的協(xié)議，向計(jì)劃部門申請項(xiàng)目建議書。5. 辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計(jì)劃部門批準(zhǔn)文件和與受讓方的用地出讓協(xié)議，向土地部門辦理用地出讓手續(xù)，取得國有土地使用權(quán)有償出讓合同。該合同必須包含城市規(guī)劃行政主管部門提出的各地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。6. 受讓方申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。受讓方持

37、計(jì)劃部門批準(zhǔn)文件、土地出讓合同和地形圖等有關(guān)資料，向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。如受讓方為多家應(yīng)分別辦理。7. 受讓方繼續(xù)辦理有關(guān)建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)。受讓方在原址如何建設(shè)，將由受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，向城市規(guī)劃行政主管部門報(bào)送建設(shè)方案、施工圖和申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證等項(xiàng)手續(xù)。8. 城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心，對受讓方的建設(shè)方案在審核過程中除依照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件外，還將邀請一些專家進(jìn)行評審，根據(jù)評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后，核 發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。案例2005年1月4日，XX市政府領(lǐng)導(dǎo)班子集體研究決

38、定在 H村開發(fā)建設(shè)一個(gè)電子 工業(yè)加工區(qū)。1999年2月2日市政府聯(lián)席會在聽取政府負(fù)責(zé)同志的匯報(bào)后，同 意與被征地單位簽訂征地協(xié)議，在該市土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地區(qū)域內(nèi)征 用土地。據(jù)此精神，在未按法定程序申請報(bào)批的情況下， 由電子工業(yè)加工區(qū)建設(shè) 辦公室主持，于1999年2月11日與H村委會簽訂了征地協(xié)議一份。市政府辦 公室于1999年4月30日分別以XX府辦(函)(1999)1號和2號文件批準(zhǔn)H村電 子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用2754畝耕地，批準(zhǔn)的征用土地未按法定程序向省政府 申請批準(zhǔn)。上述征用的土地，已按協(xié)議支付了40%用地補(bǔ)償費(fèi)共830萬元;截至1999年5月3日，破壞耕地面積達(dá)901畝。主持XX市政府全面工作的負(fù)責(zé)同 志對征地的具體情況是清楚的，也聽取過有關(guān)同志的匯報(bào)，但未提出異議，并未 及時(shí)針對這宗違法用地進(jìn)行檢查糾正。 經(jīng)過多次調(diào)查取證，省人民政府土地行政 主管部門依據(jù)土地管理法有關(guān)規(guī)定，于 1999年5月20日做出如下處罰。(1)鑒于上述工業(yè)區(qū)所毀耕地已